客家古鎮(zhèn)項目可行性研究報告

可行性研究報告Ⅱ第一章總論 1 1 11.3項目擬建地點 1 1 1 21.7融資方案 21.8項目建設進度 2第二章項目建設的背景及必要性 32.1項目建設的背景 3 4第三章市場預測 6第四章項目建設地址及建設條件 9 94、2項目建設條件 9第五章項目建設內容 第六章生產技術和主要設備特點 第七章員工數量、構成和來源 7.3員工來源 第八章環(huán)境保護 8、1環(huán)境影響分析 第九章投資估算及資金籌措 第十一章結論 1第一節(jié)項目概況第二節(jié)項目業(yè)主單位基本概況重慶同元集團是在改革開放的歷程中發(fā)展壯大起來的民營企2第三節(jié)項目概況及主要技術經濟指標該項目由客家廣場、民間綜藝館、衙門、過街樓、古戲臺、廟會廣場、城隍廟、西溪河、大酒店、游客接待中心、入口主牌坊、次牌坊、特色四合院或排式客棧、煙雨閣餐廳、七賢書院、3停車場等旅游綜合體及配套商住區(qū)組成。項目規(guī)劃總用地面積為433997.6平方米(約651畝),從北向核心旅游區(qū)用地面積為266652.6平方米(約400畝，包含停車場用地25畝)、住宅配套區(qū)用地面積為149982.3平方米(約225畝)、入口配套區(qū)用地面積為17362.7平方米(約26畝)。項目總建筑面積757903.59平方米，其中地上建筑面積665153.59平方米，地下建筑面積92750平方米(含人防工程50575.03平方米)。其中：核心旅游區(qū)規(guī)劃用地面積為266652.6平方米(約400畝),建筑占地面積93328.4平方米，總建筑面積227322.1平方米，其中地上建筑面積213322.1平方米，地下建筑面積14000平方米(含人防工程11566.58平方米),停車位1200個(在核心旅游區(qū)內規(guī)劃25畝專業(yè)停車場，建設地上停車位800個；地下停車位400個)。項目建筑密度為35%,建筑容積率0.8,綠地率為25%。住宅配套區(qū)規(guī)劃用地面積為149982.3平方米(約225畝),建筑占地面積37495.6平方米，總建筑面積474952.2平方米，其中地上建筑面積404952.2平方米，地下建筑面積70000平方米(含人防工程34667.78平方米),停車位2500個(其中地上停車位500個，地下停車位2000個)。項目建筑密度為25%,容積率2.7,綠地率為入口配套區(qū)規(guī)劃用地面積為17362.7平方米(約26畝),建筑占地面積4340.7平方米，總建筑面積55629.29平方米，其中地上4建筑面積46879.29平方米，地下建筑面積8750平方米(含人防工程4340.67平方米),停車位300個(其中地上停車位50個，地下停車位250個)。項目建筑密度為25%,容積率2.7,綠地率為40%。項目總投資321640.29萬元，其中：工程費用223735.92萬元，息18820.86萬元，流動資金13589.48萬元。本項目總投資321640.29萬元，建設資金由項目業(yè)主自籌5第五節(jié)結論和建議財務分析表明，項目所得稅前指標為：項目投資財務內部收益率為22.48%;項目投資財務凈現值為102780.28萬元；項目投資回收期為4.91年；項目所得稅后指標為：項目投資財務內部收益率為16.41%;項目投資財務凈現值為44117.78;項目投資回收期為5.44年。項目總投資收益率為12.39%,項目資本金凈利潤率為17.12%,項目具有較強的獲利能力和還款能力，從財6第二章項目建設的必要性和重要性第一節(jié)項目的提出78第二節(jié)項目建設的必要性各縣(市)前列。