客家古鎮(zhèn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

可行性研究報(bào)告Ⅱ第一章總論 1 1 11.3項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 1 1 1 21.7融資方案 21.8項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 2第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 32.1項(xiàng)目建設(shè)的背景 3 4第三章市場(chǎng)預(yù)測(cè) 6第四章項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件 9 94、2項(xiàng)目建設(shè)條件 9第五章項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 第六章生產(chǎn)技術(shù)和主要設(shè)備特點(diǎn) 第七章員工數(shù)量、構(gòu)成和來源 7.3員工來源 第八章環(huán)境保護(hù) 8、1環(huán)境影響分析 第九章投資估算及資金籌措 第十一章結(jié)論 1第一節(jié)項(xiàng)目概況第二節(jié)項(xiàng)目業(yè)主單位基本概況重慶同元集團(tuán)是在改革開放的歷程中發(fā)展壯大起來的民營(yíng)企2第三節(jié)項(xiàng)目概況及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)該項(xiàng)目由客家廣場(chǎng)、民間綜藝館、衙門、過街樓、古戲臺(tái)、廟會(huì)廣場(chǎng)、城隍廟、西溪河、大酒店、游客接待中心、入口主牌坊、次牌坊、特色四合院或排式客棧、煙雨閣餐廳、七賢書院、3停車場(chǎng)等旅游綜合體及配套商住區(qū)組成。項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為433997.6平方米(約651畝),從北向核心旅游區(qū)用地面積為266652.6平方米(約400畝，包含停車場(chǎng)用地25畝)、住宅配套區(qū)用地面積為149982.3平方米(約225畝)、入口配套區(qū)用地面積為17362.7平方米(約26畝)。項(xiàng)目總建筑面積757903.59平方米，其中地上建筑面積665153.59平方米，地下建筑面積92750平方米(含人防工程50575.03平方米)。其中：核心旅游區(qū)規(guī)劃用地面積為266652.6平方米(約400畝),建筑占地面積93328.4平方米，總建筑面積227322.1平方米，其中地上建筑面積213322.1平方米，地下建筑面積14000平方米(含人防工程11566.58平方米),停車位1200個(gè)(在核心旅游區(qū)內(nèi)規(guī)劃25畝專業(yè)停車場(chǎng)，建設(shè)地上停車位800個(gè)；地下停車位400個(gè))。項(xiàng)目建筑密度為35%,建筑容積率0.8,綠地率為25%。住宅配套區(qū)規(guī)劃用地面積為149982.3平方米(約225畝),建筑占地面積37495.6平方米，總建筑面積474952.2平方米，其中地上建筑面積404952.2平方米，地下建筑面積70000平方米(含人防工程34667.78平方米),停車位2500個(gè)(其中地上停車位500個(gè)，地下停車位2000個(gè))。項(xiàng)目建筑密度為25%,容積率2.7,綠地率為入口配套區(qū)規(guī)劃用地面積為17362.7平方米(約26畝),建筑占地面積4340.7平方米，總建筑面積55629.29平方米，其中地上4建筑面積46879.29平方米，地下建筑面積8750平方米(含人防工程4340.67平方米),停車位300個(gè)(其中地上停車位50個(gè)，地下停車位250個(gè))。項(xiàng)目建筑密度為25%,容積率2.7,綠地率為40%。項(xiàng)目總投資321640.29萬元，其中：工程費(fèi)用223735.92萬元，息18820.86萬元，流動(dòng)資金13589.48萬元。本項(xiàng)目總投資321640.29萬元，建設(shè)資金由項(xiàng)目業(yè)主自籌5第五節(jié)結(jié)論和建議財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目所得稅前指標(biāo)為：項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為22.48%;項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為102780.28萬元；項(xiàng)目投資回收期為4.91年；項(xiàng)目所得稅后指標(biāo)為：項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為16.41%;項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為44117.78;項(xiàng)目投資回收期為5.44年。