上海別墅項目可行性研究報告

第一部分項目決策背景——七大利好因素2002年2月28日，嘉定區(qū)土地開發(fā)中心與深圳金地集團、上海嘉寶集團就翔鎮(zhèn)國際化社區(qū)——“格林風范”的啟動標志著嘉定區(qū)房地產(chǎn)業(yè)步入了全新的最后結(jié)論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經(jīng)濟因素對本項目呈現(xiàn)的利好態(tài)第二部分項目及周邊環(huán)境分析從項目位置、項目現(xiàn)狀、項目周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套三個方面的分第三部分市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷2、2003年上海房地產(chǎn)市場趨勢判斷1、項目優(yōu)勢●東海別墅的轉(zhuǎn)讓價較低，入市的均價有較大的選擇余地，由于該項目中●東海別墅具有一定的區(qū)位優(yōu)勢，周邊配套較為齊全，適合居住和投資；2、項目劣勢●東海別墅產(chǎn)品具有一定的缺陷，需要改建，如何改建是本項目運作成功●東海別墅所在區(qū)域房地產(chǎn)市場起步較晚，還未被客戶認可，將給本項目●南翔鎮(zhèn)及所屬開發(fā)區(qū)內(nèi)的中高收入家庭是本項目潛在的購買者；●嘉定區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)的私營老板是潛在客戶；●外墻面需要清洗；(1)選擇可類比項目優(yōu)于東海別墅則分值高于100,比東海別墅差則分值低于100,各價值要素賦予均價(元/平方米)值東海別墅可實現(xiàn)的均價(元/平方東渡園景別墅皇府別墅綠谷別墅美墅康橋半島算術(shù)平均值價4050元/平方米以上。第六部分項目的投資收益分析核心指標的基本要求(參考):銷售凈利率≥9%內(nèi)部收益率為76.32%,核心指標的基本要求(參考):內(nèi)部收益率≥25%。經(jīng)濟指標單位數(shù)值(元(萬元)備注銷售收入住宅銷售收入直接成本開發(fā)成本總投資開發(fā)成本+期間費用稅前利潤稅后利潤內(nèi)部收益率使累計凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率銷售凈利率項目凈利潤/銷售收入×100%總投資回報率項目凈利潤/項目總投資×100%項目的銷售凈利率低于9%,項目的投資回報將受到一定的影響。第一部分項目決策背景——七大利好因素 8 8 8三、上海別墅市場全面繁榮，量價齊升 9 五、F1方程式賽車場距本項目僅4公里 六、南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū)——“格林風范”的啟動拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 三、項目周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 第三部分市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 28 第四部分項目優(yōu)劣勢分析及產(chǎn)品的營銷建議 31 第五部分項目均價的預測 1、根據(jù)本項目與周邊可類比別墅項目的價值比較判斷本項目可實現(xiàn)均價 342、根據(jù)上海市可類比區(qū)域公寓與別墅價格比值推算出本項目別墅可能的市場均價 二、東海別墅4000——5000元/平方米的均價預測與別墅市場的有效需求相一致 37 41 41 一部分項目決策背景——七大利好因素功的2010年世博會，上海這顆東方明珠正以無法阻擋的魅力成為全世界關(guān)注的2002年是我國加入世界貿(mào)易組織后的第一年。一年來，上海市實現(xiàn)了國民可比價格計算，比上年增長10.9%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整中不斷優(yōu)化，第二、第三上年增長3%;第二產(chǎn)業(yè)增加值2564.69億元，增長12.1%;第三產(chǎn)業(yè)增加值2755.83億元，增長10%。城市綜合服務(wù)功能不斷提升，第三產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)2002年是上海房地產(chǎn)的大發(fā)展年，樓市各項指標居高不下，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、商品房供應量、預售登記面積和商品房價格水平均不同程度地超過2001年2002年上海房地產(chǎn)業(yè)全年實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加值373.63億元，比上年增長14.5%。