【承租人優(yōu)先購買權制度探究（論文）15000字】

承租人優(yōu)先購買權制度研究摘要承租人優(yōu)先購買權制度作為我國的一項重要的制度，學界對其的研究從未間斷。首先，我國法律對于承租人優(yōu)先購買權制度在立法上還是存在一定的不足即在一些必要的內(nèi)容上的規(guī)定不夠具體、不夠明確，比如，對“同等條件”的認定、對于“合理期限”的要求以及出租人在履行通知義務時的通知內(nèi)容以及方式，對這一系列的問題我國法律并未做出明確的規(guī)定。其次，因為立法上的不明確，導致在司法實踐中出現(xiàn)了同一個案件做出不同的裁判，對于法官做出判決沒有一定的法律支撐。所以對于有關承租人優(yōu)先購買權制度的深入研究也是非常有必要的。因此，本文以房屋承租人的優(yōu)先購買權為主要的研究對象，從承租人優(yōu)先購買權的概念、特征、性質(zhì)等相關的理論基礎入手，對其進行分析和闡述，找出當前我國承租人優(yōu)先購買權制度中普遍存在，學界對此爭議比較大的問題，查找類似或相同的案例，結合不同法院對相同或類似案件的判決，找出對應的解決方案，給出一些完善的建議，使得承租人在行權時候能夠“有法可依”，進一步完善對承租人優(yōu)先購買權的保護。關鍵詞：承租人；優(yōu)先購買權；通知義務；損害賠償范圍目錄TOC\o"1-3"\h\u7211第1章引言 第1章引言隨著城市化進程的不斷加快，人們對房屋的需求也在不斷的發(fā)生改變，從以前的“有個住的地方就行”到現(xiàn)在的“必須有一套屬于自己的房子”。這種觀念的轉(zhuǎn)變，也對我國在司法實務中有關房屋糾紛的解決帶來了挑戰(zhàn)，在解決房屋糾紛的過程中涉及到承租人優(yōu)先購買權的糾紛是比較常見的，也是大家對這個的認定標準也感到比較模糊的一個糾紛。承租人優(yōu)先購買權不僅是對承租人利益的保護，而且該權利也在一定程度上限制了出租人肆意處分租賃房屋的行為。我國的《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“《民法典》”）合同編當中的第726、727、728對此也有做出相關的規(guī)定，但是對于一些大家普遍關注的問題我國并沒有形成一個統(tǒng)一的規(guī)定或者意見。比如對于承租人優(yōu)先購買權的性質(zhì)問題以及人們比較在意的“同等條件的認定”等問題，因此，首先應當對承租人優(yōu)先購買權進行定性；其次有關司法實踐中在處理承租人優(yōu)先購買權的糾紛時還存在的其他問題。因為這些問題的存在，裁判人員在做出判決時很難對涉及承租人優(yōu)先購買權這一制度的糾紛作出一個大家滿意的判決，導致在實踐中無法達到當事人想要的公平公正的。鑒于此，通過對承租人優(yōu)先購買權制度的研究，使得其更好地應用于司法實踐當中，從而實現(xiàn)該制度的立法目的，即保護承租人利益，限制出租人隨意處分出租房屋的行為。因此，通過對承租人優(yōu)先購買權制度的進一步的分析和闡述，找出承租人在行使優(yōu)先購買權時存在的問題，經(jīng)過分析和歸納總結這些問題的存在的原因，提出改善的建議，為承租人行使權利得到更加堅固的保障。本文采用的研究方法有：1.文獻分析法。通過收集和查閱與承租人優(yōu)先購買權相關的文獻和資料，登錄中國知網(wǎng)查找相關文獻，進行分析匯總。查閱的文獻來源包括期刊、學術論文以及各大高校的學報等，主要了解承租人優(yōu)先購買權制度的相關概念和理論。2.案例分析法。本文涉及到了中國裁判文書網(wǎng)上公布的兩個案例。主要是通過案例來分析，在司法實踐中，我國對于承租人優(yōu)先購買權的案件中的裁判依據(jù)以及裁判結果，通過對分析案例的方式找出不足并提出完善的建議。第2章承租人優(yōu)先購買權的概述本章主要講述了有關承租人優(yōu)先購買權這一制度的相關理論知識，主要是承租人優(yōu)先購買權的內(nèi)含性質(zhì)等。本章也對承租人在行使優(yōu)先購買權這一制度時受到哪些方面的限制進行了分析和闡述，對于這個限制主要是包括：1.按份共有人的限制；2.善意第三人的限制；3.近親屬的限制。2.1承租人優(yōu)先購買權的內(nèi)涵及性質(zhì)2.1.1承租人優(yōu)先購買權的內(nèi)涵（一）承租人優(yōu)先購買權的概念概念是對法律術語的概括性、系統(tǒng)系的表達，概念的是否準確，是決定人們對這一法律術語的理解能否更加透徹，更加深刻。并且在司法實踐中能否利用這一法律概念來更好地解決法律問題。承租人優(yōu)先購買權是現(xiàn)代社會大家關注較多的一個制度。所謂承租人優(yōu)先購買權是指出租人跟承租人簽訂租賃合同，基于該租賃關系的存在，當出租人將出租房屋出售給其他買受人之前，出租人需要將自己的出賣意圖提前告知承租人，承租人可以以同等條件優(yōu)先于其他買受人購買出租房屋。