寧夏xx房地產(chǎn)區(qū)域調(diào)研報(bào)告

xx房地產(chǎn)股份(gǔfèn)有限公司銀川市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(bàogào)共六十六頁錦泰房地產(chǎn)股份(gǔfèn)有限公司策劃部總經(jīng)理（CEO）：開發(fā)部：財(cái)務(wù)部：工程(gōngchéng)管理部：人事管理部：營銷部：物業(yè)管理部：共六十六頁目錄濱河新區(qū)(xīnqū)項(xiàng)目分析-----------------52城市(chéngshì)認(rèn)知------------------------------4城市規(guī)劃------------------------------7銀川市三區(qū)兩縣市場(chǎng)現(xiàn)狀--------24銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)概況總結(jié)---------48xx·

伊景美地項(xiàng)目--------------61共六十六頁銀川是寧夏回族自治區(qū)的省會(huì)，全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，轄三區(qū)兩縣一市，即興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)、永寧縣、賀蘭縣、靈武市，總面積9527平方公里(pínɡfānɡɡōnɡlǐ)，城市面積110.77平方公里(pínɡfānɡɡōnɡlǐ)。銀川市位于西北寧夏平原北部，處于“呼-包－銀-蘭-青經(jīng)濟(jì)帶”的中心地段，東踞鄂爾多斯西緣，西依賀蘭山，是輻射寧、蒙、陜、甘毗鄰地區(qū)的區(qū)域性中心城市，在國家“十五”西部總體規(guī)劃中，確定銀川為西隴海蘭新線經(jīng)濟(jì)帶的重點(diǎn)發(fā)展城市。銀川城市(chéngshì)概況銀川是新亞歐大陸橋沿線的重要商貿(mào)城市，位于“呼-包－銀-蘭-青經(jīng)濟(jì)帶”的中心地段，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。返回目錄共六十六頁城市交通銀川交通便捷，現(xiàn)已形成了公路、鐵路、航空為主的立體交通網(wǎng)?，F(xiàn)有4條國道、4條省道從銀川境內(nèi)穿越。銀川至青島、丹東至拉薩高速(ɡāosù)公路在銀川匯聚貫通，機(jī)場(chǎng)高速(ɡāosù)、環(huán)城高速(ɡāosù)公路建成使用。包蘭鐵路縱貫銀川南北，成為銀川經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大動(dòng)脈。正在建設(shè)的銀太鐵路，將使銀川與東部沿海的聯(lián)系更加便捷。銀川河?xùn)|機(jī)場(chǎng)目前已開通了40多條航線，銀川空港口岸投入使用，拉近了銀川與全國乃至世界各地的距離。銀川將成為東北、華北地區(qū)聯(lián)接西北地區(qū)乃至中亞、中東地區(qū)的重要(zhòngyào)通道，具備發(fā)展物流業(yè)與貿(mào)易業(yè)的先天優(yōu)勢(shì)。共六十六頁城市經(jīng)濟(jì)(jīngjì)——支柱產(chǎn)業(yè)“十二五”期間，銀川市工業(yè)將重點(diǎn)發(fā)展“一強(qiáng)四優(yōu)五新”產(chǎn)業(yè)，即：做強(qiáng)能源化工(huàgōng)產(chǎn)業(yè)，做大裝備制造及再制造、羊絨、清真食品和穆斯林用品、發(fā)酵及生物制藥產(chǎn)業(yè)，加快培育新能源裝備制造、電子信息、葡萄酒釀造、新材料、家具裝飾五個(gè)新的增長點(diǎn)。加工制造業(yè)仍是區(qū)域支柱與未來重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，以貿(mào)易物流、房地產(chǎn)及旅游業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。共六十六頁銀川市城市規(guī)劃(chénɡshìɡuīhuà)返回目錄共六十六頁區(qū)域規(guī)劃——城市(chéngshì)性質(zhì)共六十六頁城市規(guī)劃(chénɡshìɡuīhuà)——城市性質(zhì)1、城市性質(zhì)寧夏首府，全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；國家歷史文化名城；西北地區(qū)東部重要的區(qū)域中心城市。2、城市職能區(qū)域中心城市：作為西北地區(qū)東部的重要城市，承擔(dān)著陜甘寧蒙毗鄰地區(qū)的加工制造業(yè)基地和商貿(mào)物流中心、金融中心及信息中心的職能；重要旅游城市：成為西北風(fēng)情旅游目的地、旅游集散和綜合服務(wù)中心，發(fā)揮旅游組織、協(xié)調(diào)和商務(wù)服務(wù)的職能；交通樞紐：成為西北地區(qū)東部面向華北經(jīng)濟(jì)圈的重要交通樞紐；能源(néngyuán)化工業(yè)基地：承擔(dān)著最重要的國家級(jí)大型能源(néngyuán)化工基地建設(shè)的職能。寧夏回族自治區(qū)首府：承擔(dān)著自治區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和信息中心職能共六十六頁城市規(guī)劃(chénɡshìɡuīhuà)——城市規(guī)模市域城鎮(zhèn)化水平與人口規(guī)模2015年城鎮(zhèn)化水平72%，市域總?cè)丝?20萬人。市區(qū)人口規(guī)模2015年，中心城區(qū)人口達(dá)到150萬人;2020年，中心城區(qū)人口達(dá)到200萬人。用地規(guī)模（2011年—2020年）市域：銀川市行政轄區(qū)總面積為3500平方公里；中心城區(qū)：高速環(huán)路以內(nèi)地區(qū)面積為400平方公里；城市(chéngshì)規(guī)劃區(qū)范圍：總計(jì)2286.5平方公里共六十六頁城市規(guī)劃區(qū)面積(miànjī)達(dá)2286.5平方公里

本次規(guī)劃期限確定為2007年至2020年，近期為2007年至2010年，遠(yuǎn)期為2011年至2020年，遠(yuǎn)景為2020年以后。根據(jù)《規(guī)劃》，本次劃定的城市規(guī)劃區(qū)面積為2286.5平方公里，包括興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)3個(gè)市轄區(qū)1773.5平方公里，德勝工業(yè)園區(qū)及商住區(qū)17平方公里，望遠(yuǎn)工業(yè)園區(qū)22平方公里，河?xùn)|機(jī)場(chǎng)控制區(qū)80平方公里以及寧東能源化工基地(jīdì)控制區(qū)394平方公里。本次規(guī)劃確定的中心城范圍包括環(huán)城高速以內(nèi)地區(qū)，面積約400平方公里。