房地產(chǎn)開發(fā)與銷售同步增長。從開發(fā)看，全年商品房施工面積6853.17萬平方米，比上年增長14.5%;竣工面積1983.92萬平方米，增長10.7%。從銷售看，全年商品房銷售面積1960.6萬平方米，比上年增長9.1%,其中商品住宅銷售1839.05萬平方米，增長9.4%。在商品住宅銷售面積中，個人購房比重已達97.5%,比上年提高4.1個百分點。存量房產(chǎn)交易穩(wěn)步上升。全年成交過戶面積1790.48萬平方米，比上年增加368.05萬平方米，增長25.9%。房屋租(所有數(shù)據(jù)來自上海統(tǒng)計局發(fā)布的《2002年上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)來自上海市房地產(chǎn)交易中心的資料顯示，從1996年1月至2002年12月，上海市共有160余個別墅項目推出，累計供給量達到33926套，其中消化量為25614套，銷售率平均達到75.5%。其價格段主要出現(xiàn)在100——200萬元的中低元/平方米力。外商投資企業(yè)和私營企業(yè)的工業(yè)產(chǎn)值分別占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的45.5%和20.1%。在世界排名前500家公司中，有10多家在嘉定投資辦企業(yè)，如美國通五、F1方程式賽車場距本項目僅4公里米，上升最大梯度為3%,下滑最大梯度8%,在上海軟土地基建造如此高難度、按計劃在2004年春節(jié)前竣工，以確保2004年10月舉辦“中國站”國際賽2002年2月28日，嘉定區(qū)土地開發(fā)中心與深圳金地集團、上海嘉寶集團就翔鎮(zhèn)國際化社區(qū)——“格林風范”的啟動標志著嘉定區(qū)房地產(chǎn)業(yè)步入了全新的嘉高速公路。嘉定區(qū)對南翔星城項目進行反復論證和統(tǒng)一規(guī)劃。參與競標的14團)股份有限公司兩家上市公司終于脫穎而出，獲得了南翔星城(一期)項目開7.8億元，開發(fā)中心在協(xié)議簽署日后180日內(nèi)完成首批800畝土地的前期開發(fā)，并交付土地給格林風范公司，目標地塊剩余土地的前期開發(fā)和土地交付將于2004年3月底前完成。人民廣場15公里，距虹橋國際機場僅12公里，開車前往只需10分鐘；距浦東F1方程式賽車所在地4公里。方米，容積率為0.56。小區(qū)共有獨立別墅114棟，以4800元/平方米的均價已售出14棟，目前可轉(zhuǎn)讓的獨立別墅72棟，轉(zhuǎn)讓價為3000元/平方米。戶型面積幢數(shù)面積比幢數(shù)比ABCD1E4F1G6H5I4合計(目前喂養(yǎng)著金魚),物業(yè)管理1.2元/平米/月，物業(yè)管理公司為開發(fā)●小區(qū)大門與主干道之間有一約長100米、寬10米的小道，小道北面圍三、項目周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套●交通出行：●旅游資源隨著F1方程式賽車場的建造，特別是項目附近的南翔星城居住第三部分市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷1、2002年上海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析●2002年持續(xù)2001年房地產(chǎn)市場供求兩旺的態(tài)勢到年底，全年商品批準預售面積與預售登記面積最終鎖定在1:1.10的數(shù)值上。2002年，商品房供應量逐季上揚，第一季度上市量466萬平方米，第二季度672萬平方米，第三季度713萬平方米，第四季度825萬平方米。因而使得市場階段性供不應求的狀況明顯緩和，最后全年的供應成交比例為1:0.9,出現(xiàn)求略大2002年各季和逐季累計供求對比情況(單位：萬平方米)2002年商品房批準預售面積商品房預售登記面積批準面積比登記面積各季第一季度第二季度第三季度逐季累計1—3月份1—6月份1—9月份2002年，在全國各地樓市普遍低走的同時，上海樓市一片飄紅，伴隨著商區(qū)域結(jié)構(gòu)：與2001年相比，2002年相反，外地人士和境外人士購房比例則相應上升，其中，外地人市購房比例由15.7%上升至18.7%,境外人士的比例則從1.3%升至4.2%。