承租人優(yōu)先購買權的內(nèi)容主要包括以下幾個方面：一從主體上來講，必須嚴格依照合同相對性原理或者相關法律的規(guī)定來確定承租人優(yōu)先購買權的行權主體；二從客體上來講，承租人行使優(yōu)先購買權時的行權對象僅限于租賃合同當中出租的房屋即承租人承租的房屋，而不能擴大到出租人其他為其所有房屋；三從時間上來講，承租人行使權利必須要在租賃期限屆滿前提出，不在合法期限內(nèi)的，承租人不得主張行使權利；四從購買的條件上來說，承租人必須是以出租人跟其他買受人的簽訂的買賣合同的內(nèi)容為基礎來行使權利也即承租人是能夠接受與其他買受人同等的條件購買該出租房屋。我國《民法典》第七百二十六條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理時間內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。”《中華人民共和國民法典》第七百二十六條.（二）承租人優(yōu)先購買權的特征根據(jù)上述有關承租人優(yōu)先購買權的概念以及我國相關法律的規(guī)定可以看出承租人優(yōu)先購買權具有以下幾個特征：權利是法律賦予的。根據(jù)《民法典》第726條的規(guī)定我們可以看出，承租人優(yōu)先購買權是法律賦予承租人的一項權利，任何人不得以任何理由侵害承租人的優(yōu)先購買權。侵害承租人的優(yōu)先購買權，必將承擔法律責任。（2）行權對象是特定的。承租人行使優(yōu)先購買權時只能根據(jù)租賃合同中租賃的房屋主張權利，而不能把行權對象擴大其他為出租人所有的房屋。（3）行權是有條件的。承租人行使優(yōu)先購買權是為了得到出租房屋的所有權，因此為了權利的實現(xiàn)，承租人須要滿足法律所規(guī)定的相關條件，這樣權利才有實現(xiàn)的可能。2.1.2承租人優(yōu)先購買權的性質(zhì)有關承租人優(yōu)先購買權的性質(zhì)，學界上存在著很大的分歧。對承租人優(yōu)先購買權的性質(zhì)，主要有以下幾個學說。首先，關于期待權說。期待是對還未發(fā)生的事情抱有希望的一種心理活動。對于學界認為的承租人優(yōu)先購買權說的期待權主要是指它并不完全具備所有的成立要件時承租人對實現(xiàn)權利保持著一種期待的心理，這種期待當成是一種權利，使得承租人享有期待權。該說認為，出租人將出租房屋出售給其他買受人之前承租人的優(yōu)先購買權還沒有成立，主要是指承租人優(yōu)先購買權是在出租人做出出賣行為時才成立的，但是我國立法已經(jīng)明確指出了承租人的優(yōu)先購買權的成立時間，即當出租人跟承租人簽訂租賃合同時承租人優(yōu)先購買就成立了，出租人的出賣行為只是承租人能否行使權利的條件而不是承租人優(yōu)先購買權是否成立的條件。因此，承租人優(yōu)先購買不是請求權。其次，關于請求權說。所謂請求權是請求他人為或不為一定行為的權利。該說認為，承租人可以請求出租人同意自己以同等條件優(yōu)先與其他買受人購買出租房屋，但是最終能否簽訂買賣合同即承租人能否得到出租房屋的所有權，取決于出租人是否同意與承租人簽訂買賣合同。依上述的說法，如果將承租人的優(yōu)先購買權看成是一種請求權，那么承租人想要行使權利就需要經(jīng)過出租人的同意，這樣的一個結論顯然是不合理的，這樣會使承租人無法在規(guī)定的期限內(nèi)行使權利，也有可能會出現(xiàn)出租人惡意拖延時間的情況，導致承租人無法行權的后果。此時，如果承租人主張行使優(yōu)先購買權，出賣人也同意將出租房屋出售給承租人，那這是一個大家喜聞樂見的事情。但是，如果承租人主張行使權利，但出賣人并不同意將出租房屋出售給承租人，那么承租人的優(yōu)先購買權就沒有任何實現(xiàn)的可能。這種結果是有違承租人優(yōu)先購買權的立法目的的，因此，將承租人的優(yōu)先購買權認為是一種請求權也是不太合理的。最后，關于形成權說。把承租人優(yōu)先購買權看成一種形成權，這是學界普遍認同的一個觀點。所謂形成權是指依權利人單方面的意思表示就可以讓已經(jīng)成立的民事法律關系發(fā)生改變，其主要的特點在于權利人可以依照自己的意愿，將已經(jīng)成立的法律關系以及其效力發(fā)生變化。該說認為，承租人的優(yōu)先購買權的行使不受出租人的限制，承租人是否要主張行使權利完全可以根據(jù)自己的意思表示來做出決定，出租人對承租人做出的該決定是無權干涉。本文也是比較認同這種觀點的。將承租人優(yōu)先購買權看成是一種形成權，有助于避免承租人在行權時受到的一些不必要的限制，也可以規(guī)制出租人做出一些不利于承租人行權的行為。