曲靖三寶溫泉度假區(qū)投資項(xiàng)目市場調(diào)研報告

3第一部分云南經(jīng)濟(jì)發(fā)展與旅游產(chǎn)業(yè)宏觀背景 7 8 8 (三)云南經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢 第二部分曲靖三寶溫泉度假區(qū)項(xiàng)目投資的政策背景和資源條件50 1 四、三寶溫泉度假區(qū)資源條件分析結(jié)論 第三部分曲靖三寶溫泉度假區(qū)市場需求和競爭狀況分析 (四)昆明自駕車群體對曲靖三寶溫泉假區(qū)項(xiàng)目需求測試..982 (三)曲靖周邊地區(qū)自駕車群體對曲靖旅游的認(rèn)識與評價 (四)省外入滇游客對未來曲靖三寶溫泉度假區(qū)項(xiàng)目測試..135 七、云南溫泉度假區(qū)競爭結(jié)構(gòu)分析 第四部分曲靖三寶溫泉度假區(qū)土地價值和投資風(fēng)險分析 二、歷史比較法 3前言調(diào)研項(xiàng)目調(diào)研內(nèi)容調(diào)研方式和樣本量宏觀經(jīng)濟(jì)分析國家、云南、曲靖經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析以及曲靖人口和收入結(jié)構(gòu)等二手資料收集4項(xiàng)目地塊踏勘調(diào)查地塊地形條件、環(huán)境條件、基礎(chǔ)設(shè)施、旅游資源、存量資產(chǎn)狀況等全境踏勘和調(diào)查土地與旅游政策研究土地政策、旅游政策、招商引資政策、水資源政策等分析研究含政府資源調(diào)查曲靖和云南休閑項(xiàng)目和潛在競爭對手調(diào)查各類大型休閑度假旅游設(shè)施，如安寧溫泉、撫仙湖景區(qū)、彌勒、大理、騰沖等文案研究、實(shí)地調(diào)查、人員訪談國內(nèi)外休閑度假旅游市場趨勢與可借鑒項(xiàng)目研究日式溫泉、芬蘭浴、土耳其浴、中國傳統(tǒng)洗浴、民族浴以及可借鑒項(xiàng)目規(guī)劃與運(yùn)作方式研究文案研究法休閑旅游專家座談會休閑度假旅游研究專家、愛好者焦點(diǎn)小組座談會一場投資分析與項(xiàng)目創(chuàng)意投資規(guī)模測算、項(xiàng)目概念與概念規(guī)劃備選方案2-3個2套方案備選曲靖本地市民旅游消費(fèi)與物業(yè)投資需求調(diào)查曲靖本地市民對三寶溫泉度假區(qū)休閑娛樂運(yùn)動消費(fèi)和置業(yè)需求定量調(diào)查抽樣問卷200份；深訪5個曲靖本地單位團(tuán)體、旅行社需求調(diào)查曲靖本地單位團(tuán)體、旅行社對三寶溫泉度假區(qū)會務(wù)和出游需求定量調(diào)查中度訪談20個5省外入滇游客調(diào)查省外入滇游客對三寶溫泉度假區(qū)的需求程度和旅游置業(yè)意向抽樣問卷200份；深訪5個昆明自駕車游客休閑度假需求調(diào)查昆明自駕車游客對三寶溫泉度假區(qū)備選方案的需求程度與置業(yè)意向抽樣問卷200份；深訪5個昆明單位團(tuán)體會務(wù)、旅行社需求調(diào)查昆明單位團(tuán)體和旅行社對三寶溫泉度假區(qū)會務(wù)和出游需求調(diào)查中度訪談20個曲靖周邊地區(qū)自駕車游客需求測試曲靖周邊地區(qū)自駕車游客對三寶溫泉度假區(qū)需求程度和投資置業(yè)意向抽樣問卷200份；深訪10個招商對象測試對項(xiàng)目備選方案中涉及到的經(jīng)營項(xiàng)目，對招商對象進(jìn)行投資經(jīng)營測試中度訪談30個●消費(fèi)者定量調(diào)查過程說明消費(fèi)者需求競爭狀況主要通過消費(fèi)者問卷調(diào)查來收集數(shù)據(jù)，分為定量調(diào)查和定性調(diào)查兩種調(diào)查方法，通過定點(diǎn)攔截訪問、電話預(yù)約面6調(diào)查問卷800份。昆明執(zhí)行跨度：自3月24日開始，4月4日結(jié)束；持續(xù)12天完成定量問卷600份，定性問卷55份曲靖執(zhí)行跨度：自3月23日開始，4月1日結(jié)束；持續(xù)10天完成定量問卷200份，定性問卷40份調(diào)查種類實(shí)際完成合格樣本量接觸不合格的被訪者總?cè)藬?shù)甄別比率中途拒訪拒訪拒訪率昆明省外入滇問卷200份昆明自駕車問卷400份曲靖市民問卷200份57本調(diào)研報告旨在真實(shí)、客觀的反映市場狀況，為本項(xiàng)目咨詢策劃報告提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支持。調(diào)查報告由本報告、附件資料匯編(包括原始調(diào)查問卷)組成。8部分主要表述云南經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢和云南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，從而分析云南屬于中國的一個省，要看清楚云南經(jīng)濟(jì)，就要先看清楚云南(一)中國宏觀經(jīng)濟(jì)狀況和經(jīng)濟(jì)周期眾所周知，自改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)一直保持高速增長勢頭。但是，這種增長到底是否是一種健康的可持續(xù)的增長，其增長模式和此外，從經(jīng)濟(jì)周期上看，中國經(jīng)濟(jì)長時期的高速增長，是否打破了經(jīng)濟(jì)增長的周期性規(guī)律?或者，在經(jīng)歷了二十多年的經(jīng)濟(jì)增長之后，9(注：全國宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)全部來源于國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站。其中GDP數(shù)據(jù)為2006年1根據(jù)經(jīng)濟(jì)普查結(jié)果最新調(diào)整的數(shù)據(jù)。其他指標(biāo)暫時為未調(diào)整的數(shù)據(jù))再到2003-2005年10%左右的高位運(yùn)行，已經(jīng)走過了一個大周期。在這我們知道，20世紀(jì)80年代，中國經(jīng)濟(jì)曾經(jīng)經(jīng)歷了一個高增長與高通脹的階段。進(jìn)入90年代后，中國經(jīng)濟(jì)則表現(xiàn)為高增長與低通脹的結(jié)從圖1.1看出，1993年到1997年間，拉動經(jīng)濟(jì)增長的主要動力可以說是“內(nèi)需”,即社會消費(fèi)品零售總額；但是2000年以后，拉動經(jīng)2006年后的未來十年中，中國經(jīng)濟(jì)總量將保持7%-9%的增長速度(比(二)云南經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀云南與全國一樣，在改革開放以來的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中已經(jīng)取得了云南經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度近幾年來在全國排名靠后，直接的原因有三個型增長模式，消費(fèi)需求不足以及進(jìn)出口貿(mào)易額過低，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長的除了煙草業(yè)外，旅游業(yè)、商業(yè)、生物資源產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等帶動經(jīng)濟(jì)(三)云南經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢從上述云南經(jīng)濟(jì)發(fā)展種種表現(xiàn)和原因來看，云南目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展目前比較滯后，也面臨很多問題，但從近幾年云南在中亞關(guān)系變化中地位的變化，在國內(nèi)外旅游市場地位的提高，云南經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又迎來了“朝貢”的地區(qū)來對待，對云南發(fā)展的重視程度很低。80年代，改革開放口號的提出讓云南有了一種振奮的感覺，中國與亞洲國家關(guān)系進(jìn)一步提升，合作越來越多，但由于地處邊疆，無法同沿海地區(qū)及中心省份城市相比，云南還是沒過多的感受到改革的春風(fēng)。這段時期，云進(jìn)入90年代，特別是99年世博會在昆明的舉行，使云南一下子站在國人的面前，有了充分展示云南自己的舞臺，受關(guān)注度猛增，加頭堡”,地位顯著提升，受國家重視越來越明顯。它覆蓋了整個東南亞地區(qū)，擁有447.7萬平方公里國土，5.075億人口和超過7000億美元的國民生產(chǎn)總值，發(fā)展?jié)摿α钍廊瞬毮?。目前中國與東盟各國不僅在政治上進(jìn)入了全面友好的新時期，而南部與老撾、越南兩國毗鄰，是中國通往東南亞、南亞的通道，是中國、東南亞、南亞三大市場的結(jié)合部，有望建成經(jīng)由云南從陸路溝通太平洋與印度洋的“大陸橋”。這種特殊的區(qū)位，在中國與東盟的交往中起到特殊的樞紐作用。伴隨中國一東盟自由貿(mào)易區(qū)的建立，云南面向東盟，正在形成全方位、多層次、寬領(lǐng)域的經(jīng)貿(mào)和文化往來、互是“黃金水道”瀾滄江—湄公河流域的開發(fā)。根據(jù)中老緬泰四國簽署的“瀾滄江—湄公河商船通航協(xié)定”,四國商船可從云南的思茅港至老撾的瑯勃拉邦港間的893公里航道上自由航行，同時開放四國沿岸的14個港口和碼頭。另一項(xiàng)是陸上“黃金通道”即鐵路的建設(shè)。