房地產策劃師基礎知識

房地產策劃師基礎知識第一部分職業(yè)道德和房地產策劃基本知識職業(yè)道德基本知識房地產策劃師職業(yè)道德及職業(yè)守則一、房產策劃師職業(yè)道德的概念在房地產策劃師這個職業(yè)逐漸走上正軌的過程中，從業(yè)是面臨的最大挑戰(zhàn)不只是能力問題，更是一個道德風險問題。房地產策劃師職業(yè)道德是社會道德意識形態(tài)的重要組成部分之一，是社會為了調整房地產策劃師之間以及房地產策劃師及顧客及社會之間的關系，要求房地產策劃師應遵循的行為準則。房地產策劃師職業(yè)道德是指其從業(yè)人員道德行為和道德關系普片規(guī)律的反映，是當代社會對房地產策劃師職業(yè)行為基本要求的概括，是房地產策劃師職業(yè)的社會關系在道德生活中的體現。房地產策劃師職業(yè)道德包括兩方面，第一以為人民服務為核心，第二遵循房地產策劃職業(yè)道德標準。二、房地產策劃師職業(yè)道德規(guī)范大力倡導愛崗敬業(yè)、誠實守信、辦事公道、服務群眾、奉獻社會的職業(yè)道德。同時也是所有行業(yè)都應當遵循的公共性的職業(yè)道德準則。三、房地產策劃師職業(yè)守則遵紀守法，尊重知識產權；忠誠敬業(yè)，恪盡職守；公正誠信，杜絕欺詐。第二節(jié)房地產策劃師職業(yè)素養(yǎng)一、房地產策劃師職業(yè)的基本知識結構1、企業(yè)策劃知識2、房地產經濟知識3、市場營銷知識4、項目管理知識5、城市規(guī)劃及建筑設計知識6、人文基礎知識7、房地產政策及法規(guī)知識1）及房地產行業(yè)相關的基本政策及法規(guī)，如勞動法、合同法、城市規(guī)劃法、金融法規(guī)等；2）是房地產行業(yè)的基本政策及法規(guī)，如土地管理法、城市房地產管理法、土地出讓條例、房地產開發(fā)建設基本法規(guī)等；8、房地產策劃基礎知識及專業(yè)能力1）房地產策劃基礎知識包括：房地產開發(fā)知識、城市規(guī)劃知識、房地產策劃知識、房地產項目規(guī)劃設計知識、房地產投融資知識、房地產市場營銷知識、房地產物業(yè)管理知識等2）房地產策劃專業(yè)能力包括：房地產市場調研及定位、房地產投資策劃、房地產營銷策劃、房地產售后服務和物業(yè)管理等；二、房地產策劃師的職業(yè)能力1、掌握全局的能力2、充分的實戰(zhàn)經驗3、出色的創(chuàng)新能力4、敏銳的洞察能力5、較強的合作能力三、房地產策劃師的職業(yè)素質1、對民族傳統(tǒng)文化和人文精神有普遍的認識2、對當代國際精神、流行文化、生活形態(tài)有較為深入的認識3、對特定區(qū)域、特定城市的歷史文脈、城市精神、價值取向和民眾的生活習慣有著系統(tǒng)而深刻的認識4、對民族以及世界的建筑歷史、建筑文化、建筑思潮有著較全面的了解5、對各種營銷理論、文官經濟理論有著系統(tǒng)而深刻的認識6、深諳各種廣告、品牌傳播理論的精髓，熟練運用宣傳造勢手法，同時具有較強的駕馭語言的能力7、對藝術和美的想象力和領悟能力以及溝通和執(zhí)行的能力8、對設計的技術處理和建筑施工有一定的認識房地產策劃基礎知識第一節(jié)房地產開發(fā)一、房地產開發(fā)的概念生產者和經營者為了實現一定的經濟目的，通過多種資源的組合利用而為人類提供入住空間，并改變人類居住環(huán)境的一種活動。分為土地開發(fā)和房產開發(fā)兩個連續(xù)過程。二、相關概念房產：房屋財產，即指在法律關系上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可進行出租、出售或者由所有者自用或作其他用途的房屋。地產：不同于自然形態(tài)的土地，指有明確的權屬關系，可以由所有者、經營者和使用者進行土地開發(fā)、土地經營，并能夠帶來相應經濟收益的建設用地。房地產：房產和地產的總稱，也是一切社會、經濟和生活活動的載體。房地產業(yè)：歸屬于第三產業(yè)，是以土地和建筑物為經營對象，從事房屋開發(fā)建設、經營、管理以及維修、裝飾服務的多種經濟活動為一體的綜合性產業(yè)。我國城市建設方針：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一管理。國土開發(fā)：對國土資源的開發(fā)、利用、治理和保護，以求最大限度的發(fā)揮國家自然資源的經濟效益和社會效益。城市開發(fā)：也稱城市建設綜合開發(fā)，這是一種地區(qū)性開發(fā)，以尋求一個城市范圍內最佳經濟效益和社會效益，即謀求規(guī)模效益。