物流儲(chǔ)運(yùn)有限公司用地更新規(guī)劃可行性研究報(bào)告

設(shè)計(jì)證書(shū)號(hào)：目錄 11.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介 11.2項(xiàng)目投資方基本情況 21.3承辦單位基本情況 21.3編制依據(jù) 32.項(xiàng)目發(fā)展概述 52.1項(xiàng)目興建背景 52.2項(xiàng)目興建必要性 82.3項(xiàng)目預(yù)期發(fā)展目標(biāo) 3.項(xiàng)目市場(chǎng)選擇與建設(shè)規(guī)模預(yù)測(cè) 3.1項(xiàng)目發(fā)展行業(yè)調(diào)查與選擇 3.2項(xiàng)目定位分析 3.3功能布局草案與規(guī)模預(yù)測(cè) 4.項(xiàng)目可行性分析 4.1道路交通支撐能力評(píng)價(jià) 4.2市政設(shè)施支撐能力評(píng)價(jià) 5.規(guī)劃方案選擇 5.1現(xiàn)狀概況與分析 5.3規(guī)劃結(jié)構(gòu)選擇 5.4規(guī)劃方案比選 5.6分期實(shí)施建議 6.項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式評(píng)估 6.1常用運(yùn)營(yíng)模式比較 7 6.3運(yùn)營(yíng)模式選擇建議 787.項(xiàng)目預(yù)期收益評(píng)估 7.2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值測(cè)算 7.3項(xiàng)目盈利能力 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。 7.7投資風(fēng)險(xiǎn)及其規(guī)避方式提示 928.信息技術(shù)應(yīng)用 8.1物流展貿(mào)中心信息管理 8.2物流技術(shù)應(yīng)用 9.節(jié)能、環(huán)保與安全 9.1節(jié)能 9.2環(huán)境保護(hù) 99.3安全 1隨著深圳市經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)2年，1994年經(jīng)股份制改造成為公眾上市公司(股票簡(jiǎn)稱：深XXA,代碼000042),是國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)十佳上市公司，連續(xù)十年保持利潤(rùn)超億元的優(yōu)良業(yè)績(jī)，2001年，被深交所評(píng)為30家信息3式員工的42%,專業(yè)涵蓋經(jīng)濟(jì)地理、發(fā)展策略、城市規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、風(fēng)景園1.3編制依據(jù)《深圳市城市總體規(guī)劃?rùn)z討與對(duì)策(2001-2005)》《筍崗片區(qū)法定圖則》(2001年4月)《筍崗-清水河物流園區(qū)功能調(diào)整研究》(2006年4月)4562.1.2深圳物流業(yè)發(fā)展概況及發(fā)展趨勢(shì)總值首次突破5000億元大關(guān)，達(dá)5684.39億元，比上年增長(zhǎng)15.0%,經(jīng)濟(jì)總量居全國(guó)大中城市第四位。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，去年第一次產(chǎn)業(yè)增加值7.48增加值3021.03億元，增長(zhǎng)16.8%;第三次產(chǎn)業(yè)增加值2655.88億元，增長(zhǎng)13.1%。達(dá)到1374.03億元，與上年同期相比增長(zhǎng)了414.05億元。據(jù)2006年深圳市物流業(yè)統(tǒng)計(jì)報(bào)2005年增長(zhǎng)28.27%,有力帶動(dòng)了物流業(yè)的發(fā)展?！駥I(yè)市場(chǎng)崛起迅速●企業(yè)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)模式●第三方物流發(fā)展迅速7●物流量變化2.1.3筍崗—清水河物流園區(qū)發(fā)展概況及發(fā)展趨勢(shì)邊防關(guān)口；東至布吉路和洪湖西路，西至紅嶺北路和紅崗路。里。園區(qū)作為一個(gè)大型倉(cāng)庫(kù)區(qū)域，于1982年圳市“十五”及2015年現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》,正式將筍崗一清水河物流園區(qū)確定為深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院(深圳)完成了《筍崗一清水河物流園區(qū)發(fā)展策略報(bào)告》,將園區(qū)功能定位筍崗一清水河物流園區(qū)尤其是筍崗片區(qū)經(jīng)過(guò)多82.2項(xiàng)目興建必要性2.2.1用地更新的現(xiàn)實(shí)依據(jù)具商場(chǎng)；寶安北地區(qū)還有世界500強(qiáng)出身的建材國(guó)際連鎖巨頭百安居羅湖店、917時(shí)-19時(shí)、片區(qū)內(nèi)其他道路每天7時(shí)-22時(shí)禁行大型貨車(chē)，筍崗路星期一至五7時(shí)30分-21時(shí)、紅嶺北路星期一至星期五17時(shí)-19時(shí)，禁行小型貨車(chē)，根據(jù)規(guī)定，貨車(chē)在禁行時(shí)段均等都應(yīng)該有交通要求，與現(xiàn)實(shí)狀況產(chǎn)生泥崗路鐵路橋西側(cè)橋頭堡與制高點(diǎn)，其區(qū)位決定它將作為泥崗路沿線重要景觀節(jié)點(diǎn)，標(biāo)示筍崗片區(qū)的內(nèi)在功能與外在形象，亟需一組標(biāo)志性建筑物塑造片區(qū)整體形象，樹(shù)立起筍崗商貿(mào)片在人們心因此，借助XX公司用地更新這一契機(jī)，深入研究泥崗路、寶崗路沿線景觀形態(tài)，通過(guò)建設(shè)標(biāo)志性建筑，塑造沿4、現(xiàn)狀土地利用效率偏低本案所在地理位置優(yōu)越，位于城市中心地帶，又與羅湖商業(yè)旺區(qū)、金融中心和信息中心緊密聯(lián)系，屬城市的黃金地段，土地潛在價(jià)值較高，但現(xiàn)實(shí)情況是其經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益卻并沒(méi)有充分圖2-3長(zhǎng)城用地現(xiàn)狀衛(wèi)片發(fā)揮出來(lái)，主要有兩方面的原因：圖2-4現(xiàn)狀用地統(tǒng)計(jì)圖一是XX公司儲(chǔ)運(yùn)目前的經(jīng)營(yíng)方式等業(yè)態(tài)因素限制，目前以貨代市場(chǎng)為規(guī)劃平面布局結(jié)構(gòu)松散，交通組織不暢，造成對(duì)空間發(fā)強(qiáng)度較低，平均容積率不足1.0,處于一種低效率的運(yùn)行狀態(tài)。