成都市商業(yè)(酒店)-市場調(diào)研分析報告(共12張課件)

成都市商業(yè)(酒店)市場調(diào)研分析報告第1頁，共12頁。成都具有重商傳統(tǒng)——考古學者認為至遲到春秋時代，成都的早期城市化進程基本結束，發(fā)展成為一座比較典型的工商業(yè)城市，世界上第一張紙幣——交子、“揚一益二”、“江山之秀，羅錦之麗，管弦之多，伎巧百工之富，揚不足以侔其半”、“天下珍貨，聚出其中”均鑒證了成都商業(yè)歷史之悠久、輝煌;商業(yè)投資環(huán)境良好現(xiàn)代成都繼承重商主義，積極打造商業(yè)環(huán)境，更在“2008年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)年會”上被評為“2008中國商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境最佳城市”?！耙讳侌B(yǎng)三代”的觀念深入人心民間商業(yè)投資意識強，對商鋪的認可度高。成都自古就是工商業(yè)城市，具有重商傳統(tǒng)，商業(yè)投資環(huán)境較佳。成都商業(yè)市場概況新南天地商圈第2頁，共12頁。大源居住配套區(qū)域：依托大型賣場（伊藤、復地）及精品百貨未來商業(yè)競爭主要集中在城南，巨頭的扎根雖帶來激烈的競爭，但中高端的商業(yè)氛圍及現(xiàn)代的規(guī)劃為城南商業(yè)營造了良好的市場氛圍。而較高的消費傾向為未來商業(yè)的發(fā)展提供了持續(xù)性的需求。概況：片區(qū)內(nèi)居住周期較短，多為20—35歲之間的外地來蓉工作人群。2007年,成仁路萬達廣場的亮相完全打破了傳統(tǒng)的商業(yè)模式運作,商圈升級已經(jīng)上路;近年來，在西部大開發(fā)戰(zhàn)略的推動下，成都經(jīng)濟快速發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展更是如火如荼，新項目不斷涌現(xiàn)，已經(jīng)進入到從單一模式到開發(fā)、經(jīng)營多元化模式的時代；同時，臺灣、香港乃至世界上的眾多的零售業(yè)巨頭開始挺進成都。從圖中可以看出，成都市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入與消費支出的絕對數(shù)量上落后于廣州等一線城市，但居民的消費傾向較高，約有75.5%的收入用于消費，僅低于廣州和沈陽；隨著收入的提升，將會帶來消費支出的增長，較高的消費傾向為未來的商業(yè)發(fā)展提供持續(xù)性的需求。隨著成都經(jīng)濟的快速發(fā)展及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營多元化模式時代的到來，各零售業(yè)巨頭紛紛進入成都；而較高的消費傾向為未來商業(yè)的發(fā)展提供了持續(xù)性的需求。成都商業(yè)市場概況新南天地商圈第3頁，共12頁。核心商圈（春熙、鹽市口、騾馬市）：以售百貨、街區(qū)商業(yè)為主；服務對象為全市消費者；區(qū)域商圈：大賣場、零售百貨為主；服務對象主要為本區(qū)域消費者；文化/旅游商業(yè)地產(chǎn)：成都都文化及歷史特色，服務對象以旅游客及外地消費者為主；隨著國際城南及城東副中心的規(guī)劃和發(fā)展，國際城南的天府商圈及城東副中心商圈將是未來商業(yè)發(fā)展的核心區(qū)域，商業(yè)形式也將以綜合賣場及零售百貨為主。12345678910111213141516成都商業(yè)目前已形成：核心商圈+區(qū)域商圈+文化/旅游商業(yè)地產(chǎn)的格局；隨著成都的發(fā)展，商業(yè)核心區(qū)逐漸向東、向南發(fā)展成都商業(yè)市場概況新南天地商圈第4頁，共12頁。未來2-3年，外資和國內(nèi)巨頭進駐，城市綜合體成為開發(fā)主流，商業(yè)全面升級，體量供應巨大，且主要集中在城南，包含大量的集中購物類商業(yè)。2007年,成仁路萬達廣場的亮相完全打破了傳統(tǒng)的商業(yè)模式運作,商圈升級已經(jīng)上路;2008年,凱德來福士廣場開工、萬達金牛區(qū)項目簽約、華潤萬象城落戶,商圈升級更是箭在弦上;2009年,華僑城歡樂谷開園,城南奧特萊斯項目揭幕……成都商業(yè)地產(chǎn)全面升級已經(jīng)開始；10年，群光百貨廣場、仁和春天二期、百揚大廈、成都國際商城、鹽市口人民商場二期、萬象城、金牛萬達廣場、九龍倉天府時代廣場和國際城南項目、華人置業(yè)文化宮項目以及成都伊廈國際商貿(mào)城、仁恒置地、來福士廣場等陸續(xù)面市。成都商業(yè)市場概況新南天地商圈第5頁，共12頁。成都自古就是工商業(yè)城市，具有重商傳統(tǒng)，商業(yè)投資環(huán)境較佳。隨著成都經(jīng)濟的快速發(fā)展及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營多元化模式時代的到來，各零售業(yè)巨頭紛紛進入成都；而較高的消費傾向為未來商業(yè)的發(fā)展提供了持續(xù)性的需求。成都商業(yè)目前已形成：核心商圈+區(qū)域商圈+文化/旅游商業(yè)地產(chǎn)的格局；隨著成都的發(fā)展，商業(yè)核心區(qū)逐漸向東、向南發(fā)展。未來2-3年，外資和國內(nèi)巨頭進駐，城市綜合體成為開發(fā)主流，商業(yè)全面升級，體量供應巨大，且主要集中在城南，包含大量的集中購物類商業(yè)。成都商業(yè)整體市場背景：成都商業(yè)市場整體向好，且隨著商業(yè)巨頭的入駐，整體面臨升級換代；未來商業(yè)競爭主要集中在城南，巨頭的扎根雖帶來激烈的競爭，但中高端的商業(yè)氛圍及現(xiàn)代的規(guī)劃為城南商業(yè)營造了良好的市場氛圍。成都商業(yè)市場概況新南天地商圈第6頁，共12頁。成都商業(yè)市場概況新南天地商圈老城南傳統(tǒng)商圈紫荊-桐梓林商圈：以大型賣場（家樂福）和餐飲娛樂為核心棕樹商圈：以大型賣場（百聯(lián)天府）和餐飲為主高攀商圈：規(guī)劃高攀濱河商業(yè)帶，以餐飲休閑為主區(qū)域商圈成熟，且消費檔次較高，但消費承載力趨近飽和，迫切面臨升級換代。新南天地商圈占地500畝，商業(yè)建面超過40萬㎡，投資超過20億，由國內(nèi)外知名專業(yè)賣場組成，輻射半徑廣及西南；城南門戶，新老商圈承接地帶，憑借西南獨有的商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)組合，打造西南首席的國際化商圈。實現(xiàn)對老城南的升級換代，成為國際城南最有力的商業(yè)拳頭。國際城南商圈高新管委區(qū)域：依托大型零售百貨（中航城市廣場、茂業(yè)百貨）新益州廣場區(qū)域：滿足區(qū)域內(nèi)高端住宅及金融商務人群大源居住配套區(qū)域：依托大型賣場（伊藤、復地）及精品百貨世紀城商圈：依托商務會展、酒店及高端餐飲購物新城南商圈目前基本處于規(guī)劃階段，預計5-10年后形成一定規(guī)模。按照城市發(fā)展及規(guī)劃，城南可大致分為兩大商業(yè)片區(qū)，三大商圈，成熟度由北向南遞減。紫荊-桐梓林商圈棕樹商圈高攀商圈新南天地商圈高新管委商圈新益州廣場商圈大源住宅配套世紀城商圈第7頁，共12頁。項目所屬新南天地商圈，定位西南首席國際化商圈，擔負老城南商圈升級及新城南主力商圈職能成都商業(yè)市場概況新南天地商圈1234657本項目“新南天地”商圈“新南天地”商圈位于高新區(qū)站南組團,東臨天府大道,西靠益州大道,北臨火車南站,南靠三環(huán)路，占地約500畝，商業(yè)總建面超過40萬㎡，投資超過20億。商圈內(nèi)業(yè)態(tài)以大型商業(yè)賣場為主,包含世界500強的瑞典宜家家居、荷蘭GTC（凱丹廣場）、法國歐尚、法國迪卡儂等國際商貿(mào)大腕,以及富森美家居、蘇寧等6個主力商家組成的超級賣場陣容。建成后將成為四川省第一個配套有大型停車場,輻射半徑廣及西南的購物中心，將成為天府新城今后的宜居生活最有力的商業(yè)拳頭。第8頁，共12頁。成都商業(yè)市場概況新南天地商圈商圈以大型專業(yè)主題賣場為主，包含：家居、日用百貨、運動休閑、餐飲娛樂等生活所需，并相互形成互補、共贏；但商業(yè)定位中高端，大眾化，缺乏高端、個性、富有特色的商業(yè)。從各賣場開業(yè)時間來看，區(qū)域商圈1-2年打造完成，3-5年即可成熟。第9頁，共12頁。成都商業(yè)市場概況新南天地商圈商圈客戶主要來源于傳統(tǒng)城南中高端住戶及高攀片區(qū)公務員，隨著商圈的成熟，對于全市其他區(qū)域客戶吸附力將逐漸增強。傳統(tǒng)城南中高端住戶——

