杭州某項(xiàng)目市場解析及人群定位專項(xiàng)研究

目 前 一、市場供應(yīng)及競爭樓盤 1 杭州房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段整體供 2 杭州房地產(chǎn)市場各板塊供應(yīng)量和銷售情況分 3 2004年6-8月份開盤的樓盤價格及銷 4 水印康庭競爭樓盤價格及銷售情況分 二、下半年市場供應(yīng)量分 1 下半年杭州房地產(chǎn)潛在供 2 下半年杭州各板塊供應(yīng)量分 3 預(yù)計(jì)在房交會期間開盤的代表性樓盤分 4 預(yù)計(jì)在房交會后春節(jié)前開盤的代表性樓 三、水印康庭項(xiàng)目人群定位專項(xiàng)研 1、2003年城北片購房者分 2、2004年城北片購房者分 3、水印康庭項(xiàng)目最終人群定 121文件（《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通8月的國務(wù)院一八號令（3月的“指引”（《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款71號令導(dǎo)致的“831大限”，國家的宏觀調(diào)控措施接連不斷，這些2058.251607.6753.4%30.4%20.9%。上半年商品房新開工（一）（二）（三）578萬平方米。而且隨著75.73300578萬平方米的數(shù)量來說，仍然是供小于求。但基于目（四）1、200225002800畝；20033459畝；2004432824.937宗，27344號公17號商業(yè)用地單位競買，336號兩宗地暫停1411宗，成交量844畝。而房交會后相隔不到一個月成交、同屬三墩區(qū)塊且南北3029330余元/6宗辦公用地，今年以來，在銀根緊縮與市場疲軟雙重壓力之下，開發(fā)商們拿地?zé)崆橐查_始減退，觀望情緒波及土地市場，開發(fā)商拿得謹(jǐn)慎了。土地成交價呈現(xiàn)三大變化：一是區(qū)域住宅每平方米樓面地價較之去年皆有幾百到千余元漲幅；二是江干區(qū)錢江新城成為商業(yè)11以房交會為界，成交地價有小幅下調(diào)趨勢；三是房交會后，土地市場出現(xiàn)微妙波動，較之以往開發(fā)商“搶”地或冒進(jìn)舉牌拿地的場面，目前一級土地市場出現(xiàn)流拍、同一地段同類型土地成交前后出現(xiàn)的價格波動的情況。2003300萬平方米左右的新盤上市，這個數(shù)字已經(jīng)超過去231200萬平方米。其中錢江北岸、南岸、160萬平方米、230萬平方米、1606萬平方米。而城北、蕭山及市中20萬方左右的大型社區(qū)。由于地段和開發(fā)商的不同，以及樓盤本身的因素，區(qū)域內(nèi)樓盤的價格差異很大，但可以明顯1萬元/“7500元/平方米。“20034000元/6000元/50“別墅”2萬/平20萬方以上。19982000元/平方米左右，而目前蕭山的房價已經(jīng)達(dá)到5000元/64000元/5000元/平方米，46000元/平方米左右，目前下一批等待開盤。昌·晴彩巴黎”5000元/平方米左右，“長島綠園”4380元/平方米起價。6000元/平方米左右，位于西溪區(qū)塊的華鴻·6300－140萬左右一套，使得整4000元/平方米左右，“福田·城市花園”3900元/平方米左右，“四維·碧景園”多層公寓均價3900元/平方米?！傲间尽び穸技言贰?500元/平方米。2、Ⅰ用地規(guī)劃：12個：米市巷、和睦、大關(guān)、湖墅、Ⅱ200236%6幅；而且面積都比較大，10030號地塊。如10多個，總開發(fā)量超過一五0萬平方米，區(qū)內(nèi)開發(fā)呈“遍地開花”之勢，且燈塔區(qū)域等4大成熟區(qū)域，區(qū)域核心不斷北移。近期城北將要上市的新盤有淺水灣城市花園二期9左右，名城左岸花園二期北苑，華府·祥和人家約1022萬平方米，利茲·20萬平方米，新青年廣場今年可銷售面積7（楓林1000Ⅰ、需求狀況（兩年對比分析a4003年選擇的人還相當(dāng)多，045%50萬這個點(diǎn)上0350310045的選擇比例下降了將近一半而在6040萬移動。