我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估成因及防范

我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估成因及防范我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估成因及防范PAGEPAGE28我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估成因及防范本科生畢業(yè)論文我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)成因及防范學(xué)生姓名指導(dǎo)教師級(jí)別學(xué)院專業(yè)班級(jí)學(xué)號(hào)二0一年月日我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)成因及防范摘要房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)高度集中于商業(yè)銀行。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在基本正常發(fā)展的同時(shí)，非理性繁榮的苗頭也有所顯現(xiàn)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正在積聚，表現(xiàn)在部分城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，其中尤以長(zhǎng)三角地區(qū)的中心城市最為明顯。房地產(chǎn)泡沫的存在對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的安全形成現(xiàn)實(shí)的威脅。由于房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的特殊地位以及牽涉到千家萬(wàn)戶、各利益主體的切身利益，加上近幾年房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲及宏觀調(diào)控的雙重影響，下一步房地產(chǎn)價(jià)格漲跌狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展格局深刻影響到消費(fèi)者、投資者、地產(chǎn)商、銀行、政府以及各房地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)主體：對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫破滅后，銀行投向房地產(chǎn)的一些資金面臨著收不回來(lái)的危險(xiǎn)，許多貸款最終成為呆帳、壞帳，不良貸款比例會(huì)大幅上升。如果泡沫很嚴(yán)重，破滅后造成的價(jià)格下跌幅度巨大，銀行遭受的損失過(guò)大，有可能損害銀行的信譽(yù)，存款者會(huì)對(duì)銀行的信用產(chǎn)生懷疑，對(duì)銀行進(jìn)行擠兌，造成金融恐慌，甚至引發(fā)銀行的破產(chǎn)。隨著我國(guó)商業(yè)銀行改革的深入進(jìn)行，銀行在股份制改革中的規(guī)范經(jīng)營(yíng)理念和制度管理效果逐漸深化，會(huì)更加關(guān)注銀行結(jié)構(gòu)和潛在風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段最重要的焦點(diǎn)集中于商業(yè)銀行的流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題。商業(yè)銀行流動(dòng)性過(guò)剩，不僅對(duì)銀行自身的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響，而且威脅到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。流動(dòng)性過(guò)剩將導(dǎo)致銀行業(yè)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，盲目追逐大客戶，非理性降低貸款條件和下浮貸款利率，放大信貸風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。如果過(guò)高的流動(dòng)性投向資金和貨幣市場(chǎng)，會(huì)導(dǎo)致貨幣市場(chǎng)主要投資工具利率持續(xù)走低，甚至與存款利率倒掛。面對(duì)新一輪的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，商業(yè)銀行迫切需要完善個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范體系，本論文的寫作目的就是希望在分析我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對(duì)完善個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范體系作出建議。關(guān)鍵詞：個(gè)人住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)；商業(yè)銀行TheCauseandControlAnalysisonIndividualHousingConsumptionLoanofChina’sCommercialBanksAbstractInordertosolvetheproblemthatpeoplecannotaffordtopurchasehouse,commercialbanksorotherfinancialinstitutionsprovideindividualhousingconsumptionloan.Becausetheindividualhousingconsumptionloanwilltakethepurchasedhouseasmortgage,itisalsocalledpersonalhousingmortgageloan.Suchlargesumandlongtermloanistheleadingroleofthebankconsumptionloan.Nowadays，theindividualhousingconsumptionloanhasdevelopeddramaticallyinchina,commercialbanksaretryinghardtoexpanditsbusinessandgrabtheloanmarket.However,thehousingpricehasrisenquicklyinrecentyears,whichleadstotheregionalrealestatebubble.Becausethesafetyoftheloaniscloselyrelatedtothemarketvalueofthemortgage.Thepricefluctuationsinrealestatemarketwillhavedirectimpactontheindividualhousingconsumptionloan.Thus,attentionshavebeenpaidtotherelationbetweenhousingpricefluctuationsandfinancialrisks.Ontheotherhand,Chinesecommercialbanksarenowfacingthedifficultyofliquiditysurplus,whichdrivesthebankstotakerapidreforms.Underthiscircumstance,commercialbanksneedtotakeanewviewoftheriskoftheirpersonalhousingconsumptionloans.ThispaperistryingtoanalysistherisksofthepersonalhousingloansofChinesecommercialbanks.Itstartswithreviewingthedevelopmentofindividualhousingconsumptionloan,andthenanalysishowitwoulddevelopinthenexttwodecades，thecharactersandadvantagesofitarealsogiven.Thenextstepistofocusontheriskbehaviorsofthepersonalhousingconsumptionloans.Whenanalyzingthecausingfactorsofloanrisk,therealestatehotandliquiditysurplusaregivenmuchconsiderations.Andtheendsofthepaper,severaladvicesareputforwardonhowtokeepthehousingconsumptionloansafe.Keywords:IndividualHousingConsumptionLoan,Risk,CommercialBanks目錄TOC\o"1-3"\u前言 1（一）研究意義 1（二）論文框架 1一、我國(guó)個(gè)人住房貸款概述 3（一）個(gè)人住房貸款的基本概念 31．個(gè)人住房貸款的分類 32．個(gè)人住房貸款的主要特點(diǎn) 33．個(gè)人住房貸款的流程 4（二）我國(guó)個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀及主要風(fēng)險(xiǎn) 51．個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀 52．個(gè)人住房貸款的主要風(fēng)險(xiǎn) 7二、我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要成因 9（一）逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn) 91．個(gè)人住房貸款中的逆向選擇 92．個(gè)人住房貸款中的道德風(fēng)險(xiǎn) 9（二）房地產(chǎn)泡沫 101．我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的存在性分析 102．房地產(chǎn)泡沫與個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn) 12（三）商業(yè)銀行流動(dòng)性過(guò)剩 131．商業(yè)銀行流動(dòng)性過(guò)剩的原因分析 132．流動(dòng)性過(guò)剩對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響 13（四）房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制及防范制度缺陷 141．房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不規(guī)范 142．房地產(chǎn)業(yè)融資渠道狹隘 14三、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施 16（一）建立和完善個(gè)人住房信貸保障制度 161．完善房貸保險(xiǎn)制度 162．設(shè)立房貸擔(dān)保人 16（二）建立銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系 171．加強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析預(yù)測(cè) 172．調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化住房貸款資源配置 183．加強(qiáng)銀行自身操作管理 18（三）適應(yīng)市場(chǎng)需求加大住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新 191．創(chuàng)新個(gè)人住房貸款品種 192．增加個(gè)人住房貸款的利率品種 19（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控及預(yù)測(cè) 201．加強(qiáng)資金監(jiān)管及貸款項(xiàng)目篩選 202．