騰飛國(guó)際養(yǎng)生園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

########省###市騰飛國(guó)際養(yǎng)生園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告20152015/5/29

目錄一、總論 1（一）項(xiàng)目背景 1（二）項(xiàng)目概況 4（三）問(wèn)題與建議 5二、市場(chǎng)預(yù)測(cè) 7（一）產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)現(xiàn)狀 7（二）產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)測(cè) 9（三）產(chǎn)品目標(biāo)市場(chǎng)分析 11（四）價(jià)格現(xiàn)狀及預(yù)測(cè) 11（五）產(chǎn)品銷(xiāo)售方案 12（六）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 13三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 14（一）建設(shè)規(guī)模 14（二）產(chǎn)品方案 14（三）產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 14四、場(chǎng)址選擇 14（一）場(chǎng)址所在位置現(xiàn)狀 14（二）場(chǎng)址建設(shè)條件 14五、技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案 14（一）技術(shù)方案 14（二）主要設(shè)備方案 14（三）工程方案 14六、主要原材料、燃料供應(yīng) 14（一）主要原材料供應(yīng) 14（二）燃料供應(yīng) 14（三）主要原材料、燃料價(jià)格 14（四）主要原材料、燃料年需要量表 14七、總圖運(yùn)輸與公用輔助工程 14（一）總圖布置 14（二）場(chǎng)內(nèi)外運(yùn)輸 14八、節(jié)能措施 14（一）節(jié)能措施 14（二）能耗指標(biāo)分析 14九、節(jié)水措施 14（一）節(jié)水措施 14（二）水耗指標(biāo)分析 14十、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 14（一）廠址環(huán)境狀況 14（二）項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)對(duì)環(huán)境的影響 14（三）環(huán)境保護(hù)措施方案 14（四）環(huán)境保護(hù)投資 14十一、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 14（一）危害因素和危害程度 14（二）安全措施方案 14（三）消防設(shè)施 14十二、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 14（一）組織機(jī)構(gòu) 14（二）人力資源配置 14十三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 14（一）項(xiàng)目實(shí)施安排 14（二）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表 14十四、投資估算 14（一）投資估算依據(jù) 14（二）建設(shè)投資估算 14（三）流動(dòng)資金估算 14（四）項(xiàng)目投入總資金及投資使用計(jì)劃 14十五、融資方案 14（一）資本金籌措 14（二）債務(wù)資金籌措 14十六、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 14（一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 14（二）銷(xiāo)售收入估算 14（三）成本費(fèi)用估算 14（四）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 14（五）不確定性分析 14（六）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 14十七、關(guān)于項(xiàng)目的招投標(biāo) 14（一）招標(biāo)工作依據(jù) 14（二）招標(biāo)工作原則 14（三）招標(biāo)范圍 14（四）招標(biāo)方式及組織形式 14十八、風(fēng)險(xiǎn)分析 14（一）項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 14（二）風(fēng)險(xiǎn)程度分析 14（三）防范和降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 14十九、研究結(jié)論與建議 14（一）推薦方案的總體描述 14（二）推薦方案的優(yōu)缺點(diǎn) 14（三）結(jié)論與建議 14前言市騰飛國(guó)際養(yǎng)生園項(xiàng)目（原頤心苑老年公寓）占地約2萬(wàn)平方米，原有建筑面積5000平方米，房間170間，床位300余張，可容納300余人入住，資金投入5000萬(wàn)，在省委、省政府，市委、市政府、民政局及各級(jí)相關(guān)部門(mén)和領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷和大力支持下，項(xiàng)目取得了較大的發(fā)展。按國(guó)家、省委、省政府，市委、市政府大力支持民營(yíng)養(yǎng)老發(fā)事業(yè)的發(fā)展和社會(huì)需求，騰飛國(guó)際養(yǎng)生園計(jì)劃投入資金6.08億元，建設(shè)二期工程，打造一個(gè)高檔養(yǎng)生養(yǎng)老大型綜合體。市政府以出讓的形式給予6萬(wàn)平方米土地，建設(shè)市中醫(yī)院醫(yī)養(yǎng)結(jié)合分院、旅游養(yǎng)老、居家養(yǎng)老、候鳥(niǎo)式養(yǎng)老、俄羅斯康復(fù)養(yǎng)生、失能區(qū)半失能養(yǎng)老區(qū)等綜合性設(shè)施，讓老人們?cè)谶@里享受吃、喝、住、行、醫(yī)一條龍服務(wù)。同時(shí)建設(shè)餐飲，超市、銀行、洗浴、大型托、幼兒所等輔助設(shè)施。第一章中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1.1、中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀據(jù)專(zhuān)家測(cè)算：2014年中國(guó)老年人口將超過(guò)2億，2025年達(dá)到3億，2042年老年人口比例將超過(guò)30％，當(dāng)前養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位缺口超過(guò)3000萬(wàn)張。