房地產綜合開發(fā)：城市土地和房屋的規(guī)劃、設計、開發(fā)、建設和經營是綜合性的，兼有生產和流通兩個領域的經濟活動。（及單項開發(fā)對應）三、房地產開發(fā)的類型按開發(fā)區(qū)域性質分：新區(qū)開發(fā)、舊區(qū)再造；按開發(fā)規(guī)模分：單項開發(fā)、成片開發(fā)；按開發(fā)對象分：土地開發(fā)、房屋開發(fā)、綜合開發(fā)；按開發(fā)統(tǒng)一性、配套性程度：單項開發(fā)、綜合開發(fā)。四、七通一平：供水、排水、供電、供熱、供氣、電信、道路暢通、場地平整。五、房地產開發(fā)形式：新區(qū)開發(fā)及舊城改建；外延型開發(fā)和內涵型開發(fā)。六、房地產開發(fā)特點：綜合性（本質特征）長期性時序性地域性風險性七、房地產開發(fā)策劃內容：開發(fā)區(qū)位和地段的分析及選擇；開發(fā)內容的分析及選擇；開發(fā)時機和開發(fā)進度的分許及選擇；開發(fā)合作方式的分析及選擇；項目融資方式的分析及選擇；開發(fā)完成后產品推廣方式的分析及選擇。八、房地產開發(fā)程序：項目立項（投資機會研究、申領項目選址意見書及項目立項批文、申請定點、申請購置土地，辦理土地產權手續(xù)、申領規(guī)劃紅線圖，規(guī)劃設計條件通知書等、編制規(guī)劃設計總圖、申領建設用地規(guī)劃許可證。進行投資機會研究首先是對投資地區(qū)和投資環(huán)境進行研究、分析；可行性研究報告的報批工作是將可行性研究報告上報至政府主管部門及貸款銀行，由其進行項目評估和對可行性研究報告進行評估，項目評估的投資估算精度為±10％）項目前期準備階段（選擇勘察隊伍和設計單位、申領建設工程規(guī)劃許可證和施工證，開發(fā)商申領而非施工單位申領、申領拆遷房屋許可證、做好“七通一平”共組、選擇承包單位、選擇監(jiān)理單位），項目建設階段（組織承包商進場、加強開發(fā)項目工程管理及控制、申領商品房預售許可證、項目竣工驗收），項目銷售及售后服務階段（辦理竣工后的產權登記手續(xù)、申領商品房銷售許可證、及物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同、提交相關資料、及用戶簽訂商品房銷售合同或租賃合同、做好物業(yè)管理工作）。拆遷安置是一項政策性很強的工作，其依據是國務院頒發(fā)的《城市房屋拆遷管理條例》《國家征收補償條例》建設部發(fā)布的《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》房屋拆遷一般有三種方式：一是政府組織統(tǒng)一拆遷，由政府統(tǒng)一組織或選擇有拆遷資質的單位，對拆遷范圍內的房屋統(tǒng)一拆除，對被拆遷人統(tǒng)一補償和安置；二是拆遷人自行拆遷，對被拆遷人進行拆遷補償和安置；三是拆遷人委托具有房屋拆遷資質的單位進行拆遷，受委托單位完成拆遷的全過程，并收取相應的費用；九、物業(yè)管理內容：治安消防服務環(huán)境衛(wèi)生管理服務維修和保養(yǎng)服務綠化養(yǎng)護服務家居服務第二節(jié)城市規(guī)劃一、城市規(guī)劃的定義：人類為了在城市的發(fā)展中維持公共活動的空間秩序而做的未來空間安排的意志，是人居環(huán)境各層面上的、以城市層次為主導工作對象的空間規(guī)劃。二、城市規(guī)劃的原則：人工環(huán)境及自然環(huán)境相和諧的原則；歷史環(huán)境及未來環(huán)境相和諧的原則；城市環(huán)境中各社會集團之間社會生活相和諧的原則；三、城市規(guī)劃的內容：依據城市的經濟社會發(fā)展目標和環(huán)境保護的要求，根據區(qū)域規(guī)劃等上層次的空間規(guī)劃要求，在充分研究市場的自然、經濟、社會和技術發(fā)展條件的基礎上，制定城市發(fā)展戰(zhàn)略，預測城市發(fā)展規(guī)模，選擇城市用地的布局和發(fā)展方向，按照工業(yè)技術和環(huán)境的要求，綜合安排城市各項工程設施，并提出近期控制引導措施。四、城市規(guī)劃的特點：城市規(guī)劃是綜合性的工作；城市規(guī)劃是法制性、政策性很強的工作；城市規(guī)劃具有地方性；城市規(guī)劃是長期性和經常性的工作城市規(guī)劃具有實踐性。五、城市規(guī)劃的調查研究工作一般有現場踏勘、基礎資料收集及整理、分析研究三個方面。分析研究是調查研究工作的關鍵。