物業(yè)與物業(yè)管理概述

PropertyManagement

小區(qū)管理社會化進(jìn)程加快，新興的物業(yè)管理離我們越來越近。對物業(yè)管理的學(xué)習(xí)不僅是專業(yè)人員的需求，而且也是實現(xiàn)“居者有所居”之后對生活質(zhì)量有更高要求的每位居民之所需。

專業(yè)從業(yè)人員培養(yǎng)：

—我國物業(yè)管理專業(yè)教育培訓(xùn)體系已初具，模式可分為：

1）學(xué)校的學(xué)歷教育；

2）職業(yè)技能培訓(xùn)。我?！拔飿I(yè)管理”課程作為工程管理專業(yè)的一門專業(yè)方向課而開設(shè)。

課程教學(xué)目的：學(xué)生初步掌握與熟悉物業(yè)管理的基本原理、方法與內(nèi)容，具備從事工程管理或?qū)I(yè)的物業(yè)管理實踐工作、人才培養(yǎng)與初步研究的基本知識，具備分析與解決物業(yè)管理相關(guān)問題的基本思路和從事各類物業(yè)服務(wù)的基本能力與基本素養(yǎng)。

教學(xué)方法：課堂講授案例展示課堂討論與辯論實務(wù)練習(xí)物業(yè)小區(qū)參觀實踐

教學(xué)內(nèi)容：第一章物業(yè)與物業(yè)管理概述第二章物業(yè)管理的理論分析第三章物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)及其設(shè)置第四章物業(yè)管理法規(guī)概論第五章物業(yè)管理招投標(biāo)概述

教學(xué)內(nèi)容：第六章物業(yè)管理的全程程序第七章物業(yè)管理的運(yùn)作第八章物業(yè)服務(wù)資金的使用與管理第九章不同類型物業(yè)的管理與服務(wù)

基本要求課堂參與平時作業(yè)到課率實踐報告CHAPERTONEPROPERTY&PROPERTYMANAGEMENT1）深刻掌握物業(yè)及物業(yè)管理的基本含義

2）清晰了解國內(nèi)外物業(yè)管理的起源、發(fā)展、重要意義與區(qū)別CHAPERTONEPROPERTY&PROPERTYMANAGEMENT1）物業(yè)與物業(yè)管理的概念

2）物業(yè)管理起源的異同CHAPERTONEPROPERTY&PROPERTYMANAGEMENT

物業(yè)概述物業(yè)管理的內(nèi)涵與特征物業(yè)管理的起源與發(fā)展CHAPERTONEPROPERTY&PROPERTYMANAGEMENT本節(jié)教學(xué)內(nèi)容：

一、物業(yè)的概念二、物業(yè)的性質(zhì)三、物業(yè)質(zhì)量四、物業(yè)交易與一般商品交易的相異處本節(jié)教學(xué)重點：應(yīng)主要掌握物業(yè)的概念，物業(yè)與房地產(chǎn)、房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別，物業(yè)的特點等內(nèi)容。房地產(chǎn)

房地產(chǎn)，又稱不動產(chǎn)（realestate）：狹義上是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的權(quán)利；廣義上除上述內(nèi)容外，還包括諸如水、礦藏和森林等自然資源。房地產(chǎn)可以分為：房產(chǎn)指建筑在土地上的各種房屋，包括住房、廠房、倉庫和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等；地產(chǎn)

指土地（含水面、海域）及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)業(yè)是橫跨生產(chǎn)、流通和消費領(lǐng)域，從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)部門，屬于第三產(chǎn)業(yè)。我國國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類中的房地產(chǎn)業(yè)（2012）類別名稱門類大類中類小類K房地產(chǎn)業(yè)72房地產(chǎn)業(yè)7217210房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營7227220物業(yè)管理7237230房地產(chǎn)中介服務(wù)7247240其他房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)業(yè)是橫跨生產(chǎn)、流通和消費領(lǐng)域，從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)部門，屬于第三產(chǎn)業(yè)。

具體來說，房地產(chǎn)業(yè)包括的活動領(lǐng)域包括以下七個方面：1）土地開發(fā)和再開發(fā)；2）房屋開發(fā)；3）地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押等；4）房地產(chǎn)經(jīng)營，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋租賃、房地產(chǎn)抵押等；房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)業(yè)是橫跨生產(chǎn)、流通和消費領(lǐng)域，從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)部門，屬于第三產(chǎn)業(yè)。5）房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等；6）物業(yè)管理服務(wù)，包括家居服務(wù)、房屋及配套設(shè)施和公共場所的維修養(yǎng)護(hù)、保安、綠化、衛(wèi)生、轉(zhuǎn)租、代收代付等；7）房地產(chǎn)金融，包括房地產(chǎn)信貸、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)保險等內(nèi)容。