共六十六頁城市規(guī)劃(chénɡshìɡuīhuà)分4個(gè)等級(jí)根據(jù)(gēnjù)規(guī)劃，銀川市區(qū)域城鎮(zhèn)規(guī)劃等級(jí)機(jī)構(gòu)共分為4個(gè)等級(jí)：多于100萬人的城市1個(gè)，銀川中心城（130萬人）；5萬人至20萬人的城市6個(gè)，包括靈武東塔、賀蘭習(xí)崗、永寧楊和、寧東組團(tuán)、德勝組團(tuán)、望遠(yuǎn)組團(tuán)；1萬人至5萬人的城鎮(zhèn)10個(gè)，包括機(jī)場(chǎng)組團(tuán)、掌政、大新、鎮(zhèn)北堡、李俊、閩寧、洪廣、馬家灘、崇興、豐登；小于1萬人等級(jí)的城鎮(zhèn)12個(gè)。共六十六頁城市規(guī)劃(chénɡshìɡuīhuà)——規(guī)劃布局總體布局：三縱兩橫“三縱”南北向三條軸線主要包括沿GZ25、G109及包蘭鐵路(bāolántiělù)形成以城鎮(zhèn)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主的一級(jí)城鎮(zhèn)發(fā)展軸，沿S305和S201分別形成以生態(tài)保護(hù)和旅游發(fā)展為主兩條三級(jí)城鎮(zhèn)發(fā)展軸。“兩橫”東西向兩條軸線包括沿GZ35形成聯(lián)系銀川中心城市和寧東能源化基地的二級(jí)城鎮(zhèn)發(fā)展軸，沿G307至靈武—吳中二級(jí)公路形成聯(lián)系靈武和寧東能源化基地的二級(jí)城鎮(zhèn)發(fā)展軸。賀蘭山東部重點(diǎn)發(fā)展旅游文化休閑及相關(guān)服務(wù)業(yè)，適度發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、關(guān)上農(nóng)業(yè)和環(huán)境友好型產(chǎn)業(yè)。共六十六頁四條產(chǎn)業(yè)帶東部能源化工產(chǎn)業(yè)帶依托寧東能源化工基地，以煤炭、電力生產(chǎn)為基礎(chǔ)，以化工產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以新材料、建材為補(bǔ)充，發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟(jì)、技術(shù)先進(jìn)、清潔生產(chǎn)的現(xiàn)代工業(yè)體系。中部綜合產(chǎn)業(yè)帶以銀川經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和德勝、望遠(yuǎn)工業(yè)區(qū)為主體，重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、發(fā)酵及生物制藥產(chǎn)業(yè)、清真食品及保健品和穆斯林用品產(chǎn)業(yè)、機(jī)械裝備制造和新材料產(chǎn)業(yè)。依托中心城發(fā)展區(qū)域性物流中心，建設(shè)區(qū)域性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，形成特色旅游區(qū)和旅游服務(wù)業(yè)基地。中部沿黃河產(chǎn)業(yè)帶依托黃河重點(diǎn)發(fā)展旅游文化休閑及相關(guān)服務(wù)業(yè)，適度發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)(nóngyè)、關(guān)上農(nóng)業(yè)(nóngyè)和環(huán)境友好型產(chǎn)業(yè)。重點(diǎn)發(fā)展靈武的羊絨加工業(yè)和高端紡織業(yè)，同時(shí)依托航空港發(fā)展物流業(yè)。西部沿山旅游休閑生態(tài)產(chǎn)業(yè)帶依托賀蘭山東部重點(diǎn)發(fā)展旅游文化休閑及相關(guān)服務(wù)業(yè)，適度發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、關(guān)上農(nóng)業(yè)和環(huán)境友好型產(chǎn)業(yè)。城市規(guī)劃(chénɡshìɡuīhuà)——規(guī)劃布局共六十六頁城市規(guī)劃(guīhuà)——規(guī)劃(guīhuà)布局“南進(jìn)北拓西優(yōu)東控”近期向南發(fā)展，優(yōu)先推進(jìn)城市核心區(qū)和金鳳區(qū)南部的建設(shè)(jiànshè)，同時(shí)在銀川經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和興慶區(qū)北部區(qū)域進(jìn)行適度的建設(shè)(jiànshè)與開發(fā)。遠(yuǎn)景中心城區(qū)重點(diǎn)向南北方向擴(kuò)展，與德勝組團(tuán)、望遠(yuǎn)組團(tuán)和賀蘭縣城、永寧縣城形成區(qū)域一體化的空間格局共六十六頁城市布局：南進(jìn)北拓西優(yōu)東控

規(guī)劃期內(nèi)的城市發(fā)展方向?yàn)槟线M(jìn)、北拓、西優(yōu)、東控。近期向南發(fā)展，優(yōu)先推進(jìn)城市核心區(qū)和金鳳區(qū)南部的建設(shè)，同時(shí)在銀川經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和興慶區(qū)北部區(qū)域進(jìn)行適度的建設(shè)與開發(fā)。遠(yuǎn)景(yuǎnjǐng)中心城區(qū)重點(diǎn)向南北方向擴(kuò)展，與德勝組團(tuán)、望遠(yuǎn)組團(tuán)和賀蘭縣城、永寧縣城形成區(qū)域一體化的空間格局。

共六十六頁居住用地布局(bùjú)此次規(guī)劃強(qiáng)調(diào)面向不同收入階層，建立完備的住房供應(yīng)保障體系，以發(fā)展適應(yīng)廣大市民需要的住房為主，重點(diǎn)解決好中低收入家庭(jiātíng)的住房，提高廉租房的供應(yīng)比例，增加中低檔商品住房的供給，控制高檔商品住房的發(fā)展。實(shí)現(xiàn)人均住房建筑面積的小康水平，2010年達(dá)到人均住房建筑面積30平方米，改善住房設(shè)施，推進(jìn)節(jié)能省地型住宅和生態(tài)住宅建設(shè)。共六十六頁打造區(qū)域(qūyù)中心城市

作為西北地區(qū)東部的重要城市，銀川市承擔(dān)著陜甘寧蒙毗鄰地區(qū)的加工制造業(yè)基地和商貿(mào)物流中心、金融中心及信息中心的職能，承擔(dān)著自治區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和信息中心的職能。

