第九章-房地產(chǎn)企業(yè)收入費用和利潤的核算

房地產(chǎn)企業(yè)會計第九章收入費用和利潤的核算第九章收入費用和利潤的核算

[本章主要內(nèi)容]本章主要講解營業(yè)收入的核算、期間費用的核算、利潤的構(gòu)成、利潤的核算、利潤分配的核算[本章主要技能點]收入的實現(xiàn)及開發(fā)產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)的核算第一節(jié)

營業(yè)收入的核算

收入是指企業(yè)在日常活動中形成的、會導致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟利益的總流入。

另外，企業(yè)發(fā)生的與經(jīng)常性活動相關(guān)的其他活動，也構(gòu)成收入。房地產(chǎn)營業(yè)收入包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。

一、房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)收入的核算(一)主營業(yè)務(wù)收入的確認、計量收入準則規(guī)定，銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方;

（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制;

（3）收入的金額能夠可靠地計量;（4）相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)（5）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量房地產(chǎn)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入具體確認為：(1)土地轉(zhuǎn)讓收入和商品房銷售收入，應(yīng)在轉(zhuǎn)讓土地、銷售商品房辦妥產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)、開具發(fā)票并收到價款或者取得了購買方付款認可證明時，確認為主營業(yè)務(wù)收入實現(xiàn)。(2)配套設(shè)施銷售收入，應(yīng)在轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施、辦妥財產(chǎn)交接手續(xù),配套設(shè)施工程價款賬單提交有關(guān)單位并收到價款或取得了收款的憑據(jù)時確認為主營業(yè)務(wù)收入實現(xiàn)。(3)代建房屋和代建工程結(jié)算收入，應(yīng)在代建房屋和代建工程竣工驗收、辦妥移交手續(xù)、開具結(jié)算賬單，并同時收到價款或取得了收款的憑據(jù)時，確認為主營業(yè)務(wù)收入實現(xiàn)。(4)以分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的主營業(yè)務(wù)收入，可按合同規(guī)定的收款時間分次轉(zhuǎn)作“主營業(yè)務(wù)收入”。(5)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房時，如規(guī)定一次性付清價款的購房者能獲得一定折扣，可按凈額法，即對商品房銷售收入按扣除折扣后的銷售收入凈額入賬。如規(guī)定一次性付清房屋價款的購房者可獲得2%的折扣，則在購房者一次性付清房款800000元時，開發(fā)企業(yè)以銷售收入凈額784000元(800000-800000x2%)入賬。 2.主營業(yè)務(wù)收入的賬務(wù)處理開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)的房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)收入，應(yīng)按實際收到或應(yīng)收價款，借記“銀行借款”、“應(yīng)收賬款”等科目,貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目。對于實現(xiàn)的房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)收入，應(yīng)在“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶下按收入類別設(shè)置“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設(shè)施銷售收入”、“代建工程結(jié)算收入”等二級賬戶進行核算。 [例9－1]某房地產(chǎn)開發(fā)公司本月份向西江鋼廠轉(zhuǎn)讓土地兩塊，共計30萬平方米，假設(shè)每平方米200元,轉(zhuǎn)讓價款己支付50%。余款以6個月的商業(yè)匯票支付，則:①計算出轉(zhuǎn)讓土地的價款總額: 300000x200=6000(萬元)②作會計分錄如下: 借:銀行存款 30000000應(yīng)收票據(jù)30000000 貸:主營業(yè)務(wù)收入——土地轉(zhuǎn)讓收入60000000[例9－2]某房地產(chǎn)開發(fā)公司本月份向市百貨商業(yè)集團公司出售商品房一幢3000平方米，房價2500元/平方米。另銷售該小區(qū)的商場三層共計6500平方米，房價3500元/平方米。若一次性付清房款，可折扣2%。購房款全部付清，則賬務(wù)處理如下: 計算應(yīng)收的購房和配套設(shè)施價款: 總價款=(3000x2500)+(6500x3500)=3025(萬元) 應(yīng)收價款=3025-(3025x2%)=2964.5(萬元) 作會計分錄如下: 借：銀行存款29645000 貸：主營業(yè)務(wù)收入——商品房銷售收入7350000 ——配套設(shè)施銷售收入22295000 [例9－3]某房地產(chǎn)公司已完工一幢代西江水泥廠建造的辦公樓，造價575萬元，工程款已于本月結(jié)清。收到代建工程結(jié)算款項時，作會計分錄如下: 借：銀行存款5750000貸：主營業(yè)務(wù)收入——代建工程結(jié)算收入5750000 [例9－4]某房地產(chǎn)開發(fā)公司本月收到出租房租金收入18.15萬元，租金款項已存入銀行，作會計分錄如下: 借：銀行存款181500貸：其他業(yè)務(wù)收入一一出租產(chǎn)品租金收入181500第一節(jié)

