信托、銀行貸款融資可行性研究研究調(diào)查報(bào)告

信托、銀行貸款融資可行性研究研究調(diào)查報(bào)告信托、銀行貸款融資可行性研究研究調(diào)查報(bào)告PAGE1PAGE1信托、銀行貸款融資可行性研究研究調(diào)查報(bào)告信托、銀行貸款融資可行性研究調(diào)查報(bào)告（報(bào)告完成日期：【XX】年【XX】月【XX】日）

聲明與保證我們在此聲明與保證：本報(bào)告是按照《XX管理制度》和有關(guān)規(guī)定，根據(jù)融資申請人提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎調(diào)查、核實(shí)、分析和整理，并在此基礎(chǔ)上針對項(xiàng)目特點(diǎn)設(shè)計(jì)交易模式、制定信托計(jì)劃方案后完成的。報(bào)告全面反映了客戶及項(xiàng)目最主要、最基本的信息，我們對報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。直接調(diào)查人簽字：年月日直接調(diào)查人簽字：年月日調(diào)查人部門經(jīng)理簽字：年月日（請?zhí)顚懴旅鏄?biāo)注為黃色部分的內(nèi)容，謝謝?。┨貏e說明：所填寫的數(shù)據(jù)和信息必須真實(shí)、有效。

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1 項(xiàng)目背景與交易結(jié)構(gòu)概述 41.1 項(xiàng)目背景 41.2 交易結(jié)構(gòu)概述 102 融資人資信情況 112.1 融資公司基本情況 112.2 融資公司經(jīng)營情況 142.3 融資人財(cái)務(wù)狀況 142.4 融資人銀行貸款及對外擔(dān)保情況 03 項(xiàng)目概況和建設(shè)情況 03.1 項(xiàng)目基本情況 03.2 項(xiàng)目建設(shè)條件 23.3 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度 23.4 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況 34 項(xiàng)目市場情況 34.1 項(xiàng)目投資環(huán)境 34.2 項(xiàng)目分析及市場情況 144.3 項(xiàng)目租售情況預(yù)測 255 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評估 295.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資預(yù)測 295.2 項(xiàng)目資金來源情況 315.3 項(xiàng)目損益預(yù)測 325.4 項(xiàng)目有關(guān)財(cái)務(wù)效益指標(biāo) 336 信托方案與風(fēng)險(xiǎn)防范措施 336.1 交易結(jié)構(gòu)安排及信托計(jì)劃摘要 337 意見及建議 348 項(xiàng)目資料 34

項(xiàng)目背景與交易結(jié)構(gòu)概述項(xiàng)目背景1．城市基本概況欽州市位于我國廣西壯族自治區(qū)南部，在北部灣的賀信圈內(nèi)，是廣西主要的地級市之一，也是我國對外開放、實(shí)行沿海開放城市政策的重要城市之一。欽州資源條件良好。距欽州市區(qū)約28公里的欽州港是一個(gè)天然的深水良港，早在80多年前孫中山先生在《建國方略》中就把欽州港規(guī)劃為“我國南方第二大港”。欽州港水深，潮差大，有60多公里深水岸線可以建設(shè)碼頭，非常適宜建設(shè)大港口。欽州港目前已建成千噸級和1-5萬噸級碼頭泊位公14個(gè)，在建5-7萬噸級碼頭泊位4個(gè)，10萬噸級航道正在建設(shè)，10萬噸級以上碼頭泊位正在抓緊做前期工作。2009年，欽州港全年貨物吞吐量達(dá)2200萬噸。據(jù)中央新聞媒體透露，國家正擬把欽州港列為我國的第五個(gè)保稅港口，有關(guān)前期工作正緊鑼密鼓地開展。近年來，欽州大力推進(jìn)大工業(yè)建設(shè)。目前已經(jīng)投產(chǎn)的工業(yè)大項(xiàng)目有：100萬噸瀝青廠、10萬噸木薯酒精廠、80萬噸大豆加工項(xiàng)目和四個(gè)鐵合金廠等；已經(jīng)啟動(dòng)和正在建設(shè)的項(xiàng)目有：240萬千瓦燃煤電廠、60萬噸紙30萬噸漿的、60萬噸項(xiàng)目和中石油年加工1000萬噸蘇丹原油項(xiàng)目。這些工業(yè)項(xiàng)目落戶欽州將極大地提升欽州的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。欽州大旅游初露端倪。三年來，欽州先后成功開發(fā)了三娘灣、八寨溝、五皇嶺等一批具有濃郁山海特色的旅游景點(diǎn)，構(gòu)建了山海特色鮮明的旅游新格局，使欽州一躍成為廣西又一充滿生機(jī)與活力的旅游新景區(qū)。特別是三娘灣旅游景區(qū)，自開發(fā)以來，吸引了越來越多的國內(nèi)外游客，已成為我國旅游景觀的新亮點(diǎn)。如今，欽州正在三娘灣旅游區(qū)籌建北部灣海洋大學(xué)。據(jù)我國城市競爭力研究會(huì)對全國281個(gè)參評城市的投資環(huán)境進(jìn)行評比排位，欽州市位居第30名，在廣西14個(gè)地級市中名列第二。隨著我國-東盟自由貿(mào)易區(qū)加快建設(shè)和環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)圈的加速發(fā)展，為欽州快速發(fā)展創(chuàng)造了極為有利的條件。欽州在發(fā)展戰(zhàn)略上，依托南面是通往世界的大海、北面有高速公路與南寧、柳州、廣州等城市相通的有利條件，以及我國與東盟十國共同構(gòu)建“一軸兩翼”區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作新格局的發(fā)展戰(zhàn)略，努力把欽州構(gòu)建成為國際性港口物流中心和我國—東盟自由貿(mào)易重要的國際物流樞紐。