一、物業(yè)的概念二、物業(yè)的性質(zhì)三、物業(yè)質(zhì)量四、物業(yè)交易與一般商品交易的相異處

物業(yè)一詞有著不同的來源觀：外來詞方言詞

出現(xiàn)在我國康熙年間

物業(yè)一詞有著不同的來源觀：外來詞方言詞

出現(xiàn)在我國康熙年間“外來詞”

“物業(yè)”一詞是由英語Estate/Property翻譯而來，其含義為“財產(chǎn)”、“資產(chǎn)”、“擁有物”、“房地產(chǎn)”、“不動產(chǎn)”等，這是一個較為廣義的范疇。

物業(yè)一詞有著不同的來源觀：外來詞方言詞出現(xiàn)在我國康熙年間“方言詞”

“物業(yè)”一詞，原來是粵港方言對房地產(chǎn)的稱呼，它最早于香港及東南亞一帶的國家和地區(qū)使用，其含義是單元性的房地產(chǎn)。20世紀(jì)80年代引入內(nèi)地。

如香港李宗鍔先生認(rèn)為：“物業(yè)是單元性的房地產(chǎn)。它既可以是單元性的地產(chǎn)，也可以是單元性的房產(chǎn)；既可以是一套住宅，也可以是一棟樓宇或房屋?！?/p>

物業(yè)一詞有著不同的來源觀：外來詞方言詞

出現(xiàn)在我國康熙年間

出現(xiàn)在我國清康熙年間

《中國皇帝大傳》之“康熙傳”中收復(fù)臺灣一章中有一段記載：康熙二十二年（1683年）收復(fù)臺灣，時任福建總督姚啟圣在轉(zhuǎn)給康熙的信件中既表示“納款請降待命”，又提出“欲求原居臺灣，承祀祖先，照管物業(yè)”，施瑯（時任福建水師提督）拒絕，但鄭克爽（時任臺灣最高統(tǒng)治者）又修降表，由姚啟圣轉(zhuǎn)復(fù)康熙。其含義與今物業(yè)一詞原則一致，而且在信件中直達(dá)圣聽，也間接反映出大陸以及清王朝對物業(yè)一詞的熟悉程度。詞語的普及與使用須經(jīng)長期實踐而約定俗成，故可能更早。各類房屋指住宅區(qū)或其他單體建筑，也指商業(yè)中心、辦公樓、工業(yè)廠房、倉庫，甚至含俱樂部和運(yùn)動場所。相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地包括：房屋內(nèi)外各類設(shè)備、市政公共設(shè)施及相鄰的場地、庭院、干道。教材1頁一個完整的物業(yè)至少包括以下部分：建筑物:包括房屋建筑、構(gòu)筑物（如橋梁、水塔等）、道路、碼頭等；設(shè)備:指配套的專用機(jī)械、電氣等設(shè)備。如電梯、空調(diào)、備用電源等；設(shè)施:指配套的公用管、線、路。如上下水管、消防、強(qiáng)電（供變電等）、弱電（通訊、信號網(wǎng)絡(luò)等）、路燈，以及室外公建設(shè)施（如幼兒園、醫(yī)院）等；場地:指開發(fā)待建或露天堆放貨物之地，包括建筑地塊、庭院、停車場等。完整把握“物業(yè)”含義需要注意的兩點第一，物業(yè)的主體是建筑物，輔助部分是配套的設(shè)備、設(shè)施與場地等。如果沒有建筑物，而是單獨的設(shè)備、設(shè)施或單獨的場地，則不能稱其為物業(yè)。第二，物業(yè)管理中的物業(yè)主要是物業(yè)的共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施（住宅小區(qū)尤是）。完整把握“物業(yè)”含義需要注意的兩點第一，物業(yè)的主體是建筑物，輔助部分是配套的設(shè)備、設(shè)施與場地等。如果沒有建筑物，而是單獨的設(shè)備、設(shè)施或單獨的場地，則不能稱其為物業(yè)。第二，物業(yè)管理中的物業(yè)主要是物業(yè)的共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施（住宅小區(qū)尤是）。