因此，希望借助XX公司用地更新實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)的升級(jí)，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。通過(guò)對(duì)用地規(guī)劃布局的重構(gòu)，確定合理的土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度及空間布局結(jié)構(gòu)，充分挖掘用地潛在價(jià)值。表格2-1規(guī)劃用地現(xiàn)狀指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表總建筑面積總用地面積容積率0地塊B005、陳舊物流設(shè)施影響使用效率現(xiàn)狀倉(cāng)庫(kù)與辦公樓由于興建時(shí)間較早，受當(dāng)時(shí)建設(shè)條件的限制，建筑功能的設(shè)置不夠完善。目前的倉(cāng)庫(kù)與辦公樓已不能滿足現(xiàn)代化物流與2.2.2用地更新的重大意義2000年5月，在深圳市委三次當(dāng)代會(huì)上，深圳市委、市政府提出要把現(xiàn)代物流作為深2002年10月，深圳市人民政府印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展深圳現(xiàn)代物流業(yè)的若干意見(jiàn)》提2006年4月，張思平副市長(zhǎng)主持召開(kāi)了筍崗—清水河物流園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組第一次會(huì)議，等方面的意見(jiàn)和建議，并于2006年5月，召開(kāi)了筍崗—清水河物流園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組第二次會(huì)變。2.3項(xiàng)目預(yù)期發(fā)展目標(biāo)項(xiàng)目市場(chǎng)選擇與建設(shè)規(guī)模預(yù)測(cè)專項(xiàng)調(diào)研分析。下文簡(jiǎn)要說(shuō)明本項(xiàng)目行業(yè)選擇的過(guò)程(行業(yè)選擇的過(guò)程在此不作詳述),并重點(diǎn)對(duì)最具發(fā)展可能的目標(biāo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)分析。結(jié)果0宏觀層面評(píng)判0宏觀層面評(píng)判初步篩選可能發(fā)展的度SCP分析框架篩選出可能發(fā)展的目 消費(fèi)電子主要類別行業(yè)增長(zhǎng)率市場(chǎng)容量市場(chǎng)發(fā)展空間電子高高高汽車(chē)后市場(chǎng)高高高鐘表高低低出版業(yè)低低低體育用品高中高自行車(chē)高低低品牌服裝高高高醫(yī)藥中低中玩具中中低工藝品高高低家居高高中珠寶中中中●產(chǎn)業(yè)前景：判斷產(chǎn)業(yè)總體的發(fā)展前景?深圳市的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)?●競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：判斷市場(chǎng)是否已經(jīng)飽和?競(jìng)爭(zhēng)是否激烈?●客戶反饋：目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的反映?入駐意向?電子汽車(chē)后市場(chǎng)體育用品品牌服裝產(chǎn)業(yè)前景高中高中高中高政策導(dǎo)向高高高低競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中高中高高中項(xiàng)目條件契合高高中中客戶反饋中高中高中體現(xiàn)“國(guó)際采購(gòu)中心”定位高高中高中綜合評(píng)價(jià)高中中高中低排序13243.1.2電子行業(yè)綜合分析預(yù)測(cè)提高，2000年后持續(xù)保持在50%以上；2006年，深圳電子信息產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)6300億元，占(1)消費(fèi)電子億美元，年均增長(zhǎng)率保持在20%左右，約占全球出口總額45%,到2008年中國(guó)在全球消費(fèi)每年12%的增長(zhǎng)速度發(fā)展，到2010年，市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到1250億美元，消費(fèi)電子產(chǎn)品制造(2)電子元器件我國(guó)已成為全球重要的電子元器件居世界第三位，行業(yè)復(fù)合增長(zhǎng)速度達(dá)到31%,和信息產(chǎn)業(yè)整體增長(zhǎng)水平一致。2006年，中國(guó)電子元器件產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，銷售收入同比增長(zhǎng)35%。市場(chǎng)流通到全國(guó)的集成電路產(chǎn)品達(dá)50億美元，約占全國(guó)的30%。另外，深圳市具有規(guī)模的電子信息專業(yè)配套市場(chǎng)超過(guò)70家，年成交額超過(guò)1000億元，每年舉辦較具規(guī)模的專業(yè)性展覽會(huì)超過(guò)60個(gè)。深圳的過(guò)300億元。有11家企業(yè)進(jìn)入第20屆全國(guó)電子百?gòu)?qiáng)企業(yè)。其中5家全國(guó)營(yíng)業(yè)收入超過(guò)百億2、市場(chǎng)供需分析(1)供應(yīng)分析近年來(lái)，電子市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。80年代初期，從北京中根據(jù)深圳電子商會(huì)提供的數(shù)據(jù)，深圳從華強(qiáng)北到龍產(chǎn)業(yè)專業(yè)市場(chǎng)，建筑面積過(guò)百萬(wàn)平方米，商戶數(shù)萬(wàn)家，規(guī)模的電子專業(yè)市場(chǎng)，估計(jì)總經(jīng)營(yíng)面積有80多萬(wàn)平方米，從業(yè)人員達(dá)到50多萬(wàn)人?！