項(xiàng)目總投資收益率為12.39%,項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率為17.12%,項(xiàng)目具有較強(qiáng)的獲利能力和還款能力，從財(cái)6第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性和重要性第一節(jié)項(xiàng)目的提出78第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的必要性各縣(市)前列。9并進(jìn)入第三章項(xiàng)目建設(shè)選址和外部建設(shè)條件第二節(jié)外部建設(shè)條件永定縣轄24個(gè)鄉(xiāng)(鎮(zhèn)),總面積為2223平方公里，總?cè)丝?7.5第一產(chǎn)業(yè)增加值22.20億元，增長(zhǎng)4.1%;第二產(chǎn)業(yè)增加值80.78億元，增長(zhǎng)19.0%;第三產(chǎn)業(yè)增加值41.97億元，增長(zhǎng)7.0%。三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)比例由2010年的16.8:49.7:33.5調(diào)整為2011年的15.3:55.7:29.0。人均地區(qū)生產(chǎn)總值為40070元，比增31%。其中農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值36.48億元，比上年增長(zhǎng)4.1%;工業(yè)總產(chǎn)值174.26規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值156.08億元，比增18.0%,規(guī)模以上工業(yè)增加值68.98億元，增長(zhǎng)22.0%;全年共接待旅游總?cè)舜?43萬人次，增長(zhǎng)19.1%,實(shí)現(xiàn)旅游總收入23.0億元，比增26.2%。鳳城是全縣的其中平地僅占全縣總面積的3.7%。中山和低山分別為38%和45%。主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槟巷L(fēng)，靜風(fēng)率平均達(dá)43%。龍巖市和永定縣是福建省的建材基地，水泥產(chǎn)量居全省首位，第四章市場(chǎng)分析及產(chǎn)品定位260.97億元，分別比“十五”時(shí)期增長(zhǎng)110.31%和134.54%。其中2010年，全市接待游客986.87萬人次，比2005年增長(zhǎng)1.9倍，年均增長(zhǎng)13.86%;旅游總收入70.27億元，比2005年增長(zhǎng)2.2倍，年均增長(zhǎng)17.34%;入境游客12.5萬人次，比2005年增長(zhǎng)6.5倍，年均增長(zhǎng)45.41%。在全省的排位由2009年的第8位上升為第6位，旅產(chǎn)業(yè)”發(fā)展理念，推動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)駛上科學(xué)發(fā)展、跨越發(fā)展快車道。牌價(jià)值高。全市現(xiàn)有1處世界文化遺產(chǎn)、國(guó)家5A級(jí)旅游景區(qū)-福上杭縣、永定縣)、1個(gè)國(guó)家地質(zhì)公園冠豸山(同時(shí)列入國(guó)家自然遺產(chǎn)名錄),1個(gè)國(guó)家工業(yè)旅游示范點(diǎn)紫金工業(yè)旅游區(qū)、1個(gè)國(guó)家農(nóng)業(yè)還有1個(gè)國(guó)家歷史文化名城長(zhǎng)汀縣，2個(gè)國(guó)家歷史文化名鎮(zhèn)(村)古公園新羅、上杭、漳平天臺(tái)山、永定王壽山國(guó)家森林公園，6處26源的類型、數(shù)量均居福建省各縣(市)前列。家5A級(jí)旅游景區(qū)),國(guó)家水利風(fēng)景區(qū)——龍湖景區(qū)等2個(gè)。省級(jí)歷史文化名鎮(zhèn)1個(gè)(湖坑鎮(zhèn)),歷史文化名村1個(gè)(下洋鎮(zhèn)初溪村)。國(guó)家森林公園有王壽山(含東華山)1處。全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位有定暴動(dòng)遺址(金谷寺)、中共永定支部舊址(萬源樓)等33處，縣收入2243.6萬美元，分別比上年增長(zhǎng)14.2%和15.6%;接待國(guó)內(nèi)游客329.9萬人次，收入21億元，分別比上年增長(zhǎng)19%和26%;旅游總收入23億元，比上年增長(zhǎng)26.2%,占GDP的16.3%。(1)龍巖市旅游產(chǎn)業(yè)預(yù)測(cè)界文化遺產(chǎn)、南國(guó)山水名城”四大城市旅游名片。