同時(shí)積極發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)和旅游業(yè)，堅(jiān)持發(fā)展和環(huán)境保護(hù)與治理相結(jié)合，不斷改善投資環(huán)境，極大地提高了對外來投資和置業(yè)的吸引力。欽州市城鄉(xiāng)市場廣闊，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有很大的潛在優(yōu)勢。2.欽州城市戰(zhàn)略區(qū)位價(jià)值解讀（1）中國新地緣政治的前沿陣地欽州地處港澳經(jīng)濟(jì)圈與內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)圈、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)圈與東南亞經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合點(diǎn)，南臨北部灣、毗鄰粵港澳、背靠大西南，面向大東盟，欽州將是未來中國經(jīng)濟(jì)增長極和地緣政治的重要平臺(tái)。（2）．北部灣經(jīng)濟(jì)圈的重點(diǎn)城市，中國第六個(gè)保稅港區(qū)，未來區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長極欽州具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢和便利的交通條件，地處廣西沿海中心位置，面向東南亞，背靠大西南，毗鄰粵港澳，集沿海沿江近邊優(yōu)勢于一體，為東南亞與大西南兩個(gè)幅射扇面的軸心，是大西南地區(qū)最便捷的出海通道，在西部大開發(fā)和我國-東盟自由貿(mào)易區(qū)中具有“承東啟西”和“橋頭堡”的戰(zhàn)略地位。國家一類口岸，客輪直通海南省，貨輪直達(dá)港澳、東南亞、歐美等國家和地區(qū)。欽州市具有“一市聯(lián)五南”（大西南、東南亞、越南、南寧、海南）之稱。欽州市區(qū)距廣西首府南寧市僅119公里，距北海市和防城港市分別為99公里和63公里，是我國少有的集沿海沿江優(yōu)勢于一體的沿邊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。目前有多條鐵路和高等級（高速）公路在這里交匯。南寧-防城、欽州-北海、黎塘-欽州、欽州-欽州港等鐵路在欽州市區(qū)交匯；南寧-北海、南寧-防城、欽州-靈山、欽州-犀牛腳等9條高等級公路橫貫欽州市；欽州距離南寧機(jī)場和北海機(jī)場均為高速路100公里左右的路程，到南寧、北海、中越邊界（東興）都是一個(gè)小時(shí)的路程，可以說，正處于北部灣“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的中心地帶。鐵路：南北鐵路(南寧—北海)、南防鐵路(南寧—防城)、黎欽鐵路(黎塘—?dú)J州)等在欽州交匯，欽州至欽州港鐵路、勒溝鐵路專用線和鷹嶺鐵路專用線已建成。公路：南北高速公路、欽防高速公路、南北二級公路等在欽交匯，貫通整個(gè)西南、華南公路網(wǎng)，形成了以高等級公路為主的公路網(wǎng)絡(luò)。港口：欽州港設(shè)有國家一類口岸，已建成萬噸級以上泊位10個(gè)和3萬噸航道，可進(jìn)出3～5萬噸船舶，在建的10萬噸級深水航道即將竣工投產(chǎn)。2006年欽州港吞吐能力達(dá)1476萬噸。欽州海岸線長520.8公里。欽州港是天然良港，其三面環(huán)陸，南部向海，港池寬闊，避風(fēng)條件好，航道水深，可挖性好，潮差大，回淤少，腹地廣，擁有86.08公里長的碼頭岸線，其中深水岸線長54.09公里，規(guī)劃建設(shè)9個(gè)港區(qū)、12個(gè)作業(yè)區(qū)，可建1－30萬噸級碼頭200多個(gè)，建成后可形成億噸以上的吞吐能力。2010年2月23日,從欽州市交通局得到的信息，南寧經(jīng)欽州至北海至防城港高速公路今年擴(kuò)建，由現(xiàn)在的6車道拓寬至8車道，并爭取用2年時(shí)間完成，形成南寧到沿海三市1小時(shí)以內(nèi)。

南寧經(jīng)欽州至北海至防城港高速公路拓寬工程，由南寧至北海、欽州至防城港高速公路構(gòu)成，全長245公里，其中欽州段長94公里。分別于1997年10月~1998年12月間陸續(xù)建成通車，建設(shè)寬度為雙向6車道。大幅提高了運(yùn)輸能力和運(yùn)輸效率，方便群眾出行，為加快中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)和泛珠三角區(qū)域合作、促進(jìn)廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展、充分發(fā)揮廣西作為西南出海通道的作用提供基礎(chǔ)支撐條件。2008年5月26日，國務(wù)院正式批準(zhǔn)設(shè)立廣西欽州保稅港區(qū)，這是繼上海洋山、天津東疆、大連大窯灣、海南洋浦、寧波梅山之后的全國第六個(gè)保稅港區(qū)，也是我國中西部地區(qū)唯一的保稅港區(qū)。廣西欽州保稅港區(qū)的功能定位：廣西欽州保稅港區(qū)是廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開放開發(fā)的核心平臺(tái)；是中國—東盟合作以及面向國際開放開發(fā)的區(qū)域性國際航運(yùn)中心、物流中心和出口加工基地。國家批準(zhǔn)實(shí)施《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，標(biāo)志著廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開放開發(fā)上升為國家發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)入新的發(fā)展階段。欽州保稅港區(qū)獲得國家批復(fù)，給我市實(shí)現(xiàn)加快發(fā)展、科學(xué)發(fā)展和率先發(fā)展帶來千載難逢的歷史性機(jī)遇。欽州被確定為全國加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點(diǎn)承接地。廣西欽州保稅港區(qū)是全國第六個(gè)保稅港區(qū)，也是我國中西部地區(qū)唯一的保稅港區(qū)。