袷袌?chǎng)特點(diǎn)通過(guò)20多年的發(fā)展，中國(guó)形成了兩個(gè)電子產(chǎn)品的集散中心，一是廣東的深圳；二是北直占18%左右。海淀區(qū)2002年社會(huì)消費(fèi)品零售總額340億元，高新技術(shù)產(chǎn)品的銷售額占有重要地位。2002年中關(guān)村各電子市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的銷售額，不低于300億元。全國(guó)電子市場(chǎng)的銷售額將近1000億元。這種高科技商業(yè)，提高了勞動(dòng)生領(lǐng)域，必然帶來(lái)IT產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；其次是城市信息化快速發(fā)展；再者是3C進(jìn)入家庭，電腦(2)需求分析●全球電子產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速并呈現(xiàn)往亞太地區(qū)轉(zhuǎn)移趨勢(shì)子元件的產(chǎn)、銷值的32%和30%,特別是中國(guó)越來(lái)越多地在國(guó)際元件產(chǎn)業(yè)中占到了舉足輕制造業(yè)市場(chǎng)將達(dá)19055億美元，其中，電子元件市場(chǎng)將達(dá)2800億美元，占14.7%。2005年至2010年年均增長(zhǎng)5.4%。另?yè)?jù)報(bào)道，全球片式元器件產(chǎn)量將從2005年15000億只，增至2010年25000億只，年均增長(zhǎng)13%。按照我國(guó)電子元件15個(gè)大類產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)2010年世界電子元件市場(chǎng)將達(dá)到3614億美元，產(chǎn)品產(chǎn)量將達(dá)到38400億只?！裎覈?guó)電子產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭據(jù)市場(chǎng)咨詢和顧問(wèn)機(jī)構(gòu)IDC預(yù)測(cè)，中國(guó)IT市場(chǎng)從2003年至2008年，將以15.6%年復(fù)造業(yè)2005年將實(shí)現(xiàn)銷售收入31100億元(比“九五”期末翻兩番)計(jì)算，2010年我國(guó)電子信●深圳電子產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平位居全國(guó)前列電路產(chǎn)品超過(guò)35億美元，包括設(shè)計(jì)、制造、半導(dǎo)體器件在內(nèi)的整個(gè)IC產(chǎn)業(yè)銷售收入超過(guò)100億元。統(tǒng)計(jì)顯示，2005年深圳市直接使用的集成電路產(chǎn)品超過(guò)35億美元，占全國(guó)市場(chǎng)總量的16%以上，通過(guò)深圳市場(chǎng)流通到全國(guó)的集成電路產(chǎn)品達(dá)50億美元，約占全國(guó)的30%。3、優(yōu)劣勢(shì)分析(1)優(yōu)勢(shì)●市場(chǎng)空間●項(xiàng)目條件●客戶需求電子世界等進(jìn)行了抽樣調(diào)查(發(fā)出問(wèn)卷120份，收回問(wèn)卷92份),調(diào)查主要結(jié)果如下：對(duì)筍崗片區(qū)的電子市場(chǎng)入駐意愿面積需求特點(diǎn)□10以上客戶最關(guān)注因素?cái)?shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行調(diào)研，2007.3(2)劣勢(shì)●產(chǎn)業(yè)氛圍薄弱●競(jìng)爭(zhēng)難以避免(1)華強(qiáng)北存在的問(wèn)題市場(chǎng)建筑面積(m?)商鋪數(shù)(家)平均商鋪面積(m2)深圳賽格電子配套市場(chǎng)深圳華強(qiáng)電子世界益華批發(fā)市場(chǎng)(寶安沙井)深圳新亞洲電子商城深圳都會(huì)電子城一深圳遠(yuǎn)望數(shù)碼城一深圳賽博宏大數(shù)碼廣場(chǎng)54000平方米，入駐商戶3000家；企業(yè)數(shù)量：深圳電子企業(yè)超過(guò)1萬(wàn)家，全國(guó)電子企業(yè)超過(guò)10萬(wàn)家，由于深圳已在全國(guó)可吸引4000～5000家左右電子類商家進(jìn)駐； 3.2項(xiàng)目定位分析3.2.1項(xiàng)目總體定位『國(guó)際電子采購(gòu)申心『國(guó)際電子采購(gòu)申心3.2.2項(xiàng)目功能定位主體功能?chē)?guó)際電子采購(gòu)中心配套功能?chē)?guó)際物流總部基地國(guó)際物流商務(wù)酒店國(guó)際物流商務(wù)公寓配套功能(1)電子產(chǎn)品大宗國(guó)際采購(gòu)、分撥、交易交易、批發(fā)是國(guó)際采購(gòu)物流展貿(mào)中心項(xiàng)目的根本目的是商品銷售，所以批發(fā)交易是本項(xiàng)目的基本功能。不過(guò)這批發(fā)、交易也可以分成現(xiàn)貨交易和期(2)電子產(chǎn)品物流、配送(3)電子產(chǎn)品展示、博覽(4)國(guó)際電子商務(wù)(5)接單、加工(6)品牌孵育、推廣(7)拍賣(mài)(9)供需調(diào)節(jié)、價(jià)格生成(1)國(guó)際物流總部基地內(nèi)進(jìn)行的具有公益性的采購(gòu)行為，采購(gòu)商品共有28大類、1萬(wàn)多種，每年耗資300多億美(2)國(guó)際物流商務(wù)酒店建設(shè)4或5星級(jí)的商務(wù)酒店一座。這也彌補(bǔ)了(3)國(guó)際物流商務(wù)公寓相關(guān)的商務(wù)活動(dòng)，也需要大量的商務(wù)公寓；就本項(xiàng)目的經(jīng)3.2.3項(xiàng)目客戶定位業(yè)市場(chǎng)面積的30%以內(nèi)。展示商、拍賣(mài)行等——引進(jìn)個(gè)別展示商(如環(huán)江三角洲(如東莞、順德等地)一帶。本項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)本項(xiàng)目?jī)?nèi)的營(yíng)商人員(主要目標(biāo)客戶)——根據(jù)本項(xiàng)目定位及[筍崗-清水河物流園區(qū)]3.2.4項(xiàng)目形象檔次定位代物流中心——長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的考慮“品牌、檔次”的戰(zhàn)略，把本項(xiàng)目打造成XX集團(tuán)的“名片”,進(jìn)一步提升XX的市場(chǎng)知名本項(xiàng)目應(yīng)抓住市場(chǎng)空白點(diǎn)，搶占先機(jī)，提高檔次。