為此國(guó)家出臺(tái)了若干政策：2013.9.13國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，《意見(jiàn)》提出，加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，通過(guò)簡(jiǎn)政放權(quán)，創(chuàng)新體制機(jī)制，激發(fā)社會(huì)活力，營(yíng)造參與、公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，逐步使社會(huì)力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的主體。2014.4.17，國(guó)土資源部辦公廳印發(fā)《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》。該《意見(jiàn)》的核心話題是“經(jīng)養(yǎng)老主管部門(mén)認(rèn)定的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可采取劃撥方式供地。1.2、中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景與規(guī)模有專(zhuān)家測(cè)算，2020養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)年總產(chǎn)值將近1萬(wàn)億元。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)涵蓋多個(gè)方面，包括養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老服務(wù)、醫(yī)療保健、健康產(chǎn)品、配套服務(wù)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理等。養(yǎng)老是世界性的社會(huì)問(wèn)題，解決得好會(huì)促進(jìn)社會(huì)的和諧、進(jìn)步和發(fā)展，解決的不好會(huì)增加社會(huì)的不穩(wěn)定因素。因此世界各國(guó)對(duì)此都極為重視，都在逐年加大養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投入，目前在發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資比重已經(jīng)占GDP的20%以上，并在逐年不斷上升。萬(wàn)億產(chǎn)值各業(yè)態(tài)比重表1.3、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)對(duì)于市騰飛國(guó)際養(yǎng)生園項(xiàng)目的戰(zhàn)略意義對(duì)于市騰飛養(yǎng)生園項(xiàng)目而言，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是市騰飛養(yǎng)生園健康產(chǎn)業(yè)鏈條最重要的、也是發(fā)展前景最光明的一環(huán)。通過(guò)完整的產(chǎn)業(yè)、服務(wù)、社會(huì)鏈條的覆蓋，與時(shí)俱進(jìn)，緊隨社會(huì)發(fā)展的脈搏，達(dá)到讓百姓居家養(yǎng)老、快樂(lè)養(yǎng)老、健康養(yǎng)老，在自身企業(yè)不斷發(fā)展、壯大的同時(shí)，為社會(huì)公益事業(yè)、為和諧社會(huì)的建設(shè)增光添彩，做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)，正是市騰飛國(guó)際養(yǎng)生園崇高的社會(huì)責(zé)任和始終追求的遠(yuǎn)大目標(biāo)和夢(mèng)想。第二章項(xiàng)目構(gòu)想及定位2.1、構(gòu)想市地處歐亞連接點(diǎn)，地理位置十分特殊。每年來(lái)市旅游、購(gòu)物、休閑、度假的俄羅斯及東北亞等國(guó)的游客多達(dá)上百萬(wàn)人次，這些人對(duì)中國(guó)的中醫(yī)、中醫(yī)養(yǎng)生、中醫(yī)調(diào)理十分推崇和欣賞，這就為健康養(yǎng)老項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)外延、客戶(hù)群的豐富提供和開(kāi)辟了另一類(lèi)市場(chǎng)。市氣候四季分明，尤其是夏季更是涼爽宜人，是避暑的絕佳城市，因此近年來(lái)每到盛夏季節(jié)更是游人如織，這對(duì)于那些候鳥(niǎo)式的旅游、休閑、度假養(yǎng)老人群極具吸引力。本項(xiàng)目的建設(shè)不僅為市及周邊老年人提供了一個(gè)養(yǎng)老為主、醫(yī)療為輔，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，同時(shí)也為上述人群提供了一個(gè)旅游、休閑、度假養(yǎng)老的好去處，而本項(xiàng)目的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的模式和完善的養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施，讓國(guó)內(nèi)外、市的老年人既能享受到貼心、周到的養(yǎng)老服務(wù)，又能得到專(zhuān)業(yè)醫(yī)療保障，不僅提升了老年人的生活質(zhì)量，還能提升養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的利用率，同時(shí)分流老年慢性病患者，緩解醫(yī)院床位緊張的壓力，可謂是多贏。養(yǎng)老院的建設(shè)也將帶動(dòng)周邊的居民就業(yè)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，綜合而言，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益明顯，符合我國(guó)產(chǎn)業(yè)的政策及走可持續(xù)發(fā)展道路的理念，將對(duì)市的經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展、轉(zhuǎn)型發(fā)展、跨越發(fā)展做出重大貢獻(xiàn)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展均具有重要意義。騰飛國(guó)際養(yǎng)生園項(xiàng)目概念性規(guī)劃方案二騰飛國(guó)際養(yǎng)生園項(xiàng)目庭院景觀小品概念性方案騰飛國(guó)際養(yǎng)生園項(xiàng)目庭院景觀概念性方案騰飛國(guó)際養(yǎng)生園項(xiàng)目庭院景觀夜景概念性方案騰飛國(guó)際養(yǎng)生園項(xiàng)目主入口概念性方案市騰飛國(guó)際養(yǎng)生園居家養(yǎng)老的居住環(huán)境方案市騰飛國(guó)際養(yǎng)生園居家養(yǎng)老的居住環(huán)境方案市騰飛國(guó)際養(yǎng)生園居家養(yǎng)老的庭院環(huán)境方案2.2、定位健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新區(qū)＋醫(yī)養(yǎng)結(jié)合＋健康養(yǎng)老地產(chǎn)2.1.1、戰(zhàn)略定位一健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新區(qū)不僅僅是健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，而是從規(guī)劃到招商到運(yùn)營(yíng)，再到周邊養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)集群化發(fā)展。