商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)手冊(cè)

（第一稿目錄的商業(yè)街、純商業(yè)物業(yè)、SHOPPINGMALL等。七股力量WTO后，國(guó)際零售、家居、餐飲、娛樂(lè)等商業(yè)巨頭正在以前所未有的速度加2—3倍的邊緣產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移自然成為開發(fā)商的首選和新的機(jī)遇?！俺鞘锌招幕贝笈≌聟^(qū)拔地而起，人們的吃穿用等日常消費(fèi)，迫切需要便捷臨近的商業(yè)設(shè)施來(lái)實(shí)現(xiàn)，改變城市面貌，提供就業(yè)機(jī)會(huì)，完善投資環(huán)境、增加財(cái)政稅收具有十分明顯和重要的作用。因此，在商業(yè)地產(chǎn)的投資過(guò)程中，特別是外來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)投資商，往往還被作為招商引資項(xiàng)目，得到當(dāng)?shù)卣拇罅χС?。擴(kuò)大國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求喊了幾年，但可供選擇投資的領(lǐng)域還真不多。住宅投資回報(bào)縮水，股票市場(chǎng)持續(xù)低迷，不少人“買房成為房東，炒股變成股東”。而商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)于住宅和股市，6—816%左右。而西方學(xué)者是這樣定義商業(yè)的：商業(yè)包括所有的交易形 批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、進(jìn)出前蘇聯(lián)及其東歐國(guó)家的經(jīng)濟(jì)學(xué)家則認(rèn)為，商業(yè)是組織消費(fèi)品的流通行業(yè)，但并不包含對(duì)“商業(yè)”“批發(fā)零售貿(mào)易和餐飲業(yè)”商業(yè)地產(chǎn)（BUSINESSREAL者是做餐飲還是娛樂(lè)，甚至是做專賣店，他們會(huì)有一些個(gè)性化的需要，因而對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，如果經(jīng)營(yíng)者不認(rèn)同基本硬件條件，則對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值會(huì)有負(fù)面影響。另外如果整個(gè)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)者一定會(huì)考慮這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目是否有價(jià)值，商業(yè)項(xiàng)目面對(duì)兩級(jí)客戶需求，是一個(gè)比較復(fù)雜的需求內(nèi)容，而且經(jīng)營(yíng)者的需求也是千差萬(wàn)別，消費(fèi)者需求因?yàn)槟挲g、性別、傾向也會(huì)有很大區(qū)別。相對(duì)來(lái)說(shuō)，住宅的功能就是一個(gè)居住的功能，即使住宅做投資，他也是滿足居住的功能，所以消費(fèi)市場(chǎng)需求表現(xiàn)為單層面的簡(jiǎn)單需求。因而，商業(yè)項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目因?yàn)榭蛻粜枨蟮牟煌?，商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)比住宅項(xiàng)目的開發(fā)會(huì)復(fù)雜很多，另外商鋪的投資也比較專業(yè)，遠(yuǎn)不能用投資住宅的眼光或思路進(jìn)行判斷。2萬(wàn)平方米，就算能拿到能夠2002年年初起，我國(guó)許多房地產(chǎn)開發(fā)商迅速擠入利潤(rùn)空間很大的商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，20041-5458億元，38.7%3%12.37%，商業(yè)營(yíng)1109294.7%2734萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23%282235.7%。20022003年期間推向市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，多數(shù)采用“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式或“主力店租賃+商鋪全零售”模式“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”“主力店租賃+商鋪全零售模式則是開發(fā)商保留若干主力店群的產(chǎn)權(quán)，將其余的小商鋪全部零售。前者的后遺癥比后者更為嚴(yán)重，這二種商業(yè)地產(chǎn)贏一些項(xiàng)目也因此停止?fàn)I業(yè)。12.71平方米，總體上我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)還有很大的發(fā)“2004成都商業(yè)地產(chǎn)年會(huì)”“希望房產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)商業(yè)收益性物業(yè)重在后續(xù)的經(jīng)營(yíng)。發(fā)展商要強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)意識(shí)，和商家之間做到配合共贏。