營業(yè)收入的核算二、房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)成本的核算

根據(jù)主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)與其相關(guān)的成本、費用配比的原則，開發(fā)企業(yè)在將各個月份實現(xiàn)的房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)收入入賬時，應(yīng)同時將其相關(guān)的主營業(yè)務(wù)成本結(jié)轉(zhuǎn)入賬。對于銷售的商品房，應(yīng)于月終將銷售商品房的實際開發(fā)成本借記“主營業(yè)務(wù)成本一一商品房銷售成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品一一商品房”科目。對于轉(zhuǎn)讓的商品性土地，應(yīng)于月終將轉(zhuǎn)讓土地的實際開發(fā)成本借記“主營業(yè)務(wù)成本一一土地轉(zhuǎn)讓成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品一一商品性土地”科目。對于轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施，應(yīng)于月終將轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施的實際開發(fā)成本借記“主營業(yè)務(wù)成本一一配套設(shè)施銷售成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品一一配套設(shè)施”科目。

對于銷售的分期收款開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)于月終按稅法規(guī)定的確認條件計算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本一一商品房銷售成本”、“主營業(yè)務(wù)成本一一土地轉(zhuǎn)讓成本”等科目，貸記“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科目。對于出租開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按月將出租產(chǎn)品攤銷、發(fā)生的經(jīng)常維修費和攤銷的大修理支出等其他業(yè)務(wù)成本，借記“其他業(yè)務(wù)成本一一出租產(chǎn)品”科目,貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊”科目。對于對外銷售的出租房和周轉(zhuǎn)房，應(yīng)按出租房和周轉(zhuǎn)房的原值減去已提累計攤銷后的凈值，轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)成本——商品房銷售成本”賬戶的借方，同時注銷出租房和周轉(zhuǎn)房的原值和累計攤銷額，作會計分錄如下: 借：其他業(yè)務(wù)成本 投資性房地產(chǎn)累計折舊 貸：投資性房地產(chǎn) 借：主營業(yè)務(wù)成本商品房銷售成本 周轉(zhuǎn)房一一周轉(zhuǎn)房攤銷 貸：周轉(zhuǎn)房一一在用周轉(zhuǎn)房 對于移交結(jié)算的代建工程，應(yīng)于月終按移交代建工程的實際開發(fā)成本借記“主營業(yè)務(wù)成本——代建工程結(jié)算成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品——代建工程”科目。

[例9－5]某房地產(chǎn)開發(fā)公司，本月銷售商品房的開發(fā)產(chǎn)品實際成本為525萬元；商品性土地的實際成本為10042.5萬元；配套設(shè)施的實際成本為1706.25萬元；代建工程的實際成本為460萬元。根據(jù)以上資料，作會計分錄如下:借: 主營業(yè)務(wù)成本——商品房銷售成本5250000 ——土地轉(zhuǎn)讓成本100425000一一配套設(shè)施銷售成本17062500——代建工程結(jié)算成本4600000貸:開發(fā)產(chǎn)品一一商品房商品性土地100425000一一配套設(shè)施17062500 ——代建工程4600000

[例9－6]某房地產(chǎn)開發(fā)公司房屋出租經(jīng)營部，本月發(fā)生如下業(yè)務(wù)支出：用銀行存款支付辦公用品費350元，差旅費2500元；發(fā)生維修領(lǐng)用材料費4500元；支付員工工資25000元，應(yīng)計提員工福利費3500元；應(yīng)攤銷長期待攤費用6000元；固定資產(chǎn)折舊費35000元，則作會計分錄如下: 借：其他業(yè)務(wù)成本76850 貸：原材料4500 銀行存款2850 應(yīng)付職工薪酬28500 長期待攤費用6000 累計折舊35000第一節(jié)