銀川市將成為西北地區(qū)東部面向華北經(jīng)濟(jì)圈的重要交通樞紐，成為西北風(fēng)情旅游目的地、旅游集散和綜合服務(wù)中心，發(fā)揮旅游組織、協(xié)調(diào)和商務(wù)服務(wù)的職能，承擔(dān)我區(qū)最重要的國家級(jí)大型能源化工(huàgōng)基地建設(shè)的職能。

共六十六頁“三位一體(sānwèiyītǐ)”打造銀川旅游業(yè)

根據(jù)未來規(guī)劃，銀川將建成為西北風(fēng)情旅游目的地城市(chéngshì)、旅游集散和綜合服務(wù)中心城市(chéngshì)。

旅游發(fā)展布局為：在賀蘭山東麓文化旅游帶形成西夏王陵-滾鐘口西夏離宮-拜寺口西夏寺廟、西夏王陵-賀蘭口巖畫、滾鐘口-鎮(zhèn)北堡西部影視城-蘇峪口3條以歷史文化旅游為特色的專題旅游路線。

黃河旅游帶：結(jié)合水洞溝遺址、南磁灣恐龍化石、兵溝漢墓群、長城遺址等重要文物古跡，形成集休閑度假、時(shí)尚運(yùn)動(dòng)、觀光、科學(xué)考察為一體的綜合性景區(qū)。

塞上湖城、回鄉(xiāng)風(fēng)情旅游區(qū)：作為旅游綜合服務(wù)基地和集散中心，結(jié)合回鄉(xiāng)博物館等民族特色景區(qū)和城市周邊的湖泊濕地，形成富有民族和地方特色的旅游風(fēng)情區(qū)。共六十六頁主要(zhǔyào)公共服務(wù)設(shè)施用地

行政辦公用地：規(guī)劃在金鳳區(qū)北部集中建設(shè)行政辦公中心，同時(shí)在興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)和銀川經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)適當(dāng)調(diào)整和增加行政辦公用地。

商業(yè)金融用地：規(guī)劃2個(gè)市級(jí)商業(yè)中心，包括位于興慶區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)中心，以及結(jié)合城市中心區(qū)、在北京中路與親水大街交叉路口周邊地區(qū)增設(shè)的新市級(jí)商業(yè)中心，同時(shí)還規(guī)劃3個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心。

文化娛樂用地：結(jié)合位于金鳳區(qū)北部的行政辦公中心，規(guī)劃城市文化中心，包括自治區(qū)博物館、圖書館、科技館、大劇院和銀川文化藝術(shù)中心等大型文化設(shè)施。

體育用地：規(guī)劃共有4處體育中心。

醫(yī)療衛(wèi)生(wèishēng)用地：優(yōu)化配置衛(wèi)生(wèishēng)資源，規(guī)劃至2020年，實(shí)現(xiàn)每萬人擁有病床數(shù)70張，醫(yī)生50人。

共六十六頁

環(huán)境質(zhì)量(huánjìnɡzhìliànɡ)達(dá)到國家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

在創(chuàng)建國家環(huán)境保護(hù)模范城市的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提高環(huán)境質(zhì)量。城市空氣污染指數(shù)(zhǐshù)二級(jí)及好于二級(jí)的天數(shù)達(dá)到311天，城市大氣環(huán)境質(zhì)量達(dá)到國家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，交通干線噪聲平均值控制在70分貝以下，工業(yè)固體廢物綜合利用率達(dá)85%以上，危險(xiǎn)廢物集中處置率達(dá)100%，生活垃圾無害化處理率達(dá)80%以上，單位GDP污染物排放量持續(xù)減少達(dá)到國家要求。共六十六頁建機(jī)場(chǎng)增加(zēngjiā)航線

對(duì)銀川河?xùn)|機(jī)場(chǎng)進(jìn)行擴(kuò)建，并擴(kuò)充航線。開辟未通省會(huì)城市、國家重點(diǎn)旅游城市的航線；增加現(xiàn)有航線航班密度，逐步開通寧夏至日本、韓國、中東、中亞等地區(qū)的航線，遠(yuǎn)期應(yīng)重點(diǎn)強(qiáng)化與附近樞紐機(jī)場(chǎng)的聯(lián)系，使銀川成為面向中東、中亞地區(qū)的區(qū)域性航空貨運(yùn)中樞。

鐵路規(guī)劃為：重點(diǎn)建設(shè)太中鐵路和包蘭鐵路的聯(lián)絡(luò)線太中銀鐵路，建設(shè)包蘭鐵路復(fù)線，在寧東地區(qū)對(duì)大古鐵路進(jìn)行擴(kuò)能改造，同時(shí)規(guī)劃建設(shè)2條地方鐵路和7條鐵路專用線。

公交規(guī)劃為：在中心城市規(guī)劃建設(shè)3條大運(yùn)量干線(gànxiàn)公交線路，分別位于北京路、賀蘭山路和長城路上。同時(shí)結(jié)合主要旅游景點(diǎn)規(guī)劃公交專用線。共六十六頁總供水量每日62萬立方米

給水工程規(guī)劃至2020年，中心城的總供水量為每日62萬立方米，規(guī)劃逐步關(guān)閉第一、四水廠及寧化水廠、新建第七水廠、第八水廠和黃河水廠，擴(kuò)建第五水廠。

排水工程規(guī)劃至2020年，中心城的污水總量為每日57.6萬立方米，規(guī)劃6座污水處理廠，包括擴(kuò)建第二、第三、第四污水處理廠，新建第六污水處理廠。

供熱工程規(guī)劃：中心城主要由銀川熱電廠、西夏熱電廠、賀蘭熱電廠聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行(yùnxíng)的大型城市集中供熱管網(wǎng)系統(tǒng)作為城市集中供熱管網(wǎng)的主要熱源，同時(shí)由哈納斯天然氣熱電廠集中供熱系統(tǒng)作為補(bǔ)充。

共六十六頁市場(chǎng)(shìchǎng)格局西夏區(qū)住宅均價(jià)4300-4900元/平米金鳳區(qū)住宅均價(jià)4500-16000(loft)元/平米興慶區(qū)住宅均價(jià)5500-14000（loft)元/平米賀蘭縣住宅均價(jià)3300-5500元/平米永寧縣住宅均價(jià)2600-3900元/平米賀蘭縣產(chǎn)品趨向多樣化，含中高端普通住宅及少量(shǎoliàng)別墅。興慶區(qū)以景觀豪宅、高端公寓、別墅與高端商業(yè)、商務(wù)項(xiàng)目為主。金鳳區(qū)以高端小戶型公寓、景觀豪宅及別墅項(xiàng)目為主。西夏區(qū)工業(yè)區(qū)，以學(xué)區(qū)中低檔普通住宅為主。永寧縣以保障性住房及普通住宅為主。返回目錄共六十六頁1.寧夏興慶區(qū)：

