房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營模擬試題(附答案)

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營模擬試題單選題1．我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，共分為5個資質(zhì)等級。其中一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊資金不低于（B）。A.1000萬元B.2000萬元Ｃ.3000萬元Ｄ.4000萬元 2．下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是（D）A房屋出租B房地產(chǎn)抵押C土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓D土地使用權(quán)出讓 3．《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中居住用地最高出讓年限為（D）。A40年B60年C50年D70年 4．房地產(chǎn)租金已收租金額占應(yīng)收租金額的百分比稱為（B）A租金收繳計劃完成率B租金收繳率C欠租戶發(fā)生率D陳欠租金收繳率 5．（A）是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。A．土地使用權(quán)的出讓B.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓C.土地使用權(quán)劃撥Ｄ.土地使用權(quán)贈與 6．對預(yù)測中高收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預(yù)測方法是（B）A額定需求預(yù)測法B有效需求預(yù)測法C線性回歸需求預(yù)測法D假定需求預(yù)測法 7．已知某房地產(chǎn)今年的銷售成本為3315萬元，存貨平均余額為411萬元，那么存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為（B）A8.07B44.61Ｃ20Ｄ30 8．按房地產(chǎn)市場的規(guī)范程度劃分，可以把房地產(chǎn)市場分為（C）。A、居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場B、甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業(yè)物業(yè)市場和乙級商業(yè)物業(yè)市場C、房地產(chǎn)白色市場、黑色市場、灰色市場

D、銷售市場、租賃市場、抵押市場、典當市場和置換市場等 9．下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)二級市場的是（C）A房屋出租B房地產(chǎn)抵押C土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓D土地使用權(quán)出讓 10．在土地一級市場上，根據(jù)競爭性的強弱可以采用不同的土地使用權(quán)出讓方式，其中在一定程度上排斥了市場機制的作用，具有較大壟斷性的一種方式是（A）。A協(xié)議出讓B招標出讓Ｃ拍賣出讓Ｄ投標出讓 11．《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中工業(yè)用地最高出讓年限為(C)。A40年B60年C50年D70年 12．實收房地產(chǎn)租金占計劃房地產(chǎn)租金的百分比稱為（A）件、有選擇、有控制的市場競爭形式。既體現(xiàn)了國家對土地使用的計劃指導(dǎo)，又充分發(fā)揮市場機制在土地使用權(quán)上的靈活調(diào)節(jié)功能，具有較大適應(yīng)性。A協(xié)議出讓B招標出讓Ｃ拍賣出讓Ｄ投標出讓 24．《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地最高出讓年限為(C)。A40年B60年C50年D70年 25．收回本年度以前拖欠租金額占本年度以前拖欠房地產(chǎn)租金額的百分比稱為（B）A租金收繳計劃完成率B陳欠租金收繳率C欠租戶發(fā)生率D租金收繳率 26．已知某房地產(chǎn)今年的銷售成本為5000萬元，存貨平均余額為500萬元，那么存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為（C）A11B10Ｃ36Ｄ37 多選題1．從狹義的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別主要表現(xiàn)為（ABCDE）A兩者的主體不完全相同B在房地產(chǎn)項目市場運作過程中所處的階段不同C兩者對主體的資格要求不一樣D兩者所指向的行為對象不同E隨著房地產(chǎn)市場的完善，兩者的作用會發(fā)生根本性變化 2．影響房地產(chǎn)項目開發(fā)的環(huán)境包括（ABCDE）A經(jīng)濟環(huán)境B政治環(huán)境C法律環(huán)境D社會環(huán)境E自然環(huán)境 3．房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的選擇一般采用比較分析法，即對各個方案的（ABD）各指標用分級的方式進行比較。A安全性B經(jīng)濟性C適用性D可行性E可靠性 4．