房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)教程新樓盤(pán)版

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)教程重點(diǎn)綱要第一章：房地產(chǎn)根本概念第一節(jié)：一、區(qū)分房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)三者間的概念差異，并明確三者間的聯(lián)絡(luò)。二、土地全部權(quán)類(lèi)型，著重強(qiáng)調(diào)城市商品房的土地全部權(quán)性質(zhì)。第二節(jié)：一、房地產(chǎn)市場(chǎng)廣義及狹義的概念區(qū)分二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的各層次的概念及所包含的業(yè)務(wù)內(nèi)容，尤其突出二級(jí)市場(chǎng)。三、介紹本地的各個(gè)房地產(chǎn)級(jí)別市場(chǎng)的現(xiàn)狀，詳盡講解二級(jí)市場(chǎng)的狀況，包括：新商品房的現(xiàn)上市量，總體的銷(xiāo)售狀況、市場(chǎng)總體平均價(jià)格、主流價(jià)格區(qū)間、商品房市場(chǎng)開(kāi)展走勢(shì)等。第三節(jié)：一、購(gòu)房者購(gòu)置意圖分類(lèi)二、各種影響房產(chǎn)價(jià)格的因素內(nèi)容及影響程度的差異第二章：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)第一節(jié)：商品房在建立、銷(xiāo)售的各階段所需具備的各種手續(xù)及相關(guān)費(fèi)用。第二節(jié)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)成因。第三節(jié)：一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性探討的必要性二、可行性報(bào)告應(yīng)包含的主要內(nèi)容第四節(jié)：商品房預(yù)售前所應(yīng)辦理的手續(xù)及應(yīng)交納的費(fèi)用。第三章：建筑根底學(xué)問(wèn)第一節(jié)：一、商品房根據(jù)構(gòu)造材料及構(gòu)造承重方式所區(qū)分的類(lèi)別特征?！?、建筑物多層、中高層、高層和超高層的層數(shù)界限。第二節(jié)：一、各種主要建筑材料的作用及性能。二、房屋的主要構(gòu)成內(nèi)容及其作用，突出強(qiáng)調(diào)本地區(qū)的特色部分。根底的種類(lèi)、特點(diǎn)及適用范圍墻體的作用分類(lèi)及各種尺寸規(guī)格梁的類(lèi)別及作用及其在建筑中的位置分布地面的構(gòu)造樓板按制作工藝的分類(lèi)門(mén)及窗的工藝類(lèi)別及其運(yùn)用范圍各種類(lèi)型屋頂?shù)母靖拍畹谌?jié)：一、商品房在銷(xiāo)售中會(huì)遇到的各種面積概念二、各種特別部位的面積分?jǐn)傆?jì)算方法，如：外墻、樓梯間、電梯間伸縮縫等。第四節(jié)：結(jié)合本地的建筑狀況，比照講解各類(lèi)建筑風(fēng)格。第五節(jié)：以實(shí)圖為例，說(shuō)明各類(lèi)圖紙?jiān)阡N(xiāo)售工作中的作用及識(shí)別方法。其中，平面圖：標(biāo)尺的識(shí)別、室內(nèi)設(shè)施標(biāo)記識(shí)別、承重及非承重墻的區(qū)分、房屋格局的識(shí)別等。電路圖：正負(fù)極的區(qū)分、線(xiàn)路識(shí)別、用電器預(yù)留位置標(biāo)識(shí)等。水暖圖：水暖線(xiàn)路識(shí)別、可供接口標(biāo)識(shí)等。第四章：房地產(chǎn)交易學(xué)問(wèn)第一節(jié)：在銷(xiāo)售過(guò)程中將會(huì)遇到的各類(lèi)價(jià)格概念，如：房地產(chǎn)價(jià)格、樓面價(jià)格、單位價(jià)格、地面價(jià)格等。第二節(jié)：商品房的哪些自身?xiàng)l件對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響。第三節(jié)：選擇房產(chǎn)應(yīng)考慮的主要內(nèi)容。第五節(jié)：一、各種信息渠道在銷(xiāo)售工作中的作用二、除去商品房自身價(jià)特別，哪些相關(guān)的稅費(fèi)會(huì)干脆影響消費(fèi)者的購(gòu)置行為第六節(jié)：參照本地的有關(guān)規(guī)定，講解商品房交易過(guò)程中所涉及的稅費(fèi)種類(lèi)及金額。第七節(jié)：根據(jù)本地實(shí)際狀況，講解按揭、公積金貸款的辦理流程、涉及相關(guān)部門(mén)及費(fèi)用。第五章：房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)一、凡涉及到商品房銷(xiāo)售中，客戶(hù)可能會(huì)提出問(wèn)題的法規(guī)制度應(yīng)突出強(qiáng)調(diào)。二、選擇本地區(qū)的地方性的相關(guān)規(guī)定予以補(bǔ)充完善。房地產(chǎn)根底學(xué)問(wèn)教程房地產(chǎn)根本概念第一節(jié)：房產(chǎn)及地產(chǎn)第二節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)第三節(jié)：房地產(chǎn)消費(fèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)第一節(jié)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要階段和過(guò)程第二節(jié)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的根本程序第三節(jié)：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)及開(kāi)發(fā)工程的可行性探討第四節(jié)：商品房預(yù)購(gòu)預(yù)售管理第三章、建筑學(xué)根底學(xué)問(wèn)第一節(jié)：建筑物分類(lèi)第二節(jié)：建筑物構(gòu)造概述第三節(jié)：房屋面積計(jì)算第四節(jié)：中西建筑風(fēng)格概述第五節(jié)：建筑識(shí)圖第四章、房地產(chǎn)交易學(xué)問(wèn)第一節(jié)：房地產(chǎn)價(jià)格第二節(jié)：房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素第三節(jié)：選擇房地產(chǎn)應(yīng)考慮的問(wèn)題第四節(jié)：各類(lèi)房地產(chǎn)的特點(diǎn)比較第五節(jié)：房地產(chǎn)交易第六節(jié)：房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi)第七節(jié)：購(gòu)房貸款第八節(jié)：房地產(chǎn)保險(xiǎn)房地產(chǎn)相關(guān)的法律、法規(guī)人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理方法城市私有房屋管理?xiàng)l理城市房屋拆遷管理?xiàng)l例城市商品房預(yù)售管理方法個(gè)人住房貸款管理方法住房公積金管理?xiàng)l例第一章 房地產(chǎn)根本概論第一節(jié) 房產(chǎn)及地產(chǎn)房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)。地產(chǎn)的概念及分類(lèi)地產(chǎn)：即指可以為其權(quán)利人帶來(lái)收益或滿(mǎn)足其權(quán)利人工作或生活須要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)類(lèi)型：居住用地：指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，以及及建筑有關(guān)的道路用地、綠化用地和相關(guān)的公共建筑用地。工業(yè)用地：主要是指工業(yè)消費(fèi)用地，包括工廠(chǎng)、動(dòng)力設(shè)施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉(cāng)庫(kù)、鐵路專(zhuān)用線(xiàn)和衛(wèi)生防護(hù)地帶等。倉(cāng)庫(kù)用地：指特地用來(lái)存放各種生活資料和消費(fèi)資料的用地、包括國(guó)家貯存?zhèn)}庫(kù)、地區(qū)中轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)、市內(nèi)生活供應(yīng)效勞倉(cāng)庫(kù)、緊急品倉(cāng)庫(kù)等。交通用地：指城市對(duì)外交通設(shè)施用地，包括鐵路、馬路途路及相關(guān)的防護(hù)地帶等用地。市政用地：指用于建立各種公共根底設(shè)施的用地，包括城市供水、排水、道路、橋梁、廣場(chǎng)、電力、電訊、供熱等根底設(shè)施運(yùn)用的用地。商業(yè)效勞用地：指為整個(gè)城市或小區(qū)供應(yīng)各種商業(yè)和效勞業(yè)的用地。包括商店、超級(jí)市場(chǎng)、銀行、飯店、消遣場(chǎng)所等等。公共綠化用地：指城市區(qū)域內(nèi)的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶等占用的地產(chǎn)。這類(lèi)用地主要是為改善城市生態(tài)環(huán)境和供居民休憩所用。教科文衛(wèi)設(shè)施用地：這類(lèi)用地包括各類(lèi)大、中、小學(xué)校，獨(dú)立用地的科學(xué)探討機(jī)構(gòu)、試驗(yàn)站、體育活動(dòng)場(chǎng)所、衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)等的地產(chǎn)。港口碼頭用地：主要是貨運(yùn)、客運(yùn)碼頭、民用機(jī)場(chǎng)等用處的地產(chǎn)。軍事用地：指供應(yīng)為軍事活動(dòng)效勞的用地，屬特別用地。其它用地：不屬于以上工程的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農(nóng)田、牧場(chǎng)、空地等。三、土地全部權(quán)的概念及劃分土地全部權(quán)：指土地全部者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有占有、運(yùn)用、收益和處分的權(quán)利。土地全部權(quán)可分為：國(guó)有土地和集體土地兩類(lèi)。國(guó)有土地：指屬于國(guó)家全部即全民全部的土地，國(guó)家是國(guó)有土地全部權(quán)的唯一主體，用地單位或個(gè)人對(duì)國(guó)有土地只有運(yùn)用權(quán)，沒(méi)有全部權(quán)。集體土地：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織全部的土地，集體土地全部權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織。四、房產(chǎn)的分類(lèi)住宅建筑物：可細(xì)分為一般住宅、高級(jí)公寓、花園別墅等。消費(fèi)用房：指社會(huì)各類(lèi)物質(zhì)消費(fèi)部門(mén)作為根本消費(fèi)要素運(yùn)用的房屋。包括工業(yè)、交通運(yùn)輸和建筑業(yè)等消費(fèi)活動(dòng)中所運(yùn)用的廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)、試驗(yàn)室等辦公用房：指政府行政部門(mén)、事業(yè)部門(mén)、社會(huì)團(tuán)體以及企業(yè)公司等處理日常事務(wù)和從事社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)供應(yīng)效勞的房屋，亦稱(chēng)寫(xiě)字樓。其它樓宇：以上各類(lèi)樓宇以外的各種用處的房屋，如外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)用房、宗教用房等等。五、房產(chǎn)全部權(quán)的分類(lèi)占有權(quán)：對(duì)于房屋的實(shí)際持有和限制，它是運(yùn)用財(cái)產(chǎn)的前提條件。運(yùn)用權(quán)：指根據(jù)財(cái)產(chǎn)的性能和用處行使利用的權(quán)利，以滿(mǎn)足人們消費(fèi)和生活的須要。收益權(quán)：指憑借全部權(quán)而獲得的經(jīng)濟(jì)收入或利益，如房屋全部權(quán)人將房屋出租而收取的租金。處分權(quán)：確定財(cái)產(chǎn)事實(shí)上和法律上存在形式和運(yùn)動(dòng)方向的權(quán)能，只有財(cái)產(chǎn)的全部人才具有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)。房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念狹義概念：房地產(chǎn)商品進(jìn)展交易活動(dòng)的地方或場(chǎng)所。廣義概念：包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押以及一些及房地產(chǎn)有關(guān)的開(kāi)發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)對(duì)象的非流淌性：房地產(chǎn)主要經(jīng)營(yíng)對(duì)象是房產(chǎn)和土地的運(yùn)用權(quán)，而房屋和土地都是不動(dòng)產(chǎn)，具有不能作空間位移的物理屬性。流通形式的多樣性：指房地產(chǎn)流通的具體形態(tài)和方法。城市房屋流通形式主要有買(mǎi)賣(mài)、抵押、典當(dāng)、信托等，城市土地運(yùn)用權(quán)的流通形式主要有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等。