出租人在做出出賣行為之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人接到通知后做出明確的意思表示且以同等條件來決定是否購買出租房屋。如果承租人愿意以同等條件購買，那么出租人就必須要協(xié)助承租人與其簽訂買賣合同，而不能以房屋所有權人的身份阻止承租人行使權利。從這里我們不難看出出租人只有一個通知的義務，承租人可以根據(jù)自己的意思來表示是否購買，不需要出租人同意，因此將承租人優(yōu)先購買權視為一種形成權是比較合理，也比較符合相關的法律規(guī)定。綜上所述，將承租人的優(yōu)先購買權定性為形成權更加有利于承租人權利的實現(xiàn)，更加接近我國的立法初衷，保護承租人的權利不受侵害。2.2承租人優(yōu)先購買權的行使要件與限制2.2.1承租人優(yōu)先購買權的行使要件承租人在行使優(yōu)先購買權時，需要滿足四個條件，一是存在租賃合同；二是出租人的出賣行為；三是有其他買受人。存在租賃合同。存在合法有效的租賃合同是承租人行使優(yōu)先購買權的前提條件。承租人與出租人簽訂合法有效的租賃合同，用此合同關系來證明自己是該租賃合同的當事人，才能主張行使承租人優(yōu)先購買權。它是承租人優(yōu)先購買權成立的前提，也是承租人行使優(yōu)先購買權的前提之一。出租人出賣行為的做出。承租人何時行權？行權的起始時間是什么時候？我國法律規(guī)定，出租人出賣行為的做出是承租人行使優(yōu)先購買權的時間條件。如果出租人沒有做出出賣行為，那么承租人也就沒有行使優(yōu)先購買權的必要了。權利的行使必定會有一個事實的存在，在這里出租人的出賣行為就是這個事實。（3）有其他的買受人。出租人需要將房屋出售給除了承租人以外的其他買受人。如果出租人有出賣的意圖，但是卻沒有其他的買受人，那他的出賣目的就不可能得到實現(xiàn)，承租人也沒有必要行使優(yōu)先購買權。綜上所述，承租人行使優(yōu)先購買權不是隨意的，它也是有一定的條件限制的，這也是對防止承租人濫用權利的規(guī)制。2.2.2承租人行使優(yōu)先購買權的限制（一）來自按份共有人的限制民法上，將共有分為共同共有和按份共有?！睹穹ǖ洹返?97條規(guī)定，按份共有人享有的所有權是依其所占的份額來確定的?！睹穹ǖ洹返?98條規(guī)定，共同共有人對共有物的所有權是幾個共有人共同享有的。對于共同共有人來說其是否享有優(yōu)先購買權，我國在立法上對此并沒有做出相應的規(guī)定。但是對于按份共有人來說，我國在立法上明確規(guī)定：“共有人對共有物是按份享有所有權的，那么當其中的一個共有人表示出賣自己占有的份額時，其他按份共有人可以以同等條件行使優(yōu)先購買權?！庇纱丝梢钥闯霭捶莨灿腥耸窍碛袃?yōu)先購買權的。對于房屋的按份共有人來說，一個按份共有人（在本文是指出租房屋的出租人）在做出出賣行為時，其他按份共有人可以主張行使優(yōu)先購買。此時承租人也主張因為租賃合同關系的存在而主張行使優(yōu)先購買權的，根據(jù)我國《民法典》的相關規(guī)定，按份共有人的優(yōu)先權先于承租人的優(yōu)先權。因為，首先根據(jù)時間的先后，我們可以看出按份共有人是先于承租人而存在的，其權利也應當是先于承租人的優(yōu)先購買權的；其次，我國的《民法典》第726條指出承租人享有先于出租人的其他買受人購買租賃房屋，但是除了房屋的按份共有人主張行使優(yōu)先購買權的除外。因此在實踐中如果出現(xiàn)按份共有人跟承租人同時主張行使優(yōu)先購買權的，應當是按份共有人的優(yōu)先購買權優(yōu)先。（二）來自善意買受人的限制出租人根據(jù)法律的規(guī)定在做出出賣行為之前履行了對承租人的通知義務，但是在承租人考慮期間或者承租人已經(jīng)表示購買之后，出租人將出租房屋的所有權轉(zhuǎn)移給了其他的買受人，那么此時出租人的做出的該行為侵犯了承租人的優(yōu)先購買權。但是在這里我們需要對這個買受人做出進一步的分析即確認該買受人是善意的，還是惡意的。如果是這個買受人是惡意的。所謂惡意主要是指出租人跟該買受人是惡意串通導致承租人無法正常行使優(yōu)先購買權的，根據(jù)《民法典》第154條的規(guī)定可以將出租人做出的轉(zhuǎn)移房屋所有權的行為認定為無效，承租人仍然可以主張繼續(xù)行使優(yōu)先購買權。但是，如果買受人是善意的，本文中的善意主要是指買受人對于出租人跟承租人的租賃關系并不知情且已經(jīng)進行了房屋登記手續(xù)。那么此時承租人主張行使優(yōu)先購買權的，法院不予支持。因為，既然買受人是善意的，他是善意取得房屋的所有權。首先，出租人跟買受人之間簽訂的買賣合同并不存在法律上的無效的情形，因此兩人之間的合同是合法有效的，其次，買受人已經(jīng)對出租房屋進行了登記手續(xù)，那么此時出租房屋的所有權人已經(jīng)變成了該買受人。