應(yīng)急倉(cāng)庫(kù)和樞紐項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)需求

應(yīng)急倉(cāng)庫(kù)和樞紐項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)需求一、項(xiàng)目概況物業(yè)項(xiàng)目是一座布局合理、技術(shù)先進(jìn)、便捷高效、綠色環(huán)保、安全有序的現(xiàn)代智能物流倉(cāng)庫(kù)。項(xiàng)目所在6號(hào)倉(cāng)庫(kù)為一幢兩層建筑，項(xiàng)目位于首層，分為A區(qū)和B區(qū)兩個(gè)分區(qū)，設(shè)A1-A4、B5-B8八個(gè)倉(cāng)，功能包括平鋪倉(cāng)、普通貨架倉(cāng)、智能貨架倉(cāng)（恒溫倉(cāng)）、冷庫(kù)等功能，每個(gè)分區(qū)均有夾層辦公區(qū)。倉(cāng)庫(kù)東側(cè)有露天堆場(chǎng)面積約3500平方米。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容包括：固定運(yùn)營(yíng)服務(wù)、專項(xiàng)維保服務(wù)、協(xié)助資產(chǎn)管理服務(wù)及每月代付服務(wù)等服務(wù)保障四大類。一是固定運(yùn)營(yíng)服務(wù)，包括安保服務(wù)、保潔服務(wù)、水電工程維護(hù)、消防系統(tǒng)維保、天臺(tái)風(fēng)機(jī)維保、高低壓房及應(yīng)急發(fā)電機(jī)維護(hù)、升降卸貨平臺(tái)及倉(cāng)庫(kù)滑升門維護(hù)保養(yǎng)等服務(wù)保障。二是專項(xiàng)維保服務(wù)包括中央空調(diào)維保、冷庫(kù)設(shè)備維保、室內(nèi)空調(diào)清洗等服務(wù)保障。三是協(xié)助資產(chǎn)管理服務(wù)，包括配套辦公區(qū)資產(chǎn)及倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)資產(chǎn)管理工作。四是每月代付服務(wù)，包括水電費(fèi)支付等服務(wù)保障。工作范圍不包括倉(cāng)庫(kù)貨物管理，所有權(quán)為第三方的設(shè)施設(shè)備的維護(hù)，明確移交第三方管理范圍的倉(cāng)庫(kù)及夾層辦公室的保潔，以及第三方出于保密要求等原因禁止中方物業(yè)管理人員進(jìn)入的區(qū)域。如根據(jù)工作需要，在與第三方溝通后，可以在第三方陪同下進(jìn)入第三方管理區(qū)域，協(xié)助開(kāi)展臨時(shí)性物業(yè)管理服務(wù)（包括但不限于水、電、消防、設(shè)施設(shè)備等維護(hù)，衛(wèi)生保潔等）。二、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容（1）固定運(yùn)營(yíng)服務(wù)，包括安保服務(wù)、保潔服務(wù)、水電工程維護(hù)、消防系統(tǒng)維保、天臺(tái)風(fēng)機(jī)、月臺(tái)升降卸貨平臺(tái)及倉(cāng)庫(kù)滑升門維護(hù)保養(yǎng)、高低壓房及應(yīng)急發(fā)電機(jī)維護(hù)。（2）協(xié)助資產(chǎn)管理服務(wù)，包括協(xié)助資產(chǎn)實(shí)地盤(pán)點(diǎn)、貼標(biāo)簽、賬簿錄入、建立資產(chǎn)臺(tái)賬等工作。（3）專項(xiàng)維保服務(wù)，包括中央空調(diào)維保、冷庫(kù)設(shè)備維保及室內(nèi)空調(diào)清洗。（4）代付費(fèi)用服務(wù)，包括電費(fèi)、水費(fèi)、園區(qū)管理費(fèi)、污水處理費(fèi)、消防監(jiān)控室值班費(fèi)、海關(guān)監(jiān)控維保服務(wù)費(fèi)等。（5）暫估費(fèi)用服務(wù)，包括招標(biāo)時(shí)不可預(yù)見(jiàn)或開(kāi)展物業(yè)管理工作過(guò)程中可能發(fā)生的各項(xiàng)額外費(fèi)用。如補(bǔ)充應(yīng)急發(fā)電機(jī)消耗的柴油，為提高火災(zāi)應(yīng)對(duì)能力而購(gòu)買消防器材，物業(yè)服務(wù)范圍以外的零星維修或裝修，攝像頭監(jiān)控系統(tǒng)流量及維護(hù),重要接待臨時(shí)增加服務(wù)人員、制作宣傳展板以及根據(jù)業(yè)主需求提供相關(guān)服務(wù)等。三、總體服務(wù)要求3.1、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（1）物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)不低于行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。