房地產(chǎn)基礎(chǔ)與專業(yè)知識

房地產(chǎn)專業(yè)培訓房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識一,什么是房地產(chǎn)？它分為哪幾類？房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是指土地及定著在土地上的建筑物,構(gòu)筑物和其它附屬物的總稱。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來看，主要分為兩大類，即土地和建成后的物業(yè)。二,什么是房地產(chǎn)權(quán)？指權(quán)利人對土地的運用權(quán)和土地上建筑物,附著物的全部權(quán)，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項權(quán)，如抵押權(quán)等。三,房地產(chǎn)業(yè)的含義是什么？房地產(chǎn)市場的含義是什么？房地產(chǎn)是為人類的社會生產(chǎn)活動供應(yīng)入住空間或物質(zhì)載體的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場是令土地和各種類型物業(yè)的買賣雙方走到一起，并就某一特定屬地產(chǎn)的交易價格達到一樣的任何支配，我們還可以說房地產(chǎn)市場事實上是房地產(chǎn)的買家的某個特定的地理區(qū)域內(nèi)，于某個特定的時間段內(nèi)達到全部交易的總和。四,房地產(chǎn)的特性表現(xiàn)在哪幾個方面？1,位置的固定性或不可移動性；2,經(jīng)濟壽命的可持續(xù)性；3,適應(yīng)性；4,不一樣性；5,須要管理；6,能從四周社區(qū)環(huán)境（公益設(shè)施）的改善中獲得利益。五,房地產(chǎn)投資的形式有哪幾種？房地產(chǎn)投資的形式可以分為從購買土地運用權(quán)開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩類。六,影響房地產(chǎn)需求和價格的因素有哪些？1,收入的變化；2,銀行存貸款利率的變化；3,對將來的預(yù)期；4,政府政策的變化。七,房地產(chǎn)市場是如何分類？1,按區(qū)域范圍分，這是依據(jù)房地產(chǎn)的不可移動性受制于地區(qū)性的需要，確定了房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場，實際也就是將房地產(chǎn)市場按其所覆蓋的區(qū)域范圍分類，如上海房地產(chǎn)市場,深圳房地產(chǎn)市場。2,依據(jù)房地產(chǎn)的類型，我們還可以把房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場分解成很多市場，如居住物業(yè)市場,寫字樓市場,零售商業(yè)（商場,店鋪）物業(yè)市場,工業(yè)市場,土地市場等。3,按物業(yè)檔次和等級分為：高檔住宅（豪宅）別墅,寫字樓市場,一般住宅,寫字樓市場等。4,依據(jù)樓宇高度分為：高層,小高層,多層。5,按購買房地產(chǎn)的目的的不同分為：房地產(chǎn)投資市場,房地產(chǎn)運用市場。6,按房地產(chǎn)交易的依次和類型分為：一級市場,二級市場,三級市場和四級市場。7,按交易方式不同分為：房地產(chǎn)銷售市場,租賃市場,抵押市場,拍賣市場,保險市場。八,房地產(chǎn)市場宣揚的形式和手段有哪些？房地產(chǎn)市場宣揚的形式主要有兩種：即借助各種傳播媒介的宣揚和市場人員與消費者或顧客面對面的溝通。1,借助各種傳播媒介的宣揚事實上就是廣告。廣告的目的是從供應(yīng)者方面來影響需求者的購買決策。媒體廣告含報刊雜志上的印刷廣告,廣播電視廣告和招貼廣告；郵寄宣揚材料,郵政專遞廣告；發(fā)送售樓書，有的還附送含有整個樓盤資料及展示的光盤；制作現(xiàn)場廣告牌,大幅橫幅標語；樣板房和小區(qū)配套（含綠化,會所及其它配套）展示。2,市場人員與客戶面對面的溝通是市場工作的另一種形式，這種形式通常以廣告宣揚為基礎(chǔ)，看到廣告后客戶找上門來，由銷售人員向客戶詳細介紹物業(yè)的座落位置,周邊,戶型面積,裝修標準,銷售價格,入住前的手續(xù)和費用等狀況，還要帶客戶去看樣板房和現(xiàn)房，最終達到成效的目的。九,什么叫商品房？商品房是指在市場經(jīng)濟條件下，通過出讓方式取得土地運用權(quán)后開發(fā)建設(shè)的房屋，均按市場價出售。商品房依據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種,北京9月起內(nèi),外銷房已并軌。十,什么是商品房預(yù)售？