共同部位主要包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位和外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯廳等。完整把握“物業(yè)”含義需要注意的兩點第一，物業(yè)的主體是建筑物，輔助部分是配套的設(shè)備、設(shè)施與場地等。如果沒有建筑物，而是單獨的設(shè)備、設(shè)施或單獨的場地，則不能稱其為物業(yè)。第二，物業(yè)管理中的物業(yè)主要是物業(yè)的共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施（住宅小區(qū)尤是）。

共用設(shè)施設(shè)備包括共用的上下水管、消防、強(qiáng)電（供變電等）、弱電（通訊、信號網(wǎng)絡(luò)等）、路燈，以及室外公建設(shè)施（如幼兒園、醫(yī)院）等。完整把握“物業(yè)”含義需要注意的兩點第一，物業(yè)的主體是建筑物，輔助部分是配套的設(shè)備、設(shè)施與場地等。如果沒有建筑物，而是單獨的設(shè)備、設(shè)施或單獨的場地，則不能稱其為物業(yè)。第二，物業(yè)管理中的物業(yè)主要是物業(yè)的共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施（住宅小區(qū)尤是）。

物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政設(shè)施和附屬建筑包括道路、綠化、停車場等；物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施包括游泳池、運(yùn)動場、商業(yè)網(wǎng)點等。

物業(yè)的所有權(quán)與使用權(quán)：所有權(quán)：物業(yè)所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對該物業(yè)所擁有的占有、使用、收益和處置的權(quán)利。使用權(quán)：兩權(quán)分離后出現(xiàn)的一種有限產(chǎn)權(quán)，是依法對物業(yè)加以利用或獲取收益的權(quán)利，需向所有者交納租金。

在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)所表現(xiàn)的特性，即商品屬性，且具有雙重性：消費品投資品

構(gòu)成內(nèi)容上的二重性（建筑物與土地的統(tǒng)一物）位置上的不可移動性 使用上的長期性形式上的多樣性（用途與功能不同形式不同；區(qū)域位置不同，影響環(huán)境、氣候等，所以結(jié)構(gòu)、材料不同，如南方與北方）物業(yè)實物形態(tài)所表現(xiàn)的質(zhì)量及其周圍環(huán)境質(zhì)量特性：1．樓齡：考慮剩余的使用年限2．區(qū)域位置：形成級差地租，影響房價的基本條件；3．基礎(chǔ)設(shè)施、樓層、朝向：影響使用功能、便利性、舒適性；4．工程質(zhì)量：建筑施工質(zhì)量、裝修質(zhì)量及環(huán)境工程質(zhì)量等；5．結(jié)構(gòu)及裝修6．設(shè)備狀況7．完好程度8．地質(zhì)地形條件9．物業(yè)環(huán)境條件

物業(yè)軟質(zhì)量是物業(yè)投資者對該物業(yè)投資所享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)、風(fēng)險等。投資者應(yīng)盡義務(wù)做的好壞對用戶影響極大，會直接影響到用戶的居住條件。1、按使用功能居住類物業(yè)、辦公類物業(yè)、商業(yè)類物業(yè)、工業(yè)類物業(yè)、其他用途類物業(yè)2、按物業(yè)所有權(quán)性質(zhì)不同專有產(chǎn)權(quán)物業(yè)：獨有物業(yè)，產(chǎn)權(quán)歸一個業(yè)主專有共有產(chǎn)權(quán)物業(yè)：3、按物業(yè)的所有權(quán)人的多少單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)：業(yè)主只有單個個人或單個單位多元產(chǎn)權(quán)物業(yè)：業(yè)主有多個個人或單位四、物業(yè)類型本節(jié)教學(xué)內(nèi)容：

一、物業(yè)管理的基本概念二、物業(yè)管理的目的與意義三、物業(yè)管理的宏觀視野與層次劃分本節(jié)教學(xué)重點：掌握物業(yè)管理的基本概念；掌握物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的區(qū)別。

管理作為一個動態(tài)的系統(tǒng)工程，通常是指為完成一項任務(wù)或?qū)嵤┮粋€過程所進(jìn)行的計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、調(diào)度、控制和處理。物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的派生產(chǎn)物，它作為房地產(chǎn)市場的消費環(huán)節(jié)，實質(zhì)上是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)與完善，是一種綜合性經(jīng)營服務(wù)方式。