力爭(zhēng)到2015旅游接待突破2000萬人次，年均增速16%;入境游客達(dá)到35萬人次，年均增長(zhǎng)22%;全市旅游總收入突破150億元，年均增長(zhǎng)18%;(2)旅游市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)主，停留時(shí)間在1-2天為主，游客關(guān)注更多的不是城市本身，而是試旅游市場(chǎng)還處于初級(jí)階段。隨著周邊旅游市場(chǎng)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，跨越式向第三代旅游城市轉(zhuǎn)變。為了融合到大的市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境中，(3)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景①城鄉(xiāng)互動(dòng)型業(yè)態(tài)城市中心區(qū)域是永定縣交通、住宿、購(gòu)物、休閑的集散中③創(chuàng)新業(yè)態(tài)將會(huì)融合多種新型的旅游業(yè)態(tài)，如汽車露營(yíng)旅游、文化創(chuàng)意旅游、2、心理特征(1)消費(fèi)動(dòng)機(jī)(2)個(gè)性心理(3)消費(fèi)價(jià)值觀(4)群體心理(5)廣告消費(fèi)心理3、年齡特征第三節(jié)產(chǎn)品定位采取城市購(gòu)物中心+生態(tài)公園(街區(qū))+文化娛樂中心的混合模式發(fā)(一)持有型物業(yè)產(chǎn)品定位(二)銷售型物業(yè)產(chǎn)品定位第五章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容第一節(jié)建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為433997.6平方米(約651畝),從北向南依旅游區(qū)用地面積為266652.6平方米(約400畝，包含停車場(chǎng)用地25畝)、住宅配套區(qū)用地面積為149982.3平方米(約225畝)、入口配套區(qū)用地面積為17362.7平方米(約26畝)。項(xiàng)目總建筑面積面積92750平方米(含人防工程50575.03平方米)。核心旅游區(qū)規(guī)劃用地面積為266652.6平方米(約400畝),建上建筑面積213322.1平方米，地下建筑面積14000平方米(含人防工程11566.58平方米),停車位1200個(gè)(在核心旅游區(qū)內(nèi)規(guī)劃25建筑密度為35%,建筑容積率0.8,綠地率為25%。住宅配套區(qū)規(guī)劃用地面積為149982.3平方米(約225畝),建筑占地面積37495.6平方米，總建筑面積474952.2平方米，其中地上建筑面積404952.2平方米，地下建筑面積70000平方米(含人防工程34667.78平方米),停車位2500個(gè)(其中地上停車位500個(gè)，地下停車位2000個(gè))。項(xiàng)目建筑密度為25%,容積率2.7,綠地率為入口配套區(qū)規(guī)劃用地面積為17362.7平方米(約26畝),建筑占地面積4340.7平方米，總建筑面積55629.29平方米，其中地上建筑面積46879.29平方米，地下建筑面積8750平方米(含人防工程4340.67平方米),停車位300個(gè)(其中地上停車位50個(gè)，地下停車位250個(gè))。項(xiàng)目建筑密度為25%,容積率2.7,綠地率為40%。第二節(jié)主要建設(shè)內(nèi)容2、衙門建筑面積(民俗博物館):2488m28、四合院住宅建筑面積(以40個(gè)計(jì)):23550m29、四合院客棧建筑面積(以7個(gè)計(jì)):10290m210、煙雨閣餐廳(2個(gè))建筑面積：748m212、旅游廁所(以3個(gè)計(jì))建筑面積：480m2(二)道路、停車場(chǎng)等106661.05平方米3、步行道占地6590平方米；4、水體9308平方米。(四)地下室建筑面積為14000平方米(含人防工程11566.58住宅配套區(qū)規(guī)劃用地面積為149982.3平方米(約225畝),建目建筑密度為25%,容積率2.7。(四)地下室建筑面積為70000平方米(含人防工程34667.78入口配套區(qū)規(guī)劃用地面積為17362.7平方米(約26畝),建筑占地面積4340.7平方米，地上建筑面積46879.29平方米，項(xiàng)目建筑密度為25%,容積率2.7。(二)道路、停車場(chǎng)等6076.95平方米：(三)綠地面積6945.08平方米，綠化率40%。(四)地下室建筑面積為8750平方米(含人防工程4340.67平第六章項(xiàng)目建設(shè)方案第一節(jié)總平面布置(一)出入口設(shè)置(二)建筑布置在中軸線兩側(cè)地塊。在區(qū)內(nèi)靠南側(cè)中心建設(shè)一幢8層永定大酒店，南北向交通主干道分別從大酒店?yáng)|側(cè)(14m)及鳳凰公園西側(cè)(18m)根據(jù)場(chǎng)地現(xiàn)狀及規(guī)劃道路情況，住宅依地形分布在活動(dòng)廣場(chǎng)四周，(三)豎向布置(四)道路及綠化加速度0.05g。第四節(jié)公用工程設(shè)計(jì)(二)給水(2)道路、綠化用水1.5升/平方米·日。