更值得注意的是在8004年購買比例的上漲可以用飛躍來形容一下上漲 預(yù)算總 有點(diǎn)貴總 太貴的總b與其他片區(qū)相似的03年5月人們的極限妥協(xié)系數(shù)相當(dāng)高是045正常妥協(xié)極限妥協(xié)正常妥協(xié)極限妥協(xié) c03105月上漲一三%045031040.6%上直接降到04514.3%。這些人都往6000600004503年有了突漲。8000 預(yù)算單 有點(diǎn)貴單 太貴的單d由于總價單價的上漲人們在大面積房子的選擇上一路呈現(xiàn)下降的03510045120平100平米的人在明顯增加。這606000的人群比例幾乎是同比增加。 首選面積次選面積首選面積次選面積 e035045月沒有什么變化，但是03103031004030304040304年的人面積選擇上更分散，0310045月有相同的眾數(shù)與中位數(shù)，那么標(biāo)準(zhǔn)差的變化 9.48.82003、2003、2003、2004、平均 中位 眾 標(biāo)準(zhǔn)3.32003、2003、2003、2004、平均 中位 眾 標(biāo)準(zhǔn)9.13.82003、2003、2003、2004、平均 中位 眾 標(biāo)準(zhǔn)f040323.2%3.4%3.4%2.92003、2003、2003、2004、 Ⅰ、總體規(guī)劃及配套（下城區(qū)部分ⅠⅠⅠ總體規(guī)劃及配套（上城區(qū)部分Ⅰ規(guī)劃定位：杭州市商貿(mào)、商務(wù)旅游服務(wù)中心，城市東南部生湖Ⅰ26.6521.62平方公里，200231.462020年，規(guī)劃城市建設(shè)用21.6232.26萬人。Ⅰ9片，4心，4區(qū)，3軸，3廊，二帶一環(huán)的城市格局。Ⅰ軌道交通：有三路軌道交通線路(1號線、3號線、4號線)經(jīng)過該Ⅰ生活具有相當(dāng)?shù)谋憷裕蚨摪鍓K受到了許多購房者的心儀，110萬平方米。51.1萬元/平方米—1.3萬元/平方米26000元/平方米左右；9100元/平方米，現(xiàn)已賣完，二期將在七八月份推出。Ⅰ、需求狀a103.8124.1平米。2004年5 2003年10首選購房面 備選購房面b20035200310月，購房者的心理預(yù)算總價上漲了8.720031020045月，購房者的心理預(yù)算上24.7萬。貴但能承受的總價”比其心理預(yù)算總價高約11.3萬，到了2003107.920045572.580.4103.720042004年5 2003年10 2003年5心理預(yù)算總 有點(diǎn)貴但能承受的總 太貴放棄購買的總c700-1000元的幅度在增加，單價“235710月還是“太貴而放棄購買的單價”（7303元，今年還不到“有點(diǎn)貴但能承受單價”（76822004年5 2003年10 2003年5心理預(yù)算單 有點(diǎn)貴但能承受的單 太貴放棄購買的單d03510月的“有點(diǎn)貴但能承受”的單2.6％，下降的幅度很大。 e客廳面 主臥面 廚房面 f、總價的妥協(xié)能力——0310月的時候相對比較低，我總價正常妥協(xié)系數(shù)總價極限妥協(xié)系數(shù) g、單價的妥協(xié)能力——0350.14上漲到今年單價正常妥協(xié)系數(shù)單價正常妥協(xié)系數(shù)單價極限妥協(xié)系數(shù) ⅠⅠ規(guī)劃結(jié)構(gòu)：形成三個中心、三大組團(tuán)、一個風(fēng)景區(qū)、一個森林兩縱三橫交通軸線：石橋路—秋濤路、同協(xié)路（兩縱慶春路、德勝路（三橫Ⅰ功能定位營建“開放、現(xiàn)代、生態(tài)”Ⅰ202052Ⅰ居住區(qū)規(guī)劃：結(jié)合規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，將居住用地劃分為十一個居“五橫”Ⅰ目前城區(qū)內(nèi)環(huán)城東路以東的在售樓盤較少，主要銷售價格是：“宋都·采荷人家”的住宅售到90005000元/6000元/平方米，如“大北·四季風(fēng)景”6000元/平方米，“大都·文苑風(fēng)情”5500元/平Ⅰ、需求狀a4003年有 b035正常妥 極限妥 c10.2％。