（2）公用水電費(fèi)用（包括綠化、清潔衛(wèi)生、衛(wèi)生間、生活等各類用水，消防、水泵、照明等各類用電）均由采購(gòu)人承擔(dān)。（3）各工作內(nèi)容基本要求如下表：序號(hào)項(xiàng)目服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1基礎(chǔ)管理（1）在不影響采購(gòu)人工作的前提下按采購(gòu)人的要求提供綜合管理服務(wù)。（2）服務(wù)單位負(fù)責(zé)購(gòu)買廁紙、洗手液、擦手紙、衛(wèi)生間香茗、一般的衛(wèi)生清潔工具、洗滌用品、勞保用品等，并按采購(gòu)人的要求進(jìn)行放置。（3）物業(yè)管理檔案資料齊全、管理完善、查閱方便。（4）建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受采購(gòu)人報(bào)修、求助、建議、詢問(wèn)、投訴等各類信息的收集和反饋，記錄相關(guān)事件并及時(shí)處理。（5）每季度進(jìn)行1次物業(yè)服務(wù)滿意度測(cè)評(píng)，測(cè)評(píng)人員由采購(gòu)人代表、服務(wù)單位代表等組成。服務(wù)單位須采納合理的意見(jiàn)和建議，及時(shí)整改存在問(wèn)題。（6）本項(xiàng)目有涉及國(guó)家部委和涉及外方的重要接待，服務(wù)單位應(yīng)建立標(biāo)準(zhǔn)化的接待流程，按調(diào)研接待方案落實(shí)各項(xiàng)準(zhǔn)備措施，協(xié)助采購(gòu)人做好相關(guān)接待工作。2保潔工作（1）保潔人員數(shù)量：2人。（2）辦公場(chǎng)所和公共場(chǎng)所的保潔工作，確保物業(yè)容貌整潔，無(wú)積水。（3）按照疫情防控要求做好辦公區(qū)域消毒、通風(fēng)、清潔。（4）垃圾的收集及清運(yùn)，做到日產(chǎn)日清，并保證全程采用封閉式垃圾清運(yùn)，防止出現(xiàn)垃圾散漏等二次污染現(xiàn)象。（5）確保衛(wèi)生間墻身、地面、門窗潔凈，無(wú)異味。（6）做好樓梯的保潔工作。（7）報(bào)紙等雜物堆放整齊。3保安工作（1）保安人員數(shù)量：5人。（2）做好轄區(qū)內(nèi)安全保衛(wèi)工作和安全防范工作，實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度。（3）按照疫情防控要求做好人員出入管理，做好來(lái)訪人員登記，杜絕推銷人員或沒(méi)有正當(dāng)理由的人員進(jìn)入轄區(qū)。（4）做好值班記錄及時(shí)處理各種突發(fā)事件，并按有關(guān)規(guī)定上報(bào)。4設(shè)備設(shè)施維護(hù)工作（1）水電工數(shù)量：1人。（2）建筑本體設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、中央空調(diào)和冷庫(kù)設(shè)備定期開(kāi)機(jī)試運(yùn)行、其他設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括照明、供水設(shè)備、消防設(shè)施設(shè)備等的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。（3）建筑本體日常管理：建筑本體（樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房、豎井、衛(wèi)生間等）的檢查維護(hù)，確保倉(cāng)庫(kù)主體、門、窗的完好和正常使用。（4）室內(nèi)場(chǎng)所日常養(yǎng)護(hù)維護(hù)：辦公房、資料室、會(huì)議室等的維修和養(yǎng)護(hù)。對(duì)不能正常使用的照明設(shè)備、門、窗、及其鎖、把手及時(shí)維修和更換。（5）給排水設(shè)備運(yùn)行管理：保證給排水系統(tǒng)正常運(yùn)行使用。定期對(duì)供水系統(tǒng)管路等進(jìn)行日常維護(hù)和檢修。定期對(duì)機(jī)電設(shè)備進(jìn)行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，防止供水系統(tǒng)出現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。定期對(duì)排水管道進(jìn)行清道、養(yǎng)護(hù)及清除污垢，對(duì)排污管道進(jìn)行疏通，保證室內(nèi)、外排水及排污管道暢通。及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決故障。（6）相關(guān)維修工作應(yīng)先報(bào)采購(gòu)人同意，費(fèi)用按實(shí)結(jié)算。