六、工程勘察及設計勘察過程：資料分析（1：5000）/初步勘察（1：2000）/詳細勘察（1：1000）/施工勘察（不一定做）勘察工作內容：地形測量/工程勘察/地下水地表水的勘探/氣象調查設計過程：初步設計/技術設計/施工圖設計設計工作具體內容：總體設計/單體設計/建筑構造設計/抗震設防七、城市規(guī)劃分層面：城市發(fā)展戰(zhàn)略建設控制引導八、城市限總體規(guī)劃期限一般為20，近期建設規(guī)劃期限一般為5。九、城市規(guī)劃調整：城市規(guī)劃局部調整由城市人民政府做出，并報同級人民代表大會常委委員會和原批準機關備案。十、城市規(guī)劃的任務：1、在計劃經濟體制下，城市規(guī)劃的任務是根據已有的國民經濟計劃和城市既定的社會經濟發(fā)展戰(zhàn)略，確定城市的性質和規(guī)模，落實過敏經濟計劃項目，進行各項建設投資的綜合部署和全面安排；2、市場經濟體質下城市規(guī)劃的本質是合理地、有效地和公正地創(chuàng)造有序的城市生活空間環(huán)境。3、現階段城市規(guī)劃的基本任務是保護和修復人居環(huán)境，尤其是城鄉(xiāng)空間環(huán)境的生態(tài)系統(tǒng)，為城鄉(xiāng)經濟、社會和文化協(xié)調、穩(wěn)定持續(xù)地發(fā)展服務，創(chuàng)造城市居民安全、健康、舒適的空間環(huán)境和公正的社會環(huán)境。第三節(jié)房地產策劃一、房地產策劃的概念：在房地產項目投資、開發(fā)營銷中運用科學規(guī)范的策劃行為，根據房地產項目的具體目標，以客觀的市場調研和市場定位為基礎，以獨特的概念設計為核心，綜合運用各種策劃手段，按一定的程序對房地產開發(fā)項目進行創(chuàng)造性的規(guī)劃，并以具有可操作性的房地產策劃文本作為活動結果的活動。包括房地產項目的前期策劃和房地產項目的后期策劃兩部分。二、房地產前期策劃：前期策劃包括市場策劃、投資策劃和設計策劃三部分。三、房地產市場策劃房地產市場策劃是指房地產策劃師依據項目發(fā)展的總體需要，從房地產市場的角度出發(fā)，對項目進行內外部經濟環(huán)境調研，進行房地產市場分析及研究，找出項目的市場空白點，最后進行房地產項目定位的創(chuàng)總行過程。其內容包括：房地產項目的市場調查和研究；房地產項目市場分析；房地產項目消費者、競爭者研究；房地產項目市場細分策劃；房地產項目市場定位策劃。四、投資策劃內容包括房地產投資策劃是指房地產項目在房地產市場調研和預測的基礎上，以投資效益為中心，從機會選擇、項目構思到正式立項等一系列的策劃工作，是以獲取具體的投資方案為目的的創(chuàng)造性活動房地產項目投資環(huán)境的評價及分析；房地產項目的投資時機的分析及選擇；房地產項目投資區(qū)位的分析及選擇；房地產項目投資內容的分析及選擇；房地產項目投資模式及開發(fā)模式的選擇；房地產項目投資的經濟分析及評價。五、房地產設計策劃房地產設計策劃也稱產品策劃，是指房地產策劃師、設計師及建筑師依據城市規(guī)劃的總體要求，從建筑角度出發(fā)，在房地產市場策劃的前提下，對房地產項目設計進行設想和構思，為建筑師進行項目設計時提供指導性意見，以便進行項目規(guī)劃設計和建筑設計的過程。房地產設計策劃的具體內容有：房地產項目的概念設計；房地產項目設計的內容和規(guī)模策劃；房地產項目設計的環(huán)境策劃；房地產項目的功能和空間規(guī)劃；房地產項目設計的戶型策劃。六、房地產后期策劃房地產項目的后期策劃包括銷售策劃、廣告策劃、形象（品牌）策劃和物業(yè)管理策劃四部分。七、房地產銷售策劃房地產銷售策劃是指房地產策劃師為了實現項目或樓盤的銷售目標，對樓盤的銷售計劃、價格、推廣、促銷等一系列工作進行有意識的整合，使樓盤按規(guī)范的操作手段進行，從而實現項目或樓盤的總體目標的一種創(chuàng)意活動，內容包括：房地產項目的銷售計劃及周期；目標客戶群分析及定位；房地產項目定價策劃；房地產項目推廣策劃；房地產公關活動策劃；房地產項目銷售費用及推廣效果。八、房地產廣告策劃房地產廣告策劃是在廣泛調研的基礎上，對房地產市場和個案進行分析，以確定廣告活動的策略和廣告實施計劃，力求廣告進程的合理化和廣告效果的最大化。內容包括房地產廣告策劃流程；房地產廣告目標確定；房地產廣告主題及表現；房地產廣告媒體選擇及運用；房地產廣告設計及創(chuàng)意；房地產廣告預算及安排；房地產廣告效果及反饋。九、房地產形象（品牌）策劃。項目形象或者說樓盤形象是指樓盤的文化、物質形態(tài)，是指項目在人們心中形成的總體評價和印象。內容包括房地產文化定位；房地產形象定位；樓盤命名策劃；樓盤形象設計；樓盤形象包裝；房地產品牌策劃。