拓寬房地產(chǎn)融資渠道 20結(jié)束語(yǔ) 22參考文獻(xiàn) 23致謝 24聲明及論文使用的授權(quán) 25前言（一）研究意義美國(guó)“次貸”危機(jī)的爆發(fā)引發(fā)了全球金融危機(jī)并嚴(yán)重危及到了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，即說(shuō)明了一個(gè)事實(shí)：住房貸款雖然相對(duì)比較安全，但其風(fēng)險(xiǎn)一旦形成，便會(huì)迅速擴(kuò)張出現(xiàn)大面積的金融風(fēng)波，危及整個(gè)金融市場(chǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。對(duì)于我國(guó)而言，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要集中在商業(yè)銀行，住房貸款業(yè)務(wù)通常被視為低風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)品種，因此隨著數(shù)量的增長(zhǎng)，累積的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越多，而對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的分散和轉(zhuǎn)移方法比較局限又缺乏實(shí)際經(jīng)驗(yàn)。另外，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，行業(yè)管理不夠規(guī)范，個(gè)人信用體制不完善，使得個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)日益顯現(xiàn)，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)已迫在眉睫。因此，本文著力審視中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，著重對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理研究，對(duì)商業(yè)銀行防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)提出建議，為保證貸款安全，防范金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生有著現(xiàn)實(shí)意義。（二）論文框架研究個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范，首先應(yīng)該了解其風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因、風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀及未來(lái)面臨的狀況，論文的基本框架如下：第2章對(duì)我國(guó)個(gè)人住房貸款的概述。首先是其發(fā)展現(xiàn)狀，然后通過(guò)對(duì)我國(guó)住房業(yè)建設(shè)、按揭貸款和銀行零售業(yè)務(wù)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)展望個(gè)人住房貸款的發(fā)展前景。為說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生根源，還需要對(duì)個(gè)人住房貸款特征、重要性以及業(yè)務(wù)流程做一概述。第3章具體分析我國(guó)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因。主要從借款人風(fēng)險(xiǎn)（逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)）、國(guó)家房地產(chǎn)宏觀環(huán)境（房地產(chǎn)泡沫）、商業(yè)銀行自身（流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)）、房地產(chǎn)行業(yè)（房地產(chǎn)業(yè)制度缺陷），這四方面包含了整個(gè)個(gè)人住房貸款鏈條上的各個(gè)因素，抓出重點(diǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)剖析。第4章針對(duì)第3章所列舉的風(fēng)險(xiǎn)原因，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范的措施。對(duì)借款人風(fēng)險(xiǎn)提出了完善保險(xiǎn)制度及擔(dān)保人的設(shè)立；對(duì)于房地產(chǎn)泡沫，從銀行角度出發(fā)進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析、優(yōu)化資源配置和加強(qiáng)自身管理操作；對(duì)于流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，提出銀行可加大放貸產(chǎn)品創(chuàng)新來(lái)減輕此風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)；銀行可建立篩選機(jī)制和拓寬融資渠道等方法來(lái)防范。

一、我國(guó)個(gè)人住房貸款概述（一）個(gè)人住房貸款的基本概念中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》對(duì)個(gè)人住房貸款做出如下定義：個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通住房的貸款住房的貸款。貸款人發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。貸款人，即發(fā)放個(gè)人住房貸款的金融機(jī)構(gòu)，一般為商業(yè)銀行通稱貸款銀行。1．個(gè)人住房貸款的分類目前個(gè)人住房抵押貸款品種歸納起來(lái)，按照房屋權(quán)屬分主要有以下三類：第一，政策性個(gè)人住房貸款。該貸款是為推進(jìn)住房制度改革，運(yùn)用住房公積金、住房銷售房款和住房補(bǔ)貼存款，為企業(yè)單位職工購(gòu)買、建造、翻建和修葺自住住房而發(fā)放的貸款。主要包括：住房公積金管理機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款、國(guó)家安居工程發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款等。第二，自營(yíng)性或商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款，也稱住房按揭貸款。是銀行以吸收居民住宅儲(chǔ)蓄存款及其他存款為資金來(lái)源向居民個(gè)人發(fā)放的用于購(gòu)買、建造和修葺自住住房的貸款。主要品種有:各商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款、個(gè)人住房裝修貸款、個(gè)人商業(yè)用房貸款、二手房按揭貸款、個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款和個(gè)人自建房貸款等品種。第三，個(gè)人住房組合貸款。它是政策性和自營(yíng)性兩種貸款相結(jié)合的貸款方式，是銀行在為房改單位的職工發(fā)放政策性個(gè)人住房貸款時(shí)，如果這筆貸款不足以支付購(gòu)房款，銀行向借款人同時(shí)發(fā)放自營(yíng)性貸款來(lái)彌補(bǔ)購(gòu)房款的不足。本文主要圍繞商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款展開(kāi)論述。2．個(gè)人住房貸款的主要特點(diǎn)個(gè)人住房貸款作為一種消費(fèi)性貸款，與銀行一般貸款相比，具有以下主要特點(diǎn)：第一，長(zhǎng)期性。由于住房?jī)r(jià)值大，使用期限長(zhǎng)，居民購(gòu)買一套住房需要較長(zhǎng)時(shí)間的積累，因此個(gè)人住房貸款期限短則幾年，長(zhǎng)則10年、20年，最長(zhǎng)期限可達(dá)30年。這就為信用風(fēng)險(xiǎn)的緩慢積聚提供了條件。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)一般在貸款后的3至8年中逐步顯現(xiàn)。第二，零售性。個(gè)人住房貸款的對(duì)象是自然人，貸款筆數(shù)多，投向相當(dāng)分散單筆住房貸款金額相對(duì)較少，屬于零售業(yè)務(wù)性質(zhì)。每個(gè)人的工作、家庭、收支、資信等基本情況各異，并且單筆貸款金額較小，階段還款流小，與銀行進(jìn)行多次合作的機(jī)會(huì)少，這些都會(huì)造成銀行調(diào)查取證、跟蹤管理工作分散繁雜，且操作環(huán)節(jié)較多。而各環(huán)節(jié)均存在著風(fēng)險(xiǎn)，因而形成了風(fēng)險(xiǎn)分散的特征。第三，區(qū)域性。銀行對(duì)借款者資信狀況了解的準(zhǔn)確程度和對(duì)借款人資信狀況的變化進(jìn)行跟蹤監(jiān)督在很大程度上決定著貸款的安全程度。如果要對(duì)異地借款的資信狀況進(jìn)行調(diào)查并不容易，對(duì)借款人的資信狀況的變化進(jìn)行跟蹤也是相當(dāng)困難的，銀行要做這些工作必須要花費(fèi)相當(dāng)多的人力、物力和財(cái)力，從而使得貸款業(yè)務(wù)變得無(wú)利可圖。這一因素決定了住房貸款具有很強(qiáng)的區(qū)域性，從而就造成一些地區(qū)住房貸款規(guī)模很大，而另一些地區(qū)住房貸款規(guī)模卻很小的局面。3．個(gè)人住房貸款的流程貸款操作的主要流程如圖1所示：個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理制度個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理制度貸前審查貸后管理貸前調(diào)查貸款審查貸款審批信貸檢查信貸審計(jì)圖1個(gè)人住房貸款操作流程由上圖可見(jiàn)，個(gè)人方面：個(gè)人貸款申請(qǐng)——信貸受理審查——上報(bào)審核批準(zhǔn)——辦理發(fā)放手續(xù)——償還貸款——清戶撤押。銀行方面：主要分為貸前審查與貸后管理兩大塊、5個(gè)環(huán)節(jié)依次進(jìn)行。這五個(gè)環(huán)節(jié)的每個(gè)環(huán)節(jié)在我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中都起著舉足輕重的作用，任何一個(gè)環(huán)節(jié)也不容忽視，否則必然會(huì)種下風(fēng)險(xiǎn)隱患。（二）我國(guó)個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀及主要風(fēng)險(xiǎn)1．個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀我國(guó)住房貸款占比偏高，住房貸款風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。個(gè)人住房貸款余額2003年突破1萬(wàn)億元，2006年突破2萬(wàn)億元，2008年突破3萬(wàn)億元（見(jiàn)表1）。以住房貸款為主的房地產(chǎn)貸款占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款的比例約為30%，加上房產(chǎn)抵押的其他貸款，據(jù)估計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)已影響到銀行近一半的信貸資產(chǎn)安全。房?jī)r(jià)在經(jīng)歷前幾年的過(guò)快增長(zhǎng)之后，目前處于回落階段，住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很快蔓延到銀行業(yè)領(lǐng)域，直接危及金融系統(tǒng)的穩(wěn)定，危及經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。表1歷年全國(guó)個(gè)人住房貸款狀況表(1997—2008)單位：億元年代銀行貸款余額個(gè)人住房貸款余額個(gè)人住房貸款余額占比199774914.1235.460.31199886524.1426.160.49199993734.21357.711.45200099371.13376.823.402001112314.75597.954.982002131293.98288.956.312003158996.211840.837.452004175067.318471.06200519782620509.3310.372006218550.722455.0910.2720072524263000011.882008303500298009.82資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市以上海為例，上海住房信貸政策直接受央行信貸政策的指導(dǎo)，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，依然對(duì)首套房實(shí)行首付和利率的優(yōu)惠，對(duì)多套房（特別是二套以上）則根據(jù)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)由銀行確定具體的首付比例和利率水平，一般會(huì)抬高“門檻”，但不會(huì)有禁止性限制。因此，對(duì)于購(gòu)房者而言，住房信貸的大門是暢通的，不存在貸不到款的問(wèn)題，購(gòu)買多套房與購(gòu)買首套房的區(qū)別在于資金成本不同。所以在一定程度上，住房貸款政策鼓勵(lì)普通住房的購(gòu)買，從上海個(gè)人住房貸款余額走勢(shì)看（見(jiàn)圖2），隨時(shí)間推移持續(xù)增長(zhǎng)表明房地產(chǎn)的貸款幅度任然十分強(qiáng)勁。圖2.上海中資銀行本外幣個(gè)人住房貸款余額