本項(xiàng)目周邊分布了眾多中檔或中低檔條件看，完全可滿足商戶的較高設(shè)計(jì)或開(kāi)發(fā)要求，制訂并不需太高，但對(duì)商戶一定要有選擇性，以保證項(xiàng)目總體較高檔次的形象定位；“中高檔”的產(chǎn)品租金承受能力較高，但也避免過(guò)高端產(chǎn)品的投資風(fēng)險(xiǎn)。中高檔的項(xiàng)目檔次的租金收益將會(huì)較高，符合市場(chǎng)的普遍承受能力資較大的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也避免高檔次形成的高租金對(duì)后期招商不利影響。根據(jù)本項(xiàng)目的占地規(guī)模，假如初步按照3.0～4.0的容有24～32萬(wàn)平方米；其中，專業(yè)市場(chǎng)部分面積約占15～18萬(wàn)平方米。從市場(chǎng)角度對(duì)項(xiàng)目各物業(yè)類型的可能的用地面積做出初步判斷如下：1、國(guó)際電子采購(gòu)中心一般大型專業(yè)市場(chǎng)的對(duì)物業(yè)單層面積的要求在6000～10000平方米，規(guī)模較大的項(xiàng)目單項(xiàng)目名稱總建筑面積層數(shù)單層面積(m2)賽格電子市場(chǎng)8益華電子批發(fā)市場(chǎng)3吉盛偉邦(番禺)約18萬(wàn)3約6000～9500美居中心(廣州)2約10000匯海隆(蘇州)約153約4600~13000百安居(筍崗店)約2萬(wàn)2約10000麥德龍(筍崗店)約2萬(wàn)3約8000由上表不難看出，目前大型的專業(yè)市場(chǎng)單層面積普遍較大(6000～12000平方米),建議本項(xiàng)目專業(yè)市場(chǎng)部分的單層面積大約在8000～10000m2左右。根據(jù)項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀，根據(jù)項(xiàng)目場(chǎng)地特點(diǎn)初步判斷可安排3棟專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)。2、國(guó)際物流總部基地目前物流客戶最多的寫(xiě)字樓嘉里中心(單層1898m2)與地王大廈(單層2161m2),其單層面積都較大。同時(shí)，根據(jù)本行長(zhǎng)期服務(wù)物流類業(yè)對(duì)辦公面積的需求較大，并且，更傾向于選擇大開(kāi)間的辦務(wù)過(guò)的部分物流客戶的辦公物業(yè)租賃情況：表格3-5物流客戶辦公物業(yè)租賃情況部分物流客戶大面積寫(xiě)字樓成交記錄公司名稱行業(yè)方式區(qū)位租賃情況沃爾瑪采購(gòu)中心零售租賃羅湖約2,000m2鐵行渣華(P&O)物流租賃羅湖約4,000m2地中海航運(yùn)(MSC)物流購(gòu)置羅湖約3,800m2裕駿達(dá)(Unitex)物流租賃羅湖約1,400m2塔吉特(Target)物流租賃羅湖約7,000m2長(zhǎng)榮船務(wù)物流租賃羅湖康捷空貨運(yùn)物流租賃羅湖韓進(jìn)船務(wù)物流租賃羅湖萬(wàn)海船務(wù)物流購(gòu)置福田約1,300m2永旺(enoa)零售租賃羅湖約2,000m2馬士基物流租賃羅湖約7,000m2物流類客戶是本項(xiàng)目寫(xiě)字樓部分的重點(diǎn)客戶，因此，本項(xiàng)目寫(xiě)字樓部分的單層面積不宜過(guò)小。建議項(xiàng)目寫(xiě)字樓部分的單層面積約為1500m2。3、國(guó)際物流商務(wù)公寓受整體市場(chǎng)供需環(huán)境影響，公寓部分的市場(chǎng)前景將比較明朗，也是本項(xiàng)目重要的收益來(lái)源。因此建議在配套設(shè)施所允許的面積中安排更多的公寓面積。建議公寓部分安排2700m2以上用地面積，共兩棟，每棟單層面積約900m2。4、國(guó)際物流商務(wù)酒店根據(jù)市場(chǎng)定位部分分析，項(xiàng)目的酒店部分定位為商務(wù)型酒店(四星或以上標(biāo)準(zhǔn))。根據(jù)市場(chǎng)上同類酒店的面積特點(diǎn)，單層面積一般在1000～1500m2。建議酒店部分安排1200m2左右的用地面積。根據(jù)上述分析，初步判斷本項(xiàng)目各功能類別占地面積構(gòu)成如下：表格3-6項(xiàng)目功能類別占地統(tǒng)計(jì)表占地面積(m2)國(guó)際電子采購(gòu)中心國(guó)際物流總部基地國(guó)際物流商務(wù)公寓國(guó)際物流商務(wù)酒店合計(jì)(4棟)寫(xiě)字樓(1棟酒店(1棟)寫(xiě)字樓(1棟酒店(1棟)公寓(2棟)3.3.3各功能面積構(gòu)成及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)基于上文分析，對(duì)項(xiàng)目主要規(guī)劃建筑指標(biāo)建議如下：規(guī)劃建筑指標(biāo)及各功能面積構(gòu)成表格3-7規(guī)劃建筑指標(biāo)及各功能面積構(gòu)成數(shù)量(棟)占地面積層數(shù)單層面積建筑面積(m2)面積比例國(guó)際電子采購(gòu)中心5層44.11%5層5層國(guó)際采購(gòu)總部基地128層國(guó)際物流商務(wù)公寓336層國(guó)際物流商務(wù)酒店116層合計(jì)表格3-8主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積總建筑面積：容積率專業(yè)市場(chǎng)面積覆蓋率寫(xiě)字樓面積綠化率/住宅面積酒店面積項(xiàng)目可行性分析4.1.1現(xiàn)狀交通分析(1)道路設(shè)施為雙向4車(chē)道，人行道寬為5米。機(jī)動(dòng)車(chē)道寬15米(雙向4車(chē)道),人行道寬5米。(2)道路交叉口(3)項(xiàng)目現(xiàn)狀出入口項(xiàng)目周邊地面公共交通尚不發(fā)達(dá)，僅寶崗路南段與梨園路設(shè)有1～2路公交線路，且公●項(xiàng)目周邊人行設(shè)施包括人行道、信號(hào)燈路口人行橫道線與路段人行橫寶崗路人行道寬度為3.0米～5.0米，由于路邊車(chē)輛亂停亂放現(xiàn)象嚴(yán)重，經(jīng)常造成●項(xiàng)目北側(cè)有跨泥崗路人行天橋一座，現(xiàn)狀行人流量較小，行人過(guò)街比較方便?！