選址于廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)欽州市欽州港大欖坪作業(yè)區(qū)，規(guī)劃面積10平方公里。規(guī)劃分為碼頭作業(yè)、保稅物流、出口加工、綜合服務(wù)等4大功能區(qū)塊。（3）中國東盟自由貿(mào)易區(qū),愈發(fā)凸顯欽州在中國東盟自由貿(mào)易區(qū)中的核心地位世界最大的自由貿(mào)易區(qū)——中國－東盟自由貿(mào)易區(qū)，定于２０１０年１月１日正式全面啟動(dòng)。這一自由貿(mào)易區(qū)將擁有１９億人口、接近６萬億美元年國內(nèi)生產(chǎn)總值和４.５萬億美元的年貿(mào)易總額。中國—東盟自貿(mào)區(qū)的啟動(dòng)，標(biāo)志著中國與東盟之間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系上升到新的歷史水平，必將為中國和東盟各國的貿(mào)易發(fā)展和經(jīng)濟(jì)合作增添新的動(dòng)力，對促進(jìn)世界貿(mào)易發(fā)展和世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也將發(fā)揮積極作用。2010年1月1日，中國-東盟自貿(mào)區(qū)正式啟動(dòng)，中國與東盟約7000種產(chǎn)品(即90%的貿(mào)易產(chǎn)品)將享受零關(guān)稅待遇，19億消費(fèi)者將在這個(gè)共同市場里獲益。2010年1月1日起，中國和東盟6個(gè)老成員(文萊、菲律賓、印尼、馬來西亞、泰國和新加坡)之間將有超過90%的產(chǎn)品實(shí)行零關(guān)稅，中國對東盟平均關(guān)稅將從9.8%降到0.1%；東盟6個(gè)老成員對中國的平均關(guān)稅將從12.8%降低到0.6%。東盟4個(gè)新成員(越南、老撾、柬埔寨和緬甸)將在2015年實(shí)現(xiàn)90%零關(guān)稅的目標(biāo)。2010年1月7、8日東盟自由貿(mào)易區(qū)論壇在南寧舉行，期間欽州保稅港區(qū)、南寧保稅物流中心也由國家海關(guān)總署揭牌。南寧——?dú)J州區(qū)位經(jīng)濟(jì)價(jià)值可以得到了實(shí)現(xiàn)。中國－東盟自貿(mào)區(qū)的建成有利于我國產(chǎn)品出口和企業(yè)“走出去”戰(zhàn)略的實(shí)施，自貿(mào)區(qū)建成后，我國能夠以較低的成本，將一些處于產(chǎn)業(yè)鏈末端的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到一些欠發(fā)達(dá)的東盟國家，在滿足這些國家需要的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)自身的產(chǎn)業(yè)升級，在國際區(qū)域范圍內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。我國與東盟多領(lǐng)域、多層次的交流合作，在為東盟人民帶來多樣文化韻味和樂趣的同時(shí)，也為亞洲經(jīng)濟(jì)增添了新的增長點(diǎn)。以往曾經(jīng)迫于經(jīng)濟(jì)和文化的壓力不得不追隨西方的亞洲，開始在尋找自我和融入世界的博弈中重新描繪自己的模樣。中國東盟自貿(mào)區(qū)的正式啟動(dòng)，標(biāo)志著雙方關(guān)系的另一次實(shí)質(zhì)性提升。根據(jù)已經(jīng)被中國東盟關(guān)系所啟動(dòng)的東亞合作的發(fā)展歷程來看，完全可以預(yù)期，整個(gè)亞太國際格局會(huì)隨著中國東盟自貿(mào)區(qū)而進(jìn)一步整合與調(diào)整。東盟會(huì)再次成為世界大國競相拉攏與角逐的對象。中國東盟自貿(mào)區(qū)的啟動(dòng)將引發(fā)亞太國際關(guān)系的新格局。3.城市價(jià)值啟示：◆外來人口增加，拉動(dòng)城市消費(fèi)力，擴(kuò)張城市需求，拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)租賃、置業(yè)、辦公、度假等市場需求，為欽州房地產(chǎn)行業(yè)的供給增量提供了市場可行性基礎(chǔ)。◆隨著中國東盟博覽會(huì)商機(jī)的不斷涌現(xiàn)，在南寧進(jìn)行的大區(qū)域性商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)逐漸頻繁，作為以南寧為中心的城市群中的一員，商務(wù)交流來往、商品展示交易等行為的區(qū)域輻射對欽州市的商業(yè)地產(chǎn)、商鋪價(jià)值提升創(chuàng)造了空間?！粲捎谥袊鴸|盟博覽會(huì)展現(xiàn)出的良好商機(jī)，眾多外來商家看好欽州市的投資前景，外地資本于是紛紛進(jìn)入欽州，很明顯的體現(xiàn)之一便是外來房地產(chǎn)開發(fā)商的涌入逐年增加?！糁袊?東盟博覽會(huì)的舉辦為欽州的城市發(fā)展帶來了大量資金，在解決城市部分就業(yè)問題的同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)增長提速的帶動(dòng)下，城市居民同樣獲得了更高的收入，這是近幾年居民生活水平提高的主要原因，也是居民因此而獲得更高的消費(fèi)能力的源泉。有了更高收入的居民才有更高的城市消費(fèi)力，也才有房地產(chǎn)發(fā)展的最直接動(dòng)力。所以，中國-東盟博覽會(huì)在南寧的永久舉辦是包括南北欽防地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展很好的機(jī)遇，同樣也是欽州房地產(chǎn)發(fā)展很好的機(jī)遇?！舴?wù)行業(yè)是經(jīng)濟(jì)支柱的第三產(chǎn)業(yè)，欽州有得天獨(dú)厚的旅游資源，中國-東盟博覽會(huì)的舉辦促進(jìn)人群的商務(wù)、旅游等服務(wù)需求，刺激商品房和商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)。