隨著高價位住房成交2.001年與2002年購房者結(jié)構(gòu)比較上海市居民外地人市境外人士●2002年新盤整體價格水平繼續(xù)上移增，反映出新盤供不應求和整體品質(zhì)的不斷提升的程度。2002年，全年商品房預售成交均價為4895元/平方米，其中，住宅成交均價4803元/平方米，分別比上年增長11.9%和11.2%。成交均價：元/平方米2002年第一季度增幅季度增幅季度增幅季度增幅商品房平均其中：住宅辦公樓商業(yè)用房二手房在前幾年高速高位地交易放量后，2002年，雖然交易總量達1790萬平方米，但同比增幅明顯低于新盤，并在第三季度首次出現(xiàn)整個年度總的季度性2002年市場表明，除了因結(jié)構(gòu)性原因?qū)е露址拷灰變r格升幅偏高外，市場各項指標運行較為協(xié)調(diào)，結(jié)合整體市場發(fā)展北京，2002年的市場走向相對較為合理，那么,2003年市場會出現(xiàn)的趨勢判斷如下：●供應：繼續(xù)放量，盡管2002年近2200萬平方米的供應量已遠遠超過1997年的1737萬平方米的歷史紀錄，但下列原因會使2003年的供應繼續(xù)放級市場中潛在的開發(fā)能量在目前市場量增價升的形勢下會進一步得到●需求：由于2002年本市商品房預售登記面積高位大幅增長，包括二手房在內(nèi)的市場吸納總量在2003年仍會所增加。商品住宅的結(jié)構(gòu)性矛盾●價格：由于市場整體上升的慣性效應，2003年商品房的成交價格仍會繼續(xù)上升，但升勢會低于2002年，就價格結(jié)構(gòu)而言，可能會從高、低兩二、上海市別墅市場整體分析第二階段：內(nèi)需獨顯魅力，內(nèi)銷別墅迎來別年躍，1998年下半年開始上海西南莘莊附近第三階段：別墅供應放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著“別墅年”的到來；2001年一至今一方面，別墅供應放出巨量。別墅市場從1998年持續(xù)上升至2001年，上海別墅類物業(yè)供銷面積已經(jīng)占全部住宅開發(fā)面積近1/3。另外，從2001年土地出1998年1999年2000年2001年2002年3A聲松江嘉定(1)墅項目供應量猛增地區(qū)的聯(lián)體別墅以及混合物業(yè)類型中總價在70—150萬元/棟左右的經(jīng)濟型別獨立別華供應量0(3)豪宅市場初露端倪很多高檔獨立別墅于2002年下半年集中上市，本身高端產(chǎn)品銷上海紫園最高定價達到1.15億人民幣，豪宅天價紀錄再度刷新，并且(4)投資別墅項目風險凸現(xiàn)投資型別墅——如上海的老別墅。3、上海別墅市場的區(qū)域分布整體來看，上海的別墅相對集中在松江、閔行、青浦和浦東南匯四個區(qū)域，這四個區(qū)域的別墅已占到全市供應總量的80%以上。松江松江憑借良好的環(huán)境及地域優(yōu)勢，使目前上海別墅最集中的區(qū)域，已形成佘山、泗徑、新橋、九亭以及松江新城四佘山泗徑新橋九亭松江新城區(qū)域特征自然風景區(qū)和國家級旅游度假區(qū)成為上海天然的頂級別墅區(qū)。滬松公路(泗涇)沿線已成為排屋、獨棟為主的內(nèi)銷居住型別松江區(qū)域內(nèi)別墅供應量該區(qū)域因地理位置等條件限制未來將會是聯(lián)排依托松江大學城，別墅檔次配套基本上依靠小區(qū)內(nèi)會所的設(shè)置滿足日常的需要。依賴泗徑鎮(zhèn)和小原規(guī)劃中作為別墅區(qū)配套設(shè)施的30萬平方米的商業(yè)項目開小區(qū)自身松江新城物業(yè)類型獨立別墅群獨立別墅群各種類型別墅均有分布別墅品種富，但體量不大主要以聯(lián)體別墅為主物業(yè)檔次頂級、豪華高檔中檔、高檔中檔中低檔價格單價均在10000元以上6000—7000元/平方米獨立別墅價格在6000—6500元/4500元/特征7000元/平方米，其它類型產(chǎn)品價格跨度較大，3000—7000元/平方米不等平方米平方米以上物業(yè)用途旅游、度假為主度假、居住為主居住、投資為主居住、投資為主居住、投資為主代表性別墅鄰別墅泗徑頤景園、云頂別墅云間水莊、綠洲長島別墅上海詩林閔行莊)和華漕鎮(zhèn)顧戴路春申(莘莊)特征距離虹橋機場非常近，已成為中檔別墅閔行區(qū)又一個普通住宅的熱點區(qū)域交通方便形成上海市最大的一塊別墅區(qū)類型獨立別墅別墅品種齊全聯(lián)體、獨立別墅聯(lián)體、獨立別墅檔次高檔中檔中檔中檔特征8000元/平方米5000元/平方米元/平方米5000—6000元/平方米用途度假、居住為主居住、投資為主居住、投資為主居住、投資為主西郊莊園皇都花園、圣陶隨園天籟墅沙花園上海別墅市場一個相對較為成熟的區(qū)域。