房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新實(shí)踐與理論研究

房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新實(shí)踐與理論研究

(三峽大學(xué)土木水電學(xué)院研究生黃少良)

善創(chuàng)新者先聲奪人，出奇制勝?？v觀房地產(chǎn)企業(yè)的沉浮，無不發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的榮衰不僅與社會(huì)政策環(huán)境和企業(yè)的內(nèi)在質(zhì)素有關(guān)，更與創(chuàng)新密不可分。本文闡述了新形勢下企業(yè)創(chuàng)新的內(nèi)涵以及創(chuàng)新所應(yīng)該囊括的環(huán)節(jié)，更重要的是指出了創(chuàng)新的途徑、方式和技法，為房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)大潮中穩(wěn)立潮頭、保持領(lǐng)先提供借鑒。

房地產(chǎn)業(yè)已迅速發(fā)展成為我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，它在國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中具有舉足輕重的地位和作用，它不僅與其他行業(yè)密切相關(guān)，而且直接面向社會(huì)，面向蕓蕓眾生。換言之，它既要發(fā)揮拉動(dòng)GDP的功能作用，又要擔(dān)負(fù)著實(shí)現(xiàn)人們居住權(quán)利的重任。

這樣一個(gè)肩負(fù)重要使命的行業(yè)需要健康和可持續(xù)發(fā)展，表面上無限風(fēng)光，財(cái)源廣進(jìn)，但實(shí)際是行業(yè)狀況堪憂，房地產(chǎn)發(fā)展商們感到獲取利潤越來越困難。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前的利潤僅在10％-15％之間，整個(gè)行業(yè)處于微利狀態(tài)，暴利時(shí)代一去不復(fù)返。特別是近幾年，國家頻頻出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策，控制房地產(chǎn)價(jià)格，一些“弱不禁風(fēng)”的企業(yè)面臨淘汰危局。

縱觀房地產(chǎn)企業(yè)的沉浮發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的榮衰不僅與社會(huì)政策環(huán)境和企業(yè)的內(nèi)在質(zhì)素有關(guān)，更與創(chuàng)新密不可分。善創(chuàng)新者先聲奪人，出奇制勝。而因循守舊者，則永遠(yuǎn)步人后塵，失去發(fā)展良機(jī)。可見，創(chuàng)新已成為房地產(chǎn)企業(yè)制勝的法寶。宏調(diào)下企業(yè)創(chuàng)新的政策背景

房地產(chǎn)是國家的龍頭行業(yè)、重要支柱產(chǎn)業(yè)，其繁榮與蕭條，直接影響著諸多行業(yè)，波及GDP的漲落。同時(shí)與百姓的居住權(quán)有直接的關(guān)系，價(jià)格的起落，質(zhì)量的優(yōu)劣，事關(guān)市民群眾的安居樂業(yè)，影響社會(huì)的和諧穩(wěn)定。這一特點(diǎn)注定了這個(gè)行業(yè)、市場必須受國家的監(jiān)管，完全市場化是不可能的。

進(jìn)入新世紀(jì)以來，隨著全國各地城市的快速發(fā)展，各地方、各城市住房需求旺盛，房地產(chǎn)市場大有供不應(yīng)求之勢。一時(shí)間房價(jià)暴漲，居民難以承受。官方和民間逐漸出現(xiàn)“房地產(chǎn)泡沫”之論。

國家在審時(shí)度勢后，先后采取了多項(xiàng)調(diào)控政策。2003年，中國人民銀行向全國各分行、各商業(yè)銀行發(fā)出了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》?！锻ㄖ芬蠹訌?qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30％。2006年5月29日，針對房地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部、發(fā)展改革委、國土資源部、人民銀行等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》。

以上兩次政策調(diào)整是改革開放以來，國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度最大的，亦會(huì)對市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。有預(yù)言認(rèn)為，房價(jià)將大跌，房地產(chǎn)市場遭遇“雪打霜蓋”，從此一蹶不振；也有人預(yù)言，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨“是生存還是毀滅”的選擇，將重新洗牌，淘汰一大批企業(yè)。這些預(yù)言多少有些危言聳聽，畢竟住房的社會(huì)需求強(qiáng)勁，但房地產(chǎn)新政確實(shí)給房地產(chǎn)企業(yè)敲響了警鐘。這一背景下，房地產(chǎn)企業(yè)更需要?jiǎng)?chuàng)新。

