2024年經濟師考試建筑與房地產經濟高級經濟實務試題與參考答案

2024年經濟師考試建筑與房地產經濟高級經濟實務模擬試題(答案在后面)一、案例分析題（本大題有3個案例題，第一題20分，其他每題25分，共70分）第一題【案例背景】某市某房地產開發(fā)公司（以下簡稱“公司”）計劃開發(fā)一棟住宅小區(qū)，項目總投資預計為10億元人民幣。公司經過市場調研和可行性分析，決定采用合作開發(fā)模式，與當?shù)匾患覈锌毓善髽I(yè)（以下簡稱“國企”）合作。雙方簽訂合作協(xié)議，約定公司負責項目的設計、開發(fā)、銷售，國企負責項目的資金投入和土地使用權的取得。項目預計建設期為2年，銷售期為1年。在項目開發(fā)過程中，雙方因項目進度、收益分配等問題產生分歧，導致合作關系出現(xiàn)矛盾?！景咐牧稀?.項目合作協(xié)議書2.公司與國企雙方在項目開發(fā)過程中的往來函件3.項目預算及實際支出情況4.項目銷售情況及收入分配情況5.項目竣工報告及驗收報告【問題】1、請分析公司和國企在合作過程中可能存在的風險，并提出相應的風險防范措施。2、根據(jù)案例材料，分析公司和國企在項目收益分配上可能存在的爭議點，并提出解決方案。3、針對項目竣工后可能出現(xiàn)的質量、售后服務等問題，公司應如何保障業(yè)主權益？第二題案例材料：某房地產開發(fā)公司（以下簡稱“該公司”）計劃在市中心開發(fā)一座商業(yè)綜合體項目。項目總投資預計為10億元人民幣，其中土地成本為3億元，建筑安裝工程費為2億元，其他費用為1億元，流動資金為4億元。公司預計該項目建成后，年銷售收入為5億元，年運營成本為2億元，包括人力成本、物耗、折舊等。公司計劃通過銀行貸款、股東投入和預售部分房產來籌集資金。一、公司資金籌集方案1.銀行貸款：向銀行申請7年期貸款，貸款金額為4億元，年利率為4.5%，按月等額本息還款方式。2.股東投入：公司現(xiàn)有股東投入資金1億元。3.預售房產：計劃預售房產面積為10萬平方米，預計售價為每平方米1.2萬元。二、項目風險評估1.市場風險：項目所在區(qū)域房地產市場波動較大，存在銷售風險。2.融資風險：銀行貸款利率可能上升，影響項目盈利能力。3.運營風險：項目建成后可能面臨運營成本上升、人流量不足等問題。請根據(jù)以上案例材料，回答以下問題：1、該公司通過銀行貸款籌集的資金年利息支出是多少？2、若公司預售房產全部售出，預計可籌集多少資金？3、根據(jù)項目風險評估，公司應采取哪些措施降低融資風險？（1）與銀行協(xié)商，爭取降低貸款利率；（2）通過多種渠道籌集資金，降低對銀行貸款的依賴；（3）密切關注市場動態(tài)，合理調整項目投資計劃；（4）加強項目管理，提高運營效率，降低運營成本。第三題一、案例分析材料：1.項目規(guī)劃：該公司在取得土地使用權后，委托了一家具有甲級資質的城市規(guī)劃設計院進行項目規(guī)劃。規(guī)劃方案包括住宅樓、商業(yè)樓和配套公建，總建筑面積為30萬平方米。其中，住宅樓建筑面積為20萬平方米，商業(yè)樓建筑面積為5萬平方米，配套公建建筑面積為5萬平方米。2.項目投資估算：根據(jù)項目規(guī)劃，該公司對項目進行了投資估算。預計項目總投資為15億元，包括土地費用、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、稅費、其他費用等。3.融資方案：該公司計劃通過以下方式籌集項目資金：（1）自籌資金：公司自有資金3億元；（2）銀行貸款：向銀行申請貸款10億元，貸款期限為10年，年利率為4.5%；（3）股權融資：通過引入戰(zhàn)略投資者，融資2億元。4.銷售策略：該公司計劃采用以下銷售策略：（1）住宅銷售：采用預售制度，預計住宅銷售價格為每平方米1.2萬元；（2）商業(yè)銷售：采取租賃方式，預計年租金為每平方米2萬元；（3）配套公建銷售：采取招標方式，預計招標底價為每平方米0.8萬元。5.項目運營管理：為確保項目順利實施，該公司成立了項目管理部，負責項目的整體規(guī)劃、建設、銷售和運營等工作。