單位：億元資料來(lái)源：上海易居房地產(chǎn)研究院。截止2009年，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額為4.38萬(wàn)億元，比剛剛起步時(shí)的1997年末(235.46億元)增加了4356.54億元，增長(zhǎng)了185倍，而個(gè)人住房貸款在銀行的消費(fèi)貸款余額中所占比例要達(dá)到80％以上。雖然住房未被列入消費(fèi)品，但它已成為消費(fèi)信貸的大頭。有些城市個(gè)人住房貸款占銀行貸款比重達(dá)到了50％以上，再加上銀行為開(kāi)發(fā)商提供的買地貸款和開(kāi)發(fā)貸款，實(shí)際用在住房方面的貸款量就更加巨大了，其利息成為了銀行主要的業(yè)務(wù)收入來(lái)源。然而房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使商業(yè)銀行在過(guò)度追求個(gè)人按揭貸款份額及其帶來(lái)的當(dāng)期利潤(rùn)和短期業(yè)績(jī)提升的同時(shí)，卻忽略了利益獲取背后潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)銀行2009年度年報(bào)顯示（見(jiàn)下表2）：2009年建行個(gè)人貸款增長(zhǎng)32.49%至10884.59億元，占客戶貸款和墊款總額的比例為22.58%；其中個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)41.35%至8525.31億元。在2009年的新增貸款中，個(gè)人住房貸款占個(gè)貸的比例是98%，其中個(gè)人住房不良貸款已占到個(gè)人不良貸款的50%左右，其隱藏風(fēng)險(xiǎn)逐步顯現(xiàn)。表2中國(guó)建設(shè)銀行08、09年貸款及不良貸款情況2009年12月31日2008年12月31日貸款金額不良貸款金額不良貸款率貸款金額不良貸款金額不良貸款率公司類貸款3,351,31557,1781.71%2,689,78474,4302.77%短期貸款915,67429,1433.18%855,39737,7004.41%中長(zhǎng)期貸款2,435,64128,0351.15%1,834,38736,7302.00%個(gè)人貸款1,088,4597,2080.66%821,5318,8401.08%個(gè)人住房貸款852,5313,6000.42%603,1474,9310.82%個(gè)人消費(fèi)貸款78,6511,3291.69%74,9641,6852.25%其他貸款157,2772,2791.45%143,4202,2241.55%票據(jù)貼現(xiàn)228,361163,161海外業(yè)務(wù)151,6387,7705.12%119,4676120.51%總計(jì)4,819,77372,1561.50%3,793,94383,8822.21%資料來(lái)源：中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司2009年年度報(bào)告。2．個(gè)人住房貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)是指由于事物的不確定性而存在的損失的可能性。商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)是指在商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中由于各種不確定因素的存在，而使銀行蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)有很多表現(xiàn)形式，如借款人風(fēng)險(xiǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)等等。（1）借款人風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款還款期限相對(duì)較長(zhǎng)，在這段時(shí)間中，個(gè)人資信狀況面臨著很大的不確定性，因家庭、工作、健康等原因造成個(gè)人支付能力下降等情況很容易發(fā)生，極可能轉(zhuǎn)換為銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。還有一些購(gòu)房者利用銀行間信息不對(duì)稱，其收入證明一式多份，在不同的銀行取得貸款，在多處購(gòu)房。此外，購(gòu)房人主要用于投資需求，而當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)過(guò)度時(shí)，將帶動(dòng)房屋價(jià)格持續(xù)上漲，導(dǎo)致供求失衡，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。一旦銀行對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)者發(fā)放貸款，將使銀行承擔(dān)相當(dāng)大的金融風(fēng)險(xiǎn)，如果控制不力，就可能引發(fā)金融動(dòng)蕩。（2）宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款期限長(zhǎng)，在貸款期限內(nèi)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和金融市場(chǎng)必然發(fā)生變化。目前，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)還處于高速發(fā)展的時(shí)期，而近年來(lái)國(guó)家也把房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)予以扶持。一旦宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化出現(xiàn)滯脹甚至衰退，這種扶持力度將會(huì)減弱或消失。同時(shí)，目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的苗頭已予以高度的關(guān)注，宏觀調(diào)控中采取了趨緊的政策對(duì)其進(jìn)行降溫。以上因素將不可避免地對(duì)微觀面產(chǎn)生巨大的影響。失業(yè)率上升，貸款人收入下降，無(wú)力償還貸款本息，房?jī)r(jià)下跌，其抵押房屋作為第二還款來(lái)源也變?yōu)椴蛔阒?，?dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重下降，產(chǎn)生大量不良貸款。（3）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于商業(yè)銀行而言，個(gè)人住房貸款等中長(zhǎng)期貸款的快速增長(zhǎng)和比重迅速提高可能會(huì)帶來(lái)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，具體表現(xiàn)為銀行資產(chǎn)中的中長(zhǎng)期貸款比重過(guò)高，現(xiàn)金和國(guó)庫(kù)券等不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道。商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負(fù)債的期限錯(cuò)配是可以接受的，但是這個(gè)缺口應(yīng)當(dāng)控制在一定的比例范圍內(nèi)。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人住房貸款比重接近或達(dá)到18%-20%時(shí)，商業(yè)銀行整體流動(dòng)性和中長(zhǎng)期貸款比例的約束將成為非常突出的問(wèn)題。在我國(guó)中長(zhǎng)期貸款比例已從1997年的0.3%上升到2003年的9.27%。對(duì)于一些資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類較為單一的城市商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，實(shí)際上已經(jīng)開(kāi)始面臨流動(dòng)性問(wèn)題。（4）開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)。具體表現(xiàn)為：一是善意違約。開(kāi)發(fā)商將購(gòu)房款入賬后,因地價(jià)、建筑材料、施工技術(shù)、自籌資金和環(huán)境保護(hù)等情況的影響造成不能按時(shí)交樓或所交樓盤不符合購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同標(biāo)準(zhǔn),由此引發(fā)購(gòu)房人停還銀行借款。二是惡意詐騙。一些開(kāi)發(fā)商利用當(dāng)前銀行法規(guī)不健全的空隙,通過(guò)不正當(dāng)?shù)氖侄?以其關(guān)聯(lián)企業(yè)或有特殊關(guān)系的個(gè)人名義購(gòu)買開(kāi)發(fā)的房產(chǎn),用以籌措資金。本文主要針對(duì)個(gè)人住房貸款的突出的風(fēng)險(xiǎn)分析其風(fēng)險(xiǎn)成因，并從源頭上研究防范控制的方法。二、我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要成因（一）逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)針對(duì)信貸市場(chǎng)借款人信用風(fēng)險(xiǎn)的大量研究表明，借貸雙方信息結(jié)構(gòu)的不對(duì)稱是引致信用風(fēng)險(xiǎn)的重要原因，并會(huì)進(jìn)一步影響信貸市場(chǎng)分配效率，導(dǎo)致信用配給現(xiàn)象的出現(xiàn)。1．個(gè)人住房貸款中的逆向選擇逆向選擇源于銀行與借款人之間在貸款合同發(fā)生前所存在的信息不對(duì)稱。個(gè)人知悉自己的資信狀況，而銀行在發(fā)放貸款時(shí)只能根據(jù)所估計(jì)的社會(huì)平均信用狀況來(lái)確定貸款條件。為防止風(fēng)險(xiǎn)，銀行只能通過(guò)提高貸款利率來(lái)補(bǔ)償信用風(fēng)險(xiǎn)可能造成的損失，這無(wú)疑會(huì)增加借款人的成本負(fù)擔(dān)。因此，信用狀況好的借款人可能由于難以接受比較苛刻的貸款條件而退出市場(chǎng)，最后愿意接受貸款條件的往往是信用狀況較差的借款人以及風(fēng)險(xiǎn)偏好者。對(duì)于個(gè)人住房貸款而言，當(dāng)銀行貸款條件越來(lái)越苛刻時(shí)，接受貸款者主要是兩類人，一類是真實(shí)購(gòu)房者中的信用狀況較差者，他們對(duì)于未來(lái)能否及時(shí)還款給銀行考慮不多，考慮的往往是如何賴帳、扯皮；另一類是投資、投機(jī)者。