因此，根據(jù)相關法律的規(guī)定，在這種情況下承租人是不能主張行使權利的，他也沒有權利請求確認他們之間的買賣合同無效。但是通過上述的分析，不難看出出租人對承租人確實構成侵權，那么此時根據(jù)《民法典》第728條規(guī)定：“出租人未通知承租人或者存在其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人跟第三人簽訂的房屋買賣合同的效力不受影響?！彼哉f，如果存在以上的情形，承租人是可以要求出租人承擔賠償責任的，但他無權主張繼續(xù)行使權利，也無權請求確認他們之間的合同無效。對于承租人來說，他的訴求是行使優(yōu)先購買權，想要行使權利那么首先這個權利必須是切實存在的，但是在這里根據(jù)相關法律的規(guī)定，善意第三人已經(jīng)取得了房屋的所有權，那么在該房屋上原有的權利消失，既然權利不存在，那么就沒有的行使權利這一說。因此，除非承租人有充分的證據(jù)證明出租人跟第三人之間是有惡意串通的情況存在的，否則他的行權主張的得不到法院的支持。（三）來自近親屬的限制《上海市高級人民法院關于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答（二）》第18條：“承租人的優(yōu)先購買權在哪些情形下受到限制？出租人基于跟第三人的親屬關系或其他特殊關系，以低于市場價出買房屋的，而離開這個人身關系，出租人不愿意出賣房屋的，一般情況下承租人不能享有優(yōu)先購買權。”還有我國的《民法典》第726條的但是后面也規(guī)定了出賣給近親屬的除外，因此我們可以看出，在我國親情是一種任何力量都無法將其破滅的情感。在繼承權以及監(jiān)督權中我們經(jīng)常會看到“近親屬”這個詞匯，對于近親屬的范圍我國也有相關的規(guī)定。在社會經(jīng)濟不斷發(fā)展的當代，存在“只認錢”的現(xiàn)象，但是對于人與人之間的感情基礎仍然是非常重視的。在實務中坑會出現(xiàn)出租人將租賃的房屋專賣給自己的近親屬，此時，基于情感基礎的存在，他們之間的出賣條件可能會很低，而且出租人基于這樣的一個基礎關系的存在也是自愿以低價將房屋出售給自己的親屬，這種行為并沒有違背公序良俗也沒有違法，所以這種行為是有效的。但是出租人跟承租人之間并沒有這樣的情感基礎，因此，出租人將出租房屋以低于市場的價格出售給自己的近親屬時，承租人主張行使優(yōu)先購買權的，法院不予支持。因為，出租人跟承租人之間只有利益關系，但是出租人跟近親屬之間存在他人無法代替的情感，基于這種關系的存在，出租人將出租房屋以低價出售給自己的近親屬很明顯并不是為了自身的利益。所以承租人此時主張行使優(yōu)先購買權是不合理的，也是法院不予支持的。第3章我國承租人優(yōu)先購買權制度中存在的問題從承租人優(yōu)先購買權的立法現(xiàn)狀來看，在2020年5月28日十三屆全國人大三次會議通過的自2021年1月1日施行的《中華人民共和國民法典》中明確規(guī)定了承租人享有優(yōu)先購買權并且指出了以下幾點：1.承租人享有優(yōu)先購買權；2.出租人在出賣租賃房屋時應當提前通知承租人；3.承租人以同等條件行使優(yōu)先購買權；4.出租人如果有侵害承租人優(yōu)先購買權的行為，承租人可以要求出租人承擔責任等，但是也就僅限于對這些內(nèi)容的規(guī)定。對于一些具體的問題并沒有做出明確的規(guī)定。因為立法上的不足導致了司法實踐中存在類似案件或相同性質(zhì)的案件會出現(xiàn)多種不同判決的現(xiàn)象。對于這些存在的問題，具體可以歸納為：1.次承租人是否享有優(yōu)先購買權；2.同等條件的認定標準模糊不清；3.出租人在履行通知義務時的相關規(guī)定不明確；4.承租人優(yōu)先購買權的損害賠償范圍不明。3.1對于次承租人是否享有優(yōu)先購買權的問題在實務中，承租人轉(zhuǎn)租的情形是普遍存在的，所謂轉(zhuǎn)租是指承租人在租賃期限存續(xù)期間經(jīng)過出租人的同意，將出租的房屋出租給第三人，原出租人不退出租賃關系的一個情況。由于我國在立法上沒有對次承租人是否享有優(yōu)先購買權做出相關的規(guī)定，因此在司法實踐中對此存在不同的觀點。一種觀點認為，次承租人不享有優(yōu)先購買權。因為，雖然承租人是經(jīng)過出租人的同意將出租房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，但是承租人的優(yōu)先購買權是在承租人跟出租人簽訂租賃合同時成立，那時合同的當事人只有出租人跟承租人，不包含后面加入的次承租人，根據(jù)合同相對性的原理，次承租人不想有優(yōu)先購買權。在這里北京高院《關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題解答》中也對次承租人的優(yōu)先購買權是持否定意見的。