中學(xué)物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)?fù)稑?biāo)方案（技術(shù)方案）

目錄

第一章針對(duì)本項(xiàng)目的理解分析和工作思路....................1

第一節(jié)針對(duì)本項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行理解分析.................1

一、服務(wù)地址.......................................1

二、服務(wù)范圍.......................................1

三、服務(wù)內(nèi)容.......................................1

四、服務(wù)理念.......................................2

第二節(jié)針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)提出工作思路及方案.................3

一、針對(duì)項(xiàng)目的管理思路............................3

(一)內(nèi)部管理方面............................3

(二)校園保潔方面............................5

(三)學(xué)生宿舍管理方面........................6

二、服務(wù)的組織模式.................................7

三、創(chuàng)建有效的服務(wù)價(jià)值鏈..........................8

四、項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)外部溝通導(dǎo)向圖...............9

五、人員的管理與激勵(lì)機(jī)制...........................9

六、公司組織架構(gòu).................................12

七、**市**中學(xué)項(xiàng)目?jī)?nèi)部管理架構(gòu)...................16

第三節(jié)分析工作中可能出現(xiàn)的服務(wù)重點(diǎn)和難點(diǎn)...........18

第四節(jié)服務(wù)重點(diǎn)和難點(diǎn)相應(yīng)解決措施...................23

第二章針對(duì)本項(xiàng)目的管理模式和管理機(jī)制...................27

第一節(jié)崗位責(zé)任制度...................................27

一、物業(yè)經(jīng)理兼**校區(qū)宿舍主管崗位責(zé)任.............27

1

二、保潔員崗位責(zé)任...............................27

三、鳳凰嶺校區(qū)宿管主管崗位責(zé)任...................30

四、宿管員崗位責(zé)任...............................30

第二節(jié)服務(wù)溝通機(jī)制...................................32

一、管理運(yùn)作機(jī)制.................................32

二、內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制.................................33

三、用人篩選機(jī)制.................................34

四、用人反饋機(jī)制.................................35

五、信息反饋機(jī)制.................................36

六、員工激勵(lì)機(jī)制.................................37

七、自我約束機(jī)制.................................39

八、監(jiān)督檢查機(jī)制.................................40

第三節(jié)工作記錄及檔案管理............................42

一、交接驗(yàn)收資料.................................42

二、巡視記錄.....................................43

三、檔案管理.....................................44

(一)檔案管理流程...........................44

(二)檔案的建立.............................44

(三)檔案的管理.............................54

四、投訴與處理記錄...............................56

(一)工作職能信息反饋機(jī)制...................56

(二)對(duì)業(yè)主方投訴總原則.....................57

(三)每月定期向業(yè)主單位發(fā)送工作簡(jiǎn)報(bào).........60

2

(四)問題處理記錄...........................64

五、其它管理與服務(wù)活動(dòng)記錄.......................67

(一)人事管理...............................67

(二)監(jiān)督檢查制度...........................70

(三)財(cái)務(wù)管理...............................71

(四)現(xiàn)場(chǎng)派駐人員管理.......................73

(五)辦公室管理.............................77

(六)巡查管理...............................78

(七)安全防范管理...........................80

(八)消防管理...............................85

(九)保密措施...............................91

第三章針對(duì)本項(xiàng)目的進(jìn)退場(chǎng)服務(wù)交接方案...................99

第一節(jié)成立針對(duì)本項(xiàng)目的進(jìn)退場(chǎng)交接小組...............99

第二節(jié)進(jìn)場(chǎng)交接方案.................................101

一、進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備及時(shí)間進(jìn)度表.........................101

二、接管工作流程.................................104

三、工作計(jì)劃及工作銜接內(nèi)容......................105

(一)前期介入階段工作計(jì)劃..................105

(二)管理階段工作計(jì)劃......................107

(三)正常期工作計(jì)劃........................109

四、工作銜接要求.................................110

五、項(xiàng)目前期籌備工作計(jì)劃.........................111

六、項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)過(guò)渡期工作計(jì)劃表....................113

3

七、人員平穩(wěn)交接實(shí)施措施.........................114

八、進(jìn)場(chǎng)交接措施.................................116

第三節(jié)退場(chǎng)交接方案.................................118

一、交接程序主體.................................118

二、具體交接工作安排.............................118

三、交接內(nèi)容.....................................118

四、檔案移交流程.................................122

五、退場(chǎng)交接措施.................................123

第四章物業(yè)服務(wù)方案.....................................125

第一節(jié)綜合服務(wù)方案.................................125

一、項(xiàng)目組織架構(gòu).................................125

二、崗位設(shè)置.....................................126

三、項(xiàng)目人員素質(zhì)要求.............................126

四、內(nèi)部管理架構(gòu)機(jī)制.............................128

(一)管理運(yùn)作機(jī)制...........................128

(二)內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制...........................129

(三)用人篩選機(jī)制...........................130

(四)用人反饋機(jī)制...........................131

(五)信息反饋機(jī)制...........................132

(六)員工激勵(lì)機(jī)制...........................133

(七)自我約束機(jī)制...........................135

(八)監(jiān)督檢查機(jī)制...........................136

五、人員管理措施.................................138

4

(一)錄用及考核.............................138

(二)淘汰機(jī)制...............................138

(三)協(xié)調(diào)關(guān)系...............................139

(四)服務(wù)意識(shí)...............................139

(五)人員素質(zhì)、思想觀念管理................140

(六)人員入職管理...........................141

(七)人員離職管理..........................144

(八)人員培訓(xùn)制度...........................145

(九)保障人員穩(wěn)定性方案措施................158

1、新員工關(guān)愛...........................158

2、改善基層班組長(zhǎng)級(jí)以上管理層管理方式..158

3、改善員工生活、工作環(huán)境...............158

4、實(shí)施具有競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬福利方案.........158

5、簡(jiǎn)化員工入、離職手續(xù)辦理流程.........159

6、豐富員工文化生活.....................159

7、員工座談會(huì)...........................159

8、班車接送員工.........................159

9、實(shí)施大小周末.........................160

10、完善員工的激勵(lì)晉升機(jī)制..............160

11、構(gòu)建員工與人力資源的直接通道.......160

12、關(guān)鍵崗位管控.........................160

13、人員工資保障.........................160

14、合法勞動(dòng)保障.........................163

5

15、健康防護(hù).............................165

第二節(jié)保潔方案.....................................167

一、擬定人員配備方案.............................167

(一)總體配備方案...........................167

(二)各崗點(diǎn)人員安排.........................168

(三)工作時(shí)間...............................168

(四)崗位人員素質(zhì)要求......................168

二、保潔內(nèi)容及要求...............................170

三、保潔工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn).............................174