一、物業(yè)管理基本概念物業(yè)管理有廣義和狹義之分：廣義的物業(yè)管理是對資產(chǎn)、財產(chǎn)的管理，如對生產(chǎn)資料、生產(chǎn)工具等的管理都屬于物業(yè)管理的范疇，因為“資產(chǎn)”、“財產(chǎn)”所指的范圍很廣，可以說無所不包。狹義的物業(yè)管理

專指對房地產(chǎn)的管理，即我們通常所講的物業(yè)管理。

一、物業(yè)管理基本概念-學(xué)界觀述

物業(yè)管理，是物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律規(guī)定，依照合同和契約，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地，運(yùn)用現(xiàn)代化的管理方式和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行管理；

同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實施專業(yè)化管理；并且向住戶使用人提供多方面的綜合性服務(wù)，以創(chuàng)造一個良好的社會環(huán)境，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的居住、消費需求，使得物業(yè)能保值、增值。

一、物業(yè)管理基本概念-法律界定《物業(yè)管理條例》：本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對服務(wù)及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動?！段餀?quán)法》：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或其他管理人管理。

一、物業(yè)管理基本概念-注意事項

委托性與有償性服務(wù)主體—物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理的對象—物業(yè)；物業(yè)管理服務(wù)的對象—物業(yè)所有權(quán)人與使用權(quán)人；物業(yè)管理活動的依據(jù)：物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)管理的屬性：服務(wù)性；第三產(chǎn)業(yè)—管理、經(jīng)營、服務(wù)

二、物業(yè)管理的目的與意義Thereisastoryabouttheimportanceofpropertymanagement.ASanFranciscorealestatebrokerrecentlynoticedaprojectthatwasonthemarketfor$1million.Heknewhowthepropertyhadbeenmanagedinthepastandthatthemilliondollarvaluationwasbasedonacapitalizationofhistoricincomefigure.Heborrowedmoneytobuytheproperty,renegotiatedcertainleases,andestablishedmoreefficientoperatingprocedures.Insixmonthshesoldthepropertyfor$1.4millionbasedonthecapitalizedvalueofthenew,highernetincome.Hiscontributionwasmanagementexpertise.

三、物業(yè)管理的宏觀視野與層次劃分

物業(yè)管理是城市管理中的一個十分重要的組成部分，是一個系統(tǒng)工程，它的管理分為三個層次進(jìn)行，即:1.政府管理2.行業(yè)管理3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展的管理

三、物業(yè)管理的宏觀視野與層次劃分1.政府管理1）加強(qiáng)物業(yè)管理的法制建設(shè)。2）通過國家輿論工具宣傳物業(yè)管理的意義和基本政策。3）開展對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)審查，注冊登記，以規(guī)范物業(yè)管理公司運(yùn)作行為。4）對新建住宅小區(qū)，在房屋所有者和使用者尚未明確條件下，政府主管部門應(yīng)指定或委托物業(yè)管理公司參與管理;在規(guī)劃、設(shè)計、施工、交付使用時都要征求物業(yè)管理公司意見;小區(qū)建成以后，開發(fā)公司應(yīng)按規(guī)定交全售后維修養(yǎng)護(hù)基金。

三、物業(yè)管理的宏觀視野與層次劃分1.政府管理5）政府組織開展物業(yè)管理先進(jìn)單位及文明住宅小區(qū)的評選，以促進(jìn)物業(yè)管理持續(xù)、深入地開展。6）組建物業(yè)管理市場及其管理機(jī)構(gòu)。

三、物業(yè)管理的宏觀視野與層次劃分2.行業(yè)管理1）根據(jù)國家制定的有關(guān)法律法規(guī)以及當(dāng)?shù)卣鞴懿块T的要求，制訂本行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃及技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策，組織行業(yè)內(nèi)部的信息交流。2）開展行業(yè)調(diào)研，辦好協(xié)會簡報或雜志，收集資料，提供行業(yè)信息，并對本行業(yè)的熱點、重點問題進(jìn)行科學(xué)研究。3）為物業(yè)管理公司提供各種業(yè)務(wù)咨詢，舉辦各類專業(yè)技術(shù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

三、物業(yè)管理的宏觀視野與層次劃分2.行業(yè)管理4）協(xié)助政府主管部門開展物業(yè)管理評優(yōu)活動，負(fù)責(zé)制定評選標(biāo)準(zhǔn)及方案,幫助整理材料,積極推薦參加評選的對象。5）參與物業(yè)管理市場工作，向所有協(xié)會或負(fù)責(zé)單位提供市場行情。定期的向協(xié)會成員通報表揚(yáng)規(guī)范管理好的單位，批評幫助未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的單位。

