戴德梁行南京湖南路地下商業(yè)街項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告

13uary

南 上 蘇 杭 2006年南京P超過2,700億元，連續(xù)8年保持兩位數(shù)增長；人均P達(dá)到39,000元（約合4,900美元）。10000 南 上 蘇 杭 2006年南京社會(huì)消費(fèi)品零售總額超過1,100億元，連續(xù)3年保持對(duì)蘇、杭的微弱領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。但與上海超過 2076 1501 1166 199619971998199920002001200220032004國內(nèi)旅游 境外旅游國內(nèi)旅游者增長 境外旅游客增長160億 截至2005年底，南京國內(nèi)旅游人口達(dá)3220萬人次、境外旅游人口達(dá)88萬人，1999年以來除了在2003年受S2009.萬人天。2003年~2005年南京旅游消費(fèi)對(duì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的貢獻(xiàn)度平均為%（低于蘇州%的貢獻(xiàn)度），南南京市旅游人口指的是在南京居住1天以上2個(gè)月以內(nèi)，任何為休閑、娛樂、觀光、度假、探親訪友、就醫(yī)療養(yǎng)、購物、參加會(huì)議或從事經(jīng)濟(jì)、文化、體育、宗教活動(dòng)的非南京戶籍居民。 杭 7%5%蘇 8%上 7%6%6%南 7% 食 娛樂文教服 交通和通 居衣著支 醫(yī)療保 設(shè)備用品及服務(wù)雜項(xiàng)商品和服 1990199219941996199820002002200420062008常住人 戶籍人 戶籍人口占常住人口比預(yù)測(cè)未來常住人 預(yù)測(cè)未來戶籍人 1990199219941996199820002002200420062008流動(dòng)人 增長 截至2006年底，南京戶籍人口達(dá)到607萬，常住人口超過700萬。由于外來人口的流入，戶籍人口09486。2001年底受到南京戶籍政策放寬的影響，2002南京流動(dòng)人口開始有較大規(guī)模的增長。2006年南京外來流動(dòng)人口達(dá)到05年內(nèi)將繼續(xù)增加，但是增長勢(shì)頭將受到控制。6012,5386012,538906建 玄武白下秦淮建鄴鼓樓下關(guān)浦口棲霞江寧六合溧水高淳20002002200420062008201020122014201620180~14歲人 15-59勞動(dòng)人 60歲以2000200220042006200820102012201420162018總撫養(yǎng) 少年兒童撫養(yǎng) 老年撫養(yǎng)在未來20年，南京人口撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)將持續(xù)加重。隨著都市的老齡化，老年人將成為勞動(dòng)人口未來最主要的負(fù)擔(dān)。15~59 城鎮(zhèn)人均工 城鎮(zhèn)人均可支配收人均消費(fèi)支 支出19941995199619971998199920002001200220032004 5年南京市人均可支配收入達(dá)到7元。個(gè)人消費(fèi)支出為4元，支出比自0年以來持續(xù)下跌，已經(jīng)從1995年的最高點(diǎn)91%降至目前的71%，考慮到近年來住房貸款以及醫(yī)療教育費(fèi)用對(duì)居民的壓力，南京居民的日常消費(fèi)能力增幅放緩。 固定資產(chǎn)投 房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)投資比 隨著2001年以來南京市區(qū)周邊大量新城開始將設(shè)，南京固定資產(chǎn)投資快速上升。到20052005年受到宏觀政策影響房地產(chǎn)投資比例有所下降，但仍保持增長勢(shì)頭，房地產(chǎn)投資比例基本穩(wěn)定在20~25%的范圍內(nèi)，5億元，年平均增長。 商鋪單 漲 在制造業(yè)中，電子電器及化工制造限額以上工業(yè)產(chǎn)值分別為956億元和774億元，占2005年南京制造業(yè)限額以上工業(yè)產(chǎn)值的%。 14.4% 8.2% 截至2005底，鼓樓社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到145億元，占當(dāng)年南京全市的14.4%，同時(shí)隨著以湖南路、鼓樓、新街口北部商業(yè)項(xiàng)目的興起，2005年鼓樓區(qū)的社會(huì)消費(fèi)品總額貢獻(xiàn)率有一定幅度增加。2005年，鼓樓新增商業(yè)地產(chǎn)投資為7.2億元，占全市商業(yè)地產(chǎn)投資額的27.4%。商業(yè)地產(chǎn)的投資比例呈不斷上升的趨勢(shì)。