依托健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)的擴(kuò)張與推進(jìn)。1、建立專(zhuān)門(mén)的產(chǎn)業(yè)招商團(tuán)隊(duì)，充分利用頤心苑老年公寓在的人力、社會(huì)的資源與品牌影響力開(kāi)展招商工作；2、強(qiáng)化對(duì)騰飛養(yǎng)生園在健康園區(qū)的研究，建立專(zhuān)門(mén)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究機(jī)構(gòu)，研究養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求以及標(biāo)準(zhǔn)化的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式；3、在招商過(guò)程中建立全國(guó)性甚至全球性的企業(yè)信息庫(kù)，利于今后健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)復(fù)制期的招商工作；4、通過(guò)招商進(jìn)行園區(qū)養(yǎng)老用房及辦公用房等的銷(xiāo)售或出租，從中獲取銷(xiāo)售或租金收入；5、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的充分招商對(duì)其周邊土地價(jià)值的提升有著重大影響，借此進(jìn)行周邊土地的養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)從中獲利?，F(xiàn)代化健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新區(qū)——在城市主城區(qū)之外，以健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為核心、以城市拓展為依托，高度聚集、功能完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的新興園區(qū)2.3、健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的定義與養(yǎng)老健康相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)稱(chēng)，主要包括：■醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，發(fā)展、帶動(dòng)養(yǎng)老事業(yè)及養(yǎng)老醫(yī)療、保健養(yǎng)老等方面的相關(guān)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展?！鲳B(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，以居家養(yǎng)老為主要形式，主要以原頤心苑老年公寓為依托，以原頤心苑老年公寓的設(shè)施、貼心式服務(wù)的品質(zhì)為基礎(chǔ)、進(jìn)行商業(yè)化有償服務(wù)、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售?！鲳B(yǎng)老健康相關(guān)產(chǎn)品的制造業(yè)及與養(yǎng)老健康相關(guān)的服務(wù)業(yè)?！鲳B(yǎng)老醫(yī)藥、養(yǎng)老醫(yī)療器械、養(yǎng)老保健食品、養(yǎng)老體育健身用品等；■養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，包括康復(fù)療養(yǎng)、健身休閑、旅游度假、商務(wù)辦公、餐飲酒店等。2.4、養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵與外延內(nèi)涵：現(xiàn)代養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)包括兩項(xiàng)產(chǎn)業(yè)活動(dòng)，一是養(yǎng)老健康服務(wù)（服務(wù)活動(dòng)）；一是養(yǎng)老健康產(chǎn)品生產(chǎn)（制造經(jīng)營(yíng)、養(yǎng)老地產(chǎn)）。外延：根據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈分析，涵蓋醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老醫(yī)療保健、養(yǎng)老健身休閑、居家養(yǎng)老等三大健康服務(wù)功能。核心層：醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老醫(yī)藥、保健品、醫(yī)療器械、健康食品。緊密層：養(yǎng)老康復(fù)療養(yǎng)、健身休閑、旅游度假、咨詢(xún)培訓(xùn)。支撐層：為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)配套的餐飲酒店、設(shè)施、環(huán)境等。發(fā)展層：養(yǎng)老地產(chǎn)、公益性養(yǎng)老設(shè)施、圍繞養(yǎng)老地產(chǎn)和公益性養(yǎng)老設(shè)施的服務(wù)項(xiàng)目、設(shè)施等。戰(zhàn)略層：養(yǎng)老地產(chǎn)、公益性養(yǎng)老設(shè)施、項(xiàng)目的戰(zhàn)略規(guī)劃。第三章、健康養(yǎng)老的新模式醫(yī)養(yǎng)結(jié)合3.1、我國(guó)目前的養(yǎng)老模式現(xiàn)狀目前我國(guó)城鄉(xiāng)空巢家庭超過(guò)50%，部分大中城市達(dá)到70%；目前，世界上主要的養(yǎng)老服務(wù)模式有三種：機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老。西方發(fā)達(dá)國(guó)家建造了大量老年福利機(jī)構(gòu)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)與眾多行業(yè)相關(guān)聯(lián)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈延伸甚廣，包括老年人用品、養(yǎng)老金融產(chǎn)品、醫(yī)療保健、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等多個(gè)方面。同時(shí)，還能帶動(dòng)養(yǎng)老保險(xiǎn)、老年地產(chǎn)等諸多行業(yè)的發(fā)展，具有顯著的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)效應(yīng)?