隨◆著欽州市“大港口、大工業(yè)、大旅游”三大目標(biāo)及城市化的大步推進(jìn)，市民購房意愿、購買力不斷增強(qiáng)，同時(shí)外來人口進(jìn)入欽州市購房者呈顯著上升趨勢，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場需求的旺盛。交易結(jié)構(gòu)概述簡要描述本項(xiàng)目的信托結(jié)構(gòu)融資方式：【貸款】/【股權(quán)投資】融資總成本/年：22%.年融資人要求信托資金到位時(shí)間：2010年7月份信托期限：【】年公司收入：保管人保管費(fèi)：受益人的預(yù)期收益：項(xiàng)目發(fā)行計(jì)劃（適用于集合類項(xiàng)目），詳細(xì)制定項(xiàng)目的發(fā)行計(jì)劃：項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目由XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā),坐落于欽州市X號。XX房地產(chǎn)開發(fā)公司在2006年通過司法競拍方式取得該項(xiàng)目的土地所有權(quán)，報(bào)建手續(xù)齊全，并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證。項(xiàng)目現(xiàn)已于2008年12月開工建設(shè)，現(xiàn)已完成主體封頂，目前正在進(jìn)行主體最頂部的裝飾架構(gòu)最后施工。項(xiàng)目已投入資及資金來源項(xiàng)目已投資共【】萬元，如下所示：資金來源序號項(xiàng)目金額（萬元）1自籌資金1.1其中：建筑商帶資2銀行貸款3部分銷售收入（為購房定金）4合計(jì)項(xiàng)目已投資1土地費(fèi)用及契稅等稅金2前期開發(fā)費(fèi)用3建安工程費(fèi)4預(yù)付報(bào)建、材料費(fèi)等5其他費(fèi)用6廣告銷售費(fèi)用7管理費(fèi)用8合計(jì)融資人資信情況融資公司基本情況XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于X年X月X日，成立時(shí)的注冊資金為X萬元，后經(jīng)增資擴(kuò)股，現(xiàn)注冊資金為人民幣X萬元，公司法定代表人為XXX。一、公司在欽州市XX路有完全產(chǎn)權(quán)的宗地一幅，宗地使用面積為X平方米（折合X畝），現(xiàn)該地塊市場評估價(jià)約為X萬元人民幣（折合樓面地價(jià)約X元/平方米）。二、公司擁有一流的經(jīng)營管理人才隊(duì)伍，公司主要決策層的人員構(gòu)成中均具有較高的文化素質(zhì)和豐富的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的市場調(diào)查與預(yù)測、經(jīng)營策劃、市場營銷的能力。三、公司的發(fā)展規(guī)劃：1、以房地產(chǎn)開發(fā)為支柱產(chǎn)業(yè)。2、以產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)、物業(yè)管理為輔，并兼顧商場綜合開及配套服務(wù)；3、以欽州市“碧海盛世”為基點(diǎn)，逐步向房地產(chǎn)綜合開發(fā)的產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。融資公司情況融資公司住所法定代表人企業(yè)類型注冊資本實(shí)收資本經(jīng)營范圍經(jīng)營期限房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)項(xiàng)目公司實(shí)際控制人情況簡介融資公司控股（大）股東情況介紹（如有）無控股公司融資公司稅收政策稅種稅率稅種稅率營業(yè)稅營業(yè)收入5%土地使用稅（二類）土地增值稅（預(yù)繳）1%房產(chǎn)稅土地增值稅（清算）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。城市建設(shè)稅/費(fèi)營業(yè)稅7%企業(yè)所得稅（預(yù)繳）2.5%教育和衛(wèi)生附加費(fèi)營業(yè)稅3%企業(yè)所得稅（清算）應(yīng)納稅所得額25%地方教育費(fèi)附加營業(yè)稅1%施工合同印花稅承包金額3‰購房合同印花稅購銷金額5‰融資公司經(jīng)營情況融資人財(cái)務(wù)狀況此處列明融資人近三年資產(chǎn)負(fù)債表，除此之外還應(yīng)將融資人近三年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表提交風(fēng)險(xiǎn)管理部資產(chǎn)負(fù)債表會(huì)工商01表編制單位：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007年度單位：元資產(chǎn)行次年初數(shù)期末數(shù)負(fù)責(zé)及所有者權(quán)益行次年初數(shù)期末數(shù)流動(dòng)資產(chǎn)：流動(dòng)負(fù)債32貨幣資金1短期借款33其中：銀行存款1－1應(yīng)付票據(jù)34短期投資2應(yīng)付帳款35應(yīng)收票據(jù)3預(yù)收帳款36應(yīng)收帳款4其他應(yīng)付款37減：壞帳準(zhǔn)備5應(yīng)付工資38應(yīng)收帳款凈額6應(yīng)付福利費(fèi)39預(yù)付帳款7應(yīng)交稅金40應(yīng)收補(bǔ)貼款8應(yīng)付利潤41應(yīng)彌補(bǔ)虧損9其他應(yīng)交款42其他應(yīng)收款10預(yù)提費(fèi)用43存貨11一年內(nèi)到期的長期負(fù)債44其中：原材料11－1其他流動(dòng)負(fù)債待轉(zhuǎn)其他業(yè)務(wù)支出12待攤費(fèi)用13待處理流動(dòng)資產(chǎn)凈損失14一年內(nèi)到期的長期債券投資15其他流動(dòng)資產(chǎn)16流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)17流動(dòng)負(fù)債合計(jì)長期投資：長期負(fù)債長期投資：18長期借款46固定資產(chǎn)：應(yīng)付債券47固定資產(chǎn)原價(jià)19長期應