西部嶺區(qū)及城郊土地項目可行性研究報告

1西部嶺區(qū)及城郊土地整理項目21.1項目名稱與承辦單位1.1.1項目名稱1.1.2項目承辦單位、項目負責人1.1.3項目建設地點該項目位于**市，擬對該市西部嶺區(qū)及城郊區(qū)域內3846.64畝土地進行整理。其中：用于收儲整理出讓的土地2683.39畝；為土地整理而增用地1163.25畝，道路總長度21640米。31.2編制依據、原則及范圍1.2.1編制依據2、國家發(fā)改委、建設部《建設項目經濟評價方法與參數(2006年，第三版)》;12、《公路橋涵設計通用規(guī)范》(JTGI41.2.2編制原則與范圍總體規(guī)劃(2006-2020)》,及《**市城鄉(xiāng)建設及新農村建設十二五發(fā)展規(guī)劃》和《**市公路水路交通十二五發(fā)展規(guī)劃》的指導下，結合道路及其他有關市政管線規(guī)劃，并依據**市西部嶺區(qū)及城市郊區(qū)開發(fā)時序規(guī)劃方案，由規(guī)劃、住建、交通等部門統(tǒng)一規(guī)劃、合理安排的，其目的是通過對**西部嶺區(qū)土地進行綜合整理，加大對現代城鎮(zhèn)體系建設的投入，實現城鎮(zhèn)化發(fā)展和新農村建設的有機結合，著力構建以工促農、以城帶鄉(xiāng)的長效機制，逐步消除城鄉(xiāng)二元結構，初步形成中心城市、小城鎮(zhèn)、新型農村社區(qū)相互銜接的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展格局，從而縮小城鄉(xiāng)差距，推動**市新農村建設乃至城鄉(xiāng)區(qū)域經濟協(xié)同發(fā)展，促進**市社會經濟又好又快路需新增用地1163.25畝，道路總長度21640米。51.3項目的提出展格局，**市根據《**市國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱61.4研究過程和內容受項目業(yè)主委托，達華工程管理(集團)有限公司承擔了**市西部外業(yè)期間，項目組與項目業(yè)主、市政府、財政局、發(fā)改委、住建7道路技術現狀、城市總體規(guī)劃、道路網規(guī)劃、綜合管線規(guī)劃、文物分1.4.2研究內容1.5項目建設的必要性2、是改善城鄉(xiāng)交通環(huán)境，滿足人們正常生活的需要市產業(yè)集聚區(qū)經過近年來的快速發(fā)展，已經入駐250家企業(yè)，建成區(qū)面積達到5.7平方千米，初步形成了汽車零部件、生物化工、皮毛加工、展提供有力的基礎條件，對推動“中心城區(qū)--中心鎮(zhèn)--新型農村社區(qū)”1.6項目建設規(guī)模和內容本項目擬對**市西部嶺區(qū)及**市郊區(qū)3846.64畝土地進行整理。其中：用于收儲整理出讓的土地2683.39畝；為土地整理而修建的許村至畝，道路總長度21640米。本項目擬對**市西部嶺區(qū)及城郊區(qū)域內10個地塊，總面積2683.39為商住用地的土地8塊，面積1925.67畝；擬收儲整理出讓西部嶺區(qū)內規(guī)劃用途為工業(yè)用地的土地2塊，面積757.72畝。1、擬收儲整理出讓**市城郊土地8塊，總面積1925.67畝，規(guī)劃用1號地塊：位于北環(huán)路北側富村土地，面積225.27畝。該宗地東至2號地塊：位于光華路北段東側、富村太子土地，面積87.44畝。3號地塊：位于匯豐路北段東側太子中逯土地，面積290.85畝。該5號地塊：位于韓愈大街東段南側馬橋土地，面積157.46畝。該宗6號地塊位于東環(huán)路北段兩側前龍、中龍土地，面積518.22畝。該7號地塊：位于東環(huán)路東側上段土地，面積114.86畝。該宗地東至2、擬收儲整理出讓**市西部嶺區(qū)內土地2塊，總面積757.72畝，體土地409.1畝，東至規(guī)劃路、西至順澗村南路、北至順澗耕地、南至1.6.2城鄉(xiāng)道路建設規(guī)模和內容條城鄉(xiāng)道路進行新建或升級改造，七條道路總長度21640米，其中新建道路需新增用地1163.25畝。設計，設計車速80km/h,路基寬24.5m,路線全長10.662km。主要工程有包括中橋5座、小橋1座，涵洞19道，通道3道，平面交叉17處。本次設計范圍西起西窯村口(西接已建汶水路),東至韓莊村西，設計全長1407米，規(guī)劃紅線寬度39米。該道路屬于新建道路，工程內容(雨水+污水)、照明、交通標志、綠化等。水(雨水+污水)、照明、交通標志、綠化水(雨水+污水)、照明、交通標志、綠化本次設計范圍北起韓莊村西北，南至落駕頭村北，設計全長25711.7項目建設期限及土地出讓計劃本項目建設期限為3年。用于收儲整理出讓的2683.39畝土地計劃從第4年開始出讓，到第8畝，其中商住用地312.71畝，工業(yè)用地0畝；第2年356.79畝，其中商住用地356.79畝，工業(yè)用地0畝；第3年505.71畝，其中商住用地305.71畝，工業(yè)用地200畝；第4年509.1畝，其中商住用地300畝，工業(yè)用地209.1畝；第5年999.08畝，其中商住用地650.46畝，工業(yè)用地348.62畝。1.8總投資構成和資金籌措方案萬元，土地征用及收儲整理費用32307.12萬元，工程建設其他費用工程費用27342.69萬元，包括許村至干溝橋村路投資12612.75萬元；韓莊村至西窯村路投資1851.61萬元；順澗村南路投資1562.36萬元；姚莊村南路投資1569.60萬元；趙坡村至西逯村路投資2877.60萬擬出讓10個地塊2683.39畝土地的整理費用為27241.40萬元，新本項目總投資71998.78萬元，其中項目資本金22198.78萬元，申請農業(yè)發(fā)展銀行8年期貸款共計49800萬元。