四、保潔項(xiàng)目明細(xì)和檢查標(biāo)準(zhǔn).......................176

五、保潔工作程序.................................186

六、保潔服務(wù)各項(xiàng)工作管理標(biāo)準(zhǔn).....................194

七、衛(wèi)生管理制度.................................199

八、檢查與考核...................................202

九、清潔工作實(shí)施方案.............................203

十、保潔員管理制度...............................212

十一、保潔工禮儀形象制要求.......................213

十二、衛(wèi)生檢查制度...............................215

十三、清潔消耗品領(lǐng)用管理制度.....................219

十四、保潔規(guī)范規(guī)程...............................221

十五、垃圾分類...................................236

第三節(jié)宿舍管理方案.................................241

一、人員配置及工作時(shí)間...........................241

6

二、崗位人員素質(zhì)要求............................242

三、崗位人員職責(zé)及要求..........................242

四、學(xué)生內(nèi)宿守則.................................244

五、學(xué)生宿舍管理措施.............................245

六、學(xué)生宿舍內(nèi)部清潔制度及措施.................247

七、假期期間學(xué)生宿舍內(nèi)部廁所、洗漱間的清潔.....248

八、嚴(yán)格執(zhí)行學(xué)校內(nèi)宿生管理相關(guān)制度.............248

九、宿舍內(nèi)不得有的行為..........................250

十、宿舍衛(wèi)生評(píng)比條例及內(nèi)容......................252

十一、學(xué)生內(nèi)宿扣分細(xì)則...........................254

十二、管理組織迎新生平臺(tái)........................256

十三、實(shí)現(xiàn)“管理、服務(wù)、育人”管理模式措施.....257

十四、突發(fā)公共衛(wèi)生事件報(bào)告制度..................261

十五、應(yīng)急處理...................................262

十六、特色服務(wù)...................................264

十七、學(xué)校作息時(shí)間表.............................265

十八、交接班規(guī)程.................................266

十九、宿舍表格化服務(wù)管理.........................267

第四節(jié)本項(xiàng)目的針對(duì)性服務(wù)方案.......................274

一、校園內(nèi)公廁保潔服務(wù)方案.....................274

(一)公廁保潔相關(guān)資質(zhì).....................274

(二)保潔方案..............................274

(三)設(shè)施設(shè)備維修.........................292

7

(四)消毒、除臭............................295

(五)質(zhì)量檢查...............................297

(六)衛(wèi)生檢查制度..........................299

二、校園內(nèi)垃圾桶、果皮箱清洗服務(wù)方案...........304

(一)設(shè)施清洗相關(guān)資質(zhì)......................304

(二)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)...............................304

(三)作業(yè)規(guī)范...............................304

(四)作業(yè)流程...............................305

三、校園內(nèi)“四害”消殺服務(wù)方案...................308

(一)四害消殺相關(guān)資質(zhì).......................308

(二)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)...............................308

(三)除四害具體措施........................308

(四)消殺服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)..........................309

(五)注意事項(xiàng)...............................310

四、校園內(nèi)疫情防控服務(wù)方案.......................313

(一)前端防控...............................315

(二)中端消殺...............................317

(三)末端處理...............................320

第五章應(yīng)急預(yù)案和應(yīng)急配合方案...........................325

第一節(jié)突發(fā)火災(zāi)及停電方面...........................325

一、報(bào)告程序.....................................325

二、組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置...............................327

三、突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案處理措施...................329