9并進入第三章項目建設選址和外部建設條件第二節(jié)外部建設條件永定縣轄24個鄉(xiāng)(鎮(zhèn)),總面積為2223平方公里，總人口47.5第一產業(yè)增加值22.20億元，增長4.1%;第二產業(yè)增加值80.78億元，增長19.0%;第三產業(yè)增加值41.97億元，增長7.0%。三次產業(yè)的結構比例由2010年的16.8:49.7:33.5調整為2011年的15.3:55.7:29.0。人均地區(qū)生產總值為40070元，比增31%。其中農林牧漁業(yè)總產值36.48億元，比上年增長4.1%;工業(yè)總產值174.26規(guī)模以上工業(yè)總產值156.08億元，比增18.0%,規(guī)模以上工業(yè)增加值68.98億元，增長22.0%;全年共接待旅游總人次343萬人次，增長19.1%,實現旅游總收入23.0億元，比增26.2%。鳳城是全縣的其中平地僅占全縣總面積的3.7%。中山和低山分別為38%和45%。主導風向為南風，靜風率平均達43%。龍巖市和永定縣是福建省的建材基地，水泥產量居全省首位，第四章市場分析及產品定位260.97億元，分別比“十五”時期增長110.31%和134.54%。其中2010年，全市接待游客986.87萬人次，比2005年增長1.9倍，年均增長13.86%;旅游總收入70.27億元，比2005年增長2.2倍，年均增長17.34%;入境游客12.5萬人次，比2005年增長6.5倍，年均增長45.41%。在全省的排位由2009年的第8位上升為第6位，旅產業(yè)”發(fā)展理念，推動旅游產業(yè)駛上科學發(fā)展、跨越發(fā)展快車道。牌價值高。全市現有1處世界文化遺產、國家5A級旅游景區(qū)-福上杭縣、永定縣)、1個國家地質公園冠豸山(同時列入國家自然遺產名錄),1個國家工業(yè)旅游示范點紫金工業(yè)旅游區(qū)、1個國家農業(yè)還有1個國家歷史文化名城長汀縣，2個國家歷史文化名鎮(zhèn)(村)古公園新羅、上杭、漳平天臺山、永定王壽山國家森林公園，6處26源的類型、數量均居福建省各縣(市)前列。家5A級旅游景區(qū)),國家水利風景區(qū)——龍湖景區(qū)等2個。省級歷史文化名鎮(zhèn)1個(湖坑鎮(zhèn)),歷史文化名村1個(下洋鎮(zhèn)初溪村)。國家森林公園有王壽山(含東華山)1處。全國重點文物保護單位有定暴動遺址(金谷寺)、中共永定支部舊址(萬源樓)等33處，縣收入2243.6萬美元，分別比上年增長14.2%和15.6%;接待國內游客329.9萬人次，收入21億元，分別比上年增長19%和26%;旅游總收入23億元，比上年增長26.2%,占GDP的16.3%。(1)龍巖市旅游產業(yè)預測界文化遺產、南國山水名城”四大城市旅游名片。力爭到2015旅游接待突破2000萬人次，年均增速16%;入境游客達到35萬人次，年均增長22%;全市旅游總收入突破150億元，年均增長18%;(2)旅游市場發(fā)展趨勢主，停留時間在1-2天為主，游客關注更多的不是城市本身，而是試旅游市場還處于初級階段。隨著周邊旅游市場的規(guī)模不斷擴大，跨越式向第三代旅游城市轉變。為了融合到大的市場發(fā)展環(huán)境中，(3)旅游產業(yè)發(fā)展前景①城鄉(xiāng)互動型業(yè)態(tài)城市中心區(qū)域是永定縣交通、住宿、購物、休閑的集散中③創(chuàng)新業(yè)態(tài)將會融合多種新型的旅游業(yè)態(tài)，如汽車露營旅游、文化創(chuàng)意旅游、2、心理特征(1)消費動機(2)個性心理(3)消費價值觀(4)群體心理(5)廣告消費心理3、年齡特征第三節(jié)產品定位采取城市購物中心+生態(tài)公園(街區(qū))+文化娛樂中心的混合模式發(fā)(一)持有型物業(yè)產品定位(二)銷售型物業(yè)產品定位第五章項目建設規(guī)模及主要建設內容第一節(jié)建設規(guī)模項目規(guī)劃總用地面積為433997.6平方米(約651畝),從北向南依旅游區(qū)用地面積為266652.6平方米(約400畝，包含停車場用地25畝)、住宅配套區(qū)用地面積為149982.3平方米(約225畝)、入口配套區(qū)用地面積為17362.7平方米(約26畝)。