償還資金來源為土地出讓1.9環(huán)境影響評價棄渣、噪聲、生活垃圾和污水等會對周圍環(huán)境產生一些不利影響，以上這些影響程度比較輕微，多為局部性和暫時性，可以通過加強施工管理項目實施完成后，將有效改變該區(qū)域道路基礎設施不健全的狀況，周圍的居住環(huán)境和生活質量將有很大改觀，同時對于整個**市環(huán)境污染因此，項目建設對環(huán)境的影響是利大于弊，不利影響可以采取措施加以減免，項目實施的環(huán)境效益和社會效益巨大。從環(huán)境方面分析，該1.10財務評價本項目土地出讓完成后可實現土地總收入為183942.89萬元，項目土地出讓凈收入為141900.73萬元；扣除各項成本費用后，項目可實現利潤64644.32萬元。經計算，項目投資利潤率=89.79%,項目資本金利潤率=329.64%,項目全部投資財務內部收益率=13.44%,項目財務凈現值(IC=8%)=16445.65萬元，項目靜態(tài)投資回收期6.82年，項目動態(tài)回收期7.83年，均好于本項目擬分三年，按照第一年19000萬元、第二年22800萬元、第三年8000萬元的比例金額，申請農業(yè)發(fā)展銀行8年期貸款49800萬元，根據擬定的貸款本金及利息償還方式，每年需償還銀行貸款本金9960萬元，經計算，項目可實現土地出讓凈收入141900.73萬元，還款期內各年土地出讓凈收入均大于1.5億元，貸款償還資金來源有充足的保障，1.11結論與建議第二章項目建設背景2.1**市基本情況2.1.1歷史沿革112°55’,北緯34°50’—35°02’,東西最長處33公里，南北最寬處25.75公里，全市總面積541.61平方公里。2000年底，市區(qū)面積為15平方公里。轄6鎮(zhèn)1鄉(xiāng)4個辦事處，274個行政村，人口37.8萬。**歷史悠久，秦為河雍，漢置河陽，唐為**,明稱孟縣，1996年經朝歌，為幾內地；周武王姬發(fā)伐紂，會八百諸侯于黃河北岸(今洛陽吉利區(qū)，1979年前為**轄地)渡口，因謂之盟津，又稱富平津；周初這里秦屬三川郡北境，為河雍縣的一部分；漢武帝元封五年(前106年)隋開皇十六年(公元596年)重置河陽縣，屬懷州；唐武德初改為大基縣，置河陽宮；武德三年(公元620年)析置谷旦縣，尋?。晃涞滤哪曛妹酥?，八年廢，仍稱河陽縣；咸亨五年(公元674年)復置大基建中二年(公元781年)置河陽三城節(jié)度使；武宗會昌三年(公元843年),升河陽為**,領河陽、濟源、溫、汜水、河陰五縣為屬邑，隸河北五代、北宋仍為**;徽宗政和二年(1112年)改屬濟源郡，屬京西北路；金天會六年(1128年)仍為**,設防御使，守盟津。宣宗朝設經略司，領河陽、王屋、濟源、溫四縣，屬河東南路；元仍為**,憲宗八年(公元1258年)設司侯司；至元三年(公元1266)省王屋入濟源，并明洪武初，仍為**,省河陽，領溫、濟源二縣；洪武十年(1377年)1945年9月4日，孟縣第一次解放，1947年7月7日最后一次解放。孟縣屬晉冀魯豫邊區(qū)太岳第四行政公署轄；1948年5月，華北人民政府成立，孟縣屬華北區(qū)太岳四行署轄；1949年8月20日新設平原省，孟縣河南省焦作市轄；1996年5月20日，經國務院批準，孟縣撤縣建市，重2.1.2風土人情及旅游資源斜，海拔高度由305.9米降到108.5米，境內由西向東有明顯的低山—土等8個土種，分布在西部丘嶺地區(qū)；潮土下分兩合土、砂土等6個土年平均氣溫14.2℃,春季干旱風沙多，夏季炎熱雨水頻，秋季晴和日照市境內地表水有黃河、蟒河、改道蟒河、豬龍河4條河流和引沁濟蟒渠，多年來地面徑流量平均0.712億立方米，占全市水資源總量的37.5%。其中黃河從市境南流過，長26公里，這里是中下游的結合處， (左岸)就從孟境中曹大王廟筑起，自古就有“千里黃河大堤始于孟縣”2.1.3社會經濟事業(yè)發(fā)展狀況了持續(xù)快速發(fā)展的良好態(tài)勢。2010年，全市地區(qū)生產總值達到173.3億元，同比增長14.8%;全社會固定資產投資達到151.8億元，同比增長24.1%;地方財政收入達到7.05億，同比增長14%;城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達到56億元，同比增長36.2%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15234元，同比增長11.4%;農民人均純收入7821元，同比增長16.1%。先后榮獲強搶灘**,汽車零部件、生物化工、皮草加工、新材料四大支柱產業(yè)加破。先后實施重點項目192個，全市企業(yè)總數達到602家，其中限額以上203家，成功打造了“后危機”時期的發(fā)展新優(yōu)勢。平臺建設成效顯持續(xù)增強。建成了2家博士后研發(fā)基地、3家國家級技術創(chuàng)新機構、30連續(xù)5年居全省縣市前列，科技進步對經濟增長的貢獻率超過65%,成功建設了總投資15.4億元的25項重點建設工程，城市功能加快完善，城市品位有效提升。實施了城市污水再生及綜合利用、東環(huán)路拓寬改造、積達到238.1萬平方米，人均16.5平方米；污水處理率、中水回用率、城市建成區(qū)面積達到15平方公里，人口達到10.6萬人。2010年全市新上、續(xù)建城市開發(fā)項目14個，總投資達14.6億元，促進了城市經濟蓬三農工作提質增效。糧食生產在連續(xù)六年豐產的基礎上再創(chuàng)新高，總產達到36.57萬噸，較上年增收3%。