瘳F(xiàn)狀寶崗路僅在寶崗-梨園路交叉口設(shè)信號(hào)燈路口人行橫道，寶崗路北段由于受鐵(1)主要路段服務(wù)水平分析●寶崗路：由于寶崗路北段道路兩側(cè)均為大型物流場(chǎng)站，特區(qū)內(nèi)外通過(guò)清水河、布吉雙向交通量達(dá)到1661pcu/h,與03年相比斷面流量增加33%?！窭鎴@路：梨園路斷面雙向流量約824pcu/h,與2003年的斷面流量增加了31%?！衲鄭彇|路：現(xiàn)狀雙向流量約為1.1萬(wàn)pcu/h,由寶崗路梨園路泥崗路年份現(xiàn)狀2003年現(xiàn)狀2003年現(xiàn)狀2003年北-南(東-西)南-北(西-東)合計(jì)流量比較比2003年增加33%比2003年增加31%2003年減少22%由上表可以看出，從2003年到現(xiàn)在的4年時(shí)間，項(xiàng)目周邊道路，除泥崗東路受到北環(huán)進(jìn)貨影響其流量有所降低外，其他道路流量增加幅度均在30%以上，其中，寶崗路以北路(2)主要路口服務(wù)水平分析●寶崗路一梨園路為五路交叉口且交通混雜，寶崗路往北車(chē)輛在該路口往南調(diào)頭行●項(xiàng)目東側(cè)支路現(xiàn)狀僅為雙向二車(chē)道，難以滿足項(xiàng)目高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)帶來(lái)的交通需求。●建設(shè)梅林-布心通道，清水河片區(qū)環(huán)倉(cāng)路南段與該通道重疊，建成后將增加清水河●清水河片區(qū)內(nèi)部道路綜合改善，包括清水河二路、清水河四、五路等道路。年(即2011年)。用地性質(zhì)建筑面積(平方米)車(chē)輛吸引率(進(jìn)入)車(chē)輛發(fā)生率(駛出)車(chē)輛吸引量(進(jìn)入)車(chē)輛發(fā)生量(駛出)辦公商業(yè)公寓酒店總計(jì)//交通量為370輛/小時(shí)，駛出交通總量為170輛/小時(shí)；酒店交通需求，進(jìn)入交通量為70輛飽和度如表4-3、4-4和圖4-5所示：道路名稱雙向流量(單向高值)平均飽和度服務(wù)水平寶崗路D梨園路A項(xiàng)目東側(cè)支路E交叉口轉(zhuǎn)向南西北東北東南左直右左直右左直右左直右左直右寶崗路一梨園路流量飽和度707257786110656服務(wù)水平CDEECBECCCCCAAA圖4-5項(xiàng)目交通影響評(píng)估圖(有項(xiàng)目無(wú)措施)(1)主要路段服務(wù)水平分析預(yù)計(jì)2011年項(xiàng)目周邊道路交通需求將比現(xiàn)狀增長(zhǎng)約30%,考慮寶崗路將連接清水河一路至清平快速路，寶崗路的過(guò)境交通量將迅速增長(zhǎng)沒(méi)有本項(xiàng)目，項(xiàng)目周邊交通壓力也將加大，局部道路交通非常擁擠。若有本項(xiàng)目，2011年寶崗路高峰雙向流量約為3067pcu/小時(shí)，單向高峰約1553pcu/小時(shí)，路段飽和度為0.90,道路服務(wù)水平D級(jí)，交通阻塞；梨園路高峰雙向流量約1584pcu/小時(shí)，單向高峰約870pcu/小時(shí)，路段飽和度為0.43,道路服務(wù)水平A級(jí)，交通較為順暢，分路段與鐵路重合，該路路段的飽和度為0.95,道路服務(wù)水平E級(jí)，交通阻塞。(2)主要交叉口服務(wù)水平分析能力下降，使路口飽和度達(dá)0.97,交通服務(wù)水平為E級(jí)。4.1.4交通改善措施2、改善對(duì)策●項(xiàng)目貨運(yùn)交通車(chē)輛主要經(jīng)過(guò)泥崗路、清水河一路進(jìn)出?！耥?xiàng)目客運(yùn)交通車(chē)輛主要經(jīng)過(guò)寶崗路和項(xiàng)目東側(cè)道路與周邊道路銜接。●在該交通組織方式下，項(xiàng)目東側(cè)支路-清水河一路路口、寶崗路-梨園路路口流量將(1)主要路段服務(wù)水平分析路段的飽和度為0.26,道路服務(wù)水平A級(jí)，交通暢通。道路名稱雙向流量(單向高值)平均飽和度服務(wù)水平泥崗路D寶崗路B梨園路A項(xiàng)目東側(cè)支路A(2)主要交叉口服務(wù)水平分析渠化，由5路交叉調(diào)整為標(biāo)準(zhǔn)的4路交叉口，路口的通行能力大幅提高，飽和度僅為0.69,交叉口轉(zhuǎn)向南西北東左直右左直右左直右左直右寶崗路一梨園路流量飽和度服務(wù)水平CCBBAACCBBBA大大增加，路段交通服務(wù)水平達(dá)到A級(jí)。寶崗路經(jīng)交4.1.5內(nèi)部交通安排初步建議(1)機(jī)動(dòng)車(chē)主要進(jìn)出口是指連接外部道路及物業(yè)內(nèi)部停車(chē)場(chǎng)(3)根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范及預(yù)測(cè)產(chǎn)生/吸引量的要求，估算本項(xiàng)目的出入口數(shù)量，不應(yīng)少于3個(gè)，建議采用4個(gè)。輛/小時(shí)，駛出交通總量為796輛/小時(shí)(其中辦公交通需求，進(jìn)入交通量60輛/小時(shí)，駛出交通量為148輛/小時(shí)；商業(yè)交通需求，進(jìn)入交通量為700輛/小時(shí)，駛出交通量為448輛需求，進(jìn)入交通量為70輛/小時(shí)，駛出交通量為30輛/小時(shí))進(jìn)出總的交通量為1996輛/小預(yù)計(jì)2011年項(xiàng)目周邊道路交通需求將比現(xiàn)狀增長(zhǎng)約30%,若道路條件和交通組織維持4.2市政設(shè)施支撐能力評(píng)價(jià)表格4-7規(guī)劃用水量計(jì)算表用地性質(zhì)建筑面積(平方米)預(yù)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)(升/平方米)平均日用水量(立方米/日)R4000人合計(jì)管徑為DN400。對(duì)城市供水系統(tǒng)規(guī)劃區(qū)增加的用水量很圖4-10給水工程規(guī)劃圖4.2.2排污能力用地性質(zhì)平均日用水量(立方米/日)折算系數(shù)平均日污水量(立方米/日)R合計(jì)4、結(jié)論區(qū)一側(cè)；規(guī)劃區(qū)西側(cè)的寶崗路有一條現(xiàn)狀雨水暗渠，雨水暗渠尺寸為雨水管(渠)。沒(méi)有新增雨水管(渠)。規(guī)劃區(qū)10千伏電源由區(qū)外西南面的筍崗110千伏變電站提供，該站現(xiàn)狀裝機(jī)容量為3×50兆伏安。規(guī)劃區(qū)北面的泥崗東路南面現(xiàn)狀敷設(shè)斷面為1.0米用地性質(zhì)負(fù)荷預(yù)測(cè)指標(biāo)(瓦/平方米)需要系數(shù)R用地性質(zhì)負(fù)荷預(yù)測(cè)指標(biāo)(瓦/平方米)需要系數(shù)總同時(shí)系數(shù)規(guī)劃保留本片區(qū)北面的泥崗東路南面現(xiàn)狀敷設(shè)斷面為110千伏變電站提供，該站現(xiàn)狀裝機(jī)容量為3×50兆伏安。