項目總建筑面積面積92750平方米(含人防工程50575.03平方米)。核心旅游區(qū)規(guī)劃用地面積為266652.6平方米(約400畝),建上建筑面積213322.1平方米，地下建筑面積14000平方米(含人防工程11566.58平方米),停車位1200個(在核心旅游區(qū)內規(guī)劃25建筑密度為35%,建筑容積率0.8,綠地率為25%。住宅配套區(qū)規(guī)劃用地面積為149982.3平方米(約225畝),建筑占地面積37495.6平方米，總建筑面積474952.2平方米，其中地上建筑面積404952.2平方米，地下建筑面積70000平方米(含人防工程34667.78平方米),停車位2500個(其中地上停車位500個，地下停車位2000個)。項目建筑密度為25%,容積率2.7,綠地率為入口配套區(qū)規(guī)劃用地面積為17362.7平方米(約26畝),建筑占地面積4340.7平方米，總建筑面積55629.29平方米，其中地上建筑面積46879.29平方米，地下建筑面積8750平方米(含人防工程4340.67平方米),停車位300個(其中地上停車位50個，地下停車位250個)。項目建筑密度為25%,容積率2.7,綠地率為40%。第二節(jié)主要建設內容2、衙門建筑面積(民俗博物館):2488m28、四合院住宅建筑面積(以40個計):23550m29、四合院客棧建筑面積(以7個計):10290m210、煙雨閣餐廳(2個)建筑面積：748m212、旅游廁所(以3個計)建筑面積：480m2(二)道路、停車場等106661.05平方米3、步行道占地6590平方米；4、水體9308平方米。(四)地下室建筑面積為14000平方米(含人防工程11566.58住宅配套區(qū)規(guī)劃用地面積為149982.3平方米(約225畝),建目建筑密度為25%,容積率2.7。(四)地下室建筑面積為70000平方米(含人防工程34667.78入口配套區(qū)規(guī)劃用地面積為17362.7平方米(約26畝),建筑占地面積4340.7平方米，地上建筑面積46879.29平方米，項目建筑密度為25%,容積率2.7。(二)道路、停車場等6076.95平方米：(三)綠地面積6945.08平方米，綠化率40%。(四)地下室建筑面積為8750平方米(含人防工程4340.67平第六章項目建設方案第一節(jié)總平面布置(一)出入口設置(二)建筑布置在中軸線兩側地塊。在區(qū)內靠南側中心建設一幢8層永定大酒店，南北向交通主干道分別從大酒店東側(14m)及鳳凰公園西側(18m)根據場地現狀及規(guī)劃道路情況，住宅依地形分布在活動廣場四周，(三)豎向布置(四)道路及綠化加速度0.05g。第四節(jié)公用工程設計(二)給水(2)道路、綠化用水1.5升/平方米·日。(3)消防用水量：按1L/m2·天計算。污水量為用水量90%,室內污水采用污廢合流的排水方式，污1、消防用水量：室內消火栓系統(tǒng)為20L/S,火災持續(xù)時間為3小時；室外消火栓給水不少于20L/S;自動噴淋給水不小于40L/火災持續(xù)時間為1小時。級，最大作用面積160m2,設計噴水強度8.0升/分m2,噴頭工作壓面積160m2,設計噴水強度6.0升/分m2,噴頭工作壓力0.1Mpa。警位置。底層室外設水泵接合器3套。