作為收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，要有負(fù)責(zé)任的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的態(tài)度，在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目組合上，不是隨便拿錢來(lái)不能說(shuō)你交租我什么都不管了，必須要有一個(gè)統(tǒng)一的行銷和推廣。商業(yè)的經(jīng)營(yíng)有其自身的規(guī)律，必須按規(guī)律進(jìn)行專業(yè)化操作。如果地產(chǎn)開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)成房產(chǎn)來(lái)租售，貪圖短期利益，就違反了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)律，也不能保證項(xiàng)目長(zhǎng)期運(yùn)作和可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。在這方面，開發(fā)商樹立科學(xué)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)觀念和學(xué)會(huì)尊重商業(yè)經(jīng)營(yíng)的規(guī)律是非常重要的。2-4年，而10%-20%的自有資金，其它資金主要來(lái)自銀行貸款、商鋪預(yù)在國(guó)家宏觀調(diào)控下，開發(fā)商向銀行貸款的難度很大，其它融資渠道則幾乎沒(méi)法弄到錢：國(guó)外房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)的進(jìn)入難度更大，除政策因素外，國(guó)內(nèi)獨(dú)有的商業(yè)地產(chǎn)贏利模式讓這些投資機(jī)構(gòu)知難而退。2000年以來(lái)，個(gè)人投資的主力品種——股票市場(chǎng)一蹶不振，大多數(shù)入市者的股票市值已蒸發(fā)了五、六成，收益情況慘不忍睹；期貨則因九十年代的騙局多多而至今只有極少數(shù)銀行存款利率2.16%國(guó)債和企業(yè)債的回報(bào)率略高些，2004年三年期國(guó)債利2.65%，74%，但亦不盡如意。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，200311.03萬(wàn)億元，這個(gè)數(shù)據(jù)是很驚人的，其中有部分一直在尋找回報(bào)率高些的個(gè)人投資品種，而商業(yè)地產(chǎn)5%-12%年回報(bào)率的458億元的二十四倍，既然有了這個(gè)市場(chǎng)，開發(fā)商何樂(lè)而不為呢？原因三：開發(fā)商“揚(yáng)長(zhǎng)避短國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，一些開發(fā)模式也十分成熟。但是，這些成熟的開發(fā)模式僅是住宅的開發(fā)模式，相對(duì)于住宅開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式則顯得十分復(fù)雜。它不但建造、銷售等經(jīng)驗(yàn)外，還必須具備商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)招商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等專業(yè)人才。然而，由于商業(yè)意識(shí)不足及真正的商業(yè)人才奇缺的原因，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不得不“揚(yáng)長(zhǎng)避短”——繼續(xù)發(fā)揚(yáng)“賣完走人”的住宅開發(fā)模式，加快資金回籠速度，避開商業(yè)人才缺乏的短處，將商鋪經(jīng)營(yíng)踢給大型商家或投資客自理。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)含有許多不同的業(yè)態(tài)，而一種業(yè)態(tài)也擁有多種商業(yè)（或服務(wù)）推廣能夠起到相當(dāng)重要的作用。整體推廣一般通過(guò)媒體、宣傳冊(cè)、VIP卡、明星助興、公益萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)基本模式是將二樓及以上樓層出租（或其它合作方式）500強(qiáng)的在商鋪營(yíng)銷中，通過(guò)宣傳戰(zhàn)略伙伴——500強(qiáng)企業(yè)，使商鋪投資者對(duì)商鋪回報(bào)有極高的10萬(wàn)平方米，由于商業(yè)規(guī)劃的不足，導(dǎo)致出現(xiàn)人氣冷熱兩種不同的場(chǎng)面，商業(yè)巨頭500強(qiáng)中選擇更合適的合作伙伴。與這類商業(yè)巨頭合作都要付出巨大的代價(jià)，如能合理“產(chǎn)權(quán)式商鋪”概念成為全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的熱門詞匯被濫用。