十、物業(yè)管理策劃物業(yè)管理策劃是指對開發(fā)項目的物業(yè)管理活動所進行的前瞻性籌劃和安排，是解決項目保值增值的主要途徑，內容包括物業(yè)管理公司的選擇；物業(yè)管理方案的選擇；物業(yè)管理介入的時機；物業(yè)管理合同和制度的制定；物業(yè)管理的品牌戰(zhàn)略。十一、房地產策劃的本質：市場性、地域性、前瞻性、系統(tǒng)性、創(chuàng)新性、操作性、效益性。十二、房地產項目策劃的地位：房地產策劃在知識經濟時代屬于智力型產業(yè)，能為企業(yè)創(chuàng)造社會價值和經濟價值；房地產策劃在策劃、咨詢領域中處于領先、主導地位；房地產策劃在房地產企業(yè)充當智囊團、思想庫，是企業(yè)決策者的親密助手；房地產策劃在房地產開發(fā)項目中自始至終貫穿在一起，為項目成功開發(fā)保駕護航；十三、房地產策劃的作用：能使企業(yè)決策準確，避免項目運作出現偏差；能使房地產開發(fā)項目增強競爭能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地；增強企業(yè)管理創(chuàng)新能力；能夠有效地整合房地產項目資源，使之形成一種前所未有的優(yōu)勢；提升樓盤價值和附加值；能夠為企業(yè)提供相關專業(yè)的職能服務。十四、房地產策劃原則：獨創(chuàng)原則、定位原則、整合原則、人文原則、全局原則、可行原則、創(chuàng)新原則、應變原則。十五、房地產策劃模式：戰(zhàn)略策劃：定義：在宏觀市場上把握房地產策劃的具體模式，為企業(yè)發(fā)展或項目開發(fā)設計總譜，并幫助企業(yè)從全局需要出發(fā)，有效整合這些專業(yè)性操作，使其在統(tǒng)一的平臺上協(xié)調一致的實現總目標。原則：創(chuàng)新原則，三性原則（唯一性、權威性、排他性），系統(tǒng)化運作原則，多兵種聯合作戰(zhàn)原則，背景分析原則，核心優(yōu)勢原則，思路開放原則，市場定位原則，審時度勢原則，戰(zhàn)略至上原則，量身度造原則（因時、因地、因人制宜），“中醫(yī)診斷”原則，預留管線原則，文化把握原則。方法/流程：大勢把握出思路；理念創(chuàng)新出定位；策略設計出方案；資源整合出平臺；動態(tài)顧問出監(jiān)理。優(yōu)點：戰(zhàn)略策劃模式對宏觀大勢的把握能使項目定位準確，找到項目最合適的發(fā)展思路；能夠有效的協(xié)調各專業(yè)公司圍繞項目的總目標進行操作，并從全局出發(fā)實現項目的總體目標；戰(zhàn)略策劃模式由于是從宏觀戰(zhàn)略的高度來策劃項目，最適宜大盤操作。全程策劃：定義：對房地產項目進行全過程的策劃，使項目的開發(fā)價值提升到最理想位置。內容：市場研究、土地研制、項目分析、項目規(guī)劃、概念設計、形象設計、營銷策略、物業(yè)服務、品牌培植。特點：適宜中小項目的操作，各方面比較容易策劃到位。品牌策劃：定義：對房地產品牌的內涵進行挖掘、發(fā)現和推廣，使商品房贏得人們的信賴，創(chuàng)造新的生活方式和新的需求。內容/流程：以建立品牌為中心；品牌策劃就是建立一流的品質和一流的推廣；品牌策劃中附加值的推廣要有側重點；品牌策劃四個階段——人工造雨、筑池蓄水、開閘泄流、持續(xù)蓄水；品牌策劃五種推廣方法——筑巢引鳳、盆景示范、借花獻佛、馬良神筆、巨量廣告；品牌策劃六個工程——軟性推廣工程、公關活動工程、賣場包裝工程、口碑工程、公關危機工程。特點：對內外品質稍差的項目效果很好，通過快速推廣贏得人們的認同，但也不能忘了打造品牌的品質，最終贏得客戶信賴的還是真正的品質。流程：確定品牌內涵、尋求品牌支撐、品牌推廣、品牌提升。產品策劃：定義：對房地產及住宅產品進行需求調研、定位、設計、營銷以及物業(yè)管理等內容進行謀劃和運籌，以適應人們對房地產產品不斷變化、提高的要求。內容：產品策劃的重點——一切圍繞顧客需求來策劃產品，注重產品的舒適性及藝術性；內容——產品調研、產品定位、產品設計、產品工藝、產品營銷。特點：適用性廣泛，只要對產品機會分析的對、產品目標市場準確、產品設計到位、產品營銷手段新穎，加上策劃人有強烈的穿心專業(yè)精神和較高的專業(yè)素質，運用得當都會得到成功。十六：房地產策劃的歷史階段：單項策劃：運用各種單項技術手段進行策劃，并對某種技術手段深入開展、規(guī)范操作，取得良好的效果。代表項目碧桂園、文昌廣場、天河城廣場。（——綜合策劃：各項目根據自己的情況，以主題策劃為主線，綜合運用市場、投資、廣告、營銷等各種技術手段，使銷售達到理想效果。代表項目錦城花園、廣州碧桂園、麗江花園。