；谥袊?guó)“未富先老”的國(guó)情，面對(duì)人口老齡化的挑戰(zhàn)，中國(guó)養(yǎng)老問(wèn)題日漸嚴(yán)峻，在此基礎(chǔ)上，中國(guó)出現(xiàn)了居家養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老三種養(yǎng)老模式。3.1.1、家庭照顧（居家養(yǎng)老）中國(guó)傳統(tǒng)養(yǎng)老模式以家庭養(yǎng)老(也稱(chēng)家庭照顧、居家養(yǎng)老)為主，即養(yǎng)老的物質(zhì)需要和生活照料由家庭成員提供。3.1.2、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國(guó)在社會(huì)福利設(shè)施建設(shè)方面有了較大的投入，尤其是在政府對(duì)老齡化問(wèn)題的重視下，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的建設(shè)有了很大的改善。各種營(yíng)造類(lèi)家庭氣氛的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)紛紛成立，致力于讓老人在晚年獲得更多家庭的溫暖與感覺(jué)。此外，各種機(jī)構(gòu)更加重視以人為本，以客為主的服務(wù)建設(shè)，要讓老人真正成為機(jī)構(gòu)的主人，從而使老年機(jī)構(gòu)照顧的質(zhì)量有了保證。機(jī)構(gòu)服務(wù)觀念的改變和政府政策的支持是機(jī)構(gòu)照顧可持續(xù)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Α?.1.3、社區(qū)養(yǎng)老社區(qū)照顧，是指動(dòng)員社區(qū)資源、運(yùn)用非正式支持網(wǎng)絡(luò)并聯(lián)合正式服務(wù)所提供的支援服務(wù)及措施，讓有需要的人在家里得到照顧，從而能夠過(guò)正常生活，達(dá)到與社區(qū)的融合。圖表：中國(guó)養(yǎng)老模式比較養(yǎng)老模式優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)家庭照顧（居家養(yǎng)老）1.滿(mǎn)足老人心理需求，為老人提供情感支持2.家庭養(yǎng)老為老人提供了再就業(yè)的崗位3.家庭照顧在一定程度上舒緩了子女壓力1.資源的相對(duì)不足是家庭照顧進(jìn)一步發(fā)展的瓶頸2.家庭結(jié)構(gòu)苛齡化、小型化趨勢(shì)導(dǎo)致養(yǎng)老功能減弱3.“空巢”率的提高，使得老年人被邊緣化，得不到社會(huì)的認(rèn)可和接納機(jī)構(gòu)養(yǎng)老1.機(jī)構(gòu)照顧具有較穩(wěn)定的服務(wù)質(zhì)量保證和長(zhǎng)期的老年社會(huì)政策2.完善的軟、硬件設(shè)施豐富、保障老年人的生活3.幫助老年人重新融入社會(huì)，達(dá)到“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所樂(lè)”目標(biāo)4.市場(chǎng)化的養(yǎng)老方式可有效提高養(yǎng)老服務(wù)的供給質(zhì)量1.機(jī)構(gòu)養(yǎng)老行業(yè)監(jiān)管不到位，部分機(jī)構(gòu)缺乏約束2.目前市場(chǎng)上缺乏成規(guī)模的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，規(guī)模經(jīng)濟(jì)不明顯，因此，養(yǎng)老成本較家庭照顧及社區(qū)養(yǎng)老高。社區(qū)養(yǎng)老1.擴(kuò)展社區(qū)照顧的規(guī)模及內(nèi)容可以減輕機(jī)構(gòu)照顧的負(fù)擔(dān)2.社區(qū)照顧作為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的“輔助”、“支持”性服務(wù)時(shí)，可以彌補(bǔ)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老供給的不足3.社區(qū)養(yǎng)老福利色彩較濃，一般情況下，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較機(jī)構(gòu)養(yǎng)老低1.在機(jī)構(gòu)中可以得到專(zhuān)業(yè)督導(dǎo)下的專(zhuān)業(yè)服務(wù)，而在社區(qū)中照顧中，老年人的問(wèn)題往往容易被忽視2.良好的社區(qū)照顧比機(jī)構(gòu)照顧費(fèi)用昂貴，這是由于社區(qū)資源的分散和專(zhuān)業(yè)人員的稀少所造成的3.2、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合綜上所述，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式能較好的適應(yīng)中國(guó)目前的國(guó)情，人口結(jié)構(gòu)等狀況，隨著人口老齡化壓力的增大和傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老服務(wù)功能的日益弱化,老年人特別是高齡老人對(duì)社會(huì)福利和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)的需求不斷增加,養(yǎng)老職能將更多地依賴(lài)于社會(huì),依賴(lài)于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)的開(kāi)展。隨著機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式在中國(guó)大范圍的成功推廣，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)將成為今后中國(guó)養(yǎng)老服務(wù)的主要模式。目前，全國(guó)多個(gè)省市正在積極摸索“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”的方式。北京市推出了“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”試點(diǎn)的扶持政策及相關(guān)的行業(yè)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量評(píng)價(jià)體系。河南省推出了老年醫(yī)養(yǎng)協(xié)作聯(lián)盟，通過(guò)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)牽頭，醫(yī)院加盟，實(shí)現(xiàn)了區(qū)域內(nèi)的醫(yī)養(yǎng)協(xié)作、雙向轉(zhuǎn)診。3.2.1、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的特點(diǎn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的最大特點(diǎn)便是為老人提供及時(shí)、便利、權(quán)威的醫(yī)療服務(wù)。把醫(yī)療和養(yǎng)老結(jié)合在一起，有病及時(shí)治療，無(wú)病康復(fù)養(yǎng)老，成為有病老人、高齡失能老人的最佳去處。