全市農產品37家，累計達239個，帶動土地流轉4300余畝，累計達3.09萬畝，輻射帶動農戶戶均年增收3200余元，人均年純收入7000余元。民生改善”作為總體發(fā)展思路，把“突出重點、整體推進、協(xié)調發(fā)展”戰(zhàn)略定位：中原經濟區(qū)開放和創(chuàng)新發(fā)展高地、西北部(洛焦?jié)?發(fā)新位居中西部縣(市)前列。加快轉型發(fā)展，建立結構優(yōu)化、資源節(jié)約**市“十二五”時期國民經濟和社會發(fā)展目標指標名稱單位2010年2015年年均增長(%)生產總值(2010年價)億元2人均生產總值(2010年價)元3固定資產投資億元4地方財政收入億元5外貿出口總額萬美元6五年累計使用市外境內資金億元五年累計利用境外資金億美元7社會消費品零售總額億元二、轉型升級和自主創(chuàng)新8二三產業(yè)增加值比重%9二三產業(yè)就業(yè)比重%城鎮(zhèn)化率%1高新技術產業(yè)增加值占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重%年均專利授權量件三、社會發(fā)展和改善民生農民人均純收入元城鎮(zhèn)居民可支配收入元城鎮(zhèn)登記失業(yè)率%城鎮(zhèn)居民人均住房面積平方米五年新增城鎮(zhèn)就業(yè)人次萬人次3五年轉移農業(yè)勞動力人次萬人次總人口萬人人口自然增長率%2學前三年受教育率%高中階段教育毛入學率%城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險參保率%四、生態(tài)建設和環(huán)境保護萬元生產總值能耗(2005年價)噸標準煤累計-15農業(yè)渠、井灌區(qū)用水有效利用系數渠灌區(qū)%井灌區(qū)%主要污染物減少化學需氧量%7100噸以下累計-6.6二氧化硫%3900噸/年累計-5%氮氧化物%2800噸/年累計-10氨氮%450噸以下累計-10中心城市空氣質量優(yōu)良天數比例%中心城市污水集中處理率%中心城市垃圾無害化處理率%中心城市人均公共綠地面積平方米3林木覆蓋率%耕地保有量萬公頃2.2**市城鄉(xiāng)建設和新農村建設發(fā)展現狀及規(guī)劃城鄉(xiāng)一體化建設綱要。近年來，**市不斷加大城鄉(xiāng)統(tǒng)籌力度，堅持把展格局，**市提出今后一個時期要通過加大對現代城鎮(zhèn)體系建設的投到2015年，形成由中心城區(qū)(含西虢、南莊、谷旦三個外圍組團)--中體系，其中中心城市建成區(qū)面積達到25平方公里，常住人口達到20萬二是要積極發(fā)展中心鎮(zhèn)，形成鎮(zhèn)域經濟增長級。積極發(fā)展趙和鎮(zhèn)、萬人左右，建成區(qū)面積達到2平方公里。產業(yè)集聚區(qū)是一個區(qū)域的政府根據自身經濟發(fā)展的內在要求，是2010年6月13日，省委副書記、省長郭庚茂在召開全省產業(yè)集聚區(qū)集聚區(qū)建設邁出新步伐、取得新成效。通過行政或市場等多種手段，保障”,全力加快推進產業(yè)集聚區(qū)的建設，目前，已經入駐包括中原內大地合金公司、奧森公司、華興公司、河南嘉陵等公司在內的250家企業(yè)，建成區(qū)面積達到5.7平方千米，初步形成了汽車零部件、生物化司、廣濟藥業(yè)、隆豐皮草公司、大地合金公司等四個世界行業(yè)龍頭企料四大支柱產業(yè)銷售收入將分別突破300億元、200億元、150億元和50億元，集聚區(qū)實現銷售收入700億元、利稅70億元。作為**市城市加快2.4**市道路交通現狀及發(fā)展趨勢“十一五”期間，**市緊緊圍繞“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，整體推進新農通過改革開放30年特別是近10年的發(fā)展，**市公路建設取得了長高速公路10.35公里，國道5.76公里、省道69.008公里、農村公路骨架，農村公路為脈絡，干支相連，縱橫交錯、便捷暢通的公路交通依托現代化公路網絡，公路運輸業(yè)得到快速發(fā)展，截至2010年，路9條，城鄉(xiāng)客運線路18條，日發(fā)送和途徑境內班次355個，日發(fā)人次1.5萬人。擁有公交車輛25臺，公交線路2條，擁有出租汽車154臺。目前全市共發(fā)展貨運企業(yè)10家，營運貨車達6425輛，5.8萬個噸位；形成了普貨、危貨、大件運輸、特種運輸多種方式并存的運輸體系。擁有汽修企業(yè)59家，貨運配載信息業(yè)戶19家，上規(guī)模物流企業(yè)15家，機動車駕駛員培訓學校3家，同時還開展了飛機、鐵路售票代理和2.4.2**市城鄉(xiāng)道路建設目前存在的問題近年來，**公路交通運輸建設工作取得了重大突破，但與該市社會發(fā)展的形勢和建立健康、有序、統(tǒng)一、開放的道路運輸體系的要求比還二是尚未形成比較完整的網絡，網絡內部局部橫向聯(lián)系不足，特別加之排水不暢，積水滲透至路基后對路基造成嚴重破壞，致使整個道路快車道部分損毀，車輛通行困難，特別是通往**市西部嶺區(qū)區(qū)原有道路由于長期受重車碾壓，造成部分路面開裂，加之排水不暢，積水滲透至路基后對路基造成嚴重破壞，致使整個道路快車道部分損毀，車輛通行困難，有些村落甚至根本就沒有通往城鄉(xiāng)其他地方的公路，這些落后的基礎設施已不能滿足當地村民生產生活需要，成為制約**市農村經濟發(fā)展的一大因素。