北京高院在北京高院在2013年2月9日發(fā)布的《關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題解答》第30條：“承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃房屋的，承租人不再享有優(yōu)先購買權，次承租人要求行使優(yōu)先購買權的，應予支持”.通過上述的分析，可以看出學界之所以對次承租人是否享有優(yōu)先購買權持有不同的觀點，主要是因為我國在立法上沒有對次承租人的賦予優(yōu)先購買的權利。3.2同等條件的認定標準模糊根據(jù)《民法典》的相關規(guī)定，承租人在接到出租人的通知以后應當以同等條件表示是否購買出租房屋的意思。“同等條件”單從字面意思來解釋的話是指相同等價的條件。承租人主張行使優(yōu)先購買權，必須是以出租人跟第三人簽訂的買賣合同或者兩人因買賣行為達成的協(xié)議內(nèi)容為前提條件。但是學界對于同等條件的理解并未達成共識，對于滿足怎樣的要求才算同等條件沒有明確的共識。存在以下兩種學說：絕對同等說。該說認為承租人在主張以優(yōu)先購買權購買出租房屋時，購買的條件必須等同于出租人其他買受人之間約定的購買條件，不應當有任何不同之處。但是絕對的同等對于承租人來說是個潛在的危險，如果以絕對的同等來認定同等條件，那么假如出租人跟第三人簽訂合同的內(nèi)容里明確了一現(xiàn)金方式支付價款，而承租人一時半會兒拿不出那么多的現(xiàn)金，這種條件對承租人來是一種存在不可能性的。相對同等說。該說認為承租人在主張以優(yōu)先購買權購買出租房屋時，其購買條件與其他買受人的購買條件大致相同就可以，不需要完全相同。該種學說相比絕對同等來說是個學者普遍認同的一個學說。但是該說對于同等條件的范圍有很大的伸縮性，會導致在司法實踐中會出現(xiàn)一些同感不同判的現(xiàn)象。根據(jù)以上的內(nèi)容，學界之所以會出現(xiàn)不同的觀點，主要還是因為我國對“同等條件”并沒有明確的規(guī)定。3.3出租人通知義務的相關規(guī)定不明確3.3.1出租人通知的合理期限不明《民法典》第七百二十六條規(guī)定，出租人在做出出賣行為之前，必須在出賣之前的“合理期限”內(nèi)通知承租人自己的出賣意圖，但是并沒有對“合理期限”的具體期限是多少沒有做出明確的規(guī)定，因此出租人不知道應當在多久之前通知承租人自己的出賣意圖才算自己履行了通知義務?！睹穹ㄍ▌t意見》（現(xiàn)已廢止）第118條中規(guī)定出租人出賣租賃房屋需要提前三個月通知承租人，但是在后面出臺的《物權法》（現(xiàn)已廢止）中將出租人通知的期限從原本三個月改成了“合理期限”，在現(xiàn)行的《民法典》延續(xù)了《物權法》的相關規(guī)定，并沒有對“合理期限”做出明確的規(guī)定。3.3.2出租人通知的內(nèi)容不清晰現(xiàn)行法律雖然規(guī)定了出租人負有通知的義務，但是對于具體的通知內(nèi)容并沒有明確的規(guī)定。在承租人優(yōu)先購買權制度中出租人的通知內(nèi)容是非常關鍵的，在前文我們講述的“同等條件”中的條件大部分都是根據(jù)出租人的通知內(nèi)容來確定的，出租人在通知承租人自己的出賣意圖時需要明確通知的內(nèi)容，這樣承租人也有明確的目標，對于自己是否有能力在同等條件下行使優(yōu)先購買權也可以做出一個明確表示，但是在現(xiàn)行法律中，并沒有對出租人的通知內(nèi)容做出明確的規(guī)定，導致在司法實踐中對于承租人通知的內(nèi)容存在諸多說法不一的觀點。3.3.3各地對出租人通知的形式的規(guī)定不相同《民法典》規(guī)定了出租人對承租人負有通知的義務但是并沒有對通知的內(nèi)容以及形式做出明確的規(guī)定，導致不同地方對于出租人的通知形式也不盡相同。比如《上海高院關于處理房屋租賃糾紛若干問題解答（二）》中提到出租人的通知形式可以有多種，如可通過信件、在出租的房屋處張貼告示等形式,但是不管用哪種形式通知承租人，都必須是以送達承租人為準，否則不能說出租人履行了通知義務?！渡虾８咴宏P于處理房屋租賃糾紛若干問題解答（二）》第23條：出租人的通知形式可以靈活多樣，如可通過信函、在租賃房屋處張貼告示等形式均可。但是無論以什么形式通知，都應當以送達承租人為必要。單純以登報公告等形式進行通知，而未針對承租人進行通知的，不發(fā)生通知的效果.在上海市對于出租人的通知形式是以送達承租人為標準的，只要求送達，對通知的形式并沒有統(tǒng)一的規(guī)定?！督K省房屋租賃條例及管理辦法》第10條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋房屋時，必須以書面方式通知承租人本人或者授權代理人。