他們利用個(gè)人住房貸款進(jìn)行炒房投機(jī)或在證券市場(chǎng)上投資、投機(jī)，一旦投資、投機(jī)失敗，銀行的資金回收就面臨風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)果，銀行為防范風(fēng)險(xiǎn)而制訂的嚴(yán)格措施或者比較高的利率，最終反而帶來(lái)了更大的風(fēng)險(xiǎn)。2．個(gè)人住房貸款中的道德風(fēng)險(xiǎn)道德風(fēng)險(xiǎn)是借貸雙方由于追求自身利益最大化而忽視自己的道德義務(wù)，給另一方帶來(lái)傷害和損失的可能。個(gè)人住房貸款中的道德風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)形成的主體不同分為內(nèi)部道德風(fēng)險(xiǎn)與外部道德風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部道德風(fēng)險(xiǎn)是指由于商業(yè)銀行信貸管理內(nèi)部從業(yè)人員所造成的道德風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)商業(yè)銀行目前信貸制度還不夠健全，信貸人員權(quán)力與責(zé)任的不對(duì)等和責(zé)任的不明晰現(xiàn)象。一些信貸人員在信貸業(yè)務(wù)中起著關(guān)鍵作用，擁有較大的權(quán)力，卻沒(méi)有承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。外部道德風(fēng)險(xiǎn)是指外部環(huán)境或人員道德缺失所造成的道德風(fēng)險(xiǎn)。包括借款人由財(cái)力原因無(wú)力繼續(xù)還款而產(chǎn)生違約，以及借款人認(rèn)為放棄還款反而能帶來(lái)更大利益而導(dǎo)致違約。（二）房地產(chǎn)泡沫一般認(rèn)為，作為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體起碼有如下兩個(gè)特點(diǎn)：第一，供求關(guān)系不宜達(dá)到均衡；第二，交易成本較低。由于股票和房地產(chǎn)在一段時(shí)間內(nèi)供給量不宜大幅增加，而且股票和房地產(chǎn)交易價(jià)值較高，交易手段比較規(guī)范，交易場(chǎng)所相對(duì)集中，交易成本比較低，因此在股票和房地產(chǎn)市場(chǎng)上最容易發(fā)生泡沫經(jīng)濟(jì)，股票和房地產(chǎn)亦成為泡沫經(jīng)濟(jì)的主要載體。而房地產(chǎn)產(chǎn)品既是生產(chǎn)要素，又是生活必需品，市場(chǎng)前景十分廣闊，房地產(chǎn)投資一旦成功，很容易獲取暴利。也正是由于對(duì)暴利的追逐，在房地產(chǎn)業(yè)繁榮時(shí)期，不斷有新的投資者加入，伴隨著一夜致富的神話不斷發(fā)生，房地產(chǎn)泡沫也就出現(xiàn)了。1．我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的存在性分析房地產(chǎn)是泡沫經(jīng)濟(jì)的主要載體之一。目前我國(guó)商業(yè)銀行正處于改制過(guò)程中，銀行貸款都比較謹(jǐn)慎，而房地產(chǎn)貸款相對(duì)于其他貸款項(xiàng)目而言收益較高，風(fēng)險(xiǎn)較小，所以商業(yè)銀行很容易就對(duì)開(kāi)發(fā)商給與資金上的支持，客觀上支持了房地產(chǎn)的過(guò)度開(kāi)發(fā)。結(jié)合《中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告（2002-2003年）》給出判斷房地產(chǎn)泡沫的“五高標(biāo)準(zhǔn)”，即投資的持續(xù)超高增長(zhǎng)、消費(fèi)的持續(xù)超高增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下、房地產(chǎn)投資所占比重高及房?jī)r(jià)收入比明顯偏高，從生產(chǎn)、交易、消費(fèi)三方面進(jìn)行分析。從生產(chǎn)方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)超高增長(zhǎng)，2001-2004年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率持續(xù)以20%速度遞增，之后也高居不下（見(jiàn)圖3）。圖32001-2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與固定資產(chǎn)投資比資料來(lái)源：上海易居房地產(chǎn)研究院。從交易方面，商品房銷售額急速增長(zhǎng)，1999-2004年全國(guó)商品房銷售額平均年增幅28.3%（見(jiàn)圖4），其中不乏投機(jī)炒作的結(jié)果，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的高速上漲顯示了市場(chǎng)需求旺盛，房地產(chǎn)泡沫明顯。圖41999-2009年全國(guó)及上海商品房平均銷售價(jià)格資料來(lái)源：上海易居房地產(chǎn)研究院。從消費(fèi)方面，房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)已超越了居民的消費(fèi)能力，高房?jī)r(jià)使眾多購(gòu)房者卻步。房?jī)r(jià)收入比是國(guó)際通用的衡量一國(guó)是否存在房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)，其公式為：房?jī)r(jià)收入比=（商品房平均銷售價(jià)格*套均面積）／城鎮(zhèn)家庭年度可支配收入2000年至2004年中國(guó)主要城市房?jī)r(jià)收入比計(jì)算結(jié)果如表3：表3部分城市房?jī)r(jià)收入比情況（%）項(xiàng)目2000年2001年2002年2003年2004年北京12.9213.8911.2910.979.38成都8.918.588.8910.979.38廣州11.110.611.29.3上海15.716杭州12.71615.915.917資料來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告。按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比一般在1.8-5.5倍之間，發(fā)展中國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比一般在3-6倍之間。而目前我國(guó)全國(guó)范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)收入比己經(jīng)超過(guò)7-8倍。2003年至2004年房屋銷售價(jià)格與可支配收入比較如圖5：圖52003-2004年房屋銷售價(jià)格與可支配收入上漲增速資料來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告。2007年房屋銷售價(jià)格增速甚至超過(guò)了城鎮(zhèn)居民可支配收入增速，確實(shí)說(shuō)明我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫確實(shí)存在。2．房地產(chǎn)泡沫與個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)往往會(huì)給金融部門傳遞錯(cuò)誤信息，泡沫經(jīng)濟(jì)伊始，經(jīng)濟(jì)一片繁榮，資產(chǎn)價(jià)格不斷上漲且購(gòu)買旺盛，投資者紛紛增加投資，投機(jī)者也伺機(jī)逢低買入資產(chǎn)等待升值，金融信貸大幅增加，隨著資產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)上漲，銀行手中的抵押越來(lái)越值錢，銀行業(yè)務(wù)越做越大，利潤(rùn)也水漲船高。這種狀況持續(xù)一段時(shí)間后，泡沫經(jīng)濟(jì)特征已十分明顯，有識(shí)之士逐漸覺(jué)察并開(kāi)始發(fā)出警告，而這時(shí)資產(chǎn)價(jià)格一般還會(huì)緩慢上漲。但此時(shí)，一有風(fēng)吹草動(dòng)，如中央銀行提高利率，就會(huì)有投機(jī)者爭(zhēng)先恐后拋售資產(chǎn)，資產(chǎn)價(jià)格急劇下降，泡沫經(jīng)濟(jì)就破滅了，其后果便是銀行抵押資產(chǎn)(主要指房地產(chǎn))嚴(yán)重縮水，大量貸款變成銀行壞賬，如果發(fā)生銀行擠兌，金融機(jī)構(gòu)連鎖倒閉，股市崩潰，利率上升，金融危機(jī)就發(fā)生了。由于土地位置固定，資源稀缺，房地產(chǎn)本身就是銀行良好的貸款抵押物，發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，這時(shí)銀行更是樂(lè)于向房地產(chǎn)業(yè)提供貸款，有的銀行甚至?xí)S以優(yōu)良條件吸引客戶。房地產(chǎn)泡沫膨脹期，這些貸款都是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為銀行帶來(lái)很大的利潤(rùn)，可一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)價(jià)格急劇下降，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格低至貸款金額以下時(shí)，這些貸款就反過(guò)來(lái)成為銀行的不良資產(chǎn)了，當(dāng)不良資產(chǎn)的數(shù)量超過(guò)銀行貸款總量的一定程度時(shí)，銀行本身的財(cái)務(wù)狀況就會(huì)惡化，容易發(fā)生擠兌現(xiàn)象，爆發(fā)銀行危機(jī)。（三）商業(yè)銀行流動(dòng)性過(guò)剩1．商業(yè)銀行流動(dòng)性過(guò)剩的原因分析目前普遍認(rèn)為引起商業(yè)銀行流動(dòng)性過(guò)剩的原因有：（1）長(zhǎng)期以來(lái)“高儲(chǔ)蓄、高投資一低消費(fèi)”的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式；（2）長(zhǎng)期增長(zhǎng)的貿(mào)易、資本雙順差與人民幣升值的滯后性；（3）國(guó)有銀行改革、金融創(chuàng)新以及區(qū)域金融發(fā)展不平衡。大凡按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)個(gè)體，都有追逐利潤(rùn)最大化的沖動(dòng)，商業(yè)銀行也不例外。為實(shí)現(xiàn)收益的最大化，商業(yè)銀行吸收存款的行為會(huì)在存款的邊際成本等于存款運(yùn)用所帶來(lái)的邊際收益的時(shí)候停止，銀行有自身的目標(biāo)函數(shù)來(lái)約束自身的經(jīng)營(yíng)行為，其吸收存款的規(guī)模取決于資金能否順利地投放到市場(chǎng)上去。當(dāng)資金的投放受到約束時(shí)，銀行會(huì)對(duì)存款的吸收進(jìn)行調(diào)整，因而其吸收存款的沖動(dòng)和規(guī)模都是有限的。但是，我國(guó)的商業(yè)銀行在股份制改革前，由于銀行為維護(hù)自身和政府的信譽(yù)，長(zhǎng)久以來(lái)都在被動(dòng)地吸收存款。由于國(guó)有企業(yè)改革和私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要大量的資金，國(guó)家沒(méi)有對(duì)商業(yè)銀行的信貸給予嚴(yán)格的控制，銀行還沒(méi)有面對(duì)嚴(yán)重的信貸約束。但隨著我國(guó)對(duì)外日益開(kāi)放，國(guó)家對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越重視，商業(yè)銀行的資本充足率開(kāi)始成為一個(gè)硬性的約束，國(guó)家開(kāi)始對(duì)商業(yè)銀行的信貸行為加以控制。同時(shí)，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的情況下，信貸更是成為宏觀調(diào)控的重要對(duì)象。再加上人民幣匯率的低估引起的國(guó)際資本的輸入，商業(yè)銀行的流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題更加突出。2．