地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償管理作業(yè)指引

目的為規(guī)劃公司對(duì)城市更新項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償管理工作，預(yù)防各類拆遷風(fēng)險(xiǎn)，有效降低拆遷成本，特制定本制度。適用范圍適用于XX集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“集團(tuán)”）集團(tuán)總部、本地項(xiàng)目及異地公司的城市更新項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償工作。術(shù)語(yǔ)與定義無職責(zé)權(quán)限城市更新項(xiàng)目公司報(bào)建部負(fù)責(zé)深入項(xiàng)目一線了解調(diào)查拆遷補(bǔ)償意向；負(fù)責(zé)編制《拆遷補(bǔ)償方案》；組織具體的拆遷補(bǔ)償，落實(shí)拆遷補(bǔ)償?shù)母黜?xiàng)具體工作。集團(tuán)總部/異地公司成本、財(cái)務(wù)、法務(wù)部門參與拆遷補(bǔ)償方案及相關(guān)合同文件的審查，從本專業(yè)角度提出意見或建議。財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)配合具體的款項(xiàng)落實(shí)問題。公司領(lǐng)導(dǎo)指導(dǎo)各項(xiàng)工作開展，協(xié)調(diào)解決工作開展過程中的各項(xiàng)問題。參與拆遷補(bǔ)償方案的評(píng)審。按權(quán)責(zé)審核或?qū)徟疬w補(bǔ)償方案。作業(yè)指引拆遷補(bǔ)償?shù)那捌跍贤ㄔ陧?xiàng)目前期研判階段，前期研判小組應(yīng)充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和相關(guān)政策法規(guī)的收集，提出最初的拆遷補(bǔ)償思路，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可后，組織與權(quán)利主體代表進(jìn)行拆遷補(bǔ)償意向的初步溝通，以此作為后續(xù)相關(guān)工作開展的基礎(chǔ)。在項(xiàng)目可研階段，項(xiàng)目公司在更新意愿征集過程中，應(yīng)廣泛深入民眾，就拆遷補(bǔ)償問題進(jìn)行民意調(diào)查，明確當(dāng)?shù)鼐用竦牟疬w補(bǔ)償意向。在規(guī)劃方案報(bào)批的規(guī)程中，項(xiàng)目公司報(bào)建部應(yīng)根據(jù)投資決策階段與規(guī)劃方案形成后的成本測(cè)算與投資收益測(cè)算結(jié)果，同時(shí)結(jié)合最新的政策文件和前期的溝通談判基礎(chǔ)，提出初步的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)后，可初步與各權(quán)利主體或其代表進(jìn)行談判，就拆遷補(bǔ)償及相關(guān)爭(zhēng)議性問題初步達(dá)成一致意見。拆遷補(bǔ)償方案的編制審批土地與建筑物的測(cè)繪（入戶測(cè)繪）由項(xiàng)目公司報(bào)建部負(fù)責(zé)選取具備測(cè)繪資質(zhì)的機(jī)構(gòu)按照統(tǒng)一的測(cè)繪技術(shù)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)對(duì)被拆遷房屋現(xiàn)狀情況進(jìn)行策劃查丈，最終形成測(cè)繪報(bào)告。測(cè)繪時(shí)應(yīng)注意測(cè)繪對(duì)象包括被拆遷土地或者房屋范圍內(nèi)的建筑物、附著物、構(gòu)筑物等，同時(shí)測(cè)繪過程和結(jié)果都需要搬遷人簽字確認(rèn)，最后以戶為單位形成測(cè)繪報(bào)告。裝修評(píng)估（針對(duì)特定裝修）由項(xiàng)目公司報(bào)建部負(fù)責(zé)選取具備裝修評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)，組織對(duì)被拆遷房屋裝修情況進(jìn)行評(píng)估，并保全所有證據(jù)。城市更新單元規(guī)劃報(bào)批成功后，由項(xiàng)目公司報(bào)建部組織編制具體的《拆遷補(bǔ)償方案》，至少應(yīng)包括以下內(nèi)容：（參考項(xiàng)目實(shí)際情況與項(xiàng)目周邊的市調(diào)情況）拆遷范圍拆遷補(bǔ)償對(duì)象拆遷期限及進(jìn)度計(jì)劃安排拆遷方式安置過渡方案拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)回遷方案拆遷補(bǔ)償安置合同文本《拆遷補(bǔ)償方案》編制完成后，由報(bào)建部提報(bào)，公司更新管理事業(yè)部組織，成本部門、法務(wù)部門、財(cái)務(wù)部門及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)共同參與評(píng)審，修改完善后，由項(xiàng)目公司報(bào)建部發(fā)起流程，按照【組織權(quán)責(zé)手冊(cè)】規(guī)定進(jìn)行審批。拆遷補(bǔ)償談判與協(xié)議簽訂由項(xiàng)目公司報(bào)建部組織，按照審批通過的《拆遷補(bǔ)償方案》與業(yè)主進(jìn)行談判。業(yè)主談判業(yè)主訪談可以分戶進(jìn)行，也可以小范圍的組織集體訪談。訪談前可先充分進(jìn)行動(dòng)員，可由項(xiàng)目公司報(bào)建部組織，也可由權(quán)利主體代表組織，訪談過程中應(yīng)當(dāng)以講解為主，向業(yè)主宣傳拆遷政策、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)的獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)等。在談判過程中，盡量避免不要和居民、村民、業(yè)主或村民代表等發(fā)生沖突，如發(fā)生沖突或者引起糾紛的，談判人員應(yīng)當(dāng)及時(shí)匯報(bào)項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人。在談判過程中，法務(wù)人員應(yīng)當(dāng)及時(shí)介入，化解糾紛和風(fēng)險(xiǎn)。拆遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂根據(jù)談判結(jié)果，如果需要修訂《拆遷補(bǔ)償方案》或合同文本的，項(xiàng)目公司報(bào)建部應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行溝通，合理修訂，按照【組織權(quán)責(zé)手冊(cè)】規(guī)定重新報(bào)批。由項(xiàng)目公司報(bào)建部組織業(yè)主簽訂《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》。拆遷補(bǔ)償款的支付落實(shí)拆遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂后，根據(jù)協(xié)議規(guī)定的拆遷補(bǔ)償款支付約定，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)部門進(jìn)行拆遷補(bǔ)償款項(xiàng)的支付，同時(shí)將各權(quán)利主體的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及補(bǔ)償金額提交財(cái)務(wù)部門備案。財(cái)務(wù)部門根據(jù)各權(quán)利