房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案

—PAGE30—房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案—PAGE4—房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案一、總說(shuō)明（一）調(diào)查目的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查的目的，一是以翔實(shí)的數(shù)據(jù)資料反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格變化趨勢(shì)，服務(wù)于各級(jí)黨政決策，服務(wù)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算，服務(wù)于企業(yè)和社會(huì)公眾的信息需求，引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展；二是滿足國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控及預(yù)警和完善我國(guó)價(jià)格統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系的需要。（二）調(diào)查任務(wù)1.調(diào)查和搜集房地產(chǎn)市場(chǎng)中各種價(jià)格，及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握各種價(jià)格資料。2.編制房屋銷售、房屋租賃、物業(yè)管理和土地交易等價(jià)格指數(shù)，科學(xué)地計(jì)算各種房地產(chǎn)價(jià)格，準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)幅度和市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。3.結(jié)合房地產(chǎn)投資規(guī)模、投資效益和市場(chǎng)變化情況等主要指標(biāo)，積極開(kāi)展統(tǒng)計(jì)分析，及時(shí)客觀地反映新情況、新問(wèn)題并提出合理的政策建議，為黨政宏觀決策和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行服務(wù)。4.定期向各級(jí)黨政部門和全社會(huì)公布各種房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)信息。（三）調(diào)查城市和調(diào)查范圍目前，房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查在全國(guó)70個(gè)大中城市進(jìn)行，調(diào)查范圍為市轄區(qū)。調(diào)查城市名單及其轄區(qū)區(qū)劃編碼見(jiàn)附錄。（四）調(diào)查內(nèi)容和調(diào)查對(duì)象1.調(diào)查內(nèi)容(1)房屋銷售價(jià)格。房屋銷售價(jià)格主要包括新建房銷售價(jià)格、二手房銷售價(jià)格兩部分。(2)房屋租賃價(jià)格。房屋租賃價(jià)格是指各類房屋的市場(chǎng)租金，主要包括住宅（經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、普通住宅和高檔住宅）租金和非住宅（辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其他用房）租金等。(3)物業(yè)管理價(jià)格。物業(yè)管理價(jià)格是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。物業(yè)管理價(jià)格主要包括住宅、辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房物業(yè)管理價(jià)格等。(4)土地交易價(jià)格。土地交易價(jià)格是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或其他建設(shè)單位在開(kāi)發(fā)之前，為取得土地使用權(quán)而實(shí)際支付的價(jià)格，不包括土地的后續(xù)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、各種手續(xù)費(fèi)和拆遷費(fèi)等。土地交易價(jià)格主要包括居住用地價(jià)格、工業(yè)用地價(jià)格、商業(yè)營(yíng)業(yè)用地價(jià)格和其他用地價(jià)格等，土地交易方式主要包括拍賣、招標(biāo)、掛牌銷售、市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓、市場(chǎng)抵押等。2.調(diào)查對(duì)象(1)各級(jí)政府房地產(chǎn)行政主管部門，如房地產(chǎn)管理局、土地管理局、房屋土地交易中心等。(2)房地產(chǎn)企業(yè)。