為你分析房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)(一)

為你分析房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)（一）

房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主體，占我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的百分之八十多。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)是競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)，所需資金量大，資源占用多，而且涉及到社會(huì)非常敏感的住房問(wèn)題。分析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì),對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，乃至維護(hù)整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定都有十分重要的意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀和問(wèn)題

1、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及展望

經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)度過(guò)了市場(chǎng)化初級(jí)階段,基本上完成了市場(chǎng)化進(jìn)程?，F(xiàn)在的市場(chǎng)在產(chǎn)品供給和企業(yè)”市場(chǎng)類(lèi)型和消費(fèi)者”產(chǎn)品和科技進(jìn)步等方面都呈現(xiàn)出不同的特征。具體地講,有以下三大特征：

從產(chǎn)品供給和企業(yè)角度來(lái)講，現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下五個(gè)特點(diǎn)：

１）是房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格差異擴(kuò)大，各種檔次的價(jià)格相互之間的參照性減低，低價(jià)更低，高價(jià)更高，總體均價(jià)趨降；

２）是房地產(chǎn)行業(yè)邊際利潤(rùn)水平降低,既有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素，也有資金成本因素，但因其銷(xiāo)售規(guī)模較大，因而對(duì)投資仍具較強(qiáng)吸引力

３）是資金”技術(shù)"品牌"土地等行業(yè)門(mén)檻大大提高，迫切需求職業(yè)化的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，尤其是土地資源的限制，使得進(jìn)入成本大增

４)是房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度減慢,雖然市場(chǎng)總量迅速擴(kuò)大,但政府管制趨強(qiáng)，而消費(fèi)沖動(dòng)趨減，銷(xiāo)售周期加長(zhǎng)

５）是日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)造成營(yíng)銷(xiāo)成本上升，客戶服務(wù)成本亦呈上升趨勢(shì)，營(yíng)銷(xiāo)成本使項(xiàng)目利潤(rùn)更趨降低。

從市場(chǎng)類(lèi)型和消費(fèi)者角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正由生存消費(fèi)型轉(zhuǎn)向投資消費(fèi)型。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)的日趨豐富及消費(fèi)者的成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求形態(tài)及消費(fèi)者購(gòu)房心理正在發(fā)生著深刻變化，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的需求正從必需品轉(zhuǎn)向追求享受的消費(fèi)品，住房的功能也由原先的保值”增值的房產(chǎn)功能向消費(fèi)、享受功能擴(kuò)展.的合理速度，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)產(chǎn)生）泡沫.

從產(chǎn)品和科技進(jìn)步角度來(lái)說(shuō),隨著產(chǎn)品技術(shù)的進(jìn)步，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)基本上實(shí)現(xiàn)了以產(chǎn)品為主題的產(chǎn)業(yè)化。在這個(gè)過(guò)程中，產(chǎn)品同質(zhì)化成為市場(chǎng)主流發(fā)展趨勢(shì).因產(chǎn)品品質(zhì)水平普遍提高及所購(gòu)產(chǎn)品大體相似,大多數(shù)人享有基本相似的居住條件,人們對(duì)住房進(jìn)行更新?lián)Q代的速度加快。房地產(chǎn)商利用建筑業(yè)”建材業(yè)”設(shè)計(jì)業(yè)的技術(shù)應(yīng)用，不斷推出對(duì)消費(fèi)者更具吸引力的新產(chǎn)品，表現(xiàn)出電子業(yè)的某些現(xiàn)象。

二：我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

１、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多,規(guī)模小。

20世紀(jì)90年代中后期到現(xiàn)在，雖然我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)不再象以前那么混亂,許多房地產(chǎn)公司已初具規(guī)模，有些還頗具實(shí)力，但相對(duì)“小、散、差”的特點(diǎn)并沒(méi)有改變。截至2003年，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)具有一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)僅有349家。

２、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)能力低，規(guī)模經(jīng)濟(jì)差.

房地產(chǎn)企業(yè)是非常典型的資金密集型企業(yè),并且具有高投入、高回報(bào)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)性強(qiáng)的特點(diǎn)。而我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，資源分散,企業(yè)整體開(kāi)發(fā)能力低，與其資源密集型的行業(yè)特點(diǎn)極不相適應(yīng)。例如，上海市目前的房地產(chǎn)企業(yè)有2000多家，平均注冊(cè)資本金不足2000萬(wàn)元,實(shí)收資本金不足6000萬(wàn)元.上海市房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多而開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模小，在2003年全市8267。51萬(wàn)平方米的施工面積中,平均每個(gè)企業(yè)的開(kāi)發(fā)面積僅為3。3萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)總共只占市場(chǎng)份額的4﹪左右。

３、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。

由于歷史上的種種原因，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著自有資金不足的問(wèn)題，企業(yè)所需資金主要是靠銀行貸款解決.目前，國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)規(guī)模也不過(guò)幾十億元人民幣，與境外房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)輒幾十億、幾百億美元相比,實(shí)在相距甚遠(yuǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率多在70﹪以上，有的高達(dá)90﹪。這種過(guò)高的負(fù)債必然影響企業(yè)的資信，增加其運(yùn)作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本，使其盈利水平下降或出現(xiàn)虧損現(xiàn)象,甚至引發(fā)負(fù)效應(yīng)的連鎖反應(yīng)。

４、房地產(chǎn)企業(yè)信用差，不重視品牌的創(chuàng)立。

由于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率一般都超過(guò)社會(huì)其它行業(yè)的利潤(rùn)率，同時(shí)由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的進(jìn)入壁壘較低,從上世紀(jì)90年代開(kāi)始，一大批社會(huì)游資涌入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)。這些開(kāi)發(fā)商短期行為嚴(yán)重，既沒(méi)有長(zhǎng)期的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃,也不重視自身的信用和品牌，面積縮水、價(jià)格欺詐、質(zhì)量低劣，延遲交房等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。這不僅侵犯了消費(fèi)者的合法權(quán)益，而且直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主體，目前官方統(tǒng)計(jì)的數(shù)字是全國(guó)近3萬(wàn)家，占中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的80％多。中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，個(gè)人購(gòu)房取代集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)成為市場(chǎng)交易的主流，以及中國(guó)加入世貿(mào)組織,對(duì)外開(kāi)