根據(jù)《中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：開發(fā)項目同時必須具備（BCDE）A國有土地規(guī)劃許可證B國有土地使用證C建設(shè)用地規(guī)劃許可證D建設(shè)工程規(guī)劃許可證E建設(shè)工程施工許可證 5．按計價方式的不同，房地產(chǎn)開發(fā)項目承包合同一般分為（ABC）A總價合同B單價合同C成本加酬金合同D總承包合同E分包合同 6．土地使用權(quán)的出讓主要有以下哪幾種方式（ABC）A協(xié)議出讓B招標出讓Ｃ拍賣出讓Ｄ交換出讓 7．房地產(chǎn)市場是典型的周期性市場，房地產(chǎn)市場階段分為（BCDE）A波谷B平淡C蕭條D復(fù)蘇E興旺 8．房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本按成本與經(jīng)營工作量關(guān)系可分為（AB）A固定成本B變動成本Ｃ管理費用Ｄ銷售費用E原材料成本 9．征用農(nóng)村集體所有的土地要發(fā)生哪些費用（ABCDEF）A土地補償費B青苗補償費C地上附著物補償費D安置補助費E新菜地開發(fā)建設(shè)基金F耕地占用稅 10．房地產(chǎn)開發(fā)項目實施控制的目標包括（ABC）A成本B項目工期C質(zhì)量D項目協(xié)調(diào)性E技術(shù)先進性 14．城市土地使用權(quán)進行商品經(jīng)營，具有重要意義，表現(xiàn)在（ABCDEF）A.土地經(jīng)營是房地產(chǎn)經(jīng)營的主要內(nèi)容，是房地產(chǎn)經(jīng)營的基礎(chǔ)B.土地經(jīng)營是提高我國土地利用效益的核心活動C.土地經(jīng)營是我國市場化改革的必不可少的一環(huán)D.土地經(jīng)營是城市第三產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的前提E.土地經(jīng)營是也是適應(yīng)我國對外開放的一項必要的改革措施F.土地經(jīng)營是城市財政收入的重要來源 15．影響房地產(chǎn)項目開發(fā)的環(huán)境包括（ABCDE）A經(jīng)濟環(huán)境B政治環(huán)境C法律環(huán)境D社會環(huán)境E自然環(huán)境 16．房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的選擇可用比較分析法，即對各個方案的（ABE）指標用分級的方式進行比較。A安全性B經(jīng)濟性C適用性D可靠性E可行性 17．房地產(chǎn)物業(yè)管理程序包括（ABC）A早期介入B接管驗收C樓宇入伙D物業(yè)綜合管理E物業(yè)經(jīng)營 18．根據(jù)《中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：開發(fā)項目同時必須具備（ABCD）A國有土地使用證B建設(shè)用地規(guī)劃許可證C建設(shè)工程規(guī)劃許可證D建設(shè)工程施工許可證E國有土地規(guī)劃許可證 32．征用農(nóng)村集體所有的土地要發(fā)生哪些費用（ABCDEF）A土地補償費B青苗補償費C地上附著物補償費D安置補助費E新菜地開發(fā)建設(shè)基金F耕地占用稅 33．房地產(chǎn)市場是典型的周期性市場，房地產(chǎn)市場階段分為（ABCD）A平淡B蕭條C復(fù)蘇D興旺E波谷 34．一般來說，適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織結(jié)構(gòu)有（DE）A直線型組織結(jié)構(gòu)B職能型組織結(jié)構(gòu)C直線職能型D矩陣型E事業(yè)部制 35．按照房地產(chǎn)開發(fā)階段進行劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可分為（DE）A單項開發(fā)B小區(qū)開發(fā)C成片集中開發(fā)D土地開發(fā)E房屋建設(shè) 36．房地產(chǎn)開發(fā)項目所面臨的經(jīng)濟環(huán)境主要包括（ABCDE）A宏觀經(jīng)濟發(fā)展形勢B市民收入水平C貧富差異程度D利率E貸款條件 三、簡答題1．征地與拆遷的區(qū)別是什么？ 征地與拆遷的區(qū)別是涉及的土地權(quán)屬不同。征地是征用農(nóng)村集體所有的土地，首先需要改變土地所有制性質(zhì)，變集體所有制性質(zhì)為國家所有制，其次再改變土地的使用方式。拆遷是國家按有關(guān)法定程序收回土地使用權(quán)或改變使用性質(zhì)時，對土地上附著物和房屋原用戶、住戶進行的拆遷、安置、補償。不需改變土地所有制性質(zhì)。2．房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有哪些？ 房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有銀行貸款融資；證券融資；房地產(chǎn)信托融資；房地產(chǎn)融資的其他方式，包括聯(lián)建、參建融資、房地產(chǎn)典當融資、利用外資等形式。3．房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程分為哪些階段？ 房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程分為十個階段，分別為：開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想、可行性研究、申請項目用地、項目設(shè)計、征地及拆遷安置、籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金、建設(shè)工程招標、施工、市場營銷與策劃、物業(yè)管理。