8

四、電力故障應(yīng)急預(yù)案處理措施....................332

五、注意事項(xiàng)及相關(guān)記錄...........................333

第二節(jié)設(shè)備故障方面.................................334

一、報(bào)告程序.....................................334

二、給排水系統(tǒng)事故應(yīng)急處理措施.................335

三、給排水系統(tǒng)事故應(yīng)急處理方案.................336

四、供電電源停電及電力故障處理..................336

五、停電應(yīng)急預(yù)案.................................337

六、停水應(yīng)急預(yù)案.................................338

七、觸電應(yīng)急預(yù)案.................................338

八、設(shè)備事故的處理...............................339

九、排污排澇事故的處理...........................339

十、電梯故障應(yīng)急預(yù)案.............................340

十一、其他應(yīng)急維修措施...........................341

十二、注意事項(xiàng)及相關(guān)記錄.........................341

第三節(jié)公共安全及衛(wèi)生方面...........................343

一、報(bào)告程序.....................................343

二、公共安全應(yīng)急預(yù)案處理措施....................344

(一)漏油應(yīng)急預(yù)案..........................344

(二)意外傷亡應(yīng)急預(yù)案......................344

(三)火災(zāi)，污雨水井、管道、化糞池堵塞，大雨戶

外施工應(yīng)急措施...............................345

(四)梅雨天氣處理預(yù)案......................346

9

(五)暴風(fēng)雨天氣............................346

(六)樓層內(nèi)發(fā)生水管爆裂事故...............347

(七)人員傷害安全處理措施.................347

(八)高處墜落和物體打擊的救護(hù).............349

(九)地震應(yīng)急方案..........................350

(十)突發(fā)停電事件的應(yīng)急處置方案...........351

(十一)突發(fā)停水事件的應(yīng)急處置方案.........352

(十二)水淹應(yīng)急措施.......................353

(十三)投訴處理預(yù)案.......................354

(十四)突發(fā)噴淋頭爆裂事件的應(yīng)急處置方案……355

(十五)突發(fā)火警火災(zāi)事件的應(yīng)急處置方案.....356

(十六)突發(fā)易燃?xì)怏w泄漏事件的應(yīng)急處置方案.358

(十七)突發(fā)電梯困人事件的應(yīng)急處置方案.....359

(十八)突發(fā)避雷失效事件的應(yīng)急處置方案.....360

(十九)雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應(yīng)急處置方案

…………361

(二十)突發(fā)觸電等人員傷害事件的應(yīng)急處置方案362

(二十一)重大活動(dòng)、VIP貴賓接待方案……………363

(二十二)突發(fā)食物中毒事件的應(yīng)急處置方案……364

(二十三)突發(fā)食物投毒事件的應(yīng)急處置方案……365

(二十四)發(fā)生傳染疫情應(yīng)急處理流程.........366

(二十五)暴雨應(yīng)急流程......................367

三、公共衛(wèi)生應(yīng)急預(yù)案處理措施...................368

10

(一)重大活動(dòng)應(yīng)急預(yù)案.....................368

(二)節(jié)假日應(yīng)急預(yù)案.......................372

(三)針對(duì)臺(tái)風(fēng)、暴雨水浸等自然災(zāi)害應(yīng)急處置預(yù)案

.............................................................378

四、應(yīng)急保障設(shè)備配置.............................389

五、注意事項(xiàng)及相關(guān)記錄...........................391

第六章人員管理方案.....................................392

第一節(jié)人員考核制度.................................392

一、考核管理體系.................................392

二、日常考核管理措施............................401

三、人員考核情況表..............................402

第二節(jié)培訓(xùn)制度.....................................410

一、培訓(xùn)總體思路.................................410

二、培訓(xùn)目標(biāo).....................................411

三、培訓(xùn)形式.....................................418

四、培訓(xùn)系統(tǒng)的實(shí)施運(yùn)作...........................420

五、項(xiàng)目各類人員培訓(xùn)方案.........................425

六、建立和完善員工培訓(xùn)體系.....................433

七、管理層員工培訓(xùn)計(jì)劃...........................433

八、保潔員培訓(xùn)計(jì)劃...............................435

九、學(xué)生宿舍管理員培訓(xùn)計(jì)劃.......................436

十、接管后人員培訓(xùn)...............................441

十一、對(duì)新來(lái)員工的培訓(xùn)...........................442

11

十二、對(duì)在職員工的培訓(xùn)...........................442

十三、安全培訓(xùn)方案...............................443

十四、職業(yè)道德、行為規(guī)范培訓(xùn)方案................454

十五、保潔技能培訓(xùn)...............................458

第三節(jié)獎(jiǎng)懲制度.....................................464

一、激勵(lì)條例.....................................467

二、處罰條例.....................................469

三、獎(jiǎng)勵(lì)、處罰方式及流程.........................471

四、員工違紀(jì)處理措施.............................473

12

第一章針對(duì)本項(xiàng)目的理解分析和工作思路

第一節(jié)針對(duì)本項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行理解分析

**市**中學(xué)創(chuàng)建于1959年1月，是一所自治區(qū)示范性普通高中。

學(xué)校分為**校區(qū)和鳳凰嶺校區(qū)。學(xué)校**校區(qū)位于**市北雀路136號(hào)，

鳳凰嶺校區(qū)位于**市柳北區(qū)鷓鴣江路8號(hào)，學(xué)校占地面積共250多

畝，校園環(huán)境清幽，設(shè)施先進(jìn)齊全，人文與自然和諧。

一、服務(wù)地址

(一)**市**中學(xué)**校區(qū)：**市柳北區(qū)北雀路136號(hào)；

(二)**市**中學(xué)鳳凰嶺校區(qū)：**市柳北區(qū)鷓鴣江路8號(hào)。

二、服務(wù)范圍

目前學(xué)校有2個(gè)校區(qū)，建有教學(xué)樓5棟、實(shí)驗(yàn)樓1棟、辦公樓2

棟、學(xué)生宿舍樓9棟、綜合樓1棟、足球場(chǎng)1塊、圖書館2棟、大禮

堂1座、體育館1座、在建體育館1座、室外籃球場(chǎng)12個(gè)、校園廣

場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、公共衛(wèi)生間、校區(qū)停車場(chǎng)、各類球場(chǎng)、校區(qū)路面和下水

道、溝渠、綠化帶等公共區(qū)域；服務(wù)總面積約200畝。

三、服務(wù)內(nèi)容

(一)主要負(fù)責(zé)校園清潔維護(hù)工作；

(二)負(fù)責(zé)協(xié)助采購(gòu)人舉辦活動(dòng)時(shí)的勤雜、保潔突擊工作，如在

學(xué)?；顒?dòng)場(chǎng)地布置、懸掛橫幅以及對(duì)相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行清理打掃等；

(三)在采購(gòu)人舉辦大型活動(dòng)時(shí)增派保潔員，增派人員不得少于

d1

20人，具體人數(shù)由采購(gòu)人視情況而定(費(fèi)用應(yīng)包含在投標(biāo)報(bào)價(jià)中，采

購(gòu)人不再另行支付)。

(四)全校9棟學(xué)生宿舍樓，553間學(xué)生宿舍，約3971名內(nèi)宿

生住宿管理服務(wù)。

四、服務(wù)理念

管理服務(wù)理念：服務(wù)無(wú)距離，管理無(wú)缺陷

管理服務(wù)要求：持續(xù)改進(jìn)、快速反應(yīng)、人性化管理、全方位保

障

建設(shè)兩個(gè)工程：品質(zhì)工程、形象工程

持續(xù)提高兩個(gè)素質(zhì)：專業(yè)素質(zhì)、政治素質(zhì)

培養(yǎng)三個(gè)能力：全方位保障能力、應(yīng)急處理能力、綜合管理服

務(wù)能力

d2

第二節(jié)針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)提出工作思路及方案

一、針對(duì)項(xiàng)目的管理思路

根據(jù)我們對(duì)本項(xiàng)目的定位分析，我們確立**市**中學(xué)項(xiàng)目的管

理模式是：

※在物業(yè)服務(wù)組織與管理上，建立并實(shí)施以項(xiàng)目服務(wù)中心為中

樞的服務(wù)前向化模式的流程管理，建立以流程為基石的校方需求滿

足價(jià)值鏈；

※在項(xiàng)目日常運(yùn)營(yíng)設(shè)計(jì)上，緊密圍繞“質(zhì)量、成本雙否決”的

運(yùn)作核心，以提供超越校方滿意的“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”的超值服務(wù)產(chǎn)品和

保證項(xiàng)目能夠順利有序并可持續(xù)運(yùn)行為目標(biāo)；

※在服務(wù)實(shí)施及與校方的溝通下，致力于與校方建立平等的現(xiàn)

代契約有關(guān)系，推廣“平等互動(dòng)”的服務(wù)文化和溝通常態(tài)化，確保

與廣大教職工、學(xué)生之間的交流順暢無(wú)阻；

在確定管理模式的基礎(chǔ)上，針對(duì)本項(xiàng)目特色及實(shí)際情況，我們

進(jìn)一步提出了全方位物業(yè)管理以下的基本思路：

※強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序；

※強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn)；

※致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升；

※致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及學(xué)生全員的參與意識(shí)；

※致力于文化功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的校園生活學(xué)習(xí)