0310“有點(diǎn)貴但能承受的單價”6000元的21.040005.0％，700014.4035月“27.8％，其比例已經(jīng)大幅上升。 d035月的時候人們單價妥協(xié)系數(shù)與總價妥協(xié)系數(shù)很相似，極10月人們提高了正這可以認(rèn)為是房價節(jié)節(jié)攀高情況下人們對市場的一種妥協(xié)性調(diào)正常妥 極限妥正常妥 極限妥

5、e0451000303年的高。其面積選擇的分散表70、80萬的比例增7000100120的增加相當(dāng)合拍。 f提高比例是不一樣的。045100平米選擇比例明顯要少的變化就知道了。0450310月下降了504707000 首選面 次選面g客廳面客廳面 主臥面 廚房面 h2030分鐘的距離市中心的車程。03510-035月要高很多。 用地規(guī)劃圖：Ⅰ一心：一個公共中心，即高新開發(fā)區(qū)(濱江)設(shè)施(包括錢塘江大橋)及蕭紹聯(lián)絡(luò)線，將原來的鐵路軌道改做為城市軌道交通。新的浙贛線從望江門以南開始下穿，以隧道方式穿越錢塘江及江南城到臨浦站出城面。高新開發(fā)區(qū)(濱江)Ⅰ城市道路交通：Ⅰ1萬元/平方米，如“海月·金棕櫚”9000—100元/㎡左右，“綠5800元/平方米。Ⅰ、需求狀a50 b正常妥 極限妥 c4.2％。0310“有點(diǎn)貴但能承受的單價”5000元的“ d0350.790310045045月，035月的三分正常妥 極限妥 e與其他的區(qū)片有所相似，100045月0480這也許是那些低端人群隨著房價的上漲無奈的將目光轉(zhuǎn)向?yàn)I江0045月的比例也是達(dá)到三個時期的最高0040310月降低很多。 f 首選面 次選面g只下降一點(diǎn)但是中位數(shù)的變小(3025)是一種跡象，這種方米左右，但是中位數(shù)的變?。?0變到一八）說明選擇小面10平方米左右，0310045月的更加接近?？蛷d面客廳面 主臥面 廚房面 h選擇購買濱江片的購房者他們中只接受10-一五分鐘車程200310300310月減少很多。究3020 Ⅰ用地規(guī)劃61261.7萬人。16.5萬人。Ⅰ123萬平方米。老城西在其金庭園”8688元/7800元7600元/平方米左右。天目山路以北，豐潭路以西的坤和·山水人家目前的房源較多，價格范圍在7000—9000元/平方米左右。532005000域目前的樓盤主要是“天陽·棕櫚灣”200362200元/4500元/Ⅰ、需求狀a10107.15103.2平04年504年5 03年10首選購房面 備選購房面b105月底杭州整55.262.37.1萬。105月底的心理54.1萬、59.35萬。04年503年10心理預(yù)算總 有點(diǎn)貴可以接受總 太貴不能接受總c50510月相比：希50萬。04年04年503年1030 100d10001051000105月杭州公寓樓的4744元、5719元，而城西片的數(shù)據(jù)分別為4775元、5706元，兩者之間非常接近。“500055006000元 f10月的各項(xiàng)妥協(xié)系數(shù)都比今年5月底的各項(xiàng)妥協(xié)系數(shù)要高，反映出人們在半年來對上漲后房價04年503年10總價心理妥協(xié)系數(shù)總價極限妥協(xié)系數(shù)單價極限妥協(xié)系數(shù)單價心理妥協(xié)系數(shù)g25.32.4/主臥和1個平方米左右?？