市場(chǎng)的統(tǒng)一性：指房產(chǎn)市場(chǎng)和地產(chǎn)市場(chǎng)的交融性。在房地產(chǎn)交易中，任何一筆房產(chǎn)商品交易都必定是房地合一的交易。市場(chǎng)的區(qū)域性：此區(qū)域性是由房地產(chǎn)商品的差異性確定的。由于其性質(zhì)和其所處的城市區(qū)域不同，其市場(chǎng)供求狀況和價(jià)格程度也往往會(huì)有大的落差。供應(yīng)的稀缺性：指房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)供應(yīng)稀缺的市場(chǎng)。一方面是人口的不斷增加，需求也相應(yīng)增長(zhǎng)。另一方面是土地作為不行再生資源，其數(shù)量根本上是恒定的。不完全開(kāi)發(fā)性：由于土地運(yùn)用權(quán)和房屋全部權(quán)兩種不同權(quán)益在同一市場(chǎng)流通，為保證市場(chǎng)的有效供應(yīng)，國(guó)家須要實(shí)行強(qiáng)有力的措施抑制不合理的市場(chǎng)需求來(lái)干預(yù)市場(chǎng)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)在某些環(huán)節(jié)受到政府嚴(yán)格限制，具有不完全開(kāi)放性。市場(chǎng)的不充分性：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)及完全自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)四個(gè)條件相差深遠(yuǎn)，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)只是一個(gè)不充分市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的宏大可能性：房地產(chǎn)市場(chǎng)及其它市場(chǎng)相比具有更大的投機(jī)性。房地產(chǎn)商品供應(yīng)的有限性和需求的無(wú)限性、由于對(duì)房地產(chǎn)的不斷投資、城市根底設(shè)施建立和社會(huì)設(shè)施投資引起的相鄰效益以及房地產(chǎn)的保值和增值特性都確定著房地產(chǎn)投機(jī)的宏大可能性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi)〔1〕房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)：是土地交易市場(chǎng)，是土地全部者及運(yùn)用者間的縱向溝通，由政府干脆限制和壟斷經(jīng)營(yíng)?！?〕房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：是增量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者及房地產(chǎn)運(yùn)用者的縱向流通市場(chǎng)?！?〕房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：即存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，是房地產(chǎn)全部者將房地產(chǎn)運(yùn)用權(quán)或全部權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)，是消費(fèi)者間的橫向交易，屬于消費(fèi)市場(chǎng)的重新配置。本市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況：〔1〕一級(jí)市場(chǎng)：主管部門(mén)：本市的土地出讓、轉(zhuǎn)讓交易核準(zhǔn)、審批部門(mén)。土地規(guī)劃現(xiàn)狀：本市現(xiàn)城市規(guī)劃狀況，包括住宅開(kāi)發(fā)、市政建立及生活配套設(shè)施建立等內(nèi)容。土地交易形式：本市現(xiàn)行土地交易形式包括哪些，如：招標(biāo)、拍賣(mài)等。〔2〕二級(jí)市場(chǎng)現(xiàn)上市量：本市已經(jīng)注冊(cè)登記在案的商品房數(shù)量。供求關(guān)系狀況：商品房供應(yīng)量及本市度意料購(gòu)置量的比值。平均價(jià)格：本市注冊(cè)上市商品房?jī)r(jià)格的平均值。各檔次房產(chǎn)銷(xiāo)售概況：將如今售商品房以?xún)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)分為低、中、高三個(gè)檔次，明確各檔次價(jià)格界限，并分析各檔次商品房的銷(xiāo)售狀況?！?〕三級(jí)市場(chǎng)現(xiàn)上市量：本市已經(jīng)注冊(cè)登記在案的二手房數(shù)量。平均價(jià)格：如今售二手房標(biāo)價(jià)的平均值供求關(guān)系狀況：在售二手房數(shù)量及本度意料購(gòu)置量的比值。主流房產(chǎn)銷(xiāo)售狀況：根據(jù)注冊(cè)及交易狀況，分析出主流價(jià)格二手房的銷(xiāo)售狀況。包括：平均價(jià)格、坐落地點(diǎn)特征、消費(fèi)群特點(diǎn)等。房地產(chǎn)消費(fèi)房地產(chǎn)消費(fèi)的類(lèi)型：投資型：房地產(chǎn)的消費(fèi)主體對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)主要不是為了自己運(yùn)用，而是為了作為投資對(duì)象，通過(guò)投入資金、勞動(dòng)力、技術(shù)等要素變更原有的房地產(chǎn)性能、構(gòu)造和形式，通過(guò)出售或出租來(lái)獲得利潤(rùn)。消費(fèi)型：對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)不是為了用于消費(fèi)，而是作為消費(fèi)和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，為消費(fèi)和經(jīng)營(yíng)供應(yīng)活動(dòng)空間或場(chǎng)地。消費(fèi)型：主要是由國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和個(gè)人為了消費(fèi)運(yùn)用。此類(lèi)物業(yè)主要是住宅和辦公用房等。房地產(chǎn)消費(fèi)的特點(diǎn)普遍性：房地產(chǎn)既是生活資料，又是消費(fèi)資料，是人們生活必不行少的空間條件和活動(dòng)基地。多樣性：房地產(chǎn)可以用于工業(yè)消費(fèi)，可以用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及辦公樓等，也可作為城市居民居住的地方等。其多種運(yùn)用價(jià)值和多種效用為房地產(chǎn)消費(fèi)者供應(yīng)了多種選擇的時(shí)機(jī)，滿(mǎn)足了房地產(chǎn)各方面的消費(fèi)。不行替代及差異性：房地產(chǎn)為人們供應(yīng)的空間和基地是其它產(chǎn)品無(wú)法替代的。其不行再生的性質(zhì)確定了消費(fèi)的不行替代性，其位置的固定不動(dòng)性確定了房產(chǎn)間的差異性。連續(xù)性及連續(xù)性：房地產(chǎn)消費(fèi)的普遍性和不行替代性以及其運(yùn)用價(jià)值的耐久性確定了房地產(chǎn)消費(fèi)的連續(xù)性和連續(xù)性。從社會(huì)整體看只要社會(huì)在開(kāi)展，人口在增長(zhǎng)，需求就會(huì)存在，表達(dá)出其連續(xù)性。但從個(gè)人來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)是耐用消費(fèi)品，一次購(gòu)置可以滿(mǎn)足長(zhǎng)期的消費(fèi)，不會(huì)象其他消費(fèi)品一樣須要不斷地反復(fù)地和連續(xù)地到市場(chǎng)購(gòu)置，它是連續(xù)地。消費(fèi)彈性的差異性：由于房地產(chǎn)的特性及它的功能和用處的不同，確定著不同的房地產(chǎn)具有不同的消費(fèi)彈性。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)的消費(fèi)是及收入程度是呈正比的，而其消費(fèi)彈性及價(jià)格彈性成反比。增長(zhǎng)性：一般狀況下對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)總是不斷增長(zhǎng)的，這是由社會(huì)進(jìn)步和居民生活程度的進(jìn)步確定的。此消費(fèi)可以分為幾個(gè)層次：生理上的消費(fèi)、平安的消費(fèi)、社會(huì)交往的消費(fèi)、價(jià)值欲望的消費(fèi)等。影響房地產(chǎn)消費(fèi)的因素〔1〕經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展及城市化的程度經(jīng)濟(jì)社會(huì)越開(kāi)展、城市化程度越高，對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)也就越大。隨著城市的開(kāi)展，城市土地面積的不斷增加，城市對(duì)土地和住宅的消費(fèi)也就越來(lái)越大?！?〕城市人口增長(zhǎng)及生活程度城市的開(kāi)展，其人口也會(huì)相應(yīng)增加，加之生活程度的進(jìn)步，對(duì)城市土地的消費(fèi)就越來(lái)越大了。〔3〕房地產(chǎn)價(jià)格程度及其它市場(chǎng)一樣，價(jià)格的上下對(duì)于房地產(chǎn)的消費(fèi)有很大的影響。價(jià)格高，就會(huì)限制對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)，價(jià)格低，就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)?！?〕國(guó)家政策國(guó)家的政策對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)性消費(fèi)和消費(fèi)性消費(fèi)都會(huì)有宏大的影響。特別是對(duì)房地產(chǎn)的總量平衡和構(gòu)造平衡有著重大的調(diào)整作用。對(duì)于居民住房消費(fèi)影響最大的是國(guó)家的住房政策以及及住房有關(guān)的各項(xiàng)實(shí)惠政策?！?〕城市產(chǎn)業(yè)構(gòu)造城市產(chǎn)業(yè)構(gòu)造開(kāi)展的狀況，不僅確定著城市對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的總量，而且確定著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)構(gòu)造?！?〕消費(fèi)者對(duì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展形勢(shì)意料消費(fèi)者的消費(fèi)會(huì)受到外部環(huán)境的制約，外部環(huán)境影響著現(xiàn)實(shí)支付實(shí)力能否得到實(shí)現(xiàn)。假設(shè)消費(fèi)者對(duì)將來(lái)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的意料是樂(lè)觀(guān)的，房地產(chǎn)消費(fèi)就會(huì)增長(zhǎng)，假設(shè)是悲觀(guān)的，消費(fèi)會(huì)削減。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要階段及根本程序一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要階段：根據(jù)房地產(chǎn)消費(fèi)和再消費(fèi)運(yùn)行依次，以及各階段經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)大體上可以劃分為七個(gè)階段。建立工程工程設(shè)立或運(yùn)行過(guò)程房地產(chǎn)建立工程工程規(guī)劃及審批土地運(yùn)用權(quán)的獲得征地及拆遷工程建立及管理房地產(chǎn)的租售管理房地產(chǎn)的物業(yè)管理二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的根本程序提出立項(xiàng)意向書(shū)，向市規(guī)劃部門(mén)進(jìn)展詢(xún)問(wèn)。向本市方案委員會(huì)提交立項(xiàng)報(bào)告書(shū)，申請(qǐng)立項(xiàng)。如工程較大還需向規(guī)劃委員會(huì)申報(bào)。市計(jì)委會(huì)同市規(guī)劃管理部門(mén)經(jīng)過(guò)探討審批，假設(shè)同意立項(xiàng)，發(fā)給立項(xiàng)批復(fù)意見(jiàn)書(shū)，并要求建立單位進(jìn)展工程可行性探討。申請(qǐng)者向計(jì)委和市建委提交工程可行性探討報(bào)告。市計(jì)委、建委、首都規(guī)劃建立委員會(huì)〔簡(jiǎn)稱(chēng)首規(guī)委〕及各專(zhuān)業(yè)局即自來(lái)水管理部門(mén)、燃?xì)夤芾聿块T(mén)等審查可行性探討報(bào)告，假設(shè)同意可行性探討的，即下達(dá)審查通過(guò)的批復(fù)文件，并下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。申請(qǐng)者根據(jù)批復(fù)，辦理征地及前期規(guī)劃打算工作，然后到城市規(guī)劃管理局〔簡(jiǎn)稱(chēng)市規(guī)劃局〕領(lǐng)取規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知單，辦理征地意見(jiàn)書(shū)。