營業(yè)收入的核算三、房地產(chǎn)企業(yè)其他業(yè)務(wù)的核算1、其他業(yè)務(wù)收入核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)外，還有諸如物業(yè)管理、材料銷售、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、固定資產(chǎn)出租等業(yè)務(wù)，其收入應(yīng)在“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶下，按業(yè)務(wù)種類設(shè)置“物業(yè)管理收入”、“材料銷售收入”、“無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入”、“固定資產(chǎn)出租收入”等二級賬戶進行核算。（1）其他業(yè)務(wù)收入實現(xiàn)的確認 開發(fā)企業(yè)取得的其他業(yè)務(wù)收入，應(yīng)于收入實現(xiàn)時及時入賬。A.物業(yè)管理收入，應(yīng)按與業(yè)主簽訂合同規(guī)定的付款日期，即在提供勞務(wù)的同時收訖價款或者取得索取價款的憑證時，確認為收入實現(xiàn)。 B.材料銷售收入，應(yīng)在發(fā)出材料，同時收訖料款或者取得索取料款的憑證時，確認為收入實現(xiàn)。C.無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)在簽訂轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議，同時收訖轉(zhuǎn)讓價款或取得索取價款憑證時，確認為收入實現(xiàn)。 D.固定資產(chǎn)出租收入，應(yīng)按出租方與承租方簽訂的合同或協(xié)議規(guī)定的承租方付款日期和金額，確認為租金收入實現(xiàn)。合同或協(xié)議規(guī)定的收款日期已到，承租方未付租金仍應(yīng)視為租金收入實現(xiàn)。

（2）其他業(yè)務(wù)收入的賬務(wù)處理

開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入，應(yīng)按實際收到價款或取得相關(guān)憑證時借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”賬戶，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶。對于實現(xiàn)的各種其他業(yè)務(wù)收入，應(yīng)借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”的“物業(yè)管理收入”、“材料銷售收入”、“無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入”、“固定資產(chǎn)出租收入”等二級科目。2、其他業(yè)務(wù)成本的核算 開發(fā)企業(yè)其他業(yè)務(wù)發(fā)生的成本、費用，應(yīng)在“其他業(yè)務(wù)成本”賬戶下設(shè)置“物業(yè)管理支出”、“材料銷售支出”、“無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓支出”、“固定資產(chǎn)出租支出”等二級賬戶進行核算。除主營業(yè)務(wù)活動以外的其他經(jīng)營活動發(fā)生的相關(guān)稅費，在“營業(yè)稅金及附加”科目核算。第二節(jié)期間費用的核算一、銷售費用的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售費用，是指企業(yè)在銷售、轉(zhuǎn)讓、出租開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，主要包括:(1)開發(fā)產(chǎn)品銷售以前的改裝修復費、開發(fā)產(chǎn)品看護費、水電費、采暖費。(2)開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓、出租過程中發(fā)生的廣告宣傳費、展覽費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費。(3)為銷售、轉(zhuǎn)讓、出租本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機構(gòu)的員工工資、福利費、折舊費、修理費、差旅費以及其他經(jīng)費。 上列各項費用，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計中,叫做銷售費用，須在計算房地產(chǎn)經(jīng)營利潤時扣除。在實際經(jīng)營中，開發(fā)企業(yè)設(shè)置的銷售機構(gòu)，往往也為其他經(jīng)營業(yè)務(wù)服務(wù)，將它作為營業(yè)利潤的扣除，也是比較合理的。開發(fā)企業(yè)發(fā)生上述費用時，應(yīng)借記“銷售費用”，貸記“庫存現(xiàn)金”、“銀行存款”、“原材料”、“周轉(zhuǎn)材料”、“應(yīng)付職工薪酬”、“累計折舊”等。企業(yè)發(fā)生的銷售費用，直接計入當期損益，并在期末將其余額全部轉(zhuǎn)入本年利潤賬戶的借方，作會計分錄如下:借：本年利潤 貸：銷售費用 [例9－7]某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售部本月發(fā)生了如下業(yè)務(wù)支出費用: 付水電費1565元,作會計分錄如下: 借：銷售費用 1565 貸：銀行存款 1565 ②領(lǐng)用維修材料5600元，低值易耗品400元，作會計分錄如下: 借：銷售費用6000 貸：原材料5600 低值易耗品400 ③支付銷售部人員工資20000元及發(fā)生福利費2800元，作會計分錄如下:借：銷售費用22800 貸：應(yīng)付職工薪酬22800 計提固定資產(chǎn)折舊5400元，作會計分錄如下: 借：銷售費用5400貸：累計折舊5400 將本月銷售費用35765元(1565+6000+22800+5400)結(jié)轉(zhuǎn)至本年利潤賬戶，作會計分錄如下:

借：本年利潤35765 貸：銷售費用35765 第二節(jié)期間費用的核算二、管理費用的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理費用，是指企業(yè)行政管理部門(公司總部)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。為了劃清開發(fā)單位與企業(yè)行政管理部門的責任，管理費用不計入“開發(fā)成本”,而作為期間費用直接由企業(yè)當期利潤補償。開發(fā)企業(yè)管理費用的內(nèi)容包括:行政管理人員工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、咨詢費，在“管理費用”科目列支的稅金、訴訟費、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、無形資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費、企業(yè)開辦費、計提的壞賬準備、計提的存貨跌價準備，存貨盤虧、毀損、報廢(或盤盈)損失以及排污費、綠化費等。開發(fā)企業(yè)管理費用的總分類核算，在“管理費用”賬戶進行。企業(yè)發(fā)生的各項管理費用，借記“管理費用”科目，貸記“庫存現(xiàn)金”、“銀行存款”、“應(yīng)付職工薪酬”、“低值易耗品”、“累計折舊”、“無形資產(chǎn)”、“長期待攤費用”、“應(yīng)交稅費”、“壞賬準備”等科目。企業(yè)發(fā)生的管理費用，直接計入當期損益，并于期末將其余額全部轉(zhuǎn)入本年利潤賬戶的借方，作會計分錄如下:借：本年利潤貸：管理費用第二節(jié)期間費用的核算

三、財務(wù)費用的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)費用，是指企業(yè)為籌集開發(fā)經(jīng)營所需資金而發(fā)生的各項費用，包括利息凈支出、匯兌凈損失，以及相關(guān)的手續(xù)費等。在總分類核算上,應(yīng)在"財務(wù)費用"賬戶進行。開發(fā)企業(yè)因開發(fā)產(chǎn)品所發(fā)生的借款利息及相關(guān)的手續(xù)費，在開發(fā)產(chǎn)品完工以前，應(yīng)借記“開發(fā)間接費用”科目，貸記“長期借款”、“銀行存款”科目，計入有關(guān)開發(fā)成本。開發(fā)企業(yè)因購建固定資產(chǎn)而發(fā)生的長期借款利息支出及相關(guān)的手續(xù)費，在購建固定資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)以前，應(yīng)借記"固定資產(chǎn)”、“在建工程”科目，貸記“長期借款”、“銀行存款”等科目，計入有關(guān)固定資產(chǎn)的價值。開發(fā)產(chǎn)品完工以后發(fā)生的長期借款利息支出和固定資產(chǎn)購建工程達到預定可使用狀態(tài)后發(fā)生的長期借款的利息支出，應(yīng)計入財務(wù)費用，作會計分錄如下: 借：財務(wù)費用 貸：長期借款 銀行存款 與開發(fā)房地產(chǎn)或購建固定資產(chǎn)直接有關(guān)的長期借款,在使用以前暫存銀行而發(fā)生的利息收入,在開發(fā)產(chǎn)品完工以前和固定資產(chǎn)購建工程達到預定可使用狀態(tài)以前發(fā)生的，應(yīng)與相應(yīng)計入開發(fā)成本和固定資產(chǎn)價值的利息支出沖抵,借記"銀行存款"科目,貸記"開發(fā)間接費用"、"在建工程"科目。在開發(fā)產(chǎn)品完工和固定資產(chǎn)購建工程達到預定可使用狀態(tài)以后發(fā)生的利息收入,應(yīng)沖減財務(wù)費用,作會計分錄如下: 借：銀行存款 貸：財務(wù)費用 開發(fā)企業(yè)由于匯率變動等原因，在開發(fā)經(jīng)營期間發(fā)生的匯兌損失，以及在達到預定可使用狀態(tài)以后發(fā)生的與購建固定資產(chǎn)直接有關(guān)的匯兌損失，應(yīng)借記“財務(wù)費用”科目，貸記相關(guān)科目。在開發(fā)經(jīng)營期間發(fā)生的匯兌收益，以及在達到預定可使用狀態(tài)后發(fā)生的與購建固定資產(chǎn)直接相關(guān)的匯兌收益，應(yīng)貸記“財務(wù)費用”科目，借記有關(guān)科目。與購建固定資產(chǎn)直接相關(guān)的匯兌損益，在達到預定可使用狀態(tài)之前發(fā)生的，應(yīng)計入或沖減有關(guān)資產(chǎn)的價值,