與辦公的理想環(huán)境。

經(jīng)過(guò)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真調(diào)研和匯總分析，我公司擬將以下幾點(diǎn)

管理服務(wù)思路及措施作為我們進(jìn)駐管理后的重點(diǎn)：

(一)內(nèi)部管理方面

※優(yōu)先選聘原有工作人員，保證工作平穩(wěn)過(guò)渡。

d3

我公司可以承諾在選聘錄用人員的時(shí)候優(yōu)先考慮原有工作人

員，保證工作平穩(wěn)過(guò)渡。調(diào)撥至我公司的人員，和我公司其他工作

人員享受同等待遇。

※組織培訓(xùn)，提高工作技能效率。

我公司進(jìn)駐校園后，必制定單獨(dú)的培訓(xùn)工作計(jì)劃。由于調(diào)撥來(lái)

的或者招聘來(lái)的工作人員未能統(tǒng)一思想，統(tǒng)一部署安排，所以，在

前兩個(gè)月培訓(xùn)工作是重點(diǎn)，目的在于提高人員的工作技能熟練程

度，提高整體工作效率。

※重視企業(yè)形象，統(tǒng)一服裝及標(biāo)識(shí)。

專業(yè)企業(yè)運(yùn)作與學(xué)校后勤管理，優(yōu)越性在于專業(yè)、高效、服

務(wù)、性價(jià)比。而統(tǒng)一的標(biāo)識(shí)，統(tǒng)一的形象是關(guān)鍵，我公司在進(jìn)駐校

園后，將不同工種的崗位配置不同類型的工作服，以便識(shí)別。此

外，校園內(nèi)的一些溫馨提示，安全標(biāo)語(yǔ)等都將酌情重新更新。

※共同制定工作計(jì)劃，實(shí)行無(wú)縫工作鏈接。

**市**中學(xué)的校園物業(yè)工作，涉及多個(gè)單位，需要多方面互相

配合才能把工作做好，**市**中學(xué)的教育事業(yè)蒸蒸日上，各項(xiàng)工作

開展基本已經(jīng)形成流程和制度，我公司擬采取月底總結(jié)、月初計(jì)劃

的方式進(jìn)行工作。做計(jì)劃時(shí)將充分考慮校方的大工作計(jì)劃，按照學(xué)

校的節(jié)奏來(lái)工作。如果能夠做到工作計(jì)劃由雙方共同制作完成，執(zhí)

行交由我公司執(zhí)行，則可以做到整個(gè)物業(yè)管理工作無(wú)縫鏈接。

※注意服務(wù)過(guò)程文字記錄，檔案完整。

服務(wù)是一個(gè)過(guò)程，具有時(shí)效性，不可復(fù)制性。因此，服務(wù)的評(píng)

估需要過(guò)程的記錄，明確服務(wù)工作指標(biāo)，以便進(jìn)行結(jié)果的評(píng)審。作

為物業(yè)管理服務(wù)商，我公司將會(huì)注重整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程的文檔管

理，建立齊備的檔案目錄，在日常工作中做好單項(xiàng)工作有記錄表

單，工作指標(biāo)盡量能夠數(shù)字量化。一般物業(yè)管理檔案將在我公司保

管兩年。

d4

(二)校園保潔方面

※按照使用功能特點(diǎn)分區(qū)域保潔。

按照樓宇、地面、綠化帶、大門、衛(wèi)生間等不同的保潔需要，

實(shí)行區(qū)域劃分保潔，更有利于保潔工作的開展；

※實(shí)行保潔責(zé)任承包制，工作量化定崗考核。

根據(jù)不同區(qū)域的工作量、學(xué)校的要求，定員定崗，定流程，方

便管理，方便監(jiān)督，能夠從工作質(zhì)量的源頭去管理；

※對(duì)全校倡導(dǎo)環(huán)保校園，人人參與。

環(huán)境整潔是每一個(gè)學(xué)校師生和教職工共同的財(cái)富和義務(wù)，人人

都有責(zé)任遵守《師生公約》和學(xué)校的規(guī)章制度。因此我公司提議對(duì)

全校發(fā)出倡導(dǎo)，每學(xué)期做一個(gè)《美化校園、整潔校園》的活動(dòng)，以

保持校園的整潔和美觀；

※實(shí)行全員參與，保持長(zhǎng)效保潔機(jī)制。

我公司派駐的工作人員不論工作崗位和職務(wù)均有義務(wù)自動(dòng)自覺

維持維護(hù)學(xué)校的環(huán)境保潔，除在工作時(shí)間使用工具保潔外，任何時(shí)

間發(fā)現(xiàn)較大的環(huán)境垃圾污染，均立即處理和勸阻有關(guān)人士。真正做

到全員參與，保持長(zhǎng)效機(jī)制；

※努力創(chuàng)優(yōu)評(píng)優(yōu)。

在公司總部的引導(dǎo)下，派駐的物業(yè)服務(wù)中心依據(jù)學(xué)校的要求及

合同，積極參與學(xué)校組織各類評(píng)比活動(dòng)，參與到學(xué)校的運(yùn)作中來(lái)，

做到工作不分你我。作為項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心，積極參與公司內(nèi)部的

各項(xiàng)評(píng)優(yōu)選優(yōu)活動(dòng)。此外，我公司將會(huì)積極參與教育界、物業(yè)管理

行業(yè)的各項(xiàng)評(píng)優(yōu)活動(dòng)，并承諾接管半年內(nèi)達(dá)成市優(yōu)的標(biāo)準(zhǔn)，這些努