興慶區(qū)是自治區(qū)和銀川市商貿(mào)物流中心，是基礎(chǔ)教育的重地，也是最繁華的區(qū)域所在地，一系列配套設(shè)施的完善，人們?yōu)榱朔奖愀敢庠诟比A的興慶區(qū)居住，這都是興慶區(qū)房價(jià)高爾不降的重要(zhòngyào)原因。共六十六頁興慶區(qū)

興慶區(qū)北部住宅與森林公園住宅共同代表了銀川市住宅最高價(jià)，興慶區(qū)中部的寫字間則代表了銀川寫字間的最高價(jià)。

興慶北地區(qū)依托北塔湖自然環(huán)境以及銀川二中、二十中等學(xué)區(qū)環(huán)境，顯示了獨(dú)特的區(qū)位價(jià)值，多層住宅及精裝公寓均價(jià)在6000—7500元/㎡，代表樓盤有凱威·觀湖壹號(hào)、東方盛世等。項(xiàng)目普遍銷售狀況較好，東方盛世僅開盤兩天銷售率已達(dá)到75%左右。凱威·觀湖壹號(hào)目前銷售率達(dá)到90%以上。凱威·觀湖壹號(hào)計(jì)劃于年底推出18套別墅，價(jià)格預(yù)計(jì)達(dá)到12000元/㎡，將創(chuàng)銀川住宅新高。

興慶區(qū)中部精裝公寓有中房·富力城、建發(fā)·東方國際公寓、尚東國際等項(xiàng)目，建發(fā)·東方國際公寓銷售均價(jià)達(dá)到6000元/㎡以上，尚東國際預(yù)計(jì)價(jià)格在6000—7000元/㎡左右，價(jià)格最高為中房·富力城，均價(jià)達(dá)到7000元/㎡以上。興慶中部的寫字間價(jià)格預(yù)計(jì)將創(chuàng)銀川寫字間新高，其中銀川國際貿(mào)易中心為6700元/㎡起價(jià)，而正在建設(shè)中的建發(fā)·現(xiàn)代城，預(yù)計(jì)價(jià)格將達(dá)到9000—13000元/㎡左右，將創(chuàng)銀川寫字間新高。

興慶區(qū)南部樓盤相對(duì)中部、北部價(jià)格不高，項(xiàng)目主要依托新一中、新華商圈等居住生活配套。住宅均價(jià)在4500元/㎡左右，代表樓盤有塞上驕子(jiāozǐ)、光耀上城等。精裝公寓、寫字間起價(jià)為5500元/㎡左右，代表樓盤有金茂大廈、名人國際公寓等。共六十六頁興慶區(qū)市場(chǎng)(shìchǎng)現(xiàn)狀區(qū)域特征：以唐徠渠為界，界東為興慶區(qū)，是老城區(qū)所在地，人口眾多，占銀川人口一半，大約為48萬，而經(jīng)濟(jì)也以興慶區(qū)最為發(fā)達(dá)(fādá)，是銀川城市經(jīng)濟(jì)中心，商貿(mào)中心，金融中心，中小學(xué)教育中心，因此興慶區(qū)各項(xiàng)設(shè)施的完善，吸引著眾多的居民。價(jià)格趨勢(shì)：新盤銷售均價(jià)直逼萬元，興慶區(qū)北部住宅與森林公園住宅已成為銀川市住宅價(jià)格標(biāo)桿，興慶區(qū)中部的寫字間則代表了銀川寫字樓價(jià)格標(biāo)桿。市場(chǎng)現(xiàn)狀：興慶區(qū)北部區(qū)域與中部區(qū)域以高端住宅為主，均價(jià)集中在6000—7500元/㎡左右，南部區(qū)域集中在5000元/㎡左右共六十六頁2.寧夏金鳳區(qū):金鳳區(qū)是我區(qū)風(fēng)景旅游區(qū)，是城市休閑娛樂中心(zhōngxīn)，寧夏科技館、博物館、圖書館、會(huì)展中心(zhōngxīn)、文化藝術(shù)中心(zhōngxīn)等標(biāo)志性館所矗立轄區(qū)，也是我區(qū)政治文化交流中心(zhōngxīn)，新政府大樓的建成更是標(biāo)志著金鳳區(qū)是房子的新賣點(diǎn)，房價(jià)漲勢(shì)只是時(shí)間問題。共六十六頁金鳳區(qū)金鳳區(qū)內(nèi)樓盤價(jià)格變化較大，呈現(xiàn)由西向東、有四周向中心價(jià)格逐漸升高的勢(shì)。滿城大街以西的西部區(qū)域價(jià)格相對(duì)較低，目前均價(jià)在4500元㎡以下，且銷售狀況較好，考察(kǎochá)的樓盤如紫馨苑、頤海苑、翠盈嘉園、天龍?jiān)返蠕N售率無一例外均達(dá)到85%以上，有的甚至還沒有開盤，還處在預(yù)訂階段已銷售超過50%，如瑞景家園。各樓盤在營銷方面基本不需要過多的營銷手段，沿街樹立一個(gè)樓盤指引牌即可。項(xiàng)目開盤價(jià)格均較低，開盤價(jià)格為3000元/㎡左右。每套房源總房款在30萬元以下，可以為當(dāng)?shù)厝怂邮埽业靥庛y川新城區(qū)。購買人群為本地人和外地人各占50%左右。目前區(qū)域內(nèi)有許多在建樓盤，預(yù)計(jì)未來價(jià)格還將上漲。

森林公園內(nèi)的樓盤由于所處環(huán)境較好，規(guī)劃先進(jìn)，檔次較高，銷售狀況較好，代表樓盤有臻君豪庭與美林灣，其高層起價(jià)在5000元/㎡，洋房起價(jià)在6600元/㎡，而且正在醞釀漲價(jià)。別墅價(jià)格達(dá)到8000元/㎡以上。以臻君豪庭項(xiàng)目為例，高層銷售率達(dá)到80%以上，洋房銷售量在三分之一左右。這一區(qū)域的樓盤因價(jià)位較高，所以購買人群多為外地人。森林公園東北角將開發(fā)水上購物中心，屆時(shí)商業(yè)配套將進(jìn)一步完善，區(qū)域價(jià)值將近一步提升。