（）復合策劃：狹義地產及泛地產相復合，即房地產策劃除了在房地產領域綜合運用各種技術手段外還可以運用房地產領域以外的其他手段。代表項目廣州奧林匹克花園。（）整合策劃：以客戶的市場需求和潛在需求為中心，整合各種產業(yè)、理念、智力和手段，使推出的樓盤升級換代，在激烈的市場競爭中脫穎而出，贏得消費者青睞。代表項目星河灣。（2001.5-今）創(chuàng)意策劃：在整個房地產產業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)中都投入大量創(chuàng)意因素，從理念、策劃、規(guī)劃、設計建造，到營銷和物業(yè)管理各個環(huán)節(jié)都要有創(chuàng)意，形成整個產業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)的創(chuàng)意整合，提升產品的品牌效應和無形資產，使房地產創(chuàng)意開發(fā)項目成功推向市場。代表項目華遠企業(yè)號、中信慧坊、創(chuàng)智天地。十七、房地產項目的規(guī)劃原則：以人為本符合項目定位考慮物業(yè)管理方便考慮項目營銷方便考慮中國傳統(tǒng)建筑景觀學說的基本禁忌。十八、房地產策劃的程序：房地產策劃程序就是要以意向房地產策劃工作為核心，從頭到位應該做哪些工作，應當先做什么后做什么。按照嚴謹的策劃程序開展工作，可以使策劃工作有計劃性，避免不必要的反復和浪費，提高策劃工作的效率；可以使策劃工作規(guī)范化、精細化，保證策劃質量。項目洽談階段組建機構階段項目調研階段項目研討階段提交報告階段實施方案階段第四節(jié)房地產項目規(guī)劃及設計一、房地產規(guī)劃審批內容和程序：選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證，“一書兩證”制度。選址意見書：選址意見書是指建設項目（主要指新建大中型工業(yè)及民用項目）在立項過程中，城市規(guī)劃行政主管部門對提出的關于建設項目選擇具體用地地址的批復意見等具有法律效力的文件。選址意見書包括建設項目的基本情況、建設項目選址的依據。建設用地規(guī)劃許可證：由建設單位或個人提出建設用地申請，城市規(guī)劃行政主管部門審查批準的建設用地位置、面積、界限的法律憑證。審批步驟為現場踏勘；征求意見；提供設計條件；審查總平面圖及用地面積；核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。建設用地工程許可證：由城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)，用于確認建設工程是否符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。申請步驟為建設工程規(guī)劃許可證申請；初步審查；核發(fā)規(guī)劃設計要點意見書；方案審查；核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。二、地形圖：房地產開發(fā)項目及工程勘察、設計將地表面上的各種地形沿鉛垂線方向投影到水平面上，按一定比例尺縮小繪制成圖，稱之為地形圖。三、城市土地使用分類：居住用地公共活動中心用地工業(yè)用地倉儲用地市政公用設施用地綠地。四、房地產項目規(guī)劃設計的概念：房地產開發(fā)項目的建筑設計及規(guī)劃設計，是根據開發(fā)項目的具體情況和開發(fā)設想，綜合協(xié)調城市規(guī)劃行政主管部門、各有關部門以及配套單位的意見和要求，根據政策法規(guī)、基地可行性調研和市場調查資料，在經濟效益、社會效益和環(huán)境效益統(tǒng)一的前提下，擬定項目開發(fā)的規(guī)劃設計要求，然后進行設計招標，選出最優(yōu)同時又是比較經濟的方案，并在進一步優(yōu)化后付諸實施。五、房地產項目規(guī)劃設計的原則：堅持以人為本；規(guī)劃設計必須符合項目定位；規(guī)劃設計應考慮將來物業(yè)管理方便；規(guī)劃設計應考慮將來物業(yè)管理方便；規(guī)劃設計應考慮中國傳統(tǒng)建筑景觀學說和基本禁忌。六、規(guī)劃設計的基本內容土地使用、用地邊界及面積環(huán)境容量：建筑容積率、建筑密度；人口密度；綠地率城市設計建筑空間、功能及經濟性基地停車車位、總體布置、出入口七、相關指標計算環(huán)境容量：人口凈密度=住宅區(qū)總人口/住宅區(qū)建筑總用地；人均住宅區(qū)用地=住宅區(qū)總用地/住宅區(qū)總人口；住宅區(qū)建筑密度=住宅區(qū)總建筑基底面積/住宅區(qū)總用地面積；住宅區(qū)容積率=住宅區(qū)總建筑面積/住宅區(qū)總用地面積；低密度住宅容積率在1以下；建筑控制有建筑高度、建筑后退、建筑間距等三個方面。