常見房屋糾紛及處理方法

常見房屋糾紛及處理方法一、一般質(zhì)量問題，開發(fā)商應保修一般質(zhì)量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。因質(zhì)量不符合合同約定或房屋通常品質(zhì)，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔修理、更換、重做與賠償損失責任，逾期交付的，應當支付延期履行違約金。交付后質(zhì)量問題產(chǎn)生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應當承擔保修責任，拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行修復或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。二、房屋質(zhì)量不合格，業(yè)主可拒絕收房并提出解除合同《建筑法》61條規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！惫こ舔炇蘸细褚匀〉谩豆こ炭⒐を炇諅浒副怼窞闃酥?，綜合驗收合格與規(guī)劃驗收合格則包括公共設施、綠化、道路、停車場等整體驗收，還包括取得規(guī)劃、消防、環(huán)保部門出具的認可文件。房屋交付前未經(jīng)驗收或經(jīng)驗收不合格的，買受人可以拒絕接受房屋，并請求解除合同。房屋交付后質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格的，買受人可以主張相同權(quán)利。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十二條：“商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房;給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任?！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第三十五條：“商品房交付使用后，買受人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房;給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。”由此可見，如果房屋質(zhì)量問題不過關(guān)，購房者有權(quán)拒絕收房并解除購房合同。三、遲延交付房屋，超過三個月可要求解除合同并賠償違約金根據(jù)《解釋》第15條，出賣人遲延交付房屋，在催告后三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買受人可以請求解除合同，并要求出賣人承擔支付違約金、賠償損失等違約責任，但當事人另有約定的除外。“當事人另有約定”實質(zhì)是出賣人事先在買賣合同中約定的允許遲延交房事由，該事由成立將免除出賣人的逾期交房的違約責任，故其合法性與公平性將成為爭議焦點。出賣人通常會將不可抗力、政府行為、社會事件、惡劣天氣、技術(shù)難題等作為免責事由。作者認為：能否免責應當考慮1、出賣人是否能夠或者應當預見到;2、出賣人是否能夠或應該能夠解決;3、該事由是否足以導致延期施工。不過在現(xiàn)實中，反映開發(fā)商延期交房的很多，但要求退房的卻很少。在逾期交房的博弈中，開發(fā)商總是大贏家。也有購房者通過自己的努力，獲得了應有的賠償，維護了自己的合法權(quán)益，并且總結(jié)了自己的維權(quán)經(jīng)驗：1、所有業(yè)主一定要團結(jié)一致，維護自身利益;2、業(yè)主要推選出代表與開發(fā)商交涉，而不是所有人一窩蜂形成混亂狀態(tài);目的將受到重大影響甚至落空，故出賣人應當尊重買受人的知情權(quán)，如實告知變更情況，由買受人選擇繼續(xù)履行合同還是解除合同。房屋交付時發(fā)現(xiàn)規(guī)劃與設計變更，出賣人未事先告知或者未如實告知的，買受人可以拒絕接受房屋和請求解除合同，并要求出賣人承擔違約責任。九、前期物業(yè)糾紛物業(yè)管理企業(yè)本應由業(yè)主大會選聘，由業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同。但物業(yè)建成至業(yè)主大會之前，必需實施物業(yè)管理，出賣人可基于第一業(yè)主身份選聘物業(yè)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理的內(nèi)容與正常時期物業(yè)管理基本一致，買受人權(quán)利義務亦基本一致，可以接受物業(yè)企業(yè)服務，同時應當接受前期物業(yè)合同與業(yè)主臨時公約約束，按時交納專項維修資金、物業(yè)服務費用。前期物業(yè)服務可以約定期限，但期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效，前期物業(yè)服務合同終止。十、交納稅費糾紛出賣人經(jīng)常將交納或代收相關(guān)稅費作為交房條件，買受人則持相反意見。對此應當具體分析：1、合同約定由出賣人代為過戶手續(xù)的，買受人必需交納必需辦證費用，包括契稅、印花稅、產(chǎn)權(quán)登記費、證件工本費、測繪費、公共維修基金。如無此約定，由買受人申請辦證，直接交納稅費;2、水、電、氣、暖、有線、寬帶的建設費與開通費，買受人是否必需交納應當考慮：出賣人是否事先承諾必需提供;該費用是否列入項目開發(fā)成本;該費用是否計算在銷售價格中;、標準等作出說明，并提出使用注意事項的文書。3、買受人必需交納物業(yè)管理費，但出賣人或物業(yè)管理企業(yè)不得以交費作為交房的條件。在收樓時到底要交多少費用，很多業(yè)主并不清楚，所以往往助長了發(fā)展商亂收費的行為。在這里要提醒，按規(guī)定，一次性繳交費用如下：1.