若為匯兌損失則借記“固定資產(chǎn)”、“在建工程”科目;若為匯兌收益，則作相反的會計分錄。[例9－8]某房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年3月末付第l季度流動資金借款利息53800元。會計分錄如下:

借：財務(wù)費用——利息支出53800 貸：銀行存款53800假如企業(yè)存款戶本季銀行利息收入2800元，則作會計分錄如下:借：銀行存款2800 貸：財務(wù)費用2800 假如本月發(fā)生銀行手續(xù)費680元,則作會計分錄如下: 借：財務(wù)費用680 貸：銀行存款680 根據(jù)以上資料，計算出財務(wù)費用月末余額51680元并將其結(jié)轉(zhuǎn)至本年利潤賬戶，作會計分錄如下:

借：本年利潤51680 貸：財務(wù)費用51680第三節(jié)利潤的核算一、利潤的構(gòu)成1.利潤的含義利潤也稱收益或損益，指某一會計主體在一定期間內(nèi)經(jīng)營活動的凈成果。會計有關(guān)文獻則將利潤定義為收入和費用之間的差額。2.利潤的構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤總額，由以下幾個部分組成:利潤總額＝營業(yè)利潤+營業(yè)外收支凈額營業(yè)利潤＝房地產(chǎn)營業(yè)收入－營業(yè)成本－營業(yè)稅金及附加－銷售費用－管理費用－財務(wù)費用－資產(chǎn)減值損失－公允價值變動損失(加收益)－投資損失(加收益)房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)收入＝土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入+代建工程結(jié)算收入房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)成本＝土地轉(zhuǎn)讓成本+商品房銷售成本+配套設(shè)施銷售成本+代建工程結(jié)算成本營業(yè)稅金及附加＝土地增值稅+營業(yè)稅+城市維護建設(shè)稅+教育費附加 3、所得稅的核算應(yīng)納稅所得額＝收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項扣除-允許彌補的以前年度虧損通過調(diào)整，確定出應(yīng)納稅所得額后，即可按規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅所得額，計算公式如下:應(yīng)納所得稅額＝應(yīng)納稅所得額×適用稅率基于稅法與會計制度的目的不同，應(yīng)稅所得與會計利潤兩者之間產(chǎn)生了永久性差異和暫時性差異。永久性差異是因稅法與會計制度規(guī)定不同、致使應(yīng)稅所得與會計利潤不同而產(chǎn)生的差異。因為基于稅收政策的考慮，有些會計上確認的收入或費用，在稅法中不屬于應(yīng)稅收入或費用；而有些會計上不屬于收入的項目，在稅法中卻作為應(yīng)稅收入。例如:(1)會計中作會計利潤的已稅股利和其他投資收益，免稅的國債利息收入，可減免的民族自治地方企業(yè)實行定期減免稅期間的利潤，在稅法中均規(guī)定不記作應(yīng)稅所得，從而使應(yīng)稅所得小于會計利潤。(2)會汁中記作費用或損失的違法經(jīng)營罰款、被沒收財產(chǎn)損失，各項稅收的滯納金、罰金和罰款，非公益、救濟性捐贈，各種贊助支出，與取得收入無關(guān)的其他各項支出，超過金融機構(gòu)同類同期貸款利率計算部分的利息支出，超過國家規(guī)定的合理工資總額的2%、14%、1.5%計算的工會經(jīng)費、職工福利費和職工教育經(jīng)費，超過國家規(guī)定按應(yīng)稅所得額12%計算的公益、救濟性捐贈，超過限額規(guī)定的業(yè)務(wù)招待費等。在稅法中均規(guī)定不得扣除應(yīng)稅收入，從而使應(yīng)稅所得大于會計利潤。(3)與關(guān)聯(lián)企業(yè)以不合理定價手段減少的房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入，在稅法中規(guī)定稅務(wù)機關(guān)有權(quán)對其作合理調(diào)整，增加應(yīng)稅收入，從而使應(yīng)稅所得大于會計利潤。(4)對企業(yè)前五年內(nèi)未彌補的虧損,稅法規(guī)定可用當年利潤彌補，從而使當年應(yīng)稅所得小于會計利潤。