(yīng)付款48減：累計(jì)折舊20其他長期負(fù)債49固定資產(chǎn)凈值21其中：住房周轉(zhuǎn)金50固定資產(chǎn)清理22專項(xiàng)應(yīng)付款51在建工程23長期負(fù)債合計(jì)52待處理固定資產(chǎn)凈損失24遞延稅項(xiàng)遞延稅款貸項(xiàng)53固定資產(chǎn)合計(jì)25負(fù)債合計(jì)54無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)：所有者權(quán)益無形資產(chǎn)26實(shí)收資本55其他資產(chǎn)27資本公積56其中：補(bǔ)充流動(dòng)資本57無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)合計(jì)28盈余公積58其他長期資產(chǎn)其中：公益金59其他長期資產(chǎn)29補(bǔ)充流動(dòng)資本60遞延稅款：未分配利潤61遞延稅款借項(xiàng)30所有者權(quán)益合計(jì)62資產(chǎn)總計(jì)31負(fù)債及所有者權(quán)益總計(jì)63融資人銀行貸款及對外擔(dān)保情況業(yè)務(wù)部門應(yīng)在我國人民銀行系統(tǒng)查詢?nèi)谫Y人的《企業(yè)基本信用信息報(bào)告》，注明融資人貸款情況、對外擔(dān)保情況及抵押/質(zhì)押情況，并注明融資人是否存在不良貸款記錄。貸款情況：當(dāng)前未結(jié)清貸款余額為【2900】萬元，已結(jié)清貸款為【1100】萬元,已結(jié)清保函【0】萬元，已結(jié)清承兌匯票【0】萬。2008年12月獲得欽州農(nóng)村信用合作聯(lián)社南珠分社批準(zhǔn)總額度為4000萬元人民幣的項(xiàng)目貸款（以本項(xiàng)目作抵押擔(dān)保）,借款期限為3年,自2008年12月30日至2011年12月29日止，該項(xiàng)目貸款分三次支付。該項(xiàng)目貸款已于2010年4月提前還款1100萬元。對外擔(dān)保情況：當(dāng)前對外擔(dān)保的合同金額為【0】萬元。抵押/質(zhì)押情況：當(dāng)前對外抵押金額為【0】萬元，質(zhì)押金額為【0】萬元。（注：上述貸款為以“碧海盛世”項(xiàng)目為抵押的項(xiàng)目貸款。）在人民銀行廣西分行企業(yè)信用查詢中，碧海公司無不良貸款紀(jì)錄。項(xiàng)目概況和建設(shè)情況XX項(xiàng)目選址于欽州市XX號，在大街的南側(cè)。項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模按照欽州市城市規(guī)劃的具體要求進(jìn)行籌劃，堅(jiān)持項(xiàng)目開發(fā)的“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，一切從實(shí)際出發(fā)，以高起點(diǎn)、高品味的要求進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)，以美觀大方、高效實(shí)用的現(xiàn)代理念為出發(fā)點(diǎn)確定建設(shè)的規(guī)模。項(xiàng)目建設(shè)用地為7852.14平方米（折合11.78畝，為建設(shè)用地規(guī)劃許可證上的用地面積），土地證上的用地面積為4292.57平方米，建筑總面積為51117.97平方米，項(xiàng)目建設(shè)總成本約為11911.87萬元(含土地成本)。該項(xiàng)目具有完善的報(bào)建手續(xù)，具有五證，項(xiàng)目于2008年12月開工建設(shè)，現(xiàn)已完成主體封頂，目前正在進(jìn)行主體最頂部的裝飾架構(gòu)最后施工。計(jì)劃在2010年12月底前完成外墻裝修,在2011年6月底前可竣工驗(yàn)收交付使用。項(xiàng)目基本情況XX項(xiàng)目是一個(gè)集商業(yè)、辦公、住宅為一體的綜合開發(fā)項(xiàng)目。建筑結(jié)構(gòu)及樣式,采用全框架混凝土剪力架構(gòu),并緊密結(jié)合欽州地處亞熱帶氣候的特點(diǎn)采取坐北朝南半圍合布局,充分利用自然氣流和日照條件進(jìn)行通風(fēng)采光；努力追求現(xiàn)代建筑藝術(shù)和街景園林相融合，提倡人文文化和自然景觀的和諧與統(tǒng)一，營造適合現(xiàn)代人生活、工作、居住的舒適環(huán)境。按照欽州市建規(guī)委批準(zhǔn)的用地條件及設(shè)計(jì)要點(diǎn)，在保證坐北朝南的前提下，采用半圍合的凹型平面布局，該項(xiàng)目共有31層（其中：地上29層，地下2層），建筑高度104.7米，建筑總面積為51117.97平方米（為項(xiàng)目總評圖所核定的面積），其中，地下為4232.8平方米，地上2層為商業(yè)、辦公用途的裙樓共4436.57平方米，在裙樓和標(biāo)準(zhǔn)層之間設(shè)有架空轉(zhuǎn)換層2320平方米，作為商業(yè)用途的高級會(huì)所和觀景花園，標(biāo)準(zhǔn)層共26層總面積為40759.38平方米，按商務(wù)公寓設(shè)計(jì)配套，分A、B兩座，A座位商務(wù)辦公之用，B座為高級公寓；頂層設(shè)景觀平臺(tái)和空中花園；主體建筑周圍地面設(shè)有人行通道、綠化帶，并預(yù)設(shè)地面室外停車場。項(xiàng)目用地情況XX項(xiàng)目位于欽州市XX號，處于新老城區(qū)結(jié)合部的中心地帶，XX項(xiàng)目用地性質(zhì)為商住綜合樓，，用地的主要技術(shù)指標(biāo)如下：1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證上標(biāo)注的土地使用面積為XX平方米,折合XX畝，實(shí)際凈用地面積為XX平方米（即為土地證上標(biāo)注的面積）；2、建筑總面積為XX平方米（為總評圖上標(biāo)注的面積）；3、凈用地面積為XX平方米；4、容積率為XX；5、建筑密度為XX%; 6、綠化率為XX.項(xiàng)目土地成本情況統(tǒng)計(jì)表（單位：萬元）項(xiàng)目已繳資金成本情況未繳資金成本情況合計(jì)土地成本滯納金各種配套費(fèi)契稅等稅金拆遷補(bǔ)償合計(jì)項(xiàng)目基本控規(guī)指標(biāo)