1、根據(jù)案例材料，該公司項目總投資估算為多少？2、該公司計劃通過哪些方式籌集項目資金？3、該公司住宅銷售預計收入為多少？二、論述題（30分）題目：論述我國房地產市場監(jiān)管的現(xiàn)狀、存在的問題及改進措施。2024年經濟師考試建筑與房地產經濟高級經濟實務模擬試題與參考答案一、案例分析題（本大題有3個案例題，第一題20分，其他每題25分，共70分）第一題【案例背景】某市某房地產開發(fā)公司（以下簡稱“公司”）計劃開發(fā)一棟住宅小區(qū)，項目總投資預計為10億元人民幣。公司經過市場調研和可行性分析，決定采用合作開發(fā)模式，與當?shù)匾患覈锌毓善髽I(yè)（以下簡稱“國企”）合作。雙方簽訂合作協(xié)議，約定公司負責項目的設計、開發(fā)、銷售，國企負責項目的資金投入和土地使用權的取得。項目預計建設期為2年，銷售期為1年。在項目開發(fā)過程中，雙方因項目進度、收益分配等問題產生分歧，導致合作關系出現(xiàn)矛盾?！景咐牧稀?.項目合作協(xié)議書2.公司與國企雙方在項目開發(fā)過程中的往來函件3.項目預算及實際支出情況4.項目銷售情況及收入分配情況5.項目竣工報告及驗收報告【問題】1、請分析公司和國企在合作過程中可能存在的風險，并提出相應的風險防范措施。2、根據(jù)案例材料，分析公司和國企在項目收益分配上可能存在的爭議點，并提出解決方案。3、針對項目竣工后可能出現(xiàn)的質量、售后服務等問題，公司應如何保障業(yè)主權益？【答案】1、公司和國企在合作過程中可能存在的風險包括：（1）資金風險：國企資金投入不足，可能導致項目進度延誤。（2）項目進度風險：雙方在項目進度上存在分歧，可能導致項目延期。（3）收益分配風險：雙方在項目收益分配上存在爭議，可能導致合作關系破裂。風險防范措施：（1）加強溝通與協(xié)調，確保項目進度順利推進。（2）完善合作協(xié)議，明確項目進度、收益分配等關鍵條款。（3）設立項目監(jiān)督小組，對項目進行全程監(jiān)督。2、公司和國企在項目收益分配上可能存在的爭議點：（1）項目成本核算方式：雙方對項目成本核算存在差異，可能導致收益分配不公。（2）銷售收益分配比例：雙方對銷售收益分配比例存在分歧。解決方案：（1）邀請第三方專業(yè)機構對項目成本進行核算，確保雙方利益。（2）根據(jù)市場行情和項目實際情況，合理確定銷售收益分配比例。3、針對項目竣工后可能出現(xiàn)的質量、售后服務等問題，公司應采取以下措施保障業(yè)主權益：（1）建立健全質量管理體系，確保項目質量。（2）設立售后服務部門，及時處理業(yè)主投訴。（3）加強與業(yè)主溝通，提高業(yè)主滿意度。第二題案例材料：某房地產開發(fā)公司（以下簡稱“該公司”）計劃在市中心開發(fā)一座商業(yè)綜合體項目。項目總投資預計為10億元人民幣，其中土地成本為3億元，建筑安裝工程費為2億元，其他費用為1億元，流動資金為4億元。公司預計該項目建成后，年銷售收入為5億元，年運營成本為2億元，包括人力成本、物耗、折舊等。公司計劃通過銀行貸款、股東投入和預售部分房產來籌集資金。一、公司資金籌集方案1.銀行貸款：向銀行申請7年期貸款，貸款金額為4億元，年利率為4.5%，按月等額本息還款方式。2.股東投入：公司現(xiàn)有股東投入資金1億元。3.預售房產：計劃預售房產面積為10萬平方米，預計售價為每平方米1.2萬元。二、項目風險評估1.市場風險：項目所在區(qū)域房地產市場波動較大，存在銷售風險。2.融資風險：銀行貸款利率可能上升，影響項目盈利能力。3.運營風險：項目建成后可能面臨運營成本上升、人流量不足等問題。請根據(jù)以上案例材料，回答以下問題：1、該公司通過銀行貸款籌集的資金年利息支出是多少？答案：4億元×4.5%=1800萬元2、若公司預售房產全部售出，預計可籌集多少資金？答案：10萬平方米×1.2萬元/平方米=12億元3、根據(jù)項目風險評估，公司應采取哪些措施降低融資風險？