流動(dòng)性過(guò)剩對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響貨幣市場(chǎng)的高流動(dòng)性主要緣于目前有利可圖的行業(yè)太少，銀行難以找到一個(gè)比較合適的放貸企業(yè)。近年來(lái)，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，行業(yè)利潤(rùn)率趨于下降，高利潤(rùn)率的投資領(lǐng)域不多。在此情形下，\o"房地產(chǎn)"房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)率自然吸引銀行去放貸。而窗體頂端\o"房?jī)r(jià)"房?jī)r(jià)的快速上漲，也為一些投資者進(jìn)入這一領(lǐng)域提供了一個(gè)機(jī)會(huì)。但投資者的資金，主要來(lái)自銀行。所以，在目前新增人民幣貸款中，房地產(chǎn)業(yè)占了大頭。房地產(chǎn)業(yè)集中過(guò)多的銀行資金，會(huì)導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)對(duì)單一產(chǎn)業(yè)發(fā)放貸款集中度過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)。在流動(dòng)性過(guò)剩壓力下，為保證業(yè)務(wù)增長(zhǎng)和提高盈利能力，商業(yè)銀行存在盲目競(jìng)相追逐大戶，非理性降低貸款條件的沖動(dòng)，從而不利于有效防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。特別是房貸相對(duì)來(lái)說(shuō)是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行兩頭放，一邊為開(kāi)發(fā)商貸款，另一邊放消費(fèi)者的按揭，兩邊的資金都源于銀行，風(fēng)險(xiǎn)更大。（四）房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制及防范制度缺陷1．房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)作為一國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益特性。因?yàn)樵撔袠I(yè)的可觀利潤(rùn)誘惑，國(guó)有、民營(yíng)資本爭(zhēng)先恐后尋求成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。由于房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的區(qū)域性，對(duì)帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有舉足輕重的作用，因此當(dāng)?shù)卣畬?duì)成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司審批也不太嚴(yán)格，由此造成眾多的開(kāi)發(fā)公司中良勞不齊，部分公司資金實(shí)力不強(qiáng)，管理水平低，資信度差。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1999年全國(guó)注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不足4000家，2003年猛增至37123家，其中規(guī)模小、資質(zhì)低、資產(chǎn)負(fù)債率高的中小型企業(yè)占70%，大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)僅占0.5%左右。由于商品房大多是期房銷售，一些資信度差的開(kāi)發(fā)商不全面履行售房合同，發(fā)生承諾的房屋質(zhì)量、面積與實(shí)際不符、不按期交房以及合同條款爭(zhēng)議等問(wèn)題，導(dǎo)致借款人與開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生糾紛，影響到貸款本息的正常償還。更有甚者，有的開(kāi)發(fā)商采取種種手段騙取信貸資金，有的與借款人串通提高合同房?jī)r(jià)以求多貸款，事后再將超過(guò)正常房?jī)r(jià)的資金返給借款人等等。2．房地產(chǎn)業(yè)融資渠道狹隘房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)典型的資金密集型的行業(yè)，其對(duì)于融資的依賴程度明顯高于一般的工商行業(yè)。一個(gè)合理、均衡的房地產(chǎn)融資渠道，應(yīng)當(dāng)是多元化的、多渠道的，不同房地產(chǎn)項(xiàng)目、房地產(chǎn)發(fā)展的不同階段，都應(yīng)當(dāng)有不同的融資方式可供選擇，這樣的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)才是有效率的。從上海這個(gè)城市的情況來(lái)看（見(jiàn)表4）：表4.上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源情況單位：億元

200620072008國(guó)內(nèi)貸款575.1558.43549.55利用外資55.9674.0571.33自籌資金577.98379.08595.21其他資金967.841336.96896.03資料來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告2009年三季度。從上表4可見(jiàn)：目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源主要包括以下幾個(gè)渠道:自籌資金、銀行貸款、利用外資以及包括商品房預(yù)售款、施工企業(yè)墊付的工程施工款在內(nèi)的其他資金來(lái)源。從3年開(kāi)發(fā)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)看（見(jiàn)圖6）：我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源主要是三塊，銀行貸款、自籌資金和其他資金來(lái)源共占據(jù)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的90%以上。圖6.2006-2008年上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)資料來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告2009年三季度。進(jìn)一步分析可發(fā)現(xiàn)，其他資金來(lái)源中80%以上的部分來(lái)自于定金及預(yù)收款，其中60%至70%的部分是屬于銀行或住房公積金管理中心所發(fā)放的個(gè)人住房按揭貸款。而在自籌資金中，企業(yè)自有資金(權(quán)益資金)僅占了50%左右，其余的部分主要是建筑施工企業(yè)的工程墊款。而在施工企業(yè)的工程墊款中，也有很大一部分是來(lái)源于銀行的建筑業(yè)貸款。也就是說(shuō)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，有60%左右的資金是來(lái)源于銀行體系，而且是以開(kāi)發(fā)貸款和住房按揭貸款等債權(quán)型融資的形式存在，開(kāi)發(fā)自有資金的部分還不到20%，房地產(chǎn)業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率較高。這表明，我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道比較單一。三、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施（一）建立和完善個(gè)人住房信貸保障制度1．完善房貸保險(xiǎn)制度降低我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要制度是個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)制度。個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)是指借款人在申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)，根據(jù)合同約定購(gòu)買政府設(shè)立的住房貸款保險(xiǎn)，保險(xiǎn)人對(duì)于合同約定的可能發(fā)生的事故及其造成的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償責(zé)任，或者當(dāng)被保險(xiǎn)人因下崗、死亡、傷殘、疾病等原因不能按期償還貸款本息時(shí)負(fù)責(zé)承擔(dān)替借款人償還貸款本息的行為。此類保險(xiǎn)主要有三種，一是綜合保險(xiǎn)，借款人的生命保險(xiǎn)和借款人信用保險(xiǎn)的綜合保險(xiǎn)；二是貸款信用保險(xiǎn)，實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司信用保證和借款人的住房抵押擔(dān)保相結(jié)合；三是抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。為了降低金融機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)人民銀行頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定以房產(chǎn)作為抵押的借款人，需在貸款合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人代辦有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)。目前，我國(guó)多家保險(xiǎn)公司開(kāi)展了此項(xiàng)業(yè)務(wù)，且大都采取將抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)與貸款信用保險(xiǎn)合二為一的購(gòu)房綜合保險(xiǎn)形式，稱為“商品房抵押貸款保險(xiǎn)”、“住房抵押貸款綜合保險(xiǎn)”等。這一險(xiǎn)種對(duì)住房金融乃至房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，起到了相當(dāng)?shù)姆e極作用。但這一個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)辦不長(zhǎng)，經(jīng)驗(yàn)不足，存在諸多問(wèn)題，需要加以完善。2．設(shè)立房貸擔(dān)保人在現(xiàn)實(shí)情況中，我國(guó)尚沒(méi)有科學(xué)合理的住房貸款擔(dān)保體系，個(gè)人購(gòu)房貸款尋找擔(dān)保人十分困難。一是目前企業(yè)員流工動(dòng)日趨頻繁借款人很難取得所在單位提供的擔(dān)保。二是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供擔(dān)保問(wèn)題頗多。開(kāi)發(fā)商本身并不具備擔(dān)保的意愿和能力，一旦借款人違約，違約風(fēng)險(xiǎn)往往會(huì)落在銀行身上。面對(duì)我國(guó)個(gè)人住房貸款擔(dān)保人缺位的狀況，2000年后我國(guó)各地先后設(shè)立起地方性置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)。這批機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范上起到了先行者的作用。但是目前各地?fù)?dān)保公司仍然面臨著以下幾個(gè)問(wèn)題:(1)信用普遍不高，難以得到銀行的認(rèn)可；(2)自身定位不明確，服務(wù)對(duì)象模糊，擔(dān)保條件苛刻，收費(fèi)不盡合理；(3)擔(dān)保行業(yè)本身就屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，目前置業(yè)擔(dān)保公司由各地分別設(shè)立，置業(yè)擔(dān)保市場(chǎng)處于“各自為營(yíng)”的狀況，抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，難以通過(guò)規(guī)模效益來(lái)規(guī)避市場(chǎng)整體風(fēng)險(xiǎn)。