出租人以在租賃房屋處張貼告示，在新聞媒體上刊登公告等方式告知的，不發(fā)生通知的法律后果，但是出租人他有證據(jù)證明無法通知承租人本人及其授權代理人的除外?！薄渡虾８咴宏P于處理房屋租賃糾紛若干問題解答（二）》第23條：出租人的通知形式可以靈活多樣，如可通過信函、在租賃房屋處張貼告示等形式均可。但是無論以什么形式通知，都應當以送達承租人為必要。單純以登報公告等形式進行通知，而未針對承租人進行通知的，不發(fā)生通知的效果.《江蘇省房屋租賃條例及管理辦法》第10條：“出租人出賣租賃房屋房屋時，必須以書面方式通知承租人本人或者授權代理人。出租人以在租賃房屋處張貼告示，在新聞媒體上刊登公告等方式告知的，不發(fā)生通知的法律后果，但是出租人他有證據(jù)證明無法通知承租人本人及其授權代理人的除外”.3.4承租人優(yōu)先購買權損害賠償?shù)姆秶幻鞔_《民法典》第728條的規(guī)定，出租人侵害承租人優(yōu)先購買權的，承租人可以要求其承擔賠償責任。有侵權必定會有賠償?shù)膯栴}，但是對出租人需要賠償哪些內(nèi)容或者他的賠償范圍我國在立法上并沒有做出明確的規(guī)定，在司法實踐中也沒有一個統(tǒng)一的標準。以下將結合實際的案例來進行分析案例一：李某（原告）與朱謀（被告）簽訂了一份房屋租賃合同，租期為兩年，租金50000元/年。經(jīng)過半年的時間，被告在沒有通知原告的情況下將房屋出售給了其他買受人。原告在得知這一情況以后將訴至法院。在這個案件中，原告的訴求主要有：（1）要求被告賠償房屋差價；（2）判令被告返還已交租金以及剩余租賃期限的租金；（3）判令被告賠償原告搬遷費，修理費等。江蘇省南通市港閘區(qū)人民法院經(jīng)審理認定，被告未履行通知義務將出租房屋出售給其他買受人，對原告構成侵權，需要承擔賠償責任。但是法院在最后的判決中僅支持原告的兩個的訴訟請求，分別是房屋差價跟搬運費、修理費的賠償。法院對此也做出了解釋。首先，對于房屋差價的賠償，法院認為被告違約在先，房屋價格的變化雖然存在一定的不確定性，但時應當作為確定虧損情況的的因素考量，以有利于守約方的原則確定，原告選擇與裁判時間接近的評估價作為房屋差價的證據(jù)依據(jù)，并無不可，所以予以支持。另外對于搬遷費和修理費，法院認為在房屋租賃合同中，承租人行使優(yōu)先購買權，能夠使承租人對房屋的投資進行最大程度的利用，避免不必要的搬遷，故原告主張裝修價值37008元和搬遷損失3500元，于法有據(jù)，予以支持。但是法院并沒有支持原告的訴求（2），法院認為租金損失已經(jīng)在優(yōu)先購買權的損失中予以酌情賠償，不再另行賠償。江蘇省南通市港閘區(qū)人民法江蘇省南通市港閘區(qū)人民法院(2017)蘇0611民初193號。本案因原告不服一審判決，向江蘇省南通市中級人民法院提起了上訴，經(jīng)審理判決：駁回上訴，維持原判(2018)蘇06民終472號.案例二：王某（原告）因辦公場所的需要與張某（被告）簽訂了房屋租賃合同。合同約定，租期六年，并規(guī)定房屋首年租金30000元，租金前三個租賃年度保持不變。三年后，被告突然告知原告，其已將房屋出賣給新的房東，此時原告才得知被告將租賃房屋出售的這一事實，隨后原告以被告侵犯其優(yōu)先購買權為由向法院提起了訴訟，訴訟請求有三，但是本文只對兩個請求進行分析，分別是（1）依法判令被告返還租金，支付履約保證金，并賠償原告裝修損失費；（2）依法判令被告賠償原告可得利益的損失。安徽省廣德縣人人民法院認為。對于原告的返還租金等訴求，法院不予支持。對于原告可得利益的賠償，法院不予支持，但是有酌情考慮的情節(jié)。安徽省廣德縣人民法院(2017)皖1822民初3648號.通過案例一和案例二，對于相同或類似的案件不同法院對承租人要求對侵權期間房屋差價進行賠償?shù)膯栴}判決市不一樣的。案例一中江蘇省南通市的兩個法院關于承租人要求出租人賠償房屋差價的訴求是予以支持的，但是在案例二中安徽省廣德縣對于承租人要求出租人賠償房屋差價的訴求是不予支持的。從以上兩個案例的判決中可以看出，在司法實踐中對于承租人優(yōu)先購買權損害賠償范圍的認定標準不一，而且“同感不同判”的情況出現(xiàn)多次，對于社會秩序的穩(wěn)定也有影響，所以，筆者認為，明確承租人優(yōu)先購買權損害賠償范圍至關重要。第4章完善我國承租人優(yōu)先購買權的建議我國對于承租人優(yōu)先購買權制度的立法規(guī)定還是存在一些不足的地方，使得在司法實踐中承租人的優(yōu)先購買權無法得到更有效的保護。因此本章針對在第三章中提到的有關于承租人優(yōu)先購買權制度在立法上以及一些司法實踐過程中普遍遇到的一系列問題，提出一些相應的完善建議。