通過(guò)“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”型的養(yǎng)老新模式，有效解決了老人的養(yǎng)老及就醫(yī)問(wèn)題，不僅讓老人“老有所依”，更讓老人們“老有所醫(yī)”3.2.2、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的建設(shè)內(nèi)容醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的建設(shè)內(nèi)容包括：（1）、養(yǎng)老方面：老年公寓、老年文體活動(dòng)中心、老年旅行社以及辦公區(qū)、老年?duì)I養(yǎng)膳食中心。（2）、醫(yī)養(yǎng)方面：醫(yī)療康復(fù)中心、醫(yī)療體檢中心、醫(yī)療調(diào)理中心、醫(yī)療監(jiān)護(hù)、護(hù)理中心等。（3）、醫(yī)療及養(yǎng)老設(shè)備方面包括：起居設(shè)備、廚衛(wèi)設(shè)備、理療健身設(shè)備、輪椅、輪式擔(dān)架、等日常設(shè)備以及骨科康復(fù)減重步態(tài)訓(xùn)練器、糖化血紅蛋白儀、移動(dòng)X線機(jī)、超聲診斷掃描儀、心電圖儀、肺功能機(jī)、腦電圖機(jī)、腦血流機(jī)專(zhuān)業(yè)醫(yī)療設(shè)備等。將與騰飛國(guó)際養(yǎng)生園合作配套的醫(yī)療設(shè)施3.3、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的市場(chǎng)定位：以騰飛國(guó)際養(yǎng)生園及周邊地區(qū)為目標(biāo)市場(chǎng)，以監(jiān)護(hù)、助護(hù)和生活護(hù)理為主，為老人提供生活、休息、保健、娛樂(lè)、醫(yī)療為一體的服務(wù)中心。護(hù)理監(jiān)護(hù)中心護(hù)理監(jiān)護(hù)中心護(hù)理監(jiān)護(hù)中心老年休閑娛樂(lè)中心保健康復(fù)中心醫(yī)療保健調(diào)理中心健康體檢中心老年膳食營(yíng)養(yǎng)中心老年膳食營(yíng)養(yǎng)中心3.4醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的服務(wù)宗旨：切實(shí)解決市及周邊地區(qū)老年人口養(yǎng)老問(wèn)題，充分發(fā)揮社會(huì)保障作用，更好地履行“上為黨和政府分憂，下為人民群眾解愁”的宗旨。項(xiàng)目建成后，為老人們提供養(yǎng)頤養(yǎng)天年、醫(yī)療康復(fù)和生活休閑的場(chǎng)所。養(yǎng)老院將設(shè)專(zhuān)門(mén)的醫(yī)療康復(fù)護(hù)理中心，專(zhuān)門(mén)治療和護(hù)理各種老年病，成為養(yǎng)老院一大特色，集養(yǎng)老、治療為一體。一般的老年病護(hù)理中心無(wú)優(yōu)秀治療條件，一旦老人出現(xiàn)病情，便立即撥打120，送往其他養(yǎng)老院。本方案集護(hù)理與治療為一體，老人出現(xiàn)病情不用送往其他養(yǎng)老院，可保證最佳、最快的搶救時(shí)間和治療時(shí)間，讓家人安心、放心。養(yǎng)、醫(yī)、護(hù)一體的醫(yī)療護(hù)理中心健身、保健、養(yǎng)生相結(jié)合的醫(yī)療康復(fù)護(hù)理中心圖表：老年病護(hù)理中心概況硬件設(shè)施護(hù)理方式醫(yī)療保障醫(yī)療水平安全保證1、每個(gè)房間均為標(biāo)間，房間內(nèi)配備衛(wèi)生間、電視、空調(diào)、暖氣等常用設(shè)備，24小時(shí)氧氣供應(yīng)。2、為老人每日提供三餐美食。１、每個(gè)房間都配有固定護(hù)理員，２４小時(shí)吃住都在房間。２、１對(duì)２護(hù)理，床頭呼叫，隨叫隨到。３、所有護(hù)士均帶證上崗，保障護(hù)理專(zhuān)業(yè)性。1、依托醫(yī)保，可享受“大病不出院、小病不離床”的及時(shí)醫(yī)療服務(wù)。2、床頭可24小時(shí)持續(xù)高流量吸氧。3、當(dāng)發(fā)生緊急情況可立即心電監(jiān)護(hù)。4、吸痰機(jī)、呼吸機(jī)、彩超、胸透、納米治療等設(shè)備齊全。5、中西醫(yī)權(quán)威專(zhuān)家輪流查房，為老人健康雙保險(xiǎn)。１、護(hù)理優(yōu)勢(shì)：每個(gè)房間都配有固定護(hù)理員，提供１對(duì)２護(hù)理；２４小時(shí)在房間，隨叫隨到，安全、放心。２、醫(yī)療優(yōu)勢(shì)：設(shè)備齊全，醫(yī)務(wù)人員齊備。房間床頭２４小時(shí)吸氧、心電監(jiān)護(hù)、呼叫。發(fā)生緊急情況可在第一時(shí)間內(nèi)得到及時(shí)救治。３、專(zhuān)家優(yōu)勢(shì)：養(yǎng)老院內(nèi)聚集眾多名醫(yī)，無(wú)論發(fā)生緊急情況或者需要調(diào)養(yǎng)，均能及時(shí)處置1、可享受醫(yī)生、護(hù)士、護(hù)理員多重照顧的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)。護(hù)理員都是經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)組織培訓(xùn)，持證上崗，保障醫(yī)療安。

2、護(hù)理人員分組管理，建立個(gè)人檔案，保障安全。3、房間內(nèi)床、電視、氧氣等設(shè)備均為全新購(gòu)置，保障使用安全。包括老年人腦出血、腦梗塞、腦血栓、骨科術(shù)后、截癱康復(fù)、機(jī)能康復(fù)、老年癡呆、臨終關(guān)懷等。圖表：老年病治療護(hù)理中心項(xiàng)目設(shè)置序號(hào)康復(fù)醫(yī)療項(xiàng)目1腦出血2腦梗塞3腦血栓4骨科術(shù)后5截癱康復(fù)6腫瘤康復(fù)7機(jī)能康復(fù)8老年癡呆9臨終關(guān)懷10其他第四章項(xiàng)目總體規(guī)劃4.1、規(guī)劃依據(jù)１、中國(guó)的養(yǎng)老問(wèn)題已成為國(guó)家的一個(gè)大包袱，而且本界政府也有意通過(guò)購(gòu)買(mǎi)社會(huì)服務(wù)的方式解決一部分社會(huì)公共服務(wù)問(wèn)題，這就為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了一大契機(jī)。因此搶占先機(jī)與國(guó)家老齡委、民政部或其它主管部門(mén)進(jìn)行溝通，以“為國(guó)家分擔(dān)養(yǎng)老壓力”這一角度與政府達(dá)成戰(zhàn)略協(xié)議，是騰飛國(guó)際養(yǎng)生園項(xiàng)目的當(dāng)務(wù)之急。２、在達(dá)成戰(zhàn)略合作后邀請(qǐng)國(guó)家民政部、老齡委或相關(guān)機(jī)構(gòu)制定相關(guān)的養(yǎng)老產(chǎn)品（養(yǎng)老院及養(yǎng)老住宅）、標(biāo)準(zhǔn)、模式及服務(wù)，利用現(xiàn)有的資源為基礎(chǔ)快速的將標(biāo)準(zhǔn)上升到國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)。