因此，有必要參照國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)政府、民間各自分工機(jī)制，組建全國(guó)統(tǒng)一性的政策性住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，通過(guò)為個(gè)人住房貸款提供國(guó)家信用擔(dān)保的辦法來(lái)幫助商業(yè)銀行分散化解金融風(fēng)險(xiǎn)。政策性個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)一般由政府出面組建，以政府信用為保證，主要為中低收入階層居民購(gòu)房提供融資擔(dān)保。相對(duì)于目前的置業(yè)擔(dān)保公司具有如下幾個(gè)優(yōu)點(diǎn):(1)服務(wù)對(duì)象主要是中低收入家庭，以政府信用提供擔(dān)保，資信高，不以盈利為目的，擔(dān)保費(fèi)用相對(duì)比較低，減輕中低收入階層費(fèi)用支出負(fù)擔(dān)；(2)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一，內(nèi)部完善，評(píng)估審查系統(tǒng)完善，對(duì)貸款合同實(shí)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化操作；(3)與政府各部門保持協(xié)調(diào)關(guān)系，有能力處置作為抵押的房屋，對(duì)不能繼續(xù)還款的居民生活進(jìn)行妥善安置。設(shè)立全國(guó)統(tǒng)一性的住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)為了彌補(bǔ)市場(chǎng)上的信用不足，為不能滿足銀行要求或不能得到商業(yè)擔(dān)保的中低收入者提供擔(dān)保，在市場(chǎng)上，與商業(yè)擔(dān)保公司是一種互補(bǔ)關(guān)系。（二）建立銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系1．加強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析預(yù)測(cè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)開(kāi)展的基礎(chǔ)環(huán)境，在一定程度上直接影響到國(guó)家的貨幣金融政策和商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)方針，由此可以看出金融機(jī)構(gòu)如果對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策缺乏必要的敏感性必然會(huì)加大個(gè)人住房貨款風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)處于通貨緊縮狀態(tài)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格比較平穩(wěn)，為拉動(dòng)消費(fèi)需求、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，國(guó)家政策就會(huì)鼓勵(lì)以住房貸款為代表的消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的開(kāi)展。因此，房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較低使房屋的保值性較強(qiáng)，商業(yè)銀行應(yīng)采取積極的信貸政策，相對(duì)降低住房消費(fèi)貸款的門檻，通過(guò)產(chǎn)品的創(chuàng)新和營(yíng)銷努力提高市場(chǎng)份額。當(dāng)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)處于通貨膨脹的狀態(tài)時(shí)，消費(fèi)者的住房消費(fèi)需求和欲望也相應(yīng)膨脹，表現(xiàn)為住房?jī)r(jià)格快速上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假繁榮，這時(shí)國(guó)家會(huì)對(duì)房地產(chǎn)金融采取提高存款準(zhǔn)備金、加息等緊縮的宏觀調(diào)控政策抑制市場(chǎng)的過(guò)快增長(zhǎng)和消費(fèi)者的過(guò)度需求。因此，虛假的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)嚴(yán)重影響銀行抵押資產(chǎn)價(jià)值的真實(shí)性，在國(guó)家宏觀政策調(diào)控下一旦房?jī)r(jià)回歸將極易引發(fā)借款人的理性違約風(fēng)險(xiǎn)，故在此階段商業(yè)銀行應(yīng)選擇相對(duì)謹(jǐn)慎的信貸政策，抬高信用門檻。降低貸款比例，以保全銀行信貸資產(chǎn)的安全。所以，銀行要密切關(guān)注國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化，不斷調(diào)整自身的經(jīng)營(yíng)策略和信貸政策。2．調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化住房貸款資源配置銀行要從資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)屬性、期限屬性和利率屬性出發(fā)，立足于經(jīng)營(yíng)環(huán)境和業(yè)務(wù)基礎(chǔ)研究資產(chǎn)負(fù)債配置的最佳方案通過(guò)加強(qiáng)各類風(fēng)險(xiǎn)限額、資產(chǎn)負(fù)債比例指標(biāo)管理及內(nèi)部利率調(diào)控、產(chǎn)品定價(jià)政策等手段合理控制總量?jī)?yōu)化結(jié)構(gòu)配比，降低資產(chǎn)組合的整體加權(quán)風(fēng)險(xiǎn)．促進(jìn)流動(dòng)佳、安全性和盈利性的協(xié)調(diào)運(yùn)作。同時(shí)以金融機(jī)構(gòu)間的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)為平臺(tái)，積極探索資產(chǎn)組合動(dòng)態(tài)管理分離、轉(zhuǎn)移、分散信貸風(fēng)險(xiǎn)。改變貸款組合風(fēng)險(xiǎn)特征，降低信貸資產(chǎn)整體風(fēng)險(xiǎn)度?？紤]到未來(lái)利率變動(dòng)及經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的影響，商業(yè)銀行應(yīng)主動(dòng)調(diào)整收益結(jié)構(gòu)，提高對(duì)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)變能力。3．加強(qiáng)銀行自身操作管理銀行在貸前審查中，在目前我國(guó)的個(gè)人信用制度尚不健全的情況下，除了依據(jù)有關(guān)的證明材料及信貸調(diào)查來(lái)審定借款人的借款資格和還款能力外還應(yīng)充分運(yùn)用信用風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)和分析方法對(duì)借款人的短期、中長(zhǎng)期償債能力進(jìn)行判定。在實(shí)際操作中還應(yīng)堅(jiān)決杜絕“有抵押無(wú)風(fēng)險(xiǎn)”或“有保證無(wú)風(fēng)險(xiǎn)”的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。無(wú)論是房產(chǎn)抵押、開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保、回購(gòu)或是保險(xiǎn)公司履約保證保險(xiǎn)都只是第二還款來(lái)源，而一旦銀行需要對(duì)貸款提前行使擔(dān)保債權(quán)，那么該筆貸款無(wú)論從質(zhì)還是量上來(lái)講都已經(jīng)發(fā)生了損失，因此貸前調(diào)查是必不可少的。貸后管理中，銀行應(yīng)對(duì)已發(fā)放貸款的還款情況進(jìn)行監(jiān)控和跟蹤，對(duì)發(fā)生的有可能影響貸款正?；厥盏那闆r及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理；對(duì)逾期貸款應(yīng)加強(qiáng)催收及抵押物處置力度；特別要注意訴訟時(shí)效，盡力保全銀行資產(chǎn)。除此之外，銀行信貸人員不僅要充分掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)金融的基本知識(shí)還要對(duì)與此相關(guān)的建筑、房地產(chǎn)評(píng)估、產(chǎn)權(quán)登記制度、抵押擔(dān)保法律法規(guī)有較深的了解。并且要能夠自覺(jué)關(guān)注國(guó)家宏觀政策和金融制度變化。銀行還應(yīng)當(dāng)?shù)闹ε囵B(yǎng)房信貸業(yè)務(wù)人員的職業(yè)操守，使其嚴(yán)守職業(yè)道德；運(yùn)用合理的激勵(lì)約束機(jī)制，避免出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)。（三）適應(yīng)市場(chǎng)需求加大住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新1．創(chuàng)新個(gè)人住房貸款品種為了滿足購(gòu)房者的不同貸款需要，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)設(shè)計(jì)適合不同居民支付能力和財(cái)務(wù)狀況的多樣化貨款品種，在滿足購(gòu)房者資金需求的同時(shí)。也通過(guò)不同貸款品種的組合降低了風(fēng)險(xiǎn)。首先是住房抵押貸款證券化(MBS)，具有資金來(lái)源多樣化、籌資成本降低和融資收益增加等優(yōu)惠，一方面它穩(wěn)定的籌資渠道可以化解個(gè)人住房貸款由于資金來(lái)源過(guò)分依賴短期儲(chǔ)蓄存款所造成的資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，并分散由資產(chǎn)、負(fù)債期限結(jié)構(gòu)不匹配造成的資金成本風(fēng)險(xiǎn)；另一方面還可以通過(guò)出售變現(xiàn)住房抵捧貸款資產(chǎn)的方式(表外住房抵抨貸款證券化模式)轉(zhuǎn)移資金風(fēng)險(xiǎn)。而且和用信貸資金二級(jí)市場(chǎng)上信息傳播快、披露及時(shí)、透明度高等優(yōu)點(diǎn)來(lái)減緩一級(jí)市場(chǎng)中信息不對(duì)稱、契約不完善等弊病。其次，借鑒國(guó)外多樣化貸款形式的經(jīng)驗(yàn)?？梢酝瞥鲎》?jī)?chǔ)蓄貸款、分級(jí)償還抵押貸款、可調(diào)整抵押貸款、分類增值抵押貸款、漂浮式付款抵押貸款，循環(huán)住房抵押貸款、反向抵押貸款等。2．增加個(gè)人住房貸款的利率品種個(gè)人住房貸款實(shí)行的是可變利率，利率的不斷下調(diào)使銀行收益縮水，利率風(fēng)險(xiǎn)突現(xiàn)。而住房貸款款限很長(zhǎng)，固定利率也同樣使銀行面臨較大的利率風(fēng)險(xiǎn)。因此，通過(guò)浮動(dòng)和固定組合型的利率品種來(lái)彌補(bǔ)此不足。具體分析，有以下幾種產(chǎn)品組合方案可供選擇：1.固定利率房貸+固定利率債券。商業(yè)銀行在推出固定利率房貸的同時(shí)，發(fā)行期限、規(guī)模匹配的固定利率債券，可完全規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)。如近期建行發(fā)行的5年期固定利率債券利率為2.7%，固定利率房貸利率為5.76%，其中的利差有3.06%，完全可以涵蓋商業(yè)銀行成本、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)和資本回報(bào)要求。商業(yè)銀行如果抓住貨幣市場(chǎng)資金充裕的有利時(shí)機(jī)，推出利率適當(dāng)?shù)墓潭ɡ史抠J應(yīng)非難事。