2001年10月上旬，第三屆東盟—湄公河流域開發(fā)合作部長級會議原則通過了建造由中國昆明至新加坡鐵路的計(jì)劃，它將把中國、越南、老撾、泰國、柬埔寨、馬來西亞和新加坡連接起來，形成一條重要的南北經(jīng)濟(jì)走廊。這條鐵路線的建成，將使中國內(nèi)陸省份與越南、老撾、柬埔寨、泰國、緬甸、馬來西亞的經(jīng)貿(mào)運(yùn)輸更加方便、快捷，比經(jīng)沿海港口縮短運(yùn)距3000公里，減少時間一半，降低運(yùn)輸成本40—60%。借此達(dá)到1000億美元，這意味著每天都會有1000輛15至20噸位的載重實(shí)際上，歷史上的昆明不僅是一個美麗的山水生態(tài)城市，而且是中國與東南亞、南亞通商密切的城市，一個“火車不通國內(nèi)通國外”的城市，一個在二次世界大戰(zhàn)中中國與世界唯一保持交通的城市。如果不是單純從中國的邊疆角度看，而是從亞洲和世界的角度看，云南1)云南旅游以吸引海外游客和國內(nèi)游客為主接待游客數(shù)量平均保持在15%以上的增長率(2003年非典影響除外),表1-2國內(nèi)游客近年來到云南旅游情況(云南省統(tǒng)計(jì)局)均花費(fèi)(元)入(億元)表1-3海外游客近年來到云南旅游情況(含港澳臺同胞)增長率收入(億美元)2)到2010年云南發(fā)展趨勢和目標(biāo)億美元，與2003年相比，年均分別增長22%和22.5%;接待國內(nèi)游客6000萬人次，國內(nèi)旅游收入320億元，年均分別增長7.7%和7.2%;全省旅游業(yè)總收入達(dá)到360億元，年均增長8%以上。超過300萬人次，旅游外匯收入12億美元，與2005年相比，年均分別增長14.9%和18.7%;接待國內(nèi)游客7500萬人次，國內(nèi)旅游收入520億元，年均分別增長4.6%和10.2%;旅游總收入達(dá)到620億元，年均增長11%以上，比2003年翻一番，實(shí)現(xiàn)從旅游資源大省向旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)旅游發(fā)展五”計(jì)劃中原定年目南省旅游發(fā)展總體中原定年目標(biāo)年調(diào)劃目標(biāo)年均速度(%)年調(diào)劃目年均速度海外旅游旅游外匯國內(nèi)旅游者國內(nèi)旅游旅游業(yè)總備注：2010年的增長速度以2005年為基數(shù)測算十六屆五中全會通過的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃的建議》,明確了今后5年我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的奮斗目標(biāo)和行動綱領(lǐng)，提出了建設(shè)社會主義新農(nóng)村的重大歷史任務(wù)，為做好當(dāng)前和今后一個時期的“三農(nóng)”工作指明了方向，把農(nóng)村建設(shè)發(fā)展◆統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，扎實(shí)推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)◆促進(jìn)農(nóng)民持續(xù)增收，夯實(shí)社會主義新農(nóng)村建設(shè)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)◆加強(qiáng)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善社會主義新農(nóng)村建設(shè)的物質(zhì)條件◆加快發(fā)展農(nóng)村社會事業(yè)，培養(yǎng)推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)的新型農(nóng)民◆全面深化農(nóng)村改革，健全社會主義新農(nóng)村建設(shè)的體制保障◆加強(qiáng)農(nóng)村民主政治建設(shè)，完善建設(shè)社會主義新農(nóng)村的鄉(xiāng)村治理機(jī)制◆切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，動員全黨全社會關(guān)心、支持和參與社會主義新云南農(nóng)業(yè)勞動力人口比重居全國第一，在建設(shè)社會主義新農(nóng)村的指導(dǎo)思想下，結(jié)合云南旅游重點(diǎn)發(fā)展以山水景觀為主，以田園風(fēng)光、民族文化、鄉(xiāng)村旅游和邊境旅游為特色的民族文化生態(tài)旅游產(chǎn)品和邊境旅游產(chǎn)品的旅游發(fā)展思路，云南第一產(chǎn)業(yè)的崛起迎來了新的歷史機(jī)遇二、云南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(一)云南旅游市場現(xiàn)狀如云南大理蝴蝶泉，有動植物生命搖籃之稱的西雙版納自然保護(hù)區(qū)。2003年云南省共接待國內(nèi)游客5168.8萬人次，國外游客100.01從近幾年人均旅游消費(fèi)支出來看，我們發(fā)現(xiàn)：入滇旅游的人均消費(fèi)支出增長幅度呈逐年下降趨勢，2003呈負(fù)增長。尤其是其中的海外游客的消費(fèi)支出，在2002、2003年更出現(xiàn)負(fù)增長的情況。近年來云南旅游收入總體保持增長。雖然1999年世界園藝博覽會后，2000年旅游收入增長較慢，但在2001年以后，云南旅游業(yè)的總體從1999年世界園藝博覽會開始，到昆明旅游的游客數(shù)量開始大幅增加。1999年的世界園藝博覽會把昆明推向了中國城市的前沿，把昆明帶向了世界，同時也促進(jìn)了云南旅游業(yè)的快速發(fā)展。只是在2003年由于受非典影響，游客數(shù)量有一定下降。非典過后，伴隨著云南旅游外旅游者130萬人次，旅游外匯收入4.2億美元，國際旅游全面恢接待國內(nèi)旅游者5500萬人次，國內(nèi)旅游收入300億元，旅游業(yè)總收入超過330億元。計(jì)劃到2005年，接待海外旅游者150萬人次，旅游外匯收入5.1億美元；接待國內(nèi)旅游者6000萬人次，國內(nèi)旅游收入320億元，旅游表1-51997-2003年云南省分國別接待旅游人次單位：人次國家和地區(qū)年年1999年2000年2002年2003年總計(jì)外國人日本菲律賓新加坡泰國印度尼西亞美國加拿大英國法國德國意大利澳大利 —港澳和臺灣同臺灣同(數(shù)據(jù)來源于《云南省統(tǒng)計(jì)年鑒》2004年)表1-62003年到云南旅游的外國游客基本情況序號國家和地區(qū)旅游人數(shù)(人次)1港澳和臺灣同胞23新加坡泰國美國6德國7法國8英國9印度尼西亞澳大利亞加拿大意大利俄羅斯新西蘭菲律賓(二)云南省旅游發(fā)展趨勢從2003年云南旅游市場發(fā)展相關(guān)指標(biāo)來看，云南省2003年度共接待國內(nèi)游客5168.8萬人次，國外游客100.01萬人次，創(chuàng)造旅游收品，力爭經(jīng)過5—10時間，年培育一批全國一流、世界知名的精品名放的先導(dǎo)作用和“民間外交”的特殊功能，——繼續(xù)抓好“滇西北香格里拉旅游區(qū)”的建設(shè)麗江、迪慶、怒江四州市，要緊緊抓住“中國香格里拉生態(tài)旅游區(qū)” 件”建設(shè)，實(shí)施“八大旅游重點(diǎn)工程”;創(chuàng)造旅游“熱點(diǎn)”,培育中國云南中國國際旅游交易會、中國昆明國際文化旅游節(jié)、中國(云南)國際花卉展、國際名人高爾夫邀請賽、國際民族服裝服飾博覽會、中國一東南亞(東盟)國際旅游論壇“六大節(jié)會賽事活動”;加大力度發(fā)展國內(nèi)外旅游，從硬件、軟件條件上，加大力度改善旅游環(huán)境，使●由大眾旅游向特殊興趣旅游轉(zhuǎn)變●由大批量向小批量轉(zhuǎn)變●由團(tuán)隊(duì)方式向散客方式轉(zhuǎn)變●由在有限時間內(nèi)尋求盡可能對多個目的地進(jìn)行觀光旅游，向只●省內(nèi)市場、周邊省份市場和東部沿海省份市場●東南亞、東北亞、大洋洲和南亞等區(qū)域海外市場(主要是日本、香港、臺灣和東南亞國家);●歐洲和北美的遠(yuǎn)程市場(主要是德國、英國、法國和美國)(三)度假溫泉設(shè)計(jì)發(fā)展趨勢從溫泉旅游的發(fā)展階段上來看，我國度假溫泉的開發(fā)目前已經(jīng)歷第一代度假溫泉是室內(nèi)溫泉，主要功能是保健，以溫泉賓館、溫泉療養(yǎng)院為主要的開發(fā)形式。主要作為事業(yè)型接待，面向特定市場；第二代度假溫泉是環(huán)境溫泉，90年代以后出現(xiàn)，除了保健功能外，突出了休閑功能，溫泉度假村為主要的開發(fā)形式，以露天環(huán)境溫泉為主要特色，投資較大，度假功能強(qiáng)，配套相對完善；如云南彌勒湖泉溫泉度假區(qū)、大理地?zé)釃取５谌鷾厝侵黝}游樂溫泉，是在第二代溫泉產(chǎn)品的基礎(chǔ)上突出了游樂功能，集觀光、度假、休閑、娛樂、保健等多種功能于一體，并相對成熟，從一般的觀光型到度假型都開始出現(xiàn)。主題游樂溫泉的度假村形式溫泉賓館形式在溫泉產(chǎn)品不斷發(fā)展和市場需求品位日益提主要包括環(huán)境景觀(生態(tài)休閑)、游樂項(xiàng)目(水上娛樂)、水處理設(shè)備(安全衛(wèi)生)、住宿及配套設(shè)施(舒適寫意),軟件主要體現(xiàn)在主題文足人們養(yǎng)生、健身、休閑、娛樂等多方面需求的過程。就水質(zhì)而言，刺激和按摩，以達(dá)到身心舒暢，消除疲勞緊張情緒，促進(jìn)經(jīng)脈暢1)溫泉度假項(xiàng)目投資逐漸趨熱我國溫泉資源豐富，目前成規(guī)模的溫泉有2000多處，數(shù)量居世養(yǎng)協(xié)會(ISPA)行業(yè)調(diào)查研究顯示，溫泉旅游業(yè)將以每四年翻從90年代以后，溫泉逐漸發(fā)展成為露天溫泉，以溫泉度假村形式旅游項(xiàng)目。溫泉開發(fā)熱潮最早源于廣東。