主城：由中心商務(wù)區(qū)和河西副中心構(gòu)成，實(shí)現(xiàn)城市綜合服務(wù)仙西：將建設(shè)成為以教育產(chǎn)業(yè)為主，兼具居住、研發(fā)、服務(wù)東山：將依托現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)發(fā)展成為極具投資吸引力的高新浦口：將加快發(fā)展商貿(mào)服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)，建設(shè)成為地區(qū)綜合南片南片西東片紫金北片中區(qū)：以明城墻圍合的中區(qū)（舊城）以發(fā)展第三產(chǎn)西區(qū)：形成以商務(wù)、體育、文化等功能為主的新城區(qū)中心；形成居住與新業(yè)相協(xié)調(diào)的中高檔居住區(qū)；東、南、北區(qū)：將加強(qiáng)設(shè)施配套并完善功能，形成居住就業(yè)相對(duì)平衡，配套設(shè)施相對(duì)完善的綜合性區(qū)293014紫金1937南京城市規(guī)劃——交通規(guī)

模范馬路東段玄

北京東 太平門 太平南路南

市區(qū)范圍：通過BRT快速公交系統(tǒng)，將郊區(qū)到市中心的通勤時(shí)間由現(xiàn)在的40分鐘~1小時(shí)，縮短到10分鐘。LinLin3LinLin3Line3紫金，其中七條地鐵243km，6條輕軌190km；中心區(qū)線網(wǎng)密度1.2km/kmLine3地區(qū)名稱南京火車 - 紫紫金鼓新街 夫子火車南 -河

南京城市規(guī)劃——項(xiàng)目周邊軌道交

人流將達(dá)到11.4萬人次/小時(shí)；周邊3公里范圍內(nèi)斷面人流將達(dá)到23.65萬人次/小時(shí)

Line1已建成；Line2在建；其余仍在規(guī)劃地鐵線路 Line6Line7項(xiàng)目周邊地下空間急劇增多，可能導(dǎo)致本 LineLineLineLine 虎 虎 湖南 莫愁湖 莫愁湖

虎路約Line虎路約LineLine 莫愁湖 莫愁湖 湖南 金陵百貨 酒店酒店 1%3%30%7%23%14%商貿(mào)百貨目前新街口商業(yè)主要以零售為主，餐飲和娛樂業(yè)態(tài)配比較少，僅占新街口物業(yè)面積的3%* 7%

周 非周商場(chǎng)名 大 南 德 金鷹百 新 廣 際購 每萬方升降機(jī)

平 節(jié)假 10:00段12:00段14:00段16:00段18:00段20:00周末 周末女非周末男非周末15%5%14%25%12%35-30-40-3%45-1%13%20-48%25-29%29%新街口地區(qū)由于地鐵站的設(shè)立，極大的方便了消費(fèi)者前來消費(fèi)，故乘坐地鐵前來新街口消費(fèi)者的比例最高，達(dá)到新街口消費(fèi)者多以20-30* 新街口商圈新街口商圈——商圈特點(diǎn)新街口商圈新街口商圈——商圈特點(diǎn)新街口商圈新街口商圈——商圈特點(diǎn)

長遠(yuǎn)來看,新街口商業(yè)供應(yīng)量依然十分巨大,

莫愁湖 莫愁湖 Line虎Line虎Line湖南 南京南京1912——商圈特點(diǎn) 一般位置一江兩 鹿港小杜佰 佰草瀚德遜 加洲陽龍 純境印 三間紐約 金夫人國際趨勢(shì)會(huì)鐵哥們、中央公 是玩客 木 牛角烤肉 南京南京1912——商圈特點(diǎn)休閑 酒樂 一 二建筑面 （萬方品牌 主打業(yè) 酒 餐發(fā)展優(yōu) 不足之

區(qū)，西起山西路市民廣場(chǎng)，東至中央路，全1100米，路幅30米。兩端銜接南京地鐵為1、紫金全街共有擁有200多家商鋪和餐飲店，總營業(yè) 鼓 鼓 北湖南山