瓦。大于《深圳市羅湖04-01片區(qū)[筍崗地區(qū)]法定圖則》中本片區(qū)的預(yù)測(cè)負(fù)供應(yīng)本規(guī)劃區(qū)電力的筍崗110千伏變電站(容量為150MVA)2006年最高負(fù)荷日主變負(fù)載率為56%,按現(xiàn)在負(fù)載率可4.2.5通信能力用地性質(zhì)預(yù)測(cè)指標(biāo)R1線/50平方米1線/70平方米1線/20平方米1線/50平方米本規(guī)劃區(qū)里改造后，有線電視用戶需求按100%的入戶率另加10%的備用量，預(yù)測(cè)有線4、郵政工程規(guī)劃由于通信局址未來(lái)均向大容量發(fā)4.2.6供然氣能力劃調(diào)整后，規(guī)劃預(yù)測(cè)年總用氣量為58準(zhǔn)立方米，高峰小時(shí)用氣量約為220方米。用地性質(zhì)年總用氣量(標(biāo)準(zhǔn)立方米/年)高峰小時(shí)用氣量(標(biāo)準(zhǔn)立方米/小時(shí)R008合計(jì)規(guī)劃調(diào)整后規(guī)劃區(qū)用氣量有所增規(guī)劃方案選擇5.1.1區(qū)位條件分析為了深入分析XX公司用地的功能●功能定位●道路交通米的高差；西側(cè)寶崗路為城市次干路，與基地存在5米左右高差。根據(jù)《深圳市羅湖04-01片區(qū)【筍5.1.3基地現(xiàn)狀建設(shè)條件分析●現(xiàn)狀用地化，僅剩與清水河倉(cāng)庫(kù)相連的鐵路線偶有使●地形地貌路線存在2~4.5米高差?！瘳F(xiàn)狀建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀建筑以多層為主，最高為8層。土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較低，毛容積率不足1.0。如圖5-8所示，XX儲(chǔ)運(yùn)有限公司用地共分四宗用地(圖中綠色區(qū)域),總面積為75560.35平方米。由于現(xiàn)狀部分鐵路已經(jīng)廢建議整合H302-0028地塊等用地(圖中藍(lán)色區(qū)圖5-5現(xiàn)狀土地利用表格5-1現(xiàn)狀地籍統(tǒng)計(jì)表宗地號(hào)用地單位合同號(hào)地塊面積XX房地產(chǎn)股份有限公司預(yù)H302-0107深圳市中山公園管理處深圳倉(cāng)庫(kù)鐵路公司深圳倉(cāng)庫(kù)鐵路有限公司深圳倉(cāng)庫(kù)鐵路有限公司廣深鐵路股份有限公司倉(cāng)庫(kù)鐵路公司3083.750深圳市XX地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司深圳市XX房地產(chǎn)公司預(yù)H302-0112深圳市XX房地產(chǎn)公司預(yù)H302-0115深圳市倉(cāng)庫(kù)鐵路公司5.1.5現(xiàn)狀需要解決問(wèn)題模的建筑在用地內(nèi)的分布狀況，建筑群體的組合關(guān)系，建筑單體的覆蓋面積和高度等因素都直接影響到規(guī)劃區(qū)的功能運(yùn)作與整體形象。端；北側(cè)泥崗東路與基地存在2-5米的高差；西側(cè)寶崗路北端有立交匝道，可以開(kāi)口的路段較短。此外物流功能及酒店、公寓等產(chǎn)生的客運(yùn)交通與項(xiàng)目自身產(chǎn)生的貨運(yùn)交通易產(chǎn)生相互干擾?！袢绾嗡茉靺^(qū)域景觀的亮點(diǎn)。筍崗片區(qū)目前缺乏一個(gè)統(tǒng)一的形象，而規(guī)劃區(qū)獨(dú)特的區(qū)域位置決定了其將作為片區(qū)重要的景觀節(jié)點(diǎn)，塑造什么樣的標(biāo)志性景觀，才能夠體現(xiàn)片區(qū)應(yīng)有的景觀特質(zhì)，運(yùn)用什么樣的造景手法，吸引更多的人氣與眼球，這將是●如何安排項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)彈性。一方面涉及到市場(chǎng)投入產(chǎn)出等經(jīng)濟(jì)效益，另一方面涉及到功能的合理使用與沿路景觀的迅速成型。此外遠(yuǎn)景規(guī)劃區(qū)內(nèi)鐵路線拆除后怎樣利●整體性原則●合理性原則●標(biāo)志性原則5.2.2規(guī)劃目標(biāo)基于對(duì)筍崗片區(qū)功能結(jié)構(gòu)和基地現(xiàn)狀條●方案二●方案三展示采購(gòu)住展示住層住住圖5-11規(guī)劃結(jié)構(gòu)方案三居住公寓辦公居住公寓辦公公寓寶崗路寶崗麝5.3.2規(guī)劃結(jié)構(gòu)布局要素采購(gòu)居住圖5-12規(guī)劃結(jié)構(gòu)方案四居住●泥崗路沿線交通便利，市場(chǎng)基礎(chǔ)較好，適宜布置專業(yè)市場(chǎng)。5.4.1過(guò)程草案簡(jiǎn)介方案一方案二方案三5.4.2方案深化及選擇●深化方案一(1)本方案最大的特點(diǎn)是利用北側(cè)泥崗路與基地間的高差規(guī)劃二層架空平臺(tái)，將泥崗(2)認(rèn)定寶崗-梨園路口為行人匯集的主要區(qū)域，在此規(guī)劃(1)泥崗路景觀界面不夠連續(xù)完整，標(biāo)志性不強(qiáng)。(2)酒店與總部辦公建筑、商貿(mào)展示等人流的產(chǎn)生一(4)未考慮遠(yuǎn)期環(huán)狀鐵路專線拆除后剩余空間的有效利用。深化方案二(1)本方案最大的特點(diǎn)以大膽的設(shè)計(jì)手法塑造建筑綜合體的整體形象，有利于沿泥崗(1)內(nèi)部道路直接連通南側(cè)筍崗村與北側(cè)泥崗(2)泥崗路沿線設(shè)置大面積停車(chē)，違背了在此形初衷。5.5推薦方案陳述(1)地面層交通組織(2)架空層交通組織行人只能通過(guò)公交站或過(guò)街天橋地到(3)負(fù)一層交通組織(4)負(fù)二層主要為居住和酒店及辦公的停車(chē)庫(kù)。1、平面布局表格5-2技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表數(shù)量(棟)層數(shù)單層面積(m2)總建筑面積配建車(chē)位(個(gè))分期國(guó)際采購(gòu)中心5層一期5層二期小計(jì)物流總部基地I20層二期商務(wù)酒店12層二期小計(jì)國(guó)際商務(wù)公寓40層一期24層一期32層三期小計(jì)合計(jì)2、綠化景觀圖5-20綠化景觀分析圖在沿城市快速路泥崗路一側(cè)規(guī)劃有大面積的廣場(chǎng)綠化，結(jié)合國(guó)際采購(gòu)中心形成開(kāi)敞景觀界面，塑造區(qū)域形象的亮點(diǎn)。