商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。十一,什么是“五證”,“兩書”？房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房，必需具備一定的條件，并且依據(jù)有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中“五證”,“兩書”是最為重要的條件。十二,“五證”包括：1,《國有土地運用證》是證明土地運用者向國家支付土地運用權(quán)出讓金，獲得在一定限內(nèi)某塊國有土地運用權(quán)的法律憑證。2,《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用,劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。3,《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。4,《建設(shè)工程施工許可證》5,《商品房銷售(預(yù)售)許可證》十三,“兩書”包括：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅運用說明書》。有關(guān)專家特殊提示：只有合法進入市場的住宅房，才具有國家承認的產(chǎn)權(quán)。在簽訂購房合同之前一定要查驗房地產(chǎn)商是否具有合法的售房手續(xù)，各種售房文件,證件(即上述的“五證”和“兩書”)是否完備。十四,住宅應(yīng)具備哪些基本功能？一套住宅應(yīng)具備六大基本功能，即起居,飲食,洗浴,就寢,貯存,工作學習，這些功能依據(jù)其開放程度可以大體分為公(動),私(靜)兩區(qū)。公共區(qū)：起居,會客運用，如客廳,廚房,餐廳。私密區(qū)：處理私人事務(wù),睡眠,休息，如臥房,衛(wèi)生間,書房等。這些分區(qū)，各有明確的特地運用功能。在平面設(shè)計上，應(yīng)明確處理這些功能區(qū)的關(guān)系，使之運用合理而不相互干擾。十五,土地用途包括哪些種類？土地分為農(nóng)用地,建設(shè)用地和未利用地。1,農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地,林地,草地,農(nóng)田水利用地,養(yǎng)殖水面等；2,建設(shè)用地是指建立建筑物,構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地,工礦用地,交通水利設(shè)施用地,旅游用地,軍事設(shè)施用地等；3,未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。十六,什么是集體土地？集體土地是指農(nóng)村集體全部的土地。十七,有哪些用地屬于集體土地？依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家全部的以外，屬于農(nóng)民集體全部；宅基地和自留地,自留山，屬于農(nóng)民集體全部。十八,各類用途的土地運用權(quán)出讓最高限是多少？依據(jù)《國家土地運用權(quán)出讓條例》第十四條的規(guī)定，土地運用權(quán)出讓最高限按下列用途確定：(一)居住用地七十；(二)工業(yè)用地五十；(三)教化,科技,文化,衛(wèi)生,體育用地五十；(四)商業(yè),旅游,消遣用地四十；(五)綜合或者其他用地五十。另外，加油站,加氣站用地為二十。十九,土地運用權(quán)的出讓方式有哪些？土地運用權(quán)出讓包括招標,拍賣,掛牌三種方式。房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語一,什么叫房屋的基底面積？房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。二,房屋的套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋的運用面積，套內(nèi)墻風光 積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。三,套內(nèi)房屋運用面積：套內(nèi)房屋運用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：1,套內(nèi)運用面積為套內(nèi)臥房,起居室,過廳,過道,廚房,衛(wèi)生間,廁所,貯藏室,壁柜等空間面積的總和；2,套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入運用面積；3,不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪,通風道,管道井均計入運用面積；4,內(nèi)墻面裝飾厚度計入運用面積。