徐涇鎮(zhèn)淀山湖區(qū)域特征優(yōu)美的環(huán)境物業(yè)類型獨立別墅獨立別墅物業(yè)檔次中高檔中檔價格特征7000元/平方米4000—5000元/平方米物業(yè)用途度假、居住、投資為主休閑性度假、投資為主代表性別墅湖畔佳苑、綠波花園威尼斯花園、國際華城浦東南匯散，價格差距大，既有從總價37—65萬的康橋半島，也有總價209—3500主，疊加別墅很少，供應量只有300余套，不到區(qū)域別墅供應總量的1/3?！窨們r結(jié)構(gòu)100萬至200萬價格段，占到了供應量的46%;其次是總價在200至300萬的中高檔別墅，占總供應量的17%;而總價在100萬以下的經(jīng)濟型別墅和總價在300萬以上的豪華型別墅分別為15%和12%。300萬以上100萬以下價體別墅單價多上海別墅板塊均價示意圖0橋松江九亭戴路口系列●短期內(nèi)可能出現(xiàn)的供求總量矛盾●短期內(nèi)可能出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性矛盾初步定價意圖基本上在總價250萬以上、均價8000元/平方米甚至10000這種結(jié)構(gòu)性矛盾的出現(xiàn)不僅對微觀市場中的具體別墅項目帶來極大的風險，而且對整體市場的發(fā)展也帶來極為不利的影響。但反過來，這種結(jié)構(gòu)性矛盾也意味著市場機會的出現(xiàn)，利用這種矛盾，在合適的地點發(fā)展中檔、中低檔●地域上——客源三分天下國內(nèi)其他地區(qū)的購買者占了25%,港澳、臺同胞則占了近30%,余下的●職業(yè)構(gòu)成——金字塔分布中高級管理人員比例最高，達到43.92%,以下則依此為專業(yè)技術(shù)人員占27.85%,私營企業(yè)主占15.36%,自由職業(yè)者為6.10%,其他情況則有6.77%。64由于許多私營企業(yè)主或主要合伙人等相對表現(xiàn)較為低調(diào)，不喜交范圍等多種因素考慮，在調(diào)查過程中將自己歸入企業(yè)中高級管理人員一類。這種行為可以理解。但是這樣一來也造成私營企業(yè)主比例較實際情況相對偏低。而中高級管理人員比例中存在一定的“老板”高檔別墅、中檔別墅、低檔別墅客戶呈金字塔形態(tài)分布——主要客戶是跨國公司總裁、高級主管、港臺投資人士、影視明星、國內(nèi)名企總裁、房地主要分布在市郊結(jié)合部，空氣質(zhì)量好，社區(qū)整體規(guī)模與配套設(shè)施全，有大面積的花園，單體價格在150-300萬之間。以排屋為主，有一定私人花園，單棟價格在主要客戶是成功的年輕白領(lǐng)、IT精英、家境豐裕的老人、外省市成功人士、私營企業(yè)高檔別墅中檔別墅低檔別墅●年齡特征最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。項目分析●東渡園景別墅在售戶數(shù)：48戶●綠谷別墅以正常換算比例為年租金/售價=8%,得出平均售價為120套/平米，均價為5000元/平方米?！窕矢畡e墅在售戶數(shù)：158戶主力總價：100—150萬/套銷售現(xiàn)狀：還剩4套主力面積：180—210平方米競爭分析：東海別墅的區(qū)位和產(chǎn)品品質(zhì)差于美墅●康橋半島——邁阿密水岸二期總建規(guī)模：200萬平方米(占地)已推規(guī)模：60萬平方米(占地)在售戶數(shù)：295戶平均單價：獨棟5000元/M2,雙拼4500元/M2主力總價：獨棟121-127萬元，雙拼95-100萬元公開日期：1999年10月首期/2001年8月夏威夷豪園2002年1月邁阿密水岸/2002年8月密蘇里假日一期：雙拼152-161M2/二期：獨立211-227.6M2夏房型面積(M2)戶數(shù)比例獨棟別墅獨棟別墅獨棟別墅6雙拼別墅四、南翔鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場及樓盤分析項目分析●德華新苑銷售面積：9450平方米售樓處：嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)民主街224號容積率：1.30聯(lián)系電話：59128764預售號：開發(fā)中工程狀況：開發(fā)中●德華新苑開盤時間：2001-11-18樓盤狀況：多層復合式、多層住宅(期房●德園路328號商住樓基地面積：11100平方米基地位置：嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)德園路328弄銷售面積：18600平方米售樓處：嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)民主街224號容積率：1.5聯(lián)系電話：59128764單價范圍：2400——2880元/平方米●古猗園路355弄住宅古猗園路355弄住宅位于南翔鎮(zhèn)古猗園路民主街交叉口?？