答案：（1）與銀行協(xié)商，爭取降低貸款利率；（2）通過多種渠道籌集資金，降低對銀行貸款的依賴；（3）密切關注市場動態(tài)，合理調整項目投資計劃；（4）加強項目管理，提高運營效率，降低運營成本。第三題一、案例分析材料：1.項目規(guī)劃：該公司在取得土地使用權后，委托了一家具有甲級資質的城市規(guī)劃設計院進行項目規(guī)劃。規(guī)劃方案包括住宅樓、商業(yè)樓和配套公建，總建筑面積為30萬平方米。其中，住宅樓建筑面積為20萬平方米，商業(yè)樓建筑面積為5萬平方米，配套公建建筑面積為5萬平方米。2.項目投資估算：根據(jù)項目規(guī)劃，該公司對項目進行了投資估算。預計項目總投資為15億元，包括土地費用、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、稅費、其他費用等。3.融資方案：該公司計劃通過以下方式籌集項目資金：（1）自籌資金：公司自有資金3億元；（2）銀行貸款：向銀行申請貸款10億元，貸款期限為10年，年利率為4.5%；（3）股權融資：通過引入戰(zhàn)略投資者，融資2億元。4.銷售策略：該公司計劃采用以下銷售策略：（1）住宅銷售：采用預售制度，預計住宅銷售價格為每平方米1.2萬元；（2）商業(yè)銷售：采取租賃方式，預計年租金為每平方米2萬元；（3）配套公建銷售：采取招標方式，預計招標底價為每平方米0.8萬元。5.項目運營管理：為確保項目順利實施，該公司成立了項目管理部，負責項目的整體規(guī)劃、建設、銷售和運營等工作。1、根據(jù)案例材料，該公司項目總投資估算為多少？答案：15億元2、該公司計劃通過哪些方式籌集項目資金？答案：自籌資金、銀行貸款、股權融資3、該公司住宅銷售預計收入為多少？答案：住宅樓建筑面積20萬平方米，銷售價格為每平方米1.2萬元，預計住宅銷售收入為24億元。二、論述題（30分）題目：論述我國房地產市場監(jiān)管的現(xiàn)狀、存在的問題及改進措施。答案：一、我國房地產市場監(jiān)管的現(xiàn)狀1.監(jiān)管體制：我國房地產市場監(jiān)管實行的是“分級管理、屬地監(jiān)管”的體制。國家層面負責制定房地產市場監(jiān)管的法律法規(guī)和政策，地方層面負責具體實施監(jiān)管。2.監(jiān)管內容：主要包括房地產開發(fā)、銷售、租賃、物業(yè)服務、房地產估價、房地產廣告等方面的監(jiān)管。3.監(jiān)管手段：包括行政監(jiān)管、法律監(jiān)管、信用監(jiān)管等。二、我國房地產市場監(jiān)管存在的問題1.監(jiān)管體制不完善：地方保護主義現(xiàn)象嚴重，監(jiān)管力量分散，難以形成合力。2.監(jiān)管手段不足：對房地產市場的監(jiān)管仍以行政手段為主，缺乏法律手段和信用手段的配合。3.監(jiān)管信息不對稱：房地產市場監(jiān)管部門與市場主體之間存在信息不對稱，導致監(jiān)管難度加大。4.監(jiān)管法律法規(guī)滯后：現(xiàn)行法律法規(guī)難以適應房地產市場的發(fā)展變化，存在空白和漏洞。5.監(jiān)管執(zhí)法不嚴：部分地方存在監(jiān)管不力、執(zhí)法不嚴的現(xiàn)象，導致房地產市場秩序混亂。三、我國房地產市場監(jiān)管的改進措施1.完善監(jiān)管體制：加強地方監(jiān)管力量，形成全國統(tǒng)一的監(jiān)管體系，消除地方保護主義現(xiàn)象。2.豐富監(jiān)管手段：加強法律監(jiān)管，完善信用監(jiān)管，提高監(jiān)管效率。3.加強信息共享：建立房地產市場監(jiān)管信息共享平臺，實現(xiàn)監(jiān)管信息互聯(lián)互通。4.完善法律法規(guī)：根據(jù)房地產市場發(fā)展變化，及時修訂和完善相關法律法規(guī)，填補空白和漏洞。5.強化執(zhí)法力度：加大對房地產市場的執(zhí)法力度，嚴肅查處