5消防系統(tǒng)維保工作（1）每月按計(jì)劃抽樣測(cè)試部分設(shè)備，確保設(shè)備的正常運(yùn)行。（2）每季度進(jìn)行全面的檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。（3）出具正規(guī)檢測(cè)報(bào)告。（4）協(xié)助或配合相關(guān)消防部門的辦理各項(xiàng)業(yè)務(wù)，確保不因消防問(wèn)題而耽誤其它工作的正常進(jìn)行。6天臺(tái)風(fēng)機(jī)房維保工作（1）維持風(fēng)機(jī)房清潔環(huán)境。（2）確保設(shè)備運(yùn)行環(huán)境潔凈。（3）熟悉所有設(shè)備的安裝位置、運(yùn)行情況，線路使用情況及線路敷設(shè)路徑、走線方式等。（4）檢查線路所有接口、接線柱線路接點(diǎn)是否牢固。（5）根據(jù)使用情況進(jìn)行試運(yùn)行。7高低壓房及應(yīng)急發(fā)電機(jī)維護(hù)（1）配電房設(shè)備提供日常維護(hù)、檢修、保養(yǎng)和應(yīng)急搶修。包括高壓柜、真空斷路器、避雷器、變壓器、兩段高低壓母線及系統(tǒng)其它相關(guān)設(shè)備檢測(cè)、檢修、保養(yǎng)維護(hù)、接地檢測(cè)、設(shè)備運(yùn)行安全維護(hù)等工作。（2）發(fā)動(dòng)機(jī)每月開(kāi)機(jī)測(cè)試。8升降卸貨平臺(tái)及滑升門維護(hù)保養(yǎng)1.月臺(tái)升降平臺(tái)維護(hù)：（1）檢查滾輪、中間軸及軸承，油銷軸及軸承，臂架較軸及軸承等有無(wú)磨損。（2）各部位加注潤(rùn)滑油，延長(zhǎng)軸承使用壽命。（3）檢查所有的液壓管道和接頭。管道不得破損，接頭不得松動(dòng)，必須將所有接頭擰緊。（4）卸下并拆開(kāi)下降閥，用壓縮空氣將柱塞吹凈，然后裝入，重新安上。（5）把液壓油放盡棄掉，擰緊接頭取出油過(guò)濾器，洗清后，用壓縮空氣清理干凈然后放回油箱，并聯(lián)接好管路。2.滑升門維護(hù)（1）檢查門的鋼絲繩和安全拉繩的鋼絲繩。特別注意是否有生銹或松動(dòng)部件。若有松動(dòng)或損壞及時(shí)進(jìn)行緊固或更換。（2）檢查門扉和墻軌道上的螺栓連接。固緊松動(dòng)的螺釘、螺栓螺母。（3）檢查門底、門頂和門側(cè)的密封件是否損壞和清潔。（4）清潔軌道。（5）用潤(rùn)滑油潤(rùn)滑滑輪和軸承，檢查滑輪和滑輪支架是否損壞，門關(guān)閉時(shí)滑輪應(yīng)易于轉(zhuǎn)動(dòng)。9中央空調(diào)維保兩臺(tái)大型空調(diào)主機(jī)組的日常維護(hù)保養(yǎng)及檢測(cè)，含每半年1次通炮、水處理等。10冷庫(kù)設(shè)備維保冷庫(kù)區(qū)制冷空調(diào)的日常維護(hù)保養(yǎng)及檢測(cè)。11室內(nèi)空調(diào)清洗辦公區(qū)內(nèi)約克空調(diào)室內(nèi)掛機(jī)清洗。12協(xié)助采購(gòu)人進(jìn)行資產(chǎn)管理包括協(xié)助資產(chǎn)實(shí)地盤(pán)點(diǎn)、資產(chǎn)標(biāo)簽打印及貼牌、賬簿錄入、建立資產(chǎn)臺(tái)賬等工作。3.2、人員配置要求：(1)采購(gòu)人對(duì)服務(wù)單位的崗位設(shè)置、人員選用與日常管理具有指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督及協(xié)調(diào)權(quán)。(2)服務(wù)單位須依法聘請(qǐng)遵紀(jì)守法、身體健康、品行良好、無(wú)違法犯罪的人員。(3)技術(shù)人員持證上崗。員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，注意儀容儀表、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。言行規(guī)范，服務(wù)細(xì)致、熱情。(4)采購(gòu)人與派駐服務(wù)人員不發(fā)生任何勞動(dòng)和雇傭關(guān)系，服務(wù)單位派駐的所有服務(wù)人員一切工傷意外及安全責(zé)任事故與采購(gòu)人無(wú)關(guān)。派駐服務(wù)人員由服務(wù)單位自行管理，并按法律法規(guī)和地方的規(guī)定支付服務(wù)人員的工資、福利、保險(xiǎn)、獎(jiǎng)金、加班費(fèi)等一切費(fèi)用。(6)如有重大安全意外或安全事件，服務(wù)單位駐本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理負(fù)責(zé)人需及時(shí)到達(dá)。(7)服務(wù)單位需提供滿足采購(gòu)人需求的崗位人員，在滿足采購(gòu)人崗位值班要求的情況下，服務(wù)單位可以根據(jù)行業(yè)實(shí)際情況，自行調(diào)節(jié)崗位人員配備及工作時(shí)間。