沿街商

湖南路商業(yè)街基本為沿街商鋪，大型綜合性購物中心數(shù)量較少，且購物中心大部分集中在湖南路的西側(cè)。造成西側(cè)商業(yè)氛圍較為濃厚，東湖南路主要大型商業(yè)有：蘇

寧環(huán)球購物中心、湖南路商場(chǎng)、蘇寧銀河商場(chǎng)、蘇寧電蘇 電 器寧山銀西洋 河路 百

街

器商場(chǎng)、山西路百貨、太平湖南路是一個(gè)非常個(gè)性化的商業(yè)街，但是業(yè)態(tài)偏重于服飾零售，娛樂、餐飲略顯 湖南路服飾品牌檔次一般，其中國內(nèi)服飾品牌占據(jù)所有服飾品牌的90%以上，而國際服飾品牌占有率不到10%

人均消費(fèi)（元 婚紗寫 美容美 健

人均消費(fèi)（元A-MISS 銀 平均水一層月租金/平方米唐獅、361500（1~2層平均租金361截至2005年底，湖南路周邊常住人口為48420人合17293戶，涉及8個(gè)社區(qū)。平均人口密度5.4萬人/平方公里。 湖北路社區(qū)：省市企事業(yè)機(jī)關(guān)聚集 五條巷社區(qū)：老式純居民社區(qū)30% 11%10% 大專及大專以上學(xué)歷的消費(fèi)者是湖南路消費(fèi)的主力，比例高達(dá)71% 50-60 45-49 40-44 35-3930-3425-2918-24 3015萬-3010萬-158萬-106萬-74萬-52萬-32 9:00-10:00-11:00-12:00-13:00-14:00-15:00-16:00-17:00-18:00-19:00-20:00-9:00-9:00-10:00-11:00-12:00-13:00-14:00-15:00-16:00-17:00-18:00-19:00-20:00-9:00-周末（男 周末（女 工作日（男 工作日（女 9:00-10:00-11:00-12:00-13:00-14:00-15:00-16:00-17:00-18:00-19:00-20:00-9:00-9:00-10:00-11:00-12:00-13:00-14:00-15:00-16:00-17:00-18:00-19:00-20:00-9:00-10:00-11:00-12:00-13:00-14:00-15:00-16:00-17:00-18:00-19:00-20:00-周末（男 周末（女 工作日（男 工作日（女周末（男 周末（女 工作日（男 工作日（女蘇寧環(huán)球周末9:00~21:00總?cè)肆?6,000人；工作日9:00~21:00總?cè)肆?2,000獅子橋周末9:00~21:00總?cè)肆?4,000人；工作日9:00~21:00總?cè)肆?,4009:00-10:00-12:00-13:00-14:00-15:00-16:00-19:00-20:00-9:00-10:00-11:00-12:00-13:00-14:00-15:00-16:00-17:00-18:00-19:00-20:00-，該地區(qū)人流高峰出現(xiàn)在周末17：00左右，接近2,900中山北路周末9:00~21:00總?cè)肆?3,000人；工作日9:00~21:00總?cè)肆?1,000蘇寧銀河周末9:00~21:00總?cè)肆?6,000人；工作日9:00~21:00總?cè)肆?6,400目前有較多金融機(jī)構(gòu)分散在湖南路商業(yè)街兩側(cè)（尤其是湖南路南側(cè)），發(fā)展優(yōu) 不足之

蘇路未來湖南路周邊共計(jì)供應(yīng)570,000平方米商業(yè)（包括地下部分商業(yè)）西端將形成以04~05（含地下商業(yè)（含地下商業(yè)04-05影響后，預(yù)計(jì)到2015年本項(xiàng)目各主要節(jié)點(diǎn)人流均

04-05江蘇國際圖書中心位于中央路151號(hào)，135,018.8平方米。地上26層建筑面積2003年3月開工，計(jì)劃2007年底全部竣工，目前主樓已封頂。

池 的地下立體停車庫；圖書倉庫；該項(xiàng)目計(jì)劃通過地下一層聯(lián)結(jié)通道與湖南路地下商業(yè)街以及玄武玄武門地玄武門地鐵站建筑面積11,954平方米。車站總長度195.2米，主體寬度21.6米。車站頂板平均覆土總建筑面積為44.6萬平方米，是一個(gè)集零售、餐飲、娛樂、展覽、辦公、酒店和停車場(chǎng)等配目前該項(xiàng)目工地上沒有復(fù)工的跡象，二期項(xiàng)目B峰23-3520241B峰11-2223228C峰11-3842627B、C峰9-109586裙樓1-888003負(fù)1-負(fù)243052625A峰76-82 A峰58-75 A峰40-57 A峰10-39 A峰1-9 A峰負(fù)1-負(fù)3 機(jī)動(dòng)車位、機(jī)電 購物中中效果圖