八、住宅設計需考慮問題：功能定位：個性化；為中產一族服務；主力戶型；別墅，容積率一般在0.4左右；高層住宅；多層住宅；小戶型；建筑風水；酒店式公寓；老齡化問題。建筑風格及造型建筑風格和造型注意避免跟風、跟潮；注意整體規(guī)劃；注意合理變換形體；注意整體造型；注意合理運用色彩。戶型設計住宅設計臥室廚房衛(wèi)生間起居室書房儲藏室車庫九、住宅配套及環(huán)境設計：住宅配套：公共建筑、公建配置千人指標（辦理建設工程規(guī)劃許可證前以前向住宅發(fā)展局交納市政公建配套費，按住宅面積以370元/平方米，其中市政為210元/平方米，公建為120元/平方米，商業(yè)網點為40元/平方米）居住區(qū)市政配套：了解居住區(qū)內主干道及市政道路的接口，必須符合地區(qū)性結構規(guī)劃要求，包括交通安全設施，需要征得交通主管部門的批準；了解基地雨污水納入泄水系統(tǒng)的情況，及市政管理部門協(xié)商一致；了解供水源情況，及自來水公司協(xié)商一致；了解基地附近城市煤氣情況，及煤氣公司協(xié)商一致；了解居住區(qū)內垃圾收集處理方式，需取得環(huán)衛(wèi)部門同意。環(huán)境設計居住區(qū)內綠地總指標根據居民區(qū)三級規(guī)模確定，組團人均綠地面積不小于0.5平方，小區(qū)綠地面積不小于1平方，居住區(qū)人均綠地不小于1.5平方，舊區(qū)改造項目可酌情降低，但不得低于上述指標的50%。從節(jié)約用地考慮，采用“大集中，小分散”的規(guī)劃方式居住區(qū)公建設施的配置以居住區(qū)人口規(guī)模為依據，一般以千人指標計算，主要依據是滿足居民物質生活和精神生活兩方面的需要，以及公建設施項目建成后的經營管理，千人指標是居住區(qū)三級公建配置的依據。住宅最關鍵的就是要安全、舒適、環(huán)保，必須遵循“重環(huán)境、師法自然、資源共享、發(fā)揚文化、一人為本”這五大原則。十、居住項目規(guī)劃設計具體內容用地規(guī)模及配置設施及布局交通道路建筑控制城市設計建筑空間景觀及形象第五節(jié)房地產項目投資和融資一、房地產項目投資：以資金作為資本，購建房地產物業(yè)，力圖謀取未來收益的經濟行為。二、房地產投資特性：前期工作十分重要；增值及保值；替換性；法規(guī)約束及保護；金融的作用。二、房地產項目投資的內容：土地使用權的獲取（有償出讓土地使用權：協(xié)議出讓、招標、拍賣、掛牌；轉讓土地使用權；出租土地使用權；土地入股參加聯建聯營；無償：行政劃撥）。三、房地產項目融資：以信用方式調劑資金余缺的一種經濟活動，其基本特征是具有償還性；四、房地產融資特點：融資規(guī)模大；償還期較長；房地產資金缺乏流動性。五、房地產項目投資對象：土地房地產類、住宅房地產類、商業(yè)房地產類、工業(yè)房地產類；旅游房地產類、綜合房地產類。土地房地產投資特性：最基本的投資形式；易受政府政策制約；土地投資簡單靈活；投資獲利最為明顯。住宅房地產投資特性：住宅需求量最大；住宅在于居住、保值增值；住宅投資風險較小；住宅的樣式豐富多樣；住宅是房地產開發(fā)的主流。商業(yè)房地產投資特性：開發(fā)模式專業(yè)化；開發(fā)金融產品化；顧問機構專業(yè)參及；招商先于規(guī)劃設計。工業(yè)房地產投資特性：有穩(wěn)定的投資收益率；以工業(yè)園區(qū)引進企業(yè)；目標側重“微型工業(yè)”。旅游房地產投資特性：投資和消費的雙重性；功能上的娛樂性和休閑性；消費檔次高；消費的可存儲性和期權消費。綜合房地產特性：整體協(xié)同性；功能復合性；使用均衡性；空間連續(xù)性；交通平衡性；環(huán)境藝術性。綜合房地產投資特性：投資大但收益高；獨特的風格設計；社會各界的廣泛支持；科學的綜合管理；良好的功能互補。六、房地產開發(fā)項目融資的基本要求：房地產融資過程中，研究、分析和評價影響融資的各種因素，力求達到房地產開發(fā)融資的綜合效益最佳的目的。基本要求如下：確定合理的融資規(guī)模；正確選擇融資的渠道和方式，降低融資成本；統(tǒng)籌考慮房地產開發(fā)的投資及融資，提高房地產開發(fā)企業(yè)的資金使用效益；按規(guī)定建立資本金制度；優(yōu)化房地產開發(fā)的資金結構。七、房地產開發(fā)項目融資的資金來源：自由資金、銀行貸款、證券化資金（發(fā)行債券、發(fā)行股票）、爭取外單位投資、外資、墊資、預售款、合作開發(fā)。