房地產(chǎn)基本制度與政策

HYPERLINK”http：///s/blog_71416a8c0100psb3.html”\云南省房地產(chǎn)協(xié)理證考試重點(diǎn)——房地產(chǎn)基本制度與政策

（2011-02—2711：50：34)標(biāo)簽：

城市房屋拆遷的概念：是指取得房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地的房屋及其附屬物，并對拆遷房屋的所有人進(jìn)行補(bǔ)償或安置的行為.6、申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證提交的資料:（1）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；(2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；(3）國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；（4）拆遷計(jì)劃和拆遷方案；（5）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明.7、《房屋拆遷許可證》是房屋拆遷的法律憑證。房屋拆遷補(bǔ)償方式有2種即貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換.集體土地上的拆遷行為，按照《土地管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，不需要對拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償、安置的房屋拆遷行為，如自拆自建行為,不屬于《拆遷條例》調(diào)整的行為,不需要申領(lǐng)房屋拆遷許可證.8、建設(shè)工程施工和施工企業(yè)的管理制度的內(nèi)容有：（1)項(xiàng)目報(bào)建制度；(2)施工許可制度；（3）質(zhì)量管理:（4）建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法；（5）建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收管理制度；（6）建設(shè)施工企業(yè)的資質(zhì)管理和項(xiàng)目經(jīng)理、建造師管理制度；9、持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：（1）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；（2）企業(yè)章程;（3)、驗(yàn)資證明；（4）企業(yè)法定代表人的身份證明；（5）企業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同；（6）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認(rèn)為需要的其他文件;10、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按企業(yè)條件分為1、2、3、4個(gè)等級；11、

1998年7月3日以國發(fā)［1998］23號文件發(fā)布的,《國務(wù)院關(guān)于近一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)因符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃堅(jiān)持合理利用土地、節(jié)約用地的原則;12、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第21條規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30天內(nèi)持房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。13、當(dāng)出租人與承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議時(shí),為保障承租人的利益不受損害，《拆遷條例》規(guī)定應(yīng)當(dāng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃合同,不實(shí)施貨幣補(bǔ)償.未超過比準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑是合法建筑,要給予補(bǔ)償。拆遷評估過程中，實(shí)地勘察記錄由實(shí)地勘察的評估人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可.

14、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級條件資質(zhì)等級注冊資本（萬元)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營時(shí)間（年)近三年房屋建筑面積累計(jì)(萬㎡）連續(xù)今年質(zhì)量合格率達(dá)100％上一年房屋建筑施工面積（萬㎡）專業(yè)管理人員（人數(shù)）

其中中級以上職稱持有資格證的會計(jì)一級≥

5000≥

5≥

305≥

15≥40≥20≥4二級≥

2000≥

3≥

153≥

10≥20≥10≥3三級≥

800≥

2≥

52

≥10≥5≥2四級≥

100≥

1

已竣工的建筑工程

≥5

≥115、確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開放年度計(jì)劃的要求。

第五章房地產(chǎn)交易管理制度1、房地產(chǎn)交易中的制度有(1)房地產(chǎn)成交價(jià)格伸報(bào)制度;（2）房地產(chǎn)評估價(jià)格制度;（3）房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)之房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與、或者其他方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人非的行為?！狈康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特征是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移.以下情形必須進(jìn)行權(quán)屬登記：①買賣;②互換；③贈(zèng)與；④繼承、受遺贈(zèng)；⑤房屋分割、合并,導(dǎo)致所有權(quán)轉(zhuǎn)移的；⑥以房屋出資入股；⑦法人或者其他組織分立、合并，導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；⑧法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形.3、合同法規(guī)定租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。4、房屋租賃是承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的使用而付給房屋所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

第六章房地產(chǎn)登記制度與政策1、城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有登記發(fā)證制度、2、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度分為契據(jù)登記制和產(chǎn)權(quán)登記制兩大類3、房屋權(quán)屬登記的種類（1)總登記；（2）初始登記;(3)轉(zhuǎn)移登記（轉(zhuǎn)移登記應(yīng)在90日內(nèi)申請）；（4）變更登記（變更登記應(yīng)在30天內(nèi)申請)；（5）他項(xiàng)權(quán)利登記(在30日內(nèi)申請)；(6）注銷登記4、土地權(quán)屬登記的種類：土地登記分為初始和變更土地登記。初始登記又稱總登記；變更土地登記是指初始登記以外的土地登記，包括土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記；有下列情形之一的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議簽訂后30日內(nèi)，涉及房產(chǎn)變更的，在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后15日內(nèi),持轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議、土地稅費(fèi)繳納證明文件和原土地證書等申請變更登記。5、當(dāng)使人申請房屋權(quán)屬登記的時(shí)限（1）總登記：申請人應(yīng)在當(dāng)?shù)厝嗣裾娴钠谙奚暾?(2）初始登記：新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后3個(gè)月向登記機(jī)關(guān)提出申請，集體土地上的房屋因土地所有權(quán)變?yōu)閲彝恋厣暾垜?yīng)當(dāng)自這一事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請.轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)提出申請,變更、注銷登記和他項(xiàng)權(quán)利登記,都應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)提出申請。6、登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記發(fā)證的時(shí)限；登記機(jī)關(guān)受理登記申請后，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時(shí)間內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書；初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記時(shí)限：30日；注銷登記時(shí)限：15日。7、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定：“有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書:（1）申報(bào)不實(shí)的;（2）涂改房屋權(quán)屬證書的；（3）房屋權(quán)利滅失,而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的;(4）因登記機(jī)關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實(shí)的.