并在一定程度上減少了泥崗路對(duì)國(guó)際商務(wù)公寓的噪聲影響。在規(guī)劃區(qū)內(nèi)沿鐵路一側(cè)規(guī)劃休閑游憩帶，大面積水體為本地塊帶來(lái)了流動(dòng)的風(fēng)景。提升整個(gè)圖5-20綠化景觀分析圖5.5.4建筑形態(tài)控制1、建筑高度控制泥崗路南側(cè)多為板塊式建筑，形成生硬的輪廓線。我們希望創(chuàng)造出高低起伏的趣味空間，讓泥崗路天際線變得豐圖5-21泥崗路兩側(cè)界面2、建筑退線控制泥崗路北側(cè)建筑多為小區(qū)房，離道路較近。南側(cè)主要的商業(yè)建筑退線基本圖5-22泥崗路南側(cè)天際線5.5.5空間效果示意5.6分期實(shí)施建議一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)通常有整體一次性開(kāi)發(fā)和分期開(kāi)發(fā)兩種開(kāi)發(fā)模式。綜合來(lái)看，整體開(kāi)發(fā)方式具備開(kāi)發(fā)周期短、施工難度小、樓盤(pán)市場(chǎng)形象較佳、項(xiàng)目推廣有利等眾多優(yōu)點(diǎn)，但同時(shí)也具有占用開(kāi)發(fā)資金量大、風(fēng)險(xiǎn)性較高等不利因素。而分期開(kāi)發(fā)在某些方面則正好相反。本項(xiàng)目規(guī)模較大，物業(yè)種類多，需占用較多資金，分期開(kāi)發(fā)可減低資金壓力。同時(shí)考慮到物流園區(qū)改造效應(yīng)顯現(xiàn)的滯后，通過(guò)分期開(kāi)發(fā)來(lái)規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是行之有效的。綜合考慮以上因素，本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)模式的選擇上，以分期開(kāi)發(fā)較為合理。考慮項(xiàng)目的體量、物業(yè)類型及市場(chǎng)成熟程度，本項(xiàng)目將分三期開(kāi)發(fā)，各期開(kāi)發(fā)主要開(kāi)發(fā)泥崗路沿線地面層道路、停車(chē)場(chǎng)、廣場(chǎng)及綠化，國(guó)際采購(gòu)中心及公寓的地下車(chē)庫(kù)，地下展示廳，二層大板以及國(guó)際采購(gòu)中心主體部分和兩棟公預(yù)計(jì)規(guī)劃市政路可以通行。改一期寶崗路上的機(jī)動(dòng)車(chē)出入口為人行出入口，并增加三個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)出入口。完善內(nèi)圖5-23分期建設(shè)規(guī)劃圖部交通流線。并開(kāi)發(fā)國(guó)際采購(gòu)中心剩余部分和酒店及辦公，完善寶崗路沿線廣場(chǎng)及綠化?！襁h(yuǎn)景項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式評(píng)估通常來(lái)講，同類項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式有租、售、租售結(jié)合以上幾種經(jīng)營(yíng)模式的對(duì)比如表6-1所示。經(jīng)營(yíng)模式操作方式利弊租賃發(fā)展商將樓面分割租出，每月向商戶收租金發(fā)展商容易整體控制項(xiàng)目的行業(yè)組合，便于經(jīng)營(yíng)管理和日后物業(yè)管理發(fā)展商資金回收慢出售發(fā)展商直接將樓面按每平方米標(biāo)價(jià)出售資金回收速度快，發(fā)展商可盡快收回建設(shè)成本發(fā)展商無(wú)法控制商戶組合，不利日后商場(chǎng)的整體經(jīng)營(yíng)管理和檔次的提升租售結(jié)合按照一定比例，項(xiàng)目部分出租部分出售既可及時(shí)收回投資，又可保證一定的現(xiàn)金流和未來(lái)物業(yè)升值產(chǎn)權(quán)相對(duì)分散；發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目的控制度降低“買(mǎi)斷租約模式”部分物業(yè)簽訂較長(zhǎng)的租約(5年以上),并要求一次性支付全部租金保證一定的投資回收，同時(shí)避免產(chǎn)權(quán)的分散，也可享受后期的物業(yè)升值需要在租金上做出讓利，并且在初期收回投資的額度不如出售模式合作經(jīng)營(yíng)發(fā)展商按照商戶每月?tīng)I(yíng)業(yè)額的某一百分點(diǎn)計(jì)提收益發(fā)展商與商戶共同分擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，有利于項(xiàng)目招商的進(jìn)展。經(jīng)營(yíng)狀況好時(shí)，發(fā)展商的收益回報(bào)也大發(fā)展商的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)加大，資金回收慢經(jīng)營(yíng)模式操作方式利弊自營(yíng)發(fā)展商自行經(jīng)營(yíng)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目發(fā)展商可整體控制商場(chǎng)的運(yùn)作，同時(shí)可隨時(shí)根據(jù)情況隨時(shí)調(diào)整業(yè)態(tài)發(fā)展商承擔(dān)了全部的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)除了商場(chǎng)建設(shè)外，還需進(jìn)一步的資金投入6.2運(yùn)營(yíng)模式選擇原則●有利于投資回收原則●收益最大化原則●風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避原則綜合考慮各項(xiàng)因素，建議本項(xiàng)目采取“租售結(jié)合”運(yùn)營(yíng)模式。●國(guó)際物流商務(wù)公寓——60%銷售、40%出租務(wù)公寓部分采用60%銷售、40%出租的經(jīng)營(yíng)方式?！