三、物業(yè)管理的宏觀視野與層次劃分3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展的管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)是物業(yè)管理的具體操作者，是以提供服務(wù)獲得收益的法人單位。它所開展的工作內(nèi)容具體而豐富。而這是學(xué)習(xí)的重點，且不特別指出，課程內(nèi)容均關(guān)此層面。1）物業(yè)管理的基本業(yè)務(wù)2）物業(yè)管理的專項業(yè)務(wù)3）物業(yè)管理的特色業(yè)務(wù)4）物業(yè)管理的多種經(jīng)營業(yè)務(wù)

三、物業(yè)管理的宏觀視野與層次劃分3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展的管理1）物業(yè)管理的基本業(yè)務(wù)對物業(yè)進(jìn)行日常維修保養(yǎng)和計劃修理工作，是物管的基礎(chǔ)工作。2）物業(yè)管理的專項業(yè)務(wù)治安保衛(wèi)環(huán)境衛(wèi)生消防安全園林綠化日常修理車輛交通

此兩項為物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作。

·一般在物業(yè)服務(wù)合同中約定

三、物業(yè)管理的宏觀視野與層次劃分3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展的管理3）物業(yè)管理的特色業(yè)務(wù)

特約服務(wù)：接受業(yè)務(wù)委托提供給業(yè)主的服務(wù)，如：車輛保管、室內(nèi)清潔、代購商品、家庭護(hù)理、接送小孩等；便民服務(wù)：物業(yè)管理企業(yè)和社會聯(lián)合舉辦的服務(wù)項目（商業(yè)網(wǎng)點、文體娛樂、教育衛(wèi)生、交通網(wǎng)點）4）物業(yè)管理的多種經(jīng)營業(yè)務(wù)以多種經(jīng)營的收入來彌補(bǔ)管理費的短缺。如：投資咨詢、中介、代理經(jīng)租、住房交換、房屋更新、開發(fā)裝潢、設(shè)備安裝和經(jīng)營建材等。

相關(guān)鏈接

2013年深圳物業(yè)管理企業(yè)的收入排行榜卻爆出一個大冷門，收入排在榜首的并非是管理面積號稱千萬平方米以上的物業(yè)管理企業(yè)，而是管理面積僅為400萬平方米，以高端的商業(yè)物業(yè)為主的深圳中航物業(yè)，其年收入高達(dá)34690萬元。還有，境外的第一太平洋戴維斯、戴德梁行等香港的物業(yè)管理公司憑借自身經(jīng)驗豐富的優(yōu)勢，進(jìn)入內(nèi)地，在內(nèi)地扮演物業(yè)管理公司“老師”兼競爭對手的雙重身份：一方面對物業(yè)管理公司進(jìn)行管理咨詢和輸出，另一方面直接托管高檔物業(yè)項目，志在拿下服務(wù)和項目兩個市場的高端業(yè)務(wù)，對“微利行業(yè)”、“規(guī)模取勝”的行業(yè)生存發(fā)展態(tài)勢及格局。

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物業(yè)管理新資訊1.物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的比較2.物業(yè)管理與社區(qū)管理的比較

四、物業(yè)管理與其他形式管理的比較比較項目物業(yè)管理傳統(tǒng)房產(chǎn)管理1.物業(yè)權(quán)屬

2.管理模式

3.管理手段

4.管理實體

5.服務(wù)性質(zhì)

6.管理行為

7.管理關(guān)系

8.管理形式

9.管理方針

10.管理內(nèi)容

11.管理費用

12.管理觀念個人產(chǎn)權(quán)（產(chǎn)權(quán)多樣化）市場經(jīng)濟(jì)管理模式經(jīng)濟(jì)、法律手段物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)有償服務(wù)企業(yè)行為代表業(yè)主管理，業(yè)主主導(dǎo)型社會化、專業(yè)化統(tǒng)一管理以業(yè)養(yǎng)房多功能全方位自籌、管理費、服務(wù)費為業(yè)主（住戶）服務(wù)國家產(chǎn)權(quán)（產(chǎn)權(quán)單一化）計劃經(jīng)濟(jì)管理模式行政手段政府房產(chǎn)管理部門無償服務(wù)政府行為代表國家管理，政府部門主導(dǎo)型分散的部門管理以租養(yǎng)房管房修房，內(nèi)容單一低租金和大量財政補(bǔ)貼管理住戶1.物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的比較