水電費周轉(zhuǎn)金，多層住宅200元/戶;高層住宅400元/戶;水、電費周轉(zhuǎn)金必須專戶儲存，專款專用，并定期公布使用情況，接受業(yè)主或業(yè)主委員會監(jiān)督。業(yè)主直接通過銀行自動繳費的，可不收取。2.裝修保證金，多層住宅最高不超過800元/戶;高層住宅最高不超過1500元/戶。房屋糾紛的訴訟一、起訴要件及內(nèi)容起訴必須符合下列條件:原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織;有明確的被告;有具體的訴訟請求和事實、理由;屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。起訴應當向人民法院遞交起訴狀，并按照被告人數(shù)提出副本。原告應預交案件受理費，如申請緩交、減交、免交的，要提出書面申請，并附有特因證明或其它證明材料等。當事人必須依法正確地行使訴訟權(quán)利，按法院的要求提供必須提供的訴訟材料。二、舉證指南證明等訴訟當事人應仔細閱讀本院送達的《民事訴訟案件舉證通知書》，并按照其規(guī)定盡可能全面地向本院提供認為可以證明其主張或反駁對方意見的證據(jù)材料等。以下為您提供幾種典型房屋糾紛案件通常情況下的舉證指南，供您在訴訟中參考。(一)房屋糾紛的共同證據(jù)當事人的戶籍證明、身份證明、如個體工商戶或法人組織的，還應提供營業(yè)執(zhí)照及法定代表人、負責人的身份證明;房屋所有權(quán)證或使用權(quán)證等。(二)房屋買賣糾紛的證據(jù)1、提供買賣房屋的合同，已辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，應出具產(chǎn)權(quán)證明。雙方收、付款的證據(jù)，有證人證明的，提供證人(包括證人的姓名、地址及證人與當事人的關(guān)系)，房屋買賣后房屋交付情況證明等等。2、出賣共有房屋的，提供其他共有人同意的證明及有優(yōu)先購買權(quán)者(共有人、房屋承租人等)放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明等等。(三)房屋騰退的證明房屋產(chǎn)權(quán)證或公有住房使用證，騰退人原住房情況證明等。(四)房屋租賃糾紛的證據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證或公有住房使用證，房屋租賃合同。如要求承租人騰房的，要提供承租人有騰房能力的證據(jù)，如出租房被承租人轉(zhuǎn)租他人的，需提供轉(zhuǎn)租的證據(jù)等。(五)房屋回遷安置糾紛的證據(jù)原房屋動遷的時間、地點、被動遷人口的證據(jù);被動遷房屋的"住戶遷出通知"、"準住通知"、及"回遷安置協(xié)議書";屬貨幣安置動遷的，需提供動遷部門貨幣安置協(xié)議;拆遷人與被拆遷人達成的拆遷補償安置協(xié)議的證明等。(六)房屋居住權(quán)糾紛的證據(jù)爭議房屋共同居住人口及其相互關(guān)系的證明，有關(guān)單位或居住地社區(qū)的證明;要求共同居住人騰房的，提供其有騰房能力的證明等等。(七)房屋確權(quán)糾紛的證據(jù)提供土地、房產(chǎn)登記證、房屋買受、繼承、析產(chǎn)、受贈等證明;建房申請、有關(guān)部門批準文件等證據(jù);確認房產(chǎn)共有，應提供共同投資建造、翻建、繼承、受贈、共同投資購買的證明等。三、地域管轄因不動產(chǎn)提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄。四、訴訟時效一般訴訟時效為二年，延付、遲付、拒付租金訴訟時效為一年;最長訴訟時效為二十年，即從知道或者應當知道自己的權(quán)利被侵害之日起計算。如在訴訟時效的最后六個月內(nèi)，確實不是由于原告的過錯，而是由于不可抗力或者其他障礙不能行使請求權(quán)的訴訟時效應當中止計算，從障礙原因消除之日起，訴訟時效期間繼續(xù)計算。房屋糾紛的處理辦法凡以房屋為標的物的房屋確權(quán)、使用、買賣、租賃、典當、抵押等民事行為發(fā)生的糾紛，以及與房屋相關(guān)聯(lián)的房屋裝修、裝潢、設計、附屬設施的歸屬糾紛，當事人有權(quán)直接向人民法院提起民事訴訟。第二，拆遷人與被拆人因拆遷補償、安置等發(fā)生糾紛，雙方協(xié)商達不成協(xié)議的，由批準拆遷的主管部門或房屋拆遷主管部門的同級人民政府裁決，當事人對裁決不服的，可在接到裁決書之日起15日內(nèi)向法院起訴。第三，單位內(nèi)部建房、分配公房使用權(quán)，是單位內(nèi)部行政管理行為，職工對分房有意見，或者單位分房不合理引起的糾紛不屬于法院受理范圍，而應由本單位或者有關(guān)行政部門解決。第四，單位分給職工住房使用權(quán)并訂有分房合同的，職工由于本人原因離職、辭職，或被單位開除時，單位根據(jù)合同要求收回公房使用權(quán)，由此引起的糾紛可向法院提起民事訴訟。第五，因為有關(guān)部門審批建筑不當，影響他人通風、采光或者由于污染引起的糾紛，當事人可向有關(guān)部門申請解決，也可以向法院提起行政訴訟。第六，因違章建筑引起的房產(chǎn)糾紛，以及因違章建筑的認定、拆除引起的糾紛，行政機關(guān)不依法處理或處理不當，當事人不服的，可以作為行政案件提起訴訟。但是，當事人以違章建筑物為標的發(fā)生的買賣、租賃、抵押等民事糾紛以及因違章建筑妨礙他人通風、采光等引起的相鄰糾紛，可以作為民事案件向法院起訴。打房產(chǎn)官司還應注意以下事項：首先，根據(jù)《民事訴訟法》“誰主張、誰舉證”的原則，在提起房產(chǎn)訴訟時，應提出明確的請求事項。圍繞這些訴訟請求，向人民法院提出有效證據(jù)。例如：因房屋質(zhì)量問題向開發(fā)商索賠時，就需要提交購房合同、開發(fā)商提供的房屋質(zhì)量保證書，房屋質(zhì)量與合同及開發(fā)商承諾事項不符，給住戶造成的財產(chǎn)損失的客觀證據(jù)材料等。其次，如當事人對法院一審判決不服，可在收到判決書之日起1