(3)消防用水量：按1L/m2·天計(jì)算。污水量為用水量90%,室內(nèi)污水采用污廢合流的排水方式，污1、消防用水量：室內(nèi)消火栓系統(tǒng)為20L/S,火災(zāi)持續(xù)時(shí)間為3小時(shí)；室外消火栓給水不少于20L/S;自動(dòng)噴淋給水不小于40L/火災(zāi)持續(xù)時(shí)間為1小時(shí)。級(jí)，最大作用面積160m2,設(shè)計(jì)噴水強(qiáng)度8.0升/分m2,噴頭工作壓面積160m2,設(shè)計(jì)噴水強(qiáng)度6.0升/分m2,噴頭工作壓力0.1Mpa。警位置。底層室外設(shè)水泵接合器3套。4、消防水池儲(chǔ)水360m3,設(shè)于地下一層，貯存3小時(shí)室內(nèi)消火栓水量1小時(shí)噴淋水量。屋頂消防水箱水量18m3,消防水箱的高度5、在柴油發(fā)電機(jī)房設(shè)氣體滅火系統(tǒng)，消防泵房設(shè)置二臺(tái)立式水泵，底層室外設(shè)水泵接合器3套。上設(shè)置地上式室外消防栓，單拴流量15L/s。不少于2具。容量可達(dá)到800個(gè)出口，由當(dāng)?shù)仉娦挪块T提供網(wǎng)絡(luò)綜合布線系統(tǒng)，②系統(tǒng)要求：傳輸系統(tǒng)按550MHZ傳輸，分配方式按分支分配b、引下線采用柱內(nèi)直徑大于16mm的主筋兩根。c、利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)鋼筋作接地極，接地電阻小于1歐。9、防爆：柴油機(jī)房及燃料室內(nèi)所有燈具、開關(guān)、插座均采用2、在最特殊的情況下市電發(fā)生故障，人防層內(nèi)還備有自帶蓄3、在人防層還設(shè)有各種指示的標(biāo)志燈，為正常備用二用應(yīng)急5、主要出入口密閉門的內(nèi)側(cè)上方設(shè)置顯示三種通風(fēng)方式的信6、在主要出入口防護(hù)密閉門的外側(cè)設(shè)置防護(hù)能力的呼叫音響隔墻處好防護(hù)密閉處理。項(xiàng)目供電由10KV城市電網(wǎng)供給。本項(xiàng)目用地下基礎(chǔ)鋼筋焊接成閉合網(wǎng)，接地電阻不大于1歐姆。底邊距地1.5m。管原則為：1～2根穿FPC16;3～4根穿FPC20地下車庫(kù)(含人防工程)層高按3.3米設(shè)，風(fēng)機(jī)擬選用低噪音龍巖為三類設(shè)防城市，新建十層以上(含十層)的民用建筑，3.3米。第七章用地方案用地，項(xiàng)目規(guī)劃用地面積433997.6平方米(約651畝),其建設(shè)用地積的31.1%。用地面積的38.1%。規(guī)劃面積為133671平方米，占規(guī)劃建設(shè)用地面積的30.8%。序號(hào)用地名稱面積(m2)占項(xiàng)目建設(shè)用地(%)1建筑用地2道路、硬地用地3綠化用地合計(jì)第八章環(huán)境保護(hù)、綠化第一節(jié)環(huán)境保護(hù)完整的綠化體系，綠化率達(dá)到30%。b)栽植計(jì)劃注意常綠灌木和常綠喬木的分配，豐富季節(jié)變化；少病蟲害、果。第一節(jié)安全生產(chǎn)局發(fā)改投資[2003]1346號(hào)“關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目安全設(shè)施“三同時(shí)”工作的通知”,確保建設(shè)項(xiàng)目安全設(shè)施與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)以健康的勞動(dòng)力參加社會(huì)生產(chǎn)，促進(jìn)勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，保證社會(huì)和本市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；特種勞動(dòng)防護(hù)用品必須具有生產(chǎn)許可證、產(chǎn)品3、施工單位應(yīng)指導(dǎo)和督促勞動(dòng)者正確使用勞動(dòng)防護(hù)用品。劃總用地面積為433997.6平方米(約651畝),從北向南依次分為用地面積為266652.6平方米(約400畝，包含停車場(chǎng)用地25畝)、住宅配套區(qū)用地面積為149982.3平方米(約225畝)、入口配套區(qū)用地面積為17362.7平方米(約26畝)。項(xiàng)目總建筑面積757903.59平方米(含人防工程50575.03平方米)。設(shè)和使用要求，能源供應(yīng)條件(給水、排水、電力等市政配套)初改革委員會(huì)2010年第6號(hào)令)實(shí)施意見的通知》(閩發(fā)改投資[2011]1305號(hào))(一)能源消耗種類及年消耗量序號(hào)單位耗量折標(biāo)煤(公斤)(折標(biāo)系數(shù))電度2天然氣3水噸4綜合能耗標(biāo)煤公斤(二)能源來源(1)地上建筑年用電量：用電功率密度值為12w/m2,每年按365天，每天8小時(shí)計(jì)，年耗電平均指標(biāo)為35kwh/m2。