2.4.3**市交通運輸業(yè)發(fā)展趨勢Xxx西部嶺區(qū)及城郊土地整理項目濟發(fā)展趨勢，同時結合河南省各時期公路網發(fā)展狀況，采用“四階段”法對項目交通流量進行預測，預測基年為2008年，未來特征年為2013、交通2.5項目建設的必要性項目通過對城市規(guī)劃區(qū)內及西部嶺區(qū)內現有農村集體建設用地進行收2、是改善城鄉(xiāng)交通環(huán)境，滿足人們正常生活的需要市產業(yè)集聚區(qū)經過近年來的快速發(fā)展，已經入駐250家企業(yè)，建成區(qū)面積達到5.7平方千米，初步形成了汽車零部件、生物化工、皮毛加工、展提供有力的基礎條件，對推動“中心城區(qū)--中心鎮(zhèn)--新型農村社區(qū)”2.6項目建設單位基本情況案的請示》(豫財資[2011]17號),城鄉(xiāng)投資發(fā)展有限公司注冊資金10億2011年5月23日城鄉(xiāng)投資發(fā)展公司注冊成立，先期注冊資金人民幣億元，負債6.02億元，凈資產14.12億元。城鄉(xiāng)投資發(fā)展公司系有限責出讓各類建設用地使用權110余宗，出讓面積4300余畝，出讓成交價款3.2**市土地市場發(fā)展前景分析發(fā)展迅速，建成區(qū)面積已達5.7平方千米，初步形成了汽車零部件、生3.3**市土地市場價格發(fā)展趨勢分析余宗，出讓面積4300余畝，出讓成交價款將近6億元。已由2006年的20萬元/畝左右上漲至2010年56萬元/畝以上，其中2006—2009年價格總體穩(wěn)定在20-25萬元/畝之間，但進入2010年以后，由于區(qū)域經濟快速發(fā)展而累積的爆發(fā)效應，以及受全國房地產熱的影響，畝均出讓價格達到56萬元/畝，年漲幅更是達到281%,由于受國家房地產開發(fā)宏觀調控政策的影響，預計“十二五”期間，**市商住用地出讓價格上漲幅度將趨于平穩(wěn)，但由于受**市城市規(guī)模的快速擴張以及各項配套基礎設施日益完善的影響，商住用地出讓價格還會保持持續(xù)上漲的趨勢，預計年均增長幅度將在5%左右。年漲幅大約在5%左右，2010年工業(yè)用地平均出讓價格大約在11萬元左右，但隨著**市產業(yè)集聚區(qū)各項配套設施的日益完善、園區(qū)規(guī)模的快速擴張、入駐企業(yè)的快速增多和園區(qū)內可共出讓土地總量的減少，本項目所收儲的2塊產業(yè)集聚區(qū)內的工業(yè)用地價格將會快速攀升，年漲幅至少將達到10%以上。**市2006—2010年土地出讓成交價格走勢圖3.4本項目市場前景分析第四章項目建設條件4.1項目建設地點本項目擬對**市西部嶺區(qū)及城郊區(qū)域內3846.64畝土地進行整理。其中：用于收儲整理出讓的土地2683.39畝；為土地整理而修建的許村至西逯村路、西窯村西路、韓莊村西路等七條城鄉(xiāng)道路需新增用地1163.25畝，道路總長度21640米。著一些民房、廠房等建(構)筑物。4.2工程地質條件4.2.1地形地貌東南低，海拔高度108.5—305.9米，相對高差199.4米。境內西部丘部丘嶺區(qū)面積約158.6平方公里，東部平原區(qū)約206.6平方公里，南部灘區(qū)約156.8平方公里。4.2.2工程地質露(局部有中生界侏羅系零星出露),下第三系(E)少量分布于西部丘侏羅系零星分布于石莊一帶，出露極少，下部為黃綠及灰綠色薄下第三系少量分布于西部坡頭以北地區(qū)，與下覆各系均為不整合接觸。根據巖性特征，自下而上分為張莊組、月莊組、澤峪組和南姚張莊組下部為一套磚紅至紫紅色厚層巨礫質砂礫巖，礫巖膠結不月莊組紫紅、淡紫、棕黃色薄層細粒長石石英砂巖與紫紅色泥質澤峪組由灰白、褐黃、紫紅色長石砂巖和長石石英砂巖與紫紅色山沖溝有出露。為棕黃色、淺黃色、黃綠色砂質粘土、粘土、泥質粉穩(wěn)定，底部局部出露透鏡狀礫石層，下部為黃灰色黃土狀粉土質亞砂河流一級階地沖積層分布于區(qū)域內一級階地和大片沖積平原上，現代河流沖積層分布于黃河河床河漫灘，為中細粒砂層，粉砂4.2.3地震地質動參數區(qū)劃圖》(GB18306-2001),項目所在區(qū)域地震動峰值加速度為4.3氣象水文條件平均降雨量598.5毫米，最多年份1014.3毫米，最少年份340.4毫米，無霜期209.8天。4.3.2水文條件**市境內地表水有黃河、蟒河、改道蟒河、豬龍河4條河流和引沁濟蟒渠，多年來地面徑流量平均0.712億立方米，占全市水資源總量的37.5%。其中黃河從市境南流過，長26公里，這里是中下游的結合處，黃河水面放寬，大量泥沙覺積，開始成為“懸河”,防御洪水的黃河大堤(左岸)就從孟境中曹大王廟筑起，自古就有“千里黃河大堤始于孟4.4施工條件5.1指導思想、范圍及效果5.1.1指導思想為加強國有土地資產管理，對國有土地實行集中統(tǒng)一管理，落實5.1.2土地整理范圍及計劃本項目擬對**市西部嶺區(qū)及城郊區(qū)域內3846.64畝土地進行整理。其中：用于收儲整理出讓的土地2683.39畝；為土地整理而修建的許村至西逯村路、西窯村西路、韓莊村西路等七條城鄉(xiāng)道路需新增用地1163.25畝，道路總長度21640米。序號土地名稱或編號土地整理面積第一年第二年第三年合計—道路用地1許村至干溝橋村路2韓莊村至西窯村路3順澗村南路4姚莊村南路5趙坡村至西逯村路6西窯村西路7韓莊村西路二土地整理l1號地塊(商住用地)22號地塊(商住用地)33號地塊(商住用地)44號地塊(商住用地)55號地塊(商住用地)66號地塊(商住用地)77號地塊(商住用地)88號地塊(商住用地)99號地塊(工業(yè)用地)10號地塊(工業(yè)用地)5.1.3土地整理效果體系建設步伐、改善農民生存環(huán)境狀況，提高農民收入，縮小城鄉(xiāng)差5.2收儲整理出讓土地規(guī)模和整理內容本項目擬對**市西部嶺區(qū)及城郊區(qū)域內10個地塊，總面積2683.39區(qū)內規(guī)劃用途為商住用地的土地8塊，面積1925.67畝；擬收儲整理出讓西部嶺區(qū)內規(guī)劃用途為工業(yè)用地的土地2塊，面積757.72畝。