2.固定利率房貸+利率掉期。利率掉期又叫“利率互換”，一般指同種貨幣不同利率產(chǎn)品之間的互換交易，不伴隨本金的交換。商業(yè)銀行再推出固定利率房貸的同時(shí)，在市場(chǎng)上找到利率互換的交易對(duì)手，以固定利率房貸的規(guī)模為名義金額，商業(yè)銀行定期支付給交易對(duì)手固定利率利息（利率水平等同于固定利率房貸水平），同時(shí)從交易對(duì)手那里獲得浮動(dòng)利率利息收入，以此改變商業(yè)銀行資產(chǎn)的現(xiàn)金流特征，將資產(chǎn)項(xiàng)目的固定利率變?yōu)楦?dòng)。商業(yè)銀行業(yè)可以通過(guò)改變負(fù)債現(xiàn)金流的特征，采用負(fù)債利率互換，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債重定價(jià)期限的匹配，規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)?？傊?，商業(yè)銀行要抓住央行房貸利率市場(chǎng)化政策給予的機(jī)遇，以個(gè)人住房固定利率產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)為突破口，利用房貸期限相關(guān)的金融衍生品也可以幫助銀行規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)。（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控及預(yù)測(cè)1．加強(qiáng)資金監(jiān)管及貸款項(xiàng)目篩選跟蹤監(jiān)視開(kāi)發(fā)商的資金運(yùn)行，1、可要求開(kāi)發(fā)商商開(kāi)立資金專戶，嚴(yán)格履行售樓款監(jiān)管協(xié)議，防止開(kāi)發(fā)商濫用或挪用按揭貸款和銷售樓宇的款項(xiàng)，防止造成按揭樓宇的爛尾。2、按工程進(jìn)度合理放款。在成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，住房貸款一般為現(xiàn)房抵押貸款。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于初級(jí)階段，住房貸款主要為期房按揭方式，因此，銀行發(fā)放貸款時(shí)，必須密切關(guān)注按揭貸款項(xiàng)目的工程進(jìn)度，信貸資金的到位必須視工程進(jìn)度發(fā)放。當(dāng)開(kāi)發(fā)商賣樓所得款項(xiàng)超過(guò)了貸款額時(shí)，再把全部貸款撥付給開(kāi)發(fā)商，這樣可以避免“爛尾樓盤”的出現(xiàn)。把優(yōu)質(zhì)、誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商及當(dāng)?shù)卣龀值闹攸c(diǎn)住宅項(xiàng)目、大規(guī)模優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)作為個(gè)人信貸業(yè)務(wù)支持的重點(diǎn)并要盡量規(guī)范管理標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)入條件，建立客戶退出機(jī)制，根據(jù)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)狀況、誠(chéng)信度等因素科學(xué)調(diào)整客戶結(jié)構(gòu)，大力發(fā)掘優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商資源，及時(shí)清除不符合要求的中小企業(yè)。2．拓寬房地產(chǎn)融資渠道目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金的籌措主要來(lái)源于銀行間接融資方式，依靠其他方式籌集的資金數(shù)量很少。在資金來(lái)源狹窄的情況下，許多房地產(chǎn)公司往往進(jìn)行“假按揭”套取銀行資金，增加銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。為了規(guī)避此種風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)大力拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道，實(shí)現(xiàn)資金來(lái)源多元化。可鼓勵(lì)企業(yè)發(fā)行公司債券在資本市場(chǎng)上直接融資，也可以由類似于房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)在資本市場(chǎng)上發(fā)行，將分散的資金集中到房地產(chǎn)建設(shè)中來(lái)?；蛘呖衫梅康禺a(chǎn)信托吸收資金，基于商業(yè)信托組織形式聚集多個(gè)投資者的資金，收購(gòu)并持有房地產(chǎn)或?yàn)榉康禺a(chǎn)融資。再者可利用保險(xiǎn)資金引入住宅市場(chǎng)，由于保險(xiǎn)資金穩(wěn)定、數(shù)額巨大、運(yùn)用周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，它比較適合投資于商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)模式?？梢杂砷_(kāi)發(fā)商和保險(xiǎn)公司聯(lián)合起來(lái)共同合作進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，也可以由保險(xiǎn)公司向開(kāi)發(fā)商提供長(zhǎng)期抵押貸款而獲取貸款利息。結(jié)束語(yǔ)當(dāng)前城鄉(xiāng)消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)在迅速發(fā)展，同時(shí)，也暴露出很多問(wèn)題，重新認(rèn)識(shí)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)將有益于商業(yè)銀行進(jìn)一步增強(qiáng)防范意識(shí)，降低和防止個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。回顧中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)10年的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了積壓、爛尾、炒作等過(guò)程，市場(chǎng)交易發(fā)生了較大的變化，房地產(chǎn)也進(jìn)入了買方市場(chǎng)，但由于整個(gè)市場(chǎng)的信用問(wèn)題，例如政府部門的不規(guī)范運(yùn)作、開(kāi)發(fā)商的惡意欺騙、游戲規(guī)則的不完善、小業(yè)主對(duì)市場(chǎng)信用的認(rèn)識(shí)不夠等原因，現(xiàn)在房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題越來(lái)越突出，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)更是首當(dāng)其沖。分析產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因和防范風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)保護(hù)和擴(kuò)大國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求，防范金融危機(jī)，創(chuàng)造良好的社會(huì)氛圍與法制環(huán)境都有積極的作用。因此，我國(guó)商業(yè)銀行必須盡快建立和健全個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范管理體系，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)所牽涉到的三方，（即借款人——商業(yè)銀行自身——房地產(chǎn)商），以及國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，對(duì)這四者的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行密切關(guān)注及設(shè)立針對(duì)性的、有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，來(lái)確保個(gè)人住房貸款的安全性。參考文獻(xiàn)[1]徐根貴,王文紅,高明生.對(duì)防范個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的思考[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì),2005(7)[2]周浩.商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)與防范[J].房地產(chǎn)金融,2005(9)[3]韓臨暢.商業(yè)銀行如何防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)[J].消費(fèi)導(dǎo)刊,2009(3)[4]胡紅星.我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)及防范[J].蘇州大學(xué)學(xué)報(bào),2007(3)[5]王瓊.我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的研究[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化,2007(10)[6]劉曙光.地產(chǎn)泡沫將危及美國(guó)經(jīng)濟(jì)[J].瞭望,2006(1)[7]陳柏東.房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的理性思維[J].中南財(cái)經(jīng)學(xué)報(bào),2006(3)[8]連慶豐.商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)分析模型研究[J].北京科技人學(xué)學(xué)報(bào),2004(2)[9]孟慧,孔圓.對(duì)我國(guó)住房抵押貸款證券化的思考[J].河北師范學(xué)院學(xué)報(bào),2005(12)[10]申曉峰,蔣馥.商業(yè)銀行固定利率個(gè)人房貸產(chǎn)品設(shè)計(jì)[J].上海金融,2005(11)[11]賓融.住房抵押貸款證券化[M].中國(guó)金融出版社,2002[12]王艷.個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范[J].銅陵學(xué)院學(xué)報(bào),2005(1)。[13]肖平.健全和創(chuàng)新個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制[J].市場(chǎng)周刊.管理探索,2005(7)[14]勒內(nèi)M斯塔茨.風(fēng)險(xiǎn)管理與衍生產(chǎn)品[M].機(jī)械工業(yè)出版社,2004[15]杜學(xué)文,范成蘭.加快規(guī)范我國(guó)的住房貸款保險(xiǎn)[J].理論探索,2005(4)[16]馬智煒,劉爾思.從次貸危機(jī)看我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理[J].銀行分析,2009(1)[17]李哲.美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)對(duì)中國(guó)房貸市場(chǎng)的啟示[J].上海投資,2007(11)[18]建設(shè)銀行研究部.我國(guó)個(gè)人房貸市場(chǎng)趨勢(shì)分析[J].決策參考,2007(14)[19]中國(guó)行業(yè)技術(shù)分析報(bào)告——房地產(chǎn)行業(yè)[DB/OL].中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù),2009(4)致謝摘要：伴隨著我國(guó)住房市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)。