項(xiàng)目基本控規(guī)指標(biāo)表表1-1序號指標(biāo)名稱指數(shù)單位備注1建設(shè)用地面積m22總建筑面積m2其中：2.1住宅及辦公面積m22.2商業(yè)面積m22.3地下層（車位）m2除人防面積外，可供出售的車位為66個(gè)車位數(shù)量為何那么少？答：設(shè)計(jì)方案為地下室兩層車位共66個(gè)有產(chǎn)權(quán)，人防車位250個(gè)有使用權(quán)無產(chǎn)權(quán)，地面車位260個(gè)未計(jì)算在內(nèi)。車位數(shù)量為何那么少？答：設(shè)計(jì)方案為地下室兩層車位共66個(gè)有產(chǎn)權(quán)，人防車位250個(gè)有使用權(quán)無產(chǎn)權(quán)，地面車位260個(gè)未計(jì)算在內(nèi)。3規(guī)劃容積率4綠地率%5建筑密度%項(xiàng)目建設(shè)條件已經(jīng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證。項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度此處列明項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，如果是分期開發(fā)，還應(yīng)列明各期開發(fā)的具體進(jìn)度。項(xiàng)目總工期預(yù)計(jì)為【XX】年，融資人已投入資金合計(jì)【XX】萬元。具體情況如下：已投入資金：序號費(fèi)用內(nèi)容單位支出備注土地費(fèi)用及契稅等稅金萬元前期開發(fā)費(fèi)用萬元建安工程費(fèi)萬元預(yù)付報(bào)建、材料費(fèi)等萬元其他費(fèi)用萬元廣告銷售費(fèi)用萬元管理費(fèi)用萬元合計(jì)萬元本項(xiàng)目已于【2008】年【12】月開工建設(shè)，預(yù)計(jì)于【2010】年【12】月完成外墻裝修，【2011】年【6】月竣工驗(yàn)收，交付使用，開發(fā)建設(shè)期【2.5】年，前期【1】年，建設(shè)期【1.5】年。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位：項(xiàng)目施工單位：項(xiàng)目監(jiān)理單位：項(xiàng)目市場情況項(xiàng)目投資環(huán)境城市擴(kuò)張與城市潛力——城市帶狀發(fā)展，無中心式擴(kuò)張，未來主城區(qū)75萬人◆城市定位開放欽州：面向中國-東盟合作的區(qū)域性國際航運(yùn)中心、物流中心，大西南開發(fā)開放的前沿陣地?，F(xiàn)代欽州：北部灣臨海核心工業(yè)區(qū)，經(jīng)濟(jì)充滿活力、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化港口工業(yè)城市。特色欽州：具有嶺南風(fēng)格、濱海風(fēng)光、東南亞風(fēng)情的宜商宜居城市?！舫鞘幸?guī)模1、市域常住人口：欽州市總?cè)丝?64多萬人（包括靈山縣和浦北縣），其中市區(qū)常住人口60萬多人，近期（2012年）323萬，中期（2020年）364萬，遠(yuǎn)期（2025年）415萬；2、中心城區(qū)人口規(guī)模：遠(yuǎn)期（2025）年130萬人，其中：主城區(qū)75萬人，茅尾海濱海新城區(qū)28萬人，欽州港區(qū)27萬人。建設(shè)用地規(guī)模：遠(yuǎn)期（2025年）234.28平方公里（其中填海面積79平方公里），人均建設(shè)用地119.45平方米（扣除填海面積）◆城市發(fā)展方向主城區(qū)發(fā)展方向?yàn)闁|拓、南進(jìn)、向海發(fā)展。港區(qū)發(fā)展方向?yàn)橄驏|。在主城區(qū)和港區(qū)之間茅尾海東北沿岸建設(shè)濱海新城?！糁行某菂^(qū)總體布局形態(tài)以快速交通相聯(lián)系，以濱海山環(huán)的自然生態(tài)格局為依托，形成“一城兩區(qū)”帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)。其中“一城”為主城區(qū)，“兩區(qū)”為茅尾海濱海新城區(qū)和港區(qū)，各組團(tuán)間以山體綠地為生態(tài)隔離。主城區(qū)：人口規(guī)模為75萬人，用地規(guī)模為86平方公里；城市的行政、文化、商業(yè)中心，臨港產(chǎn)業(yè)配套工業(yè)、加工制造業(yè)基地。其中河西地區(qū)進(jìn)行適度改造和完善，優(yōu)化功能與布局。河?xùn)|地區(qū)為主導(dǎo)拓展區(qū)，完善行政中心，結(jié)合主城區(qū)南拓建設(shè)新城市中心。茅尾海濱海新城區(qū)：人口規(guī)模為28萬人，用地規(guī)模為28平方公里；北部灣沿海生產(chǎn)性服務(wù)中心；依托欽州臨港工業(yè)及保稅港區(qū)，發(fā)展服務(wù)于北部灣沿海地區(qū)的商務(wù)辦公、科技研發(fā)、金融貿(mào)易等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)；由近海走向臨海，突出濱海景觀優(yōu)勢，打造具有濱海城市特色的宜居新城。港區(qū)：人口規(guī)模為27萬人，用地規(guī)模為120平方公里；西港區(qū)以石化產(chǎn)業(yè)區(qū)為主，中港區(qū)主要為港口碼頭、臨港工業(yè)及保稅物流、貿(mào)易加工區(qū)和配套居住服務(wù)區(qū)。鹿耳環(huán)江東側(cè)建設(shè)三娘灣配套區(qū)，為港區(qū)工業(yè)提供部分配套居住生活服務(wù)。欽州市依靠港口優(yōu)勢，大力發(fā)展臨海工業(yè)經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)全面升級。隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略深入實(shí)施，泛珠三角區(qū)域合作扎實(shí)推進(jìn)，我國－東盟自由貿(mào)易區(qū)加快建立，環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)圈加速發(fā)展，特別是廣西全面加快北部灣（廣西）經(jīng)濟(jì)區(qū)開放開發(fā)，加大沿海地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大會(huì)戰(zhàn)力度，加快布局建設(shè)現(xiàn)代工業(yè)、現(xiàn)代物流等產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步整合資源，形成沿海大型組合港和城市群，促使沿海地區(qū)盡快崛起，發(fā)揮開放開發(fā)的龍頭帶動(dòng)作用，作為北部灣核心圈內(nèi)的欽州市，這些都為其發(fā)揮優(yōu)勢、釋放潛能創(chuàng)造了前所未有的機(jī)遇和有利條件。在南寧，每年“南博會(huì)”的召開，為欽州利用其區(qū)位與旅游資源的優(yōu)勢而獲得了良好的發(fā)展機(jī)遇。欽州市處于“北部灣（廣西）經(jīng)濟(jì)區(qū)”的中心位置，是我國大西南地區(qū)通向東南亞最便捷的出?？?，是距離廣西首府南寧最近的沿海城市。欽州市旅游資源豐富且獨(dú)特，可滿足博覽會(huì)觀光、旅游的需求?！氨辈繛常◤V西）經(jīng)濟(jì)區(qū)”是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展極其重要的戰(zhàn)略區(qū)域，在全國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及與東南亞地區(qū)、亞太地區(qū)的經(jīng)濟(jì)合作中有著重要地位，其發(fā)展規(guī)劃已上升為國家戰(zhàn)略，北部灣（廣西）經(jīng)濟(jì)區(qū)將是我國未來發(fā)展的新一極。當(dāng)前，廣西已做出明確規(guī)劃，決心用2-3年的時(shí)間，初步建成以保稅物流體系為核心，生產(chǎn)性物流、國際貿(mào)易物流、城市商業(yè)物流和專業(yè)市場協(xié)同發(fā)展的大物流體系，使中國-東盟之間的物流加快流向北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)集散，早日把物流培育成北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)狀況1、全國宏觀經(jīng)濟(jì)狀況◆2009年全國GDP增長8.7%，成功實(shí)現(xiàn)“保8”目標(biāo)，中國經(jīng)濟(jì)持穩(wěn)發(fā)展2009年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）335353億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長8.7%，增速比上年回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。分季度看，一季度增長6.2%，二季度增長7.9%，三季度增長9.1%，四季度增長10.7%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值35477億元，增長4.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值156958億元，增長9.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值142918億元，增長8.9%。中國經(jīng)濟(jì)增長“保八”成功?！?9年經(jīng)濟(jì)保增長很大程度上是貨幣刺激的結(jié)果據(jù)央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2009年12月末，廣義貨幣供應(yīng)量M2余額為60.62萬億元，同比增長27.68%，增幅比上年末高9.86個(gè)百分點(diǎn)，比上月末低2.06個(gè)百分點(diǎn)；狹義貨幣供應(yīng)量M1余額為22萬億元，同比增長32.35%，增幅比上年末高23.29個(gè)百分點(diǎn)，比上月末低2.28個(gè)百分點(diǎn)。貨幣政策工具運(yùn)用應(yīng)該目的指向明確。中國貨幣政策總體上仍然屬于總量型，向市場注入流動(dòng)性方式上也是總量型的。在現(xiàn)行的銀行管理體制下，貨幣供應(yīng)量M2大幅度增長，主要就是依賴商業(yè)銀行信貸投放及貨幣乘數(shù)擴(kuò)大所致，或者說信貸規(guī)模仍然是中央銀行調(diào)控貨幣供應(yīng)量的最有力的手段。時(shí)間2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月貨幣和準(zhǔn)貨幣（M2）49.6150.6753.0654.0554.8256.8957.3157.6758.5458.6659.4660.62貨幣（M1）16.5216.6217.6517.8218.219.3219.5920.0420.1720.7521.2522流通中現(xiàn)金（M0）4.113.513.373.433.363.363.423.443.683.573.633.82觀點(diǎn)：基于“四萬億”的貨幣政策刺激下，配合基礎(chǔ)建設(shè)投資項(xiàng)目和消費(fèi)刺激政策，中國的經(jīng)濟(jì)在全球率先反彈?？梢哉f相當(dāng)程度上，2009年中國經(jīng)濟(jì)的反彈增長是中央寬松貨幣政策的結(jié)果。而海量貨幣進(jìn)入流通市場后，在資本天然逐利性的本質(zhì)驅(qū)動(dòng)下以及對通脹預(yù)期預(yù)期壓力下，必然流向利潤最大化（暴利）和能夠保值增值的領(lǐng)域。2.欽州市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況◆改革開放30年GDP增長20.8倍，經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入高速增長通道，政策催長經(jīng)濟(jì)明顯2009年全市GDP增長15.3%，增速高于全國6.6個(gè)百分點(diǎn)，高于全區(qū)1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值115.45億元，增長6%，增速居全區(qū)三位；第二產(chǎn)業(yè)增加值141.38億元，增長19.