共六十六頁親水大街以東，上海西路以北的地區(qū)為金鳳北部居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)樓盤多為住宅，如正豐·香格里、鳴翠春天(chūntiān)等，樓盤均價(jià)在4500元/㎡左右。實(shí)地考察來看，在售項(xiàng)目銷售率均達(dá)到85%以上，部分樓盤已經(jīng)售罄，開始銷售臨街商鋪。金鳳區(qū)北部寫字間及精裝公寓目前僅有尚賢公寓一個(gè)項(xiàng)目，起價(jià)為4698元/㎡,由于還未取得預(yù)售許可證，不能公開銷售，處于預(yù)定階段，共264套房源，已預(yù)訂超過100套。北部地區(qū)因臨近人民廣場(chǎng)，區(qū)位的優(yōu)勢(shì)促使各樓盤價(jià)格較開盤時(shí)每平米至少上漲500元。北部地區(qū)已被政府規(guī)劃為行政辦公及居住區(qū)，目前已有樓盤正在新建，預(yù)計(jì)價(jià)格還將上漲共六十六頁長城中路以南地區(qū)為金鳳南部居住區(qū)，代表樓盤有東方尚都、紫檀水景、花樣年華等。南部區(qū)域因地處銀川南進(jìn)規(guī)劃范圍(fànwéi)內(nèi)，且項(xiàng)目鄰近寶湖公園，所以樓盤價(jià)格也在上漲，目前均價(jià)在4500元/㎡。各樓盤銷售狀況較好，銷售最好的樓盤是東方尚都，僅余幾套房源，銷售相對(duì)較差的花樣年華項(xiàng)目，銷售率也已超過70%。目前在建的項(xiàng)目有建發(fā)·寶湖灣、東方尚都3期等，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格將上漲到均價(jià)5000元/㎡左右。共六十六頁上海西路以南，黃河?xùn)|路以北，親水大街以東的金鳳區(qū)中心區(qū)域項(xiàng)目與森林公園樓盤價(jià)格相當(dāng)，同為金鳳區(qū)價(jià)格最高區(qū)域。在售樓盤僅有紫荊花商務(wù)中心與綠地領(lǐng)海兩個(gè)商住項(xiàng)目。兩個(gè)項(xiàng)目價(jià)格相差不大，均達(dá)到了6400元/㎡左右。雖然價(jià)格在金鳳區(qū)精裝公寓、寫字間中最高，但較興慶區(qū)中心地塊，價(jià)格還有差距。目前廣場(chǎng)東路部分商服地塊已經(jīng)成交，金融街項(xiàng)目也正在開發(fā)建設(shè)。預(yù)計(jì)隨著新城區(qū)的不斷開發(fā)，城市配套的不斷完善，金鳳區(qū)將成為新的城市中心區(qū)，屆時(shí)房產(chǎn)價(jià)格也將達(dá)到新高。區(qū)域中住宅(zhùzhái)多為2005年以前銷售項(xiàng)目，如民生城市花園，藍(lán)山名邸等，目前2004年開發(fā)的住宅，二手房價(jià)格已達(dá)到4500元/㎡左右，較年初每平米價(jià)格上漲300元左右。共六十六頁金鳳區(qū)市場(chǎng)(shìchǎng)現(xiàn)狀區(qū)域特征：唐徠渠以西，鐵路以東地區(qū)為金鳳區(qū)，規(guī)劃面積最小，是新興的新城所在地，是新的行政中心所在地，人居環(huán)境較好，但金鳳區(qū)各大產(chǎn)業(yè)薄弱，配套不齊全，但隨著行政中心地位的確立，各項(xiàng)配套設(shè)施的完善，各大房地產(chǎn)開發(fā)商的建設(shè)，未來必然成為大銀川的中心所在地，但目前主要依靠(yīkào)外來人口消化。房價(jià)趨勢(shì)：銀川市政府在城市規(guī)劃中已將金鳳區(qū)確定為房地產(chǎn)開發(fā)的重心，隨著開發(fā)建設(shè)步伐的不斷深入，金鳳區(qū)的教育、交通等配套公共設(shè)施也在完善中。房產(chǎn)價(jià)格目前集中在6300元以上。市場(chǎng)現(xiàn)狀：金鳳區(qū)內(nèi)樓盤價(jià)格變化較大，呈現(xiàn)由西向東、有四周向中心價(jià)格逐漸升高的趨勢(shì)。共六十六頁3.寧夏西夏區(qū)：

西夏區(qū)是寧夏的老工業(yè)基地，西夏區(qū)是自治區(qū)黨委政府規(guī)劃的大學(xué)城，西夏區(qū)是以鐵路公路為主的交通樞紐，西夏區(qū)是寧夏西線黃金旅游線的中心區(qū)，西夏區(qū)生態(tài)環(huán)境建設(shè)優(yōu)勢(shì)(yōushì)明顯，西夏區(qū)城市發(fā)展空間具有較大潛力。所以房價(jià)具有較大的發(fā)展空間，近年，房價(jià)也在不斷上漲。共六十六頁西夏區(qū)區(qū)域功能分布明顯，各大學(xué)校位于北側(cè)，工廠廠區(qū)居于南側(cè)。區(qū)內(nèi)總體開發(fā)程度低于興慶區(qū)和金鳳區(qū)，居住、娛樂配套相對(duì)不足，所以樓盤價(jià)位相對(duì)較低，總體均價(jià)4500元㎡。產(chǎn)生購買行為的主要是當(dāng)?shù)鼐用窕蚋鲝S區(qū)職工，為改善居住條件或是針對(duì)學(xué)區(qū)而購買。雖然開發(fā)(kāifā)程度較低，但由于有學(xué)區(qū)作為依托，對(duì)價(jià)格的提升會(huì)有推助作用，但由于周邊人群購買力相對(duì)有限，所以預(yù)計(jì)未來價(jià)格上漲幅度不會(huì)太大，短時(shí)間內(nèi)均價(jià)不會(huì)超過5500元㎡。區(qū)內(nèi)南北兩側(cè)居住環(huán)境相對(duì)較好，會(huì)有后續(xù)新盤開發(fā)。