服務(wù)單位人員配置項(xiàng)目主管1名、領(lǐng)班1名、安保員4名、水電工1名、保潔員2名，共9名，且人員年齡在55歲以下。序號(hào)崗位名稱人數(shù)崗位職責(zé)1項(xiàng)目主管1負(fù)責(zé)統(tǒng)籌倉(cāng)庫(kù)物業(yè)服務(wù)相關(guān)工作。2領(lǐng)班崗1負(fù)責(zé)兼保安領(lǐng)班，監(jiān)督并督促電工、清潔做好各自本職工作。3安保崗4負(fù)責(zé)項(xiàng)目日常值班及外圍安全巡查工作，并按要求做好疫情防控工作以及其它臨時(shí)性的工作安排。4保潔崗2負(fù)責(zé)A區(qū)夾層辦公區(qū)衛(wèi)生、倉(cāng)庫(kù)月臺(tái)8個(gè)洗手間衛(wèi)生、倉(cāng)庫(kù)外圍衛(wèi)生的日常清潔。5工程部1負(fù)責(zé)項(xiàng)目中央空調(diào)及冷庫(kù)設(shè)備定期開(kāi)機(jī)試運(yùn)行，其他設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理，建筑本體日常管理等，人員需持有電工上崗證書(shū)。備注：以上人員工作時(shí)間按物業(yè)管理方案及采購(gòu)人實(shí)際需求確定，在滿足采購(gòu)人需求的前提下勞動(dòng)作業(yè)時(shí)間必須遵守相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。3.2.1、人員配置要求：（1）項(xiàng)目主管：綜合素質(zhì)較高，具有管理或工程類專業(yè)本科或以上學(xué)歷，具備豐富的同類項(xiàng)目管理工作經(jīng)驗(yàn)，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌本項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)管理工作，具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和全面的專業(yè)技術(shù)能力，能對(duì)各項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)及指導(dǎo)工作，能針對(duì)本項(xiàng)目特點(diǎn)制定各崗位培訓(xùn)計(jì)劃并對(duì)服務(wù)人員進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)工作，持有經(jīng)濟(jì)或管理類專業(yè)中級(jí)或以上職稱證書(shū)。（2）領(lǐng)班崗：綜合素質(zhì)較高，具有大?；蛞陨蠈W(xué)歷，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目秩序維護(hù)的培訓(xùn)和指導(dǎo)工作，具備防火、滅火經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)，能在突發(fā)消防事故時(shí)組織義務(wù)消防隊(duì)伍進(jìn)行撲救，定期組織消防知識(shí)培訓(xùn)、滅火訓(xùn)練和消防疏散演習(xí)，持有保安員二級(jí)/技師或以上職業(yè)資格證書(shū)、消防員（原滅火救援員）三級(jí)/高級(jí)或以上職業(yè)資格證書(shū)。（3）安保崗：安保崗4名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目日常值班及外圍安全巡查工作，并按要求做好疫情防控工作以及其它臨時(shí)性的工作安排。其中設(shè)應(yīng)急班長(zhǎng)1名，負(fù)責(zé)突發(fā)應(yīng)急事件組織協(xié)調(diào)工作。年齡40周歲（含）以下，綜合素質(zhì)較高，具有大?；蛞陨蠈W(xué)歷，有較強(qiáng)的組織能力、協(xié)調(diào)溝通能力，受過(guò)專業(yè)的消防培訓(xùn)，具有消防設(shè)施、消防設(shè)備專業(yè)知識(shí)，具有防災(zāi)減災(zāi)救災(zāi)等專業(yè)能力和應(yīng)急救援專業(yè)知識(shí)，定期對(duì)服務(wù)人員開(kāi)展消防安全相關(guān)培訓(xùn)工作，持有消防員（原滅火救援員）四級(jí)/中級(jí)或以上職業(yè)資格證書(shū)、應(yīng)急救援員職業(yè)資格證書(shū)。持有消防設(shè)施操作員職業(yè)資格證書(shū)。（4）工程部：水電工1名，年齡40周歲（含）以下，綜合素質(zhì)較高，具有機(jī)電或工程類專業(yè)大?