四,套內(nèi)墻風光 積：是套內(nèi)運用空間四周的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套內(nèi)公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻風光 積，套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻風光 積。五,套內(nèi)陽臺建筑面積：均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺的水平投影的一半計算建筑面積。六,共有共用面積的內(nèi)容：包括共有的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。七,共有共用面積的處理原則：1,產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；2,無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進行分攤。八,共用建筑面積的內(nèi)容：包括電梯井,管道井,樓梯間,垃圾道,變電站,設(shè)備間,公共門廳,過道,地下室,值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。還包括套內(nèi)公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立運用的地下室,車棚,車庫,為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。九,什么叫房屋的建筑面積？房屋的建筑面積是指建筑物各屋外墻（或外柱）外圍以內(nèi)水平投影面積之和。十,購房的建筑面積包括哪些？房屋的建筑面積包括套內(nèi)（單元）建筑面積和按規(guī)定應(yīng)分攤的公用建筑面積兩部分。十一,什么是運用面積？住宅的運用面積是指住宅各層平面中供住戶生活起居運用的凈面積之和。十二,房屋的建筑結(jié)構(gòu)類型1,鋼結(jié)構(gòu)；2,鋼筋混凝土：A現(xiàn)澆鋼筋混凝土,B預(yù)制裝配式混凝土構(gòu)件；3．鋼和鋼筋混凝土；4．混合結(jié)構(gòu)：屋頂,樓面用鋼筋混凝土,墻,柱用磚或其它材料；5．磚木結(jié)構(gòu)：墻,柱用磚樓層,屋架用木材；6．其它結(jié)構(gòu)：竹結(jié)構(gòu),木結(jié)構(gòu),竹木結(jié)構(gòu)。十三,磚混結(jié)構(gòu)磚石為承重墻，樓蓋用樓板建立的房屋。十四,框架結(jié)構(gòu)由鋼筋混凝土梁柱系統(tǒng)組成骨架承受和傳遞荷載，墻主要起圍護和隔離作用的建筑?？蚣芙Y(jié)構(gòu)由梁柱構(gòu)成，構(gòu)件截面較小，因此框架結(jié)構(gòu)的承載力和剛度都較低，它的受力特點類似于豎向懸臂剪切梁，樓層越高，水平位移越慢，高層框架在縱橫兩個方向都承受很大的水平力，這時，現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作的，裝配整體式樓面的作用則不考慮，框架結(jié)構(gòu)的墻體是填充墻，起圍護和分隔作用，框架結(jié)構(gòu)的特點是能為建筑供應(yīng)敏捷的運用空間，但抗震性能差。十五,框架-剪力墻結(jié)構(gòu)框架-剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成敏捷自由的運用空間，滿意不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當大的剛度，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。因為，在下部樓層，剪力墻的位移較小，它拉著框架按彎曲型曲線變形，剪力墻承受大部分水平力，上部樓層則相反，剪力墻位移越來越大，有外側(cè)的趨勢，而框架則有內(nèi)收的趨勢，框架拉剪力墻按剪切型曲線變形，框架除了負擔外荷載產(chǎn)生的水平力外，還額外負擔了把剪力拉回來的附加水平力，剪力墻不但不承受荷載產(chǎn)生的水平力，還因為給框架一個附加水平力而承受負剪力，所以，上部樓層即使外荷載產(chǎn)生的樓層剪力很小，框架中也出現(xiàn)相當大的剪力。十六,層高住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的垂直高度，也就是一層房屋的高度。在1987發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采納的參數(shù)為：2.6米,2.7米,2.8米。