廣東發(fā)現(xiàn)的溫泉資源達(dá)300均每天的接待量達(dá)1600多人，最多的時候接待2000多人。當(dāng)時因?yàn)闇厝糜螢槭裁茨苎杆偕郎?這其中除了人們對健身養(yǎng)生日益重它已經(jīng)和財富畫上了等號，各種資本蜂擁而至。據(jù)湖南郴州圖庫市旅游局的資料顯示，目前，僅御泉大酒店、龍女溫泉等五家上規(guī)模的溫泉企業(yè)總投資就近5億元。此外，在建的還有安仁龍海溫泉等。廣東清遠(yuǎn)目前共有開發(fā)價值的溫泉20多處，綜合收入6.24億元，正在開發(fā)和建設(shè)的溫泉旅游項(xiàng)目還有9處。毋庸置疑，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，溫泉旅游由于發(fā)展前景廣闊，而蘊(yùn)藏著極佳的投資潛力，它正成2)溫泉旅游度假開發(fā)模式和發(fā)展趨勢目前溫泉旅游開發(fā)量劇增，其中也伴隨著出現(xiàn)了很多問題，其中存在的最大問題是：溫泉水管理政出多頭，礦產(chǎn)、水利以及工商等部門多頭管理，給體制的理順帶來困難；溫泉水存在無證開采現(xiàn)象；溫泉水超量開采，過度開采對資源容易造成破壞；以假亂真現(xiàn)象時有發(fā)生，有些地方在溫泉水供給不足的情況下，以開水冒充溫泉水；溫泉的衛(wèi)生管理制不完善等等。溫泉過度開采的問題如不解決，將給正在蓬勃發(fā)展中的溫泉旅游蒙上陰影。在溫泉旅游項(xiàng)目開發(fā)過程中，常常是投資者和經(jīng)營者共同操作，雙方在在開發(fā)過程更注重綜合考慮開發(fā)的合理性，進(jìn)行可行性論證，要以不破壞資源本身和周圍的環(huán)境為前提，制定好保護(hù)規(guī)劃。這也是溫泉旅游發(fā)展中存在的問題。目前好的溫泉旅游開發(fā)，比較結(jié)合當(dāng)?shù)氐拿耧L(fēng)民情、注意挖掘溫泉文化、突出地方特色、產(chǎn)品切忌單一。溫泉旅游業(yè)競爭激烈，如何才能在競爭中脫穎而出?這是所有溫泉企業(yè)的難點(diǎn)。例如，05年底，山東臨沂市邀請了國內(nèi)知名的專家為其“把脈”針對目前臨沂市蒙山旅游區(qū)湯頭溫泉開發(fā)規(guī)模不大、配套不足、欠缺現(xiàn)代感的現(xiàn)實(shí)，專家組開出了“處方”他們指出，湯頭溫泉旅游度假城的開發(fā)建設(shè)要融入現(xiàn)代旅游的新理念，兼具地方特色和濱河風(fēng)情，開創(chuàng)運(yùn)動健身、體檢休養(yǎng)等多種功能，形成包括溫泉療養(yǎng)院、溫泉酒店、溫泉度假村等多種形式的較大規(guī)模的溫泉度假設(shè)施集群。廣東恩平的錦江溫泉則以特色為起點(diǎn)，以水上游樂項(xiàng)目的介入為受到歡迎。理念，不斷創(chuàng)新，以品牌為先導(dǎo)，開創(chuàng)了中國溫泉旅游跨地域發(fā)展新品牌已向湖南、河北等地輸出，北京、天津、陜西、云南、河北、湖南等幾十家溫泉企業(yè)相繼和他們洽談品牌輸出合作事宜。目前溫泉旅游已從規(guī)模發(fā)展階段向品質(zhì)發(fā)展階段過渡，要規(guī)范發(fā)展，就要建立溫泉產(chǎn)品開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，合理規(guī)劃開發(fā)，使溫泉旅游能夠健(四)曲靖三寶溫泉度假區(qū)項(xiàng)目投資的宏觀背景分析曲靖三寶溫泉項(xiàng)目地處云南曲靖，以溫泉旅游為主要發(fā)展方向，根據(jù)項(xiàng)目地域特點(diǎn)和開發(fā)方向，我們從項(xiàng)目所處的云南大環(huán)境、云南旅游發(fā)展的大環(huán)境、溫泉旅游發(fā)展的趨勢和滇東旅游發(fā)展的趨勢四個方面，綜合來看項(xiàng)目投資的宏觀背景。如下圖所示：發(fā)展趨勢溫泉度假發(fā)展趨勢展趨勢圖1-8三寶項(xiàng)目宏觀背景分析圖示■云南經(jīng)濟(jì)一直保持增長趨勢，GDP年增長率長期保持在10%左■云南經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮?，旅游業(yè)、東南亞貿(mào)易、農(nóng)業(yè)發(fā)展前景■旅游產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模、穩(wěn)中攀升，成為云南支柱產(chǎn)業(yè)，云南成為■政府不斷加大旅游產(chǎn)業(yè)投資力度和政策支持；旅游市場向提質(zhì)■云南國際地位不斷提高，成為中國出入東南亞的重要中轉(zhuǎn)站；■自主休閑度假游逐漸成為發(fā)展趨勢；溫泉旅游經(jīng)過三代發(fā)展，逐漸成為休閑游中的最受歡迎、最具■對健康的需求成為消費(fèi)需求主流，成為溫泉旅游的一大賣點(diǎn)，■曲靖旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)步增長，在接待國內(nèi)外游客方面均實(shí)現(xiàn)了■曲靖市被納入“滇東喀斯特山水文化旅游區(qū)”和云南省會展商■滇東旅游發(fā)展片區(qū)化、規(guī)模化，以打造石林精品，帶動滇東片(一)城市規(guī)劃政策曲靖市于云南省東部，處在滇東高原向黔西高原過渡地帶，是珠江的發(fā)源地，具有典型的高原地形地貌特征。市域總面積2.89萬平方優(yōu)化市域城鎮(zhèn)體系格局，促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展；保持良好的生態(tài)環(huán)境，創(chuàng)造有特色的城市人文景觀；創(chuàng)造環(huán)境優(yōu)美、生活方便的城市人居環(huán)境；形成具有高原地區(qū)丘陵地貌特色的城市空間形態(tài)；實(shí)現(xiàn)曲靖市社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。市域城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)形成市域中部沿320國道東西向城鎮(zhèn)發(fā)展主軸、市域南部沿南昆線東西向城鎮(zhèn)發(fā)展副軸、市域南北向沿326國道城鎮(zhèn)發(fā)展副軸。2、城市性質(zhì)和規(guī)模滇東中心城市及陸路交通樞紐，全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，以煙草、化工、能源、機(jī)械和生物工程為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代綜合工業(yè)城市。2005年城市人口29萬人左右，城市建設(shè)總用地約28.51平方千米，人均城市建設(shè)用地約98.3平方米；遠(yuǎn)期(2020年)將達(dá)到50萬人左右，城市建設(shè)總用地為49.12平方千米，人均98.2平方米。3、曲靖總體布局規(guī)劃確定曲靖城區(qū)的用地發(fā)展方向應(yīng)以向西發(fā)展為主，適當(dāng)向東、(二)相關(guān)土地政策征用基本農(nóng)田以外的耕地不超過35公頃、耕地以外的其他土地目地塊的取得，需要注意很多問題，就此，我們走訪了曲靖市麒麟?yún)^(qū)國土資源管理局農(nóng)耕保護(hù)科李進(jìn)和科長，向他們了解了對于在取得這塊土地過程中，需要了解的相關(guān)政策和需要注意的問題。1)首先要弄清楚土地的權(quán)屬問題，沒有塊土地，不管現(xiàn)在歸誰使用，先找到土地的歸屬權(quán)人，歸屬權(quán)人擁有該土地的合法的征地手續(xù)。與歸屬權(quán)人，談判土地征用問題。2)對于土地的取得問題，一般通過評估，然后雙方協(xié)商賠償、安置、置換等問題，主要有雙方協(xié)商解決。例如：劉家村，與鎮(zhèn)上談，協(xié)商農(nóng)戶的賠償、土地置換和安置等問題。倉庫、屬于曲陸高速路管理公司，與其協(xié)商軍分區(qū)彈藥庫，與軍隊(duì)協(xié)商滇東度假中心，屬于市政府，與市政府協(xié)商工人療養(yǎng)院，產(chǎn)權(quán)歸屬弄清，與其協(xié)商弄清土地權(quán)屬是國有還是集體，與其具體協(xié)商3)關(guān)于耕地補(bǔ)償問題，依照《土地法》相關(guān)規(guī)定計(jì)算。4)土地除了工業(yè)用地、軍事用地之外，其他商業(yè)、住宅用地均要5)大宗土地先征為國有，整體規(guī)劃開發(fā)后，可按項(xiàng)目供地。6)非耕地70公頃(1000畝),耕地35公頃(520畝)以內(nèi)，省級(三)相關(guān)旅游政策對于旅游項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)規(guī)定，遵守相關(guān)旅游政策。另就本項(xiàng)目，我們走訪了曲靖市麒麟?yún)^(qū)旅游局楊倩楊局長，楊局長介紹了曲靖的旅游發(fā)展情況和對三寶溫泉項(xiàng)目的看法打造北線：會澤；拓展中線：麒麟?yún)^(qū)、馬龍、富源；中南線發(fā)展前景三寶溫泉項(xiàng)目位于滇中旅游的中南線麒麟?yún)^(qū)，發(fā)展前景看好，與監(jiān)測數(shù)據(jù)為30萬人次/年，周末客流量與工作日相比成爆炸性增(四)文化產(chǎn)業(yè)政策1)從縱向來看，云南悠久的歷史積淀了豐厚的歷史文化資源。云南是人類的發(fā)祥地之一，其歷史的久遠(yuǎn)可以追溯到170萬年前的元謀祿豐恐龍文化及臘瑪古猿文化，近現(xiàn)代史上的護(hù)國運(yùn)動、紅軍長一是民族歌舞資源。云南現(xiàn)已收集到的各民族民歌民曲2萬多首，舞蹈6718套，戲劇2000多個，器樂200多種，敘事長詩50多部。