房地產(chǎn)開發(fā)公司全套管理制度

管理制00 一、管理人員組織機 二董事長崗位職責與權(quán)限 三、總經(jīng)理崗位職責與權(quán)限 四、副總經(jīng)理崗位職責 ??、項目經(jīng)理部職責與權(quán) 六、預算員崗位職責 七、綜合部主任管理職責與權(quán) 八、前臺綜合辦公室崗位職責 一、成本控制管理辦法 二、工程成本管理流程 三、責任成本管理體系制度 四、項目可行性研究和投資決策控制程序 ??、目標成本編制作業(yè)指引 六、目標成本科目分類及說明 七、工程成本進度計劃、核算編制指引 八、工程進度款審核、審批程序 九、工程款審批流程 十、工程尾款支付程序 十一、招標管理辦法 十二、工程招標管理流程 十三、施工總包單位競標考察管理制度 十四、施工總包單位招標管理制度 十??、監(jiān)理單位考察、招標管理制度 十六、合同管理辦法 十七、工程合同管理制度 十八、工程合同管理流程 十九、工程合同審批流程 二十、工程合同有關(guān)造價商務(wù)條款會簽指引 二一、工程造價管理辦法 二二、工程現(xiàn)場核量管理辦法 二三、工程設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管理辦法 二六、工程造價送外審核程 二七、工程采購管理辦 二八、甲方定質(zhì)定價、無基準價的乙供材料管理制 第一章工程管理基本原則…………·118一工程管理基本目標 二工程管理的基本方法 第二章開工準 一項目開工應具備的條件 二開工前后具體工作的相關(guān)做法 第三章施工過程管 一工地例會制度 二進度安全文明施工評比方案 三安全文明施工最低標準 四施工現(xiàn)場用電管理規(guī)定 ??材料設(shè)備報驗收制度 六進度付款程序 七主體驗收制度 八、工程材料/設(shè)備認價管理辦法及流程 十一工程資料管理規(guī)定 十二建筑垃圾管理規(guī)定 第四章竣工交 一項目交付應具備的條件 二物業(yè)驗收制度 三竣工及備案資料整理標準 四施工竣工資料 ??工程維修 第??章工程變更簽證管理…………·157一工程變更簽證管理辦法及流程 二現(xiàn)場簽證管理規(guī)定 第六章工程質(zhì)量管 一工程質(zhì)量控制管理規(guī)定 二工程質(zhì)量監(jiān)督控制要點 第一章財務(wù)人員崗位職責………………·184 第二章財務(wù)管理制度……………………·188 第三章財務(wù)報銷制度……………………·191 第四章財務(wù)常用表格……………………·195 二人事管理制度 三在職人員考勤管理辦法 四員工行為規(guī)范 ??辦公管理制度 六印章使用管理制度 七固定資產(chǎn)管理制度 八辦公用品管理制度 九文件管理制度 十、安防措施 第一部分董事長董事長總經(jīng)理總經(jīng)理2會計1出納1預算員會計1出納1預算員1主管1司機1前臺1

1234567891011

123458910111212345123467123456789二、負責開發(fā)項目建安成本的控制工作。23423457123412341256781213151634510—20678第二部 成本控制管、31331)??、符合合同（協(xié)議）10054.1.9、負責土地價款（包括土地出讓金、配套費）--PAGE29附件 工程成本管理流

財務(wù)經(jīng)濟組織成建筑方財務(wù)經(jīng)濟組織成建筑方目標地項目論項目論詳細建 經(jīng)濟合詳細建編制成本參與項目建安目標成本提供項目銷售費用控制經(jīng)濟合理編制成本參與項目建安目標成本提供項目銷售費用控制經(jīng)濟合理技術(shù)方初步設(shè)

參與材料繪制施組織成本控制相關(guān)文件提供項目財繪制施組織成本控制相關(guān)文件提供項目財

編制技術(shù)標項目成本核項目成本核

??施工圖施工圖--PAGE1002附件 附件 成本指標明細4.3.1、其他部門（策劃銷售、工程、財務(wù)、等部門、由成本控制部牽頭組織編制不同階段的目標成本，各部門（5.3（一（二（三（四（六（七（八（二55排付款時間,保障工程進度，并及時做好付款臺帳。55102承包單位報形象進度和付款申請（附付款依據(jù)、工程結(jié)算經(jīng)成本控制部審核（100）、、施工類工程提倡總價招標。如確因施工圖不能及時提供，但因經(jīng)營需要而采用費率招 其他規(guī)、招標結(jié)束后，采購部應做好項目招標資料（招標文件、投標文件、承包商考、招標工作小組人員及其他相關(guān)人員應嚴格遵守公司員工守則和職業(yè)道德，、公司各開發(fā)項目的工程招標必嚴格執(zhí)行本管理辦法，在執(zhí)行過程中，如與