4.1明確次承租人享有優(yōu)先購買權通過前文對次承租人是否享有優(yōu)先購買權問題的分析，可以看出在司法實踐中對此存在不同的觀點，有的是肯定次承租人享有優(yōu)先購買權，而有的對此持否定的意見。筆者認為，次承租人作為一個承租人，他雖然與出租人之間沒有直接簽訂租賃合同，但是他們之間還是存在有一定的利益關系的，次承租人對該出租房屋有一定的現(xiàn)實利益，比如使用權跟居住權，居住又是一個生存必不可少的條件，因此為了保護次承租人的現(xiàn)實利益，保障其基本權利不受侵害，筆者認為需要從以下幾個方面來明確次承租人的優(yōu)先購買權：首先，在立法上，明確次承租人享有優(yōu)先購買權。承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，次承租人對該租賃房屋有一定的使用權跟居住權，如果此時出租人將房屋出售給其他買受人，必定會侵害到次承租人的權利，因此次承租人應當享有優(yōu)先購買權。其次，賦予次承租人與承租人同等的法律地位。這里主要是指賦予次承租人與承租人公平競爭的一次機會。法律規(guī)定了出租人在做出出賣行為時，承租人可以在同等條件下購買該房屋。那么對于次承租人來說，也同樣規(guī)定咋同等條件下購買的權利。最后，法律既然賦予了次承租人享有優(yōu)先購買權，那么對此也要有一定的限制比如期的限制，我國《民法典》規(guī)定承租人需要在十五日內(nèi)表示自己是否行使優(yōu)先購買權，如果在這各期限內(nèi)未明確表示購買的，視為放棄優(yōu)先購買權。對于次承租人也應當如此。4.2細化同等條件的認定標準通過前文的分析，發(fā)現(xiàn)“同等條件”的認定標準在承租人優(yōu)先購買權中占有重要的地位，是承租人主張行使優(yōu)先購買權的最主要條件。法律在賦予承租人權利的同時，對其行使權利也做出了相應的限制即要求承租人以“同等條件”行使優(yōu)先購買權，以免承租人隨意行權侵犯出租人的利益。我國現(xiàn)行法律對于“同等條件”的規(guī)定較為模糊，在實踐中，法官自由裁量對“同等條件”的認定標準，導致會發(fā)生同案不同判的請況。因此，需要明確和細化對“同等條件”的認定標準，這也在一定程度上適當限制了法官的自由裁量權。筆者認為有關同等條件的認定標準，可以參考我國各地方法院對“同等條件”的認定標準，再來明確和細化我國對“同等條件”的認定標準。參考北京高院《關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》以及江蘇省高院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》的相關規(guī)定，以及參考我國在司法實踐中對于這方面的判決，對于“同等條件”首先應當是價格的同等。出租人跟其他買受人簽訂出租房屋的買賣合同時，買賣合同中會涉及到標的額的內(nèi)容，承租人要想購買該租賃房屋必須要支付跟第三人即買受人相同的房屋價款，以保障出租人的根本利益不會受到損害。對出租人來講，房屋的售價是其可以獲得的最終的利益，承租人以出租人跟其他買受人之間約定的房價來購買出租房屋，不僅體現(xiàn)出了法律對于個人利益的保護，也體現(xiàn)出了法律的公平與公正。其次，為了保護承租人的利益不被侵害，需要保證出租人其他買受人之間確定的房屋出售價格是真實的。在實踐中，經(jīng)常會存在出租人跟第三人惡意串通、出租人故意抬高價格等行為侵害承租人優(yōu)先購買權的情形。因此，為了避免這種情況的發(fā)生，承租人可以申請相關的評估機構按市場價格來對出售房屋進行評估，以此來保障出租人不會故意哄抬價格。另外在出租人將租賃房屋出售給自己的近親屬時，會給出比市場價格低的優(yōu)惠，此時如果承租人主張以同等條件購買房屋的，這個就有損出租人的利益，所以為了兼顧出租人及承租人的利益不被損害，建議根據(jù)評估機構按照市場價格評估的售房款來定價。“同等條件”還應當指支付方式以及支付期限的同等。購房交易是大型的買賣交易，它涉及的金額都是比較大的。為避免交易的風險以及降低交易成本，承租人在主張優(yōu)先購買權時不僅要根據(jù)出租人跟第三人約定的價格購買租賃房屋，還應該以出租人跟第三人約定的支付方式跟支付期限來履行付款義務。除了上述的兩種情形外，對“同等條件”的認定標準的細化，還可以在不違反法律規(guī)定的情況下將交易方式、交易地點以及交易時間等條件同等。4.3完善出租人通知義務的相關規(guī)定4.3.1設置合理的出租人通知期限《民法典》第726條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，需要在合理地期限內(nèi)通知承租人。其意義在于給承租人一定的考慮時間，承租人考慮自己是否有能力購買。承租人在接到出租人的通知后，在15日之內(nèi)明確做出是否購買的決定。