人們使文化產(chǎn)業(yè)增加值占云南生產(chǎn)總值的比重達(dá)到6～10%,成為我省一(一)項(xiàng)目地塊條件余畝序號用地現(xiàn)狀面積(畝)1商旅經(jīng)營綜合開發(fā)2臨時居住地3交通占地4生態(tài)水域占地5市政設(shè)施及水廠6村莊占地7其他倉儲占地8文物古跡占地9荒山林地水田耕地江河魚塘合計(jì)(二)項(xiàng)目環(huán)境資源1、自然資源度假區(qū)屬亞熱帶暖濕共存的氣候類型。由于地處低緯度高海拔地體氣候，四季溫差不大，春季有低溫，夏季高溫不足。全年無霜期257天，霜期108天。度假村的夏秋兩季屬明顯的康樂氣候，氣溫在19.5℃左右；而冬春兩季則氣溫偏低。但從總體上看，度假區(qū)冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，其較為適宜的氣候條件，為開發(fā)四季旅游提供了保證和方便。度假區(qū)地處低緯度，日照充足，年均日照時數(shù)為2085小時，日照百分率為48%。干季日照時數(shù)多于雨季，干季為1202小時，占57%;雨季為889.9小時，占43%。這有利于度假療養(yǎng)和水上旅游活動的開展。正如溫度太高或太低都會對人體的機(jī)能和活動產(chǎn)生不利影響一樣，空氣的濕度和風(fēng)力的大小也會對旅游有一定的影響。度假區(qū)年平均干燥度為1.15~1.22,氣候處于半濕潤狀態(tài)，加之全區(qū)平均海拔在1900米左右，所以較少出現(xiàn)高熱天氣。這樣，度假區(qū)濕度環(huán)境優(yōu)越，異和區(qū)域差異依然存在。每年的4、5、9月是麒麟?yún)^(qū)的最佳時段；而平均水溫40~57℃,礦化度0.18~0.25,水質(zhì)透明、無味，可浴可飲，內(nèi)含對人體有健身、預(yù)防和醫(yī)療價值的化學(xué)元素30余種。明代，徐霞室砌池。1959年，溫泉公社建四合一天井浴室對外開放。1965年，國家投資建工人療養(yǎng)院及不同規(guī)格對外服務(wù)浴池50余個，年接待沐浴客人8萬余人次。至1989年，溫泉四周山頭全部為綠蔭覆蓋，成為全省溫泉度假區(qū)處于曲靖南北向斷裂和北東向斷裂復(fù)合夾持地段，南北向斷裂為壓性結(jié)構(gòu)面，北東向斷裂為張性結(jié)構(gòu)面，沿斷層有溫泉出露。在橋頭村一帶不到一平方公里范圍內(nèi)就有20余處溫泉出露，主要出水點(diǎn)8處，呈北東向排列，干季總流量1350m3/天，水溫40~80℃。1994年8月對溫泉地?zé)豳Y源進(jìn)行了可行性研究，從完成的四個井孔的勘探資源表明，單孔最大涌水量1450m3/天，水溫最高51℃,四孔一共可共產(chǎn)40℃以上的熱水5300m3/天左右。從勘探資源和溫泉地表出露特點(diǎn)均表明溫泉景區(qū)有良好的儲熱層，且地?zé)崴_采深度小于300米，地?zé)崃繛?.3445x1014Kcal,地下熱水容積儲存量不小于9.4x109m3。若按日開采42.5℃熱水8000m3,可望能開采100年。而且該地下水屬碳酸型礦泉水，水中無有害成份，達(dá)500多年。在宋代成為統(tǒng)治滇東爨部的中心又是300年左右。麒麟三年(1276),設(shè)置曲靖路，改石城為南寧縣，為曲靖路治所在地。明朝洪武十五年(1382),改曲靖路為曲靖府，治所在南寧縣。麒麟?yún)^(qū)從元代開始成為滇東重鎮(zhèn)；從明代開始，隨著漢族移民成為主要居民，由于麒麟?yún)^(qū)地處漢文化與川滇黔少數(shù)民族文化的結(jié)合部，為中原世世代代生活在這片土地上的各族人民，在本土文化的基礎(chǔ)上，廣泛吸收各種文化養(yǎng)分，創(chuàng)造了燦爛多姿的本地民族文化。深厚的歷史文化內(nèi)涵和多元文化特征，反映出麒麟?yún)^(qū)其有較好的文化區(qū)位，可從中曲靖市在云南省總體經(jīng)濟(jì)格局中，是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的地區(qū)，屬于云南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平居于前列的地區(qū)。1997年，在全省地州市中，曲靖市的國民工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)235.78億元，僅次于昆明市(1596.39億元)、玉溪市(350.73億元),居全省第三位。在曲靖市9個區(qū)縣中，經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居第1位，1998年全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值63.9億元；1999年全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值為69.7億元；2000年全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值75.13億元，年均遞增13.4%,人均國內(nèi)生產(chǎn)總值12476元，(三)交通資源明市118公里(直距),東距貴州省會貴陽市318公里(直距),距貴勝(境關(guān))高等級公路。曲陸(良)高等級公路均通過境內(nèi)，是出入2004年以來，圍繞在2020年前把曲靖建成100平方公里、100萬以上人口的滇東中心城市的目標(biāo)，曲靖市根據(jù)曲靖中心城區(qū)理，做好城鄉(xiāng)發(fā)展的綜合調(diào)控，大力推進(jìn)大、中、小城市和小城鎮(zhèn)的協(xié)調(diào)發(fā)展，加快市政公用事業(yè)的市場化進(jìn)程、基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境衛(wèi)生體系建設(shè)，改善人居環(huán)境，不斷推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)步伐和城鎮(zhèn)化。如今，已完成修編新一輪《曲靖市城市總體規(guī)劃》,以曲靖城為中心，以馬龍、速公路，中部有326國道穿越。(四)開發(fā)區(qū)行政資源(一)爨文化資源 (二)餐飲資源2005年11月26日至30日在麒麟?yún)^(qū)，第一屆“曲靖市珠江源美食度，提升我市餐飲企業(yè)的制作水平，展示曲靖豐富的農(nóng)特產(chǎn)品，豐富曲靖市美食文化活動周要連續(xù)辦，政府非常重視，希望通過5到8年的努力，不斷挖掘曲靖餐飲文化中好的有特色的東西并繼承發(fā)揚(yáng)，使老百姓真正看到辦美食文化活動周的明顯效果。為確保這項(xiàng)工作的出臺有關(guān)文件進(jìn)一步明確思路和舉措，在城市規(guī)劃建設(shè)中考慮打造美食文化品牌的需要，逐步建設(shè)美食特色一條街、旅游觀光美食活動區(qū)等，并引進(jìn)一些中國名吃、世界名吃，豐富美食文化內(nèi)容，使美食文綜合以上三寶溫泉度假區(qū)項(xiàng)目開發(fā)的政策背景、地塊條件資源、人文資源及各方面的資源條件來看，整個度假區(qū)開發(fā)的基礎(chǔ)條件已經(jīng)項(xiàng)目的成功開發(fā)能為曲靖市城市、旅游、文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展添磚加瓦，提項(xiàng)目開發(fā)資源——項(xiàng)目地塊不是一塊荒地，甚至已有溫泉度假村，在當(dāng)?shù)厝诵哪恐幸呀?jīng)是一個洗溫泉的地方。地塊交通條件良好，外部交通和內(nèi)部交通通達(dá)，擁有優(yōu)質(zhì)的溫泉水資源、江河水資源、水庫水資源，氣候條件曲靖餐飲文化有良好的基礎(chǔ)，政府加大力度挖掘餐飲資源，塑造曲靖餐飲吸引力，更增加了曲靖對游客的吸引力；曲靖擁有全國獨(dú)一無二的爨文化資源，歷史悠久，神秘獨(dú)特，有獨(dú)特的音樂、舞蹈、服裝、建筑風(fēng)格等，人文資源挖掘空間巨大，且非常契合云南休閑體驗(yàn)但是在全國優(yōu)勢不突出。例如溫泉資源、文化資源，雖有其長，也有其短，在項(xiàng)目開發(fā)中要注意避重就輕、揚(yáng)長避短，充分挖掘、發(fā)揮項(xiàng)第三部分曲靖三寶溫泉度假區(qū)市場需求和競爭狀況分析從三寶溫泉旅游度假區(qū)項(xiàng)目的特點(diǎn)來看，項(xiàng)目未來的的市場范圍第一層次：曲靖市以及曲靖周邊地州城市消費(fèi)者市場，包括旅游第三層次：到云南旅游和商務(wù)出差的旅游消費(fèi)群體。包括到云南本部分?jǐn)?shù)據(jù)，圍繞三大目標(biāo)消費(fèi)市場，針對目標(biāo)消費(fèi)群體進(jìn)行分析，主要分析各目標(biāo)消費(fèi)群對曲靖三寶溫泉項(xiàng)目的需求強(qiáng)度、需求特一、曲靖本地消費(fèi)群需求潛力和需求特征分析本部分采取抽樣調(diào)查方式，在曲靖市各大旅游景點(diǎn)和人口集聚處對曲靖市民進(jìn)行定點(diǎn)攔截訪問，共接觸省外入滇游500多人，完成曲靖本地市民合格樣本200份；1、曲靖市民對在曲靖旅游的評價和偏好2、曲靖市民對未來曲靖三寶溫泉度假區(qū)旅游需求(一)曲靖市民在曲靖三寶溫泉度假區(qū)消費(fèi)狀況1、曲靖市民對目前三寶溫泉的消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查顯示，大多數(shù)曲靖市民都曾經(jīng)去過三寶溫泉度假區(qū)游玩，有一部分人還比較常去，但一般多數(shù)游客玩一天就回來了，在度假區(qū)過夜的游客占三成，平均每人每次消費(fèi)200元左右，一般和家人朋友一起去，少數(shù)的人和同事一起去，到三寶來玩的目的主要是為了泡溫泉和游泳，主要還是水在吸引游客，游客認(rèn)為泡溫泉是很好的放松方式，2、曲靖市民對目前三寶溫泉改擴(kuò)建意見游客們對曲靖三寶溫泉改擴(kuò)建持很高的肯定態(tài)度，認(rèn)為三寶溫泉水質(zhì)資源條件很好，改擴(kuò)建后一定能夠吸引更多的游客過來玩，消費(fèi)者提了很多建議，主要包括：應(yīng)該把路修的方便車輛通行、停車場擴(kuò)大，保護(hù)好水源、多建休閑的地方，溫泉常換水，多點(diǎn)自然的東西等等?？