申請(qǐng)者到土地所在地區(qū)的土地管理部門(mén)及原土地運(yùn)用部門(mén)征求意見(jiàn)，這一階段可分為兩種狀況：第一種狀況：所運(yùn)用的土地假設(shè)屬于新征土地，即農(nóng)村集體全部的土地：到區(qū)、縣土地管理局〔簡(jiǎn)稱(chēng)土地局〕、規(guī)劃局，以及所用土地的鄉(xiāng)政府村公所征求意見(jiàn)。將征求意見(jiàn)的結(jié)果報(bào)本市土地管理局。第二種狀況：假設(shè)屬于舊城改造范圍地區(qū)的土地，即城市國(guó)有的土地：到當(dāng)?shù)氐膮^(qū)、縣的土地管理部門(mén)征求意見(jiàn)。將征求意見(jiàn)的結(jié)果報(bào)本市房地產(chǎn)管理局。8、以上第七項(xiàng)工作完成后，將結(jié)果報(bào)市政府審批。市政府審批后，正式辦理用地手續(xù)。9、收到市政府關(guān)于土地運(yùn)用權(quán)的批文后，同時(shí)進(jìn)展以下三部分工作。第一部分：劃局辦理規(guī)劃用地容許證申請(qǐng)確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件持規(guī)劃設(shè)計(jì)條件到市公用局、供電局、環(huán)保及電信管理局征詢(xún)意見(jiàn)規(guī)劃局審查后，下達(dá)規(guī)劃條件通知單根據(jù)規(guī)劃條件通知單，托付有資格的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位或承受招標(biāo)投標(biāo)方式，選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)展歸戶(hù)啊設(shè)計(jì)，提出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案到規(guī)劃局領(lǐng)取設(shè)計(jì)方案送審書(shū)規(guī)劃局對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)展審查，并提出對(duì)方案審查的意見(jiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)出圖后，送規(guī)劃局審圖，方案通過(guò)后，可進(jìn)展施工圖設(shè)計(jì)，出圖后報(bào)規(guī)劃局審圖。方案圖批準(zhǔn)后，到城市建立檔案館交保證金，到規(guī)劃局領(lǐng)取建立工程施工容許證。第二部分：畫(huà)樁位，并給出打樁條件托付測(cè)繪院釘樁、并進(jìn)展測(cè)繪將打樁搜集到的數(shù)據(jù)，提交設(shè)計(jì)單位。第三部分：持規(guī)劃用地容許證和征地意見(jiàn)書(shū)以及用地申請(qǐng)報(bào)告經(jīng)市計(jì)委、建委、規(guī)委批準(zhǔn)工程可行性報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、市規(guī)劃局開(kāi)據(jù)的設(shè)計(jì)任務(wù)通知單、企業(yè)章程、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、地形圖等等，到市土地管理局辦理征地手續(xù)。征地方式根據(jù)建立用地性質(zhì)的不同，分別承受拍賣(mài)方式，招標(biāo)投標(biāo)出讓方式、以及劃撥的方式等。假設(shè)占用耕地，還須要交納耕地占用稅。在立項(xiàng)報(bào)告批準(zhǔn)之后，即可到建立工程所在地的區(qū)、縣地政管理部門(mén)辦理戶(hù)口凍結(jié)手續(xù)等的工作。地政管理部門(mén)審查拆遷安置方案并發(fā)給拆遷容許證。對(duì)建立用地進(jìn)展三通一同等工作，即通水、通電、通路和土地平整等。在這里須要完成的具體工作是：到園林局申請(qǐng)伐樹(shù)容許證；理解線(xiàn)路狀況及供電局協(xié)商改造、移線(xiàn)方案；燃?xì)?、道路、上下水等現(xiàn)狀管線(xiàn)改路；到供電局申請(qǐng)用電報(bào)裝，做正式供電方案，申請(qǐng)施工臨時(shí)用電，托付施工。10、完成以上各項(xiàng)工作后，即可進(jìn)展施工前的打算工作。第一部分：到稅務(wù)局領(lǐng)取稅單；持度方案、稅單到區(qū)計(jì)委領(lǐng)投資容許證登記卡，登記并領(lǐng)取容許證。第二部分：到市計(jì)委申請(qǐng)列入方案〔此申請(qǐng)須經(jīng)建委會(huì)簽〕到市建委工程處領(lǐng)取開(kāi)工審批表持開(kāi)工審批表到各專(zhuān)業(yè)公司辦理市政配套工程〔上水、下水、熱力、燃?xì)?、電力、電信〕?bào)裝工作，報(bào)裝工作完畢后，在開(kāi)工證上加蓋公章，并交納四源費(fèi)〔四源費(fèi)是指自來(lái)水建立費(fèi)、污水處理費(fèi)、供熱建立費(fèi)、燃?xì)饨①M(fèi)。均根據(jù)建筑平方米收取〕假設(shè)是公建部分，則是根據(jù)運(yùn)用量確定收取的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)一般是在市政工程開(kāi)工前交納。到市建委主管部門(mén)核實(shí)任務(wù)到市建委工程處辦理招標(biāo)審批手續(xù)填寫(xiě)招標(biāo)申請(qǐng)書(shū)，并到市招標(biāo)辦辦理招標(biāo)登記組織招標(biāo)辦及投標(biāo)單位到現(xiàn)場(chǎng)勘察對(duì)施工單位進(jìn)展資格預(yù)審進(jìn)展預(yù)算審查處審查標(biāo)底招標(biāo)辦審查標(biāo)底建立單位組織招標(biāo)辦及各投標(biāo)單位召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議編寫(xiě)評(píng)標(biāo)報(bào)告，經(jīng)開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)確定最正確建立單位，發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)經(jīng)招標(biāo)辦同意正式確定施工單位11、完成以上工作，施工打算工作即將進(jìn)入尾聲，在這個(gè)階段還須要做好以下幾項(xiàng)工作：托付質(zhì)量監(jiān)視總站和監(jiān)理公司進(jìn)展工程質(zhì)量監(jiān)視到市統(tǒng)計(jì)局落實(shí)任務(wù)市審計(jì)局審核資金來(lái)源、任務(wù)來(lái)源及一切手續(xù)到市開(kāi)發(fā)辦秘書(shū)處登記備案12、完成以上工作，施工打算工作即告完畢，到市建委領(lǐng)取開(kāi)工證，進(jìn)入工程施工階段。第一部分：組織各項(xiàng)市政管線(xiàn)的設(shè)計(jì)工作第二部分：通知園林綠化主管部門(mén)，辦理小區(qū)綠化手續(xù)第三部分：按道路方案施工，到市規(guī)劃局主管部門(mén)辦理道路施工容許證第四部分：辦理自來(lái)水管線(xiàn)設(shè)計(jì)，到市規(guī)劃局市政處辦理上水管線(xiàn)施工容許證辦理下水管線(xiàn)設(shè)計(jì)，到市政規(guī)劃局市政處辦理污水管線(xiàn)施工容許證第五部分：托付熱力公司進(jìn)展熱力線(xiàn)路設(shè)計(jì)，到市規(guī)劃局市政處辦理熱力管線(xiàn)施工容許證。第六部分：托付燃?xì)夤具M(jìn)展燃?xì)夤芫€(xiàn)設(shè)計(jì)，到市規(guī)劃局市政處辦理燃?xì)夤芫€(xiàn)施工容許證。13、土建工程完工后，建立單位組織各項(xiàng)市政配套工程的施工。完工后組織施工單位、設(shè)計(jì)單位、質(zhì)量監(jiān)視單位及其它相關(guān)管理部門(mén)進(jìn)展結(jié)合驗(yàn)收。合格后即可交付運(yùn)用。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)成因房地產(chǎn)位置的不動(dòng)性或固定性，確定了房地產(chǎn)在地域上對(duì)市場(chǎng)供求的不行調(diào)劑性房地產(chǎn)投資時(shí)間的長(zhǎng)期性確定了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)對(duì)市場(chǎng)供求變動(dòng)的不敏感性房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)的固定性確定了房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)的不易變現(xiàn)性房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的分散性，在不同階段有著不同的表現(xiàn)形式和作用2、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理自然風(fēng)險(xiǎn)：是由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中自然災(zāi)難，諸如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等造成的房地產(chǎn)破壞和損害形成的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)：分為兩個(gè)方面，一是由于政治方面的緣由引起的，如國(guó)家政治狀況和政治形式、國(guó)家的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)方面的政策等。二是由于集體和個(gè)人的不恰當(dāng)或錯(cuò)誤的行為引起的，如：盜竊、欺詐等形成的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：是由房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的變動(dòng)的不確定因素引起的。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)：是由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步引起的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)。 3、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的管理方法〔1〕回避風(fēng)險(xiǎn)。要求企業(yè)在經(jīng)營(yíng)決策時(shí)，盡量回避有風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)大的業(yè)務(wù)，選擇無(wú)風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)小的業(yè)務(wù)，到達(dá)回避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的目的?！?〕轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。是將經(jīng)營(yíng)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)全部地或部分地轉(zhuǎn)移出去。減輕風(fēng)險(xiǎn)的損失。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，企業(yè)就要想方設(shè)法實(shí)行各種有效的措施，力求削減風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失?！?〕經(jīng)營(yíng)工程實(shí)行保險(xiǎn)。對(duì)經(jīng)營(yíng)工程實(shí)行保險(xiǎn)，是經(jīng)營(yíng)者轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的一種比較好的方式。保險(xiǎn)雖然也要支付費(fèi)用即保險(xiǎn)金，但是及風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生帶來(lái)的損失相比要小的多。第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行性探討一、可行性探討的概念可行性探討：是現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)重要環(huán)節(jié)和經(jīng)營(yíng)管理重要方法。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理可行性探討是在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理決策前對(duì)經(jīng)營(yíng)管理工程進(jìn)展的綜合技術(shù)和經(jīng)濟(jì)分析的一種科學(xué)方法。二、可行性探討的階段可行性探討大體分為三個(gè)階段，即時(shí)機(jī)可行性探討階段；初步可行性探討階段；?！?〕時(shí)機(jī)可行性探討階段及其任務(wù)其主要任務(wù)是確定經(jīng)營(yíng)方向，提出經(jīng)營(yíng)目的。對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，就是對(duì)經(jīng)營(yíng)管理工程提出建議。〔2〕初步可行性探討階段其主要任務(wù)是根據(jù)時(shí)機(jī)探討階段的結(jié)果，進(jìn)一步探討經(jīng)營(yíng)管理工程的規(guī)模、建筑材料的供應(yīng)、投資地段的選擇和選址，建筑工程的設(shè)計(jì)方案、工程工程的施工進(jìn)度等狀況。〔3〕終可行性探討階段是可行性探討的最終一個(gè)階段。