4．土地使用權(quán)的出讓有哪些方式？各有什么特點？土地使用權(quán)的出讓主要有三種方式：協(xié)議出讓、招標出讓和拍賣出讓。協(xié)議出讓在一定程度上排斥了市場機制，是一種不發(fā)達的土地市場。招標出讓是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。拍賣出讓是競爭激烈的方式。一般適用于經(jīng)濟條件好、交通便利、區(qū)位優(yōu)異的地段。5．房地產(chǎn)項目主要的定價方法有哪些？ 房地產(chǎn)項目的定價方法主要有：成本加成定價法、競爭價格定價法、加權(quán)點數(shù)定價法、顧客感受定價法。6．房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險有哪些？ 房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險主要包括：財務(wù)風(fēng)險因素、購買力因素、利率風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、社會風(fēng)險和意外事故風(fēng)險等。7．房地產(chǎn)項目施工招標的形式有哪些？ 在國際市場上，房地產(chǎn)項目施工招標方式主要有公開招標、邀請招標和議標3種。我國《招標投標法》則規(guī)定，招標方式只有兩種，即公開招標和邀請招標。8．物業(yè)管理公司有什么權(quán)利和義務(wù)？ 物業(yè)管理公司的權(quán)利主要包括：根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實際情況制定小區(qū)管理辦法；依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理；依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用等。物業(yè)管理公司的義務(wù)主要包括：履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；接受管理委員會和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督；重大的管理措施應(yīng)當提交管委會審議，并經(jīng)管委會認可等。9．從狹義的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營有哪些區(qū)別？ 房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別包括：兩者的主體不完全相同；在房地產(chǎn)項目市場運作過程中所處的階段不同；兩者對主體的資格要求不一樣；兩者所指向的行為對象不同；隨著房地產(chǎn)市場的完善，兩者的作用會發(fā)生根本性變化10．常見的組織結(jié)構(gòu)類型有哪些？其中，適合房地產(chǎn)項目的組織結(jié)構(gòu)類型有哪些？ 常見的組織結(jié)構(gòu)類型有：直線型組織結(jié)構(gòu)；職能型組織結(jié)構(gòu)；直線職能型；矩陣型；事業(yè)部制。適合房地產(chǎn)項目的組織結(jié)構(gòu)類型有矩陣型和事業(yè)部型。名詞解釋名詞解釋答案1．房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)：由特定的經(jīng)濟實體（具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），對房地產(chǎn)項目進行投資、建設(shè)和管理，使之改變用途或使用性質(zhì)，從而獲得經(jīng)濟利益的過程。2．土地開發(fā)土地開發(fā)：土地開發(fā)也稱七通一平，一平為平整土地。七通為通給水、排水、通熱、通氣、電力、電信和公路。3．城市土地出讓城市土地出讓：是指城市人民政府土地主管部門依法將城市土地的使用權(quán)出讓給用地單位（主要是房地產(chǎn)開發(fā)公司），供其有限期使用城市土地，用地單位必須向城市人民政府土地主管部門支付土地出讓金（一般也稱為毛地價）。4．土地征用土地征用：政府按照法律規(guī)定的程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械男袨椤?．物業(yè)管理物業(yè)管理：利用現(xiàn)代管理先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)濟手段管理物業(yè)（包括建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地），為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟效益6．房地產(chǎn)經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)營：從廣義上來講，就是指一切從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟活動獲得經(jīng)濟效益的行為。從狹義上來講，則只是指房屋經(jīng)營和城市土地經(jīng)營這兩種房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營行為。