2017房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模擬真題及答案

2017房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模擬真題及答案一、單項選擇題?1.下列房地產(chǎn)估價相關活動中屬于傳統(tǒng)價值評估業(yè)務范疇的是()?A.高層建筑地價分攤?B.房地產(chǎn)投資價值評估?C.因環(huán)境污染導致的房地產(chǎn)價值減損評估?D.城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評估?答案：B?2.從科學且可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性的是()?A.估價對象的真實價值?B.估價對象的重置價格?C.估價對象的實際成交價格?D.合格估價師的重新估價結果?答案：D?3.一個估價項目中的估價時點本質上是由()決定的。?A.估價委托合同簽訂時間?B.估價目的?C.實地查勘估價對象的時間?D.委托人意愿?答案：B?4.房地產(chǎn)供給有限特性的本質是()?A.土地的總量有限?B.房地產(chǎn)的不可移動性?C.房地產(chǎn)的獨一無二性?D.房地產(chǎn)的價值量大?答案：B?5.下列土地狀況中，不屬于士地權益狀況的是()?A.土地使用期限?B.土地使用管制?C.土地面積大小?D.土地權利性質?答案：C?6.某在建工程在假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值為6000萬元，房地產(chǎn)估價師知悉該項工程尚拖欠到期應付的工程款為1000萬元同時還有一筆貸款成數(shù)由50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為()萬元?A.2500?B.3000?C.3500?D.4000?答案：B?7.某宗建筑密度為50%的土地上建有一幢8層且各層建筑面積相同的住宅樓，均價為5000元/，房地產(chǎn)總價為2000萬元，樓面地價為1200元/。該宗土地的總價為()萬元。?A.96?B.192?C.240?D.480?答案：D?8.下列購買某宗房地產(chǎn)付款方式中，地買方而言最經(jīng)濟的是(假定年折現(xiàn)率是6%)()?A.現(xiàn)在按9.5折一次性支付?B.一年后一次性支付?C.現(xiàn)在首付30%,余款在未來3年內分年等額支付?D.現(xiàn)在首付50%，余款在未來10年內分年等額支付?答案：A?9.用距離來評價某宗房地產(chǎn)的交通便捷程度時，一般不宜采用的距離是()?A.空間直線距離?B.交通路線距離?C.交通時間距離?D.經(jīng)濟距離?答案：A?10.下列房地產(chǎn)市場調控政策等措施中，會導致房地產(chǎn)市場價格上升的是()?A.降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率?B.增加土地有效供給?C.降低契稅?D.提高購房貸款利率?答案：C?11.某工廠經(jīng)所在街道負責人同意，將一幢權屬登記為工業(yè)用逾的沿街廠房改造為若干個小商鋪出租，某估價機構接受委托以實際用途為估價前提對該房地產(chǎn)的抵押價值進行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應滿足條件中的()。?A.技術上的可能?B.經(jīng)濟上的可行?C.價值最大化?D.法律上許可?答案：D?12.有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制務件下的估價結果顯示，乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于()。?A.乙土地上建筑物價值低于拆遷費用?B.甲土地的容積率大于乙土地的容積率?C.甲土地的價值高于乙土地的價值?D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長?答案：A?13.某可比實例的房地產(chǎn)權屬證書記載的套內建筑面積為120，經(jīng)調查，其成交價格為150萬元，另有20的房屋天臺贈送,該房地產(chǎn)的建筑面積與套內建筑面積的比率為1：0：8，則按建筑面積計算的比準價格是()元/。?A.8571?B.10000?C.13393?D.15625?答案：B?14.某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中賣方應繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，買方應繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負擔，并在原價基礎上相應凋整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格為()元/。?A.2585?B.2393?C.2955?D.2964?答案：A?15.評估甲別墅的市場價值，選取了己別墅為可比實例。乙別墅的成交價格為8000元/，裝修標準為1000元/(甲別墅的裝修標準為800元/)，因乙別墅位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準價格為()元/。?A.7020?B.7091?C.7380?D.8580?答案：B?16.評估某底層商鋪的價格時，估價師選取的可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪(其成交價格經(jīng)調整后為底層商鋪價格)，在求取最終價格時，對甲、乙、丙三個可比實例比準價格依次選取的權重，最合適的是()?A.0.4、0.4、0.2?B.0.3、0.4、0.3?C.0.4、0.2、0.4?D.0.4、0.3、0.3?答案：A?17.某寫字樓的剩余收益年限為38年，預計5年后售出時價格將上漲20%,銷售稅費率為6%，已知持有期內年有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%,報酬率中無風險報酬率為6%，風險報酬率為無風險報酬率的25%,則該寫字樓目前的收益價格為()萬元。?A.5286.72?B.7552.45?C.9939.23?D.14198.90?答案：A?18.某GS2年前租賃某寫字樓中的500用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為每天3元/。已知該寫字樓為鋼筋混凝土結構，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似寫字樓的凈租金為每天3.5元/，報酬率為6%，則現(xiàn)在的承租人權益價值為()萬元。?A.96.80?B.592.81?C.691.61?D.667.22?答案：A?19.下列關于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是()?A.凈收益包括有形收益和無形收益?B.運營費用包含房地產(chǎn)折舊額及其設備的折舊費?C.通常只有客觀收益才能作為估價依據(jù)?D.應同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值?答案：B?20.下列收益乘