4、消防水池儲水360m3,設于地下一層，貯存3小時室內消火栓水量1小時噴淋水量。屋頂消防水箱水量18m3,消防水箱的高度5、在柴油發(fā)電機房設氣體滅火系統(tǒng)，消防泵房設置二臺立式水泵，底層室外設水泵接合器3套。上設置地上式室外消防栓，單拴流量15L/s。不少于2具。容量可達到800個出口，由當地電信部門提供網絡綜合布線系統(tǒng)，②系統(tǒng)要求：傳輸系統(tǒng)按550MHZ傳輸，分配方式按分支分配b、引下線采用柱內直徑大于16mm的主筋兩根。c、利用結構基礎鋼筋作接地極，接地電阻小于1歐。9、防爆：柴油機房及燃料室內所有燈具、開關、插座均采用2、在最特殊的情況下市電發(fā)生故障，人防層內還備有自帶蓄3、在人防層還設有各種指示的標志燈，為正常備用二用應急5、主要出入口密閉門的內側上方設置顯示三種通風方式的信6、在主要出入口防護密閉門的外側設置防護能力的呼叫音響隔墻處好防護密閉處理。項目供電由10KV城市電網供給。本項目用地下基礎鋼筋焊接成閉合網，接地電阻不大于1歐姆。底邊距地1.5m。管原則為：1～2根穿FPC16;3～4根穿FPC20地下車庫(含人防工程)層高按3.3米設，風機擬選用低噪音龍巖為三類設防城市，新建十層以上(含十層)的民用建筑，3.3米。第七章用地方案用地，項目規(guī)劃用地面積433997.6平方米(約651畝),其建設用地積的31.1%。用地面積的38.1%。規(guī)劃面積為133671平方米，占規(guī)劃建設用地面積的30.8%。序號用地名稱面積(m2)占項目建設用地(%)1建筑用地2道路、硬地用地3綠化用地合計第八章環(huán)境保護、綠化第一節(jié)環(huán)境保護完整的綠化體系，綠化率達到30%。b)栽植計劃注意常綠灌木和常綠喬木的分配，豐富季節(jié)變化；少病蟲害、果。第一節(jié)安全生產局發(fā)改投資[2003]1346號“關于加強建設項目安全設施“三同時”工作的通知”,確保建設項目安全設施與主體工程同時設計、同時以健康的勞動力參加社會生產，促進勞動生產率的提高，保證社會和本市規(guī)定的標準；特種勞動防護用品必須具有生產許可證、產品3、施工單位應指導和督促勞動者正確使用勞動防護用品。劃總用地面積為433997.6平方米(約651畝),從北向南依次分為用地面積為266652.6平方米(約400畝，包含停車場用地25畝)、住宅配套區(qū)用地面積為149982.3平方米(約225畝)、入口配套區(qū)用地面積為17362.7平方米(約26畝)。項目總建筑面積757903.59平方米(含人防工程50575.03平方米)。設和使用要求，能源供應條件(給水、排水、電力等市政配套)初改革委員會2010年第6號令)實施意見的通知》(閩發(fā)改投資[2011]1305號)(一)能源消耗種類及年消耗量序號單位耗量折標煤(公斤)(折標系數)電度2天然氣3水噸4綜合能耗標煤公斤(二)能源來源(1)地上建筑年用電量：用電功率密度值為12w/m2,每年按365天，每天8小時計，年耗電平均指標為35kwh/m2。D1=12×665153.59×8×365÷1000=23(2)地下建筑年用電量：用電功率密度值為3w/m2,每年按365天，每天12小時計，年耗電平均指標為13kwh/m2。D2=3×92750×12×365÷100率密度值為20w/m2,每年按365天，每天2小時計，年耗電平均指D3=20×757903.59×2×365÷1000=11(4)不可預計年耗電量：取總耗電量的5%計。(5)項目年用電量：估算戶數5690戶，按每戶3人計算，項目居住人口總計17070人，用氣量標準為每人每天0.05Nm3,預計年用氣天數為365天。(2)漏損及未預計用氣量以上所有用氣總量的5%。