(3)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)。(4)物業(yè)管理企業(yè)。(5)有關(guān)企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)團(tuán)體及部分居民。（五）調(diào)查方法房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查為非全面調(diào)查，采用重點(diǎn)調(diào)查與典型調(diào)查相結(jié)合的方法。調(diào)查方式采用報(bào)表與調(diào)查員實(shí)地采價(jià)相結(jié)合的方式。為保證房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的科學(xué)性和可靠性，在選擇調(diào)查單位時(shí)應(yīng)遵循以下原則：1.代表性強(qiáng)。為保證調(diào)查資料的可靠性和連續(xù)性，選擇的調(diào)查單位要規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)，營(yíng)業(yè)額占當(dāng)?shù)乜偁I(yíng)業(yè)額比重較大，經(jīng)營(yíng)狀況比較穩(wěn)定。選擇調(diào)查單位時(shí)，要統(tǒng)籌考慮項(xiàng)目因素。一般來(lái)說(shuō)，大的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目具有較強(qiáng)的代表性。其中：t為報(bào)告年份12月所在報(bào)告期，、分別表示以t、t-12為報(bào)告期以0為參照期的價(jià)格指數(shù)。（3）某段時(shí)期（m個(gè)月）累計(jì)價(jià)格指數(shù)的換算計(jì)算公式：（3-3）其中：n為時(shí)期前月距參照期0的月數(shù)，、分別表示以n、n+m為報(bào)告期以0為參照期的價(jià)格指數(shù)。4.月度、同期同比指數(shù)的換算（1）月度同比指數(shù)公式（4-1）其中：t為某月（以0為參照期），、分別表示以t、t-12為報(bào)告期以0為參照期的價(jià)格指數(shù)。（2）同期同比指數(shù)同期同比價(jià)格指數(shù)為各月同比指數(shù)的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)。（三）主要指標(biāo)解釋1．房地產(chǎn)從廣義上講，房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，指國(guó)家、集體及個(gè)人所擁有的房屋和土地。但就我國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)范圍而言，它包括歸國(guó)家所有的城鎮(zhèn)生產(chǎn)性或非生產(chǎn)性用地（城市地產(chǎn)），及附著在其上的城鎮(zhèn)生產(chǎn)、生活用建筑和輔助設(shè)施（城市房產(chǎn)）和對(duì)這些建筑、輔助設(shè)施的管理等。農(nóng)村生產(chǎn)用地、用房及宅基地等不屬城市房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)范圍。國(guó)家有償征用農(nóng)村土地用于城鎮(zhèn)建設(shè)時(shí)，只有所有權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程結(jié)束后，才納入城市房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍。小產(chǎn)權(quán)房屋不屬于本方案統(tǒng)計(jì)范圍。2．新建房新建房是指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)建造的，建成后用于市場(chǎng)出售、出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，自建自用的住宅或其他建筑物不屬于新建房范圍。本方案中的新建房特指進(jìn)入房屋市場(chǎng)進(jìn)行交易，第一次進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的房屋。3．二手房是指進(jìn)入房屋市場(chǎng)進(jìn)行交易，第二次及以上進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的房屋，包括二手商品房、允許上市交易的已售公房、經(jīng)濟(jì)適用房。4．住宅是指專供居住用的房屋。主要包括經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅、高檔住宅等，職工家屬宿舍、集體宿舍（包括單身宿舍）和學(xué)生宿舍等也包括在內(nèi)。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室、車庫(kù)等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。5．