四、物業(yè)管理與其他形式管理的比較

四、物業(yè)管理與其他形式管理的比較2.物業(yè)管理與社區(qū)管理的比較社區(qū)管理是指為適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)改革和社會體制轉(zhuǎn)型，以街道辦為主協(xié)調(diào)和組織各種團(tuán)體，通過專門化分工和發(fā)動居民廣泛開展互助活動，對一定地域內(nèi)的居民的社會生活進(jìn)行社會化、綜合性的管理。具體而言有以下幾點區(qū)別：1）兩者的管理主體不同2）兩者的管理核心不同3）兩者的管理性質(zhì)不同

物業(yè)管理主要是以物業(yè)公司為管理主體，而社區(qū)管理則是在街道辦事處領(lǐng)導(dǎo)下的行政管理和在街道辦事處組織引導(dǎo)下，社區(qū)有關(guān)單位和居民共同參加的綜合管理。

四、物業(yè)管理與其他形式管理的比較2.物業(yè)管理與社區(qū)管理的比較社區(qū)管理是指為適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)改革和社會體制轉(zhuǎn)型，以街道辦為主協(xié)調(diào)和組織各種團(tuán)體，通過專門化分工和發(fā)動居民廣泛開展互助活動，對一定地域內(nèi)的居民的社會生活進(jìn)行社會化、綜合性的管理。具體而言有以下幾點區(qū)別：1）兩者的管理主體不同2）兩者的管理核心不同3）兩者的管理性質(zhì)不同

物業(yè)管理以各類房屋、相關(guān)配套設(shè)備、設(shè)施及場地的使用、維修、養(yǎng)護(hù)為核心的管理；而社區(qū)管理主要是圍繞著“人的居住”而實施的管理。

四、物業(yè)管理與其他形式管理的比較2.物業(yè)管理與社區(qū)管理的比較社區(qū)管理是指為適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)改革和社會體制轉(zhuǎn)型，以街道辦為主協(xié)調(diào)和組織各種團(tuán)體，通過專門化分工和發(fā)動居民廣泛開展互助活動，對一定地域內(nèi)的居民的社會生活進(jìn)行社會化、綜合性的管理。具體而言有以下幾點區(qū)別：1）兩者的管理主體不同2）兩者的管理核心不同3）兩者的管理性質(zhì)不同

物業(yè)管理主要是通過經(jīng)營性有償服務(wù)實施，是一種經(jīng)營行為;而社區(qū)管理則主要以行政管理、互助管理等方式來實施。

四、物業(yè)管理與其他形式管理的比較2.物業(yè)管理與社區(qū)管理的比較物業(yè)管理與社區(qū)管理也有密切的關(guān)系：1）物業(yè)管理是社區(qū)管理的組成部分，兩者是整體與部分的關(guān)系。2）兩兩相互影響、相互作用。物業(yè)管理主要通過對人們思想、精神之外的外部環(huán)境的塑造，來促進(jìn)人們的思想、精神和道德的升華。而社區(qū)管理則深入到了人們的精神生活，通過物業(yè)管理和人們精神世界的創(chuàng)建等多種途徑來實現(xiàn)文明社區(qū)的建設(shè)?？梢哉f，物業(yè)管理搞不好，社區(qū)管理同樣不會搞好；而社區(qū)管理搞不好，物業(yè)管理的開展就會遇到這樣或那樣的障礙。后勤服務(wù)集團(tuán)與物業(yè)管理異同項目后勤服務(wù)物業(yè)管理單位性質(zhì)學(xué)校等單位下屬的企業(yè)單位一般是社會化的單位專業(yè)特長主要是清潔、醫(yī)療、飲食、交通等主要是保安、房屋及設(shè)備維修等費用收取通常比社會上的服務(wù)費低通常是市場化的收費業(yè)務(wù)來源主要是系統(tǒng)或單位內(nèi)部需求主要到社會上去尋找服務(wù)對象主要是面向單位的員工社會各單位、各物業(yè)服務(wù)內(nèi)容針對性強(qiáng)，相對單一、層次雷同針對性弱，內(nèi)容多樣、層次不一Propertymanagementistheprocessofoverseeingtheoperationandmaintenanceofrealpropertytoachievetheobjectivesofthepropertyowner．Sometimesownersmanagetheirownproperty,particularlysmallpropertiesandparticularlywhentheythemselvesoccupypartofthespace．Butforlargerpropertiesorthosewhoseownersliveatadistance,managementisusuallyperformedbyapaidpropertymanager,eitheranindividualoramanagementfirm．