力和工作開展，均有助于大力提高服務(wù)質(zhì)量和學(xué)校與我公司雙方的

榮譽(yù)。

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(三)學(xué)生宿舍管理方面

※按照學(xué)校要求，執(zhí)行宿舍管理制度。

學(xué)生在學(xué)校的目的很明確，學(xué)習(xí)知識(shí)，學(xué)習(xí)做人的道理，為下

一步的升學(xué)和到社會(huì)上工作積累。學(xué)生在學(xué)生宿舍里面的各種行為

將牽涉到學(xué)習(xí)的效率，牽涉到其他同學(xué)的成長(zhǎng)。因此學(xué)校為學(xué)生制

定了許多制度，我公司將按照學(xué)校的要求，嚴(yán)格執(zhí)行宿舍管理制

度。

※配合開展思想引導(dǎo)工作。

學(xué)生宿舍管理是學(xué)生管理工作的一個(gè)重要部分，學(xué)生在學(xué)校，

學(xué)習(xí)的時(shí)間約每天6小時(shí)，其余就是課外活動(dòng)和學(xué)習(xí)休息的時(shí)間，

一名中學(xué)生在宿舍的時(shí)間比在教室的時(shí)間要長(zhǎng)。因此，學(xué)生宿舍的

管理是學(xué)生工作部門不可忽視的一個(gè)部分。在學(xué)生宿舍里，學(xué)生的

日常行為，思想動(dòng)態(tài)，為人處事等是一個(gè)真實(shí)的體現(xiàn)，公司將配合

學(xué)工部門做好學(xué)生思想引導(dǎo)工作。有條件的，還開展學(xué)生宿舍的各

類文化活動(dòng)。

※維持宿舍區(qū)的生活工作秩序，開展各類評(píng)比。

宿舍區(qū)的生活工作秩序是學(xué)生在校學(xué)習(xí)的最重要保障。因此，

宿舍管理員將加強(qiáng)學(xué)生宿舍的管理、巡視；記錄學(xué)生的內(nèi)務(wù)、行

為、思想動(dòng)態(tài)、預(yù)防安全事故發(fā)生。

d6

二、服務(wù)的組織模式

我公司將秉承“服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值，品質(zhì)成就未來(lái)”的管理理念，

依托已有項(xiàng)目的成功經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)驗(yàn)，完善的質(zhì)量管理體系，根據(jù)

項(xiàng)目要求和綜合公共設(shè)施等因素，我們擬在本項(xiàng)目采用以“以校方

為中心、以品質(zhì)為導(dǎo)向”的“服務(wù)前向化”服務(wù)組織模式。具體闡

述如下：

恒美麗公司

授權(quán)

述職

接受信息考核

服務(wù)需求信息

需求信息服務(wù)中心經(jīng)理。

服務(wù)質(zhì)量投訴4指令指令

客項(xiàng)目反饋

需求信息，考核

戶滿足服務(wù)中心

核心服務(wù)產(chǎn)品部門主管

提供人反饋

延伸服務(wù)產(chǎn)品指令

服務(wù)反饋考核

4反饋(回訪)

作業(yè)人員

前臺(tái)后臺(tái)

項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)作原理模型圖

本項(xiàng)目物業(yè)管理組織架構(gòu)描述：

※組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精簡(jiǎn)高效、一專多能，采用項(xiàng)目經(jīng)理

負(fù)責(zé)制，簽訂經(jīng)營(yíng)責(zé)任書，實(shí)行獨(dú)立核算。

※服務(wù)中心各崗位所需人力資源配置實(shí)行公司供應(yīng)下的完全雙

向選擇，以保證項(xiàng)目經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。

※服務(wù)中心內(nèi)部采用完全扁平化的直線職能制，盡量減少管理

環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。

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三、創(chuàng)建有效的服務(wù)價(jià)值鏈

圍繞我公司“服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值、品質(zhì)成就未來(lái)”的經(jīng)營(yíng)理念和我

們擬在本項(xiàng)目采用的“以校方為中心，以品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營(yíng)管理

模式，如中標(biāo)后我公司將在項(xiàng)目全面推行競(jìng)爭(zhēng)型服務(wù)戰(zhàn)略；采取有

效的管理策略提升公司的服務(wù)價(jià)值，建立一支高效的、既能為校方

提供優(yōu)良的服務(wù)，又能向周邊展示公司公司風(fēng)采的團(tuán)隊(duì)。

我公司用高性價(jià)比的優(yōu)質(zhì)服務(wù)為校方提供使用物業(yè)的便利、安

全和舒適的生活環(huán)境、促進(jìn)物業(yè)的保值增值，同時(shí)為自己創(chuàng)造生存

和發(fā)展空間，我們用服務(wù)為校方創(chuàng)造消費(fèi)價(jià)值、為公司股東、員工

創(chuàng)造投資和工作價(jià)值、同時(shí)為社會(huì)創(chuàng)造我們的存在價(jià)值。我們把員

工滿意、校方滿意、師生滿意作為我們的追求目標(biāo)。

服務(wù)價(jià)值鏈

服務(wù)價(jià)值供應(yīng)基本要素內(nèi)部滿意機(jī)制互動(dòng)服務(wù)鏈

日常管理員工檔案與學(xué)校

社區(qū)文化有效激勵(lì)與派出所

滿意度調(diào)查自我評(píng)價(jià)與居委會(huì)

企業(yè)文化導(dǎo)入業(yè)余活動(dòng)與周邊單位

境訓(xùn)合理化建議與主管部門

創(chuàng)建有效服務(wù)鏈?zhǔn)疽鈭D

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四、項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)外部溝通導(dǎo)向圖

政府主行業(yè)管理恒美麗公司工商.

管部門市政

監(jiān)√委托監(jiān)督入稅務(wù)

授權(quán)指令管理：勞動(dòng)

校領(lǐng)導(dǎo)與

相關(guān)部門監(jiān)督交通

校園服務(wù)中心消防

環(huán)保

供電相互協(xié)調(diào)。

服務(wù)實(shí)施物價(jià).

供水

燃?xì)鈱W(xué)校老師和學(xué)生相互配合街道辦

提供服務(wù)

通信訪客等派出所

※外部溝通導(dǎo)向圖說(shuō)明：

通過(guò)招投標(biāo)獲取本項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)管理權(quán)。

如中標(biāo)我們將設(shè)立專門項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)中心，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)

目物業(yè)管理工作。

在雙方建立的物業(yè)服務(wù)合同和相關(guān)法規(guī)的規(guī)范下，我公司接受

學(xué)校的監(jiān)督和委托，切實(shí)履行合同，遵守相關(guān)法規(guī)，建立向校方主

管領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門的定期匯報(bào)與常態(tài)溝通機(jī)制，確保雙方順暢交

流。

項(xiàng)目服務(wù)中心在業(yè)務(wù)上接受政府組織的監(jiān)督和指導(dǎo)。

服務(wù)中心將在我公司原有的社會(huì)公共關(guān)系基礎(chǔ)上不斷完善、擴(kuò)

展各類社會(huì)公共關(guān)系，以確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

五、人員的管理與激勵(lì)機(jī)制

※量才錄用、培養(yǎng)提升

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我們?cè)谟萌藱C(jī)制上的理念是重視管理人員的品德修養(yǎng)、工作能