３、在與政府的溝通過(guò)程中，尋求國(guó)家土地和資金支持。土地一部分一定要政府的劃撥用地，資金要通過(guò)國(guó)家層面捆綁、銀行、險(xiǎn)資或其它政策性資金做為項(xiàng)目運(yùn)作資金，當(dāng)然為前期快速啟動(dòng)，可以先期承擔(dān)一部分資金。另一部分土地應(yīng)以養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的形式、以?xún)?yōu)惠的土地價(jià)格取得，以便進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)開(kāi)發(fā)，進(jìn)而彌補(bǔ)騰飛國(guó)際養(yǎng)生園因初期資金投入太大、回收期較長(zhǎng)而帶來(lái)的資金短缺的問(wèn)題。4、先期以“養(yǎng)老院”布局，按當(dāng)?shù)厝丝诩皣?guó)家“9073工程”中３%機(jī)構(gòu)養(yǎng)老比例中5%-10%的需求體量為首期建造體量，通過(guò)饑渴營(yíng)銷(xiāo)策略以保證項(xiàng)目的順利發(fā)展。5、前期回報(bào)以床位租金和出售房產(chǎn)作為來(lái)源，償還國(guó)家貸款和施工費(fèi)用，以此部分租金及出售房屋保證項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展與運(yùn)營(yíng)。4.2、規(guī)劃設(shè)想及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：■規(guī)劃設(shè)想：※以養(yǎng)老形式為主，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，打造國(guó)內(nèi)全方位、全天候的養(yǎng)老模范園區(qū)，全面完善騰飛國(guó)際養(yǎng)生園的綜合功能?！ㄔO(shè)位置：在原“頤心苑老年公寓”院內(nèi)及東側(cè)?！嫉孛娣e：6萬(wàn)平方米※計(jì)劃建筑面積：約20萬(wàn)平方米?！饕ㄔO(shè)內(nèi)容：老年體檢中心；老年健身娛樂(lè)中心；老年醫(yī)療保健中心；老年康復(fù)調(diào)理中心；老年膳食營(yíng)養(yǎng)中心；居家養(yǎng)老區(qū)旅游度假養(yǎng)老區(qū)候鳥(niǎo)度假養(yǎng)老區(qū)康復(fù)調(diào)理監(jiān)護(hù)養(yǎng)老區(qū)（10）居住護(hù)理之家養(yǎng)老區(qū)（11）輔助設(shè)施功能區(qū)（托幼、餐飲，超市、銀行、洗浴、娛樂(lè)、休閑等）第五章項(xiàng)目實(shí)施5.1、實(shí)施計(jì)劃5.1.1、Step1迅速啟動(dòng)可銷(xiāo)售部分的設(shè)施的宣傳、銷(xiāo)售、快速回籠資金?！暨_(dá)到銷(xiāo)售條件的部分項(xiàng)目盡快開(kāi)始銷(xiāo)售，采取有效的營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速銷(xiāo)售?！魪耐恋貎?chǔ)備中選取開(kāi)發(fā)難度低、銷(xiāo)售環(huán)境佳的項(xiàng)目迅速進(jìn)行開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、回款。5.1.2、step2深耕精品項(xiàng)目，從中探索一條標(biāo)準(zhǔn)化、可復(fù)制的開(kāi)發(fā)模型◆選取重點(diǎn)項(xiàng)目，充分、發(fā)揮集團(tuán)各方面的優(yōu)勢(shì)，高投入、大力度的打造標(biāo)桿◆騰飛國(guó)際養(yǎng)生園（原頤心苑老年公寓）項(xiàng)目作為養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)新區(qū)開(kāi)發(fā)的標(biāo)桿，從中探索養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新區(qū)開(kāi)發(fā)模式5.1.3、step3打造集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)的核心團(tuán)隊(duì)◆分別建立產(chǎn)業(yè)新城、健康養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中心，不拘一格引進(jìn)專(zhuān)業(yè)化人才◆建立健康產(chǎn)業(yè)新城招商團(tuán)隊(duì)、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)及健康養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)提供全方位服務(wù)。另外，在資金充裕的情況下，可以適當(dāng)?shù)陌l(fā)展個(gè)別高售價(jià)、高利潤(rùn)的項(xiàng)目；對(duì)于開(kāi)發(fā)難度較大、預(yù)計(jì)銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)的項(xiàng)目可暫緩其開(kāi)發(fā)節(jié)奏并持續(xù)借助騰飛國(guó)際養(yǎng)生園的力量獲取符合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向的土地儲(chǔ)備。5.2打造養(yǎng)老健康新模式的管理體系為了實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)新區(qū)的建設(shè)目標(biāo)，必須先啟動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)部分的規(guī)劃與招商，組建專(zhuān)業(yè)化團(tuán)隊(duì)。團(tuán)隊(duì)組建后并不僅僅為單個(gè)項(xiàng)目服務(wù)，而是成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新區(qū)項(xiàng)目的核心部分，為使養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)新區(qū)在未來(lái)的快速?gòu)?fù)制打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。養(yǎng)老健康研究團(tuán)隊(duì)：專(zhuān)注解決產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究、產(chǎn)業(yè)政策研究與園區(qū)規(guī)劃問(wèn)題。根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求設(shè)定入駐企業(yè)進(jìn)駐標(biāo)準(zhǔn)及配套資源標(biāo)準(zhǔn)；根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間需求，優(yōu)化利用土地資源，合理規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)部設(shè)計(jì)?！