(3)天然氣年耗總量3、水消耗量(1)居民用水量：項目居住人口總計17070人，用水量標準為每人每天180L,預計年用水天數為365天。(2)綠化用水量：按照綠地面積1.5L/m2·天的耗水量計算，用水天數為180天。(3)消防用水量：按照總建筑面積1L/m2·天的耗水量計算，用水天數為365天。(4)漏損及未預計水量以上所有用水總量的10%。(5)自來水年耗總量：值),以降低外圍護結構的面積，降低能耗。2、公共衛(wèi)生間坐便器采用6升兩檔沖水量水箱。(一)節(jié)能效果評價(二)結論和改革委員會2010年第6號令)第五條規(guī)定，本項目年耗能折標煤第十一章項目建設進度安排方案設計入手，不斷加大工作力度，爭取項目能在2013年11月開工建設，項目分兩期建設，計劃用3年時間建成。具體進度安排如工作內容可行性研究報告計前期工作征地拆遷及三通一平工程建設竣工驗收交付使用第十二章項目投資估算及資金籌措第一節(jié)投資估算經測算項目總投資321640.29萬元，其中：工程費用223735.92萬第二節(jié)資金籌措方案本項目總投資321640.29萬元，建設資金由項目業(yè)主自籌客家古鎮(zhèn)項目總投資估算匯總表序號項目名稱單位數量單價(元)投資額(萬元)工程費用含設備費核心旅游區(qū)(二)住宅配套區(qū)(三)入口配套區(qū)二工程建設其它費用土地使用費1商服用地畝2住宅用地畝(二)拆遷安置費(三)工程監(jiān)理費發(fā)改價格號(四)基礎設施配套費(五)建設單位管理費(六)勘察費參照近期類似工程(七)設計費(八)工程保險費建安費用的(九)可研編制費閩計價(十)地災評估費工程費用的(十一)環(huán)評費參照近期類似工程(十二)場地準備費及臨時設施費建安費用的(十三)施工圖設計審查費閩價房號(十四)工程招標代理費計價格【2002】 1980號(十五)工程造價咨詢費工程費用的(十六)水土保持編制及治理費參照近期類似工程(十七)失地農民社會保障金畝(十八)建設工程交易服務費(十九)人防工程平戰(zhàn)轉換專用金三基本預備費(一+二)X四建設期利息五流動資金合計序號項目名稱單位數量單價(元)投資額(萬元)備注工程費用建安工程1多層高檔住宅2衙門、過街樓、七賢書院等仿古建筑3大酒店建筑含裝修工程4水體建設5客家廣場、花燈廣場6入口主、次牌坊座27四合院建筑8社區(qū)服務中心及配電房9地下建筑地下停車場人防工程(二)公用工程費用1給排水2電力、電訊工程3消防工程4道路5地上停車場6小區(qū)步行道7有線電視項18綠化9環(huán)衛(wèi)工程4室外附屬工程項1(三)設備及安裝費1人防設備個2按2個人防單元計算2泵、風機等項13電梯臺44酒店設備項1住宅配套區(qū)工程費用投資估算表序號項目名稱單位數量單價(元)投資額(萬元)工程費用建安工程1多層高檔住宅2高層高檔住宅3水體建設4地下建筑地下停車場5人防工程(二)公用工程費用1給排水2電力、電訊工程3消防工程4道路5地上停車場6小區(qū)步行道7有線電視項8綠化9環(huán)衛(wèi)工程4室外附屬工程項(三)設備及安裝費1人防設備個人防單元計算2泵、風機等項3電梯臺入口配套區(qū)工程費用投資估算表序號項目名稱單位數量單價(元)投資額(萬元)工程費用建安工程1高層高檔住宅2地下建筑地下停車場3人防工程(二)公用工程費用1給排水2電力、電訊工程3消防工程4道路5地上停車場6小區(qū)步行道7有線電視項8綠化9環(huán)衛(wèi)工程4室外附屬工程項(三)設備及安裝費1人防設備個按1個人防單元計算2泵、風機等項3電梯臺第十三章財務評價分別為30%、40%和30%;項目經營期按10年計，項目計算期為13年。按照行業(yè)項目財務基準收益率(融資前稅前指標),確定本項目財務基準收益率12%,同時也作為對項目內部收益率指標的營期平均所得稅為年均9357.49萬元，平均營業(yè)稅金及附加為年均3785.25萬元。