17：003、職責:4、、采購部根據(jù)考察意見及各項目不同要求確定最終擬邀竟標單位,填寫《承包商17：001Fb5%,且必須在質(zhì)保期滿后付清，以上內(nèi)容國家、行業(yè)有規(guī)定的依規(guī)定501310354)ab5如果合同價可能調(diào)整，則就明確調(diào)整依據(jù)、調(diào)整方式（如何計價、總?cè)绾巫罱K確定等，并就設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證的有效性、可控性作出明確規(guī)定。在招標（招標方件附件）10%以內(nèi)（10%）的造價咨詢酬10%，則因造價超出部分而引起的造價咨；、總價結(jié)算辦法：工程類合同可在合同中明確規(guī)定按“結(jié)算價=合同暫定價（或預也可為按相關(guān)規(guī)定以實結(jié)算總價；各期進度款累計不超過總造價的80%。無準確施工圖預算或無準確合同總價時，應充分考（2合同訂立后,因客觀條件發(fā)生變化需要變更合同內(nèi)容的,或者承包單位提出變更要求的,經(jīng)辦人員在與對方協(xié)商一致后起草變更后的條款,再按合同訂立的有關(guān)程序辦理,嚴禁擅自變更合同.；；；品設(shè)計、印刷 工程部負責技術(shù)條款的