梢?，人們越來越追求天然舒適的旅游度假區(qū)。曲靖市民表示，作為一個綜合性的溫泉度假區(qū)，對他們來說最具吸引力的因素主要有三個：美食小吃、自然風(fēng)光、人文風(fēng)情；對于曲但是對歷史文化和人文風(fēng)情在一個旅游項(xiàng)目中的作用非常的認(rèn)可，也2)去過幾次三寶溫泉：在去過三寶溫泉的群體中，42%的人去過10次以上。平均去過7次，頻率非常高。3)在三寶溫泉度假區(qū)會待幾天：大多數(shù)人在三寶溫泉待的時間都不會太長，一天以內(nèi)的最多，占64%,1—2天的占26%,而在那里待三天以上的人很少只占4%。4)平均每人每次總消費(fèi)：據(jù)統(tǒng)計(jì)，平均每人每次總消費(fèi)在101—200元的人群最多接近一半，消費(fèi)較高的人群較少?？梢姡蟛糠纸邮艿南M(fèi)價格還集中在6)出游的人群構(gòu)成的特點(diǎn)：較多，與單位同事出游的人并不太多，而與俱樂部一起出游的人和自必要的，其次是應(yīng)該可以游泳，在價格方面應(yīng)該實(shí)惠，這些多是重要10)曲靖市民對旅游地的可玩性評價的重要因素：旅游地的可玩性的重要因素很多，游客認(rèn)為應(yīng)該具有獨(dú)特的飲食的所占的比例最多占45%,其次認(rèn)為應(yīng)該有秀麗的景色的人占26%,還有14%的人認(rèn)為應(yīng)該有獨(dú)特的民族風(fēng)俗?？梢?，旅游地除了11)曲靖市民對曲靖篡文化認(rèn)知度例的人對曲靖文化很了解，其他人只是聽說過并不太了解，平均認(rèn)知度評分42分，認(rèn)知度比較低。(二)曲靖市民對曲靖三寶溫泉度假區(qū)項(xiàng)目需求測試曲靖三寶溫泉改擴(kuò)建后的市場需求強(qiáng)度非常高，幾乎所有的被訪者都表示愿意去玩，其中超過7成的游客表示一定會去，可見大家對吸引人；吃玩樂一條龍，服務(wù)都可以得到滿足；檔次高一些，有唱歌被訪者提出，最希望新的三寶比現(xiàn)在改善的方面包括；環(huán)境好可環(huán)境安靜等。從這些原因我們可以看出，人們還是比較喜歡自然和養(yǎng)改擴(kuò)建后，多數(shù)人表示愿意在三寶溫泉度假區(qū)玩2天以上，比現(xiàn)在多數(shù)人在三寶不過夜就回家的狀況，可以說需求翻了一番；預(yù)計(jì)會在平時休假和周末時去玩得人比較多，而在黃金周去玩得人比較少；預(yù)計(jì)去三寶玩得人均花費(fèi)，也從原來的186元漲到了296元，游客表示會考慮購買，對于住宅總價的承受能力以50萬/套為一個主要界限，50萬以下，有較強(qiáng)的支撐力50萬以上，支撐力銳減；對于度假區(qū)內(nèi)低考慮購買，價格承受能力平均在30萬左右，其中承受力18萬左右的對在度假區(qū)內(nèi)購買住宅的原因主要有：安靜、優(yōu)美、無污染的周對三寶溫泉度假區(qū)的子項(xiàng)目需求強(qiáng)度評分中，大家給出的分都很高，無論是天然的自然景觀還是現(xiàn)代化的療養(yǎng)項(xiàng)目，大家表示都應(yīng)該4)對于住宿的建筑風(fēng)格喜好偏好：調(diào)查顯示人們普遍喜歡獨(dú)具特色的森林木屋，而去游玩的人表示因?yàn)楹芏嘣蛩麄儾粫ズ芏嗵?，一般?-2天的人最多，2—3天的人占26%,去三天以上的人只占19%,當(dāng)然當(dāng)6)愿意在三寶度假區(qū)游玩的時間：時候去，周末去的人占27%,法定假日和其他假日游玩的人并不多，調(diào)查中顯示，預(yù)計(jì)到三寶度假區(qū)游玩的人平均預(yù)算在296元，101—200元的人群最多，500元以下的比例比500元以上的比例多的8)是否會購買那里的住宅：一半以上的人表示不會購買三寶度假區(qū)那里的住宅，可能會購買的人不多，而肯定會購買的人最少。綜合意愿度38分。9)在三寶溫泉購買度假住宅能承受的住房總價：調(diào)查顯示，在三寶溫泉購買度假住宅能承受的住房總價在20—50萬元的居多，平均接受價格為40萬/套。10)是否會在修建相關(guān)配套后的主題公園旁購買低密度住宅：大部分的人表示不會在主題公園旁購買住宅，不太可能的占21%,而肯定會在那里購買住宅的人只占3%,綜合意愿度42分，略高于度假型住宅的購買需求強(qiáng)度。11)對是否會購買那里的低密度住宅，人們都提出了自己的看法：會購買的人表示：那里安靜，環(huán)境好；比較接近教育機(jī)構(gòu)，對教育以考慮。40%,其次15—25萬元的人所占的比例相差不大，10萬元，18萬元等其他價格的人都只占了2%。,平均接受價格27.1萬，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于度假13)一起去三寶溫泉度假區(qū)游玩的成員構(gòu)成：大部分人表示和孩子家人去游玩或者和單位組織活動去游玩及從曲靖市民對現(xiàn)在三寶溫泉度假區(qū)的消費(fèi)習(xí)慣來看，三寶溫泉度假區(qū)目前在曲靖已經(jīng)擁有了比較強(qiáng)大的群眾基礎(chǔ)，很多人現(xiàn)在也經(jīng)常回去三寶泡溫泉和游泳，但由于目前度假區(qū)的配套設(shè)施比較單一，所曲靖市民對三寶溫泉的改擴(kuò)建報有很高的期待，對度假區(qū)的溫泉水和自然環(huán)境非常認(rèn)可，希望能夠在現(xiàn)在基礎(chǔ)上，美化環(huán)境、完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，豐富休閑、娛樂、餐飲等配套項(xiàng)目，做好人文資源的開發(fā)塑造，做好宣傳推廣；對改擴(kuò)建后的三寶溫泉，消費(fèi)需求非常的旺盛，幾乎達(dá)到了100%可見，三寶溫泉在曲靖人心中擁有較高的地位，如果改擴(kuò)建開發(fā)本部分采取抽樣調(diào)查方式，在昆明各大休閑區(qū)對昆明自駕車群體體合格樣本202份；(一)昆明自駕車群體特征營者、政府/事業(yè)單位人員、企業(yè)經(jīng)理幾個群體構(gòu)成；平均年齡31歲，35歲以下群體占自駕車出游群體的80%,3、在被調(diào)查群體中，所購買私家車的價錢集中在5萬元以上10萬元以下，購買30萬元左右的相對較少，平均費(fèi)用為14萬元1)職業(yè)分布：2)年齡：在被調(diào)查者年領(lǐng)中，26—30歲年齡段居多，50—55歲年齡段最少，其他年齡段中，40—50歲年齡的人也相對偏少，平均年齡31●大部分昆明自駕車群體是從2000年開始自駕車旅游，且自2000年起自駕車外出旅游的比例逐年增加，2004年開始自駕車旅游●每年自駕車出游3-4次的群體超過自家車出游群體的半數(shù)，平均每年自駕車出游5次。接近半數(shù)的自駕車出游群體認(rèn)為，以后自駕車出游的次數(shù)還會大幅增加，增加幅度在30%以上，其他人認(rèn)為和現(xiàn)在差不多，認(rèn)為會大幅減少自駕車出游次數(shù)的群體只有10%;●多數(shù)人選擇在黃金周出游，其次是周末出游；黃金州駕車出游單程車程八小時以上的人最多，平均單程車程5.2小時，雙休日駕車出游車程在1—2小時內(nèi)的所占最多，平均單程車程2.2●自駕車出游群體一般喜歡與家人和俱樂部一起自駕車出游，也就是說游玩目的地要能夠滿足家庭旅游的需求和俱樂部主題的●自駕車群體在對目的地的選擇中，最具吸引力的因素分別有：自然風(fēng)光、名勝古跡、民族風(fēng)情、溫泉度假，特色小吃和溫泉度假是自駕車群體評判一個地方是否值得去玩得兩個最重要的1)共同駕車出游成員：我們在對被調(diào)查人駕車出游情況做調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，與家人一起出2)吸引外出自駕車旅游的景點(diǎn)：3)旅游地可玩性：4)對云南的著名的旅游熱點(diǎn)景區(qū)的可玩性評價◆我們提出了一些云南的著名的旅游熱點(diǎn)景區(qū)和一些新興的◆我們對去過這些景區(qū)的人調(diào)查中發(fā)現(xiàn)人們對大理地?zé)釃?、騰沖熱海的平均滿意度在5左右，對柏聯(lián)SPA、春城高爾夫的平均滿意度在6左右，對滇池高爾夫、安寧溫泉、羅平、彌勒湖溫泉的平均滿意度都在8以上?！魸M意度在8以上的地方原因很多，比如：有可口的小吃，有(三)昆明自駕車群體對曲靖地區(qū)旅游的認(rèn)識與評價1、昆明自駕車群體對曲靖的認(rèn)知度較高，可玩性評價一般●有75%的人去過曲靖，有25%的人沒有去過。對對曲靖市和羅平的認(rèn)知度較高，對三寶溫泉度假區(qū)認(rèn)知的人相對較少?！袢ミ^曲靖游玩的昆明自駕車群體對曲靖個景區(qū)的可玩性評價總體來說一般，對在占益、陸良的游玩滿意度相對較高；●7成的自駕車群體認(rèn)為曲靖的餐飲還是有一定的特色和吸引力，對爨文化的認(rèn)知度非常低，6成的人表示從來沒有聽說過，但絕大多數(shù)人表示比較感興趣。1)對曲靖的景點(diǎn)的可玩性評價：2)對曲靖飲食吸引力評價：3)曲靖爨文化的了解度大部分人對曲靖爨文化的了解都不深，很多人都不太了解，有(四)昆明自駕車群體對曲靖三寶溫泉假區(qū)項(xiàng)目需求測試●昆明自駕車群體對三寶溫泉度假區(qū)的消費(fèi)意愿性非常高，接近90%的人都表示會考慮去玩，其中18%的群體表示肯定會去。比●不愿意去的昆明自駕車群體表示，大多數(shù)溫泉都大同小異，沒●昆明自駕車群體對度假區(qū)內(nèi)的自項(xiàng)目需求呈現(xiàn)出豐富的狀●超過半數(shù)的人愿意在三寶溫泉玩2天以上，選擇平時休假和周末去玩得人占絕大多數(shù)，日平均每人花費(fèi)預(yù)算為160多元，低承受力平均為30萬/套，低于曲靖本地市民對度假區(qū)住宅的需4)愿意在三寶溫泉游玩的天數(shù)：在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)愿意在三寶度假區(qū)游玩天數(shù)在1—2天的占大多數(shù)，而1天以內(nèi)的人群最少。