創(chuàng)新什么?創(chuàng)新房型，設(shè)計(jì)出適銷對路的產(chǎn)品。需要?jiǎng)?chuàng)新價(jià)格，使價(jià)格可讓老百姓接受，又使房企本身有錢可賺，成為商家們的新命題。

總之，在當(dāng)前的時(shí)代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新具有非常現(xiàn)實(shí)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義。對于每一個(gè)具體的房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)創(chuàng)新可以增強(qiáng)企業(yè)核心競爭能力，使企業(yè)在日益激烈的市場競爭中得以生存并繼續(xù)發(fā)展。因循守舊，守著一畝三分地就能發(fā)財(cái)?shù)臅r(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新概念及要求

房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新作為房地產(chǎn)學(xué)的一個(gè)重要分支，在對該分支進(jìn)行研究之前，應(yīng)該對其概念進(jìn)行定義。

根據(jù)學(xué)術(shù)界關(guān)于創(chuàng)新的一般定義，房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新就是與房地產(chǎn)有關(guān)的知識(shí)創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新以及實(shí)踐活動(dòng)的創(chuàng)新，它包括生產(chǎn)、傳播和應(yīng)用技術(shù)類以及非技術(shù)類房地產(chǎn)知識(shí)的創(chuàng)新活動(dòng)。

也可按多種分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，從宏觀的角度上按照生產(chǎn)、應(yīng)用二分法，可分為房地產(chǎn)知識(shí)的生產(chǎn)和房地產(chǎn)知識(shí)的應(yīng)用兩大類。根據(jù)知識(shí)的屬性不同，房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新又可分為技術(shù)類創(chuàng)新和非技術(shù)類創(chuàng)新。本文研究的是后兩類創(chuàng)新，重點(diǎn)是非技術(shù)類創(chuàng)新。

除了需要技術(shù)知識(shí)以外，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)還可以通過生產(chǎn)和應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)等軟科學(xué)的知識(shí)來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新。非技術(shù)類房地產(chǎn)創(chuàng)新主要有以下內(nèi)容：

市場創(chuàng)新主要指運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)、市場營銷學(xué)、人口學(xué)等社會(huì)科學(xué)的理論和最新研究成果，依據(jù)市場需求，開辟新的市場，創(chuàng)造出新的房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)品和業(yè)務(wù)經(jīng)營模式。

管理創(chuàng)新運(yùn)用戰(zhàn)略管理、運(yùn)營管理、人力資源管理、財(cái)務(wù)管理、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理等管理學(xué)新理論，建立企業(yè)新的管理和經(jīng)營模式。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路創(chuàng)新由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的復(fù)雜性，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的綜合性非常強(qiáng)，它既包括一些物質(zhì)實(shí)體的設(shè)計(jì)，如小區(qū)平面規(guī)劃、建筑單體設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，又包括產(chǎn)品文化定位、物業(yè)管理模式等“軟性”設(shè)計(jì)，這些軟、硬方面的設(shè)計(jì)必須能相互協(xié)調(diào)，形成效用最大化的產(chǎn)品整體，這就要求有一個(gè)統(tǒng)領(lǐng)全局的總體設(shè)計(jì)思路。而這種總體設(shè)計(jì)思路的創(chuàng)新，更主要地依賴建筑文化、園林藝術(shù)次席，居主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)市場需求的主體實(shí)現(xiàn)“陽春白雪”向“下里巴人”置換，已由占少數(shù)人的富有者向多數(shù)的普通人轉(zhuǎn)變。如果說，21世紀(jì)以前的中國房地產(chǎn)市場和一個(gè)為少數(shù)人建造房子的過程，那么今后較長的一段時(shí)間將是為多數(shù)普通人建造房子的過程。

在“新政”下，“為普通人建造住房”已不是一句空洞的口號(hào)，而是鐵的要求。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該按照政策要求，轉(zhuǎn)變開發(fā)觀念，真正落實(shí)到行動(dòng)上，比如設(shè)計(jì)人員要認(rèn)真研究小戶型設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)出適銷對路的產(chǎn)品，研究如何在有限的空間里創(chuàng)造出無限的意境來，使房子更加人性化，更加實(shí)用舒適，讓消費(fèi)者滿意。值得一提的是，“新住宅運(yùn)動(dòng)”中提出的許多理念，如住宅產(chǎn)業(yè)化、居住人性化、住宅地域化等，都是具體實(shí)際的東西，是真正為普通人著想。比如住宅產(chǎn)