21附件 工程合同有關(guān)造價參考條 ； 3.1、河南省建設(shè)工程工程量清單綜合單價（2008）A、B、C、D、E、河南省建設(shè)工程工程量清單綜合單價（2008）A、B、C、D、E、河南省統(tǒng)一施工機械臺班費用定額、建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范（GB50500-、甲方如需進行工程變更，應提前以書面形式通知乙方。乙方接到書面通知后，委托其他單位進行施工，由此產(chǎn)生的相關(guān)費用及損失將直接從支付給乙方的工程款中扣除，延誤的工期不予順延。2149、66、6242450mm~100mm、10481430（視工程規(guī)模做相應的調(diào)整）60253080%，暫停支付工程進度款。在進行工程結(jié)算后的半1、工程造價確定后，及時與目標成本進行對比，在動態(tài)成本中反饋。按《目標成并錄入成本數(shù)據(jù)。、A??、B????6010%、若存在設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證之外的增減款事項，圖紙中遺留未施工的項目，合同內(nèi)另外委托其它單位施工的項目，以及其它不能在以上資料中反應但與結(jié)算相關(guān)的事宜，工程部應進行書面說明。、清單或單價招標的合同嚴格按綜合單價進行結(jié)算，費率招標的合同按約定的參照市場行情，編制補充綜合單價；、按工程合同確定的結(jié)算方式計算總價，在審核結(jié)算書、與承包方核對時參照總包服務(wù)費、保修金等費用的計算、扣除；10%以內(nèi)的造價咨詢酬金由甲方支付，若10%，則因造價超出部分而引起的造價咨詢酬金之增加部分由承15%時，承包單位除造價咨、項目竣工結(jié)算完成之后，應編制結(jié)算成本和目標成本的對比分析，按責任成本成本數(shù)據(jù)進行分析和保存。5001412合我公司聘請的審計單位對竣工結(jié)算進行審計的工作，我公司和監(jiān)理可以拒絕施工單位12、施工單位報審的工程預（結(jié)）算總價超過雙方審定預（結(jié)）15％，我公司處以施工單位審定的預（結(jié)）6‰的違約金。、工程竣工，經(jīng)我公司、施工單位、監(jiān)理、設(shè)計及建設(shè)行政主管部門驗收合格10所造成的一切損失由施工單位承擔，施工單位并承擔由此造成的我公司的一切經(jīng)濟損失。10、支持性文件: 2、施工方案應為：在需作架空結(jié)構(gòu)層內(nèi)，結(jié)構(gòu)板下（標高）－300mm120mm850mm，100*50mm250mm，15345C.８冊減壓閥安裝定額中所含的管件及安裝工650%攤銷7φ6008#風機風機出風口口徑為φ800，應按風機口徑計算。、對整體風機箱安裝可套用相似定額（如空調(diào)器或風機盤管以臺為單位81.110100m10131.114（單片）50％套定額；輔材1516C.6《工業(yè)管道工程》中一般穿墻和梁1720％30CM5、現(xiàn)場核量的提出：應當由施工單位及時提出并提供相關(guān)資料實行預先申報，在簽3 、現(xiàn)場收方完成后，三方（甲、乙、監(jiān)理）121、在雙方核對變更、簽證價款時，施工單位負責事先就每張變更、簽證通知單簽證事項結(jié)算書。、結(jié)算書的內(nèi)容必須完整、準確，若結(jié)算報價超過最終審定價105書；每遲報一天，我公司將扣除最終審定價的25100%的回收利用。25262525、變更、簽證單均一式??；的預算書等；6050（503045內(nèi)部互審完成后可將審核結(jié)算資料上報公司領(lǐng)導審核。如需送外審價（100b、成本控制部依據(jù)已審批的《工程決算定案單》和施工合同，配合財務(wù)部門同施工10、零星（委托）b、零星（委托）1（委托）工程合同或委10-50、成本控制部按公司原定結(jié)算審核程序工作，結(jié)算工作完成后，同財務(wù)部任意移交資料時須附資料清單，并做好簽收登記。結(jié)算資料中包括：施工單位的結(jié)算承諾書、結(jié)算備忘。5%，10、工程部負責甲供材料（設(shè)備）、甲供材料、設(shè)備：金額較大，質(zhì)量要求較高、對樓盤的質(zhì)量影響較大、施工602010（1、采購人員在詢價時應優(yōu)先選擇《合格供應商名錄》中的廠家，每一產(chǎn)品應有3定板時應向供應商索要樣品,并進行編號注明以便查訊,無法索取樣品的大型設(shè)備應由相應的影像資料。1、進場材料（設(shè)備）100％可各自備案一份,如施工單位要求延時交貨，應提交書面申請。、施工單位應妥善保管甲供材料,并應做好相應的防護措施,承擔相應的保管責124.92、塑鋼門窗進貨檢驗指導書3附件1： 允許偏差≤1‰樁長且－0210MM，且局部蜂窩和掉角的缺損總面積不得超過該樁表面全部面積的0.5%，并不得過分集中。45100％6、每批檢驗中，10％附件2 塑鋼、鋁合金門窗進貨檢驗指導23.0MM3100MM。6、??8、門窗的玻璃需無明顯劃痕（1.5M910100％1110％附件3、 允許偏差2345100％6、每批檢驗中，10％2料清單。