5)到三寶度假區(qū)玩的時間：6)預(yù)計(jì)到三寶度假區(qū)玩的的花費(fèi)：預(yù)計(jì)到三寶度假區(qū)游萬的人群中，接近一半的人預(yù)計(jì)花費(fèi)在101—200元左右，而在500元以上的消費(fèi)群體相當(dāng)少。目的需求強(qiáng)度和期待，在項(xiàng)目需求特征上，來看于曲靖本土市民的需三、曲靖周邊地區(qū)消費(fèi)群需求潛力和需求特征分析本部分采取抽樣調(diào)查方式，對曲靖周邊地區(qū)自駕車群體進(jìn)行定點(diǎn)攔截訪問，共接觸周邊地區(qū)自駕車群體1700多人，完成周邊地區(qū)居民合格樣本200份；對于周邊地區(qū)自駕車群體的旅游需求，我們從主要從幾個方面分析1、曲靖周邊地區(qū)自駕車群體基本特征2、曲靖周邊地區(qū)自駕車群體旅游消費(fèi)狀況3、曲靖周邊地區(qū)自駕車群體對曲靖地區(qū)旅游的認(rèn)識與評價4、曲靖周邊地區(qū)自駕車群體對未來曲靖三寶溫泉度假區(qū)旅游需求的狀況(一)曲靖周邊地區(qū)自駕車群體基本特征在了解地曲靖周邊地區(qū)自駕車出游群體需求特征之前，我們先了●男性比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于女性，達(dá)到76%,地州及省外自駕車游客以高學(xué)歷為主，大專以上群體占66%,占游客的大多數(shù)，而低學(xué)歷●該群體以中青年為主，年齡集中在40歲以前，18-40歲群體占88%,平均年齡31歲?！衤殬I(yè)較分散，什么職業(yè)的都有，其中較多的為：個體經(jīng)營者、國營企業(yè)人員、自由職業(yè)者和私營企業(yè)人員。自駕車檔次以10萬元以下私家車人為主，達(dá)到61%,,10—20萬元中檔車車主占(二)曲靖周邊地區(qū)自駕車旅游消費(fèi)狀況●曲靖周邊地區(qū)自駕車出游在2000年以后開始逐年增長，年增展率之間提高，其中增長最快的是2005年，●選在五一和國慶兩個黃金周出游的最多，這與這兩個節(jié)日時間●從黃金周自駕車出游單程所用時間看，單程所用時間8小時以上的最多，占22.9%,4小時以上的群體超過半數(shù)，平均單程距離5個小時，比昆明自駕車群體在黃金周的出游距離5.2小時略短；周末自駕車出游，單程自駕車距離集中在1-3小時的車程內(nèi)，占到了總體的58.6%,平均單程車程距離3小時，比昆明自駕車群體周末平均出游距離2.2小時略高?！衲昶骄鲇蔚拇螖?shù)在3-4次的較多，超過半數(shù)的群體年平均出游次數(shù)在5次以上，總體年平均出游次數(shù)為5次/年，多數(shù)人認(rèn)●有半數(shù)以上的人都選擇與家人一起駕車出游，占了51.7%,也有33%的人認(rèn)為和朋友或同學(xué)一起駕車旅游也是一個不錯的選擇；很少有人選擇和俱樂部一同出游，這一點(diǎn)與昆明自駕車群都青睞于山河景觀，民俗風(fēng)情，其它如：溫泉度假村、美味小●對于可玩性因素中，該群體認(rèn)為安逸的住宿條件排在首位，這一點(diǎn)在其他群體中的需求提及沒有這么突出，其他如：特色的美味飲食、獨(dú)特的人文民族風(fēng)情、秀麗的自然風(fēng)景也是該群體考慮的重要因素。他們通常選擇的旅游地點(diǎn)是一些自然風(fēng)光較好，有當(dāng)?shù)氐穆糜翁厣?，有舒適的住宿條件的地方，同時省外游客還希望旅游的城市有一些具有保留收藏價值的紀(jì)念品出從歷年自駕車出游的人群分布看，呈明顯的上升趨勢，自駕車出游的人越來越多，調(diào)查結(jié)果表明，2000年以前自駕車出游的人只占了8.1%,自駕車出游的人很少，2000年以后，每年都有不同程度的增長，其中增長最快的是2005年。從自駕車出游的節(jié)日分布來看，選在五一和國慶兩個黃金周出游總的和起來也只占到了26.7%。3)自駕車出游的距離從黃金周自駕車出游單程所用時間看，3—4小時和8小時以上的比較多，占到了17.6%和22.9%,一個小時以內(nèi)車程的最少，僅占了3.4%,其他幾個時段的相差不大。4)周末自駕車出游單程所用時間分布情況地方旅游，一般都集中在1-3小時的車程內(nèi)，占到了總體的58.6%。5)年平均自駕車出游的次數(shù)分布從調(diào)查中我們了解到，有48.8%的自駕車旅游者，年平均出游的次數(shù)在3-6次之間，總體年平均出次數(shù)為5次/年。6)自駕車出游的人群構(gòu)成的特點(diǎn)從自駕車出游的人群構(gòu)成來看，有半數(shù)以上的人都選擇與家人一起駕車出游，占了51.7%,也有33%的人認(rèn)為和朋友或同學(xué)一起駕車旅游也是一個不錯的選擇，選擇與異性朋友、單位同事、與俱樂部等一起團(tuán)體出游的就要少得多。7)自駕車外出旅游的吸引點(diǎn)：8)對所列項(xiàng)目的游玩率：滿意度在8以上的地方原因很多，比如：特色小吃，有美麗的風(fēng)(三)曲靖周邊地區(qū)自駕車群體對曲靖旅游的認(rèn)識與評價的只占30%。對曲靖市的認(rèn)知度較高，對其他如：陸良、沾益、羅平少；對曲靖個景點(diǎn)游玩的評價中等偏上，其中對在沾益、陸良游玩的爨文化有一定認(rèn)知度，超過半數(shù)的人能聽說過爨文化，甚至對其有一3、主要數(shù)據(jù)圖表1)游客去過的曲靖的景點(diǎn)：在對游客去過的曲靖的景點(diǎn)調(diào)查過程中，我們發(fā)現(xiàn)去過羅平景點(diǎn)2)游客對曲靖各景點(diǎn)的評分：調(diào)查顯示，人們普遍對沾益、陸良的景點(diǎn)評3)對曲靖飲食吸引力評價：3)對曲靖爨文化的了解度：(四)曲靖周邊自駕車群體對曲靖三寶溫泉度假區(qū)項(xiàng)目測試●不愿意去的游客表示，他們不喜歡溫泉的感覺，覺得溫泉水不對度假區(qū)中在眾多子項(xiàng)目中需求中，與曲靖、昆明自駕車出游群體比較相似，對各種項(xiàng)目需求強(qiáng)度都比較高，評分相差不大，庭院式天，預(yù)計(jì)每天人均花費(fèi)329元，比曲靖市民和昆明自駕車群體的預(yù)期花費(fèi)都高。絕大多數(shù)人會帶家人、老人、孩子或幾個朋友的家人一起去出了很多建議，大家普遍認(rèn)為度假區(qū)應(yīng)該應(yīng)該在價格方面實(shí)惠些，住2)三寶溫泉度假區(qū)內(nèi)子項(xiàng)目需求強(qiáng)度評分：泉，滇東小吃都相當(dāng)受歡迎，對一些新興的娛樂休閑項(xiàng)目，比如：攀3)對于住宿的建筑風(fēng)格喜好偏好：4)愿意在三寶度假區(qū)游玩的天數(shù)：大多數(shù)人愿意在三寶度假區(qū)游玩的天數(shù)都在1—2天，所呆時間5)什么時間可能到三寶度假區(qū)玩：平時休假時、法定大假和周末的時間里，游客可能到三寶去玩得6)預(yù)計(jì)到三寶度假區(qū)玩的的花費(fèi)：大部分的人喜歡幾個家庭一塊出游，同時喜歡帶上孩子一家出游格樣本202份；(一)省外入滇群體基本特征：●在省外入滇游客中，男性比例略高于女性，女性47%,男性●年齡在18-30歲群體達(dá)45%,31-50歲占43.3%,50歲以上的占11.7%,平均年齡34歲出游旅客以中青年為主；●省外入滇游客在職業(yè)上比較分散，什么職業(yè)的都有，其中較多的為：自由職業(yè)者、事業(yè)單位和政府機(jī)關(guān)員工、私/民企●據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2005年全國城鎮(zhèn)居民家庭平均月收入2623元，省外入滇游客家庭平均月收入3587元，高于平均水平964元，高出全國平均家庭月收入36.87%最多的是云南周邊的省市的旅游者，如四川、貴州、湖南、湖北等，這幾個省也是和云南經(jīng)濟(jì)交往比較密切的省份；其次是來自中國經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的省份和城市的旅游者，如廣東、北京等；第三個特點(diǎn)序號省/直轄市/自治區(qū)百分比序號省/直轄市/自治區(qū)百分比序號省/直轄市/自治區(qū)百分比1四川陜西山西2湖南廣西江西3貴州吉林上海4江蘇山東浙江5湖北甘肅新疆6廣東福建內(nèi)蒙古7北京黑龍江8河南遼寧9河北安徽(二)省外入滇游客入滇旅游基本特征省外入滇游客入滇旅游都有哪些特征?著重在本部分體現(xiàn)平時休假時，大家就會出來玩，其次是春季和三通常，省外入滇游客與朋友同學(xué)、單位同事出游的最多，其次是省外游客入滇游玩天數(shù)一般都比較長，平均入滇游玩天數(shù)為7天天算，平均每天每人花費(fèi)為478元。省外入滇游客在選擇一個外省的旅游地時，有方方面面的考慮因素，其中提及率非常高的一點(diǎn)是，能夠游覽山海湖泊自然景觀，也就是說稀缺性的自然景觀是最吸引人遠(yuǎn)道而來的，其次是游覽名勝文化古跡。另外還有體驗(yàn)當(dāng)?shù)孛袼罪L(fēng)情、和當(dāng)?shù)靥厣朗承〕砸彩呛芏嘤蝺?yōu)美豐富的自然風(fēng)景、濃郁的民族風(fēng)情和四季如春的宜人氣候是吸引省外游客到云南旅游的最主要的吸引力，游客提到最多的主是云南很多世界聞名的自然奇觀，喀斯特地貌、原始熱帶森林、常開不敗的鮮花和各種神奇植物，神秘而浪漫的多民族風(fēng)情；昆明、大理、麗在對云南旅游開發(fā)意見中，大家提得最多的首先是交通和設(shè)問題、希望改善交通擁堵環(huán)境、改善道路條件，加強(qiáng)城市衛(wèi)生和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；項(xiàng)目開發(fā)方面，很多游客認(rèn)為云南資源非常豐富，應(yīng)該加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，積極開發(fā)人文風(fēng)情城市交通擁擠，再建好一點(diǎn)，路上堵車太厲害，可加寬道路，建設(shè)立交橋城市有點(diǎn)亂，乞討行騙的多，從機(jī)場出來環(huán)境不好，吃的、住的消費(fèi)高充分利用優(yōu)勢(氣候)之類多開發(fā)旅游業(yè)提高景點(diǎn)各類服務(wù)人員的素質(zhì)文化能力，加強(qiáng)對導(dǎo)游的規(guī)范化管理，組團(tuán)要具體明確，導(dǎo)游解釋細(xì)致東西買的太貴，物價統(tǒng)一，希望沒有宰人現(xiàn)象對文化保有原始的味道，購物點(diǎn)太多對一些很好的旅游景區(qū)應(yīng)加大力度保護(hù)不要污染和損壞它多建幾個飛機(jī)場去哪都坐飛機(jī)不用花費(fèi)好多時間多開發(fā)旅游景點(diǎn)，保護(hù)環(huán)境、突出它的少數(shù)民族特色、景點(diǎn)開發(fā)要有現(xiàn)代氣息但不乏傳統(tǒng)文化延續(xù)多注重綠化，保護(hù)原生態(tài)的東西服務(wù)設(shè)備要先進(jìn)齊全得的翻天復(fù)地的變化，這樣能讓人更振奮，記憶深.