經(jīng)濟(jì)適用房指根據(jù)地方經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃安排建設(shè)的具有政策性和社會(huì)保障性質(zhì)的住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指房屋建筑造價(jià)和銷售價(jià)格低于一般商品住宅；適用性是指適合城市低收入家庭購(gòu)買使用。經(jīng)濟(jì)適用房用地一般采用行政劃撥或招標(biāo)投標(biāo)方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)減半征收；在銷售價(jià)格上實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定價(jià)格；在建設(shè)方式上，經(jīng)濟(jì)適用房有政府組織建設(shè)、政府委托建設(shè)等多種方式。6．普通住宅普通住宅是指按所在地一般民用住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)建造的居住房屋（不包括經(jīng)濟(jì)適用房）。普通住宅的容積率一般在1.0以上，房屋類型主要有多層和高層兩種。多層住宅是指２－６層（含６層）的樓房；高層住宅是指６層以上的樓房，高層住宅多安裝電梯。由于各地對(duì)多層和高層的定義不一致，劃分標(biāo)準(zhǔn)各地可根據(jù)實(shí)際情況酌情確定。7．高檔住宅高檔住宅是指建筑造價(jià)和銷售價(jià)格明顯超出普通住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)建造的高標(biāo)準(zhǔn)住宅，通常包括別墅和高檔公寓。別墅一般是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的園林式住宅，一般擁有獨(dú)自的私家車庫(kù)、花園、草坪、院落等。高檔公寓一般是指其單位建筑面積銷售價(jià)格高于當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌N售價(jià)格一倍以上的高檔次住宅，通常為復(fù)式住宅、頂層有花園或多層住宅配有電梯并擁有較好的綠化、商業(yè)服務(wù)、物業(yè)管理等配套設(shè)施。8．90平方米及以下住房是指新建住宅中，套型建筑面積不超過(guò)90平方米（含90平方米）的住房。套型建筑面積由套內(nèi)使用面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，報(bào)表時(shí)以銷售合同中實(shí)際測(cè)繪的建筑面積為準(zhǔn)，若銷售合同為套內(nèi)使用面積則需折算成建筑面積。9．90平方米以上住房指套型建筑面積超過(guò)90平方米的住房。10．非住宅指除住宅以外的其他房屋。主要包括辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等。11．辦公樓指機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等單位的各類辦公用房。包括檔次較高的、設(shè)備較齊全的寫字樓和條件一般的普通辦公用房。12．商業(yè)營(yíng)業(yè)用房指用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)的房屋。如商場(chǎng)、酒店、飯店、度假村等。13．其他用房是指非住宅中不屬于辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房用途的房屋建筑物，如工業(yè)生產(chǎn)及存儲(chǔ)用房、中小學(xué)教學(xué)用房、托兒所、幼兒園、圖書館、體育館等。14．居住用地居住用地即居民住宅用地，是指用于建造居民居住用房所用的土地，主要包括經(jīng)濟(jì)適用房用地、普通住宅用地和高檔住宅用地。15．工業(yè)用地工業(yè)用地是指工業(yè)生產(chǎn)或與工業(yè)生產(chǎn)相配套的各種活動(dòng)所占用的場(chǎng)所，包括車間用地、倉(cāng)庫(kù)用地、輔助用房用地及附屬設(shè)施用房用地等。16．商業(yè)營(yíng)業(yè)用地指用于開(kāi)展商業(yè)、旅游、娛樂(lè)活動(dòng)所占用的場(chǎng)所。如用于建造商店、糧店、飲食店、公園、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、俱樂(lè)部等用地。17．其他用地指用于建造辦公用房、教育用房、醫(yī)療用房、科學(xué)實(shí)驗(yàn)研究用房等所占用的土地。如辦公室、教室、醫(yī)院、科研所等占用的土地。18．房產(chǎn)價(jià)格房產(chǎn)價(jià)格按取得所有權(quán)（使用權(quán)）的方式分為房屋銷售價(jià)格和房屋租賃價(jià)格兩種形式。19．房屋銷售價(jià)格指房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)買賣雙方實(shí)際成交的價(jià)格（合同價(jià)格）。房產(chǎn)買賣時(shí)，買房人購(gòu)買的是房產(chǎn)的所有權(quán)，賣房人將房產(chǎn)所有權(quán)出讓，同時(shí)要獲得房產(chǎn)所有權(quán)出讓的價(jià)值補(bǔ)償。