蛷d0404年503年10 廚 h80%105月的數(shù)據(jù)相比，今12.3%03年1004年5給子女購買住房二次購房首次購房 3、20046-8彩虹城（公寓銷售物業(yè)物業(yè)1設(shè)計(jì)浙江城建設(shè)計(jì)研究院香港何顯毅建筑工程師樓（中國）有限公司（全案策劃）2004.52006綠化開發(fā)共三期、現(xiàn)為二期（期未開盤2主力0469000平方主力2002-1-竣工2005-1-十幾層，共30規(guī)劃30002.9推出800已售銷售2000樓層5040元/平方米全8400元/貸款及付款方按揭/一次性付清一次9.9折7000-8000元/527、402、522、3一五、111廣利佳苑（普通住宅、多層、小高層浙江省廣利房產(chǎn)開銷售86412123、86409物業(yè)A&I（香港）景觀與建筑5設(shè)計(jì)輕工業(yè)杭州工程建筑設(shè)計(jì)2004-6-2005-8-1710680-200325.702005-4-2.820多層:0.7元/月/小高層:1元/月88%1710690%7500元/30%，一次性付清九九5、40、805國都.崇文公寓（公寓浙江國都房地產(chǎn)集團(tuán)有0571－872展示地新華路與鳳起路的交界基本資高 小高200472006940 5000090400（總戶數(shù)2.810050物業(yè)管理1.2定價策11000元/貸款及付按揭/配套設(shè)6、10、一三、23、定位及華達(dá).窯山花園（別墅、多層杭州華達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有0571- 698854展示地杭州市瓶窯鎮(zhèn)大橋北路杭州華達(dá)物業(yè)管物業(yè)地“瓶窯—良渚”生態(tài)居住華成國際建筑工市場推（全案策劃）基本資建筑類開盤時交房日基地面2500095－145建筑面35000三室二廳二衛(wèi)一工程進(jìn)3481402.816185-20－30物業(yè)管0.3元/平方米/90%11.59平方定價策3700元/配套設(shè)交通配1042號線5一三、3一三公交起點(diǎn)站，內(nèi)部配周圍配定位及媒體運(yùn)客戶定集美.岸上藍(lán)山（公寓、多層、高層、小高層、排屋杭州新欣房地產(chǎn)開發(fā)有銷售杭州集美房地產(chǎn)開發(fā)有物業(yè)杭州天目山路224設(shè)計(jì)北京東方華太建筑余杭五常鄉(xiāng)，02省道南施工（全案策劃）容積綠化開發(fā) 主力90-0 平方主力321166推出已售280得戶銷售3330總價30多萬，90120002000米，為大城西板塊的另一人居中心，杭6346506—5分青年情調(diào)社區(qū)”代的中小戶型高品質(zhì)社區(qū)—“新青年情調(diào)社金成房地產(chǎn)集團(tuán)有展示地1物業(yè)地02建筑上海同濟(jì)城市規(guī)劃市場推景觀浙江城建設(shè)計(jì)研究金地營銷新加坡雅克筑景設(shè)浙江金成建設(shè)集團(tuán)基本資隨時都有房 獨(dú)立雙聯(lián)別4—8閑林山水公寓384536平方推出的房子2.83010000深、竹海云天、晚清城、金沙灘園藝基地定價策550003504000天陽.棕櫚灣二期（公寓、多層、高層、小高層浙江天陽置業(yè)有0571- 6余杭莫干山路北設(shè)計(jì)規(guī)劃華森建筑與工程設(shè)景觀（全案推廣）2004-5-2006-12- 1205000160多平方米，在頂芝牌0.6元月4200/平30%99折優(yōu)惠一次性付清99折優(yōu)3一三、5一三、168（建設(shè)中(20班初中)，2公里外有三墩中學(xué)中園花苑（商住樓、多層杭州中園房地產(chǎn)開發(fā)有0571-8866展示地68物業(yè)地華成國際建筑工程市場推（全程策劃）杭州風(fēng)巢杭州余杭南方建筑監(jiān)管單杭州新天地建設(shè)監(jiān)理有浙江省工程物探勘基本資 05年6110-057330平方2.8二期108戶共定價策元/459940%配套設(shè)346、西至余杭鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府及余杭二院，新建的鳳山路貫穿南北。