其主要任務(wù)是對(duì)經(jīng)營(yíng)管理工程的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、以及市場(chǎng)等方面進(jìn)展具體的和深化細(xì)致的分析論證、確定經(jīng)營(yíng)管理工程的有關(guān)主要因素，并對(duì)這些因素進(jìn)展細(xì)致的調(diào)查、分析、計(jì)算、評(píng)估，在這個(gè)根底上提出一個(gè)和幾個(gè)可供選擇的最優(yōu)方案，作為經(jīng)營(yíng)管理的決策根據(jù)。三、可行性探討的內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理可行性探討由于包括的內(nèi)容很多，可以根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)把他繁的內(nèi)容歸結(jié)為不同的方面。但是，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理可行性探討必需包括以下三方面內(nèi)容：地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，消費(fèi)都是為了滿(mǎn)足市場(chǎng)的須要。所以其首要的就是探討有沒(méi)有市場(chǎng)，市場(chǎng)的容量有多大。有沒(méi)有市場(chǎng)的問(wèn)題是解決房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有沒(méi)有“必要性〞的問(wèn)題。所以這個(gè)問(wèn)題就成為全部可行性探討的根底和前提。工程技術(shù)問(wèn)題。主要是探討規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程技術(shù)中的高科技含量的問(wèn)題，以及規(guī)劃設(shè)計(jì)工程技術(shù)中的難點(diǎn)是否可以解決或抑制的問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題是解決房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的“可行性〞問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)效益問(wèn)題。就是通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，探討是否贏利和贏利程度的上下。這是解決房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理“合理性〞的問(wèn)題或企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最終目的的問(wèn)題。四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性探討報(bào)告房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工程的背景狀況房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工程的概況可行性報(bào)告的根本數(shù)據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工程的本錢(qián)估算資金籌集及供應(yīng)方式資源選購(gòu) 及供應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工程市場(chǎng)分析房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析10、國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)評(píng)價(jià)11、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工程開(kāi)工日期、開(kāi)工日期和開(kāi)工驗(yàn)收初步支配12、結(jié)論。第四節(jié)商品房預(yù)購(gòu)預(yù)售管理 商品房預(yù)購(gòu)預(yù)售事實(shí)上就是房地產(chǎn)的期貨交易。它是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有把房屋建立起來(lái)以前或房產(chǎn)還沒(méi)有開(kāi)工以前以預(yù)售的方式把房屋賣(mài)了出去。也就是先付款，后交貨。在香港也叫賣(mài)樓花或炒樓花。一、預(yù)售房屋條件及程序〈〈中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉〉第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售，必需符合以下條件：〔1〕交付全部運(yùn)用權(quán)出讓金，選取土地運(yùn)用權(quán)證書(shū)?！?〕有建立工程規(guī)劃容許證〔3〕按供應(yīng)預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建立資金到達(dá)工程建立總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和開(kāi)工交付日期〔4〕向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，獲得商品房預(yù)售容許證明。二、房屋預(yù)售的具體程序〔1〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向市房地產(chǎn)管理局提出房屋預(yù)售申請(qǐng)，并提交如下有關(guān)文件：企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照；土地管理部門(mén)出具的建立用地批文和規(guī)劃部門(mén)簽發(fā)的建立容許證；建筑施工合同；已完成投資額的證明和房屋根底工程驗(yàn)收合格單；房屋預(yù)售方案，包括商品房的位置、總單元數(shù)、各單位的建筑面積、銷(xiāo)售時(shí)間和地點(diǎn)等?！?〕經(jīng)房地產(chǎn)主管部門(mén)批準(zhǔn)后，預(yù)售單位及預(yù)購(gòu)房者就可以簽訂房屋預(yù)售合同?！?〕理房屋登記、鑒證?！?〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房屋開(kāi)工后，應(yīng)當(dāng)按房屋預(yù)售合同辦理房屋交付手續(xù)，購(gòu)房人憑房屋預(yù)售合同及房屋交付憑證辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，繳納手續(xù)費(fèi)用。第三章建筑學(xué)根底學(xué)問(wèn)第一節(jié)建筑物的分類(lèi)一、建筑物的用處分類(lèi)及特點(diǎn)民用建筑：供人們生活、居住、從事各種文化福利活動(dòng)的房屋。按其用處不同，有以下兩類(lèi)：〔1〕居住建筑：供人們生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、賓館、款待所。〔2〕公共建筑：供人們從事社會(huì)性公共活動(dòng)的建筑和各種福利設(shè)施的建筑物，如各類(lèi)學(xué)校、圖書(shū)館、影劇院等。工業(yè)建筑：供人們從事各類(lèi)工業(yè)消費(fèi)活動(dòng)的各種建筑物、構(gòu)筑物的總稱(chēng)。通常將這些消費(fèi)用的建筑物稱(chēng)為工業(yè)廠(chǎng)房。包括車(chē)間、變電站、鍋爐房、倉(cāng)庫(kù)等。二、按建筑構(gòu)造的材料分類(lèi)磚木構(gòu)造：這類(lèi)房屋的主要承重構(gòu)件用磚、木構(gòu)成。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等承受磚砌，程度承重構(gòu)件的樓板、屋架等承受木材制作。這種構(gòu)造形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房屋。磚混構(gòu)造：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚—鋼筋混凝土構(gòu)造。這種構(gòu)造多用于層數(shù)不多〔六層以下〕的民用建筑及小型工業(yè)廠(chǎng)房，是目前廣泛承受的一種構(gòu)造形式。鋼筋混凝土構(gòu)造：建筑物的梁、柱、樓板、根底全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、根底組成一個(gè)承重的框架，因此也稱(chēng)框架構(gòu)造。墻只起圍護(hù)作用，用磚砌筑。此構(gòu)造用于高層或大跨度房屋建筑中。鋼構(gòu)造：建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。此構(gòu)造多用于大型工業(yè)建筑。三、按建筑構(gòu)造承重方式分類(lèi)1、承重墻構(gòu)造它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架〔或梁柱〕擔(dān)當(dāng)，屋架支撐在承重墻上，樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。因此，屋蓋、樓層的荷載均由承重墻擔(dān)當(dāng)；墻下有根底，根底下為地基，全部荷載由墻、根底傳到地基上。2、框架構(gòu)造主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁及柱為剛接〔鋼筋混凝土構(gòu)造中通常通過(guò)端部鋼筋焊接后澆灌混凝土，使其形成整體〕連接，從而構(gòu)成了一個(gè)整體剛架〔或稱(chēng)框架〕。一般多層工業(yè)廠(chǎng)房或大型高層民用建筑多屬于框架構(gòu)造。3、排架構(gòu)造主要承重體系由屋架和柱組成。屋架及柱的頂端為鉸接〔通常為焊接或螺栓連接〕，而柱的下端嵌固于根底內(nèi)。一般單層工業(yè)廠(chǎng)房大多承受此法。4、其他由于城市開(kāi)展須要建立一些高層、超高層建筑，上述構(gòu)造形式缺乏以抗拒程度荷載〔風(fēng)荷載、地震荷載〕的作用，因此又開(kāi)展了剪力墻構(gòu)造體系、桶式構(gòu)造體系。四、建筑高度分類(lèi)建筑物可根據(jù)其樓層數(shù)量分為以下幾類(lèi)1、低層：2層及2層以下2、多層：2層以上，8層以下3、中高層：8層以上，16層以下4、高層：16層以上，24層以下5、超高層：24層以上第二節(jié)房屋構(gòu)造概述一、建筑材料學(xué)問(wèn)主要建筑材料包括水泥、鋼筋、木材、一般混凝土、黏土磚等。1、水泥〔1〕常見(jiàn)水泥的種類(lèi)：硅酸鹽水泥、一般硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火山灰質(zhì)硅酸鹽水泥及粉煤灰硅酸鹽水泥等五種〔2〕水泥標(biāo)號(hào)：水泥標(biāo)號(hào)是表示水泥硬化后的抗壓實(shí)力。常用水泥編號(hào)例如：325、425、525、625等?！?〕常用水泥的技術(shù)特性凝合時(shí)效性：水泥的凝合時(shí)間分為初凝及終凝。初凝為水泥加水拌合到水泥漿開(kāi)始失去可塑性的時(shí)間。終凝為水泥漿開(kāi)始拌合時(shí)到水泥完全失去可塑性開(kāi)始產(chǎn)生強(qiáng)度的時(shí)間。體積安定性：是指水泥在硬化過(guò)程中，體積變更是否勻整的性質(zhì)。水泥硬化后產(chǎn)生不勻整的體積變更成為體積安定性不良，不能運(yùn)用。水熱化性：水泥的水化反響為放熱反響。隨著水化過(guò)程的進(jìn)展，不斷放出熱量稱(chēng)為水熱化。其水熱化釋放熱量的大小和放熱速度的快慢主要及水泥標(biāo)號(hào)、礦物組成和細(xì)度有關(guān)。細(xì)度：指水泥顆粒的粗細(xì)程度。顆粒越細(xì)，早期強(qiáng)度越高。但顆粒越細(xì)，其制作本錢(qián)越高，并簡(jiǎn)潔受潮失效。標(biāo)準(zhǔn)稠度用水量：指水泥沙漿到達(dá)標(biāo)準(zhǔn)稠度時(shí)的用水量。標(biāo)準(zhǔn)稠度是做水泥的安定性和凝合時(shí)間時(shí)，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的稠度。2、鋼筋〔1〕建筑鋼筋的種類(lèi)：鋼筋是鋼錠經(jīng)熱軋而成，故又稱(chēng)熱軋鋼筋，是建筑工程中用量最大的鋼材品種。按外形可分為：光圓鋼筋、帶肋鋼筋。按鋼種可分為：碳素鋼鋼筋和一般低合金鋼鋼筋。按強(qiáng)度可分為：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四個(gè)級(jí)別。其中Ⅰ級(jí)鋼筋為低碳鋼鋼筋，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ級(jí)為低合金鋼鋼筋?！?〕建筑用鋼筋的應(yīng)用Ⅰ級(jí)鋼筋為熱軋光圓鋼筋，其強(qiáng)度較低，塑性及焊接性能較好。廣泛應(yīng)用于一般鋼筋混凝土構(gòu)造中受力較小部位。變形鋼筋中Ⅱ級(jí)、Ⅲ級(jí)鋼筋的強(qiáng)度、塑性、焊接性能等綜合運(yùn)用指標(biāo)較好，是一般鋼筋混凝土構(gòu)造中用量最大的鋼筋品種，也可經(jīng)冷拉后做預(yù)應(yīng)力筋運(yùn)用。冷加工鋼筋冷拉鋼筋：冷拉鋼筋的屈從程度會(huì)進(jìn)步，而塑性降低。冷拉Ⅰ級(jí)鋼筋適用于一般鋼筋混凝土中的受力部位，冷拉Ⅱ級(jí)、Ⅲ級(jí)、Ⅳ級(jí)鋼筋均可作為預(yù)應(yīng)力筋運(yùn)用。冷拔低碳鋼筋：其有較高的抗拉強(qiáng)度，是小型構(gòu)件的主要預(yù)應(yīng)力鋼材。3、木材〔1〕木材的種類(lèi)：分為針葉樹(shù)和闊葉樹(shù)兩類(lèi)。其中針葉樹(shù)的樹(shù)干長(zhǎng)直高大，紋理通直，材質(zhì)較軟，加工簡(jiǎn)潔，是建筑工程中的主要用材。闊葉樹(shù)材質(zhì)較堅(jiān)硬，稱(chēng)之為硬材，主要用于裝修工程?！?〕建筑木材的性能及用處紅松：材質(zhì)較軟，紋理順直，不易翹曲、開(kāi)裂，樹(shù)脂多，耐腐朽，易加工，主要用于制作門(mén)窗、屋架、檁條、模板等。魚(yú)鱗云杉：又名白松。材質(zhì)輕、紋理直、構(gòu)造細(xì)、易枯燥、加工，主要用于制作門(mén)窗、模板、地板等。