；蛞陨蠈W(xué)歷，具備3年以上工作經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)技術(shù)能力，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌本項(xiàng)目零星維修、設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)，設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障及時(shí)組織檢修工作。能處理項(xiàng)目?jī)?nèi)金屬門、框架、圍欄等的防銹、焊接工作。持有特種作業(yè)操作證書(shū)（作業(yè)類別：焊接與熱切割作業(yè)）。四、具體的物業(yè)服務(wù)要求4.1、安全管理服務(wù)(1)安全管理的范圍為采購(gòu)人物業(yè)轄區(qū)范圍。(2)組織一支思想素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的保安隊(duì)伍，保安員年齡應(yīng)在20-55歲之間，執(zhí)行嚴(yán)格的紀(jì)律和崗位責(zé)任制。(3)維護(hù)辦公和公共場(chǎng)所肅靜，制止喧鬧現(xiàn)象。制定并落實(shí)保密管理制度，未經(jīng)采購(gòu)人批準(zhǔn)不得在辦公區(qū)照相、錄音和錄像，不得泄露行政內(nèi)部工作人員電話、車牌號(hào)等私人資料。(4)整個(gè)區(qū)域做到24小時(shí)有安全護(hù)衛(wèi)人員巡查。(5)確保沒(méi)有因服務(wù)單位疏忽管理而引起的火災(zāi)、保安刑事案件。(6)做好各類突發(fā)事件（臺(tái)風(fēng)、刀槍、火災(zāi)、水災(zāi)等）應(yīng)急處理工作，制定突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案，必要時(shí)及時(shí)告警并報(bào)告采購(gòu)人，防止事態(tài)進(jìn)一步惡化，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。發(fā)生特發(fā)事件時(shí)，保安人員須服從采購(gòu)人的調(diào)配。(7)配合做好停車場(chǎng)管理工作。4.2、保潔工作(1)負(fù)責(zé)夾層辦公區(qū)、衛(wèi)生間、走道、倉(cāng)庫(kù)外圍公共區(qū)域日常清潔衛(wèi)生工作，必要時(shí)要使用高壓水槍進(jìn)行沖洗。(2)垃圾收集后做到日產(chǎn)日清。4.3、設(shè)備設(shè)施維護(hù)工作(1)實(shí)行8小時(shí)工作制，特殊情況及時(shí)到場(chǎng)。(2)工作人員必須掌握機(jī)電工程相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí)、熟悉倉(cāng)庫(kù)常用設(shè)備、音響、空調(diào)、照明、排水系統(tǒng)等的使用和操作，具有機(jī)電設(shè)備管理和維修3年以上工作經(jīng)驗(yàn)，電工持相關(guān)有效證件上崗。五、考評(píng)準(zhǔn)則實(shí)施辦法及考核準(zhǔn)則5.1、物業(yè)服務(wù)考核辦法1.合同期內(nèi)，甲方將對(duì)乙方的服務(wù)質(zhì)量以三個(gè)月為一個(gè)周期進(jìn)行考核（各服務(wù)項(xiàng)目設(shè)立滿意、基本滿意、不滿意三種考核意向），考核形式按甲方+被接待單位填寫(xiě)《客戶滿意度意見(jiàn)征詢表》（附表），各考核服務(wù)項(xiàng)目設(shè)立“非常滿意（100-90分）、滿意（89-80分）、一般（79-60分）、不滿意（59分及以下）”四種考核意向，單個(gè)《物業(yè)服務(wù)質(zhì)量綜合滿意度征詢意見(jiàn)表》的最終得分以“總體評(píng)價(jià)”為準(zhǔn)，如“總體評(píng)價(jià)”無(wú)得分，則評(píng)價(jià)得分以該表本次實(shí)際最低評(píng)價(jià)為準(zhǔn)?？己私Y(jié)果運(yùn)用如下：（1）如當(dāng)期考核綜合滿意度均高于80分（含）的，甲方全額發(fā)放當(dāng)期固定運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。（2）如當(dāng)期考核綜合滿意度存在1次或以上低于80分的情況，則：①如出現(xiàn)低于80（不含）分的，如屬第一次滿意度低于80的，甲方將給予乙方整改機(jī)會(huì)，如整改后在第二次季度考核服務(wù)綜合滿意度均高于80分的，甲方不扣除考核服務(wù)費(fèi)。如整改后的第二次季度考核服務(wù)滿意度仍存在低于80分的情況，則：A.該情況為低于80分但高于70分（含）的，扣除當(dāng)季固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額的2‰。

B.該情況為低于70分（不含）的，則扣除當(dāng)季度固