D1=12×665153.59×8×365÷1000=23(2)地下建筑年用電量：用電功率密度值為3w/m2,每年按365天，每天12小時(shí)計(jì)，年耗電平均指標(biāo)為13kwh/m2。D2=3×92750×12×365÷100率密度值為20w/m2,每年按365天，每天2小時(shí)計(jì)，年耗電平均指D3=20×757903.59×2×365÷1000=11(4)不可預(yù)計(jì)年耗電量：取總耗電量的5%計(jì)。(5)項(xiàng)目年用電量：估算戶數(shù)5690戶，按每戶3人計(jì)算，項(xiàng)目居住人口總計(jì)17070人，用氣量標(biāo)準(zhǔn)為每人每天0.05Nm3,預(yù)計(jì)年用氣天數(shù)為365天。(2)漏損及未預(yù)計(jì)用氣量以上所有用氣總量的5%。(3)天然氣年耗總量3、水消耗量(1)居民用水量：項(xiàng)目居住人口總計(jì)17070人，用水量標(biāo)準(zhǔn)為每人每天180L,預(yù)計(jì)年用水天數(shù)為365天。(2)綠化用水量：按照綠地面積1.5L/m2·天的耗水量計(jì)算，用水天數(shù)為180天。(3)消防用水量：按照總建筑面積1L/m2·天的耗水量計(jì)算，用水天數(shù)為365天。(4)漏損及未預(yù)計(jì)水量以上所有用水總量的10%。(5)自來水年耗總量：值),以降低外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的面積，降低能耗。2、公共衛(wèi)生間坐便器采用6升兩檔沖水量水箱。(一)節(jié)能效果評(píng)價(jià)(二)結(jié)論和改革委員會(huì)2010年第6號(hào)令)第五條規(guī)定，本項(xiàng)目年耗能折標(biāo)煤第十一章項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排方案設(shè)計(jì)入手，不斷加大工作力度，爭(zhēng)取項(xiàng)目能在2013年11月開工建設(shè)，項(xiàng)目分兩期建設(shè)，計(jì)劃用3年時(shí)間建成。具體進(jìn)度安排如工作內(nèi)容可行性研究報(bào)告計(jì)前期工作征地拆遷及三通一平工程建設(shè)竣工驗(yàn)收交付使用第十二章項(xiàng)目投資估算及資金籌措第一節(jié)投資估算經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目總投資321640.29萬元，其中：工程費(fèi)用223735.92萬第二節(jié)資金籌措方案本項(xiàng)目總投資321640.29萬元，建設(shè)資金由項(xiàng)目業(yè)主自籌客家古鎮(zhèn)項(xiàng)目總投資估算匯總表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量單價(jià)(元)投資額(萬元)工程費(fèi)用含設(shè)備費(fèi)核心旅游區(qū)(二)住宅配套區(qū)(三)入口配套區(qū)二工程建設(shè)其它費(fèi)用土地使用費(fèi)1商服用地畝2住宅用地畝(二)拆遷安置費(fèi)(三)工程監(jiān)理費(fèi)發(fā)改價(jià)格號(hào)(四)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)(五)建設(shè)單位管理費(fèi)(六)勘察費(fèi)參照近期類似工程(七)設(shè)計(jì)費(fèi)(八)工程保險(xiǎn)費(fèi)建安費(fèi)用的(九)可研編制費(fèi)閩計(jì)價(jià)(十)地災(zāi)評(píng)估費(fèi)工程費(fèi)用的(十一)環(huán)評(píng)費(fèi)參照近期類似工程(十二)場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi)及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)建安費(fèi)用的(十三)施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi)閩價(jià)房號(hào)(十四)工程招標(biāo)代理費(fèi)計(jì)價(jià)格【2002】 1980號(hào)(十五)工程造價(jià)咨詢費(fèi)工程費(fèi)用的(十六)水土保持編制及治理費(fèi)參照近期類似工程(十七)失地農(nóng)民社會(huì)保障金畝(十八)建設(shè)工程交易服務(wù)費(fèi)(十九)人防工程平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換專用金三基本預(yù)備費(fèi)(一+二)X四建設(shè)期利息五流動(dòng)資金合計(jì)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量單價(jià)(元)投資額(萬元)備注工程費(fèi)用建安工程1多層高檔住宅2衙門、過街樓、七賢書院等仿古建筑3大酒店建筑含裝修工程4水體建設(shè)5客家廣場(