馬尾松：材質(zhì)中硬，紋理直斜不勻，構(gòu)造中至粗，不耐腐，松脂氣味濃，在水中很耐久，主要用于制作模板、門(mén)窗、櫞條、木柱等。落葉松：材質(zhì)堅(jiān)硬而脆，樹(shù)脂多，耐腐性強(qiáng)，枯燥慢，枯燥中易開(kāi)裂。主要用于檁條、地板、木樁等。杉木：紋理直而均，構(gòu)造中等或粗，易枯燥、耐久性強(qiáng)。主要用于制作屋架、檁條、門(mén)窗、腳手桿等。柏木：材質(zhì)致密，紋理直或斜，構(gòu)造細(xì)，枯燥易開(kāi)裂，堅(jiān)韌耐久。主要用于制作模板及細(xì)木裝飾等。洋松：分細(xì)皮和粗皮兩種。細(xì)皮的構(gòu)造精細(xì)，不易變形，簡(jiǎn)潔加工，適于較高要求的裝修；粗皮的構(gòu)造較松，但質(zhì)料穩(wěn)固，變形及收縮量較小，適用于要求不高的裝修?！?〕木材的類(lèi)別為了合理用材，木材按加工及用處不同分為原木、杉原條、板方材等。原木是指伐倒后經(jīng)修枝，并截成確定長(zhǎng)度的木材。分干脆運(yùn)用原木和加工用原木。杉原條是指只經(jīng)修枝剝皮，沒(méi)有加工成材的杉木，長(zhǎng)度5M以上，梢直徑60mm以上。板方材是指按確定尺寸加工成的板材和方材。板材是指斷面寬為厚的三倍及三倍以上者；方材是指斷面寬度小于厚度的三倍者。4、一般混凝土〔1〕一般混凝土概念：其主要是由水泥、一般碎石、砂和水配置而成的混凝土。其中石子和砂子起骨架作用，稱(chēng)為骨料。石子為粗骨料，砂為細(xì)骨料。水泥加水后形成水泥漿，包袱在骨料外表并填滿(mǎn)骨料間的空隙，作為骨料之間的光滑材料，使混凝土混合物具有適于施工的和易性，水泥水化硬化后將骨料膠結(jié)在一起形成穩(wěn)固整體。〔2〕混凝土的性能：混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否適于操作，是否具有能使所澆注的構(gòu)件質(zhì)量勻整、成型密實(shí)的性能?；炷恋膹?qiáng)度：抗壓強(qiáng)度是混凝土的主要強(qiáng)度指標(biāo)，它比混凝土的其它強(qiáng)度高得多，工程中主要是利用其抗壓強(qiáng)度，也是進(jìn)展構(gòu)造設(shè)計(jì)的主要根據(jù)?；炷恋哪途眯裕夯炷聊芸咕芨鞣N自然環(huán)境的侵蝕而不被破壞的實(shí)力稱(chēng)為耐久性。對(duì)混凝土除要求具有確定的強(qiáng)度平安承受荷載外，還應(yīng)具有耐久性，如抗?jié)B、抗凍、耐磨、耐風(fēng)化等。5、黏土磚黏土磚是以黏土為主要原料，經(jīng)攪拌成可塑性，用機(jī)械擠壓成型的。擠壓成型的土塊稱(chēng)為磚坯，經(jīng)風(fēng)干后送入窯內(nèi)，在900—1000℃的高溫下煅燒即成磚。〔1〕黏土磚的種類(lèi)：標(biāo)準(zhǔn)磚：標(biāo)準(zhǔn)磚是建筑工程中最常用的磚，它廣泛運(yùn)用于磚承重的墻體中，也用于非承重的填充墻。黏土磚的尺寸為：240mm×115mm×53mm。每塊磚枯燥時(shí)約重2.5Kg，吸水后約為3Kg?？招拇u和多孔磚：空心磚的規(guī)格為190mm×190mm×90mm，每立方米約重1100Kg。多孔磚的規(guī)格為240mm×115mm×90mm，每立方米約重1400Kg?！?〕黏土磚的強(qiáng)度：黏土磚的特點(diǎn)是抗壓強(qiáng)度高，可以承受較大的外力。反映磚承重外力的實(shí)力叫做強(qiáng)度；而反映強(qiáng)度大小稱(chēng)為強(qiáng)度等級(jí)。一個(gè)建筑物選用哪一個(gè)強(qiáng)度等級(jí)的磚，應(yīng)由設(shè)計(jì)單位通過(guò)計(jì)算確定?！?〕黏土磚的吸水率：黏土磚都有確定的吸水性，能吸附確定量的水分，吸水的多少可以用吸水率來(lái)表示。吸水率一般允許在8%—10%的范圍內(nèi)?！?〕黏土磚的抗凍性：是指磚抗拒凍害的實(shí)力?？箖鲂杂稍囼?yàn)作出。〔5〕黏土磚的外觀(guān)質(zhì)量：一般黏土磚的外形應(yīng)當(dāng)平整、方正。外觀(guān)無(wú)明顯彎曲、缺楞、掉角、裂縫等缺陷，敲擊時(shí)發(fā)出洪亮的金屬聲，色澤勻整一樣。二、房屋構(gòu)造組成部分：1、房屋構(gòu)成部分：地基及根底、墻或柱、樓板及地面、門(mén)窗、樓梯、屋頂?shù)冉M成?！?〕地基和根底：地基：系建筑物下面的土層。它承受根底傳來(lái)的整個(gè)建筑物的荷載，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人及設(shè)備的重量及風(fēng)雪荷載等。根底：位于墻柱下部，是建筑物的地下部分。它承受建筑物上部的全部荷載并把它傳給地基。〔2〕墻和柱：承重墻和柱是建筑物垂直承重構(gòu)件，它承受屋頂、樓板層傳來(lái)的荷載連同自重一起傳給根底。此外，外墻還能反抗風(fēng)、霜、雨、雪對(duì)建筑物的侵襲，使室內(nèi)具有良好的生活及工作條件，即起圍護(hù)作用；內(nèi)墻還把建筑物內(nèi)部分割成假設(shè)干空間，起分割作用。〔3〕樓板和地面：樓板是程度承重構(gòu)件，主要承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重一起傳給墻或柱。同時(shí)將建筑物分為假設(shè)干層。樓板對(duì)墻身還起著程度支撐的作用。底層房間的地面貼近地基土，承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重干脆傳給地基?！?〕樓梯：是指樓層間垂直交統(tǒng)統(tǒng)道?！?〕屋頂：是建筑物最上層的覆蓋構(gòu)造層，它既是承重構(gòu)件又是圍護(hù)構(gòu)件。它承受作用在其上的各種荷載并連同屋頂構(gòu)造自重一起傳給墻或柱；同時(shí)又起到保溫、防水等作用。〔6〕門(mén)和窗：門(mén)：是供應(yīng)人們進(jìn)出房屋或房間以及搬運(yùn)家具、設(shè)備等的建筑配件。有的門(mén)兼有采光、通風(fēng)的作用。窗：其主要作用是通風(fēng)采光。一般來(lái)說(shuō)，根底、墻和柱、樓板、地面、屋頂?shù)仁墙ㄖ锏闹饕糠?；門(mén)、窗、樓梯等則是建筑物的附屬部件。2、根底〔1〕根底的類(lèi)型按運(yùn)用的材料分為：灰土根底、磚根底、毛石根底、混凝土根底、鋼筋混凝土根底。按埋置深度可分為：淺根底、深根底。埋置深度不超過(guò)5M者稱(chēng)為淺根底，大于5M者稱(chēng)為深根底。按受力性能可分為：剛性根底和柔性根底。按構(gòu)造形式可分為條形根底、獨(dú)立根底、滿(mǎn)堂根底和樁根底。條形根底：當(dāng)建筑物承受磚墻承重時(shí)，墻下根底常連續(xù)設(shè)置，形成通長(zhǎng)的條形根底剛性根底：是指抗壓強(qiáng)度較高，而抗彎和抗拉強(qiáng)度較低的材料建立的根底。所用材料有混凝土、磚、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六層及其以下的民用建筑和墻承重的輕型廠(chǎng)房。柔性根底：用抗拉和抗彎強(qiáng)度都很高的材料建立的根底稱(chēng)為柔性根底。一般用鋼筋混凝土制作。這種根底適用于上部構(gòu)造荷載比較大、地基比較松軟、用剛性根底不能滿(mǎn)足要求的狀況。獨(dú)立根底：當(dāng)建筑物上部為框架構(gòu)造或單獨(dú)柱子時(shí)，常承受獨(dú)立根底；假設(shè)柱子為預(yù)制時(shí)，則承受杯形根底形式。滿(mǎn)堂根底：當(dāng)上部構(gòu)造傳下的荷載很大、地基承載力很低、獨(dú)立根底不能滿(mǎn)足地基要求時(shí)，常將這個(gè)建筑物的下部做成整塊鋼筋混凝土根底，成為滿(mǎn)堂根底。按構(gòu)造又分為伐形根底和箱形根底兩種。伐形根底：是埋在地下的連片根底，適用于有地下室或地基承載力較低、上部傳來(lái)的荷載較大的狀況。箱形根底：當(dāng)伐形根底埋深較大，并設(shè)有地下室時(shí)，為了增加根底的剛度，將地下室的底板、頂板和墻澆制成整體箱形根底。箱形的內(nèi)部空間構(gòu)成地下室，具有較大的強(qiáng)度和剛度，多用于高層建筑。樁根底：當(dāng)建立比較大的工業(yè)及民用建筑時(shí)，假設(shè)地基的懦弱土層較厚，承受淺埋根底不能滿(mǎn)足地基強(qiáng)度和變形要求，常承受樁基。樁基的作用是將荷載通過(guò)樁傳給埋藏較深的堅(jiān)硬土層，或通過(guò)樁四周的摩擦力傳給地基。根據(jù)施工方法可分為鋼筋混凝土預(yù)制樁和灌注樁。鋼筋混凝土預(yù)制樁：這種樁在施工現(xiàn)場(chǎng)或構(gòu)件場(chǎng)預(yù)制，用打樁機(jī)打入土中，然后再在樁頂澆注鋼筋混凝土承臺(tái)。其承載力大，不受地下水位變更的影響，耐久性好。但自重大，運(yùn)輸和吊裝比較困難。打樁時(shí)振動(dòng)較大，對(duì)四周房屋有確定影響。鋼筋混凝土灌注樁：分為套管成孔灌注樁、鉆孔灌注樁、爆擴(kuò)成孔灌注樁三類(lèi)?！?〕根底的埋置深度：由室外設(shè)計(jì)地面到根底底面的間隔稱(chēng)為根底的埋置深度。根底的埋置要有一個(gè)適當(dāng)?shù)纳疃?，既保證建筑物的平安、又節(jié)約根底用材，并加快施工進(jìn)度。確定建筑物根底埋置深度的因素應(yīng)考慮以下幾個(gè)條件：土層構(gòu)造的影響：房屋根底應(yīng)設(shè)置在堅(jiān)實(shí)牢靠的地基上，不要設(shè)置在承載力較低、壓縮性高的懦弱土層上。根底埋深及土層構(gòu)造有親密關(guān)系。地下水位的影響：地下水對(duì)某些土層的承載力有很大影響。如粘性土含水量增加則強(qiáng)度降低；當(dāng)?shù)叵滤幌陆?，土的含水量削減，則根底將下降。冰凍線(xiàn)的影響：凍結(jié)土及非凍結(jié)土的分界限成為冰凍線(xiàn)。當(dāng)建筑物根底處在凍結(jié)土層范圍內(nèi)時(shí)，冬季土的凍脹會(huì)把房屋向上拱起；土層解凍時(shí)，根底又下沉，使房屋處于不穩(wěn)定狀態(tài)。相鄰建筑物的影響：如新建房屋四周有舊建筑物時(shí)，除應(yīng)根據(jù)上述條件確定根底埋深外，還應(yīng)考慮新建房屋根底對(duì)舊有建筑的影響。墻體〔1〕墻體的分類(lèi)：按其在平面中的位置可分為內(nèi)墻和外墻。凡位于房屋四周的墻稱(chēng)為外墻，其中位于房屋兩端的墻稱(chēng)為山墻。凡位于房屋內(nèi)部的墻稱(chēng)為內(nèi)墻。外墻主要起圍護(hù)作用，內(nèi)墻主要分隔房間作用。另外沿建筑物短軸布置的墻稱(chēng)為橫墻，沿建筑物長(zhǎng)軸布置的稱(chēng)為縱墻。按其受力狀況可分為：承重墻和非承重墻。干脆承受上部傳來(lái)荷載的墻稱(chēng)為承重墻，而不承受外荷載的墻稱(chēng)為非承重墻。按其運(yùn)用的材料分為：磚墻、石墻、土墻及砌塊和大型板材墻等。對(duì)墻面進(jìn)展裝修的墻稱(chēng)為混水墻；墻面只做勾縫不進(jìn)展其它裝飾的墻稱(chēng)為清水墻。根據(jù)其構(gòu)造又分為：實(shí)體墻、空體墻和復(fù)合墻。實(shí)體墻由一般黏土磚或其它實(shí)心磚砌筑而成；空體墻是由實(shí)心磚砌成中空的墻體或空心磚砌筑的墻體；復(fù)合墻是指由磚及其它材料組合成的墻體。〔2〕磚墻的厚度磚墻的厚度符合磚的規(guī)格。磚墻的厚度一般以磚長(zhǎng)表示，例如半磚墻、3/4磚墻、1磚墻、2磚墻等。其相應(yīng)厚度為：115mm、〔稱(chēng)12墻〕178mm、〔稱(chēng)18墻〕240mm、〔稱(chēng)24墻〕365mm、〔稱(chēng)37墻〕490mm、〔稱(chēng)50墻〕墻厚應(yīng)滿(mǎn)足磚墻的承載實(shí)力。一般說(shuō)來(lái)，墻體越厚承載實(shí)力越大，穩(wěn)定性越好。磚墻的厚度應(yīng)滿(mǎn)足確定的保溫、隔熱、隔聲、防火要求。一般講，磚墻越厚，保溫隔熱效果越好?！?〕過(guò)梁及圈梁過(guò)梁：其作用是擔(dān)當(dāng)門(mén)窗洞口上部荷載，并把荷載傳遞到洞口兩側(cè)的墻上。按運(yùn)用的材料可分為：鋼筋混凝土過(guò)梁：當(dāng)洞口較寬〔大于1.5M〕，上部荷載較大時(shí)，宜承受鋼筋混凝土過(guò)梁，兩端深化墻內(nèi)長(zhǎng)度不應(yīng)小于240mm。磚砌過(guò)梁：常見(jiàn)的有平拱磚過(guò)梁和弧拱磚過(guò)梁。鋼筋磚過(guò)梁：鋼筋磚過(guò)梁是在門(mén)窗洞口上方的砌體中，配置適量的鋼筋，形成可以承受彎矩的加筋磚砌體。圈梁：為了增加房屋的整體剛度，防止由于地基不勻整沉降或較大的振動(dòng)荷載對(duì)房屋引起的不利影響，常在房屋外墻和部分內(nèi)墻中設(shè)置鋼筋混凝土或鋼筋磚圈梁。其一般設(shè)在外墻、內(nèi)縱墻和主要內(nèi)橫墻上，并在平面內(nèi)形成封閉系統(tǒng)。圈梁的位置和數(shù)量根據(jù)樓層高度、層數(shù)、地基等狀況確定。地面及樓板〔1〕地面：是指建筑物底層的地坪。其根本組成有面層、墊層和基層三部分。對(duì)于有特別要求的地面，還設(shè)有防潮層、保溫層、找平層等構(gòu)造層次。每層樓板上的面層通常叫樓面，樓板所起的作用類(lèi)似地面中的墊層和基層。面層：是人們?nèi)粘Ｉ睢⒐ぷ?、消費(fèi)干脆接觸的地方，是干脆承受各種物理和化學(xué)作用的地面及樓面表層。墊層：在面層之下、基層之上，承受由面層傳來(lái)的荷載，并將荷載勻整地傳至基層?；鶎樱簤|層下面的土層就是基層。地面的種類(lèi)：整體地面：其面層是一個(gè)整體。它包括水泥沙漿地面、混凝土地面、水磨石地面、瀝青砂漿地面等塊料地面：其面層不是一個(gè)整體，它是借助結(jié)合層將面層塊料粘貼或鋪砌在構(gòu)造層上。常見(jiàn)的塊料種類(lèi)有：陶瓷錦磚、大理石、碎塊大理石、水泥花磚、混凝土和水磨石預(yù)制的板塊等?！?〕樓板：是分隔承重構(gòu)件，它將房屋垂直方向分隔為假設(shè)干層，并把人和家具等豎向荷載及樓板自重通過(guò)墻體、梁或柱傳給根底。按其運(yùn)用的材料可分為：磚樓板、木樓板和鋼筋混凝土樓板等。磚樓板的施工費(fèi)事，抗震性能較差，樓板層過(guò)高，現(xiàn)很少承受。木樓板自重輕，構(gòu)造簡(jiǎn)潔，保溫性能好，但耐久和耐火性差，一般也較少承受。鋼筋混凝土樓板具有強(qiáng)度高，剛性好，耐久、防火、防水性能好，又便于工業(yè)化消費(fèi)等優(yōu)點(diǎn)，是如今廣為運(yùn)用的樓板類(lèi)型。