土地市場教學(xué)教程

地籍管理土地權(quán)屬管理土地利用管理城市土地市場管理土地管理學(xué)內(nèi)容城市土地管理學(xué)內(nèi)容體系第七章城市土地市場管理內(nèi)容提要城市土地市場管理概述城市土地市場供需調(diào)控與管理城市土地市場價格管理城市土地市場微觀管理第一節(jié)城市土地市場管理概述一、城市土地市場的基本概念1、市場內(nèi)涵：

是買賣雙方進(jìn)行交易的場所——是社會分工和商品交換的產(chǎn)物。狹義上講，市場指商品交換的具體場所廣義上講，市場是指商品交換關(guān)系的總和

是買賣雙方相互作用、共同決定商品、勞務(wù)的價格和交易數(shù)量的機(jī)制

是交換關(guān)系的總和，即交易活動的總和

是與“計劃”相對應(yīng)的一種資源配置機(jī)制

是現(xiàn)實和潛在的購買力和購買欲望，以顧客為主體（一）市場、土地市場、城市土地市場2、土地市場狹義上講，是指以土地作為交易對象進(jìn)行交易的場所。廣義上講，是指土地這種特殊商品在流通過程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。3、城市土地市場

由于我國實行的是國家所有和集體所有兩種形式共存的社會主義土地公有制度，因此，土地市場應(yīng)包括城市土地市場和農(nóng)村土地市場。（二）我國土地市場的形成與發(fā)展1979年前，無償劃撥土地的用地制度1979-1987年，合資企業(yè)有償使用建設(shè)土地1988年《土地管理法》，土地有償使用用地制度改革，萌芽階段1990年建立土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓制度形成階段1999年《城市房地產(chǎn)管理法》，完善了土地市場完善階段（三）城市土地市場的結(jié)構(gòu)體系

市場結(jié)構(gòu)反映的是市場體系內(nèi)部組成狀況及其相互關(guān)系，城市土地市場的結(jié)構(gòu)體系包括類型結(jié)構(gòu)、層次結(jié)構(gòu)和組織結(jié)構(gòu)。1、城市土地市場類型結(jié)構(gòu)——由城市土地的用途多樣性決定，包括住宅用地市場、商業(yè)用地市場、工業(yè)用地市場等類型。

城市各類用地市場

由于土地經(jīng)濟(jì)供給稀缺性的影響，各類用途的土地之間存在激烈的競爭，通過城市土地區(qū)位選擇最佳用途的競爭，形成城市土地各類用地市場之間的關(guān)系。

城市土地產(chǎn)權(quán)市場

是反映人與人之間關(guān)系的土地產(chǎn)權(quán)市場，但在市場上只有產(chǎn)權(quán)的交易，沒有土地實體的空間移動。

我國土地市場上交易的產(chǎn)權(quán)，僅限土地使用權(quán)，因我國城市土地實行的是國有制，土地所有權(quán)不允許買賣。所以，我國的土地市場實質(zhì)上是土地使用權(quán)市場。2、城市土地市場層次結(jié)構(gòu)

城市土地一級市場——城市土地所有者將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與城市土地使用者

特征：壟斷性市場

反映土地所有者和土地使用者之間的關(guān)系

交易方式：出讓、出租、入股

城市土地二級市場——城市土地一級市場的土地使用權(quán)受讓者將剩余年期的土地使用權(quán)讓予其他土地使用者

特征：競爭性市場

反映各土地使用者之間的關(guān)系

交易方式：轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押、入股我國城市土地二級市場結(jié)構(gòu)示意圖土地所有者（各級政府）土地使用者土地使用者土地使用者土地使用者土地使用者土地使用者…一級市場二級市場

從城市土地層次結(jié)構(gòu)來看，一級市場是關(guān)鍵，是整個土地市場的“總閥門”，一級市場的運(yùn)行狀況決定了二級市場的運(yùn)行狀況，因此，城市土地市場管理的重點，就是對一級市場的供需和價格進(jìn)行管理。2、城市土地市場組織結(jié)構(gòu)