耩B(yǎng)老健康招商團(tuán)隊(duì)：專(zhuān)注解決園區(qū)招商問(wèn)題。建立全球健康產(chǎn)業(yè)企業(yè)信息庫(kù)及新區(qū)配套資源庫(kù)，并負(fù)責(zé)與各類(lèi)型企業(yè)、配套資源深入溝通。根據(jù)不同園區(qū)的進(jìn)駐標(biāo)準(zhǔn)從儲(chǔ)備企業(yè)、配套資源庫(kù)中選取適宜的目標(biāo)企業(yè)、配套資源，開(kāi)展針對(duì)性的招商工作。全部項(xiàng)目都必須將居家養(yǎng)老、快樂(lè)養(yǎng)老、健康養(yǎng)老、旅游養(yǎng)老等元素融入項(xiàng)目之中，并且利用企業(yè)的自身資源為所有養(yǎng)老業(yè)主提供健康服務(wù)（體檢、健康咨詢(xún)、健康管理、健康產(chǎn)品等）；健康養(yǎng)老地產(chǎn)則是將常規(guī)型住宅產(chǎn)品與養(yǎng)老類(lèi)產(chǎn)品結(jié)合起來(lái)在同一個(gè)社區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)融合，更好的滿(mǎn)足中國(guó)家庭對(duì)于“居家養(yǎng)老”的需求；無(wú)論是健康產(chǎn)業(yè)新區(qū)還是健康養(yǎng)老地產(chǎn)，對(duì)于現(xiàn)在及未來(lái)養(yǎng)老事業(yè)來(lái)說(shuō)都是新的細(xì)分化的發(fā)展方向，并沒(méi)有已經(jīng)非常成功的案例，但養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)有了一些成功的企業(yè)與項(xiàng)目。知己知彼、百戰(zhàn)不殆。我們首先要做的就是深入了解已有的典型項(xiàng)目，對(duì)這些項(xiàng)目進(jìn)行考察和研究。在此基礎(chǔ)上，開(kāi)創(chuàng)更加符合騰飛國(guó)際養(yǎng)生園項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)全新的模式。5.3、實(shí)施步驟1.成立領(lǐng)導(dǎo)小組以集團(tuán)高層為基礎(chǔ)并外聘產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及養(yǎng)老地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)人士2.尋找顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)高級(jí)別顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)（國(guó)家級(jí)的智庫(kù)、國(guó)家政策制定部門(mén)）把握行業(yè)的發(fā)展與動(dòng)向。3.選擇戰(zhàn)略聯(lián)盟主要目的在于深入了解其運(yùn)作模式與管理體系，并舉一反三4.考察企業(yè)項(xiàng)目考察產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)見(jiàn)長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，考察成功、成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。5.組建核心團(tuán)隊(duì)健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新區(qū)+健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)核心開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)（挖團(tuán)隊(duì)而不是挖個(gè)人）。6.建立標(biāo)準(zhǔn)化結(jié)合顧問(wèn)團(tuán)意見(jiàn)、戰(zhàn)略聯(lián)盟的模式以及成功企業(yè)與項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)；創(chuàng)造騰飛國(guó)際養(yǎng)生園的現(xiàn)代化與標(biāo)準(zhǔn)化管理模式和騰飛國(guó)際養(yǎng)生園特色的管理體系。5.4、實(shí)施模式5.4.1選址利用已成型的養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)新區(qū)發(fā)展模式與健康養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式以及成功案例，選擇適合項(xiàng)目發(fā)展的區(qū)域與政府進(jìn)行談判，以低成本獲取更多的土地儲(chǔ)備。5.4.2復(fù)制將已經(jīng)成熟的標(biāo)準(zhǔn)化的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式快速?gòu)?fù)制到更多的區(qū)域，使騰飛國(guó)際養(yǎng)生園整體的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)短期內(nèi)獲得極大的提高，培養(yǎng)大批中層管理人員以保證新區(qū)域、新項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)。5.4.3新模式探索為了在下一個(gè)戰(zhàn)略發(fā)展期中獲得更好的發(fā)展能力，在規(guī)模化復(fù)制期內(nèi)還需要探索新的發(fā)展方向，逐步探索旅游與健康養(yǎng)老地產(chǎn)相結(jié)合的開(kāi)發(fā)模式，并建立起與之相匹配的核心團(tuán)隊(duì)與管理模式5.5、實(shí)施預(yù)期首先、在建立了品牌影響力后融資難度將大大降低，融資規(guī)模也將迅速加大，在資金利用上才能有更大的空間，并具備開(kāi)發(fā)居家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、旅游養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、家養(yǎng)融合式及智能化養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這類(lèi)資金要求高、回款周期長(zhǎng)的項(xiàng)目的基礎(chǔ)；其次、通過(guò)長(zhǎng)期的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)將積累豐富的經(jīng)驗(yàn)、客戶(hù)資源與商業(yè)資源，為進(jìn)行居家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、旅游養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、家養(yǎng)融合式及智能化養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)提供了有力的保證；最后、無(wú)論是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還是養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)及政府政績(jī)均有極大的幫助，政府關(guān)系將更近一步，這對(duì)于未來(lái)各種類(lèi)型的土地獲取與項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、規(guī)劃、建設(shè)都將有著極大的優(yōu)勢(shì)5.6、實(shí)施的調(diào)整中國(guó)產(chǎn)業(yè)是典型的政策市場(chǎng)，在快速發(fā)展期的不同階段，需要不斷調(diào)整和優(yōu)化自身的戰(zhàn)略與策略。