鋼筋混凝土樓板根據(jù)施工方法可分為現(xiàn)澆和預(yù)制兩種?，F(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板：其樓板整體性、耐久性、抗震性好，剛度大，能適應(yīng)各種形態(tài)的建筑平面，設(shè)備留洞或設(shè)置預(yù)埋件都較便利，但模板消耗量大，施工周期長(zhǎng)。根據(jù)構(gòu)造不同又可分為如下三種現(xiàn)澆樓板：鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓板：當(dāng)承重墻的間距不大時(shí)，如住宅的廚房間、廁所間，鋼筋混凝土樓板可干脆擱置在墻上，不設(shè)梁和柱，板的跨度一般為2—3米，板厚度約為70—80mm。鋼筋混凝土肋型樓板：也稱(chēng)梁板式樓板，是現(xiàn)澆式樓板中最常見(jiàn)的一種形式。它由主板、次梁和主梁組成。主梁可以由柱和墻來(lái)支撐。全部的板、肋、主梁和柱都是在支模以后，整表達(dá)澆而成。其一般跨度為—，厚度為60—80mm。無(wú)梁樓板：其為等厚的平板干脆支撐在帶有柱帽的柱上，不設(shè)主梁和次梁。它的構(gòu)造有利于采光和通風(fēng)，便于安裝管道和布置電線(xiàn)，在同樣的凈空條件下，可減小建筑物的高度。其缺點(diǎn)是剛度小，不利于承受大的集中荷載。預(yù)制鋼筋混凝土樓板：承受此類(lèi)樓板是將樓板分為梁、板假設(shè)干構(gòu)件，在預(yù)制廠(chǎng)或施工現(xiàn)場(chǎng)預(yù)先制作好，然后進(jìn)展安裝。它的優(yōu)點(diǎn)是可以節(jié)約模板，改善制作時(shí)的勞動(dòng)條件，加快施工進(jìn)度；但整體性較差，并須要確定的起重安裝設(shè)備。隨著建筑工業(yè)化進(jìn)步，特別是大量承受預(yù)應(yīng)力混凝土工藝，其應(yīng)用將越來(lái)越廣泛根據(jù)其構(gòu)造可分為如下幾種：實(shí)心平板：實(shí)心平板制作簡(jiǎn)潔，節(jié)約模板，適用于跨度較小的部位，如走廊板、平臺(tái)板等。槽形板：它是一種梁板結(jié)合的構(gòu)件，由面板和縱肋構(gòu)成。作用在槽形板上的荷載，由面板傳給縱肋，再由縱肋傳到板兩端的墻或梁上。為了增加槽形板的剛度，需在兩縱肋之間增加橫肋，在板的兩端以端肋封閉?？招陌澹核舷峦獗砥秸?，隔音和隔熱效果好，大量應(yīng)用于民用建筑的樓蓋和屋蓋中。按其孔的形態(tài)有方孔、橢圓孔和圓孔等。窗及門(mén)〔1〕窗的作用及類(lèi)型窗的作用：主要是采光及通風(fēng)，并可作圍護(hù)和遠(yuǎn)眺之用，對(duì)建筑物的外觀(guān)也有確定的影響。窗的采光作用主要取決于窗的面積。窗洞口面積及該房間地面面積之比稱(chēng)為窗地比。此比值越大，采光性能越好。一般居住房間的窗地比為1/7左右。作為圍護(hù)構(gòu)造的一部分，窗應(yīng)有適當(dāng)?shù)谋匦?，在寒冷地區(qū)作成雙層窗，以利于冬季防寒。窗的類(lèi)型：窗的類(lèi)型很多，按運(yùn)用的材料可分為：木窗、鋼窗、鋁合金窗、玻璃鋼窗等。其中以木窗和鋼窗應(yīng)用最廣。按窗所處的位置分為側(cè)窗和天窗。側(cè)窗是安裝在墻上的窗，開(kāi)在屋頂上的窗稱(chēng)為天窗，在工業(yè)建筑中應(yīng)用較多。按窗的層數(shù)可分為單層窗和雙層窗。按窗的開(kāi)啟方式可分為：固定窗、平開(kāi)窗、懸窗、立轉(zhuǎn)窗、推拉窗等?！?〕門(mén)門(mén)的作用和類(lèi)型：作用：門(mén)是建筑物中不行缺少的部分。主要用于交通和疏散，同時(shí)也起采光和通風(fēng)作用。門(mén)的尺寸、位置、開(kāi)啟方式和立面形式，應(yīng)考慮人流疏散、平安防火、家具設(shè)備的搬運(yùn)安裝以及建筑藝術(shù)等方面的要求綜合確定。門(mén)的寬度按運(yùn)用要求可做成單扇、雙扇及四扇等多種。當(dāng)寬度在1M以?xún)?nèi)時(shí)為單扇門(mén)，—M時(shí)為雙扇門(mén)，寬度大于M時(shí)為四扇門(mén)。類(lèi)型：門(mén)的種類(lèi)很多，按運(yùn)用材料分，有木門(mén)、鋼門(mén)、鋼筋混凝土門(mén)、鋁合金門(mén)、塑料門(mén)等。各種木門(mén)運(yùn)用照舊比較廣泛，鋼門(mén)在工業(yè)建筑中普遍應(yīng)用。按用處可分為：一般門(mén)、紗門(mén)、百葉門(mén)以及特別用處的保溫門(mén)、隔聲門(mén)、防火門(mén)、防盜門(mén)、防爆門(mén)、防射線(xiàn)門(mén)等。按開(kāi)啟方式分為：平開(kāi)門(mén)、彈簧門(mén)、折疊門(mén)、推拉門(mén)、轉(zhuǎn)門(mén)、圈簾門(mén)等。平開(kāi)門(mén)：有單扇門(mén)及雙扇門(mén)之分，又有內(nèi)開(kāi)及外開(kāi)之分，用一般鉸鏈裝于門(mén)扇側(cè)面及門(mén)框連接，開(kāi)啟便利靈敏，是工業(yè)及民用建筑中應(yīng)用最廣泛的一種。彈簧門(mén)：是平開(kāi)門(mén)的一種。特點(diǎn)是用彈簧鉸鏈代替一般鉸鏈，有單向開(kāi)啟和雙向開(kāi)啟兩種。鉸鏈有單管式、雙管式和地彈簧等數(shù)種。單管式彈簧鉸鏈適用于向內(nèi)或向外一個(gè)方向開(kāi)啟的門(mén)上；雙管式適用于內(nèi)外兩個(gè)方向都能開(kāi)啟的門(mén)上。推拉門(mén)：門(mén)的開(kāi)啟方式是左右推拉滑行，門(mén)可懸于墻外，也可隱藏在夾墻內(nèi)?？煞譃樯蠏焓胶拖禄絻煞N。此門(mén)開(kāi)啟時(shí)不占空間，受力合理，但構(gòu)造較為困難，常用于工業(yè)建筑中的車(chē)庫(kù)、車(chē)間大門(mén)及壁櫥門(mén)等。轉(zhuǎn)門(mén)：由兩個(gè)固定的弧形門(mén)套，內(nèi)裝設(shè)三扇或四扇繞豎軸轉(zhuǎn)動(dòng)的門(mén)扇。轉(zhuǎn)門(mén)對(duì)隔絕室內(nèi)外空氣對(duì)流有確定作用，常用于寒冷地區(qū)和有空調(diào)的外門(mén)。但構(gòu)造困難，造價(jià)較高，不宜大量承受。卷簾門(mén)：由簾板、導(dǎo)軌及傳動(dòng)裝置組成。簾板是由鋁合金軋制成型的條形頁(yè)板連接而成。開(kāi)啟時(shí)，由門(mén)洞上部的轉(zhuǎn)動(dòng)軸旋轉(zhuǎn)將頁(yè)板卷起，將簾板卷在筒上。卷簾門(mén)美觀(guān)、堅(jiān)實(shí)、開(kāi)關(guān)便利，適用于商店、車(chē)庫(kù)等。門(mén)的構(gòu)造平開(kāi)木門(mén)是當(dāng)前民用建筑中應(yīng)用最廣的一種形式，它是由門(mén)框、門(mén)扇、亮子及五金零件所組成。常見(jiàn)的門(mén)扇有以下幾種：鑲板門(mén)扇：是最常用的一種門(mén)扇形式，內(nèi)門(mén)、外門(mén)均可選用。它由邊框和上、中、下冒頭組成框架，在框架內(nèi)鑲?cè)氩Ａ?，下部鑲?cè)腴T(mén)芯板，稱(chēng)為玻璃鑲板門(mén)。門(mén)芯板可用木版、膠合板、纖維板等板材制作。門(mén)扇及地面之間保持5mm空隙。夾板門(mén)扇：它是用較小方木組成骨架，兩面貼以三合板，四周用小木條鑲邊制成的。夾板門(mén)扇構(gòu)造簡(jiǎn)潔，外表平整，開(kāi)關(guān)靈活，能利用小料、短料，節(jié)約木材，但不耐潮濕及日曬。因此，浴室、廁所、廚房等房間不宜承受，且多用于內(nèi)門(mén)。拼版門(mén)扇：做法及鑲板門(mén)扇近似，先做木框，門(mén)芯板是由很多木條拼合而成。窄板做成企口，使每塊窄板自由脹縮，以適應(yīng)室外氣候的變更。拼版門(mén)扇多用于工業(yè)廠(chǎng)房的大門(mén)。6、樓梯〔1〕樓梯的種類(lèi)：樓梯是房屋各層之間交通連接的設(shè)施，一般設(shè)置在建筑物的出入口旁邊。也有一些樓梯設(shè)置在室外。室外樓梯的優(yōu)點(diǎn)是不占室內(nèi)運(yùn)用面積，但在寒冷地區(qū)易積雪結(jié)冰，不宜承受。樓梯按位置可分為室內(nèi)樓梯和室外樓梯。按運(yùn)用性質(zhì)分為：室內(nèi)有主要樓梯和扶植樓梯，室外有平安樓梯和防火樓梯。按運(yùn)用材料分：木樓梯、鋼筋混凝土樓梯和鋼樓梯。按樓梯的布置方式可分為：?jiǎn)闻軜翘?、雙跑樓梯、三跑樓梯和雙分、雙合式樓梯。單跑樓梯：當(dāng)層高較低時(shí)，常承受單跑樓梯，從樓下起步一個(gè)方向直達(dá)樓上。它只有一個(gè)梯段，中間不設(shè)休息平臺(tái)，因此踏步不宜過(guò)多，不適用于層高較大的房屋。雙跑樓梯：是應(yīng)用最為廣泛的一種形式。在兩個(gè)樓板層之間，包括兩個(gè)平行而方向相反的梯段和一個(gè)中間休息平臺(tái)。常常兩個(gè)梯段做成等長(zhǎng)，節(jié)約面積。三跑樓梯：在兩個(gè)樓板層之間，由三個(gè)梯段和兩個(gè)休息平臺(tái)組成，常用于層高較大的建筑物中，其中央可設(shè)置電梯井。雙分、雙合式樓梯：雙分式就是由一個(gè)較寬的樓梯段上至休息平臺(tái)，再分成兩個(gè)較窄的梯段上至樓層。雙合式相反，先由兩個(gè)較窄的梯段上至休息平臺(tái)，再合成一個(gè)較寬的梯段上至樓層?！?〕樓梯的組成：樓梯是由樓梯段、休息平臺(tái)、欄桿和扶手等部分組成。樓梯段：是聯(lián)絡(luò)兩個(gè)不同標(biāo)高平臺(tái)的傾斜構(gòu)件，由連續(xù)的一組踏步所構(gòu)成。其寬度應(yīng)根據(jù)人流量的大小、家具和設(shè)備的搬運(yùn)以及平安疏散的原則確定。其最大坡度不宜超過(guò)38度，以26—33度較為相宜。休息平臺(tái)：也稱(chēng)中間平臺(tái)，是兩層樓面之間的平臺(tái)。當(dāng)樓梯踏步超過(guò)18步時(shí)，應(yīng)在中間設(shè)置休息平臺(tái)，起緩沖休息的作用。休息平臺(tái)有臺(tái)梁和臺(tái)板組成。平臺(tái)的深度應(yīng)使在安裝暖氣片以后的凈寬度不小于樓梯段的寬度，以便于人流通行和搬運(yùn)家具。欄桿、欄板和扶手：欄桿和欄板是布置在樓梯段和平臺(tái)邊緣有確定剛度和平安度的攔隔設(shè)施。通常樓梯段一側(cè)靠墻一側(cè)臨空。在欄板上面安置扶手，扶手的高度應(yīng)高出踏步900mm左右?！?〕樓梯的構(gòu)造鋼筋混凝土樓梯是目前應(yīng)用最廣泛的一種樓梯，它有較高的強(qiáng)度和耐久性、防火性。按施工方法可分為現(xiàn)澆和裝配式兩種?，F(xiàn)澆鋼筋混凝土樓梯是將樓梯段、平臺(tái)和平臺(tái)梁現(xiàn)場(chǎng)澆筑成一個(gè)整體，其整體性好，抗震性強(qiáng)。其按構(gòu)造的不同又分為板式樓梯和梁式樓梯兩種。板式樓梯：是一塊斜置的板，其兩端支承在平臺(tái)梁上，平臺(tái)梁支承在磚墻上。梁式樓梯：是指在樓梯段兩側(cè)設(shè)有斜梁，斜梁搭置在平臺(tái)梁上。荷載由踏步板傳給斜梁，再由斜梁傳給平臺(tái)梁裝配式鋼筋混凝土樓梯的運(yùn)用有利于進(jìn)步建筑工業(yè)化程度，改善施工條件，加快施工進(jìn)度。根據(jù)預(yù)制構(gòu)件的形式，可分為小型構(gòu)件裝配式和大型構(gòu)件裝配式兩種。小型構(gòu)件裝配式樓梯：這種樓梯是將踏步、斜梁、平臺(tái)梁和平臺(tái)板分別預(yù)制，然后進(jìn)展裝配。這種形式的踏步板是由磚墻來(lái)支承而不用斜梁，隨砌磚隨安裝，可不用起重設(shè)備。大型構(gòu)件裝配式樓梯：這種樓梯是將預(yù)制的樓梯段、平臺(tái)梁和平臺(tái)板組成。斜梁和踏步板可組成一塊整體，平臺(tái)板和平臺(tái)梁也可組成一塊整板，在工地上用起重設(shè)備吊裝。7、屋頂〔1〕屋頂?shù)淖饔煤鸵螅何蓓斒欠课葑钌蠈拥母采w物，由屋面和支撐構(gòu)造組成。屋頂?shù)膰o(hù)作用是防止自然界雨、雪和風(fēng)沙的侵襲及太陽(yáng)輻射的影響。另一方面還要承受屋頂上部的荷載，包括風(fēng)雪荷載、屋頂自重及可能出現(xiàn)的構(gòu)件和人群的重量，并把它傳給墻體。因此，對(duì)屋頂?shù)囊笫欠€(wěn)固耐久，自重要輕，具有防水、防火、保溫及隔熱的性能。同時(shí)要求構(gòu)件簡(jiǎn)潔、施工便利、并能及建筑物整體協(xié)作，具有良好的外觀(guān)?！?〕屋頂?shù)念?lèi)型：按屋面形式大體可分為四類(lèi)：平屋頂、坡屋頂、曲面屋頂及多波式折板屋頂。平屋頂：屋面的最大坡度不超過(guò)10%，民用建筑常用坡度為1%—3%。一般是用現(xiàn)澆和預(yù)制的鋼筋混凝土梁板做承重構(gòu)造，屋面上做防水及保溫處理。坡屋頂：屋面坡度較大，在10%以上。有單坡、雙坡、四坡和歇山等多種形式。單坡用于小跨度的房屋，雙坡和四坡用于跨度較大的房屋。常用屋架做承重構(gòu)造，用瓦材做屋面。曲面屋頂：屋面形態(tài)為各種曲面，如球面、雙曲拋物面等。承重構(gòu)造有網(wǎng)架、鋼筋混凝土整體薄殼、懸索構(gòu)造等。多波式折板屋頂：是由鋼筋混凝土薄板制成的一種多波式屋頂。折板厚約60mm，折板的波長(zhǎng)為2—3M，跨度9—15M，折板的傾角為30度—38度之間。按每個(gè)波的截面形態(tài)又有三角形及梯形兩種。第三節(jié)房屋面積計(jì)算一、房屋面積的分類(lèi)1、好用面積〔凈面積〕：它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈運(yùn)用面積，俗稱(chēng)地磚面積。2、建筑面積〔套內(nèi)面積、軸線(xiàn)面積〕：包含了房屋居住可用的好用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。3、公攤面積：是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e。二、計(jì)算建筑面積的范圍：1、單層建筑物無(wú)論其高度如何，均按建筑物勒腳以上外墻外圍程度面積計(jì)算。單層建筑物內(nèi)假設(shè)帶有部分樓層者，亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。上下聯(lián)跨需分別計(jì)算建筑面積時(shí)，按上下跨相鄰處高跨柱外線(xiàn)為分界限。