上述因稅法規(guī)定與會計制度規(guī)定不一致產(chǎn)生的應(yīng)稅所得與會計利潤的差異，一旦發(fā)生即永久存在,故稱永久性差異。這種差異，只影響當期的應(yīng)稅所得，不會影響以后各期的所得稅額，因而不必作賬務(wù)調(diào)整。暫時性差異是因收入或費用在會計中確認時間與稅法規(guī)定申報的時間不同而產(chǎn)生的差異，主要指以后各期發(fā)生的應(yīng)稅所得和以后各期發(fā)生的可扣除費用。例如:(1)對股票投資、其他股權(quán)投資采用權(quán)益法核算時，會計中按持股比例確認投資收益作為當期利潤，而稅法規(guī)定要在下期實際收到股利或投資利潤時才確認為應(yīng)稅所得，從而使當期應(yīng)稅所得小于會計利潤。(2)會計中對房屋質(zhì)量擔保費用在房屋銷售時預提作為費用，而稅法規(guī)定要在以后各期實際發(fā)生時才作為費用扣除，從而使當期應(yīng)稅所得大于會計利潤。由于存在暫時性差異，各期應(yīng)稅所得與會計利潤可能不相一致。[例9－9]某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某年度按會計利潤計算的所得稅費用為709236元，按應(yīng)稅所得計算的應(yīng)交所得稅為724250元。差異15014元為企業(yè)固定資產(chǎn)折舊額與稅法規(guī)定的折舊額之差，可在次年轉(zhuǎn)出,作會計分錄如下: 借：所得稅費用709236 遞延所得稅資產(chǎn)15014 貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅724250 本期發(fā)生的遞延所得稅資產(chǎn)到次年確認轉(zhuǎn)銷時，如為借方余額，記入“所得稅費用”賬戶的借方和“遞延所得稅資產(chǎn)”賬戶的貸方，作會計分錄如下: 借:所得稅費用15014 貸:遞延所得稅資產(chǎn)15014 “遞延所得稅資產(chǎn)”科目核算企業(yè)確認的可抵扣暫時性差異產(chǎn)生的遞延所得稅資產(chǎn)。應(yīng)按可抵扣暫時性差異等項目進行明細核算。根據(jù)稅法規(guī)定可用以后年度稅前利潤彌補的虧損及稅款抵減產(chǎn)生的所得稅資產(chǎn),也在“遞延所得稅資產(chǎn)”科目核算。“遞延所得稅資產(chǎn)”科目期末借方余額,反映企業(yè)確認的遞延所得稅資產(chǎn)。在資產(chǎn)負債表日，企業(yè)確認的遞延所得稅資產(chǎn)，借記“遞延所得稅資產(chǎn)”科目，貸記“所得稅費用——遞延所得稅費用”科目。資產(chǎn)負債表日遞延所得稅資產(chǎn)的應(yīng)有余額大于其賬面余額的，應(yīng)按其差額確認，借記“遞延所得稅資產(chǎn)”科目，貸記“所得稅費用——遞延所得稅費用”等科目；資產(chǎn)負債表日遞延所得稅資產(chǎn)的應(yīng)有余額小于其賬面余額的,按其差額做相反的會計分錄。企業(yè)合并中取得資產(chǎn)、負債的入賬價值與其計稅基礎(chǔ)不同形成可抵扣暫時性差異的，應(yīng)于購買日確認遞延所得稅資產(chǎn)，借記“遞延所得稅資產(chǎn)”科目,貸記“商譽”科目。與直接計入所有者權(quán)益的交易或事項相關(guān)的遞延所得稅資產(chǎn)，借記“遞延所得稅資產(chǎn)”科目，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。 在資產(chǎn)負債表日,預計未來期間很可能無法獲得足夠的應(yīng)納稅所得額用以抵扣可抵扣暫時性差異的，按原已確認的遞延所得稅資產(chǎn)中應(yīng)減記的金額，借記“所得稅費用——遞延所得稅費用”、“資本公積——其他資本公積”等科目，貸記“遞延所得稅資產(chǎn)”科目?！