西夏區(qū)代表樓盤有西夏小區(qū)、寬庭花園、燕葆花園·花半里等項(xiàng)目。

共六十六頁西夏區(qū)市場(chǎng)(shìchǎng)現(xiàn)狀區(qū)域特征：西夏區(qū)區(qū)劃面積最大，但人口較少，是銀川的老工業(yè)基地，但目前老工廠多數(shù)效益不好，居住環(huán)境較差，目前規(guī)劃為工業(yè)基地和銀川大學(xué)城所在地，大中學(xué)校給該片區(qū)注入了活力。市場(chǎng)現(xiàn)狀：區(qū)內(nèi)總體開發(fā)程度低于興慶區(qū)和金鳳區(qū)，居住、娛樂配套相對(duì)不足，所以樓盤價(jià)位相對(duì)較低，總體均價(jià)在4900元/㎡?？腿海寒a(chǎn)生購買行為的主要是當(dāng)?shù)鼐用窕蚋鲝S區(qū)職工，為改善居住條件或是針對(duì)(zhēnduì)學(xué)區(qū)而購買。價(jià)格趨勢(shì)：雖然開發(fā)程度較低，但由于有學(xué)區(qū)作為依托，對(duì)價(jià)格的提升會(huì)有推助作用，同時(shí)由于周邊人群購買力相對(duì)有限，所以預(yù)計(jì)未來價(jià)格上漲幅度不會(huì)太大。區(qū)內(nèi)南北兩側(cè)居住環(huán)境相對(duì)較好，會(huì)有后續(xù)新盤開發(fā)。共六十六頁寧夏賀蘭縣：對(duì)外開放的交通(jiāotōng)大動(dòng)脈為賀蘭連通全國，通往世界提供了便捷條件，賀蘭縣農(nóng)業(yè)及礦物資源豐富，與銀川接壤，但地域繁華程度相對(duì)較弱，商圈較小，人均收入較低，所以房價(jià)也有局限性，漲幅較小較慢。共六十六頁區(qū)域特征賀蘭縣相距銀川市區(qū)僅有12公里，作為銀川市房地產(chǎn)的價(jià)值洼地，其區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)及高性價(jià)比產(chǎn)品吸引越來越多本地及周邊客群投資置業(yè)。房地產(chǎn)投資環(huán)境房地產(chǎn)開發(fā)(kāifā)投資處于高峰期，2011年1-4月，賀蘭縣開發(fā)(kāifā)投資總量為4.29億元，賀蘭縣以94.1%的增長速度位居銀川首位，施工量為304.91萬平方米，以103.9%的增長速度位居首位，市場(chǎng)供應(yīng)量目前區(qū)域供應(yīng)量呈快速增長態(tài)勢(shì)，僅待售項(xiàng)目潛在供應(yīng)量已達(dá)150萬平米左右。成交價(jià)格相比市區(qū)6000左右的房價(jià)，目前區(qū)域住宅均價(jià)集中在3500-4500元/平米左右。賀蘭縣市場(chǎng)(shìchǎng)現(xiàn)狀共六十六頁寧夏永寧縣：永寧縣有豐富的農(nóng)業(yè)資源，近年來，新興科技產(chǎn)業(yè)紛紛在永寧落戶(luòhù)，把永寧打造成為寧夏的工業(yè)基地，回鄉(xiāng)文化園也坐落在永寧，有著濃厚的地域特色，永寧縣房價(jià)比起銀川市三個(gè)區(qū)較低，但隨著經(jīng)濟(jì)的增長房價(jià)將進(jìn)一步增長。共六十六頁銀川是是輻射寧、蒙、陜、甘毗鄰地區(qū)的區(qū)域性中心城市，區(qū)位(qūwèi)交通優(yōu)勢(shì)明顯。銀川人均國民生產(chǎn)總值突破5000美元，進(jìn)入產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與經(jīng)濟(jì)(jīngjì)高速發(fā)展期。加工制造業(yè)仍是區(qū)域支柱與未來重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，以貿(mào)易物流、房地產(chǎn)及旅游業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。對(duì)本項(xiàng)目啟示：區(qū)域具備較好發(fā)展?jié)摿εc前景，消費(fèi)需求旺盛，但居民可支配收入增長相對(duì)較慢，將很大程度限制銀川未來市場(chǎng)消費(fèi)。作為區(qū)域性大盤，本案應(yīng)充分利用區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)空白點(diǎn)，率先打造西北區(qū)域標(biāo)桿型休閑旅游購物綜合體項(xiàng)目，突破地域與消費(fèi)能力限制，將客群幅面拓展到寧、蒙、陜、甘。城市現(xiàn)狀小結(jié)區(qū)域消費(fèi)需求旺盛，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)在全國36個(gè)大中型城市中居前位。項(xiàng)目所在賀蘭縣，處于銀川西部沿山旅游休閑生態(tài)產(chǎn)業(yè)帶，重點(diǎn)發(fā)展旅游文化休閑及相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)。共六十六頁銀川宜居生活環(huán)境及商品價(jià)格洼地效應(yīng)，吸引大量寧夏周邊(zhōubiān)區(qū)域客群，帶動(dòng)商品房銷售面積及價(jià)格的大幅提升。銀川近兩年土地供應(yīng)量及實(shí)際(shíjì)開發(fā)量均較大，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入熱點(diǎn)期。對(duì)本項(xiàng)目啟示：項(xiàng)目面對(duì)較好的城市投資環(huán)境與開發(fā)時(shí)機(jī)，但目前項(xiàng)目周邊區(qū)域目前配套設(shè)施及整體商業(yè)氛圍較弱，且前期投入成本較大，因此，本案應(yīng)爭(zhēng)取更多政府支持，引入實(shí)力合作伙伴，前期針對(duì)市場(chǎng)需求打造快銷類產(chǎn)品，迅速回流資金，平衡投資風(fēng)險(xiǎn)。銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)賀蘭縣屬于價(jià)值洼地區(qū)域，開發(fā)成本較低，區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目具備較高發(fā)展?jié)摿εc升值預(yù)期。