Propertymanagementhaslongbeenanunderratedfunctionintherealestateindustry．Theneedforprofessionalmanagementdidnotbecomeapparentuntilthedepressionofthe1930s,runningalargecommercialorresidentialprojectinwhichhundredsorthousandsofpeopleresideorworkisahighlychallengingtask，callingfortraining，goodjudgment，varietyoftechnicalskills．本節(jié)教學(xué)內(nèi)容：

一、國際上物業(yè)管理的起源與發(fā)展二、物業(yè)管理在我國的產(chǎn)生三、物業(yè)管理在我國的發(fā)展本節(jié)教學(xué)重點：了解物業(yè)管理的起源原由以及發(fā)展現(xiàn)狀；了解我國物業(yè)管理的起源及其原由與發(fā)展現(xiàn)狀。

一、國際上物業(yè)管理的起源與發(fā)展1.起源時間、緣由：

民間的物業(yè)管理活動于19世紀(jì)60年代在英國開啟了科學(xué)化、專門化、行業(yè)化進(jìn)程。

2.關(guān)鍵人物:

奧克塔維婭·希爾(OctaviaHill)

3.緣起產(chǎn)生原因:

工業(yè)革命工業(yè)化城市化4.現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理形成于19世紀(jì)末20世紀(jì)初的美國。高層建筑產(chǎn)生專業(yè)性管理需求。

一、國際上物業(yè)管理的起源與發(fā)展5.發(fā)展標(biāo)志性事件1908年：CBMO芝加哥建筑物管理人員組織成立。關(guān)鍵人物芝加哥摩天大樓的所有者和管理者喬治·A·霍爾特；1911年：BOO建筑物業(yè)主組織；BOMA建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會；1933年：IREM美國物業(yè)管理協(xié)會成立。

一、國際上物業(yè)管理的起源與發(fā)展6.發(fā)展基本特征從國外近幾年的實踐來看，現(xiàn)代意義的PM（或REM）與我國開展的物業(yè)管理，在內(nèi)容和范圍上存在一定的差別，它一般體現(xiàn)出以下的具體特征。

1）內(nèi)容及范圍廣義性；

2）物業(yè)管理的服務(wù)性特征；

3）設(shè)施管理模式的產(chǎn)生及其與PM的關(guān)系。

二、物業(yè)管理在我國的產(chǎn)生1.產(chǎn)生原因:

伴隨我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國家改革開放的實施而實現(xiàn)的。

2.時間與標(biāo)志:

深圳市物業(yè)管理公司，該公司成立于1981年3月10日，是我國新型房地產(chǎn)管理模式誕生的標(biāo)志，意味著中國的房地產(chǎn)管理發(fā)生了劃時代的變化。相關(guān)鏈接：東湖麗苑：夢開始的地方

東湖麗苑的尊嚴(yán)和神圣，在于它所開創(chuàng)的中國物業(yè)管理歷史，以及它所代表的中國物業(yè)管理發(fā)源地這一標(biāo)志性的符號。

1980年8月，作為中國第一個涉外商品房住宅小區(qū)的東湖麗苑開始動工興建，1981年9月，東湖麗苑正式交付使用，與此同時，東湖麗苑物業(yè)管理處也應(yīng)運(yùn)而生。房屋銷售是出奇地好，蜂擁而至的香港人在短時間內(nèi)將這個小區(qū)的房屋搶購一空。小區(qū)的入住率高達(dá)95%以上。東湖麗苑的建成，在當(dāng)時所產(chǎn)生的效應(yīng)毫不遜色于稍后建成的深圳標(biāo)志性建筑——國貿(mào)大廈。

2001年3月10日，它得到了一個既是情理之中又在意料之外的光榮，這一天，國家建設(shè)部和深圳市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在東湖麗苑小區(qū)前，豎起一塊紀(jì)念碑．碑上刻有“深圳物業(yè)管理第一村”的字樣。今天，這塊紀(jì)念碑豎立在小區(qū)大門口最顯眼的位置,訴說著東湖麗苑過去的輝煌。

三、物業(yè)管理在我國的發(fā)展1.國家或地方政府的推動2.實踐中取得的進(jìn)步3.教育培訓(xùn)體系的建立4.從業(yè)人數(shù)佐證5.管理領(lǐng)域與范圍的不斷拓展