斑f延所得稅負債”科目核算企業(yè)確認的應(yīng)納稅暫時性差異產(chǎn)生的所得稅負債，可按應(yīng)納稅暫時性差異的項目進行明細核算，“遞延所得稅負債”科目期末貸方余額,反映企業(yè)已確認的遞延所得稅負債。在資產(chǎn)負債表日,企業(yè)確認的遞延所得稅負債，借記“所得稅費用——遞延所得稅費用”科目，貸記“遞延所得稅負債”科目。資產(chǎn)負債表日遞延所得稅負債的應(yīng)有余額大于其賬面余額的，應(yīng)按其差額確認，借記“所得稅費用——遞延所得稅費用”科目，貸記“遞延所得稅負債”科目，資產(chǎn)負債表日遞延所得稅負債的應(yīng)有余額小于其賬面余額的做相反的會計分錄。 與直接計入所有者權(quán)益的交易或事項相關(guān)的遞延所得稅負債，借記“資本公積——其他資本公積”科目，貸記“遞延所得稅負債”科目。企業(yè)合并中取得資產(chǎn)、負債的入賬價值與其計稅基礎(chǔ)不同形成應(yīng)納稅暫時性差異的，應(yīng)于購買日確認遞延所得稅負債，同時調(diào)整商譽，借記“商譽”等科目,貸記“遞延所得稅負債”科目。二、營業(yè)外收支的核算營業(yè)外收支,是指與企業(yè)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)無直接關(guān)系的各項收入和支出。（一）營業(yè)外收入的核算企業(yè)營業(yè)外收入是與企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入相對而言的。雖與企業(yè)經(jīng)營活動沒有直接的因果關(guān)系，但與企業(yè)又有-定的聯(lián)系。按照企業(yè)會計制度的規(guī)定，列入營業(yè)外收入的項目主要有：處置固定資產(chǎn)凈收益、非貨幣性交易收益、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)收益、罰款收入、因債權(quán)人原因確實無法支付的應(yīng)付款項、教育費附加返還款等。發(fā)生處置固定資產(chǎn)凈收益、非貨幣性交易收益、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)收益、罰款收入，以及教育費附加返還的經(jīng)濟業(yè)務(wù)時，作會計分錄如下:借：待處理財產(chǎn)損溢——待處理固定資產(chǎn)損溢(或:固定資產(chǎn)清理、應(yīng)付賬款、銀行存款等科目)貸：營業(yè)外收入（二）營業(yè)外支出的核算營業(yè)外支出是與企業(yè)經(jīng)營活動沒有直接關(guān)系的各項支出。按照企業(yè)會計制度的規(guī)定，列入營業(yè)外支出的項目主要有：固定資產(chǎn)盤虧、處理固定資產(chǎn)凈損失、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)損失、債務(wù)重組損失、計提的固定資產(chǎn)減值準備、計提的無形資產(chǎn)減值準備、計提的在建工程減值準備、非常損失、罰款支出、捐贈支出等。