十七,凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的垂直高度。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度。即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。十八,開間住宅的開間是指建筑物橫墻之間的軸線距離。商品住宅的開間,進深和層高(即住宅的寬度,長度和高度)，這三大指標是確定住宅價格的重要因素。假如住宅的尺寸越大(即開間,進深,層高越大)，建筑工藝相應(yīng)就越困難，建立的難度就越大，同時所消耗的建材也會越多，導致建立的成本也就越高。當然人們居住的空間會有所增大，但要付出的房價就會更高。因此，購房者在購買商品住宅時，應(yīng)當依據(jù)自己的實際須要和經(jīng)濟支付實力來考慮，住宅的面積相宜即可。十九,進深住宅的進深是指建筑物縱墻之間的軸線距離。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風條件，從理論上進，住宅的進深不宜過大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，住宅進深過大，就使住房成狹長型,距離門窗較遠的室內(nèi)空間自然光線不足。二十,地基和基礎(chǔ)地基是指建筑物下面支承基礎(chǔ)的地層（自然地基,人工地基）。基礎(chǔ)是指建筑物地面以下的承重部分（柔性基礎(chǔ),剛性基礎(chǔ)）。二十一,山墻房屋兩端側(cè)面的墻。二十二,檐墻與屋檐平行的兩側(cè)外墻。二十三,女兒墻房屋外墻高于屋面的矮墻。二十四,過梁門,窗洞口上方的支撐結(jié)構(gòu)（水泥過梁,鋼筋過梁）。二十五,圈墻沿房屋外墻水平主向四周設(shè)置的連續(xù)封閉或梁。作用是使墻受力勻稱，增加房屋的剛度和整體穩(wěn)定性。二十六,勒腳指室外地面(或散水)以上的一小段房屋外墻。由于這個部位的墻體常常遭遇雨雪的浸濺和地下水沿基礎(chǔ)上升而使墻面潮濕，凍融破壞，因此要求運用耐水性較好的材料砌筑，或用水泥砂漿抹面來愛護。二十七,散水指沿外墻四周與勒腳相接的地面部分，用來愛護地基。二十八,墻裙位于室內(nèi)墻或柱面的下部，常用水磨石,大理石,木材,塑料貼紙或油漆等材料做成，借以愛護墻面，并起裝飾作用，一般高1米至1.8米。二十九,踢腳線指沿室內(nèi)地面邊緣的墻面上10——15cm高特殊裝修。三十,沉降線指同一建筑物凹凸相差懸殊，上層荷載不勻稱或建在不同地基土壤上時，為避開不勻稱的沉降使墻體或其它結(jié)構(gòu)部分開裂而設(shè)置的建筑構(gòu)造縫。三十一,伸縮縫指為防止建筑物構(gòu)件由于氣溫變化使結(jié)構(gòu)產(chǎn)生裂縫或破壞而沿房屋長度方向的適度部位豎向設(shè)置的一條構(gòu)造縫。三十二,變形縫沉降縫,抗震縫,變形縫的總稱。三十三,樓間距樓與樓之間的間距。三十四,三通一平通水,通電,通路,地面平整。三十五,容積率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地之比，附屬建筑物也計算在內(nèi)，但注明不計算面積的附屬建設(shè)物除外。這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小,居住生活質(zhì)量就會越高。一般來說，常見的以6層磚混住宅為主的小區(qū)，應(yīng)盡可能選擇容積率較小的三十六,占地面積一切建筑工程占用的土地面積。三十七,綠化率指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。三十八,“錯層式”住宅主要指的是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳,臥,衛(wèi),廚,陽臺處于幾個高度不同的平面上。三十九,錯層和復(fù)式房屋的區(qū)分盡管兩種房屋均處于不同層面，但復(fù)式層高往往超過一人高度，相當于兩層樓，而錯層式高度低于一人，人站立在第一層面平視可看到第二層面。因此錯層有“壓縮了的復(fù)式”之稱。另外，復(fù)式的一,二層樓面往往垂直投影，上下面積大小一樣；而錯層式兩個（或三個）樓面并非垂直相疊，而是相互以不等高形式錯開。四十,ＴＯＷＮＨＯＵＳＥＴＯＷＮＨＯＵＳＥ也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應(yīng)當為城區(qū)住宅，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。四十一,安居房安居房指實施國家“安居（或康居）工程“而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟適用房的一類）。