，占地5,250㎡，總建筑面積39,700㎡。與湖南該項(xiàng)目1~5層裙房為商業(yè)，地下2武武鐵站6~30層商住樓總建筑面積約為29,700該項(xiàng)目6層及以上為銷售型商住樓，預(yù)計(jì)售價(jià)將為售對(duì)象可能為25~35歲，處于創(chuàng)業(yè)初期階段，企業(yè)該項(xiàng)目1~5層裙房將成為出售型商鋪，預(yù)計(jì)一層售價(jià)將為3萬元/㎡~3.5萬元/㎡。動(dòng)車停車位。且地下尚沒有與1號(hào)線玄武門站點(diǎn)地城玄武門廣場(chǎng)現(xiàn)為大型廣場(chǎng)綠地，未來規(guī)劃在地下建設(shè)一個(gè)兼具文化、商業(yè)功能的大型地下廣場(chǎng)。該項(xiàng)目建筑面積約40000平方米，其中商業(yè)面積20000平方米。同時(shí)注重考慮周邊居民的健身問題，擬建一個(gè)地下運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。明城墻一線。商業(yè)面積為21000平方米建筑面積25000平米，日常承接大型會(huì)區(qū)待建項(xiàng)目，均位于湖南路-云南北路路口，未在該節(jié)點(diǎn)范圍內(nèi)北側(cè)分布有江蘇省軍區(qū)/南京警凰臺(tái)酒店與重要節(jié)點(diǎn)1（江蘇國際圖書城）聯(lián)成43000平方米，主樓高三十層，裙樓六層。一至六層分別為大配比（地面配比 配比 品自動(dòng)扶 日本富升降電 日本富購物中心24,000平方米（地下1層，地上7層），大樓總建筑面積80,000平方米，地下2層，地上11耐克、阿迪達(dá)斯、該項(xiàng)目8~11層為餐飲娛樂用，但不屬于環(huán)球購物中心，商場(chǎng)手扶電梯僅到7全街共有各類餐飲、茶樓、面點(diǎn)共46

目前獅子橋沿街商鋪?zhàn)饨鹪?80~250 湖南路04-05預(yù)計(jì)其改造計(jì)劃從2007年3未來將通過地下通道與本項(xiàng)目連接，并為本項(xiàng)目提供100 總建筑面積-地下空間-停車數(shù)-由于0405

04-05地塊將有兩層地下商業(yè)該地下商業(yè)在地下2層將同本

04-05地塊地下2~3層將設(shè)置1314個(gè)機(jī)動(dòng)車停車位，其中 未來地鐵5，規(guī)劃車站總建筑面積32000配比（地面配比品牌個(gè) 代表品 ELLE、IF、

裙樓1-89-22層為純粹MOHO23-50該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2007年下半年主體裙樓中環(huán)國際俱樂部預(yù)計(jì)總建筑面積為23,000目前該項(xiàng)目酒店式公寓平均售價(jià)13,000“中環(huán)國際俱樂部”將成為南京最大的酒店式公寓專屬俱控制系統(tǒng)、智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防自動(dòng)聯(lián)運(yùn)俱樂部囊括風(fēng)格餐廳、咖啡廳、豪華的健身中業(yè)態(tài)配比：購物30%、餐飲40%、休閑娛樂好的民國建筑共有255棟，大多成 西 江蘇路和蘇 海路圍成的 三角片區(qū)， 將成為該區(qū)域首先進(jìn)行 開發(fā)的區(qū)域

與本項(xiàng)目直線距離400開發(fā)地塊將借鑒上海新天地、杭州西湖天地等項(xiàng)目，建成一個(gè)具有國際品質(zhì)和濃郁地方特征的商業(yè)、一期共有36幢小別墅。按照規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，將拆除影響景觀建筑，對(duì)保留建筑進(jìn)行功能置換和出新改完成拆遷工作和基礎(chǔ)建設(shè)工程。預(yù)計(jì)設(shè)計(jì)方案將在該項(xiàng)目的建成將起到改善目前湖南路西端及山西路