chǎng)、花燈廣場(chǎng)6入口主、次牌坊座27四合院建筑8社區(qū)服務(wù)中心及配電房9地下建筑地下停車場(chǎng)人防工程(二)公用工程費(fèi)用1給排水2電力、電訊工程3消防工程4道路5地上停車場(chǎng)6小區(qū)步行道7有線電視項(xiàng)18綠化9環(huán)衛(wèi)工程4室外附屬工程項(xiàng)1(三)設(shè)備及安裝費(fèi)1人防設(shè)備個(gè)2按2個(gè)人防單元計(jì)算2泵、風(fēng)機(jī)等項(xiàng)13電梯臺(tái)44酒店設(shè)備項(xiàng)1住宅配套區(qū)工程費(fèi)用投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量單價(jià)(元)投資額(萬元)工程費(fèi)用建安工程1多層高檔住宅2高層高檔住宅3水體建設(shè)4地下建筑地下停車場(chǎng)5人防工程(二)公用工程費(fèi)用1給排水2電力、電訊工程3消防工程4道路5地上停車場(chǎng)6小區(qū)步行道7有線電視項(xiàng)8綠化9環(huán)衛(wèi)工程4室外附屬工程項(xiàng)(三)設(shè)備及安裝費(fèi)1人防設(shè)備個(gè)人防單元計(jì)算2泵、風(fēng)機(jī)等項(xiàng)3電梯臺(tái)入口配套區(qū)工程費(fèi)用投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量單價(jià)(元)投資額(萬元)工程費(fèi)用建安工程1高層高檔住宅2地下建筑地下停車場(chǎng)3人防工程(二)公用工程費(fèi)用1給排水2電力、電訊工程3消防工程4道路5地上停車場(chǎng)6小區(qū)步行道7有線電視項(xiàng)8綠化9環(huán)衛(wèi)工程4室外附屬工程項(xiàng)(三)設(shè)備及安裝費(fèi)1人防設(shè)備個(gè)按1個(gè)人防單元計(jì)算2泵、風(fēng)機(jī)等項(xiàng)3電梯臺(tái)第十三章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分別為30%、40%和30%;項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期按10年計(jì)，項(xiàng)目計(jì)算期為13年。按照行業(yè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率(融資前稅前指標(biāo)),確定本項(xiàng)目財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率12%,同時(shí)也作為對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率指標(biāo)的營(yíng)期平均所得稅為年均9357.49萬元，平均營(yíng)業(yè)稅金及附加為年均3785.25萬元。按照6500元/m2計(jì)算營(yíng)業(yè)收入，計(jì)劃在項(xiàng)目建成后三年內(nèi)按照7500元/m2計(jì)算營(yíng)業(yè)收入，計(jì)劃在項(xiàng)目建成后三年內(nèi)按照9000元/m2計(jì)算營(yíng)業(yè)收入，計(jì)劃在項(xiàng)目建成后三年內(nèi)按照4000元/m2計(jì)算營(yíng)業(yè)收入，計(jì)劃在項(xiàng)目建成后三年內(nèi)費(fèi)580元(其中住宿100元、購(gòu)物300元、用餐100元，門票80元)。計(jì)算期第四年(100%負(fù)荷),項(xiàng)目總成本費(fèi)用為40476.56萬元，經(jīng)營(yíng)成本為6672.06萬元，固定成本為40476.56萬元，總1、項(xiàng)目勞動(dòng)定員為182人，工資福利費(fèi)總額為741.00萬元/年，其中工資650.00元/年，福利費(fèi)91.00萬元/年(按工固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法，殘值按固定資產(chǎn)原值的5%年；其他資產(chǎn)按照10年平均攤銷，不計(jì)殘值。3、其他管理費(fèi)用計(jì)提倍率為0.5,其他銷售費(fèi)用計(jì)提倍率按照3%計(jì)取。年利率7.05%和10年等額還本付息方式計(jì)算利息支出；利率6.65%計(jì)算。(一)所得稅前指標(biāo)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為22.48%;項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為102780.28萬項(xiàng)目投資回收期為4.91年；(二)所得稅后指標(biāo)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為16.41%;項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為44117.78;項(xiàng)目投資回收期為5.44年。