中級(jí)經(jīng)濟(jì)師-房地產(chǎn)、第十一章房地產(chǎn)金融（一）

第十一章房地產(chǎn)金融

第一部分：本章真題考點(diǎn)總結(jié)

年度單選題考點(diǎn)多選題考點(diǎn)案例分析題考點(diǎn)

房地產(chǎn)金融的職能、房地產(chǎn)

個(gè)人住房貸款（2個(gè)人住房貸款、等額本

2013年貸款（2題）、房地產(chǎn)投資信

分）息還款計(jì)算（8分）

托基金（4分）

房地產(chǎn)金融的職能（2題）、房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房

房地產(chǎn)保險(xiǎn)、個(gè)人住房貸款個(gè)人住房貸款（2貸款的種類、個(gè)人住房

2014年

中的有關(guān)計(jì)算、房地產(chǎn)抵押分）貸款中的有關(guān)計(jì)算（8

貸款概述（5分）分）

房地產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、

房地產(chǎn)金融的職

2015年房地產(chǎn)抵押貸款、人住房貸個(gè)人住房貸款（8分）

能（2分）

款的相關(guān)知識(shí)（4分）

第二部分：本章主要考點(diǎn)解析

1.房地產(chǎn)金融的職能

2.房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)

3.房地產(chǎn)貸款

4.房地產(chǎn)證券

5.房地產(chǎn)信托基金

6.房地產(chǎn)保險(xiǎn)

7.房地產(chǎn)抵押貸款

8.可以抵押和不得抵押的房地產(chǎn)

9.房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)及其防范

10.個(gè)人住房貸款的種類

11.個(gè)人住房貸款的相關(guān)知識(shí)

12.個(gè)人住房貸款中的有關(guān)計(jì)算

【考點(diǎn)一】房地產(chǎn)金融的職能

1.金融的基木職能是為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行籌集和分配資金。

＞直接金融：由金融市場(chǎng)將資金從供給方傳導(dǎo)到需求方

＞間接金融：由金融機(jī)構(gòu)將資金從供給方傳導(dǎo)到需求方(銀行存款、貸款)

2.房地產(chǎn)金融的目的是促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程順利進(jìn)行,

其職能主要有下列3個(gè)：

(1)籌集資金。

(2)融通資金。

(3)結(jié)算服務(wù)。

【考點(diǎn)二】房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)

(1)多樣性。

⑵長(zhǎng)期性。

⑶安全性。

(4)政策性。

【考點(diǎn)三】房地產(chǎn)貸款

分類依據(jù)分類結(jié)果

土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸

貸款對(duì)象及用途

款

貸款保證方式信用貸款和擔(dān)保貸款

貸款利率是否變化固定利率貸款和浮動(dòng)利率貸款

貸款期限長(zhǎng)短短期貸款、中期貸款和長(zhǎng)期貸款

1.根據(jù)貸款對(duì)象及用途劃分:

貸款人向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)及土地前期開(kāi)發(fā)、整理的貸款。

土地儲(chǔ)備貸款

土地儲(chǔ)備貸款的借款人僅限于負(fù)責(zé)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸貸款人向借款人發(fā)放的用于開(kāi)發(fā)、建造向市場(chǎng)銷售、出租等用途的房

款地產(chǎn)項(xiàng)口的貸款

個(gè)人住房貸款貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買、建造和大修各類型住房的貸款

貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)置、建造和大修以商業(yè)為用途的各類型

商業(yè)用房貸款

房產(chǎn)的貸款。一般分為個(gè)人商業(yè)用房貸款和法人商業(yè)用房貸款。

2.根據(jù)貸款保證方式劃分：

（1）信用貸款是指向借款人發(fā)放的無(wú)需提供擔(dān)保的貸款。

（2）擔(dān)保貸款又可分為保證貸款、抵押貸款和質(zhì)押貸款，

抵押貸款是以房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。

質(zhì)押貸款是指以債務(wù)人或第三人的動(dòng)產(chǎn)或匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單、依法

可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票等權(quán)利作質(zhì)押發(fā)放的貸款。