三、物業(yè)管理在我國的發(fā)展1.國家或地方政府的推動1989年，國家建設(shè)部開始有計劃地組織物業(yè)管理新模式在住宅建設(shè)試點小區(qū)的應(yīng)用；1989年9月13日，建設(shè)部在大慶市召開了第一次“全國城市住宅小區(qū)管理工作會議”；

1990年6月28日，建設(shè)部在沈陽市召開“全國城市住宅小區(qū)管理試點工作會議”，先后頒布《全國城市文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》、《全國城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評辦法》、《全國城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評實施細(xì)則》等；

1992年3月6日，第二次“全國城市住宅小區(qū)管理試點工作會議”在北京召開；九屆全國人大四次會議通過的《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》明確提出要“規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”這一重要決策。

三、物業(yè)管理在我國的發(fā)展1.國家或地方政府的推動1994年3月21日，山東省青島市政府以18號令批準(zhǔn)發(fā)布了全國第一個關(guān)于物業(yè)管理的地方政府規(guī)章——《青島市住宅小區(qū)物業(yè)管理試行辦法》；3月23日國家建設(shè)部以第33號令發(fā)布了自同年4月1日起施行的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。

1994年6月18日深圳市第一屆人大常委會通過了自同年11月1日起施行的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》，這是全國第一部地方性法規(guī)。從此，在中國確立了物業(yè)管理在房地產(chǎn)業(yè)中的法律地位。

三、物業(yè)管理在我國的發(fā)展1.國家或地方政府的推動1994年國家建設(shè)部對已按物業(yè)管理模式進(jìn)行管理的住宅區(qū)、綜合大廈進(jìn)行評比；1996年擴(kuò)展到標(biāo)準(zhǔn)廠房工業(yè)區(qū)。從1996年以來，以非居住物業(yè)實行物業(yè)管理的潮流涌動。

2003年，《物業(yè)管理條例》出臺；2005年《物業(yè)管理師制度》實施；2006年物業(yè)管理師制度管理委員會成立；2007年3月16日簽署主席令公布物權(quán)法，同年8月，《物業(yè)管理條例》修訂，自2007年10月1日起施行。這些會議、辦法、條例、政策與法規(guī)等形成了我國物業(yè)管理業(yè)發(fā)展的晴雨表。伴隨地方法規(guī)、條例的出臺以及國家房地產(chǎn)管理體制改革的深化與物業(yè)管理法規(guī)，物業(yè)管理這一新興行業(yè)必將在我國獲得前所未有的大發(fā)展。

改革開發(fā)較早的我國南方沿海一些城市，也紛紛參照深圳新的房產(chǎn)管理經(jīng)驗，相繼成立了一些物業(yè)管理公司。如廣東省廣州東華實業(yè)股份有限公司1984年征地開發(fā)五羊村，1986年迎接第一批住戶入住后，該公司就成立了專業(yè)物業(yè)管理公司——廣東東華物業(yè)管理公司。

1993年6月30日，深圳市物業(yè)管理協(xié)會正式成立，表明我國的物業(yè)管理進(jìn)入了一個新的階段。

2000年1月14日深圳萬科物業(yè)有限公司接管了國家建設(shè)部大院（包括辦公樓和住宅區(qū)）38萬平方米的物業(yè)，這是將非居住物業(yè)納入物業(yè)管理潮流的典型性表現(xiàn)。2.實踐中取得的進(jìn)步

三、物業(yè)管理在我國的發(fā)展

物業(yè)管理在中國從無到有，至1999年底在全國普遍推行，2000年成立了中國物業(yè)管理協(xié)會。

2005年上海市在全國率先實施分等級菜單式服務(wù)收費，物業(yè)服務(wù)收費難題出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。

2006年，全國物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到50%。全國達(dá)標(biāo)示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)累計達(dá)到1400個；中國物業(yè)管理協(xié)會于8月8日成功換屆；4月26日上海市物業(yè)管理協(xié)會更名為上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，由企業(yè)協(xié)會拓展為行業(yè)協(xié)會，開展行業(yè)調(diào)研、行業(yè)協(xié)調(diào)、行業(yè)培訓(xùn)、行業(yè)評比、學(xué)術(shù)研究、會展服務(wù)、業(yè)務(wù)咨詢、信息交流和發(fā)布等。2.實踐中取得的進(jìn)步