發(fā)生固定資產(chǎn)盤虧、處理固定資產(chǎn)凈損失、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)損失、債務(wù)重組損失、計提的固定資產(chǎn)減值準備、計提的無形資產(chǎn)減值準備、計提的在建工程減值準備、捐贈支出、發(fā)生非常損失和罰款支出時，作會計分錄如下: 借：營業(yè)外支出——固定資產(chǎn)盤虧 ——處理固定資產(chǎn)凈損失 ——轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)損失 ——債務(wù)重組損失 非常損失 ——捐贈支出 ——罰款支出 貸：待處理財產(chǎn)損溢——待處理固定資產(chǎn)損溢(或固定資產(chǎn)清理、待處理財產(chǎn)損溢一一待處理流動資產(chǎn)損溢、銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等科目) 第三節(jié)利潤的核算三、利潤的核算1、本年利潤的核算方法進行本年利潤的核算,應(yīng)設(shè)置“本年利潤”賬戶，以核算房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)實現(xiàn)的利潤總額(或虧損)。具體進行本年利潤核算時，有以下兩種方法: （1）賬結(jié)法 賬結(jié)法，是指在每月末將所有損益類賬戶的余額轉(zhuǎn)入本年利潤賬戶，借記所有收入類科目，貸記“本年利潤”科目；借記“本年利潤”科目,貸記所有成本、費用類科目。結(jié)轉(zhuǎn)后,損益類賬戶月末無余額；本年利潤賬戶的貸方余額，表示年度內(nèi)累計實現(xiàn)的凈利潤，借方余額則表示年度內(nèi)累計發(fā)生的凈虧損。（2）表結(jié)法 表結(jié)法，是指各月月末不結(jié)轉(zhuǎn)本年利潤，只是在年末時,才將各損益類賬戶余額轉(zhuǎn)入本年利潤賬戶。表結(jié)法各損益類賬戶的月末余額表示自年初累計實現(xiàn)的收入或發(fā)生的費用，“本年利潤”賬戶自l月至11月不作記錄,12月末結(jié)轉(zhuǎn)本年利潤，借記所有收入類賬戶，貸記"本年利潤"科目；貸記所有成本、費用類科目。年末損益類賬戶沒有余額。本年利潤賬戶為貸方余額，表示全年累計實現(xiàn)的利潤；若為借方余額，則表示全年累計發(fā)生的凈虧損。一般來說,所得稅費用若采用分月結(jié)轉(zhuǎn)方式，本年利潤的結(jié)轉(zhuǎn)，既可以采用賬結(jié)法，也可以采用表結(jié)法；如果所得稅費用采用年末一次結(jié)轉(zhuǎn)方式，由于平時不結(jié)轉(zhuǎn)所得稅費用，費用構(gòu)成不完整，只宜采用表結(jié)法。2、本年利潤核算舉例 如表9-1所示。第三節(jié)利潤的核算四、利潤分配的核算企業(yè)交納所得稅后的利潤,一般按照下列順序分配:(1)彌補被沒收的財物損失,支付各項稅收的滯納金和罰款。(2)彌補企業(yè)以前年度虧損。(3)提取法定盈余公積金。法定盈余公積金按照稅后利潤扣除前兩項后的10%提取,法定盈余公積金已達到注冊資本50%時可不再提取。(4)提取任意盈余公積。任意盈余公積是企業(yè)自愿提取的,是董事會決定要留在企業(yè)的利潤。任意盈余公積提取比例,由企業(yè)自行決定。但不向投資者分配利潤。企業(yè)以前年度未分配利潤,可以并入本年度向投資者分配。開發(fā)企業(yè)當年無利潤時,一般不得向投資者分配利潤。股份有限公司當年如無利潤,原則上不分股利,但為了維護企業(yè)股票的信譽,避免股票價格大幅度波動,如用盈余公積彌補虧損,并經(jīng)股東大會特別決議,可以按照不超過股票面值6%的比率用盈余公積金分配股利;在分配股利后,企業(yè)法定盈余公積金不得低于注冊資本的或用于轉(zhuǎn)增資本金,但轉(zhuǎn)增資本金后,企業(yè)的法定盈余公積金-般不得低于注冊資本的25%。為了反映企業(yè)利潤的分配,開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置利潤分配賬戶,并分設(shè)如下二級賬戶進行明細核算:(1)應(yīng)付現(xiàn)金股利或利潤。核算股份制企業(yè)應(yīng)分