由此產(chǎn)生了一批“甩手掌柜”開發(fā)商，將項(xiàng)目拆零、分割成諸多小產(chǎn)權(quán)賣給小業(yè)主，只求“撈一把”（模式老套）（競(jìng)爭(zhēng)加劇）充分認(rèn)識(shí)（資金壓力復(fù)合人才嚴(yán)重缺乏（人才缺乏商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)特別是北方地區(qū)起步較晚，目前開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商多為地產(chǎn)商，對(duì)人才的短缺導(dǎo)致開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)加大。利潤(rùn)過(guò)高產(chǎn)生泡沫（價(jià)格泡沫經(jīng)營(yíng)理念差異過(guò)大（理念差異1+1=1的統(tǒng)一，改變傳統(tǒng)的"售房"觀念，以制造"金融產(chǎn)品"1 提供最佳項(xiàng)目形態(tài)2 準(zhǔn)確估算未來(lái)的商業(yè)收益和商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值3 全程提供專業(yè)水準(zhǔn)的規(guī)劃4 確保規(guī)劃設(shè)計(jì)出優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施 專業(yè)中介機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)之一就是具有招商渠道。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在資源整合的過(guò)程中必須兼顧零售商家的利益，而不僅僅代表開發(fā)商的利益。專業(yè)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)同商家的魚水關(guān)系是開發(fā)商不具備的，這也是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)最缺乏的招商渠道。對(duì)于中國(guó)目前大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而專業(yè)的國(guó)際中介在招商渠道方面的優(yōu)勢(shì)十分明顯。劃是開發(fā)商最容易忽視的，特別是一些規(guī)模較大的商業(yè)項(xiàng)目，前期應(yīng)有商家參與到項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃中，因?yàn)椴煌纳碳?、業(yè)態(tài)對(duì)建筑的要求不盡相同。前期規(guī)劃關(guān)鍵要解決三大問(wèn)題，做不做？做什么？做多大？在商業(yè)地產(chǎn)操作的四個(gè)階段中，最次要的當(dāng)算銷售，而最重開發(fā)商只要能將其賣出去就是萬(wàn)事大吉；而商業(yè)地產(chǎn)越大，銷售的功能作用也就越弱化，所以商業(yè)地產(chǎn)越大，招商、經(jīng)營(yíng)兩個(gè)環(huán)節(jié)越顯得重要，能不能收回成本、盈利進(jìn)而保證投資者的回報(bào)，全取決于這兩個(gè)環(huán)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)的操作要遵循以下原則。1商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)從建筑設(shè)計(jì)開始就應(yīng)充分考慮到商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)一定要充同時(shí)要充分考慮到最終的消費(fèi)者。并非建好了廟，找好了和尚就行了，也不是什么先找和尚再建廟，就算廟建得再好，和尚是找到了，有了高僧，如果沒(méi)人來(lái)燒香，恐怕是再有道行的和尚也會(huì)餓死的。因而商業(yè)項(xiàng)目從規(guī)劃開始就要充分考慮到經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的需要，這樣項(xiàng)目的前景才會(huì)看好。232／820％銷售，80少，擁有屬于“旺鋪”41234位。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)分散，難以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，如果樓層較高，則極易出現(xiàn)一樓經(jīng)營(yíng)火爆，二樓以上冷冷清清的局面。如樓層不高則風(fēng)險(xiǎn)較低，特別適合于商業(yè)步行街。成都的羅馬假日廣場(chǎng)+2-320-30平方米的單元商鋪，總價(jià)較低，吸引了眾多中小投資者，項(xiàng)目周期僅一年左右，贏得了豐厚回報(bào)。5短期內(nèi)回收大量資金合同期不可能很長(zhǎng)（如長(zhǎng)達(dá)15年以上，大多數(shù)購(gòu)房者取回商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)已進(jìn)入老10年為限，10年后業(yè)主進(jìn)場(chǎng)自行經(jīng)營(yíng)或自行出租，會(huì)破壞商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)格局，引找有知名度的經(jīng)營(yíng)商作為領(lǐng)頭羊（如萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)引進(jìn)沃爾瑪,3-5年的培養(yǎng)期，基本無(wú)盈利，因此返租利率應(yīng)低開高走；123 為了支撐高租金的店中店，精品店的唯一生存之道（略4為了好賣而規(guī)劃設(shè)計(jì)（獨(dú)立商鋪越分越小店店、層層連廊相聯(lián)（主要是二、三樓連廊中間分布“街鋪”，不愁無(wú)客,