項(xiàng)目總投資收益率為12.39%,項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率為付息額為1.3。項(xiàng)目建成后前3年利息備付率均大于2,表明企業(yè)有足夠項(xiàng)目建成后前3年均大于1.3,表明償債備付有資金保障。根據(jù)項(xiàng)目具體情況，在營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)價(jià)格和建設(shè)投資(不含建設(shè)期利息)等不確定因素變化的情況下，分別對(duì)該項(xiàng)目所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率進(jìn)行單因素敏感性分析，結(jié)果如敏感度序號(hào)不確定因素變化率(%)內(nèi)部收益率敏感系數(shù)臨界點(diǎn)(%)臨界值1營(yíng)業(yè)收入-31.11%旅游收入銷售量臨界值：2營(yíng)業(yè)價(jià)格-31.11%旅游收入單價(jià)(含稅)臨界值：3建設(shè)投資(不含建息)建設(shè)投資臨界值：顏色及線型說明：營(yíng)業(yè)價(jià)格(虛線)材料備件價(jià)格斷建設(shè)投資(點(diǎn)實(shí))-基本方案內(nèi)部收益率基準(zhǔn)收益率-680-3400340680不確定因素變化率(%)表中敏感度系數(shù)為負(fù)，說明效益指標(biāo)變化方向與不確定因素變化方向相反；敏感度系數(shù)為正，說明效益指標(biāo)變化方向與表中說明，營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)價(jià)格和建設(shè)投資三個(gè)變量中，最敏感的是營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)價(jià)格，營(yíng)業(yè)收入降低不超過31.11%,營(yíng)業(yè)價(jià)格降低不超過31.11%,建設(shè)投資增加不超過36.49%,項(xiàng)第五節(jié)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論所得稅前項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為22.48%,所得稅后項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為16.41%,均高于基準(zhǔn)收益率12%;所得稅前項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為102780.28,所得稅后項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為44117.78,(Ic=12%),均大于零，表明項(xiàng)目所得稅前項(xiàng)目投資回收期為4.91年，所得稅后項(xiàng)目投資回收期為5.44年，均含建設(shè)期三年；項(xiàng)目總投資收益率12.39%,項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率17.12%;綜上所述，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益較好，有一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力，財(cái)內(nèi)部收益率為22.48%;項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為102780.28萬元；項(xiàng)目投資回收期為4.91年；項(xiàng)目所得稅后指標(biāo)為：項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為16.41%;項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為44117.78;項(xiàng)目投資回收期為5.44年。項(xiàng)目總投資收益率為12.39%,項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率為17.12%,項(xiàng)目具有較強(qiáng)的獲利能力和還款能力， 1第一節(jié)項(xiàng)目概況 1 1第三節(jié)項(xiàng)目概況及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2第四節(jié)項(xiàng)目編制依據(jù)和研究范圍 4第五節(jié)結(jié)論和建議 5第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性和重要性 6第一節(jié)項(xiàng)目的提出 6第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的必要性 8第三章項(xiàng)