八、房地產開發(fā)項目融資的決策概念：房地產開發(fā)企業(yè)財務管理部門在企業(yè)融資目標的總體要求下，從若干個可以選擇的融資方案中選擇令人滿意的方案的過程。內容：欲籌集資金的幣種、數額；融資流量，即及房地產開發(fā)企業(yè)資金投入和資金償還要求相適應的不同時間內籌集資金和償還資金的數量；資金的來源構成，即各種融資方式所籌集的資金占總融資額的比重；融資風險分析及風險管理措施；融資成本預算；融資方法，即對直接融資或委托融資做出選擇；明確融資的權利責任關系，安排融資工作各階段的先后順序，以及各階段的具體目標、任務、時間、地點和責任人；九、房地產融資方案的選擇方法：比較分析法，即對各個可行的房地產開發(fā)項目融資方案的安全性、經濟性和可行性用分級評價的方式進行比較。第六節(jié)房地產市場營銷一、市場的含義：狹義市場是指某一特定商品進行交易的買主和賣主的集合。廣義市場是指一切交換關系的總和。營銷學中市場是指那些具有特定的需求或欲望，而且愿意并能夠通過交換來滿足這種需要或欲望的全部潛在顧客的集合。二、市場營銷：狹義：引導產品及勞務從生產者流向消費者或用戶的企業(yè)活動（狹義）；廣義：個人或集體通過創(chuàng)造、提供出售，并同別人交換產品和價值，以獲得其所需所欲之物的一種社會和管理過程。三、市場營銷觀念的演變：生產觀念階段（生產導向）、產品導向階段（產品功能）、推銷觀念階段、以消費者為中心的營銷觀念階段（4PS產品、價格、促銷、渠道；6PS政治權利、公共關系；4C消費者的欲望和需求、消費者欲望和需求的滿足成本、購買的方便性、溝通）；社會營銷觀念階段。四、市場營銷的宏觀方面：市場營銷的組織；消費者需求特征的分析；市場細分及目標市場的選擇；市場競爭策略的制定。五、市場營銷的微觀方面：產品策略價格策略分銷渠道策略促銷策略。六、房地產營銷的概念：房地產企業(yè)以了解、滿足和創(chuàng)造顧客需求為中心，以實現企業(yè)經營目標為目的，對企業(yè)全部經營活動所進行的管理過程。包括市場調研、市場細分、目標市場選擇、產品開發(fā)、樓盤命名、產品定價、分銷渠道選擇、促銷和物業(yè)管理等一系列活動。七、房地產營銷的要點：以顧客需求為導向的活動；是一種創(chuàng)造性活動；是一個系統(tǒng)的管理過程；要兼顧社會利益。八、房地產市場營銷的特征：復雜性風險性差異性協(xié)同性九、房地產營銷的作用：有助于提高房地產開發(fā)企業(yè)的營銷素質和競爭力；有利于房地產市場的發(fā)育和完善；有利于消費者需求的滿足；有利于房地產和國民經濟的發(fā)展。十、房地產營銷過程：分析市場機會；選擇目標市場；確定市場營銷組合；擬定市場營銷計劃；執(zhí)行和控制市場營銷計劃。第七節(jié)房地產項目的物業(yè)管理一、物業(yè)的特征：固定性；耐久性（居住用地70；工業(yè)用地50；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50；商業(yè)、旅游、娛樂用地40；綜合或者其他用地50。）；多樣性；權益性。二、物業(yè)管理的概念：業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照合同約定，對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。三、物業(yè)管理的特性：物業(yè)管理作為第三產業(yè)中的一種服務型行業(yè)，寓管理、經營于服務之中，其管理對象是物業(yè)，服務對象是業(yè)主或物業(yè)使用人?！胺铡笔俏飿I(yè)管理的基本屬性。其特征如下：覆蓋面廣；綜合性及服務性強；專業(yè)性強；業(yè)主處于主導地位；物業(yè)管理及社區(qū)管理相結合。（社會化、專業(yè)化、市場化、企業(yè)化）四、物業(yè)管理的主要內容：物業(yè)的接管驗收；物業(yè)管理方案和管理制度的制定；客戶服務管理；房屋建筑及附屬設施設備的維修養(yǎng)護管理服務；安全管理服務；環(huán)境保潔及綠化美化管理；綜合經營服務。五、物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)：物業(yè)管理的早期介入；前期物業(yè)管理；用戶入?。蝗粘９芾?。六、物業(yè)管理的過程：簽訂物業(yè)管理服務合同；驗收接管物業(yè)；履行物業(yè)服務合同、合同終止。七、物業(yè)管理基本原則：業(yè)主至上、統(tǒng)一管理、經濟合理、專業(yè)化高效、權責明確、超前管理、公平競爭、權利界定。