第七章房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度與政策1、房地產(chǎn)中介服務(wù)是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、交易等各個(gè)環(huán)節(jié)中，為當(dāng)事人提供居間服務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)，實(shí)際房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱;房地產(chǎn)咨詢是指為從事房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)；房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員根據(jù)特定的估價(jià)目的,遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在對影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行測算和判定的活動(dòng);房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易餓從事居間、代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。2、房地產(chǎn)中介服務(wù)的三個(gè)主要特征：①人員特定;②委托服務(wù);③服務(wù)有償。2004年7月1日《行政許可法》實(shí)施后,對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理主要從市場準(zhǔn)人抓起，采取資格認(rèn)證、資質(zhì)分級與日常監(jiān)督相結(jié)合的管理措施;而對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)咨詢則主要通過行業(yè)組織自律的方式進(jìn)行自我管理。［1]設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的條件:（1)有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)；（2)有固定的服務(wù)場所；(3)有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；（4）有足夠數(shù)量的專業(yè)人員占總?cè)藬?shù)的50%;(5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門備案。3、房地產(chǎn)中介服務(wù)內(nèi)容包括：房地產(chǎn)咨訊、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)分為房地產(chǎn)居間、代理、行紀(jì)5、房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)分為：口頭咨詢費(fèi)和書面咨詢費(fèi)；6、國家指導(dǎo)性參考價(jià)格為普通咨詢報(bào)告,每份收取300~1000元；技術(shù)難度大、情況復(fù)雜、耗用人員和時(shí)間較多咨詢報(bào)告,一般不超過咨詢標(biāo)的的0。5%;7、房屋租賃代理收費(fèi),按半月至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)一次性收??；8、房屋買賣大量收費(fèi)，按成交價(jià)格的總額的0。5％～~2.5%計(jì)收,最多不能超過3％；9、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)主要包括承辦業(yè)務(wù)管理、中介服務(wù)行為的管理及財(cái)務(wù)管理10、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格考試分為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試.11、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度.12、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)行全國統(tǒng)一大綱，各省、自治區(qū)、直轄市命題并組織考試的制度。13、資格考試報(bào)名條件凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規(guī)，已取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格并具備以下條件之一者,可申請參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試：1）取得大專學(xué)歷，工作滿6年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿3年；2）取得大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿4年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿2年；3)取得雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè),工作滿3年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年；4）取得博士學(xué)位，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年;14、中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人學(xué)會按照規(guī)定，實(shí)施全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊工作，將準(zhǔn)予注冊和注銷注冊的人員名單報(bào)建設(shè)部備案.15、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注銷注冊1)不具有完全民事行為能力;2）受刑事處罰；3)脫離房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)工作崗位連續(xù)2年(含2年）以上；4）同時(shí)有兩個(gè)及以上房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng);5)嚴(yán)重違反職業(yè)道德和經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理規(guī)定.15、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的職業(yè)技術(shù)能力：1）了解房地產(chǎn)的法律、法規(guī)及有關(guān)行業(yè)管理的規(guī)定；2)具有一定的房地產(chǎn)專業(yè)知識；3）掌握一定的房地產(chǎn)流通的程序和實(shí)務(wù)操作技術(shù)及能力。16、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理享有以下權(quán)利：1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理有權(quán)加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu);2）協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理經(jīng)紀(jì)有關(guān)事務(wù)并獲得合理的報(bào)酬；17、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：1）遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定和職業(yè)道德規(guī)范；2）不得同時(shí)受聘于兩個(gè)或兩個(gè)以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；3）接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平；4）向委托人披露相關(guān)信息，充分保障委托人的權(quán)益,完成委托業(yè)務(wù)；5)為委托人保守商業(yè)秘密。

第八章房地產(chǎn)稅收制度與政策1、稅收是國家憑借政治權(quán)利,按照法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),無償?shù)厝〉秘?cái)政收入的一種手段.2、特征:強(qiáng)制性、無償性、固定性3、稅收制度構(gòu)成要素：納稅人、課稅對象、稅率、附加、加成和減免、違章處理等①納稅人：是稅法規(guī)定的直接負(fù)有納稅義務(wù)的單位和個(gè)人②

課稅對象:有稱征稅對象，是稅法規(guī)定的課稅目的物,即確定對什么事物征稅。③稅率：據(jù)以計(jì)算納稅額的比例，即課稅對象的比例。根據(jù)課稅對象的不同,全部稅種可分為5大類：流轉(zhuǎn)稅、收益稅、財(cái)產(chǎn)稅、資源稅和行為目的稅。4、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)稅種有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。5、自2008年11月1日起，對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅.6、產(chǎn)權(quán)屬國家所有的，以經(jīng)營管理的單位和個(gè)人為納稅人；產(chǎn)權(quán)出典的,一承典人為納稅人；產(chǎn)權(quán)所有人、承典人均不在房產(chǎn)所在地的,或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的,以房產(chǎn)代管人或使用人為納稅人。7、非出租的產(chǎn)房:房產(chǎn)原值×（1—10％～30%）×1.2%8、出租的產(chǎn)房：租金×12%9、下述房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅:1）國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的產(chǎn)房.2)由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位