3.根據(jù)貸款利率是否變化，房地產(chǎn)貸款分為固定利率貸款和浮動(dòng)利率貸款

固定利率：貸款利率在整個(gè)貸款期限內(nèi)都固定不變的貸款。

浮動(dòng)利率：根據(jù)市場(chǎng)利率指標(biāo)，按照借貸雙方約定的條件，調(diào)整貸款利率和還款方式。

4.根據(jù)貸款期限長(zhǎng)短劃分：

分類結(jié)果貸款期限

短期貸款1年以內(nèi)（含1年）

中期貸款1年以上、5年以下（含5年）

長(zhǎng)期貸款5年以上（不含5年）

【考點(diǎn)四】房地產(chǎn)證券

房地產(chǎn)證券包括房地產(chǎn)股票和房地產(chǎn)債券。

【考點(diǎn)五】房地產(chǎn)信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金（簡(jiǎn)稱REITs）是房地產(chǎn)信托的主要內(nèi)容。是憑借房地產(chǎn)的未來(lái)收益進(jìn)行融資的

一種金融產(chǎn)品，可以解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)期資金問(wèn)題，是房地產(chǎn)業(yè)所特有的直接融資產(chǎn)品。

【考點(diǎn)六】房地產(chǎn)保險(xiǎn)

1根據(jù)與房地產(chǎn)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)的潛在損失所涉及的客體，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)可分為財(cái)產(chǎn)損失、責(zé)任損失和人

身?yè)p失。

2.根據(jù)保險(xiǎn)標(biāo)的的不同，一般保險(xiǎn)可分為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)兩大類

財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)包括財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)、保證保險(xiǎn)。

人身保險(xiǎn)有多種分類方式，按保險(xiǎn)責(zé)任不同分為人壽保險(xiǎn)、人身意外傷害保險(xiǎn)和健康保險(xiǎn)；按承

保方式不同可分為團(tuán)體保險(xiǎn)和個(gè)人保險(xiǎn)等。

(1)財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)：其責(zé)任是承擔(dān)因自然災(zāi)害而造成的保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)毀損以及為防止災(zāi)害荽延或因搶

救、保護(hù)等必要措施而造成的保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的損失。

(2)信用保險(xiǎn)：房地產(chǎn)抵押貸款信用保險(xiǎn)的主要目的是保護(hù)放款機(jī)構(gòu)的利益。

(3)房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)。一般稱為房地產(chǎn)公眾責(zé)任保險(xiǎn)，主要承保在房屋使用過(guò)程中產(chǎn)生的賠償責(zé)任,

如出租人和承租人的責(zé)任保險(xiǎn)。

(4)人壽保險(xiǎn)和人身意外傷害保險(xiǎn)。

(5)綜合保險(xiǎn)：是將財(cái)產(chǎn)和責(zé)任組合在一張保險(xiǎn)單上，具有上述保險(xiǎn)的綜合職能。我國(guó)消費(fèi)信貸住

房綜合保險(xiǎn)，綜合了信貸保證保險(xiǎn)和住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)責(zé)任。

3.房地產(chǎn)保險(xiǎn)的賠償根據(jù)以下原則確定補(bǔ)償限制：

①以實(shí)際損失為限。

②以保險(xiǎn)金額為限。

③以被保險(xiǎn)人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的具有的保險(xiǎn)利益為限。

重復(fù)保險(xiǎn)是指被投保人對(duì)同一保險(xiǎn)標(biāo)的、同一保險(xiǎn)利益、同一保險(xiǎn)事故分別向兩個(gè)以上保險(xiǎn)人訂

立保險(xiǎn)合同的保險(xiǎn)。重復(fù)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額總和超過(guò)實(shí)際價(jià)值的，各保險(xiǎn)人的賠償金額的總和不得超過(guò)

實(shí)際價(jià)值。

例如，某間房屋價(jià)值100萬(wàn)元，房主向甲保險(xiǎn)公司投保該房屋的火災(zāi)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額是84萬(wàn)元，

同日向乙保險(xiǎn)人投保該房屋的火災(zāi)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額是36萬(wàn)元。該房主的投保行為就構(gòu)成了重復(fù)保險(xiǎn)。

重復(fù)保險(xiǎn)后，發(fā)生了災(zāi)害事故而遭受損失，被保險(xiǎn)人從多個(gè)保險(xiǎn)公司那里獲得的賠償總值不能超過(guò)該

保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值。重復(fù)保險(xiǎn)的損失賠償通常是采用分?jǐn)偡绞?，可以按保險(xiǎn)金額比例分?jǐn)偂＞唧w計(jì)

算如

甲保險(xiǎn)公司：100X[84+(84+36)]=70(萬(wàn)元)