城市土地市場主體組織

土地市場主體是土地市場的動能要素，土地市場的存在依賴于土地市場主體的活動，土地市場主體是形成土地供需的關(guān)鍵。

市場主體要求具有產(chǎn)權(quán)獨立、自主進(jìn)行市場決策和追求自身最大經(jīng)濟(jì)利益三個規(guī)定性內(nèi)涵。

城市土地市場中介組織

由于城市土地的位置固定性、異質(zhì)性、產(chǎn)權(quán)關(guān)系的復(fù)雜性和市場信息的不完全性，需要中介組織保障土地市場的有序運(yùn)行。

城市土地市場調(diào)控組織

各級政府是調(diào)控的主體，目的在于合理配置土地資源，合理分配土地利益。

在城市土地市場上交易的是土地的產(chǎn)權(quán)，交易的實質(zhì)是實現(xiàn)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而不是土地實體的移動，與一般商品交易具有根本區(qū)別。（四）城市土地市場特點

交易實體的非移動性

城市土地市場是一個地方性市場，受各地經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較大。

區(qū)域性

壟斷性

流通方式的多樣性

土地作為稀缺資源，自然供給無彈性，經(jīng)濟(jì)供給有較小的彈性，土地價格主要受需求影響。

土地供給彈性小（五）城市土地市場運(yùn)行機(jī)制二者的聯(lián)系：

市場機(jī)制

在市場秩序的形成過程中，市場機(jī)制是最重要的、最基本的調(diào)節(jié)力量，主要包括供需機(jī)制、競爭機(jī)制、價格機(jī)制，核心是競爭機(jī)制。

宏觀調(diào)控機(jī)制

市場也存在缺陷，需要政府進(jìn)行宏觀調(diào)控，以彌補(bǔ)市場機(jī)制的不足。一方面，宏觀調(diào)控的措施必須以市場為依據(jù)；

另一方面，宏觀調(diào)控為市場導(dǎo)航，規(guī)定市場的發(fā)展方向，克服市場機(jī)制在利益關(guān)系上的的局限性和短期性行為，為市場機(jī)制發(fā)揮經(jīng)濟(jì)功能提供必要的前提。二、城市土地市場管理概述1、管理的必要性

由土地市場的特性決定

土地資源的有限性，需要有效地管理、監(jiān)督和調(diào)控

土地位置固定性，使土地產(chǎn)權(quán)交易必須在法律保護(hù)下進(jìn)行

土地保值增值的特性，使土地市場的投機(jī)性更大，需要加強(qiáng)管理，抑制土地投機(jī)行為。

土地市場中的問題要求加強(qiáng)管理

缺乏宏觀調(diào)控，土地開發(fā)與供給存在一定盲目性

城市土地收益分配不合理，國有土地收益大量流失

城市土地資源配置不合理，如城市土地“優(yōu)地劣用”；商品房空置；城市規(guī)模擴(kuò)大導(dǎo)致城郊耕地減少等，需要有效管理2、管理的原則

整合性利益原則，即國家利益和土地市場交易各方利益辨證統(tǒng)一

平等對待原則，即參與主體身份平等，在等價交換基礎(chǔ)上公平交易

控制與彈性管理原則

依法管理原則，減少市場管理中的主觀性和隨意性3、管理的內(nèi)容宏觀管理微觀管理供需調(diào)控和管理價格管理——對土地市場主體、客體、中介及交易程序進(jìn)行管理第二節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理一、城市土地市場供給平衡模型與調(diào)控機(jī)制（一）供需平衡的涵義——均衡理論與非均衡理論（二）城市土地市場供需平衡模型

1、供需——指作為“經(jīng)濟(jì)人”的行為主體面對價格信號和非價格信號時所作出的最佳選擇，即有效供給和有效需求。

2、城市土地需求——一種引致需求，是因為人們對城市土地產(chǎn)品（已開發(fā)土地）產(chǎn)生需求才產(chǎn)生了對城市土地的需求。3、城市土地供需平衡模型