力以及在職培訓(xùn)；強(qiáng)調(diào)管理人員的一專多能和管理隊(duì)伍的年輕化、

知識(shí)化。

在管理人員的選拔上，我們將嚴(yán)格按照崗位要求制定招聘標(biāo)

準(zhǔn)，根據(jù)招聘標(biāo)準(zhǔn)擇優(yōu)錄用。不片面強(qiáng)調(diào)工作年限和學(xué)歷資格，以

“適用”為原則，避免“大才小用”的現(xiàn)象。

在管理人員的培訓(xùn)上，我們對(duì)每一崗位的工作技能都規(guī)定了達(dá)

標(biāo)要求，并通過(guò)在職教育、崗位輪訓(xùn)、職務(wù)輪換等多種形式對(duì)管理

人員進(jìn)行培養(yǎng)，不斷提升其綜合素質(zhì)。

※默契合作、充分授權(quán)

強(qiáng)調(diào)分工合作的工作態(tài)度。我們將采用服務(wù)中心經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)

的直線職能管理方式，本著精干、高效的原則設(shè)置崗位，一方面保

證管理人員工作負(fù)荷的飽滿，另一方面避免各崗位職責(zé)的交叉，做

到“人人有事做，事事有人管”。同時(shí)我們倡導(dǎo)全員協(xié)調(diào)管理，員

工應(yīng)以合作的姿態(tài)開展工作。

倡導(dǎo)合理授權(quán)，在廣大教職工、學(xué)生面前，每個(gè)員工都是項(xiàng)目

經(jīng)理。學(xué)會(huì)授權(quán)是我們對(duì)管理人員的基本要求。項(xiàng)目經(jīng)理通過(guò)授

權(quán)，將更多的精力和時(shí)間放在把握全局，正確決策上。項(xiàng)目主管通

過(guò)授權(quán)從繁瑣的日常事務(wù)中脫離出來(lái)。同時(shí)，通過(guò)授權(quán)，每位員工

都能迅速地解決校方提出的服務(wù)需求，讓校方在第一時(shí)間得到滿意

的服務(wù)。同時(shí)建立檢查和反饋制度，各級(jí)管理人員通過(guò)定期檢查，

檢驗(yàn)授權(quán)效果。對(duì)偏離服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的行為及時(shí)糾正，避免管理失控。

堅(jiān)持分級(jí)指揮和逐級(jí)反饋的原則。我們強(qiáng)調(diào)一個(gè)上級(jí)的原則，

并在服務(wù)中心內(nèi)部建立逐級(jí)向上負(fù)責(zé)的垂直指揮系統(tǒng)。服務(wù)中心經(jīng)

理及項(xiàng)目主管根據(jù)實(shí)際情況發(fā)出工作指令，并通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)、工作

例會(huì)、內(nèi)部電腦網(wǎng)絡(luò)等形式逐級(jí)向下傳達(dá)和執(zhí)行。無(wú)特殊情況下，

管理人員不得隨意越級(jí)指揮，而作業(yè)員工遇到問題也必須逐級(jí)向上

d10

匯報(bào)，不得越級(jí)請(qǐng)示。

※定期考核、績(jī)效為本

績(jī)效考核，是我們?nèi)肆Y源管理的重要組成部分。其根本目的

是營(yíng)造“以效率為導(dǎo)向”的良好工作氣氛。

管理人員的績(jī)效考核將嚴(yán)格依照公司已建立并有效運(yùn)作的績(jī)效

考核體系進(jìn)行考核。通過(guò)公司品質(zhì)管理等相關(guān)職能部門、項(xiàng)目經(jīng)

理、項(xiàng)目主管的多種途徑、多種方式對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)管理人員進(jìn)行日常工

作的績(jī)效考核。

※獎(jiǎng)懲嚴(yán)明、優(yōu)勝劣汰

對(duì)員工實(shí)施準(zhǔn)確及時(shí)的獎(jiǎng)懲，是維持員工長(zhǎng)久工作動(dòng)力的有效

手段。將以公司的《員工獎(jiǎng)懲條例》為依據(jù)，對(duì)管理人員進(jìn)行相應(yīng)

的激勵(lì)和約束。對(duì)工作努力，成績(jī)優(yōu)異的管理人員，我們將視情況

授予“優(yōu)秀員工獎(jiǎng)”及“特殊貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”等榮譽(yù)，并給予一定的物質(zhì)

獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)工作不負(fù)責(zé)任或違反紀(jì)律的管理人員，則給予一至三級(jí)的

相應(yīng)處分。我們規(guī)定：受到三級(jí)處分的員工將視情況給予降級(jí)或辭

退處理。

同時(shí)我們倡導(dǎo)項(xiàng)目服務(wù)中心所有員工積極參加我公司的競(jìng)爭(zhēng)上

崗及雙向選擇。我們要求主管以上的管理人員必須通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)的方式

獲取上崗資格，作業(yè)人員通過(guò)雙向選擇的方式獲取上崗資格。上崗

后必須圍繞“質(zhì)量—成本雙否決”的運(yùn)作，定期接受考核，對(duì)無(wú)法

完成質(zhì)量指標(biāo)或成本指標(biāo)的個(gè)人，不但否決其效益工資和獎(jiǎng)金，并

且與其任職(或上崗)資格掛鉤。公司定期對(duì)于個(gè)人績(jī)效考核排位

在后幾位的管理層人員和操作層人員實(shí)施末位淘汰制，通過(guò)補(bǔ)充新

的員工，增強(qiáng)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)力，從而保持整支隊(duì)伍的活力。

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六、公司組織架構(gòu)

總公司下設(shè)：黨支部、團(tuán)支部、公會(huì)、營(yíng)銷中心、營(yíng)運(yùn)中心、

資金管理中心、采購(gòu)后勤管理中心，2個(gè)行政部門，4個(gè)管理中心。

各部門職責(zé)：

1、公司黨支部職責(zé)

(1)宣傳和執(zhí)行黨的路線、方針、政策，宣傳和執(zhí)行黨中央、

上級(jí)組織和本組織的決議，充分發(fā)揮黨員的先鋒模范作用，團(tuán)結(jié)、

組織黨內(nèi)外的干部和群眾，努力完成本單位所負(fù)擔(dān)的任務(wù)。

(2)組織黨員認(rèn)真學(xué)習(xí)馬克思列寧主義、毛澤東思想、鄧小平

理論和黨的路線、方針、政策及決議，學(xué)習(xí)黨的基本知識(shí)，學(xué)習(xí)科

學(xué)、文化和業(yè)務(wù)知識(shí)。

(3)對(duì)黨員進(jìn)行教育、管理和監(jiān)督，提高黨員素質(zhì)，增強(qiáng)黨

性，嚴(yán)格黨的組織生活，開展批評(píng)與自我批評(píng)，維護(hù)和執(zhí)和黨的紀(jì)