總建筑面積約100萬CBD商業(yè)約58萬 總建筑面積約100萬CBD商業(yè)約58萬莫愁湖 LineLineLineLine 虎 虎湖南 LineLineLine河西商業(yè)中心河西商業(yè)中心——代表性商業(yè)項(xiàng)目河西商業(yè)中心河西商業(yè)中心——代表性商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目地上一層、地下兩層，建筑面積達(dá)0中負(fù)一層規(guī)劃設(shè)置了6.層為停車場(chǎng)，設(shè)計(jì)停車位為輛。商

湖南湖南廣州路

地下3層為停車場(chǎng)，地下2層至地上5層為地鐵商鋪

1層出售型商鋪+地下1~2層商鋪總建筑面積為3,072 年輕、時(shí)尚將成為龍世中心的基本定位，由于該商場(chǎng)地下2層將于地鐵一號(hào)線珠江路站貫通，該項(xiàng)目未來的業(yè)態(tài)特征將與新街口地下商業(yè)較為類似，建筑格局也將采用類似地鐵商鋪的開間式布局。平均進(jìn)深6.9 山西路128 58,000

包括地下約11,000 建筑層數(shù)為地上28層，其中1-6層為裙樓，1-2，4-28層為標(biāo)準(zhǔn)辦公用房。商業(yè)建筑面積為2306掛牌單價(jià)：一層50,000元/平方米、二層40,000

2007200820092010

20歲以下20～30歲30～40歲40～50歲50歲以上女男南京常住人口：30%17%20%18%5% 101-300元301-500元501-800元801元以購 餐 娛*居住社區(qū)附 區(qū)域內(nèi)商業(yè)中 地下商業(yè)中

經(jīng) 偶

18- 25- 30- 35- 40- 45- 50-每月1-2 每月3-4 每月≥5 18- 25- 30- 35- 40- 45- 50-11%3%3% 50%40%30%20%10%0%中低 中高 （人均消費(fèi)100～200元）；中低檔（人均消費(fèi)50～100元）；低16%12%10%7%57%57%43%25-18-30-50-歲,45-歲,40-35-39歲,5%10%10%22萬-34萬-522萬-34萬-56萬-78萬-10 27%26% 22%20%15% 6% 2%0%研究 初以 2% 17%36%37%員43%部8%員28%理1% 5%地鐵自行車公交出租車自駕車新街 湖南18-24歲25-29歲30-34歲35-39歲40-44歲45-49歲50-60*

100% shoppingmall有更大的幫助。而大型百貨和shoppingmall則更容易吸引人氣。501m2 小于100m2 4%201~300m2101~200m2 服 餐 其*

CityLinkMall

地下一 地下二租金（左柱入駐率（右柱新街口地下商業(yè)街案例——

零售

餐零售餐 飲

零售

餐 新街口地下商業(yè)街案例——

商商商商商商商商商商展 商商

商 商

展展 展商商商商商商 1%5%數(shù)據(jù)截至日期

**數(shù)據(jù)截至日期入駐率（右軸）*萊迪地下商城租金上漲較快，2004年平均租金僅為250元/平方米.月，2006年平均租金已經(jīng)達(dá)到760徐家匯

這樣既豐富了商業(yè)動(dòng)線，方便了人群出入，又增加了商業(yè)地下二層與地下一層之間的垂直通道盡量遠(yuǎn)離地鐵站臺(tái)，目的是為了能夠延長地鐵換乘客在地鐵商城的逗留時(shí)間，廣州流行前線名店地下商業(yè)案例——

南夢(mèng)宮：大型電子游戲娛樂圖圖圖

*（中山二路（中山二路長市延南長市延南一

大阪的虹之町地下商業(yè)街在上述方面做的尤為突出，該地下商業(yè)街長約1,000米，在整條商業(yè)街內(nèi)共設(shè)計(jì)了5處休息空間，分貝為“愛之廣場(chǎng)”、“鏡之廣場(chǎng)”、“水之廣場(chǎng)”、“光之廣場(chǎng)”和“

**日本早期的地下商業(yè)街水平交通面積約為商鋪街開發(fā)的成熟以及檔次的提高，目前其水平