其中甲定乙供材料必須是按合同約定的范圍,無基準價材料必須是合同規(guī)定屬于規(guī)格型號、材質(zhì)、使用部位或用途、數(shù)量,無基準價的材料還應明確廠家信息。323、采購人員在詢價時應優(yōu)先選擇《合格供應商名錄》中的廠家，每一產(chǎn)品應有不3板時應向供應商索要樣品,并進行編號注明以便查訊,無法索取樣品的應有相應的影像資料。2420％作為罰款。第三部 工程管第一章1234567124施工合同（含補充協(xié)議書）60%，技術(shù)負責人不低于30%，10%100%檢查。對地基基礎(chǔ)、防水、屋工程竣工交付前必須每套房達到合格（必須有檢查記錄100%63（1）（2）（3）（4）第二章開工準備134、施工許可證已辦理完成（特殊狀況提前開工，開工后辦證5678、正式開挖基礎(chǔ)土方（樁基施工不計正式開工912項目經(jīng)理（40技術(shù)負責人（40監(jiān)理公司（40第一次監(jiān)理例會（組織者：監(jiān)理公司第三章施工過程管理12、會議時間：由監(jiān)理公司和甲方共同確定（每周一次3450050100500（不包括兩次）330004安全文明工地檢查評分標 141241231、大門口掛??3??11.8現(xiàn)場主要出入口應設(shè)置大門，門扇采用雙扇平開，開啟靈活且高度不低于1.8245810112.61460cm。4、施工單位臨時供電配電柜，要安裝在固定的基礎(chǔ)上，基礎(chǔ)需高出自然地坪300mm實行一閘一機制，嚴禁一閘多機運行，接線壓接要牢固，16mm或接零（在同一個系統(tǒng)中，只能采用一種保護措施4Ω。入電纜保護套管內(nèi)，電纜走向路徑及轉(zhuǎn)角處必須加裝指示標牌，字體為紅色，高度為1m30m50200505—10141220001.52由我公司承建的 工程自正式開工以來，建設(shè)單位 3：157理工程師、項目部專業(yè)工程師和項目經(jīng)理、采購部對材料/設(shè)備的完成情況（量、工期）7153）情況說明（調(diào)整審批原因、材料規(guī)格、型號等特征描述及材料使用的部位?? 備注：本單原件一式三份，成本控制部、項目部/市場營銷部、采購部各一份，無指定印章該單無效。所有材料/設(shè)備認價必須填寫材料/設(shè)備價格調(diào)整審批、通知單，無審批的材料/設(shè)備認價單無效。材料/設(shè)備認價審批、通知單執(zhí)行完畢后必須填寫《工程材料/設(shè)備價格確認單》及《工程材料/設(shè)備價格回執(zhí)確認YF-XDH-2#-CL-1-價（元（元 YF-XDH-2#-CL-1- 完成情況（質(zhì)量、工期等 施工單位（簽章 監(jiān)理單位（簽章 甲方項目部（簽章 采購部（簽章 工程材料/設(shè)備價格調(diào)整費用確認單（成本控制部填寫YF-XDH-2#-CL-1-確認單價（元（元調(diào)整金額（含稅金，單位：元合作單位：（簽字-142--PAGE1431740改為1，第二次更改從1改為2，8（如一年集中銷毀，銷毀的方式應考慮方便、適用、可行；銷毀后在《作廢文件清單》上予以記錄；印章。10、歸檔文件一律為正本且不加蓋受控狀態(tài)標識和編號（外來文件除外123、施工現(xiàn)場必須砌筑垃圾堆放池，要求墻體堅固，且池高不低于60cm；建筑垃圾、生82m第四章竣工交付告（表格（??大責任主體：建設(shè)單位、地質(zhì)勘探單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位2345、供電：每戶通正式電（非臨時電678、寬帶、電話、有線電視：工程施工完成，具備開通條件（用戶申請即可開通91112013141618各類設(shè)備使用說明書、合格證、驗收報告、檢測報告等（按物業(yè)公司要求整理各類竣工圖紙、資料（與物業(yè)公司協(xié)商交付時間1在接收物業(yè)的前60天左右，由先期成立的物業(yè)管理處組建驗房小組，由物業(yè)工程23 建筑工程施工許可證（正本建筑工程施工許可證（副本鄭州市工程質(zhì)量監(jiān)督登記表（1-監(jiān)理單位??工程質(zhì)量監(jiān)督計劃書（1-工程質(zhì)量監(jiān)督報告書（1-需注明原件存放處并加蓋部需注明原件存放處并加蓋部施工單位出具的竣工報告（2-監(jiān)理單位??工程竣工驗收意見表（2-監(jiān)理單位??工程竣工驗收報告（2-工程參建方工作情況報告（2-監(jiān)理單位出具的工程質(zhì)量評估報告（表勘察出具的質(zhì)量檢查報告（2-設(shè)計出具的質(zhì)量檢查報告（2-監(jiān)理單位??監(jiān)理單位??結(jié)構(gòu)（主體）工程驗收報告（2-監(jiān)理單位??最好為最好為最好為需注明原件存放處并加蓋部需注明原件存放處并加蓋部需注明原件存放處并加蓋部需注明原件存放處并加蓋部需注明原件存放處并加蓋部2、工程質(zhì)量監(jiān)督登記表（主體3、工程質(zhì)量監(jiān)督登記表（電梯45678910123456、塑鋼（鋁合金）78923456789（一）承包方（全稱