它主要包括新建房銷售和二手房銷售兩部分。20．新建房銷售價(jià)格指進(jìn)入房屋市場(chǎng)進(jìn)行交易的房屋，第一次進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記時(shí)的實(shí)際交易價(jià)格（合同價(jià)格）。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用等組成，它受地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等因素的影響。21．二手房銷售價(jià)格是指進(jìn)入房屋市場(chǎng)進(jìn)行交易的房屋，再次進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記時(shí)的實(shí)際交易價(jià)格。該指標(biāo)取自《存量房屋買賣合同》。若合同中含有相關(guān)稅費(fèi)，則應(yīng)將其扣除。22．房屋租賃價(jià)格指房屋的所有人出租房屋的實(shí)際價(jià)格。在此種交易形式中，房屋所有權(quán)不變，承租者支付房租，獲得一定時(shí)期內(nèi)的房屋使用權(quán)；出租者放棄或出讓一定時(shí)期內(nèi)的房屋使用權(quán)。房屋租賃價(jià)格包括住宅租賃、辦公樓租賃和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房租賃等。23．土地交易價(jià)格指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或其他建設(shè)單位在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，為取得土地使用權(quán)而實(shí)際支付的價(jià)格，不包括土地的后續(xù)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、各種手續(xù)費(fèi)和拆遷費(fèi)等。土地交易方式主要包括拍賣、招標(biāo)、掛牌、市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓和市場(chǎng)抵押等。24．權(quán)數(shù)權(quán)數(shù)表示某商品銷售的面積占全體商品銷售總面積的比重，通常以千分之多少表示。如：在房屋銷售總計(jì)中，新建房和二手房銷售面積分別占房屋銷售總面積的700‰和300‰，那么新建房和二手房的權(quán)數(shù)就分別為700和300。（四）報(bào)表填報(bào)簡(jiǎn)單說(shuō)明1．調(diào)查表表頭如何填寫？城市代碼—按照方案附件一城市代碼表填寫。單位代碼—是指根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《全國(guó)組織機(jī)構(gòu)代碼編制規(guī)則》(GB11714—1997)，由組織機(jī)構(gòu)代碼登記主管部門給每個(gè)企業(yè)、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體頒發(fā)的在全國(guó)范圍內(nèi)唯一的、始終不變的法定代碼。單位代碼共9位，由八位無(wú)屬性的數(shù)字和一位校驗(yàn)碼組成。所有單位均應(yīng)填報(bào)本項(xiàng)。具體填寫規(guī)定如下：（1）法定代碼的填寫規(guī)定已經(jīng)領(lǐng)取了法定代碼的法人單位和產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位必須使用法定代碼，不得使用臨時(shí)代碼。在填寫時(shí)，要按照技術(shù)監(jiān)督部門頒發(fā)的《中華人民共和國(guó)組織機(jī)構(gòu)代碼證》上的代碼填寫。產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位是本部的，如果沒(méi)有法定代碼，使用其所屬的法人單位法定代碼的前8位，第九位校驗(yàn)碼填“B”。（2）使用臨時(shí)代碼的規(guī)定尚未領(lǐng)到法定代碼或不屬于法定代碼賦碼范圍的單位，一律由各級(jí)統(tǒng)計(jì)部門從臨時(shí)碼段中賦予代碼。單位名稱—是指所選調(diào)查單位（企業(yè)）的詳細(xì)名稱。按照工商部門登記的名稱填寫，行政事業(yè)單位的詳細(xì)名稱按編制部門登記、批準(zhǔn)的名稱填寫，社會(huì)團(tuán)體、民辦非企業(yè)單位和基層群眾自治組織的詳細(xì)名稱按民政部門登記、批準(zhǔn)的名稱填寫。單位地址—是指所選調(diào)查單位（企業(yè)）的詳細(xì)通信地址。要求寫明單位所在的省（自治區(qū)、直轄市）、市（區(qū)）、居委會(huì)（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、街道（村）名稱及門牌號(hào)碼。單位郵編—是指所選調(diào)查單位（企業(yè)）通信所用的郵政編碼。2．調(diào)查表中項(xiàng)目編碼和數(shù)據(jù)如何填寫？