傆玫孛娣e8340平方米，總建筑面積20827平方米。其中：商業(yè)用房3717平方米，地下停車庫1756平方米，住宅15354平方米，藝建住宅168套。第四部分項目優(yōu)劣勢分析及產(chǎn)品的營銷建議一、項目優(yōu)劣勢分析●由于上海房地產(chǎn)市場和別墅市場均持續(xù)看好，且出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢，●東海別墅的轉(zhuǎn)讓價較低，入市的均價有較大的選擇余地，由于該項目中●東海別墅具有一定的區(qū)位優(yōu)勢，周邊配套較為齊全，適合居住和投資；●東海別墅產(chǎn)品具有一定的缺陷，需要改建，如何改建是本項目運作成功●東海別墅所在區(qū)域房地產(chǎn)市場起步較晚，還未被客戶認可，將給本項目●東海別墅小區(qū)內(nèi)缺乏基本的配套，需要引進。二、產(chǎn)品的營銷建議地2平方公里，建于1994年。至2000年底，工業(yè)區(qū)內(nèi)在建和已投產(chǎn)項目共計50余家。迄今為止，該園區(qū)共累計引進外資1億美元，投資人億元。其中包括由元大證券●外墻面需要清洗；●別墅室內(nèi)需要清掃；●小區(qū)內(nèi)植被和草坪需要修整；●清洗游泳池；●配備一輛看房專車。第五部分項目均價的預測1、根據(jù)本項目與周邊可類比別墅項目的價值比較判斷(1)選擇可類比項目優(yōu)于東海別墅則分值高于100,比東海別墅差則分值低于100,各價值要素賦予相同的權(quán)重，得出綜合分值。(改建后)東渡園景別墅皇府別墅綠谷別墅美墅康橋半島市政交通及直入交通的便利性周邊自然和綠化景觀教育、人文景觀周邊社區(qū)素質(zhì)周邊市政配套便利性建筑風格和立面的設(shè)計、材質(zhì)物業(yè)類型單體戶型設(shè)計建筑空間布局和綠化景觀小區(qū)配套物業(yè)管理形象包裝和營銷策劃開發(fā)商品牌和實力政策上的利好綜合分值(3)根據(jù)價值要素對比值，結(jié)合各類比別墅項目的均價，通過算術(shù)平均法均價(元/平方米)綜合分值東海別墅可實現(xiàn)的均價(元/平方米)東渡園景別墅皇府別墅綠谷別墅美墅康橋半島算術(shù)平均值2、根據(jù)上海市可類比區(qū)域公寓與別墅價格比值推算出本項可類比區(qū)域公寓均價(元/平方米)別墅均價(元/平方米)公寓與別墅價格比值普陀桃浦區(qū)閔行春申區(qū)松江新城區(qū)南匯康橋區(qū)浦東金橋區(qū)算術(shù)平均值1:1.5的比例計算，本項目可能的市場均價為4050元/平方米。若以即將起動的南翔星城項目為標準，本項目可能的市場均價應高于為4050元/平方米。二、東海別墅4000——5000元/平方米的均價預測與別墅市場的有效需求相一致?lián)缎旅裢韴蟆返膱蟮溃?003年獨立別墅仍舊是需求主流，占總體需求的77%,其余依次為雙聯(lián)體別墅、排屋、概念性層疊別墅。超過半數(shù)的客園面積在400—900平方米之間，七成以上的客戶房型需求面積集中在200—300平方米之間。但就總體承付能力而言，心理價位在100—250萬元間的達68.3%,100萬元以下的為10.6%,與需求的主力面積段較為匹配。作為獨立別墅的東海別墅，其主力戶型面積在198—334平方米，與潛在需求一致。若以4000—5000元/平方米均價銷售風險獲得基本運作收益和基本市場投入收益，承擔較小的市場風險中價位：4500元/平方米獲得高市場收益和基本風險收益，同時承擔一定的市場風險高價位：5000元/平方米完全風險出發(fā)，獲得高風險帶來的高收益，承擔較高的推案風險鑒于本項目的改建可以增加本案的附加價值，本項目可選擇4500元/平方米入市，隨著人氣的集聚和認知度的增強，廣告包裝推金額單位：萬元序號收入項目總銷售收入可售面積均價備注建筑面積可售面積銷售收入1毛坯房銷售收入以中價位4500元/平方米作2樣板房裝修收入契稅=轉(zhuǎn)讓價*3%二營業(yè)稅金及附加銷售收入*5.25%1售樓營業(yè)稅營業(yè)收入*5%2城建稅營業(yè)稅額*1%3教育費附加營業(yè)稅額*1%4河道管理費營業(yè)稅額*1%敏感系數(shù)：100%序號成本項目總成本(萬元)可售面積單位成本(元