是黨和國家支配貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面對廣闊中低收家庭，特殊是對4平方米以下特困戶供應(yīng)的銷售價格低于成本,由政府補貼的非盈利性住房。四十二,低層,多層,高層住宅比較按建筑高度劃分，房屋可分為低層房屋,多層房屋和高層房屋。依據(jù)國家有關(guān)政策對民用建筑高度與層數(shù)的設(shè)計規(guī)定：4-6層為多層住宅；7-12層為小高層住宅（也稱中高層住宅）；12層以上則為高層住宅，有高層塔樓,高層板樓。1,低層房屋低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房,別墅等。低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡單，施工期短，建立成本低廉，給人以親切安靜,有天有地的感覺，它的舒適度,便利度和空間尺度優(yōu)于高層。人們特殊喜愛以此為住宅。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特殊是在寸土寸金的城市難以廣泛開發(fā)。2,多層房屋多層房屋指高于10米,低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-7層，一般采納磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采納鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊，通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。多層房屋公用面積少，得房率相應(yīng)提高，這是很多人喜愛多層房屋的主要緣由。3,高層房屋高層房屋是指高于24米的建筑。8層以上(可含8層)的建筑體，一般可分為小高層,高層和超高層。“小高層”一般指8層至12,13層的建筑。小高層住宅一般采納鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。小高層有多層親切安靜,房型好,得房率高的特點，又有一般高層結(jié)構(gòu)強度高,耐用限高,景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點，很受購房人歡迎。同時，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，很受房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。所以，近來中心城區(qū)小高層如雨后春筍，越來越多；高層房屋(指15層以上,24層以下的建筑體)因為建筑結(jié)構(gòu)和建筑形態(tài)(點狀居多)的局限，房型設(shè)計難度大，要做到每套室內(nèi)全明,采光通風良好是有很大難度的。在城市中心區(qū)，高層有它的優(yōu)勢：對開發(fā)商來說，單位建筑面積土地成本(即“樓面地價”)低；對住戶來說，視野開闊，景觀系數(shù)高，塵土,噪音,光線污染也少，建筑結(jié)構(gòu)強度高，整體性強。但高層房屋也有明顯的缺點：結(jié)構(gòu)工藝比較困難，材料性能要求高，自重大，對基礎(chǔ)要求高，施工難度較大，建筑造價相應(yīng)提高；高層房屋電梯,樓道,機房,技術(shù)層等公用部位占用面積大，得房率低；假如電梯質(zhì)量不牢靠，物業(yè)管理不正常，就很令人擔憂。超高層房屋是指超過24層的建筑體。超高層房屋樓面地價最低，但建筑安裝成本高。它給人以氣派宏偉的感覺，可以滿意一些消費者對視野,景觀的要求。超高層房屋一般建在城市黃金地段(最大限度地利用土地資源)或景觀良好的城區(qū)(最充分地發(fā)揮景觀資源的作用)。得房率比較：多層高于高層，85%左右；高層由于有電梯,電梯前室等，需分攤的公用面積較多，高層塔樓運用率72-75%，板樓在78-80%。建筑質(zhì)量比較：多層一般為磚混結(jié)構(gòu)，抗震性能比高層差；高層一般為鋼筋混凝現(xiàn)澆，抗震性能好，折舊限長。房型構(gòu)造比較：多層一般坐北朝南，南北通風，運用面積高,房型合理，大開間簡單隔開裝修；高層一般為框架結(jié)構(gòu)，加上要考慮電梯的位置，戶型設(shè)計較難，裝修也易帶來不便。物業(yè)管理收費：多層少于高層。四十三,期房習慣上把在建的,尚未完成建設(shè),不能交付運用的房屋稱為期房。即消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。四十四,現(xiàn)房現(xiàn)房是指通過竣工驗收，可交付運用，并取得房地產(chǎn)權(quán)證的房屋。