項(xiàng)目序號(hào)—被調(diào)查單位所有項(xiàng)目從1開(kāi)始順次編寫項(xiàng)目序號(hào)，同一個(gè)項(xiàng)目在不同調(diào)查時(shí)期共用（填寫）同一個(gè)項(xiàng)目序號(hào)。例如：某公司4月份共有2個(gè)房屋銷售項(xiàng)目，分別是項(xiàng)目甲、項(xiàng)目乙。在4月份的統(tǒng)計(jì)報(bào)表中項(xiàng)目甲的項(xiàng)目序號(hào)為1，項(xiàng)目乙的項(xiàng)目序號(hào)為2。假如項(xiàng)目甲4月底銷售完畢，5月份項(xiàng)目乙繼續(xù)銷售并新增房屋銷售項(xiàng)目丙。則在6月份統(tǒng)計(jì)報(bào)表中，項(xiàng)目甲（項(xiàng)目序號(hào)為1）消失，項(xiàng)目乙（項(xiàng)目序號(hào)仍為2不變）繼續(xù)統(tǒng)計(jì)，新增項(xiàng)目丙（項(xiàng)目序號(hào)為3）。項(xiàng)目位置名稱—包括項(xiàng)目所在的位置和項(xiàng)目名稱。填寫格式為：“項(xiàng)目位置”+“項(xiàng)目名稱”。項(xiàng)目類型—項(xiàng)目類型編碼為4位碼，按調(diào)查表后的項(xiàng)目編碼說(shuō)明填寫。項(xiàng)目地段—項(xiàng)目地段為1位碼，按調(diào)查表后的編碼說(shuō)明填寫。項(xiàng)目地段是指根據(jù)項(xiàng)目所在地段的土地級(jí)別而劃分的等級(jí)。其中，土地級(jí)別是由各級(jí)土地管理部門根據(jù)土地使用價(jià)值及所處地段繁華程度的不同而劃分的土地等級(jí)，是計(jì)算土地價(jià)值的重要依據(jù)之一。目前各地對(duì)土地等級(jí)的劃分標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一，一般的劃分原則是按照土地距離市中心的遠(yuǎn)近劃分為一、二、三、四、其他五個(gè)級(jí)別。假如某市自定的土地級(jí)別為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)、五級(jí)、六級(jí)……，則報(bào)表中項(xiàng)目地段編碼統(tǒng)一填寫格式為：一級(jí)填1，二級(jí)填2，三級(jí)填3，四級(jí)填4，五級(jí)及以后各級(jí)歸為其他類填5。土地沒(méi)有進(jìn)行級(jí)別劃分的地區(qū)，可以將其按繁華、較好、一般和偏僻等劃分為一、二、三、四級(jí)。項(xiàng)目區(qū)域—即項(xiàng)目所在轄區(qū)，為2位碼。按照方案附件一各城市轄區(qū)代碼表填寫。住宅套型—住宅套型編碼為1位碼，分為90平方米及以下和90平方米以上兩種。交易方式—指土地的交易方式，為1位碼。按土地交易價(jià)格調(diào)查表后的交易方式編碼說(shuō)明填寫。在土地交易方式當(dāng)中，拍賣交易是指通過(guò)發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為；招標(biāo)交易是指通過(guò)發(fā)布招標(biāo)公告，進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，由投標(biāo)人進(jìn)行投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定中標(biāo)人的行為；掛牌交易是指在一定期限內(nèi)將土地交易條件（含最低交易價(jià)）在土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公告，并接受交易申請(qǐng)的行為。上期銷售面積—上期房屋銷售面積是指該填報(bào)項(xiàng)目上期交易（銷售）的面積總量。土地、租賃和物業(yè)的填報(bào)與此相同，均填報(bào)上期的面積總量。填報(bào)時(shí)要按報(bào)表中要求的計(jì)量單位填寫（精確到小數(shù)點(diǎn)后兩位數(shù)）。上期銷售金額—上期房屋銷售金額是指該填報(bào)項(xiàng)目上期交易（銷售）的價(jià)值總量。土地、租賃和物業(yè)的填報(bào)與此相同，均填報(bào)上期的價(jià)值總量。填報(bào)時(shí)要按報(bào)表中要求的計(jì)量單位填寫（精確到小數(shù)點(diǎn)后兩位數(shù)）。本期銷售單價(jià)—本期房屋銷售單價(jià)是指本期采集的樣本房屋價(jià)格。土地、租賃和物業(yè)本期交易和租賃單價(jià)的填報(bào)與此相同。填報(bào)時(shí)要按報(bào)表中要求的計(jì)量單位填寫（精確到小數(shù)點(diǎn)后兩位數(shù)）。上期銷售單價(jià)—上期房屋銷售單價(jià)是指同類樣本上期的房屋銷售價(jià)格。土地、租賃和物業(yè)上期交易和租賃單價(jià)的填報(bào)與此相同。填報(bào)時(shí)要按報(bào)表中要求的計(jì)量單位填寫（精確到小數(shù)點(diǎn)后兩位數(shù)）。樣本房屋地址—所選調(diào)查樣本的詳細(xì)門牌號(hào)。上月樣本房屋地址是指上月樣本房屋銷售單價(jià)所對(duì)應(yīng)的房屋的樓棟、單元和門牌號(hào)，本月樣本房屋地址是指本月調(diào)查樣本的樓棟、單元和門牌號(hào)。