共六十六頁寧夏房地產(chǎn)區(qū)域調(diào)研(diàoyán)報(bào)告

--影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素共六十六頁現(xiàn)狀(xiànzhuàng)特征業(yè)態(tài)呈多元化銀川早期的商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)營多以單一業(yè)態(tài)為主，皆是商戶通過自身經(jīng)營而自覺或不自覺形成的，規(guī)劃和布局(bùjú)比較松散，未形成特色、專業(yè)化市場(chǎng)。而如今，隨著經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)水平的提高，單一業(yè)態(tài)已不能滿足消費(fèi)需求，多元化業(yè)態(tài)發(fā)展成為時(shí)下商業(yè)地產(chǎn)的主要模式。例如，城北具有代表性的商業(yè)地產(chǎn)——綠地21城，它的投入運(yùn)營將形成集SHOPPINGMALL、生態(tài)花園酒店、商業(yè)街、酒店式公寓、電景廣場(chǎng)等多業(yè)態(tài)模式。管理更趨專業(yè)化與早期銀川的商業(yè)地產(chǎn)相比較，如今的商業(yè)地產(chǎn)更是朝著專業(yè)化方向發(fā)展。在銀川，已有越來越多的開發(fā)商開始開發(fā)特色化、專業(yè)化商業(yè)街道。一些有實(shí)力的地產(chǎn)開發(fā)商已率先在此領(lǐng)域拔得頭籌，如光耀房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的光耀美居已開始在銀川的家具批發(fā)行業(yè)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。共六十六頁規(guī)模、體量不斷增大商業(yè)地產(chǎn)集購物(ɡòuwù)、餐飲、文化娛樂、商務(wù)辦公、公寓、高檔住宅于一身，在規(guī)模和體量上都有著很高的要求。與早期銀川商業(yè)地產(chǎn)相比，近兩年的商業(yè)地產(chǎn)無論從規(guī)模上，還是體量上都呈逐年上升趨勢(shì)，城市綜合體已占據(jù)了銀川商業(yè)地產(chǎn)的半壁江山。城市綜合體對(duì)提升城市形象，增強(qiáng)城市的功能，提高城市的品位具有重要的提升作用。尤其像銀川這樣的二、三線城市，商業(yè)地產(chǎn)的輻射力對(duì)城市品位的提高起到了很大作用。更多外地企業(yè)參與銀川商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅產(chǎn)業(yè)具有同樣特點(diǎn)的就是去年以來銀川的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中外地企業(yè)占了近五成。這些企業(yè)在為銀川帶來好項(xiàng)目的同時(shí)也帶來了先進(jìn)的招商模式和運(yùn)營管理模式。作為自治區(qū)重點(diǎn)招商項(xiàng)目，銀川金鳳萬達(dá)廣場(chǎng)的開發(fā)者——萬達(dá)集團(tuán)就是一個(gè)在全國具有影響力的開發(fā)企業(yè)，它的進(jìn)駐將為銀川打造一個(gè)具有30萬平方米體量的高端商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；作為中國500強(qiáng)前幾位的上海綠地集團(tuán)，以75萬平方米的綠地21城為銀川增添了西北首屈一指的城市綜合體。此外，還有萬商國際汽車城的開發(fā)者——云南鴻曦企業(yè)集團(tuán)，瑞銀·財(cái)富中心的開發(fā)者——浙江麗水瑞銀房地產(chǎn)開發(fā)公司等外地企業(yè)，也紛紛在銀川進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。現(xiàn)狀(xiànzhuàng)特征共六十六頁金鳳萬達(dá)廣場(chǎng)

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：銀川金鳳萬達(dá)廣場(chǎng)是2010年自治區(qū)重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，總投資30億元，項(xiàng)目建設(shè)地上三棟，二十八層，建筑面積21.8萬平方米；地下二層，面積為7萬平方米。總投資約30億元，工程建筑總面積28.8萬平方米，是由大型購物中心(ɡòuwùzhōnɡxīn)、室內(nèi)外商業(yè)步行街、品牌超市、高檔KTV、電玩廣場(chǎng)、高檔影院及精裝公寓共同組成約30萬平方米的城市綜合體。城市(chéngshì)綜合體案例分析共六十六頁共六十六頁銀川正處于城市高速發(fā)展階段，區(qū)域輻射力不斷增強(qiáng)(zēngqiáng)，居民消費(fèi)需求旺盛。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入(jìnrù)高峰期，品牌開發(fā)商與大型城市綜合體項(xiàng)目陸續(xù)入駐，商業(yè)地產(chǎn)多元化、專業(yè)化競(jìng)爭(zhēng)加劇。銀川住宅市場(chǎng)受宏觀調(diào)控影響較小，市場(chǎng)剛性需求依然旺盛，價(jià)格增幅居全國前列。對(duì)本項(xiàng)目啟示：目前區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)與投資市場(chǎng)環(huán)境優(yōu)越，但仍有諸多問題不可回避，如區(qū)域居民可支配收入不足對(duì)未來消費(fèi)需求的制約作用，商業(yè)及住宅市場(chǎng)供應(yīng)量迅速增大引發(fā)的供過于求風(fēng)險(xiǎn)，以及商業(yè)項(xiàng)目的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。因此本案應(yīng)吸取萬達(dá)的經(jīng)驗(yàn)，縮短銷售周期，控制銷售類產(chǎn)品的戶型與總價(jià)，實(shí)現(xiàn)快速完銷，商業(yè)規(guī)劃要注重結(jié)合本土化產(chǎn)業(yè)特色與市場(chǎng)需求。銀川市場(chǎng)總結(jié)與項(xiàng)目市場(chǎng)策略賀蘭縣仍屬于銀川市價(jià)值洼地區(qū)域，升值潛力受到本地及周邊區(qū)縣置業(yè)者與投資者的廣泛關(guān)注。目前銀川商業(yè)市場(chǎng)供銷兩旺，小戶型精裝商住公寓及小面積商鋪市場(chǎng)投資需求旺盛。賀蘭縣目前整體商業(yè)氛圍及配套設(shè)施較弱，商業(yè)需要較長市場(chǎng)培育期。共六十六頁總結(jié)

通過對(duì)銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)一周的實(shí)地調(diào)研，能充分感受到銀川房價(jià)一路攀升，領(lǐng)跑全國的事實(shí)。市區(qū)內(nèi)所有被調(diào)研的樓盤，無一例外銷售喜人，所有拿到預(yù)售許可(xǔkě)的在售樓盤銷售率至少達(dá)到70%以上，有的剛開盤幾個(gè)月，已基本實(shí)現(xiàn)售罄，這是以前在其他城市所沒有見到的現(xiàn)象。單從表象看，銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)前景似乎一片大好，但從項(xiàng)目投資角度來看，需關(guān)注以下幾個(gè)問題：