在上海高院《關于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答（二）》第24條中提到：“關于合理期限的設置，由當事人根據(jù)實際情況而定，不適合強制統(tǒng)一?！焙侠砥谙薜脑O置，無非是出租人在未及時通知承租人的情況下，給予承租人以行使權利的期間。他們還認為根據(jù)已經(jīng)廢止的《民通意見》第118條的規(guī)定，將該期限最長規(guī)定為三個月。由此可以看出“合理期限”的設置不能過長但也不能過短，筆者認為該期限應當由出租人跟承租人在簽訂買賣合同時規(guī)定，如果出租人沒有根據(jù)合同的內(nèi)容在規(guī)定的時間內(nèi)履行通知義務，那么就將其視為違反合同內(nèi)容，承租人可以要求其承擔違約責任。4.3.2明確出租人通知的內(nèi)容北京高院《關于審理房屋租賃合同糾紛案件疑難問題的解答》中提到，出租人通知承租人時應當告知租賃房屋轉(zhuǎn)讓的事實、時間及具體的出賣條件。根據(jù)該規(guī)定以及前文講述的有關“同等條件”的相關內(nèi)容，筆者認為出租人在履行通知義務時需要將出賣的條件明確告知承租人。如果出租人未向承租人明確指出自己的出賣條件，那么承租人對于以同等條件行使優(yōu)先購買權中的“同等條件”的內(nèi)容是不清楚的，此時有可能會出現(xiàn)承租人故意以高價出賣租賃房屋，讓承租人無力購買，轉(zhuǎn)而將房屋以較低的價格出賣給第三人，從而使得承租人的優(yōu)先購買權無法得到實現(xiàn)。所以出租人的通知內(nèi)容要明確。對于通知的內(nèi)容應當時出租人跟第三人欲簽訂的買賣合同為主要內(nèi)容，包括標的物、價格、付款方式以及交易時間等內(nèi)容。在此之后如果出租人跟第三人簽訂的買賣合同在內(nèi)容上有了變化，應當及時告知承租人。4.3.3規(guī)范出租人通知的形式對于通知的方式，在現(xiàn)實生活當中通知的方式由很多種，比如：信函通知、登報通知、口頭通知，第三人代為通知等，在江蘇省高院《關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》中提到必須以書面形式進行通知。還有在《上海高院關于處理房屋租賃糾紛若干問題解答（二）》中也有以送達承租人為主的規(guī)定。《上海高院關于處理房屋租賃糾紛若干問題解答（二）》第23條.《上海高院關于處理房屋租賃糾紛若干問題解答（二）》第23條.4.4統(tǒng)一承租人優(yōu)先購買權損害賠償范圍沒有救濟方式的權利就形同虛設，沒有救濟途徑與手段的法律同樣是沒有任何意義的法律。通過前文的分析可以看出，我國現(xiàn)行法律對于承租人優(yōu)先購買權損害賠償范圍沒有規(guī)定具體的內(nèi)容，導致各地對于承租人優(yōu)先購買權損害賠償范圍的認定標準不太統(tǒng)一，以致于出現(xiàn)了“同案不同判”的現(xiàn)象。筆者認為，優(yōu)先購買權是法律賦予承租人保護其民事利益的一項權利，承租人損害賠償范圍應當以承租人遭受的實際損失來予以認定。主要從以下幾個方面來予以認定。在出租人將租賃房屋出售給善意第三人并且已經(jīng)進行了過戶登記手續(xù)，此時承租人有可能面臨搬離租賃房屋的問題。關于搬遷的費用，筆者認為應當算在損害賠償范圍內(nèi)。因為，承租人支付搬遷費是因為出租人未履行通知義務或者出租人履行了通知義務且在承租人行使權利的期限內(nèi)將房屋的所有權轉(zhuǎn)移，讓承租人搬離出租房屋導致的。在這里，如果承租人經(jīng)出租人同意對出租房屋進行修善，那么這個裝修的費用也應當算在損害賠償范圍內(nèi)。租金損失的賠償。本文所講的租金損失主要是指承租人提前付清合同規(guī)定的租期內(nèi)的所有租金，但是出租人未等到租期屆滿前將租賃的房屋出售給了善意第三人，此時剩余租賃期限的租金就是承租人的實際損失，應當算在賠償損失范圍內(nèi)，可以要求承租人返還。房屋差價的賠償。房屋差價在這里是作為承租人的可期待利益來要求賠償?shù)?。隨著我國房價的不斷地上漲，人們對房屋的需求也提高，他們主要是想要從中收取利益也就是那個差價。出租人如果沒有侵害承租人的優(yōu)先購買權，對于未來上漲部分的房價可能就是承租人的利益，但是因出租人的侵權行為，導致承租人的這種期待落空了，所以房屋差價應當以一種可期待利益包括在損害賠償范圍內(nèi)。綜上所述以及根據(jù)案例一和案例二的判決結果，筆者認為統(tǒng)一承租人優(yōu)先購買權損害賠償?shù)姆秶?，有利于保護承租人的基本利益，加強對司法實踐的指導作用，降低“同案不同判”現(xiàn)象出現(xiàn)的概率，也可以提現(xiàn)出法律的公平公正。所以應當通過立法途徑將承租人優(yōu)先購買權的損害賠償范圍作一個統(tǒng)一的標準。