律，監(jiān)督黨員切實(shí)履行義務(wù)，保障黨員的權(quán)利不受侵犯。

(4)密切聯(lián)系群眾，經(jīng)常了解群眾對(duì)黨員、黨的工作的批評(píng)和

意見，維護(hù)群眾的正當(dāng)權(quán)利和利益，做好群眾的思想政治工作。

(5)充分發(fā)揮黨員和群眾的積極性創(chuàng)造性，發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)和推薦

他們中間的優(yōu)秀人才，鼓勵(lì)和支持他們?cè)诟母镩_放和社會(huì)主義現(xiàn)代

化建設(shè)中貢獻(xiàn)自己的聰明才智。

(6)對(duì)要求入黨的積極分子進(jìn)行教育和培養(yǎng)，做好經(jīng)常性的發(fā)

展黨員工作，重視吸收在生產(chǎn)和工作第一線的工人、農(nóng)民、知識(shí)分

子中的優(yōu)秀分子入黨。

(7)監(jiān)督黨員干部和其他任何工作人員嚴(yán)格遵守國(guó)法政紀(jì)，嚴(yán)

格遵守國(guó)家的財(cái)政經(jīng)濟(jì)法規(guī)和人事制度，不得侵占國(guó)家、集體和群

眾的利益。

2、工會(huì)職責(zé)

d12

(1)維護(hù)職能：維護(hù)職工群眾的經(jīng)濟(jì)效益和民主權(quán)益的職能。

(2)建設(shè)職能：吸引和組織職工群眾參加經(jīng)濟(jì)建設(shè)和改革，努

力完成經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展任務(wù)和

(3)參與職能：發(fā)揮職工群眾參政議政作用，代表和組織職工

參與國(guó)家和社會(huì)事務(wù)管理的職能。

(4)教育職能：幫助職工不斷提高思想政治覺悟和文化素質(zhì)的

職能。

(5)維護(hù)社區(qū)勞動(dòng)者的合法權(quán)益，教育職工不斷提高思想道德

素質(zhì)和科學(xué)文化素養(yǎng)，動(dòng)員和組織職工積極參加社區(qū)建設(shè)和管理，

為會(huì)員活動(dòng)提供方便、創(chuàng)造條件。

3、營(yíng)銷中心職責(zé)

(1)負(fù)責(zé)全力做好市場(chǎng)開發(fā)與市場(chǎng)調(diào)研工作，負(fù)責(zé)公司渠道建

設(shè)、開發(fā)、維護(hù)，為公司銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供幫助；

(2)負(fù)責(zé)圍繞公司下達(dá)的銷售目標(biāo)擬寫營(yíng)銷方針、策略計(jì)劃及

客戶開發(fā)計(jì)劃；

(3)負(fù)責(zé)進(jìn)行客戶分析與行為調(diào)查，對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)分析和未來(lái)市

場(chǎng)預(yù)測(cè)；

(4)負(fù)責(zé)客戶資料庫(kù)的建立與維護(hù)；

(5)負(fù)責(zé)收集客戶需求信息，并反饋給營(yíng)運(yùn)中心；

(6)負(fù)責(zé)代理商和經(jīng)銷商管理；

(7)負(fù)責(zé)受理客戶投訴并進(jìn)行客戶需求調(diào)查；

(8)負(fù)責(zé)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析與監(jiān)控；

(9)負(fù)責(zé)公司渠道建設(shè)、開發(fā)、維護(hù)；

(10)負(fù)責(zé)銷售費(fèi)用控制；

(11)其他相關(guān)職責(zé)。

4、營(yíng)運(yùn)中心職責(zé)

(1)制定公司項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略、規(guī)劃和方案，并組織實(shí)施；

d13

(2)制定年度項(xiàng)目工作計(jì)劃，完成年度項(xiàng)目管理任務(wù)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)

目管理目標(biāo)；

(3)建立和健全項(xiàng)目管理體系、標(biāo)準(zhǔn)和流程，推進(jìn)項(xiàng)目管理的

規(guī)范化水平；

(4)統(tǒng)籌公司項(xiàng)目，協(xié)調(diào)項(xiàng)目資源，解決項(xiàng)目問題，推進(jìn)項(xiàng)目

的順利實(shí)施；

(5)組織項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審工作，確保項(xiàng)目的可行性和贏利性；

(6)制定和實(shí)施項(xiàng)目管控預(yù)算，控制預(yù)算成本，監(jiān)督預(yù)算執(zhí)

行；

(7)建立公司與客戶間良好合作關(guān)系，提升客戶對(duì)公司項(xiàng)目的

滿意度；

(8)組織項(xiàng)目驗(yàn)收和評(píng)審工作，協(xié)助營(yíng)銷部門回收項(xiàng)目款項(xiàng)。

5、資金管理中心職責(zé)

(1)負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表，財(cái)務(wù)預(yù)決算、財(cái)

務(wù)經(jīng)營(yíng)分析，記錄項(xiàng)目成本、盈利、經(jīng)費(fèi)變動(dòng)等。

(2)負(fù)責(zé)根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)、管理目標(biāo)計(jì)劃及資金運(yùn)作情況，合理

調(diào)配和撥付資金，確保公司資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

(3)負(fù)責(zé)依法計(jì)算和繳納國(guó)家稅收，內(nèi)部費(fèi)用報(bào)銷，發(fā)放工

資、補(bǔ)貼等工作。

(4)負(fù)責(zé)公司及各部門(子公司)的財(cái)務(wù)稽核。

(5)負(fù)責(zé)公司經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況的監(jiān)控、投資效益的跟蹤，

并負(fù)責(zé)投資收益及各項(xiàng)費(fèi)用的收繳工作；

(6)負(fù)責(zé)完成上級(jí)機(jī)關(guān)下達(dá)的有關(guān)公司經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)年檢登

記，完成統(tǒng)計(jì)報(bào)表等各類報(bào)表的匯總編報(bào)工作。

(7)完成公司交辦的其他工作。

6、采購(gòu)后勤管理中心職責(zé)

(1)負(fù)責(zé)起草公司通知、報(bào)告等綜合性文件，做好會(huì)議記錄，

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及時(shí)向有關(guān)部門傳達(dá)會(huì)議安排的各項(xiàng)工作指示，做好落實(shí)、督辦，