1、擬收儲整理出讓**市城郊土地8塊，總面積1925.67畝，規(guī)劃用1號地塊：位于北環(huán)路北側富村土地，面積225.27畝。該宗地東至2號地塊：位于光華路北段東側、富村太子土地，面積87.44畝。3號地塊：位于匯豐路北段東側太子中逯土地，面積290.85畝。該5號地塊：位于韓愈大街東段南側馬橋土地，面積157.46畝。該宗6號地塊位于東環(huán)路北段兩側前龍、中龍土地，面積518.22畝。該7號地塊：位于東環(huán)路東側上段土地，面積114.86畝。該宗地東至2、擬收儲整理出讓**市西部嶺區(qū)內土地2塊，總面積757.72畝，體土地409.1畝，東至規(guī)劃路、西至順澗村南路、北至順澗耕地、南至5.2.2土地整理計劃土地統(tǒng)一處置，實行招標、拍賣、掛牌方式出讓。在對土地進行處置5.2.3土地整理內容2、進行拆遷和土地平整：拆除項目用地范圍內的農用房等建筑物等建(構)筑物21500平方米、機井38眼、遷墳70座，樹木1350棵。5.2.4運作流程(1)項目登記(2)權屬核查(3)確定規(guī)劃條件(4)費用測算(6)簽訂合同(7)收購補償(9)交付土地5.3新建道路用地道路建設用地1163.5畝。其中，許村至干溝橋村路為原有道路拓寬升級改造工程，需要新征用地529.5畝；韓莊村至西窯村路等六條城鄉(xiāng)道路為新建工程，需要新增道路建設用地633.75畝，分別為韓莊村至西窯村路工程82.31畝，順澗村南路工程63.90畝，姚莊村南路工程66.60畝，趙坡村至西逯村路工程126.15畝，西窯村西路工程152.10畝，韓莊村西路工程142.69畝。5.3.2道路用地需要拆遷的地上附著物類型及數量道路工程新增土地面積及地面附著物拆遷補償明細表序號道路名稱需征地面積折合畝數(畝)樹木(棵)墳墓(座)(眼)地上建筑物許村至干溝橋村路二其余六條道路1韓莊村至西窯村路2順澗村南路3姚莊村南路45西窯村西路6韓莊村西路6.1設計原則與設計標準5、綜合考慮各分項工程的建設投資、運轉效益與養(yǎng)護費用等關7、按照交通工程的要求，正確處理人、車、路、環(huán)境之間的關9、道路的設計應起到構筑城市骨架、宏觀引導城市建筑布局的主6.1.2設計規(guī)范與標準(21)《公路鋼筋混凝土與預應力混凝土橋涵設計規(guī)范》6.1.3采用新技術和總體技術水平的要求本項目系**市重點工程，建設工作應以科學的發(fā)展觀統(tǒng)領全局，6.2道路建設規(guī)模及建設內容設計，設計車速80km/h,路基寬24.5m,路線全長10.662km。主要工程有包括中橋5座、小橋1座，涵洞19道，通道3道，平面交叉17處。計全長1407米，規(guī)劃紅線寬度39米。該道路屬于新建道路，工程內容(雨水+污水)、照明、交通標志、綠化等。水(雨水+污水)、照明、交通標志、綠化等。規(guī)劃紅線寬度37米。該道路屬于新建道路，工程內容包括道路、給排水(雨水+污水)、照明、交通標志、綠化等。7、韓莊村西路工程本次設計范圍北起韓莊村西北，南至落駕頭村北，設計全長2571水、排水(雨水+污水)、照明、交通標志、綠化等。6.3許村至干溝橋村路工程設計方案6.3.1工程概況許村至干溝橋村路為連接**城區(qū)與**市產業(yè)集聚區(qū)的主要通道，起點位于省道S238與**黃河大道交匯處，終點止于省道S238汶水河大橋東側**市超限站處；按雙向四車道城市道路標準設計，設計車速80km/h,路基寬24.5m,路線全長10.662km。主要工程有包括中橋5座、小橋16.3.2路線走向6.3.3主要技術指標主要技術指標表單位技術指標公路等級城市主干道設計車速路基寬度m路面寬度m路拱坡度%路線長度個平曲線最小半徑直線最大長度m平曲線總長占全部里%最大縱坡豎曲線總長占全部里%設計中橋公路—I級小橋、涵公路—I級橋涵寬度中橋m小橋m涵洞m與路基同寬設計洪水頻率中橋小橋涵、路基地震基本烈度度七度6.3.4許村至干溝橋村路工程主要工程量許村至干溝橋村路工程主要工程量序號指標名稱單位工程量備注1填方(壓實方)千立方米2千立方米3防護工程米三維植被網4厚4cm細粒式瀝青混凝土上面層千平方米5乳化瀝青粘層千平方米6厚5cm中粒式瀝青混凝土下面層千平方米7乳化瀝青粘層千平方米8厚34cn水泥粉煤灰穩(wěn)定碎石基層千平方米9厚20cm二灰土底基層千平方米路緣石立方米培土路肩矩形排水溝米中橋小橋涵洞延米/道邊溝涵廷米/道通道延米/道處里程碑、百米樁和公路界樁塊標志牌個路面標線6.4.1工程概況計全長1407米，規(guī)劃紅線寬度39米。紅線寬度40米。規(guī)劃紅線寬度37米。(慢車道)+3m(綠化帶)+15m(主車道)+3m(綠化帶)+6m(慢車道)+3m(人行道)。道)+2m(綠化帶)+15m(主車道)+2m(綠化帶)+6m(慢車道)+3m(人(人行道)。行道)。6.4.3主要技術標準韓莊村至西窯村路、順澗村南路、姚莊村南路、趙坡村至西逯村路、度確定為50km/h。依據城市道路設計規(guī)范等相關技術規(guī)范之規(guī)定，結道路交通設計年限：20年路面結構設計年限：15年縱坡：≥0.3%6.4.4路基、路面結構、人行道設計深度范圍內壓實度不小于95%,80-150厘米范圍內壓實度不小于94%,150厘米以下范圍內壓實度不小于93%;挖方路基路槽下30厘米深度范圍內壓實度不小于95%。人行道土基壓實度不小于93%(重型擊實)。米，自上而下依次為：4厘米厚細粒式改性瀝青混凝土(AC-13C)+6厘米厚中粒式瀝青混凝土(AC-16C)+32厘米厚水泥粉煤灰穩(wěn)定碎石(分兩層鋪裝)+18厘米厚4%水泥砂礫石。