1-2層為商鋪，3-6層為公定位及4浙江城建房地產(chǎn)開發(fā)有浙江城建房地產(chǎn)開發(fā)有（全程策劃（海）舍德.聯(lián)洋廣展示地物業(yè)地拱墅麗水路與紫荊路交浙江城建設(shè)計(jì)研基本資06年30多棟多層和8004022100-120平方物業(yè)管理1.4元，多0.8元銷售情1400300—標(biāo)的房子只剩二標(biāo)買了七成左月一號之前由于夏季淡季成交速度緩慢，定價策7000- 07500- 9020%30%，商業(yè)貸款可九九折優(yōu)配套設(shè)1、23、591、816、63“運(yùn)動中心”拱墅麗水路與紫荊路交匯處周邊主次干道交2-31000定位及這是一批適合25-37歲希望住在市中心的消杭州通和房地產(chǎn)開發(fā)有 （營銷顧問展示地杭大路嘉華國際商務(wù)中浙江綠城物業(yè)管物業(yè)地中國美術(shù)學(xué)院風(fēng)景建筑設(shè)計(jì)研究基本資06482000 100-120平方83%-物業(yè)管理1.060.8元銷售情1200500的基本上都是底70-定價策小高層63005500元平方50-6030%配套設(shè)528、312、302、316、33624班小學(xué)12班幼兒園30米寬的上塘河，北至上塘河、123畝，地勢平坦，內(nèi)有貫穿園區(qū)與京杭大運(yùn)河相通的城市河道上30東南鄰近北景園居住區(qū)的近萬平方米的中心定位及高低1、2004年年初提出的土地供應(yīng)計(jì)劃，今年杭州市將向市場投放6000畝土地。如果除去1－5月份的174140002004年1637.1720033001003萬套新房可供購房者挑選。下47.53016-20住宅供應(yīng)量約一三住宅供應(yīng)量約35萬平住宅供應(yīng)量約52萬平住宅供應(yīng)量將達(dá)到40-4555萬平方米—753033萬平方米30-4040-5030-4045-5035-4030-352、10萬平方米—16-20萬平方米。其中，比較值得關(guān)注的是國5600元/平方米左右，所以估計(jì)開盤時價格也很有可10000元/平方米左右。37.5萬余平7500元/平7500元/平方米左右。（3）19984年的開發(fā)建設(shè)，且受地質(zhì)影響，城西可開發(fā)的搬遷入駐，城西房地產(chǎn)開發(fā)開始走北上路線。2001年推出了紫140200114%，2003年城西又有相當(dāng)面積的土地推出。因而從土地供應(yīng)量來看，的樓盤有耀江文鼎苑、廣宇·20號地5823萬平方米；六合·年下半年預(yù)售；同人·22萬平方米，一期也22萬平方米，將于今年年底開盤。3萬多畝的儲備和開發(fā)用地，而且都以200080032萬平方米左右，再加上其他幾個樓盤的供應(yīng)量，單就排屋、35萬平方米以3萬平方米左右。1105500元/平方米——6000元/20012300元/20022700元/平方米左右，20033200元/平方米，今年上半年這里的公3500元/平方米。6萬平方米等。但因?yàn)榻衲晟习肽晔捝椒?000元/平方米左右，不在中心的其他區(qū)域也達(dá)到4500元/元/35萬平方米—40萬平方米，主要新盤有四維房產(chǎn)的碧4000元/平方米，好多戶型已經(jīng)4000元/平方米。2030萬平方米—4010多個新盤推44000元/平方米，甚至個別樓5000元/30萬平方米—35萬平方米左右。6000元/平方米——7000元/4000元/200120萬元—140萬3廣廈．