反饋記錄和總結(jié)。

(2)負(fù)責(zé)公司證照年審和使用管理工作，公司固定資產(chǎn)、低值

易耗品、辦公用品的購(gòu)置、調(diào)配、使用和管理工作，公司安全保

衛(wèi)，公司宿舍、車輛的管理工作，其他后勤保障工作。

(3)負(fù)責(zé)公司公文處理，批轉(zhuǎn)各種來(lái)往文件，對(duì)文件進(jìn)行收發(fā)

分檢、傳閱以及報(bào)刊、技術(shù)資料的管理工作。

(4)負(fù)責(zé)公司相關(guān)印鑒使用保管，介紹信、證明等的開具，

函、電收發(fā)工作。

(5)負(fù)責(zé)公司管理制度制定，根據(jù)有關(guān)規(guī)定編制全員薪酬、獎(jiǎng)

罰、福利方案，經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行。

(6)負(fù)責(zé)公司人事管理和人事檔案，做好人員離職的交接工

作。

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七、**市**中學(xué)項(xiàng)目?jī)?nèi)部管理架構(gòu)

美麗

柳州市鋼一

中學(xué)物業(yè)服

務(wù)中心

日物業(yè)經(jīng)理

想期

本部校區(qū)鳳凰嶺校區(qū)

以**市**中學(xué)項(xiàng)目所設(shè)立的服務(wù)中心為中樞，各相關(guān)崗位密切

協(xié)同運(yùn)作。

服務(wù)中心：負(fù)責(zé)承擔(dān)業(yè)主服務(wù)、信息管理、協(xié)調(diào)調(diào)度、質(zhì)量控

制等職能及來(lái)訪接待等相關(guān)后勤服務(wù)工作。

**校區(qū)：主要負(fù)責(zé)**校區(qū)校園清潔維護(hù)工作和內(nèi)宿生住宿管理

服務(wù)工作；協(xié)助采購(gòu)人舉辦活動(dòng)時(shí)的勤雜、保潔突擊工作。

鳳凰嶺校區(qū)：主要負(fù)責(zé)鳳凰嶺校區(qū)校園清潔維護(hù)工作和內(nèi)宿生

住宿管理服務(wù)工作；協(xié)助采購(gòu)人舉辦活動(dòng)時(shí)的勤雜、保潔突擊工

作。

注：項(xiàng)目的人力資源管理、行政事務(wù)管理、財(cái)務(wù)核算管理、品

質(zhì)管理等方面由公司職能部門直接負(fù)責(zé)，項(xiàng)目服務(wù)中心不設(shè)置相關(guān)

崗位和編制。

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第三節(jié)分析工作中可能出現(xiàn)的服務(wù)重點(diǎn)和難點(diǎn)

教學(xué)樓內(nèi)部地面有水漬、拖痕

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(教

中風(fēng)即

學(xué)

【辦學(xué)理喻念

以

和

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樓道墻面有明顯污痕

保潔工具沒有統(tǒng)一存放地點(diǎn)

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操場(chǎng)、教學(xué)樓邊緣有雜草、垃圾

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垃圾收集點(diǎn)的垃圾桶缺少日常清洗保潔

整潔校園意出里開始

公共機(jī)構(gòu)生活垃圾分類政集站

2

盛超別

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第四節(jié)服務(wù)重點(diǎn)和難點(diǎn)相應(yīng)解決措施

一、采用先進(jìn)的機(jī)械化設(shè)備(全自動(dòng)洗地機(jī)、瓷磚翻新機(jī)、高壓

清洗機(jī)等)進(jìn)行日常的地面、墻面清洗、清掃保潔作業(yè)，提升清洗保

潔效果及維護(hù)保養(yǎng)質(zhì)量。

全自動(dòng)洗地機(jī)瓷磚翻新機(jī)

高壓清洗機(jī)

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二、設(shè)立專門的保潔工具間，規(guī)范保潔工具及保潔用品的放置。

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三、每天安排保潔人員重點(diǎn)處理操場(chǎng)、教學(xué)樓邊緣地區(qū)的雜草和

垃圾，杜絕衛(wèi)生死角

道路的清掃人行道的清掃

作業(yè)規(guī)范不留死角排水口的清理

垃圾傾倒

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四、安排保潔人員定期清洗垃圾點(diǎn)的垃圾桶。

沖洗表面沖洗底座

擦拭內(nèi)部擦拭表面

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第二章針對(duì)本項(xiàng)目的管理模式和管理機(jī)制

第一節(jié)崗位責(zé)任制度

一、物業(yè)經(jīng)理兼**校區(qū)宿舍主管崗位責(zé)任

(一)嚴(yán)格履行合同約定，針對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際情況制定各崗位人員

工作安排計(jì)劃方案并嚴(yán)格實(shí)施，全面掌握項(xiàng)目管理的各種情況，安排、

協(xié)調(diào)各崗位的工作。

(二)熟悉物業(yè)各崗位工作職責(zé)、任務(wù)和程序，能及時(shí)解決各種

突發(fā)事件。

(三)團(tuán)結(jié)物業(yè)服務(wù)人員，堅(jiān)持做好思想工作，熟悉和掌握服務(wù)

人員的思想動(dòng)態(tài)、工作表現(xiàn)和工作能力。

(四)除負(fù)責(zé)管理本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)以外，必須在學(xué)校舉辦活動(dòng)時(shí)，

負(fù)責(zé)協(xié)助采購(gòu)人管理秩序和打印通知、整理文件、設(shè)立指示牌等臨時(shí)

工作；

(五)完成采購(gòu)人交辦的其它工作。

(六)投標(biāo)人對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)理兼**校區(qū)宿舍主管的人事任免或

調(diào)整，須報(bào)采購(gòu)人同意后方可執(zhí)行。

二、保潔員崗位責(zé)任

(一)教學(xué)樓、辦公樓、學(xué)生宿舍、實(shí)驗(yàn)樓、圖書館、和體育館

樓內(nèi)公共部位、設(shè)施設(shè)備：

1、每日上、下午各安排至少1次進(jìn)行地面清掃保潔；教學(xué)日內(nèi)，

對(duì)教學(xué)樓走廊的清掃保潔工作應(yīng)于早上7:30分前完成，對(duì)樓梯的清

掃保潔工作應(yīng)在上午8:20分前完成，并于每節(jié)課上課鈴響時(shí)對(duì)以上

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