2、多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計(jì)算，每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻外圍的程度面積計(jì)算。3、建筑物外墻為預(yù)制掛板的，按掛板外墻主墻面間的程度面積計(jì)算。4、地下室、半地下室、地下車(chē)間、倉(cāng)庫(kù)、商店、指揮中心等及附屬建筑物外墻有出入口的〔沉降縫為界〕建筑物，按其上口外墻外圍程度面積計(jì)算。人防通道端頭出口部分樓梯踏步時(shí)，按樓梯上口外墻外圍程度面積計(jì)算。5、用深根底做地下架空層，有圍護(hù)構(gòu)造者，按其圍護(hù)構(gòu)造外圍程度面積計(jì)算建筑面積。6、坡地建筑物利用吊腳做架空層，有圍護(hù)構(gòu)造者，按其圍護(hù)構(gòu)造外圍程度面積計(jì)算建筑面積。7、建筑物內(nèi)的門(mén)廳、大廳，不管其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積，門(mén)廳、大廳內(nèi)回廊部分按其程度投影計(jì)算建筑面積。8、電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。9、建筑物內(nèi)的技術(shù)層層超群過(guò)2.2米的，按技術(shù)層外圍程度面積計(jì)算建筑面積。技術(shù)層層高雖不超過(guò)2.2米，但從中分隔出來(lái)作為辦公室、倉(cāng)庫(kù)等，應(yīng)按分隔出來(lái)的運(yùn)用部特別圍程度面積計(jì)算建筑面積。10、有柱雨罩，按柱外圍程度面積計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱雨罩，按頂蓋的程度投影面積的一半計(jì)算建筑面積。11、有柱車(chē)棚、貨棚、站臺(tái)等，按柱外圍程度面積計(jì)算建筑面積；單排柱的獨(dú)立車(chē)棚、貨棚、站臺(tái)等，按頂蓋的程度投影面積的一半計(jì)算建筑面積。12、突出墻面的門(mén)斗、遠(yuǎn)眺間，按圍護(hù)構(gòu)造外圍程度面積計(jì)算建筑面積。13、封閉式陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其程度投影面積計(jì)算建筑面積。挑陽(yáng)臺(tái)按其程度投影面積的一般計(jì)算建筑面積。凹陽(yáng)臺(tái)按其陽(yáng)臺(tái)凈空面積〔包括陽(yáng)臺(tái)欄板〕的一半計(jì)算建筑面積。14、建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊、按柱的外邊線(xiàn)程度面積計(jì)算建筑面積；無(wú)柱的走廊、檐廊，按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。15、兩個(gè)建筑物間有圍護(hù)構(gòu)造的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積；沒(méi)有圍護(hù)構(gòu)造的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。16、建筑物內(nèi)無(wú)樓梯，設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層程度投影面積計(jì)算建筑面積；室內(nèi)有樓梯并設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層程度投影面積的一半計(jì)算建筑面積。17、各種變形逢、沉降縫，寬在30mm以?xún)?nèi)的抗震縫，均分層計(jì)算建筑面積，上下聯(lián)跨時(shí)，其建筑面積并入低跨建筑面積內(nèi)。三、不計(jì)算建筑面積的范圍1、突出墻面的構(gòu)件、藝術(shù)裝飾以及掛板突出的藝術(shù)裝飾線(xiàn)，如柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨罩等。2、檢修消防等用的室外爬梯、寬度在60cm以?xún)?nèi)的鋼梯。3、穿過(guò)建筑物的通道、住宅的首層平臺(tái)、層高在2.2米以?xún)?nèi)的設(shè)備層。4、深根底架空層僅預(yù)留門(mén)窗洞口，不做地面及裝飾的。5、沒(méi)有圍護(hù)構(gòu)造的屋頂水箱間、舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。6、單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、操作室、儀表間等單層房間。7、地下人防、支線(xiàn)、人防通道、人防通道端頭為豎向爬梯設(shè)置的平安出入口。8、寬在30mm以上的抗震縫、有伸縮縫的靠墻煙囪，構(gòu)筑物如獨(dú)立煙囪、煙道、水塔、儲(chǔ)水池、儲(chǔ)倉(cāng)等。9、建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。第四節(jié)中西建筑風(fēng)格概述隨著改革開(kāi)放，各種特色的建筑如雨后春筍般在中華大地上聳立起來(lái)。從建筑風(fēng)格上來(lái)看，有新奇、豪華的現(xiàn)代建筑風(fēng)格、獨(dú)樹(shù)一幟的中國(guó)建筑風(fēng)格以及西式建筑風(fēng)格等。一、中式建筑特點(diǎn)：1、組群分布，主次清晰，富有節(jié)奏感。在中軸線(xiàn)上實(shí)行橫向構(gòu)圖，把重要的建筑物布置在中軸線(xiàn)上，次要的建筑則對(duì)稱(chēng)地列于中軸線(xiàn)兩側(cè)。構(gòu)造以“間〞為單位，構(gòu)成單座建筑，再以單座建筑組成庭院，進(jìn)而以庭院為單位組合成各種形式的組群。2、講究色彩的搭配。中國(guó)的建筑具有濃郁的地域特色，但不管是什么地方，都很講究色彩的搭配，如江南水鄉(xiāng)的白墻、黑瓦、及山明水秀的自然環(huán)境相交融。而北方的建筑物多色彩濃艷，比照猛烈，如紅墻黃瓦的北京故宮，紅色的院墻，金光閃閃的屋頂，配上蔚藍(lán)色的天空作背景，猛烈的比照，給人留下深化的印象。3、裝飾具有多樣性：中式建筑物的窗是裝飾的重點(diǎn)。窗的形態(tài)有方、圓、橢圓、花形、扇形、多角形等，窗中的格紋及種類(lèi)更是多得無(wú)法統(tǒng)計(jì)。如被譽(yù)為“古民居博物館〞的安徽黟縣西遞村中，舉目皆是用青灰色石料雕制而成的漏窗或花窗，多姿多彩，將一棟動(dòng)樓舍裝飾得古樸高雅。4、建筑物具有明顯的等級(jí)規(guī)定：一般可從建筑物的屋頂式樣和檐來(lái)區(qū)分。廡殿式建筑：最高級(jí)，只有皇家重要建筑、宮殿或大殿才運(yùn)用。它是四面斜坡、一正脊、四斜脊。屋面略有弧度、屋角、屋檐向上翹起。歇山式建筑：承受四面坡和二面坡的結(jié)合，即東西兩側(cè)的屋面上部轉(zhuǎn)折成垂直的三角形，下部仍為斜坡。攢尖式建筑：平面是圓形或多邊形，上為錐形的屋頂。多見(jiàn)于壇、閣、亭、塔之頂。懸山式建筑：屋面雙坡，兩側(cè)伸出于山墻之外。有正脊一條和垂脊4條。硬山式建筑：規(guī)格最低，兩側(cè)山墻同屋面齊平或略高于屋面。屋脊同懸山式。西式建筑風(fēng)格特點(diǎn)：1、羅馬式建筑：羅馬式建筑興起于公元九世紀(jì)至十五世紀(jì)，是歐洲基督教堂的主要建筑形式之一。羅馬式建筑線(xiàn)條簡(jiǎn)潔明確，造型重厚、敦實(shí)，其中有一部分最有封建城堡的特征，是教會(huì)威力的化身。如天津老西開(kāi)教堂，它的平面呈長(zhǎng)十字形，正面和后部聳立高大的塔樓3座。樓座以黃、紅花磚砌成，上砌翠綠色圓肚形頂，檐下為半圓形拱窗，色彩比照顯明。堂內(nèi)為三通廊式，內(nèi)墻彩繪壁畫(huà)，裝飾華美。2、哥特式建筑：哥特式建筑也是歐洲中世紀(jì)的主要建筑風(fēng)格之一。哥特式建筑及羅馬式建筑造型穩(wěn)重、線(xiàn)條圓渾的風(fēng)格恰恰相反，它以動(dòng)式取勝，統(tǒng)貫全身、直刺蒼穹的垂直線(xiàn)條，銳利的尖頂是其主要特征，是超凡入勝的宗教心情的集中表現(xiàn)。如黑龍江哈爾濱市的南崗尼古拉教堂，為哥特式全木構(gòu)造的建筑，它的外表是兩根穿插曲線(xiàn)困難結(jié)合，線(xiàn)條輕快的尖拱形拱門(mén)，內(nèi)部具有浩大的空間，頂上是宏大的蒼隆，光線(xiàn)通過(guò)彩色玻璃窗射入，變作血紅、紫石英和黃玉的華彩，造成一種向上的、天國(guó)的奇異幻覺(jué)，從而突出上帝的至高無(wú)上的權(quán)威。3、復(fù)興時(shí)期的建筑：此類(lèi)建筑是十五世紀(jì)至十七世紀(jì)流行歐洲的建筑風(fēng)格。其造型上排擠象征神權(quán)至上的哥特式建筑風(fēng)格，以人體美的對(duì)稱(chēng)、和諧為其意表。如聳立在上海外灘的浦東開(kāi)展銀行大樓，大理石外墻，古典式圓柱、半圓形拱穹，以拱穹為中心的對(duì)稱(chēng)的建筑形式，顯示出莊重、華貴、高雅的審美愛(ài)好。建筑物的內(nèi)頂及回音壁上有展示宗教故事的作品，表現(xiàn)了文藝復(fù)興時(shí)期所提倡的人文主義思想。4、巴洛克式建筑：巴洛克式建筑，著意追求在建筑空間組合中產(chǎn)生困難變更的效果。如上海和平飯店，就具有巴洛克式建筑風(fēng)格。它圓形屋頂，柱子很多，在不同的光線(xiàn)下產(chǎn)生各種明暗變更。色彩運(yùn)用也特別大膽，以紅色和白色為主調(diào)。更值得留意的是窗子，不僅式樣多，而且呈現(xiàn)波浪式曲線(xiàn)，使整個(gè)建筑物充溢了活力。5、西式現(xiàn)代建筑：以新型的高層摩天大廈為代表。這些高樓大廈以鋼筋混凝土、鋼材、玻璃、塑料、預(yù)制構(gòu)件為材料，實(shí)行及根本構(gòu)造體系無(wú)關(guān)的建筑物內(nèi)部空間分割法，強(qiáng)調(diào)材料本身的質(zhì)感和比例的美。如深圳的國(guó)際貿(mào)易大樓，它高160米，有53層樓面。外形線(xiàn)條簡(jiǎn)潔、明快、挺立流暢，象征著這座新型城市的開(kāi)拓精神。大廈設(shè)有觀(guān)光電梯，即使是在乘坐電梯的片刻也能觀(guān)賞到室外風(fēng)光。6、庭院式建筑：是指運(yùn)用幾何圖形，把古代傳統(tǒng)的建筑藝術(shù)及現(xiàn)代化的最新技術(shù)奇異地交融在一起，建立成各種自成體系、獨(dú)具風(fēng)格的庭院式建筑物。如北京香山飯店是庭院式建筑物的代表。這座擁有325房間的大飯店，因山就勢(shì)，由5座式樣不同的斜頂樓群構(gòu)成，最低的一層樓高，最高的只有4層。屋頂承受中國(guó)式的歇山式頂、懸山式頂、硬山式頂、墻面上的窗子仿照中國(guó)江南的花窗、漏窗建立?；彝甙讐?，色彩淡雅新奇，多走廊，擁有精致的庭園，充溢了江南書(shū)卷氣息。它的內(nèi)部設(shè)施卻很現(xiàn)代化，如溢香廳，上用透亮玻璃頂，充分運(yùn)用電腦、空調(diào)、光感應(yīng)等新技術(shù)。走進(jìn)飯店，江南秀氣撲面而來(lái)；踏入房間，又能得到最現(xiàn)代化的享受。中西合璧把西式建筑風(fēng)格和中式建筑風(fēng)格揉和在一起所建立的建筑物，如坐落在上海西區(qū)的龍柏飯店就是典型。它的外形運(yùn)用參差不齊的幾何圖形組成。主樓四周是一片綠色的大草坪，上面有數(shù)只白色的躺椅，供旅客休憩。主樓旁還建有水池、靜中有動(dòng)，朝氣盎然。大樓的北側(cè)，有一幽靜小道通向“小村〞。在“小村〞中，有很多棟小巧新奇的日本式鄉(xiāng)村別墅，充溢了東方情調(diào)。第五節(jié)建筑識(shí)圖學(xué)會(huì)識(shí)別、運(yùn)用建筑剖面圖、平面圖、立面圖、及水、電、暖圖。第三章房地產(chǎn)交易第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格一、房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)：房地產(chǎn)價(jià)格及一般物價(jià)既有共同之處，也有不同的地方。共同之處是：A都是價(jià)格，用貨幣表示；B都有波動(dòng)，受供求等因素的影響；C按質(zhì)論價(jià)，優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格及一般物價(jià)的不同，表現(xiàn)出房地產(chǎn)價(jià)格的特征。房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有以下四個(gè)：1、房地產(chǎn)價(jià)格既可表示為代價(jià)的價(jià)格，同時(shí)也可表示為運(yùn)用和收益代價(jià)的租金房地產(chǎn)價(jià)格及租金的關(guān)系，猶如本金及利息的關(guān)系。假設(shè)要求取價(jià)格，只要能把握純收益和資本化率，根據(jù)收益法將純收益資本化即可。相反，假設(shè)要求取租金，只要能把握價(jià)格及期盼的資本化率，即可求得。2、房地產(chǎn)價(jià)格本質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格由于房地產(chǎn)的自然地理位置有不行挪動(dòng)性，結(jié)果其可以轉(zhuǎn)移的并非是房地產(chǎn)實(shí)物本身，而是有關(guān)該房地產(chǎn)的全部權(quán)、運(yùn)用權(quán)或其他權(quán)益，所以房地產(chǎn)價(jià)格本質(zhì)上是這些無(wú)形的權(quán)益的價(jià)格。房地產(chǎn)的實(shí)物狀態(tài)及其權(quán)益狀況并不總是一樣的。因此，房地產(chǎn)估價(jià)及對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益的理解、分析之間有親密關(guān)系是必定的。由于每種權(quán)益均會(huì)影響價(jià)格，同一宗房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的權(quán)益不同，估價(jià)結(jié)果也會(huì)不同。3、房地產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的。