55厘米，自上而下依次為：4厘米厚細粒式改性瀝青混凝土(AC-13C)+5厘米厚中粒式瀝青混凝土(AC-16C)+16厘米厚水泥粉煤灰穩(wěn)定碎石+30厘米厚4%水泥砂礫石(分兩層鋪裝)。50KN/m,最大負荷延伸率≤3%,網孔尺寸為15*15mm;土工材料質量及施透水磚，2厘米厚水泥砂漿、18厘米厚水泥粉煤灰穩(wěn)定碎石。人行道施道路邊坡你才去放坡處理，由道路紅線向外方坡，填方坡度為1:1.5,挖方坡度為1:1。7、技術參數：水泥粉煤灰穩(wěn)定碎石基層7天抗壓強度水泥砂礫石底基層7天抗壓強度瀝青混合料動穩(wěn)定度(試驗方法T0719)≥1000瀝青混合料滲水系數(試驗方法T0730)次/mm(2800次/mm)浸水馬歇爾實驗(48h)殘留穩(wěn)定度(試驗方法T0709)≥80%(85%)凍融劈裂實驗的殘留穩(wěn)定度(試驗方法T0729)≥75%(80%)6.4.5給水工程設計5、管道設計工作壓力為0.5Mpa,實驗壓力為1.0Mpa。全部管道回不大于120米控制，消火栓均設在路東側路緣石外1.0米處，采用8、沿途在路口等處或每隔一定距離設置檢修閥井，閥門采用6.4.6排水工程設計符合GB/T23858-2009。6.4.7照明工程設計高12m,光源為NG400+N(3250,慢車道側燈高7m,光源為NG250,燈桿3、低壓電纜的選型及敷設：低壓電纜選用銅芯電纜，并全線穿便于路燈的開關和為將來的路燈集中監(jiān)控作準備，在箱變中設置了題，電線從電纜引出時不應截斷主電纜，低壓電纜的接頭采用6、路燈的保護：金屬柱燈和路燈箱變均應作好接地保護，箱式變圓鋼，每5基燈打一根接地極，接地網的整體電阻不大于4歐，若大于4率要大于70%,單燈補償，單燈功率因數要大于0.85,光源的光通量要6.4.8交通標志工程設計18333-2002)執(zhí)行。標注版襯底、文字及圖案均采用一級微棱鏡型反光線寬0.4米；人行橫道線為白色實線，線寬0.4米，線長5.0米，兩線間凈距0.6米；導向箭頭為白色，長6米；車行道分道線為白色虛線，線寬0.15米，實線長2米，線寬0.2米；人行橫道預告標示為白色菱形圖案，長3米，寬1.5米，線寬0.2米。各類表現設置位置見《道路交輸入大于32路，輸出電流大于或等于5A,時段設置一天可設15個時段，設備手井設置在人行道及設備旁，設備手井與交控接線之間用2根井連通，人行道上或綠化帶上埋深0.5米，車行道上埋深不高于路床下求小于10歐。6.4.9綠化工程設計越高。在本工程用地范圍內，工程設計方案的綠地率約占20%,道路綠6.4.10其他公用配套設施電訊工程含聯(lián)通、電信、移動、有線電視等4種管線，要求共溝共2、電力工程3、燃氣工程6.4.11六條道路工程主要工程量序號工程內容韓莊村至西窯村路工程順潤村南路工程姚莊村南路工程西窯村西路工程韓莊村西路工程合計道路長度(m)1機動車道(m2)2非機動車道(m2)3人行道(m2)二綠化工程(m2)三交通標志工程(延米)四給水工程(延米)五排水工程(延米)六照明工程(盞)7.1環(huán)境影響評價7.1.1環(huán)境現狀擬建工程位于通噪聲影響處，區(qū)域內聲環(huán)境質量較好?？蓾M足7.1.2設計原則7.1.3執(zhí)行標準工程環(huán)境污染源污染物類型污染產生廢氣拆遷及平整土地的粉塵；建筑材料裝卸推放釋放的化學氣體和塵土；施工機械及運輸車輛排放的有害氣體，運輸時廢水施工混凝土養(yǎng)護及骨料沖洗水噪聲攪摔機、打樁機、裝車運輸、卸車，鋼筋、磚石的碰撞等噪聲固廢建筑垃圾，如渣上、廢水泥、破磚石、廢金屬材料，工人生活垃圾等光污染夜間施工的強燈光影響周圍居民的體息和生活景觀地質破壞，還有可能對古建筑、古樹名木、歷史文化、原生態(tài)環(huán)境破壞林綠地等，破壞了原有的文化風韻和景致7.1.5環(huán)境污染治理措施施工中嚴格加強對環(huán)境有害物質使用的管理，嚴防任何有害物質 開挖面和廢棄砂石存放地的裸露土地按設計或地方政府要求種草或護9、施工廢水(5)對易揮發(fā)物品(如汽油等)的存放位置要安全可靠、密閉、使(3)為保護施工現場附近居民的夜間休息，在居民區(qū)200m以內的施工現場，不在夜間安排噪場很大(55db以上)的機械施工。7.1.6環(huán)境影響評價結論居民生活質量產生一定的影響，但不會產生大量或污染嚴重的“三廢”施的運行管理，本項目所產生的負面影響是完全可以得到有效控制7.2消防7.2.1編制依據7.2.2消防措施7.3安全及文明施工7.3.1編制依據承受可能出現的物理、化學、生物變化所有設備均坐落在牢固的基礎4、防止施工期的人員傷害，施工場所照明要滿足生產和安全的要7、本項目抗震設防按7度設防。7.3.3文明施工7、安全管理：施工方案合理、安全設施完備、安全制度落實、人7.4節(jié)能7.4.1編制依據6、《國務院關于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方案的通知》(國發(fā)[2007]15號);7.4.2節(jié)能措施1、施工期間，盡量安排在白天施工，降低在夜晚施工對電力的消7.4.3節(jié)水措施第八章建設進度及項目管理本項目建設期限為3年?？裳袑徟?011年6月施工圖設計：2011年6月-2011年7月土地收儲整理：2011年7月-2014年5月，中間2011年8月-20138.2工程管理1、項目實施嚴格按照“項目法人制、施工招標制和質量管理責任2、建設過程中，嚴格按照基本建設程序辦事，接受各有關部門和8.3施工監(jiān)理9.1招標原則標法》,編制了本項目的招投標方案。