足不同旅客的需求.云南有很多不同類型的景區(qū)，那么對于省外游客來說，在云南哪種類型的景區(qū)更有吸引力呢?我們選擇了與項(xiàng)目比較相關(guān)的溫泉度假區(qū)、高爾夫度假區(qū)、東南亞主題公園三種不同風(fēng)格的旅游景區(qū)，請省綜合吸引力評分結(jié)果為溫泉度假區(qū)71.5分，東南亞主題公園71.3公園對省外游客有一定的吸引力，而高爾夫度假區(qū)則對于普通游客來對于是否選擇高爾夫，與個人興趣愛好和經(jīng)濟(jì)實(shí)力關(guān)系比較大；愿意去的多數(shù)表示自己喜歡這項(xiàng)運(yùn)動，不愿去的主要表示，自己不會對于溫泉的吸引力評價，很多省外游客認(rèn)為到處都有，而且衛(wèi)生條件令人擔(dān)心，但如果云南的溫泉，能做得與當(dāng)?shù)孛褡屣L(fēng)情和民族特對于東南亞風(fēng)情主題樂園，游客對東南亞這個提法非常感興趣，認(rèn)為如果可以不出國門，就能在云南感受到東南亞的風(fēng)情、美食和購物的話，對游客是非常有吸引力的，不想去的游客主要表示，對于人(三)省外入滇游客到曲靖旅游現(xiàn)狀本部分主要體現(xiàn)，省外入滇游客對曲靖的認(rèn)知度和到曲靖旅游的特征絕大多數(shù)省外入滇游客從來沒有去過曲靖，占84%,只有16的對于曲靖爨文化，省外游客的認(rèn)知度非常低，多數(shù)人從來沒有聽●不愿意去的游客表示，沒必要跑這么原來泡溫泉，溫泉到處都均2.7天平時休假時、法定大假和其它不固定時間里，省外游客可能到三到三寶游玩的預(yù)計(jì)花費(fèi)主要集中在100-300元/人/天，平均預(yù)算為316元/人/天，花費(fèi)到500元/人/天以上后，接受度大大降低。價在20-100萬不等，平均總價為31.1萬元/套。個朋友的家庭去，要不就是自己一家人去；另外還可能單位組織去，其中主要提到了宣傳、交通、服務(wù)設(shè)施、項(xiàng)目開發(fā)、生態(tài)環(huán)保等方面的問題；希望加大宣創(chuàng)力度、注重度假區(qū)內(nèi)部外部交通的建設(shè)，項(xiàng)目開發(fā)注重生態(tài)保護(hù)、重點(diǎn)融入古樸、自然、森林、鄉(xiāng)村等概念；形成特色化、地方化、民族化，差異化項(xiàng)目，打造國際化影響力等。主要意見——大力宣傳打廣告，做投資廣告向外開放，多在電視上做廣告、在昆明做大型戶外廣告，讓全世界都知道300元左右就可以了吃喝玩樂住一條龍服務(wù)，進(jìn)入景區(qū)微笑服務(wù)服務(wù)設(shè)施跟上，配套設(shè)施齊全，環(huán)境好，衛(wèi)生，作好交通方便配醫(yī)療設(shè)備安全條件設(shè)施要改善，把新舊東西結(jié)合起來搞出自己的特色，云南自然資源豐富，多搞些自然風(fēng)光，古樸一點(diǎn)好，回歸自然原始文化接近自然，安靜，環(huán)境要充滿綠色能建成養(yǎng)老院一樣就會更好，應(yīng)該首先讓人們?nèi)ッ赓M(fèi)體驗(yàn)一下突出溫泉特色，體驗(yàn)文化，風(fēng)土人情，要突出云南的地方特色，尤其是原始?xì)庀?，不要與省外雷同建成全國最大的，最著名的溫泉度假區(qū)建設(shè)有民族特色的東西能舉行民族傳統(tǒng)娛樂項(xiàng)目特色文化小吃等要有鄉(xiāng)村風(fēng)味特色多接近大自然有些交通旅游車坐在上面就可以游覽整個景區(qū)交通便利，價格適當(dāng)，盡快修通昆曲高速公路旁邊有火車站以政府部門出面獎給全國各地的優(yōu)秀工作者，作出特殊貢獻(xiàn)的人發(fā)放優(yōu)惠卡，這不僅可以體現(xiàn)云南省政府對各地人民的關(guān)愛，同時拉動旅游業(yè)(五)三寶溫泉度假別墅意向購買群體特征2、該群體來過云南旅游的次數(shù)平均1.95次，與總體的平均2.23、該群體家庭月總收入平均為3400元，與總體平均3586元相比游客中最有錢的，也不一定是最常來云南的，而主要體現(xiàn)在性格特征通過上述數(shù)據(jù)可以得出以下幾個方面的啟示——省外入滇游客，目前對于曲靖認(rèn)知度和到達(dá)率都比較低，但是，在得知曲靖三寶溫泉項(xiàng)目未來建設(shè)設(shè)想的前提下，對三寶溫泉表示出了較強(qiáng)的需求度；就像很多游客是因?yàn)橹利惤胖赖睦ッ?，而不是先知道昆明才知道麗江，所以，若?xiàng)目吸引力的挖掘塑造成功，就能夠大大帶動曲靖地區(qū)旅游的發(fā)展，而不會形成不在旅游熱點(diǎn)地區(qū)就不能開發(fā)旅游熱點(diǎn)項(xiàng)目的情況，而形成項(xiàng)目在依托地區(qū)發(fā)展的同時帶●項(xiàng)目吸引力塑造上需要下大功夫，可依托云南旅游大品牌因?yàn)閰^(qū)域不熱，所以項(xiàng)目吸引力的塑造上需要花更多功夫，項(xiàng)目要達(dá)到人們到一個地方去旅游度假所需要的所有必須功能。雖然曲靖旅游不熱，但是云南旅游熱，項(xiàng)目開發(fā)可以依托于云南這個大品牌，●項(xiàng)目宣傳上需要下大功夫想要吸引省外游客，在目前旅游還不算熱的地區(qū)脫穎而出，在項(xiàng)目宣傳方面需要下大力。而宣傳過程中，注重文化、特色和氛圍的營五、單位團(tuán)體、旅行社、投資經(jīng)營者需求分析對于團(tuán)隊(duì)需求部分，本次調(diào)查主要針對曲靖單位團(tuán)體與昆明單位團(tuán)體，昆明的旅行社和曲靖的旅行社、昆明和曲靖的品牌性經(jīng)營商家進(jìn)行行了深度訪談，了解其對三寶項(xiàng)目的具體需求。主要的出的結(jié)論1、單位團(tuán)體需求分析●需求狀況對于會議和單位外出旅游的需求非常高，人均消費(fèi)每次500-3000元不等，一般平均每年外出3次以上。●單位團(tuán)體出游、會議對目的地的選擇心理一般單位出游會選擇名氣比較大，景點(diǎn)發(fā)展比較成熟的地方，各種配套設(shè)施要齊全，安全要做到位(交通安全，人身安全)旅游點(diǎn)各種附帶產(chǎn)業(yè)要發(fā)展成熟(比如購物、小吃、交通等),就會議條件而言，會議場所的布置科技含量要高(相應(yīng)的電腦軟件要齊全),單位出游要求目的地要求安全，安靜，有會議場所，著重于會議，檔次上相對高●對曲靖和三寶溫泉的印象很多昆明的單位沒有組織過去曲靖游玩、開會，但對曲靖還是有無論是曲靖還是的單位團(tuán)體對外出會議、培訓(xùn)的需求非常大。對●三寶溫泉度假區(qū)項(xiàng)目的需求心理和需求特征對于三寶溫泉的改擴(kuò)建持很高的肯定態(tài)度，對去會議、游玩的意愿度非常高，對拓展訓(xùn)練有一定需求，認(rèn)為三寶溫泉的自然風(fēng)光與原始生態(tài)感覺很好，也非常的期待。昆明的單位團(tuán)體認(rèn)為三寶溫泉的距昆明的距離比較合適外出會議和單位出游。對溫泉度假項(xiàng)目也非常感興趣，對于度假區(qū)風(fēng)格，更多人比較青睞古樸自然的風(fēng)格，但要有完住宿風(fēng)格上森林木屋和庭院式小別墅的形式最受歡迎，會議風(fēng)格上，還是星級酒店會議中心最受歡迎，因?yàn)槠毡楸徽J(rèn)為比較正式，另外對庭院式會議區(qū)也比較感興趣。一般會玩2-3天左右，平均每天人均消費(fèi)在200元左右。能夠根據(jù)不同的會議做出不同的調(diào)整),環(huán)境要優(yōu)雅(自然風(fēng)光)。●發(fā)展心理●線路經(jīng)營發(fā)展趨勢●對曲靖三寶溫泉度假區(qū)的看法五星級的酒店，讓各種檔次的人都能住進(jìn)去。平均人均日日消費(fèi)●對旅游地產(chǎn)商業(yè)投資心理●對曲靖三寶項(xiàng)目的投資心理●投資者信息來源方式主要信息來源在和朋友聊天中獲得，其次是看報紙，報紙?zhí)峒奥蕦τ诙燃賲^(qū)的開發(fā)建設(shè)，上述三類單位團(tuán)體分別提出了很多中肯省外入滇旅游消費(fèi)者；經(jīng)過對上述各大群體的抽樣調(diào)查，得出各群體群體肯定會去消費(fèi)可能會去消曲靖本地消費(fèi)群體昆明自駕車外出旅游消費(fèi)群體周邊地區(qū)自駕車外出旅游消費(fèi)群體省外入滇旅游消費(fèi)群體根據(jù)各群體對項(xiàng)目消費(fèi)的意向性，結(jié)合各群體樣本總體大小，可曲靖市人口構(gòu)成：非農(nóng)業(yè)人口69.8萬，其中麒麟?yún)^(qū)23.3萬，其他縣市46.5萬人，麒麟?yún)^(qū)非農(nóng)業(yè)人口中30%為有效旅游需求群體，其曲靖本地消費(fèi)群體總體=23.3萬*30%+46.5*10%=11.64萬人按每年兩次計(jì)算，需求規(guī)模為23.3萬人次。人均消費(fèi)200-300元，年消費(fèi)規(guī)模為4656-6984萬元。