國(guó)內(nèi)標(biāo)桿房企萬(wàn)科，早期曾經(jīng)一度面對(duì)眾多市場(chǎng)機(jī)會(huì)多元化發(fā)展，而后又專(zhuān)心經(jīng)營(yíng)住宅多年，而后在管理層堅(jiān)決不做商業(yè)地產(chǎn)的諸多爭(zhēng)論之后依舊成立商業(yè)地產(chǎn)公司。而現(xiàn)在都對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)投入了巨大的資金和人力物力，一向布局三、四線城市的標(biāo)桿房企，由于當(dāng)前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)將成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，因此也逐漸在嘗試進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域或?yàn)閷?lái)進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域做大量的準(zhǔn)備工作，而這種改變，正是不僵化戰(zhàn)略的睿智體現(xiàn)。第六章技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：6.1、占地面積：新增建設(shè)用地面積六萬(wàn)平方米6.2、土地性質(zhì)：無(wú)償劃撥、出讓6.3、總建筑面積：19萬(wàn)平方米其中：地上建筑面積：17萬(wàn)平方米地下建筑面積：2萬(wàn)平方米（地下一層車(chē)庫(kù)）6.4、項(xiàng)目總投資：約6.08億元；其中：◆建安單位成本：3000元∕㎡（含設(shè)備、裝修、家具等）◆建安費(fèi)用：5.7億元◆園區(qū)配套單位成本：200元∕㎡建筑面積（道路、綠化、景觀、小品）◆園區(qū)配套費(fèi)：3800萬(wàn)元6.5、經(jīng)濟(jì)效益分析◆可銷(xiāo)售的產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老房建筑面積：12萬(wàn)平方米其中：?、商業(yè)配套面積：4萬(wàn)平方米（30%）銷(xiāo)售均價(jià)：6000元∕㎡銷(xiāo)售收入：2.4億元?、可銷(xiāo)售的地下一層車(chē)庫(kù)面積：2萬(wàn)平方米可銷(xiāo)售的車(chē)位：500個(gè)銷(xiāo)售均價(jià)：15萬(wàn)元∕車(chē)位銷(xiāo)售收入：7500萬(wàn)元?、可銷(xiāo)售的產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老房建筑面積：8萬(wàn)平方米銷(xiāo)售均價(jià)：3000元∕㎡銷(xiāo)售收入：2.4億元?、銷(xiāo)售總收入：5.55億元◆自持部分建筑面積：5萬(wàn)平方米年租賃均價(jià)：1000元∕㎡/年年租金總收入：7000萬(wàn)元◆銷(xiāo)售+自持總收入：6.25億元◆銷(xiāo)售總成本：6200萬(wàn)元（按可銷(xiāo)售部分總收入的13%計(jì)含出讓地部分的土地出讓金、土地增值稅等）◆銷(xiāo)售利潤(rùn)：5.63億元6.6、盈虧平衡分析假設(shè)按項(xiàng)目竣工并在當(dāng)年銷(xiāo)售告馨的理想狀態(tài)分析：項(xiàng)目投資虧損：－4500萬(wàn)元（6.08－5.63）在項(xiàng)目竣工后第二年投資開(kāi)始盈利：2500萬(wàn)元（0.7－0.45）注：自持部分的固定資產(chǎn)每年租金遞增比例未計(jì)。6.7、投資利潤(rùn)率：（自持部分的固定資產(chǎn)每年租金遞增比例按年增3%計(jì)）項(xiàng)目竣工后第二年：4.1%項(xiàng)目竣工后第三年：16%項(xiàng)目竣工后第四年：28%項(xiàng)目竣工后第五年：41%6.8、投資回收期：1.08年6.9宏觀分析策略核心：一、就是先做公益事業(yè)，借力政府，快速達(dá)到布局全市全省的目的。二、是扛起養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)大旗，別人無(wú)法借鑒，無(wú)論在政策、土地、資金、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程上都會(huì)有很大優(yōu)勢(shì)。可以省掉很多市場(chǎng)化運(yùn)作進(jìn)程中遇到的阻力和困難。三、是該計(jì)劃的實(shí)施，將會(huì)帶動(dòng)騰飛國(guó)際養(yǎng)生園全產(chǎn)業(yè)鏈的高速發(fā)展，我們先期雖然以公益事業(yè)為主，但會(huì)極大的提升騰飛國(guó)際養(yǎng)生園的品牌，同時(shí)帶動(dòng)騰飛國(guó)際養(yǎng)生園養(yǎng)老服務(wù)業(yè)這兩個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)級(jí)的快速發(fā)展。四、是為后續(xù)的發(fā)展培育獨(dú)有的核心競(jìng)爭(zhēng)力。6.10綜合經(jīng)濟(jì)分析1、將目前騰飛國(guó)際養(yǎng)生園現(xiàn)有儲(chǔ)備地塊，劃分若干開(kāi)發(fā)性質(zhì)，快銷(xiāo)回款、創(chuàng)建模式，儲(chǔ)備待開(kāi)發(fā)、高利潤(rùn)等，按前述計(jì)劃逐步進(jìn)行。2、應(yīng)盡快著手建立專(zhuān)業(yè)的研究中心、管理運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、招商團(tuán)隊(duì)，打造專(zhuān)業(yè)化團(tuán)隊(duì)和標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)模式、運(yùn)營(yíng)管理模式和產(chǎn)品體系，確定與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的方向，盡快招商、布局、建設(shè)展開(kāi)，使其成為騰飛國(guó)際養(yǎng)生園老年公寓的利益增長(zhǎng)點(diǎn)。3、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，利用養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的契機(jī)，快速布局，完成戰(zhàn)略方案的第一步布局。4