在招標過程中要遵循公開、公9.2招標范圍建設項目名稱：河南省豫資城鄉(xiāng)投資發(fā)展有限公司**市西部嶺區(qū)及城郊土地整理項目單項名稱招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標形式招標估算金額(萬元)備注全部招標部分招標自行招標招標公開招標招標★★建筑工程★★★★★★設備★★★其他建設單位蓋章9.3招投標程序9.3.1招標1、本項目按照國家有關規(guī)定先履行項目審批手續(xù)，取得批準后委2、招標人在省級指定媒體發(fā)布招標公告。公告應當載明招標人名3、本項目的招標文件應當包括招標項目的技術要求、對投標人資(1)勘察設計招標(2)施工監(jiān)理招標(3)施工企業(yè)選擇招標(4)主要材料采購招標9.3.2投標3、評標委員會成員應當客觀、公正地履行職務，遵守職業(yè)道德，4、中標人確定后，招標人應向其發(fā)出中標通知書，并同時將中標5、中標人應當按照合同履行義務，完成中標項目。中標人不得向10.1投資估算年124號);號);9、財政部、國土資源部、中國人民銀行《關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》(財綜(2006)48號);164號；合單價(2008)》D市政工程；15、貸款利率按照中國人民銀行2011年4月26日發(fā)布的5年期以10.1.3土地整理費用估算本項目將對**市西部嶺區(qū)及城郊區(qū)域內3846.64畝土地進行綜合治理，土地整理投資估算為32307.12萬元。其中：擬收儲出讓10個地塊2683.39畝土地的整理費用為27241.40萬元，新增道路占地土地征地費用為5065.72萬元。2683.39畝，土地整理投資估算為27241.40萬元，具體構成為：1、征地補償安置費10367.25萬元。根據《河南省人民政府關于公布實施河南省征地片區(qū)綜合地價標準的通知》(豫政[2009]87號)(豫政【2009】87號文“焦作市**市征地片區(qū)綜合地價標準表”)及**市征地片區(qū)綜合地價標準圖，項目擬收儲整理的8塊商住用地的補償安置費標準為44000元/畝；擬收儲整理2塊工業(yè)用地的補償安置費標準為25000公布各地征地片區(qū)綜合地價社會保障費用標準的通知》(豫勞社辦[2008]72號),項目擬收儲整理的8塊商住用地屬于市區(qū)內，社會保障費標準為7150元/畝；擬收儲整理2塊工業(yè)用地屬于市區(qū)外，社會保障費標準為4290元/畝。3、青苗補償費268.34萬元。根據河南省實施《土地管理法》辦法房屋、廠房等建(構)筑物21500平方米、機井38眼、遷墳70座，賠上附著物補償標準的通知》(焦政文[2009]46號),地上附著物補償標準中地上建構筑物補償標準平均按400元/m2,機井按10000元/眼，墳墓按650元/座考慮、樹木按250元/棵估算。5、耕地占用稅3935.73萬元。根據河南省《耕地占用稅暫行條例》實施辦法(河南省人民政府令2009年124號),耕地占用稅按14667元的通知(豫計收費[2001]1019號),征地管理費按征地征地費用的2.8%知》(財綜(2006)48號)和豫財辦[2007]64號文，新增建設用地使用費按13300元/畝計取。10.1.3.2道路土地費用估算條城鄉(xiāng)道路進行新建或升級改造，七條道路總長度21640米，需新增用地1163.25畝，道路征地費用估算為5065.72萬元。具體構成為：征地補償安置費2908.13萬元，補償標準為25000元/畝；社會保障費499.03序號項目或費用名稱單位(元)合計數量費用數量費用數量費用數量費用道路征地費用1征地補償安置費畝2社會保障費畝3青苗補償費畝4地上附著物補償費地上建構筑物眼墳墓座樹木棵二出讓土地整理費用1征地補償安置費商住用地畝工業(yè)用地畝2社會保障費市區(qū)內畝市區(qū)外畝Xxx西部嶺區(qū)及城郊土地整理項目3青苗補償費畝4地上附著物補償費地上建構筑物眼墳墓座樹木棵5畝6征地管理費%7土地開墾費畝8新增建設用地使用費畝9五通一平費用場地平整畝水路氣工程費用畝電力通訊工程費用畝合計10.1.4道路工程投資估算溝橋村路投資12612.75萬元；韓莊村至西窯村路投資1851.61萬元；順澗村南路投資1562.36萬元；姚莊村南路投資1569.60萬元；趙坡村至西逯村路投資2877.60萬元；西窯村西路投資3505.91萬元；韓莊村西路投資3362.87萬元。序號工程內容單位工程量單價(元)金額1填方(壓實方)23防護工程m4厚4cm細粒式瀝青混凝土上面層5乳化瀝青粘層6厚5cm中粒式瀝青混凝土下面層7乳化瀝青粘層8厚34cm水泥粉煤灰穩(wěn)定碎石基層9厚20cm二灰土底基層路緣石培土路肩矩形排水溝m中橋出小橋m涵洞延米邊溝涵延米通道延米處里程碑、百米樁和公路界樁塊標志牌個路面標線序號工程內容韓莊村至西窯村路順潤村南路姚莊村南路西窯村西路韓莊村西路合計道路長度(m)1機動車道單價(元/m2)工程量(m2)2非機動車道單價(元/m2)工程量(m2)3人行道單價(元/m2)工程量(m2)二綠化工程單價(元/m2)工程量(m2)三交通標志工程單價(元/延米)工程量(延米)四Xxx西部嶺區(qū)及城郊土地整理項目單價(元/延米)工程量(延米)五單價(元/延米)工程量(延米)六照明工程單價(元/盞)工程量(盞)10.1.5其他工程建設費用估算其他工程建設費用估算1619.79萬元。