一宗房地產(chǎn)通常及四周其他宗房地產(chǎn)構(gòu)成某一地區(qū)，但該地區(qū)并非固定不變，尤其是社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置常常在不斷變更，所以房地產(chǎn)價(jià)格是考慮該房地產(chǎn)過(guò)去如何運(yùn)用，將來(lái)能作何種運(yùn)用，總結(jié)這些考慮結(jié)果后才能形成房地產(chǎn)的今日價(jià)格〔或某特定時(shí)間的價(jià)格〕。在估價(jià)時(shí)，應(yīng)親密留意把握今日的價(jià)格為昨日的綻開(kāi)、明日的反映這一事實(shí)。4、房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)格一般隨著交易的必要而個(gè)別形成，交易主體間的個(gè)別因素簡(jiǎn)潔起作用這是由于不行挪動(dòng)性、數(shù)量固定性、個(gè)別性等土地的自然特性，使房地產(chǎn)不同于一般物品。一般商品可以開(kāi)展樣品交易、品名交易，其價(jià)格可以在交易市場(chǎng)上形成。而房地產(chǎn)則不能搬到一處作比較，要相識(shí)房地產(chǎn)，只有親自到所在地視察。二、房地產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi)：進(jìn)展房地產(chǎn)估價(jià)，必需弄清晰房地產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi)和每一種房地產(chǎn)價(jià)格的精確含義。不同的房地產(chǎn)價(jià)格，其所起的作用不盡一樣，評(píng)估的原則、根據(jù)和考慮的因素也不盡一樣。1、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格A市場(chǎng)價(jià)格房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，簡(jiǎn)稱(chēng)市價(jià)，是房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際成交價(jià)格。它是已經(jīng)完成了的事實(shí)。這種價(jià)格通常隨著時(shí)間、供求關(guān)系的變更及交易雙方的心態(tài)、偏好、素養(yǎng)的不同而常常波動(dòng)。市場(chǎng)價(jià)格可分為公允市價(jià)和非公允市價(jià)。公允市價(jià)，是指交易雙方在正常狀況下的成交價(jià)格，不受一些不良因素，如不理解市場(chǎng)行情、壟斷、強(qiáng)迫交易等的影響。這個(gè)價(jià)格對(duì)交易雙方來(lái)說(shuō)也是經(jīng)濟(jì)合理的。反之則為非公允市價(jià)。公允市價(jià)又可以說(shuō)是賣(mài)方只按其要求的價(jià)格出售，買(mǎi)方只按其愿付的價(jià)格購(gòu)入，賣(mài)方認(rèn)為是最高價(jià)而買(mǎi)方認(rèn)為是最低價(jià)，雙方均認(rèn)為該項(xiàng)交易對(duì)己有益而自愿成交所形成的價(jià)格。公允市價(jià)形成的條件歸納起來(lái)有以下七個(gè)(a)公開(kāi)市場(chǎng)；(b)交易對(duì)象具備市場(chǎng)性(c)交易雙方具備充分信息(d)交易雙方不受任何壓力(e)理性的經(jīng)濟(jì)行為(f)適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易(g)正常合理的付款方式B理論價(jià)格房地產(chǎn)的理論價(jià)格，是假設(shè)將房地產(chǎn)放在合理的市場(chǎng)上交易，它應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。理論價(jià)格不是事實(shí)，但又是客觀(guān)存在的。C評(píng)估價(jià)格房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，簡(jiǎn)稱(chēng)評(píng)估價(jià)，是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)客觀(guān)合理價(jià)格作出的一種估計(jì)、推想或推斷。評(píng)估價(jià)格也不是事實(shí)。在評(píng)估市價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)及市價(jià)有著親密的關(guān)系。由于房地產(chǎn)缺乏完全市場(chǎng)，在容許買(mǎi)賣(mài)的制度下，特地有估價(jià)機(jī)構(gòu)為交易雙方供應(yīng)效勞，這種狀況下的評(píng)估價(jià)往往會(huì)成為市價(jià)。值得留意的是，由于估價(jià)者的閱歷、學(xué)問(wèn)、愛(ài)好、利害關(guān)系等的不同，同一宗房地產(chǎn)，不同的估價(jià)者評(píng)估出來(lái)的價(jià)格可能不完全一樣。所以為求評(píng)估價(jià)格客觀(guān)合理，必需建立健全估價(jià)制度，制定估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)人員的職業(yè)道德準(zhǔn)則。一般來(lái)說(shuō)，具有豐富閱歷的估價(jià)人員評(píng)估出的價(jià)格，較接近于市價(jià)。評(píng)估價(jià)還可根據(jù)評(píng)估時(shí)承受的評(píng)估方法不同而有不同的稱(chēng)呼。如用市場(chǎng)比較法評(píng)估求得的價(jià)格稱(chēng)為比準(zhǔn)價(jià)格，用本錢(qián)法評(píng)估求得的價(jià)格稱(chēng)為積算價(jià)格，用收益法評(píng)估求得的價(jià)格稱(chēng)為收益價(jià)格。由上可見(jiàn)，須要評(píng)估的是客觀(guān)合理的價(jià)格，而實(shí)際評(píng)估出的可能是帶有估價(jià)人員主觀(guān)因素的價(jià)格，這兩者又都可能及估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上真正交易起來(lái)的成交價(jià)格不同。但從理論上所，一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)格=公允市價(jià)=理論價(jià)格2、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格這是一組根據(jù)房地產(chǎn)的存在形態(tài)來(lái)劃分的價(jià)格。房地產(chǎn)的存在形態(tài)有以下三種：土地、建筑物、房地。房地產(chǎn)價(jià)格通常有土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格之分。A土地價(jià)格土地價(jià)格，簡(jiǎn)稱(chēng)地價(jià)。假設(shè)是一塊無(wú)建筑物的空地，此價(jià)格即指該塊土地的價(jià)格；假設(shè)是一塊附有建筑物的土地，此價(jià)格是指該宗房地產(chǎn)中純土地部分的價(jià)格。同一塊土地，在估價(jià)時(shí)考慮〔或假設(shè)〕的“生熟〞程度不同，會(huì)有不同的價(jià)格。土地的“生熟〞程度主要有以下六種：(a)未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地。購(gòu)此土地者需進(jìn)展征用補(bǔ)償，支付征地補(bǔ)償費(fèi)；(b)已征用補(bǔ)償?shù)醋鋈ㄒ黄降耐恋?。所謂“三通一平〞，通常是指路通、水通、電通和場(chǎng)地平整；(c)已做三通一平的土地(e)已做三通一平以上的開(kāi)發(fā)土地，如已做七通一平的土地?！捌咄è暿侵妇邆淞说缆?、給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力等設(shè)施和條件，“一平〞是指土地平整；(d)在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)附有待拆遷建筑物的土地。購(gòu)此土地者需進(jìn)展拆遷安置，支付拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)(f)已做拆遷安置的城市空地。Ｂ建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格是指建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地的價(jià)格。人們平常所說(shuō)的房?jī)r(jià)，如購(gòu)置一套商品房的價(jià)格，購(gòu)置一棟別墅的價(jià)格，通常是含有該建筑物占用的土地的價(jià)格在內(nèi)，及這里的建筑物價(jià)格的含義不同。Ｃ房地產(chǎn)價(jià)格房地價(jià)格又稱(chēng)房地混合價(jià)，是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格，往往同于上述人們平常所說(shuō)的房?jī)r(jià)。對(duì)于同一宗房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)：房地價(jià)格＝土地價(jià)格＋建筑物價(jià)格土地價(jià)格＝房地價(jià)格－建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格＝房地價(jià)格－土地價(jià)格3、總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)這是一組根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的表示單位來(lái)劃分的價(jià)格。Ａ總價(jià)格房地產(chǎn)的總價(jià)格，簡(jiǎn)稱(chēng)總價(jià)，是指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。根據(jù)狀況不同，房地產(chǎn)總價(jià)格的內(nèi)容也不容，它可能是一塊面積為500m２的土地價(jià)格，一套面積為200m２的高級(jí)公寓的價(jià)格，或一片１km２的土地的價(jià)格，也可能是一個(gè)地區(qū)范圍內(nèi)的全部房地產(chǎn)的價(jià)格，或者是一國(guó)全部房地產(chǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)的總價(jià)格一般不能說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格程度的上下。Ｂ單位價(jià)格房地產(chǎn)的單位價(jià)格，簡(jiǎn)稱(chēng)單價(jià)。對(duì)土地的單位價(jià)格來(lái)說(shuō)，是指單位土地面積的土地價(jià)格；對(duì)建筑物的單位價(jià)格來(lái)說(shuō)，是指單位建筑物面積的建筑物價(jià)格；對(duì)房地的單位價(jià)格來(lái)說(shuō)，是指單位建筑物面積的房地價(jià)格。房地產(chǎn)的單位價(jià)格可以反映房地產(chǎn)價(jià)格程度的上下。認(rèn)清單位價(jià)格，要認(rèn)清貨幣單位、面積單位及面積含義。以土地為例，土地單位價(jià)格及土地總價(jià)格的關(guān)系為：土地單位價(jià)格＝土地總價(jià)格÷土地總面積由于各國(guó)或個(gè)地區(qū)的土地面積的計(jì)量單位不同，單位面積土地價(jià)格表示方式不盡一樣，如我國(guó)內(nèi)地通常承受每平方米地價(jià)，香港承受每平方英尺地價(jià)〔10.764平方英尺合1平方米〕，臺(tái)灣承受每坪地價(jià)〔大約0.303坪和1平方米〕。有時(shí)土地面積單位還承受畝、公頃等。對(duì)于住宅來(lái)講，又有單位建筑面積、運(yùn)用面積或居住面積的價(jià)格之分。Ｃ樓面地價(jià)樓面地價(jià)，又稱(chēng)單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。樓面地價(jià)及土地總價(jià)格的關(guān)系為：樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格÷建筑總面積由此公式可以找到樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系，即：樓面地價(jià)＝土地單價(jià)÷容積率弄清樓面地價(jià)的作用有著特別重要的意義。在現(xiàn)實(shí)生活中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能說(shuō)明土地價(jià)格程度的上下。4、全部權(quán)價(jià)格、運(yùn)用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格這是一組根據(jù)所交易的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)來(lái)劃分的價(jià)格。同一房地產(chǎn)，在交易中交易的可能是全部權(quán)，也可能是運(yùn)用權(quán)，還可能是其他權(quán)利，如地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、采伐權(quán)、采石權(quán)、耕作權(quán)等。中國(guó)當(dāng)前主要是全部權(quán)和運(yùn)用權(quán)。Ａ全部權(quán)價(jià)格房地產(chǎn)的全部權(quán)價(jià)格，是指交易房地產(chǎn)全部權(quán)的價(jià)格。房地產(chǎn)全部權(quán)價(jià)格還可根據(jù)全部權(quán)是否完全再細(xì)分。如根據(jù)“權(quán)利束“理論，全部權(quán)為占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)〔包括出售、出租、抵押、贈(zèng)及、繼承〕的總和，但假設(shè)在全部權(quán)上設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)利，則全部權(quán)變得不完全，其價(jià)格因此而降低。Ｂ運(yùn)用權(quán)