7．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為8．建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證：由建設(shè)單位或個人提出建設(shè)用地申請，城市規(guī)劃行政主管部門審查批準的建設(shè)用地位置、面積、界線的法律憑證。9．建筑容積率建筑容積率：指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。10．租金收繳率租金收繳率：房地產(chǎn)租金已收租金額占應(yīng)收金額的百分比。論述題論述題答案1、房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道有哪些？如何通過發(fā)行股票來進行籌資？并簡要談?wù)勚袊姆康禺a(chǎn)證券化趨勢。答：房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道主要有銀行貸款融資、證券融資、房地產(chǎn)信托融資以及其他形式。房地產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的股份入股憑證。房地產(chǎn)股票的發(fā)行有兩種形式：募集式和發(fā)起式。募集式即向社會公開發(fā)行的，可以在證券市場上流通。發(fā)起式是不上市的股票，只在房地產(chǎn)股份企業(yè)內(nèi)部發(fā)行的股票，一般采取記名股權(quán)的形式。目前，中國的房地產(chǎn)證券化現(xiàn)狀還處于不成熟階段，還需要相當長的一段時期來發(fā)展，但是證券化的趨勢是肯定的。2、請論述物業(yè)管理市場的構(gòu)成，并談?wù)勎覈飿I(yè)管理市場存在的主要問題及解決對策？答：物業(yè)管理市場的構(gòu)成主要包括三個方面：市場客體：物業(yè)管理服務(wù)，無形的市場主體：需求主體、供給主體市場環(huán)境：各種交換賴以進行的社會制度我國物業(yè)管理市場存在的主要問題：物業(yè)管理公司的行為不規(guī)范，管理不到位；業(yè)主委員會成立難；業(yè)主與物業(yè)管理者的地位倒置造成服務(wù)關(guān)系扭曲等我國物業(yè)管理市場解決對策：完善物業(yè)管理法規(guī)，規(guī)范物業(yè)管理市場；加快物業(yè)管理市場化進程，建立優(yōu)勝劣汰的機制；理順業(yè)主與物業(yè)公里公司的關(guān)系；實行扶優(yōu)扶強政策，引導(dǎo)物業(yè)公司走規(guī)模經(jīng)營的路子，創(chuàng)立自己的品牌等等對策3、房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的三大目標是什么，它們之間是什么關(guān)系，你是如何理解的？答：房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的三大目標分別是：項目建設(shè)投資（成本）、進度（或工期）、質(zhì)量。開發(fā)項目建設(shè)三大目標之間的關(guān)系既有對立的一面，也有統(tǒng)一的一面。開發(fā)項目建設(shè)三大目標之間的對立關(guān)系：分別闡述質(zhì)量與成本、質(zhì)量與工期、工期與成本之間的對立關(guān)系。例如：如果項目建設(shè)的功能和質(zhì)量要求高，就需要投入更多成本。如果要加快進度，縮短工期，則需要增加成本，同時也可能會影響質(zhì)量。開發(fā)項目建設(shè)三大目標之間的統(tǒng)一關(guān)系：分別闡述質(zhì)量與成本、質(zhì)量與工期、工期與成本之間的統(tǒng)一關(guān)系。例如：加快進度、縮短工期雖然需要增加一定的投資，但是可以使整個開發(fā)項目建設(shè)提前投入使用，從而提早發(fā)揮投資效益，還能在一定程度上減少利息支出，減少成本。如果施工質(zhì)量好，可減少投入使用后的維修費用，也可以減少成本。4、房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的內(nèi)容包括什么，確定房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的考慮因素有哪些，如何選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案？答：房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的內(nèi)容包括：欲籌集資金的幣種、數(shù)額；融資流量；資金來源構(gòu)成；融資風(fēng)險分析及風(fēng)險管理措施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入和資金償還要求相適應(yīng)的不同時間內(nèi)籌集資金和償還資金的數(shù)量。融資成本預(yù)算；融資方法和明確融資的權(quán)利責(zé)任關(guān)系。確定房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的考慮因素包括：合理的融資規(guī)模；正確選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資的渠道和方式，降低融資成本；統(tǒng)籌考慮房地產(chǎn)開發(fā)的融資與投資；提高房地產(chǎn)開發(fā)資金的使用效益；按規(guī)定建立資本金制度；優(yōu)化房地