其中勘察、設計、測量等費用參考國家計委、建設部計價格(2002)10號文，暫按工程建設費用的2.5%估算；工程建設單位管理費參考財建[2002]394號文，暫按工程建價格(2007)670號文，暫按工程建設費用的1.0%估算；工程質量監(jiān)督費按工程建設費用的0.2%估算；招標代理費參考原國家計委計價格[2002]1980號文的規(guī)定，按100萬元估算；施工圖紙審查費參考河南省發(fā)展和改革委員會豫發(fā)改收費(2004)1555號文的規(guī)定，按照80萬元估詢收費有關問題的通知》(計價格[2002]125號)文的規(guī)定，按照50萬元格(1999)1283號文件的規(guī)定，按照50萬元估算。10.1.7預備費估算基本預備費估算為4901.57萬元。10.1.8建設期利息估算為第一年646萬元、第二年2067.20萬元、第三年31110.1.9項目總投資萬元，土地征用及收儲整理費用32307.12萬元，工程建設其他費用項目總投資估算表(概算法)單位：萬元序號道路工程費給水工程費拌水工程費照明工程費綠化工程費交通標志工程費其他費用合計比例(%)工程費用西窯村西路工程2工程建設其他費用道路征地費用出讓土地整理費用勘察設計測量費建設單位管理費工程監(jiān)理費工程質量監(jiān)督費招標代理費施工圖審查費環(huán)境影響評價費工程前期咨詢費3預備費基本預備費4建設期利息總投資比例(%)10.2資金籌措本項目總投資71998.78萬元，其中項目資本金22198.78萬元，申10.3償債資金來源10.4項目投資計劃項目分年度投資及資金籌措計劃表萬元1234新建道路征地費用收儲出讓土地整理費用其他工程建設費用預備費建設期利息二、資金籌措計劃項目資本金申請銀行中長期貸款第十一章經濟效益分析11.1評價依據及相關參數設定2、項目計算期8年，建設期3年，營運期5年；4、土地計劃出讓期限按5年考慮，即從第4年開始，到第8年11、農田水利保障基金根據2010年12月3日《中共中央、國務院11.2.1土地出讓計劃年開始出讓，到第8年全部出讓完畢，期限共5年，每年計劃出讓土地分別為：第1年312.71畝，其中商住用地312.71畝，工業(yè)用地0畝；第2年356.79畝，其中商住用地356.79畝，工業(yè)用地0畝；第3年505.71畝，其中商住用地305.71畝，工業(yè)用地200畝；第4年509.1畝，其中商住用地300畝，工業(yè)用地209.1畝；第5年999.08畝，其中商住用地650.46畝，工業(yè)用地348.62畝。詳見土地出讓計劃表。擬出讓土地合計建設期運營期1234567811號地塊22號地塊33號地塊455號地塊66號地塊77號地塊88號地塊99號地塊10號地塊000比例11.2.2土地出讓價格土地出讓價格中商住用地以56萬元/畝、工業(yè)用地以11萬元/畝的土地即出讓期第1年商住用地71.15萬元/畝、工業(yè)用地12.73萬元/畝；第2年商住用地78.26萬元/畝、工業(yè)用地13.37萬元/畝；第3年商住用地86.09萬元/畝、工業(yè)用地14.04萬元/畝；第4年商住用地94.70萬元/畝、工業(yè)用地14.74萬元/畝；第5年商住用地104.17萬元/畝、工業(yè)用地15.48萬元/畝。11.2.3土地出讓收入根據以上測算，土地出讓期第1年可獲取土地出讓收入22248.69萬元，第2年可獲取土地出讓收入27923.38萬元，第3年可獲取土地出讓收入29126.11萬元，第4年可獲取土地出讓收入31491.75萬元，第5序號名稱合計建設期運營期12345678土地出讓收入1商住用地出讓收入出讓畝數出讓價格(萬元/畝)2工業(yè)用地出讓收入出讓畝數出讓價格(萬元/畝)二土地出讓稅、費上解省財政費用(3%)農業(yè)土地開發(fā)資金(10元/m2)國有土地收益基金(2%)汶川地震捐款(1%)對口支援新疆基金(0.3%)三廉租住房保障金(10%)四農田水利保障基金(10%)五土地出讓凈收入11.3盈利能力分析本項目土地出讓完成后可實現土地總收入為183942.89萬元，項目土地出讓凈收入為141900.73萬元；扣除各項成本費用后，項目可實現項目投資利潤率=64644.32萬元/71998.78萬元*100%項目資本金利潤率=64644.32萬元/22198.78萬元*100%項目財務凈現值(IC=8%)=16445.65萬元項目靜態(tài)投資回收期=6.82年項目動態(tài)回收期=7.83年項目利潤估算表單位：萬元序號名稱合計建設期運營期123456781收入商住用地出讓收入工業(yè)土地出讓收入2土地開發(fā)費用新建道路征地費用土地整治費用工程建設其他費用預備費土地出讓稅、費上解省財政費用(3%)國有上地收益基金(2%)汶川地震捐款(1%)對口支援新疆基金(0.3%)3貸款利息4土地出讓凈收益5廉租住房保障金(10%)6農田水利保障基金(10%)7項目利潤主要評價指標：項目投資利潤率89.79%項目資本金利潤率329.64%項目現金流量表單位：萬元序號名稱合計建設期運營期123456781現金流入土地出讓收入2現金流出建設投資運營成本土地出讓稅、費3凈現金流量4累計凈現金流量累計折現凈現金流量主要評價指標：財務內部收益率：13.44%;財務凈現值(i=8%):16445.65萬元；靜態(tài)投資回收期：6.82年：動態(tài)投資回收期：7.83年。本項目擬分三年，按照第一年19000萬元、第二年22800萬元、第三年8000萬元的比例金額，申請農業(yè)發(fā)展銀行8年期貸款49800萬元，元，經計算，項目可實現土地出讓凈收入141900.73萬元，還款期內各年土地出讓凈收入均大于1.5億元，貸款償還資金來源有充足的保障，項目還本付息計劃表單位：萬元建設期運營期12345678當年借入資金當年還本付息付息11.5財務評價結論本項目土地出讓完成后可實現土地總收入為183942.89萬元，項目土地出讓凈收入為141900.73萬元；扣除各項成本費用后，項目可實現利潤64644.32萬元。經計算，項目投資利潤率=89.79