概況：片區(qū)內(nèi)居住時間較長，老城南原有商圈不能滿足其生活需求。老舊小區(qū)租住戶——

概況：片區(qū)內(nèi)居住周期較短，多為20—35歲之間的外地來蓉工作人群。新置業(yè)人群（2000年以來修建的高層電梯公寓置業(yè)人群）——概況：片區(qū)內(nèi)居住時間較短，客戶來源分布較廣，年齡跨度大，多在25－50歲之間。軍人、公務員——

概況：高攀片區(qū)公務員小區(qū)和軍隊小區(qū)打造帶來的住戶，以中年人為主。隨著商圈的成熟，大型賣場及世界500強的品牌號召力（如：宜家——中國第四店，西南唯一；蘇寧廣場——成都旗艦店；凱丹廣場——法國高端品牌首次引入），新南天地將逐漸吸引全市其他區(qū)域，甚至西南地區(qū)的外地客戶。第10頁，共12頁。成都商業(yè)市場概況新南天地商圈城南商圈格局：按照城市發(fā)展及規(guī)劃，城南可大致分為兩大商業(yè)片區(qū)，三大商圈，成熟度由北向南遞減；新南天地商圈：項目所屬新南天地商圈，定位西南首席國際化商圈，擔負老城南商圈升級及新城南主力商圈職能；商圈以大型專業(yè)主題賣場為主，包含：家居、日用百貨、運動休閑、餐飲娛樂等生活所需，并相互形成互補、共贏；但商業(yè)定位中高端，大眾化，缺乏高端、個性、富有特色的商業(yè)。從各賣場開業(yè)時間來看，區(qū)域商圈1-2年打造