開發(fā)商完成房屋全部建筑工程,配套工程，使房屋具備正常運用功能，還要通過建筑工程質(zhì)量驗收,規(guī)劃竣工驗收,環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗收,消防驗收，取得新建住宅交付運用許可證，才能到房地產(chǎn)管理部門進行房地產(chǎn)初始登記。購買現(xiàn)房簽訂的是房屋買賣合同，購房人可以馬上辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，取得產(chǎn)權(quán)證。四十五,房屋的全面建成包括：建筑工程,設(shè)備安裝工程及內(nèi)外裝修工程結(jié)束，通過竣工驗收；達到“七通一平”，即上水通,下水通,排污通,配電通,氣通(煤氣,自然氣或液化氣),通,道路通,場地平整。四十六,按揭按揭一詞始于香港，90代初傳入內(nèi)地，意為抵押，抵押權(quán)，抵押單，抵押證明，在英美法律制度中主要指房地產(chǎn)擔保，在貸款期限內(nèi)，按揭人（即業(yè)主）將房地產(chǎn)全部權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭受益人（通常為銀行）作為還款保證，在償還全部貸款本息后，按揭受益人即將房地產(chǎn)全部權(quán)歸還給原按揭人。通常房地產(chǎn)按揭貸款是指購房時資金不足，在與房地產(chǎn)發(fā)展商簽訂購買合同并交足規(guī)定比例的首期款的條件，以該房屋的產(chǎn)權(quán)作為抵押向銀行取得貸款，實行分期還本付息的方式，并由發(fā)展商擔當其還款擔保責任，這是一種發(fā)生在銀行,發(fā)展商,購房者三方間的一種融資方式。四十七,抵押貸款又稱“按揭”，指具有完全民事行為實力的自然人，購買本市城鎮(zhèn)自住住房時，以其所購買的產(chǎn)權(quán)住房（或銀行認可的其他擔保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。（抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式）。抵押費包括抵押服務(wù)費和抵押登記費。四十八,抵押貸款必需購買保險貸款銀行要求抵押人到其認可的保險公司辦理抵押物財產(chǎn)保險及貸款信用保險，貸款銀行為保險的第一受益人，保險期不得短于貸款期限，投保金額不得低于借款的全部本息額，一旦貸款所購房屋遭遇火災(zāi),爆炸,暴風雨等攻擊并發(fā)生事故時，所造成的損失由保險公司負責償還；一旦投保人在保險期間內(nèi)因疾病,意外事故造成死亡或高度殘疾而無法償還購房貸款，或投保人因個人無法抗拒的緣由失業(yè)達一定時間以上，以致無法償還購房貸款時，由保險公司償還出險后尚需償還的購房貸款本息。四十九,貸款資格：1,貸款對象：具有完全民事行為實力的中國自然人2,貸款條件：（1）有當?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь恿羯矸荩ㄉ矸葑C,戶口本,軍人證件,暫住證等）；（2）有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；（3）信用良好，有按期償還貸款本息的實力；（4）有貸款人認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或借款人不能足額供應(yīng)抵押（質(zhì)押）時，有貸款人認可并符合規(guī)定條件，具有足夠代償實力的單位或個人作為償還貸款本息并擔當連帶責任的保證人；（5）有購買住房的合同或協(xié)議有關(guān)批準文件；（6）所購住房價格基本符合貸款人或其指定的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估價值；（7）不享受購房補貼的，以不低于所購住房全部價款30%的存款或現(xiàn)金作為購房首期付款，享受購房補貼的，以個人擔當部分的30%的存款或現(xiàn)金作為購房首期付款；（8）貸款行規(guī)定的其他條件；（9）以上條款借款人需同時具備，且借款人應(yīng)保證所供應(yīng)文件的真實性,合法性,如因借款人的緣由造成貸款人的損失，借款人應(yīng)負賠償責任。房地產(chǎn)政策法規(guī)1． 目前，我國土地供應(yīng)的方式有出讓和劃撥兩種方式。房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當以出讓方式取得，但是法律和國務(wù)院規(guī)定可以采納劃撥方式的除外。2． 國有土地出讓有三種形式：拍賣,招標,協(xié)議。3． 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售,出租商品房的行為。4． 商品房預(yù)售實行預(yù)售許可制度，商品房預(yù)售應(yīng)當符合下列條件：a.已交付全部土地運用權(quán)出讓金，取得土地運用權(quán)