3．房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查中的價(jià)格是怎樣定義的？房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查中所調(diào)查的價(jià)格均是買方（承租方）為取得房地產(chǎn)所有權(quán)（使用權(quán)）所支付的實(shí)際成交價(jià)格（租金），不包括與交易有關(guān)的各種稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)等。由于房屋銷售（交易）價(jià)格受房屋地段、環(huán)境、層位、朝向、裝修等因素的影響，所以房地產(chǎn)銷售（交易）價(jià)格有基價(jià)、起價(jià)、平均交易價(jià)等等。為便于資料收集和數(shù)據(jù)可比，方案規(guī)定填報(bào)價(jià)格為調(diào)查項(xiàng)目某特定代表樣本的實(shí)際銷售（交易）價(jià)。房屋銷售（交易）價(jià)格統(tǒng)一按建筑面積計(jì)算。4．如何抽選房屋調(diào)查樣本？（1）為了客觀真實(shí)地反映某一項(xiàng)目的價(jià)格變動(dòng)情況，原則上選取正常銷售的房屋作為調(diào)查樣本。如：A棟公寓本月銷售10套房屋，其中1套為關(guān)系戶購(gòu)買，則報(bào)表時(shí)應(yīng)在關(guān)系戶房之外的其他9套房屋中抽選調(diào)查樣本。（2）在同一個(gè)房屋類型里，從銷售量較大（樓層、套型、朝向等）的房屋中抽選樣本。如：選定A棟普通公寓樓為調(diào)查項(xiàng)目，報(bào)告期為6月份。假設(shè)5月份90平方米及以下公寓共銷售8套，其中二層、五層各2套，三層4套；6月份90平方米及以下公寓共銷售4套，其中一、四層各銷售1套，三層銷售2套。則可在銷售套數(shù)較多的三層中選擇最接近于15日交易的某一套（5月、6月各一套）房屋作為調(diào)查樣本，通過(guò)考察5月、6月樣本房屋的價(jià)格變動(dòng)情況，來(lái)代表該棟公寓樓中90平方米及以下套型房屋整體價(jià)格的變動(dòng)情況。這里，上月銷售面積為5月1日至31日銷售的該房屋類型、該套型的合同總面積，上月銷售金額是與上月銷售面積指標(biāo)對(duì)應(yīng)的合同總金額。（3）當(dāng)上期、本期房屋樣本存在樓層、套型等差別時(shí)，為保證樣本同質(zhì)可比，統(tǒng)計(jì)時(shí)應(yīng)剔除樓層、套型差異因素。例如：上月樣本房屋為11號(hào)樓1單元5層502（套型為2），銷售單價(jià)為9700元/平方米；本月選擇對(duì)應(yīng)樣本為11號(hào)樓1單元3層301（套型為1），銷售單價(jià)為9800元/平方米，兩者之間存在層差、套型差。按企業(yè)規(guī)定：層數(shù)加高1層，每平米單價(jià)高30元；套型1比套型2高10元/平方米。則報(bào)表時(shí)上月樣本房屋11號(hào)樓1單元5層502（套型2）銷售單價(jià)填為9700元/平方米，本月樣本房屋地址為11號(hào)樓1單元301的報(bào)表銷售價(jià)格經(jīng)調(diào)整（同質(zhì)可比處理）后應(yīng)填為：9800+30×2（層差）-10（套型差）=9850元/平方米。（4）本期沒(méi)有發(fā)生交易時(shí)的選樣方法。以房屋銷售報(bào)表為例（租賃和物業(yè)管理報(bào)表與此相同）。若上月普通住宅有銷售，本月無(wú)銷售，則報(bào)表時(shí)從上月銷售的普通住宅房屋中選擇樣本（選取方法同上），然后推算其本月價(jià)格，此時(shí)的上月樣本房屋銷售單價(jià)為實(shí)際成交的合同價(jià)格。例如：若上月選取的樣本為普通住宅3號(hào)樓3單元502號(hào)，上月單價(jià)為9700元/平方米。假如企業(yè)本月所有房屋都上漲100元/平方米，則本月樣本房屋仍選為3號(hào)樓3單元502號(hào)，但銷售單價(jià)變?yōu)?800元/平方米（9700+100=9800）。（5）本期新開(kāi)盤或本期有交易但上期無(wú)交易的，不進(jìn)入當(dāng)期報(bào)表統(tǒng)計(jì)。如：6月份二期高檔公寓新開(kāi)盤，則6月份新開(kāi)盤的高檔公寓交易數(shù)據(jù)在7月份上報(bào)，6月份上報(bào)資料時(shí)只統(tǒng)計(jì)一期已經(jīng)開(kāi)盤在售的高檔公寓數(shù)據(jù)。5．二手房屋銷售中的金額、價(jià)格是如何確定的？二手房屋中的上月交易金額為不含稅價(jià)格。例如：上月銷售三套90平方米以下的二手高層住宅，其中兩套為不含稅價(jià)，合同價(jià)款分別為102萬(wàn)和105萬(wàn)，另一套為含稅價(jià)127萬(wàn)，其中稅費(fèi)13萬(wàn)，則上月銷售金額為102+105+127-13=321（萬(wàn)樣本房屋銷售單價(jià)為所選樣本的實(shí)際成交價(jià)格，但要扣除相關(guān)稅費(fèi)。