商品房購預售管理

商品房購預售管理商品房預購預售，實際上就是房地產的期貨交易。它是在房地產開發(fā)商還沒有把房屋建設起來以前，或房產還沒有竣工以前，以預售的方式把房屋賣出去。也就是先付款，后交貨。在香港也叫買賣樓花或炒樓花。(一)預售房屋條件及程序《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條規(guī)定，商品房預售，必須符合下列條件：1.交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。2.有建設工程規(guī)劃許可證。3.按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。4.向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明(附件見第57頁)。凡是符合以上條件的房地產發(fā)經營企業(yè).向市房地產管理部門提出預售申請，經過房地產管理主管部門核查批準，領取預售房產許可證，井辦理預售登記，即可以進行房屋須售。房屋預售的具體程序是：1.房地產開發(fā)商向市房地產管理局提出房屋預售申請，并提交如下有關文件：企業(yè)開發(fā)資質等級證書和營業(yè)執(zhí)照；土地管理部門出具的建設用地批文和規(guī)劃部門簽發(fā)的建設許可證；建筑施工合同；已完成投資額的證明或房屋基礎工程驗收合格單；房屋預售計劃，包括商品房的位置、總單元數、各單位的建筑面積、銷售時間和地點等。如果申請辦理外銷商品房預售，還必須符合以下條件：付清地價款，取得土地使用權；施工設計圖紙已經批準，并取得建設工程規(guī)劃許可證；已經完成建設工程總投資額的25％以上；工程施工進度和施工交付日期已經確定；以及市區(qū)縣建委頒發(fā)的建設工程開工證，建筑施工合同，配套工程交用日期證明材料；在本市銀行開立代收房屋預售款的結算賬號，與開戶銀行簽訂的房屋預售款監(jiān)管協議；售樓說明書、房屋使用、維修、管理公約；房屋管理受托書或協議書。2.經房地戶主管部門批準后，預售單位與預購房者就可以簽訂《房屋預售合同》。預售合同一般包括以下內容：房屋預售雙方的姓名、國籍、地址和身份；預售房屋的位置、編號、建筑面積及平面圖紙；相應的土地使用權比例或范圍；房屋價款；房屋預售款的支付方式和房屋交付方式；房屋的使用性質、權屬轉移內容；房屋產權人必須遵守的{房屋使用、管理、維修公約)；違約責任；雙方當事人約定的其他內容。3.辦理房屋登記、簽證?！斗课蓊A售合同》簽訂生效后，應在規(guī)定時間內到市房地產交易所力，理登記、簽證。預售后的房產需轉讓的，由轉讓雙方憑已經登記、簽證的房產預售合同，到房地產交易所辦理轉讓手續(xù)，原合同規(guī)定的權利義務隨之轉移。4.房地產開發(fā)商在房屋竣工后，應當按《房屋預售合同》辦理房屋交付手續(xù)，購房人憑《房屋預售合同》及房屋交付憑證辦理房產過戶手續(xù)，繳納手續(xù)費用。如果出現以下情形，預售房購買者可以要求取消預售房合同：(1)房屋開發(fā)公司不能按照原定日期交付預購房屋。(2)建成后的房屋實際面積與預售房合同確定的面積不相符合。(3)建成后房屋建筑的材料與預售合同所列建材不相符合。當然，購房者能否取消買賣合同，還需要由法庭做出最后裁決。如果法庭裁決準許購買者的申請，房地產開發(fā)公司不但要退回預交的定金，而且還必須補償一定的利息損失。(二)購買預售房手續(xù)、變更和轉讓預售房的買賣與房屋即期買賣相比，由于它購買的僅僅是房屋銷售部門的承諾，也就是說，只要購買者承諾認購房屋業(yè)權，交付一定的定金，簽署臨時買賣契約，預售房的買賣就算完成了交割。所以購買時需要辦理的買賣手續(xù)比較簡單。一旦房屋建成，就可憑預購的買賣契約，簽署正式的買房契約，履行經濟和產權手續(xù)，只有這時房屋買賣的整個過程才算結束。如果購買者需要申請抵押貸款，在辦理完預售購買手續(xù)之后，即可以向金融機構提出抵押貸款申請。經過金融機構審查批準，就可以簽署抵押貸款合同，并開始還款。當房屋建成并交付購買者之后，購買者還可將預售房抵押貸款合同改為房屋抵押貸款合同。預購房屋還可以轉讓。預售房轉讓，就是購房者將購買的預售房轉讓給他方的行為。預售房轉讓有兩種情況：一種是因為不可預見的原因決定的，如因預購房屋以后，由于資金發(fā)生困難，或需要轉讓紿親友等；另外一種情況就是純粹的炒樓花。當然，這兩種情況可能交叉發(fā)生，所以有時也很難分清。由于預售房未來的價格是不確定的，所以在預售房轉讓時必然伴隨房屋價格的變動，從而為炒樓花提供了可能。炒樓花也是一種有償轉讓的買賣行為。但是，炒樓花的弊端是顯而易見的。所以在一些國家或地區(qū)是嚴禁炒賣樓花的。我國《城市房地產管理法》，也明確規(guī)定嚴禁炒樓花。轉讓預售房有以下兩種情況：1.由原來的購買者與房地產開發(fā)企業(yè)通過協商訂立一份文件，取消已簽訂的臨時買賣合同，然后房地產開發(fā)公司與新的購買者，另行訂立一份新的買賣合同。2.由轉讓人及承讓人直接達成協議，承讓人向轉讓人購買其與房地產開發(fā)公司原先所訂立的買賣合同的標的，并取得合同所規(guī)定的一切權益，待房屋落成后，轉讓人才把房屋轉讓給承讓人