筑工程質(zhì)量保修辦法》的規(guī)定，結(jié)合承發(fā)包工程的實際情況，經(jīng)過協(xié)商，簽訂對12屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏工程為伍建筑初裝飾和裝修工程為 年電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝工程為貳 門窗安裝工程為貳住宅小區(qū)內(nèi)的給排水設(shè)施、道路工程為貳采暖工程與供冷工程為貳其他工程土建、裝飾和安裝工程的保修期間為 年是按照單項驗收交付的，按照單項工程分別計算保修期。房屋建筑工程竣工后未在三十天3 路 電話及傳真 通知后，應當按照通知要求的時間派人維修。雙方商定一般工程維修，承包人應當在接到通知后叁（暖氣漏水或者漏氣、動力線路故障等）的緊急情況下維修，承包人應當在接到維修通知后，承包人承擔。由發(fā)包人按照《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》向房屋所有人、使用人、第三人賠償后，向承包方追償。承包人有異議有權(quán)提出訴訟。5剩余保修（證）金在14個工作日內(nèi)無息退還。本工程的維修保證金為建設(shè)工程施工合同約定合同總價款的5%。承包方在辦理工致 公

貴公司承包施工的 1 2 3 請貴公司接到本通知書后一日內(nèi)（或者立即、或者六小時）到達維修現(xiàn)場，確認也放棄對維修費用的確認。本公司將根據(jù)房屋建筑工程質(zhì)量保修協(xié)議書的規(guī)定，另委托其他直接在保修金中扣除支付。 年 月 （置業(yè)公司 公司承擔的 保修責任單位 （簽章 年 月 （簽章 第??章15000（含）人民幣以下的。5000，100000（含）10000037??????????在0.5天內(nèi)填寫辦理《設(shè)計變更審批、通知單》并提交下一受理部門，確定該變更費用承擔（部，屬客戶承擔費用，需預先收取費用；屬公司承擔費用（需經(jīng)公司批準 置業(yè)顧問變更提出部門： 須注明圖號、工程量、部位、層數(shù)、樓號、房型（如附有變更圖紙請注明）年 完成情況（工程量、質(zhì)量、工期等 施工單位（簽章 監(jiān)理單位（簽章甲方項目部（簽章 施工單位：（簽字251、22）??⑥要符合結(jié)算的要求（見結(jié)算資料整理規(guī)定730簽證的結(jié)算費用和估算費用差額不得超過10%，如果超出10%必須將工程名稱、簽證的原因、時間、簽證內(nèi)容、材料材質(zhì)、施工方法等描述清楚，如果文難、后補手續(xù)等問題,一旦發(fā)生類似情況,將追究相關(guān)人員的責任。（簽證原因、費用承擔單位（簽證原因、費用承擔單位220000（20000- 第六章工程質(zhì)量管理1基礎(chǔ)施工（±0）項目經(jīng)理必須上架檢查。在落外架之前必須對屋面、外墻裝飾進行驗收，驗收合格后才能拆除外架。驗收記錄必須逐級簽字，最后簽字人為工程副總。1當采用機械挖土時，要求只能挖到離基底20—3020—3022）??3）材料3、鋼筋混凝土筏板基礎(chǔ)（地下室）基層與立面的轉(zhuǎn)角處應用水泥砂漿抹平成半徑20mm??57）628d。2d7d90%以上，砌筑后應立即用原砂漿內(nèi)外勾灰縫，以保證砂漿的飽滿度。4～5mm，并將管道與墻體卡牢，不得有松動、反彈現(xiàn)象，然后澆水濕潤，填嵌強度等同砌筑所用的砂漿，與10mm×10mm繃緊釘牢。7在塑鋼（鋁合金）于500mm，成品保護：塑鋼（鋁合金）8??9④面層為水泥砂漿時，應選用中、粗砂，其含泥量應≦3％，水泥砂漿稠度≦35mm鋪設(shè)水泥焦渣墊層時，基層應清理干凈，水泥焦渣墊層應壓（拍）掌握和控制壓光時間，壓光次數(shù)不少于2面層施工24h后，應進行養(yǎng)護，養(yǎng)護時間不少于71015％坡度。111）材料2）4）應采用整塊EPS板切割成形。12????水落口周圍直徑500mm范圍內(nèi)的坡度不應小于5％②水落口杯與基層接觸處應留寬20mm，深20mm??變形縫的泛水高度不應小于250mm??管道根部直徑500mm范圍內(nèi)，找平層應抹出高度30mm②管道周圍與找平層間應預留20x20mm③管道根部四周應增設(shè)附加層，寬度和高度均不應小于300mm 工程進度狀況（包括變更執(zhí)行情況工程進度狀況（包括變更執(zhí)行情況工程異常情況及處理方案（包括技術(shù)、質(zhì)量、安全文明、施工組織等工程異常情況及處理方案（包括技術(shù)、質(zhì)量、安全文明、施工組織等其它（包括領(lǐng)導交辦事項、部門配合和工作預警其它（包括領(lǐng)導交辦事項、部門配合和工作預警第四部 財務(wù)管257810121313457910、定期向總經(jīng)理（董事長）15612136791011121314、和出納分管財務(wù)章和法人章；分管網(wǎng)銀的U151718??2345、做收支明細表（表樣見附件68，121314124562381110006、100006年、25514、借款人自借款之日起一周內(nèi)辦理報銷手續(xù)，不得逾期，如遇特殊情況，須在當月31（二）1、公司原則上每周二﹑周??457、報銷前根據(jù)發(fā)票類型，報銷人去國稅（/）或地稅網(wǎng)站1345146??23234（5656789 134571235789 納 計 名稱（描述申請部門主管 財務(wù)總監(jiān) 總裁 本項目合同總金額 ,已支付額 我公司已完成 本次請支付工程款（大寫 小寫申請單位 (蓋章 位本次支付工程 扣 項，金額為 本次實際支付金額：（大寫 財務(wù)總監(jiān) 總裁申請部門 付款總次數(shù) 本次為 合計人民幣(大寫 部門主管 財務(wù)總監(jiān) 總裁第五