乙保險(xiǎn)公司：100X[36+(84+36)]=30(萬(wàn)元)

兩個(gè)保險(xiǎn)公司賠款合計(jì)：70+30=100(萬(wàn)元)

【考點(diǎn)七】房地產(chǎn)抵押貸款

在房地產(chǎn)抵押貸款中，借款人為債務(wù)人，貸款人為債權(quán)人也是抵押權(quán)人一般是銀行；提供抵押房

地產(chǎn)的借款人或者第三人為抵押人，貸款人為抵押權(quán)人，但債務(wù)人不一定是抵押人。

預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款,

購(gòu)房人將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

【考點(diǎn)八】可以抵押和不得抵押的房地產(chǎn)

（一）可以抵押的房地產(chǎn)

①建筑物和其他土地附著物。

②建設(shè)用地使用權(quán)。

③以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘、荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

④正在建造的建筑物。

⑤法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他房地產(chǎn)。

（二）不得抵押的房地產(chǎn)

①土地所有權(quán)。

②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意

抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)除外。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵

押。

③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他

社會(huì)公益設(shè)施。

④列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物。

⑤已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)。

⑥所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)。

⑦依法被查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。

⑧對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

⑨以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無(wú)效。

⑩法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他房地產(chǎn)。

【考點(diǎn)九】房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)及其防范

（一）房地產(chǎn)抵押貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)

（1）抵押物產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。抵押物產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)是指因抵押房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。例如，對(duì)于共有

的房地產(chǎn)，如果所有者之一不能按期清償債務(wù)，其處分權(quán)就會(huì)受到限制。再如，因公共利益需要征收

抵押房屋時(shí)，抵押房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)滅失，這時(shí)如果房屋價(jià)值補(bǔ)償?shù)陀谫J款余額，房屋補(bǔ)償費(fèi)就會(huì)難以清償

剩余貸款。

（2）抵押物貶值風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，抵押房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)下跌。如果抵押物被人為損壞，其價(jià)格

也會(huì)大跌。

（3）違約風(fēng)險(xiǎn)。如借款人收入水平、就業(yè)狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化等。違約風(fēng)險(xiǎn)包括被迫違約

和理性違約。

(4)欺詐風(fēng)險(xiǎn)。如采用隱瞞的手段將房屋多次抵押、采用欺詐的手段將共有房產(chǎn)作為抵押物向銀行

貸款、由于借款人未經(jīng)其他共有人的允許擅自越權(quán)處分共有人的財(cái)產(chǎn)等。

(5)利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)是指在貸款合同期內(nèi)，由于市場(chǎng)利率變動(dòng)而導(dǎo)致借款人提前償還貸款，發(fā)生

理性違約行為。如提前還貸或清償貸款。

(6)流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款屬于中長(zhǎng)期貸款，相對(duì)于短期貸款具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性.同時(shí).抵押貸款債

權(quán)流動(dòng)性又較差。在住房貸款中短存長(zhǎng)貸的行為使銀行的流動(dòng)性非常低.繼而帶來(lái)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

(7)不可抗力風(fēng)險(xiǎn)。如水災(zāi)、火災(zāi)和地震等使房產(chǎn)毀壞甚至滅失。

(二)房地產(chǎn)抵押貸款的防范

為防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)將目標(biāo)客戶的第一還款來(lái)源是否充足作為發(fā)放貸款的基

本前提條件。

為防止違約風(fēng)險(xiǎn)給貸款機(jī)構(gòu)造成損失，貸款機(jī)構(gòu)除了在貸款前對(duì)借款人進(jìn)行嚴(yán)格的資信審查外，

在確定貸款利率時(shí)還要加上違約風(fēng)險(xiǎn)的系數(shù)“

此外，應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)換機(jī)制。如果擔(dān)保制度、保險(xiǎn)制度及住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)不完善，金融機(jī)

構(gòu)就很難轉(zhuǎn)移有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

【考點(diǎn)十】個(gè)人住房貸款的種類

個(gè)人住房貸款除了可根據(jù)前述的貸款保證方式、貸款利率是否變化、貸款期限長(zhǎng)短來(lái)分類，還有

下列分類：

(1)根據(jù)貸款資金來(lái)源，分為住房公積金貸款(簡(jiǎn)稱公積金貸款)、商業(yè)性貸款和組合貸款。

(2)根據(jù)貸款償還方式，分為到期一次性還本付息的貸款和分期還款的貸款。