假如一套二手高層住宅建筑面積70平方米，合同價(jià)款為103萬(wàn)，其中稅費(fèi)12萬(wàn)，則樣本房屋銷售單價(jià)為（103-12）/70=13000元/平方米。6．房屋租賃調(diào)查表的填報(bào)。（1）前期空置、本季度新發(fā)生的租賃房屋不統(tǒng)計(jì)在本季度報(bào)表中，在下個(gè)季度統(tǒng)計(jì)。例如：2007年1月A公寓建成共有3000平方米，其中一季度新發(fā)生租賃1000平方米，租賃單價(jià)3元/平方米，二季度新發(fā)生租賃500平方米，租賃單價(jià)4元/平方米，則二季度報(bào)表中只統(tǒng)計(jì)一季度租賃的1000平方米的情況。（2）不同租金、不同時(shí)期的租賃房屋需分開(kāi)填報(bào)。（3）上季面積、上季金額，是上個(gè)季度的各月累計(jì)數(shù)。（4）樣本單價(jià)為三個(gè)月采集樣本的平均價(jià)格。例1：二季度中4月份出租200平方米，單價(jià)2.5元/平方米；月租金每月上漲0.1元。則二季度樣本單價(jià)=（2.5+2.6+2.7）/3=2.6元/平方米。例2：樣本簽訂合同為一年，單價(jià)為2.5元/平方米，二季度三個(gè)月價(jià)格沒(méi)有任何變化，樣本單價(jià)為2.5元/平方米。例3：4月份合同到期后續(xù)租（4月份租金2.5元/平方米），5月份開(kāi)始租金從2.5元/平方米上漲到2.7元/平方米，二季度樣本單價(jià)為（2.5+2.7+2.7）/3=2.57元/平方米7．物業(yè)管理調(diào)查表的填報(bào)。同一個(gè)物業(yè)公司中不同樓棟物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致時(shí)要分開(kāi)填報(bào)。8．土地交易價(jià)格如何填報(bào)？目前我國(guó)土地價(jià)格按是否含地上建筑物價(jià)格分為地價(jià)（指純土地部分價(jià)格），樓面地價(jià)（每單位建筑面積的土地價(jià)格，指地價(jià)與建筑面積之比）；按不同交易方式分為政府和市場(chǎng)供地；按地價(jià)虛實(shí)分為市場(chǎng)成交價(jià)、評(píng)估價(jià)格等等。由于地價(jià)受地段、地面建筑物種類及其面積等因素的影響，通常情況下地價(jià)的高低是由土地的地段、使用方向、擬建面積、成交雙方的交涉等因素來(lái)確定的。為便于資料的采集和可比，本方案所說(shuō)的土地交易價(jià)格界定為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，為取得土地使用權(quán)而實(shí)際支付的成交價(jià)，不包括土地的后續(xù)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、各種手續(xù)費(fèi)、拆遷費(fèi)等。該成交價(jià)可以是任何交易方式形成的，但在調(diào)查時(shí)要保證其交易方式在上期和報(bào)告期的一致性。9．房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查中，價(jià)格資料應(yīng)從哪里取得？由于房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成及其影響因素的多樣性，其價(jià)格資料的來(lái)源在各地有所不同。從主管部門看，有房地產(chǎn)管理局、土地管理局和房屋交易中心等；從社會(huì)調(diào)查對(duì)象看，有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（銷售商）、二手房交易中心等。各地應(yīng)依照方案所規(guī)定的抽選原則，根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，確定調(diào)查對(duì)象。通過(guò)初步調(diào)查，就各調(diào)查資料的來(lái)源渠道簡(jiǎn)列如下，供各地參考。（1）土地交易價(jià)格：可通過(guò)土地管理部門的國(guó)土年綜６表或土地管理局的地價(jià)評(píng)估中心，了解到土地交易的有關(guān)價(jià)格資料和買賣單位。若不能從土地管理局獲得全部資料，還可從上述部門了解到買方或賣方，通過(guò)對(duì)買方或賣方的典型調(diào)查，進(jìn)一步獲得有關(guān)土地的交易價(jià)格。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，土地二級(jí)市場(chǎng)交易越來(lái)越多。因此，方案建議土地資料最好從買方調(diào)查取得。（2）經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格和二手房出售價(jià)格：可通過(guò)房地產(chǎn)管理局、房產(chǎn)交易中心調(diào)查取得。也可通過(guò)對(duì)不同類型的購(gòu)房戶進(jìn)行抽樣調(diào)查獲得，但要保證報(bào)告期和上期價(jià)格的可比；二手房的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶應(yīng)在房地產(chǎn)管理局辦理。因此，其樣本資料可從房地產(chǎn)