我國城市土地供需運(yùn)動是在一、二級市場中的土地所有者、土地開發(fā)公司、土地需求者之間進(jìn)行的，其供需平衡在一級市場和二級市場上共有存在四種供需關(guān)系情形。土地所有者S1h土地開發(fā)公司D1h和S2h土地需求者D2h一級市場二級市場D1h土地閑置，耕地減少，農(nóng)業(yè)發(fā)展受到影響；穩(wěn)定S1h，刺激D1hS1h4、城市土地市場供需平衡調(diào)控機(jī)制D1hS1hD2h商品房大量空置；控制S2h，刺激D2hS2hD2hS2h土地緊缺，環(huán)境惡化，導(dǎo)致二級市場城市用房緊張；只能調(diào)節(jié)穩(wěn)定S1h，避免由D1h引起D2h短缺有一級市場供不應(yīng)求引起的，采取前述措施；由房價偏低導(dǎo)致，則需刺激S2h，抑制D2h供需狀況表現(xiàn)和措施二、城市土地市場供需調(diào)控的“三維立體模型”

調(diào)控的方向

調(diào)控的時間

調(diào)控的力度選擇調(diào)控目標(biāo)確定調(diào)控措施的作用方向繁榮階段——抑制、向下蕭條階段——刺激、向上調(diào)控效應(yīng)——正、負(fù)效應(yīng)調(diào)控開始的時間調(diào)控持續(xù)的時間要考慮到調(diào)控效應(yīng)的滯后性和慣性土地經(jīng)濟(jì)波動的幅度調(diào)控手段的滯后時間和慣性大小調(diào)控環(huán)境三、城市土地市場供需調(diào)控與管理的政策工具

發(fā)展計劃與規(guī)劃

財政政策

金融政策發(fā)展計劃土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃地租政策稅收政策直接調(diào)控間接調(diào)控財政投資政策四、城市土地市場供需調(diào)控與管理創(chuàng)新——土地儲備制度

作用

組織體制

內(nèi)容和運(yùn)作程序培育和規(guī)范土地市場盤活企業(yè)存量土地資產(chǎn)落實城市總體規(guī)劃，加快市區(qū)舊城改造增加政府土地收益土地收購?fù)恋貎渫恋貎渲行耐恋厥召弮涔芾砦瘑T會土地供應(yīng)第三節(jié)城市土地市場價格管理一、地價管理的目的、意義和作用

城市土地市場價格管理簡稱地價管理，是指政府為了規(guī)范土地市場的交易行為，保持土地市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展，保護(hù)土地交易者和國家等各方面的合法利益而采取的以土地價格為核心的各種調(diào)控、引導(dǎo)和管理措施。包括三方面的工作：對土地價格及土地價格體系進(jìn)行管理，調(diào)控地價水平對土地價格評估工作進(jìn)行管理對土地市場中因土地價格引起的各種糾紛進(jìn)行處理二、地價管理的依據(jù)——相關(guān)法律法規(guī)三、我國城市地價管理政策和制度協(xié)議出讓實行最低限價制度地價定期公布制度政府提前收回出讓的土地使用權(quán)給予補(bǔ)償政府對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購買權(quán)政府對地價上漲可采取必要行政手段進(jìn)行干預(yù)征收土地增值稅土地價格評估制度土地登記和土地價格申報制度土地估價人員資格人證及土地估價機(jī)構(gòu)資格評級制度四、土地價格的檢測系統(tǒng)——地價指數(shù)（一）地價指數(shù)的定義（二）分類綜合地價指數(shù)和分類地價指數(shù)定基地價指數(shù)和環(huán)比地價指數(shù)（三）計算程序（四）地價指數(shù)的編制（五）地價指數(shù)的應(yīng)用五、城市地價動態(tài)監(jiān)測（一）作用通過動態(tài)監(jiān)測及時更新城市基準(zhǔn)地價通過動態(tài)監(jiān)測建立地價信息發(fā)布及查詢系統(tǒng)，提高地價信息透明度動態(tài)監(jiān)測是測算、編制地價指數(shù)的基礎(chǔ)（二）地價監(jiān)測點的設(shè)立原則和標(biāo)準(zhǔn)六、我國臺灣及國外城市土地市場的價格管理簡介我國臺灣的地價管理日本的地價管理英國的地價管理第四節(jié)城市土地市場微觀管理一、對土地市場客體的管理我國城市土地市場的客體主要是指土地及土地產(chǎn)權(quán)，對客體的管