昆明市民用小汽車數(shù)量為25萬輛左右，以此作為昆明自駕車車次總體71%,肯定會群體取值80%,可能會群體取值50%=25萬*18%*80%+25萬*71%*50%=3.6+8.9萬車=12.5萬車按平均每車3人計(jì)算，則為37.5萬人，按每年去1-2次計(jì)算則為37.5-75.0萬人次/年，人均消費(fèi)250元，年消費(fèi)規(guī)模為9375-18750萬泉度假區(qū)度假的只有8%;“可能會”的有66%,肯定會群體取值70%,可能會群體取值30%=25萬*8%*70%+25萬*66%*30%=1.4+4.9萬車=6.3萬車人均消費(fèi)300元，年消費(fèi)規(guī)模為5670萬元即300萬人次。在這部分消費(fèi)群中，對三寶溫泉旅游感興趣并表示肯定會的占12%,可能會的占52%?？隙〞?quán)重取值30%,可能會權(quán)重取值10%;=10.8+15.6萬人=26.4萬人次將達(dá)到20-30萬人次，人均意愿消費(fèi)316元，年消費(fèi)規(guī)模為6320-9480根據(jù)需求調(diào)查和2004年昆明各類旅行社旅游團(tuán)隊(duì)組織人次和全省單位團(tuán)體基本數(shù)量綜合測算，昆明旅行社組織旅游團(tuán)隊(duì)到三寶溫泉度假區(qū)人次規(guī)模有可能占全省旅游團(tuán)隊(duì)的7%-15%左右(曲靖旅游接待人次占全省總量的7%),即1.4-3萬人次左右(昆明旅行社2004年組織團(tuán)隊(duì)20萬人次);單位團(tuán)體組織到三寶溫泉度假和會議需求規(guī)模為1-2萬人次左右。人均消費(fèi)均在300元左右。則所有團(tuán)隊(duì)需求規(guī)模為2.4-5萬人次，消費(fèi)規(guī)模為720-1500萬元。度假區(qū)重新開發(fā)后的市場規(guī)模：108萬人次/年，2.7億元/年序號目標(biāo)群體量(萬消費(fèi)頻次(次)人次)人均消費(fèi)(元)1曲靖本地群體2昆明自駕車群13141樂觀估計(jì)：依據(jù)各上述各群體消費(fèi)頻次和消費(fèi)金額樂觀估計(jì)，度假區(qū)開發(fā)后市場規(guī)模：150萬人次/年，6.4億元/年序號目標(biāo)群體群體數(shù)消費(fèi)頻次(次)消費(fèi)人人次)人均消費(fèi)(元)市場規(guī)1曲靖本地群體22昆明自駕車群體23云南地州群體14省外入滇群體15團(tuán)體單位群體1合計(jì)曲靖三寶溫泉項(xiàng)目是一個以溫泉為主題的休閑度假旅游區(qū)，所以目在云南的競爭結(jié)構(gòu)上來看，與項(xiàng)目構(gòu)成競爭的項(xiàng)目就是以溫泉，或省內(nèi)的溫泉項(xiàng)目顯然與三寶溫泉項(xiàng)目形成直接競爭關(guān)系，省內(nèi)的其他旅游休閑項(xiàng)目，雖然會造成游客分流，但也可能與三寶溫泉項(xiàng)目形成互補(bǔ)和互相拉動的作用。下面，主要以分析溫泉項(xiàng)目的競爭結(jié)構(gòu)競爭結(jié)構(gòu)主要從溫泉度假區(qū)的品牌訴求點(diǎn)、配套設(shè)施、規(guī)劃、特配套設(shè)施溫泉品牌溫泉項(xiàng)目競爭力規(guī)劃特色●自然資源型資源長期大量無序開采利用，至今給人大牌檔的消費(fèi)形象，目前也在騰沖熱海隨地處云南邊境，目前交通條件不便，但還是吸引了大溫泉水質(zhì)以蘊(yùn)含豐富的硫黃而著稱，有治療美容的功效；懷胎泉等美麗的傳說更給騰沖的溫泉增添了神秘的色彩；獨(dú)一無二的自然條件和水質(zhì)，使其他溫泉無法替代的。隨著騰沖交通條件的改善，其溫泉旅●民族風(fēng)情型。云南旅游以民族風(fēng)情著稱，民族文化體驗(yàn)無疑是吸引游客的一大王牌，將溫泉與民族文化相結(jié)合，溫泉就變得不再是溫泉，而成了一此類溫泉在建筑體系及建筑風(fēng)格上與當(dāng)?shù)氐慕ㄖ厣嘟诰坝^設(shè)計(jì)中多結(jié)合當(dāng)?shù)氐奶厣参锱c當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源；風(fēng)格上都是傳統(tǒng)老式的建筑風(fēng)格的特色建筑；溫泉感覺原始自然，強(qiáng)調(diào)民族神秘氣息。同時在宣傳上也與當(dāng)?shù)氐拿褡屣L(fēng)情相結(jié)合，主要依靠吸引外來游客為主，同時也吸引部分當(dāng)?shù)厝巳?。如大理地?zé)釃?，依托大力理國家級?yōu)秀旅游城市的大品牌，建造有民族風(fēng)情感的溫泉度假區(qū)，形成了其獨(dú)●康體體驗(yàn)型●歷史氛圍類從溫泉項(xiàng)目來看，目前不論國內(nèi)還是國外，省內(nèi)還是省外的各種溫泉旅游項(xiàng)目在設(shè)施基本構(gòu)成上大體相同，根據(jù)溫泉的主力配套進(jìn)行分析，可以將溫泉分為兩大類：旅游類度假類，他們得配套設(shè)施主1)療養(yǎng)保健項(xiàng)目：主要設(shè)施包括溫泉浴及其他各式保健浴，同時還有其他療養(yǎng)設(shè)施：如SPA等。2)旅游購物項(xiàng)目：主要包括商業(yè)街、酒店等多種形式的商業(yè)項(xiàng)目3)休閑娛樂項(xiàng)目：主要設(shè)施包括電影院、KTV、水上樂園、兒童樂園4)體育鍛煉項(xiàng)目：只要設(shè)施包括各類體育項(xiàng)目，如：高爾夫、騎馬、5)餐飲項(xiàng)目：主要設(shè)施為特色餐飲設(shè)施等6)會議設(shè)施項(xiàng)目：主要設(shè)施包括會所、商務(wù)中心等建筑7)景觀項(xiàng)目：包含各類自然人為景觀目前溫泉的配套設(shè)施主要就是由上述的幾類共同組成，對溫泉的建構(gòu)成項(xiàng)目構(gòu)成設(shè)施包含主體主要人群其他療養(yǎng)保健項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)施各類保健溫泉、特色浴全年齡人群差異性室外設(shè)施各類露天溫泉區(qū)全年齡人群普遍性其他設(shè)施日光浴、SPA、桑拿等中、青年人群差異性旅游購物項(xiàng)目商鋪商業(yè)步行街全年齡人群差異性酒店全年齡人群普遍性休閑娛樂類室內(nèi)設(shè)施如KTV,酒吧電影院等娛樂場所中青年人群普遍性室外設(shè)施水上樂園、兒童樂園等普遍性體育鍛煉項(xiàng)目室內(nèi)運(yùn)動設(shè)施如：網(wǎng)球場、射箭場、保齡中青年人群為主，含部分老年差異性室外運(yùn)動設(shè)施騎馬場、高爾夫球場等中青年人群為主差異性餐飲項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)施中餐、西餐、火鍋等等全年齡人群普遍性室外設(shè)施露天燒烤、營火晚會等全年齡人群普遍性其他美食街等全年齡人群差異性會議設(shè)施會所普遍性商務(wù)中心普遍性上表主要列出了6類設(shè)施的具體分類情況。景觀設(shè)施存在的差異1)目前溫泉設(shè)施普遍性所占比重大，因此造成溫泉更容易成為同質(zhì)性較強(qiáng)的建筑群。因此目前溫泉在建筑上主要凸現(xiàn)的僅是一些存在差異2)從建筑的風(fēng)格上進(jìn)行差異性的劃分也是目前溫泉在建設(shè)中的一個重點(diǎn)。但是從建筑的使用性質(zhì)來劃分，并沒有太多的區(qū)別。當(dāng)然，對于建筑的外立面采用不同風(fēng)格的建筑形式也是目前溫泉在建設(shè)中凸現(xiàn)自知名溫泉的建筑都有一個共同點(diǎn)：自然景觀與人文景觀、建筑體系相4)目前溫泉建筑針對人群有一定的劃分。仔細(xì)觀察幾個溫泉后，可以得到的結(jié)論是：目前國內(nèi)溫泉可明顯看除在建筑上并不采取全年齡接溫泉在建筑的過程中，根據(jù)各自使用功能的不同而加以區(qū)別。如：水上樂園與兒童樂園在一個區(qū)域。大眾溫泉與個體溫泉在一個區(qū)溫泉水質(zhì)和其他自然資源也不是云南最好的，高檔會所化缺乏基礎(chǔ)，規(guī)?；菀妆怀?。文化氛圍營造上，目前云南溫泉旅游項(xiàng)目中還沒有代表作，曲靖是爨文化的發(fā)源地，其悠久歷史和獨(dú)特性在省內(nèi)和國內(nèi)外都是獨(dú)一無二的，在歷史文化氛圍營造上有獨(dú)度假區(qū)開發(fā)后未來三到五年的土地價值如何?這是決定項(xiàng)目投資圍面積為15.67平方公里。基準(zhǔn)地價的評估基準(zhǔn)日為：2003年12月20日。及宗地紅線內(nèi)場地平整),法定最高出讓年限40年的完整土地使用權(quán)及宗地紅線內(nèi)場地平整),法定最高出讓年限70年的完整土地使用權(quán)及宗地紅線內(nèi)場地平整),法定最高出讓年限50年的完整土地使用權(quán)土地級別地塊特征與下一級地價差異一類土地麒麟?yún)^(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)中心區(qū)，珠江源廣場和南城門建成后更加強(qiáng)了這一中心區(qū)的地位。城市商業(yè)分析上經(jīng)常說的一句話是：“南京路就是南京路，王府井就是王府井”。二類土地商業(yè)中心區(qū)近鄰，市、區(qū)兩級政府所在地，二級三類土地歷史上的城郊結(jié)合部，改革開放后的新城區(qū)，大型工廠和居住區(qū)并存，新開發(fā)區(qū)和城中村相鄰，已經(jīng)具有濃郁的城市氛圍，但是還遺留著城郊結(jié)四類土地四類土地有兩種類型：一種是老城區(qū)的城郊結(jié)合部，大量的農(nóng)村和耕地存在，過去十年來開發(fā)的各類批發(fā)市場存在，大型貨車通行的主要交通干道附近，噪聲和空氣污染相對嚴(yán)重。但是距離城市中心較近，居民生活方便；第二類是新近開發(fā)的南市區(qū)，經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃，城市配套較好，道路五類土地這類土地與四類土地相比，距離城市中心相對更遠(yuǎn)，并且沒有經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃和大規(guī)模城市配套建