1、空置率逐年增加。雖然銷售市場(chǎng)火爆，但不可忽視的是空置面積逐年上升，這其中有開發(fā)商夸大銷售結(jié)果的因素，說明還有部分新增產(chǎn)品并未被市場(chǎng)消化。價(jià)格變化受市場(chǎng)供求調(diào)節(jié)，所以在關(guān)注價(jià)格的同時(shí)應(yīng)關(guān)注空置率。返回目錄共六十六頁2、需將項(xiàng)目開發(fā)周期與市場(chǎng)購買需求相結(jié)合。一個(gè)新項(xiàng)目從拿地到實(shí)現(xiàn)銷售從開發(fā)角度考慮至少需要一年半到兩年的時(shí)間，這還需要政府有很強(qiáng)的拆遷力度。目前市場(chǎng)銷售火爆，并不能表示兩年后銷售火爆的前景會(huì)依然持續(xù)，須進(jìn)一步分析市場(chǎng)供應(yīng)量以及市場(chǎng)潛在需求量。同時(shí)2008—2009年增加了掛牌成交了330多萬平米(pínɡm(xù)ǐ)新增土地，將產(chǎn)生超過800萬平米的新增商品房，這些產(chǎn)品都將在一至兩年內(nèi)投入市場(chǎng)。共六十六頁3、需將市場(chǎng)需求量與購買力相結(jié)合。就本地人群來說，因收入不高，且消費(fèi)水平相對(duì)不低，所以積蓄(jīxù)不多，購買力相對(duì)有限，大部分房源被外地人群購買。目前外地人群購買力呈逐年上升趨勢(shì)，目前已超過總購買量的60%。外地人群的購買力不會(huì)始終上升，會(huì)有臨界點(diǎn)。這些需要進(jìn)一步分析，且存在變數(shù)。4、需分析不同產(chǎn)品的市場(chǎng)前景。需對(duì)現(xiàn)有各類型產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)量及需求量進(jìn)行分析，根據(jù)未來不同產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)趨勢(shì)，尋找自身產(chǎn)品的市場(chǎng)切入點(diǎn)。共六十六頁5、需充分(chōngfèn)分析容積率、建筑密度、土地價(jià)格等經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，力求利潤最大化。多層及小高層容積率一般在3以下，高層容積率在3.5以上。在土地面積、建筑密度一定時(shí)，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多。當(dāng)樓體高度達(dá)到一定值時(shí)，就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等，單位成本將由下降而轉(zhuǎn)為上升，所以需要充分考慮容積率、建筑密度、樓面價(jià)格之間的關(guān)系，尋求最佳容積率，達(dá)到利潤最大化。相對(duì)于住宅用地，商業(yè)用地對(duì)容積率更為敏感，因?yàn)樯虡I(yè)地塊需要區(qū)位條件優(yōu)越，大多在市中心繁華地段，土地成本相對(duì)更高，所以在諸多既定條件下充分考慮容積率，合理規(guī)劃，創(chuàng)造賣點(diǎn)，以實(shí)現(xiàn)利潤最大化，尤為關(guān)鍵。共六十六頁下面針對(duì)銀川濱河新區(qū)(xīnqū)進(jìn)行分析返回目錄共六十六頁銀川市濱河新區(qū)(xīnqū)項(xiàng)目分析報(bào)告錦泰房地產(chǎn)股份(gǔfèn)有限公司共六十六頁濱河新區(qū)(xīnqū)總體概況YourtextinhereYourtextinhereYourtextinhere銀川市濱河新區(qū)，以黃河銀川段以東約125平方公里的區(qū)域?yàn)橹行?，東起寧東能源化工基地，西至興慶區(qū)鳴翠湖、月牙湖，北至生態(tài)紡織園，南接鶴泉湖，圍繞黃河自南向北貫通永寧、靈武、賀蘭、興慶區(qū)等連接區(qū)域，整個(gè)面積達(dá)1200多平方公里。銀川濱河新區(qū)規(guī)劃以“產(chǎn)城一體”、“全域銀川”、集聚現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展等這些全新城市建設(shè)理念為魂，以內(nèi)陸開放試驗(yàn)區(qū)、“銀榆鄂”能源金三角、沿黃經(jīng)濟(jì)區(qū)等戰(zhàn)略實(shí)施為機(jī)遇，與銀川實(shí)際緊密結(jié)合而啟動(dòng)的高能能級(jí)戰(zhàn)略。濱河新區(qū)空間跨度大。按規(guī)劃，未來形成(xíngchéng)以核心區(qū)為中心、輻射機(jī)場(chǎng)組團(tuán)、寧東組團(tuán)、賀蘭紡織園組團(tuán)、永寧望遠(yuǎn)組團(tuán)、紅墩子工業(yè)園區(qū)、橫山工業(yè)園的格局。便捷交通是聚集效應(yīng)形成(xíngchéng)規(guī)模的關(guān)鍵。為此，規(guī)劃建設(shè)部門擬定在濱河新區(qū)發(fā)展軌道交通，銀川一直未實(shí)現(xiàn)的軌道交通夢(mèng)，將在黃河?xùn)|岸得以實(shí)現(xiàn)。濱河新區(qū)的核心區(qū)設(shè)計(jì)接納人口20萬，加之周邊各組團(tuán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人口，未來，將有20萬以上人口在濱河新區(qū)工作生活。未來新區(qū)主要由三大功能區(qū)組成，分別是工業(yè)項(xiàng)目生產(chǎn)區(qū)、居住商業(yè)配套生活區(qū)、文化休閑旅游區(qū)。共六十六頁濱河新區(qū)(xīnqū)總體規(guī)劃

總體(zǒngtǐ)定位范圍界定

著力把濱河新區(qū)打造成寧夏內(nèi)陸開放型經(jīng)濟(jì)實(shí)驗(yàn)區(qū)的核心區(qū)、“兩區(qū)"建設(shè)的"先行區(qū)"、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的”示范區(qū)“、城鄉(xiāng)融合發(fā)展的”引領(lǐng)區(qū)“、民生改善的”和諧區(qū)“。重點(diǎn)打造以多元和諧文化為發(fā)展的文化城。

分為研究范圍、控制范圍、規(guī)劃范圍三個(gè)層面。研究范圍面積約1335平方公里。控制范圍面積約669平方公里。規(guī)劃范圍面積約226平方公里。（不含黃河水域面積13平方公里）共六十六頁濱河新區(qū)(xīnqū)規(guī)劃圖共六十六頁濱河新區(qū)(xīnqū)土地利用規(guī)劃圖共六