駠?guó)際物流總部基地——60%銷售、40%出租特點(diǎn)：部分物業(yè)與客戶簽訂一個(gè)較長(zhǎng)的租約(如5年或10年),并且要求一次性支付項(xiàng)目預(yù)期收益評(píng)估●項(xiàng)目總投資金額的35%由企業(yè)自籌，其余部分銀行貸款；●租售價(jià)格以公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為參考；●項(xiàng)目應(yīng)納稅費(fèi)數(shù)額按政府公布之標(biāo)準(zhǔn)交納；●土地費(fèi)用：?jiǎn)蝺r(jià)按當(dāng)前政府公布的基準(zhǔn)物流地價(jià)核算(暫按2500元/m2算),土地●企業(yè)所得稅按25%計(jì)提；●項(xiàng)目工期以同類建設(shè)工程平均合理開(kāi)發(fā)時(shí)間預(yù)計(jì)，不包含因資金或管理以及其它意●基準(zhǔn)折現(xiàn)率是項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值貼現(xiàn)時(shí)，計(jì)算貼現(xiàn)系數(shù)所采用的利率。本項(xiàng)目序號(hào)指標(biāo)單位指標(biāo)值備注所得稅前所得稅后1投資額萬(wàn)元2內(nèi)部收益率%3凈現(xiàn)值萬(wàn)元4投資回收期(靜態(tài))年從2007年起5投資回收期(動(dòng)態(tài))年從2007年起6投資回報(bào)率(靜態(tài))%7投資回報(bào)率(動(dòng)態(tài))%附表1:項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表分期期期回際不購(gòu)中心商務(wù)公寓1國(guó)際采購(gòu)中心國(guó)際采粥中心建筑面積(m)項(xiàng)日名稱(元/m)(元/mt)(元/m)(元/m)(元/a)臨時(shí)供水俱電5555555555安裝工程費(fèi)電稀工程電現(xiàn)天線內(nèi)落稱外配套7000四骨斑費(fèi)用五不可所見(jiàn)費(fèi)2六其它費(fèi)用工程監(jiān)理費(fèi)七合計(jì)(不合地價(jià))(二)-(六)公用設(shè)痕專用基命九(一)+(七》十總投資額合計(jì)(萬(wàn)元)附表2:開(kāi)發(fā)期投資使用計(jì)劃與資金籌措表單位：元序號(hào)合計(jì)第1年第2年第3年第4年1開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資土地費(fèi)用前期工程費(fèi)建安成本管理費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)其它費(fèi)用2資金籌措自有資金一—租售凈收入再投入一銀行貸款一帶地價(jià)總投資(元)租售凈收入：萬(wàn)元1地價(jià)一次性支付23分三期建設(shè)，每期開(kāi)發(fā)周期為1年5(土地評(píng)估價(jià)+前期工程費(fèi)+建安成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi))*65%61年期貸款利率6.84%7.13貸款償還7.13貸款償還附表3.借款還本付息估算表單位：元序號(hào)合計(jì)第1年第2年第3年第4年1借款及還本付息年初借款累計(jì)0本年借款本年應(yīng)計(jì)利息借款本金償還一一借款利息支付年末借款累計(jì)2借款償還資金來(lái)源一一投資回收短期借款一一一17.2.1本項(xiàng)目租售面積及定價(jià)單棟面積租賃面積月租金單價(jià)(元/m2.月)年租金(萬(wàn)元)銷售面積(m2)銷售單銷售額(萬(wàn)一期國(guó)際采購(gòu)中心1#商務(wù)公寓1#商務(wù)公寓2#000000二期國(guó)際采購(gòu)中心2#國(guó)際采購(gòu)總部基地國(guó)際物流商務(wù)酒店00000三期00國(guó)際采購(gòu)中心3#商務(wù)公寓3#000003.租金定價(jià)指2007年的價(jià)格；銷售價(jià)格指銷售4.每期建設(shè)周期為一年，完工后次年出租銷售，且全7.2.2項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表7.2.2項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表第年第10年15年19年?duì)I收入(萬(wàn)元)驗(yàn)3550g期國(guó)際采構(gòu)中心1#6層務(wù)公離1#(高層)0000000000,,,0:00國(guó)即采離中心2#(5層)總部基地(28層)星級(jí)點(diǎn)0U0000,,,,oo0000000000000o00Q00o0國(guó)際采購(gòu)中心2#(5層)00000000000000000000期00000000D00000D。。國(guó)際采構(gòu)中心#15層西務(wù)公鶯14(高層>商務(wù)公離法(高層)00圍00000000000000000國(guó)年采兩中心2#(5層)物流總部基地(28層)00o80000080000000000D國(guó)際采雞中心3#(5層)0管理成本(經(jīng)營(yíng)收入的3t)08.1.3身房產(chǎn)稅建構(gòu)價(jià)70%的1.20)身教有附加(營(yíng)業(yè)稅的3%)印花稅阻合的0.100351311718848184186U900184186U480184Q52700]84186000060050089U0184195000000D續(xù)上表續(xù)上表1年程年遙增出608886ss8808937際采均中心15保1:(高層000000000000””,0000000000D000009。000心量采動(dòng)中42(5號(hào))物流總部基址(282),6,6,aa30000""000a,a,00…?！?。居。居。000三60。0000000。。。。00國(guó)序采的中心3#(52)務(wù)公庫(kù)34(36吳)606心0ua0000000000000oom00000000期6心o心心容0亦00o00●00000000000000000D00物深總部基爛(28層)00000000000000000D0際采購(gòu)中心3#15層)名公寓#168)費(fèi)0 產(chǎn)視《建構(gòu)價(jià)的的1.2%1二官業(yè)稅《相金的50賃理☆(框眾的2%教育時(shí)加營(yíng)業(yè)稅的)坡市理設(shè)護(hù)(營(yíng)業(yè)稅的19)花稅相金的0.s)000018418600001138日品品受器一委玉互至。言退不的色30800鉛8f五指018418601251841860125000000900000長(zhǎng)業(yè)稅[(售計(jì)一建構(gòu)價(jià))8]教育附如(共業(yè)稅的交易手續(xù)齊(3元/平方采)7.3項(xiàng)目盈利能力7.3項(xiàng)目盈利能力表6.利潤(rùn)表計(jì)0,125;0的15,的16山竹人5133..000的的)58多009a.言言…8言考言考室23。L心