0571-杭州綠洲房地產(chǎn)開發(fā)有廣廈物業(yè)有限公展示地杭州市下城區(qū)朝暉路一2浙江華東設(shè)計(jì)建物業(yè)地杭州市下城區(qū)朝暉路一2市場推(全案策劃）基本資三期10月份200412200790120～5.6萬方5.37.2109304年下半年75%一期、二期住宅定價策90～0/9200120三 30地理位CLD廈·10022CLD定位及媒體運(yùn)客戶定浙江中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā) 一八浙江華安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司/香港戴德梁行物展示地308基本資建筑類開盤時9月底十電梯配多層一梯兩占地面 6-建筑面22工程進(jìn)1200 一期的78戶，兩幢多已售戶40多人可以先挑—期房子已全賣地理位樓層狀定價策未定，一期是兩年前開盤的，賣到最后也到8000配套設(shè)交通配周圍配定位及媒體運(yùn)客戶定 余杭天目山路以0220042006 80-電梯配 理 87㎡、91㎡、985㎡四種主力戶4000元/506、346中能.9與設(shè)計(jì)有限公司（深圳0.28（別墅10月份開盤0.28（別墅200635%2693300m2、m2左右（公寓2003-3-2006-5-266800220-350240-280（別墅100-0方米8002.912戶,13戶,2795%250-4504008000元4700元/7000VIP休閑會所、12線，3064（1）大禹.大禹房地產(chǎn)開發(fā)有限公浙江大禹實(shí)業(yè)發(fā)展有限浙江大禹實(shí)業(yè)發(fā)展示地杭州市余杭鎮(zhèn)禹杭商城7幢商鋪/基本資建筑類開盤時2004交房日2006基地面建筑面65000三室二廳工程進(jìn)9.2.8電梯配層92物業(yè)管定價策貸款及付款方按揭/配套設(shè)交通配交通布內(nèi)部配周圍配20000文化氛定位及媒體運(yùn)客戶定碧云閣（公寓、全裝修、多層、小高層 一862342余杭區(qū)臨平丘山大街654單身公寓年30—60 一房一廳，部分二一期的公寓只剩一套，26524、1、1224東海.水漾人家（二期）浙江東海房地產(chǎn)股份有0571－87901088879010杭州余杭東海物展示地杭州市杭大路1號黃龍1物業(yè)地基本資建筑類開盤日2004-9-交房日2006-5-80—占地面26600建筑面33293.70329121㎡21工程進(jìn)幾棟已經(jīng)造到2.9300電梯配物業(yè)管定價策3800元/4200元/配套設(shè)交通配內(nèi)部配周圍配文化氛定位及媒體運(yùn)客戶定華鴻.怡景花城（多層普通住宅、排屋杭州華鴻房地產(chǎn)開發(fā)87902011浙江耀江物業(yè)管理展示地1號黃龍世紀(jì)b1樓（全案策劃）杭州智威廣告設(shè)計(jì)有限物業(yè)地同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)新加坡讕雅園藝咨詢（上海）有限公基本資排屋、公—期2004.5份開盤，二期公寓11月份開公寓 排屋2002201000003首期推出排屋220物業(yè)管理定價策預(yù)計(jì)開盤5800128萬元/配套設(shè)346園區(qū)主入口處建有面積約2000余平方米設(shè)定位及杭州華瑞房地產(chǎn)開發(fā)有物業(yè)地基本資建筑類開盤日04交房日05年中或下半戶型范圍：90~120基地面建筑面38000工程進(jìn)250電梯配定價策預(yù)計(jì)開盤價：6000元/平方米貸款及付配套設(shè)交通配5、樓盤介17內(nèi)部配周圍配文化氛定位及媒體運(yùn)客戶定塘棲.杭州眾孚房地產(chǎn)開發(fā)有8637展示地1物業(yè)地余杭余杭區(qū)塘棲鎮(zhèn)廣濟(jì)基本資建筑類多層（6層開盤日2004年10交房日06占地面53360建筑面85000110-工程進(jìn)2.8電梯配物業(yè)管定價策2800元/貸款及付配套設(shè)交通配交通布內(nèi)部配周圍配文化氛定位及媒體運(yùn)客戶定天寓（大型綜合體、高層杭州六合房地產(chǎn)開發(fā)0571－8866900088669001、杭州六合房地產(chǎn)開發(fā)東信大道物業(yè)地濱江錢塘江大橋南岸800米，東信設(shè)計(jì)建筑浙江寶盛建設(shè)集景觀W&R景觀市場推浙江寶盛建設(shè)集基本資2004-9-200750000平方80- 2004-3-2006-12-8