第二部分相關法律法規(guī)知識第三章勞動法和合同法知識第一節(jié)勞動法知識一、勞動法概述，《中華人民共和國勞動法》于19951月1日起生效。二、勞動合同可以約定試用期，試用期最長不得超過6個月，勞動合同依法訂立即具有法律約束力。無效的勞動合同從訂立的時候起就沒有法律約束力，勞動合同的無效，由勞動爭議仲裁委員會或者人民法院確認。三、國家實行最低工資保障制度。員工最低的具體標準由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，報國務院備案；用人單位支付給勞動者的工資不得低于當地最低工資標準。第二節(jié)合同法知識一、締約過失責任，締約過失的損害者賠償范圍為信賴利益的損失。二、行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔責任。行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后被代理人名義訂立合同，相關人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。三、法定代表人、負責人超越權限訂立合同，除相關人知道或者應當知道超越權限的以外，該代表行為有效。四、有下列情形之一的，合同無效：1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益3、以合法形式掩蓋非法目的4、損害社會公共利益5、違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定五、具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一之內沒有行使撤銷權的。（沒行使的，撤銷權消失）第四章房地產管理辦法和城市規(guī)劃法知識第一節(jié)房地產管理法知識一、國務院頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權出讓最高限按下列用途確定：居住用地70；工業(yè)用地50；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50；商業(yè)、旅游、娛樂用地40；綜合或者其他用地50。這是法定的最高限，任何土地使用權出讓合同都必須照此辦理。二、房地產交易是指以轉移房地產的財產權控制為對價的交換行為?！冻鞘蟹康禺a管理法》第二條規(guī)定：“本法所稱的房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。”三、房地產市場價格評估的基準價格有三種：1、基準地價2、標定地價3、房屋重置價格第五章土地管理法和土地出讓、轉讓制度知識第一節(jié)房地產管理法知識一、土地所有權和使用權爭議的處理土地所有權和使用權的爭議，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。當事人對有關人民政府處理不服的，可以在接到處理通知之日起30日內，向人民法院起訴。二、根據國民經濟和社會發(fā)展狀況，土地等級每6調整1次。三、國家實行占用耕地補償制度，非農業(yè)建設經批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開墾及所占用耕地的數量和質量相當的耕地。四、各省、自治區(qū)、直轄市劃定的基本農田應當占本行政區(qū)域內耕地的80%以上。五、禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地，1以上未動工建設的，應當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費；連續(xù)2未使用的，經元批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權。六、任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經依法批準使用農民集體所有的土地除外。這里的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農民集體所有的土地。七、臨時使用土地期限一般不超過2。第二節(jié)土地使用權出讓、轉讓制度知識一、土地使用權出讓的法律特性1、財產性2、平等性3、期限性4、出讓人的單一性和受讓人的廣泛性二、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四