文章通過(guò)分析我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀，找出個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的生成機(jī)制，探討我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的手段和對(duì)策，為我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展提供參考。關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；個(gè)人住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)防范一、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的現(xiàn)狀近年來(lái)，國(guó)家實(shí)施新的個(gè)人住房分配政策，取消了福利分房，實(shí)行貨幣化分房，并且隨著改革開(kāi)放后社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境與廣大城鎮(zhèn)居民收入水平、消費(fèi)觀念的變化，廣大城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的需求日益增加，使我國(guó)個(gè)人住房貸款呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2006年4月25日，由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心編撰、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社出版的《2006年房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》在京發(fā)布。藍(lán)皮書(shū)里指出，目前國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款發(fā)展速度放緩，整體市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。在此背景下，個(gè)人住房貸款的現(xiàn)狀是增速趨緩，難以寄望于通過(guò)總量快速增長(zhǎng)來(lái)緩釋不良貸款率。其次，個(gè)人住房貸款質(zhì)量總體較好，風(fēng)險(xiǎn)以緩和的方式顯現(xiàn)，但仍應(yīng)予以高度關(guān)注。二、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的概念及特征（一）商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的概念個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)是指發(fā)放個(gè)人住房貸款的銀行和其他金融機(jī)構(gòu)按期收回其所發(fā)放的個(gè)人住房貸款本金和利息這一結(jié)果的不確定性。按照建立現(xiàn)代金融企業(yè)制度的要求，借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)防范的經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)銀行不僅要建立、健全風(fēng)險(xiǎn)管理的制度，還要按照業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，建立、健全相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理組織體系及相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理模式；在風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)象方面，要求對(duì)包括信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)等在內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面管理，要對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的全過(guò)程進(jìn)行管理；在風(fēng)險(xiǎn)管理方法上，要求重視定量分析，運(yùn)用多種數(shù)理模型對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、評(píng)價(jià)和監(jiān)控，最終確定科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)處置措施和補(bǔ)償手段。（二）商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的特征1、滯后性。個(gè)人住房貸款的期限一般為10年-20年，最長(zhǎng)可達(dá)到30年，這為風(fēng)險(xiǎn)的緩慢積聚提供了可能。該項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)在中國(guó)是從1998年才開(kāi)始逐步發(fā)展，而業(yè)內(nèi)公認(rèn)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)一般是在貸款持續(xù)期的前半個(gè)周期結(jié)束時(shí)，即發(fā)放貸款后的5年-15年后逐步顯現(xiàn)。2、隱蔽性。房貸風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展速度緩慢，因此在風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)前形成了表面平靜的假相。這種隱蔽性和銀行與借款人之間的信息不對(duì)稱、經(jīng)濟(jì)周期發(fā)展的長(zhǎng)期漸變性有很大關(guān)聯(lián)，風(fēng)險(xiǎn)并非直接袒露在外，因此容易被忽視。3、多樣性。個(gè)人住房貸款涉及當(dāng)事人較多，產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)種類比較復(fù)雜。借款人自身的原因，銀行自身的原因，開(kāi)發(fā)商的原因，抵押物的原因等等都可能是個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因，且風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式也多種多樣。而銀行是其風(fēng)險(xiǎn)的最直接承擔(dān)者之一。4、分散性。個(gè)人住房貸款的對(duì)象是城市居民消費(fèi)群體，個(gè)人的資信狀況各異，相對(duì)于企業(yè)貸款業(yè)務(wù)，該類貸款的金額偏小，階段性還款現(xiàn)金流也不大，這一切造成銀行信用調(diào)查、跟蹤管理等操作環(huán)節(jié)的信息來(lái)源的分散、步驟繁瑣以及貸款單位成本的上升。5、社會(huì)性。政府工作目標(biāo)之一是“居者有其屋”，這是保證社會(huì)安定團(tuán)結(jié)的重要因素，另一方面，住宅產(chǎn)業(yè)又是區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的助推器，所以政府愿意大力支持個(gè)人住房貸款的發(fā)展。在當(dāng)前中國(guó)社會(huì)保障制度尚不完善的前提下，當(dāng)貸款人違約，銀行行使抵押物處置權(quán)時(shí)，有可能造成借款人流離失所，進(jìn)而產(chǎn)生危害社會(huì)穩(wěn)定的社會(huì)問(wèn)題。三、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因分析（一）商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部成因分析1、信息不對(duì)稱。是指在經(jīng)濟(jì)行為決策中，經(jīng)濟(jì)主體因掌握的信息不同而導(dǎo)致的信息不對(duì)稱性和不均衡性。相對(duì)于貸款銀行來(lái)說(shuō)，這種不對(duì)稱性主要表現(xiàn)為借款人對(duì)自身還款能力、還款意愿和抵押住宅狀況等占有更多信息。一般情況下，在個(gè)人住房貸款審批階段貸款銀行需要掌握的信息包括：借款人收入狀況及其穩(wěn)定性、流動(dòng)資產(chǎn)狀況、負(fù)債狀況、歷史信用狀況、抵押住宅產(chǎn)權(quán)、抵押住宅質(zhì)量以及不同特征借款人的平均還款概率。2、逆向選擇。是指在個(gè)人住房貸款市場(chǎng)上，由于貸款銀行與借款人之間在貸款合同發(fā)生前所存在的信息不對(duì)稱，造成貸款銀行被迫選擇信用狀況較差的借款人。借款人知悉自己的資信狀況，而銀行由于種種原因難以核實(shí)其資信狀況的真實(shí)性，因此在發(fā)放貸款時(shí)只能根據(jù)所估計(jì)的社會(huì)平均信用狀況來(lái)確定貸款條件。3、道德風(fēng)險(xiǎn)。是合同發(fā)生后交易雙方的信息不對(duì)稱所引起，即貸款合同發(fā)生后，銀行無(wú)法隨時(shí)掌握借款人的經(jīng)濟(jì)條件的變化，無(wú)法觀察到借款人的行為，借款人有可能出現(xiàn)違約問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，借款人的違約可分為被迫違約與理性違約兩種類型。（二）商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的外部成因分析1、信用機(jī)制缺失。信用機(jī)制在廣泛意義上維系著一種經(jīng)濟(jì)懲罰制度，它讓失信者生活環(huán)境惡化，這是對(duì)失信者最有效的懲罰。這種打擊失信者的社會(huì)聯(lián)防是十分有效的，它可以根治市場(chǎng)上存在的失信現(xiàn)象，使市場(chǎng)上的失信行為和銀行的不良信貸現(xiàn)象逐步得以控制。目前我國(guó)信用機(jī)制尚不完善，主要表現(xiàn)在個(gè)人信用意識(shí)淡漠，有關(guān)信用的法律法規(guī)尚屬空白，社會(huì)信用制度及管理體系缺失，個(gè)人信用評(píng)價(jià)體系尚未建立。2、相關(guān)制度和法律法規(guī)不健全。現(xiàn)階段我國(guó)尚無(wú)個(gè)人住房貸款專項(xiàng)法律，而現(xiàn)有的《擔(dān)保法》、《票據(jù)法》等都是針對(duì)生產(chǎn)性貸款而制定，在影響個(gè)人住房貸款的金融法律體系中有很多尚未涉及到此方面。銀行力圖通過(guò)采用質(zhì)押、抵押和保證等風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施來(lái)降低最終違約損失率，個(gè)人業(yè)務(wù)的抵押物尤其是住房多數(shù)涉及個(gè)人的生活，即使借款人違約，要真正地執(zhí)行也是困難重重。3、個(gè)人住房貸款安全保障制度尚未建立。個(gè)人住房貸款作為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的啟動(dòng)器，已經(jīng)讓大多數(shù)居民接受，但我國(guó)還缺乏政府和商業(yè)的保障制度。首先沒(méi)有政府機(jī)構(gòu)提供保險(xiǎn)和保證的制度，這使許多中低收入的家庭運(yùn)用個(gè)人住房貸款得不到必要的保障，銀行的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)也不能有效地被轉(zhuǎn)移和分擔(dān)。其次商業(yè)保險(xiǎn)品種匾乏，例如，銀行為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，要求借款人在商業(yè)保險(xiǎn)公司辦理相應(yīng)的個(gè)人住房保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。四、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策及其防范（一）商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策及其內(nèi)部防范