按照6500元/m2計算營業(yè)收入，計劃在項目建成后三年內按照7500元/m2計算營業(yè)收入，計劃在項目建成后三年內按照9000元/m2計算營業(yè)收入，計劃在項目建成后三年內按照4000元/m2計算營業(yè)收入，計劃在項目建成后三年內費580元(其中住宿100元、購物300元、用餐100元，門票80元)。計算期第四年(100%負荷),項目總成本費用為40476.56萬元，經營成本為6672.06萬元，固定成本為40476.56萬元，總1、項目勞動定員為182人，工資福利費總額為741.00萬元/年，其中工資650.00元/年，福利費91.00萬元/年(按工固定資產折舊采用平均年限法，殘值按固定資產原值的5%年；其他資產按照10年平均攤銷，不計殘值。3、其他管理費用計提倍率為0.5,其他銷售費用計提倍率按照3%計取。年利率7.05%和10年等額還本付息方式計算利息支出；利率6.65%計算。(一)所得稅前指標項目投資財務內部收益率為22.48%;項目投資財務凈現值為102780.28萬項目投資回收期為4.91年；(二)所得稅后指標項目投資財務內部收益率為16.41%;項目投資財務凈現值為44117.78;項目投資回收期為5.44年。項目總投資收益率為12.39%,項目資本金凈利潤率為付息額為1.3。項目建成后前3年利息備付率均大于2,表明企業(yè)有足夠項目建成后前3年均大于1.3,表明償債備付有資金保障。根據項目具體情況，在營業(yè)收入、營業(yè)價格和建設投資(不含建設期利息)等不確定因素變化的情況下，分別對該項目所得稅前財務內部收益率進行單因素敏感性分析，結果如敏感度序號不確定因素變化率(%)內部收益率敏感系數臨界點(%)臨界值1營業(yè)收入-31.11%旅游收入銷售量臨界值：2營業(yè)價格-31.11%旅游收入單價(含稅)臨界值：3建設投資(不含建息)建設投資臨界值：顏色及線型說明：營業(yè)價格(虛線)材料備件價格斷建設投資(點實)-基本方案內部收益率基準收益率-680-3400340680不確定因素變化率(%)表中敏感度系數為負，說明效益指標變化方向與不確定因素變化方向相反；敏感度系數為正，說明效益指標變化方向與表中說明，營業(yè)收入、營業(yè)價格和建設投資三個變量中，最敏感的是營業(yè)收入和營業(yè)價格，營業(yè)收入降低不超過31.11%,營業(yè)價格降低不超過31.11%,建設投資增加不超過36.49%,項第五節(jié)財務評價結論所得稅前項目投資財務內部收益率為22.48%,所得稅后項目投資財務內部收益率為16.41%,均高于基準收益率12%;所得稅前項目投資財務凈現值為102780.28,所得稅后項目投資財務凈現值為44117.78,(Ic=12%),均大于零，表明項目所得稅前項目投資回收期為4.91年，所得稅后項目投資回收期為5.44年，均含建設期三年；項目總投資收益率12.39%,項目資本金凈利潤率17.12%;綜上所述，本項目財務效益較好，有一定抗風險能力，財內部收益率為22.48%;項目投資財務凈現值為102780.28萬元；項目投資回收期為4.91年；項目所得稅后指標為：項目投資財務內部收益率為16.41%;項目投資財務凈現值為44117.78;項目投資回收期為5.44年。項目總投資收益率為12.39%,項目資本金凈利潤率為17.12%,項目具有較強的獲利能力和還款能力， 1第一節(jié)項目概況 1 1第三節(jié)項目概況及主要技術經濟指標 2第四節(jié)項目編制依據和研究范圍 4第五節(jié)結論和建議 5第二章項目建設的必要性和重要性 6第一節(jié)項目的提出 6第二節(jié)項目建設的必要性 8第三章項