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值139.53億元，增長18.8%，增速居全區(qū)第二位。GDP增速小于4%4%-5%5%-8%8%-10%10%-15%房地產(chǎn)發(fā)展萎縮停滯或倒退穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展飛速發(fā)展根據(jù)上述GDP的走勢分析，預(yù)計(jì)未來幾年的GDP增長會(huì)保障欽州的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個(gè)持續(xù)飛速發(fā)展的階段。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“二、三、一”的局面，工業(yè)化城市產(chǎn)業(yè)特質(zhì)初顯。從上圖可以清楚看出欽州三次產(chǎn)業(yè)逐步走向優(yōu)化的過程，“二、三、一”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越趨明顯，欽州正在逐步向工業(yè)化城市方向發(fā)展。從2005年以前農(nóng)業(yè)占據(jù)三次產(chǎn)業(yè)的絕大部分，到2009年第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)格局，欽州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化情況相當(dāng)喜人，隨著這樣的發(fā)展勢頭，欽州今后的發(fā)展空間是相當(dāng)廣闊的。◆工業(yè)增長迅速，北部灣重點(diǎn)城市產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢開始逐步凸顯在2009年欽州規(guī)模以上工業(yè)增加值一季度、上半年、前三季度分別增長18.3%、18.7%和17.8%。全市規(guī)模以上實(shí)現(xiàn)增加值79.58億元，增長20.7%。一方面，企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到391家，比上年增加96家。另一方面，支柱產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率增強(qiáng)，石化、食品、冶金、電力等行業(yè)共實(shí)現(xiàn)增加值46.25億元，占全市規(guī)模以上工業(yè)增加值58.1%，增長11.4%，對規(guī)模以上工業(yè)增加值的貢獻(xiàn)率達(dá)到36.2%。植物油、發(fā)電量、酒精、水泥保持快速增長，分別增長36.9%、16.2%、10.8%、21.8%；同時(shí)，鐵合金、原油等主要產(chǎn)品產(chǎn)量保持增長，分別增長7%和4.5%?！艄潭ㄙY產(chǎn)投資增速迅猛，城市建設(shè)日新月異項(xiàng)目帶動(dòng)投資繼續(xù)高位增長，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁增強(qiáng)。2009年，全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成374.6億元，比上年增長50.5%，總量在全區(qū)排第六位，比去年增加投資126億元。增幅與去年基本持平，高速增長的勢頭不減。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資312.4億元，同比增長53.5%。一是新開工項(xiàng)目多，全市500萬以上在建施工項(xiàng)目677個(gè)，其中新開工項(xiàng)目457個(gè)，增長58.1%；二是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資大幅增長，交通運(yùn)輸和倉儲(chǔ)投資增長3.92倍，公共設(shè)施管理投資增長94.6%?！羯鐣?huì)消費(fèi)品零售總額增長速率較快，城市消費(fèi)活力增加，商業(yè)消費(fèi)潛力明顯居民消費(fèi)增勢強(qiáng)勁，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間進(jìn)一步加大。消費(fèi)品零售總額連續(xù)兩年居全區(qū)首位。全年實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額145.09億元，比上年增長19.9%，剔除價(jià)格因素,實(shí)際增長21.3%，增速連續(xù)兩年排全區(qū)第一。其中，批發(fā)零售業(yè)總額130.81億元,增長19.7%；住宿餐飲業(yè)14.28億元，增長20.7%社會(huì)零售的增長標(biāo)注了一個(gè)城市商業(yè)消費(fèi)的潛力，商業(yè)物業(yè)的需求量也將隨著社會(huì)消費(fèi)零售總額的增長而呈現(xiàn)增長態(tài)勢。住宿餐飲業(yè)的快速增長，表明了欽州外來的商旅消費(fèi)人群逐步增多，對酒店住宿需求量也在上升?！羧司鵊DP08年加速上升，欽州將迎來新的消費(fèi)時(shí)代我們可以看到2008年的欽州人均GDP增速達(dá)到了一個(gè)新高點(diǎn)，人均GDP的高速上升也側(cè)面反映出欽州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，而人均GDP的增長也將會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)欽州市民的消費(fèi)的提高，也許欽州新的消費(fèi)時(shí)代即將到來。城鎮(zhèn)居民可支配收入穩(wěn)定增長。◆加大利用外資的力度，快速發(fā)展欽州近兩年來欽州的利用外資情況都非常理想，從2007年以來利用外資都達(dá)到了1.4億美元以上，北部灣的發(fā)展，是越來越多的外資企業(yè)看好欽州的發(fā)展，這些外資企業(yè)的資金進(jìn)駐將能更快的加速欽州的發(fā)展，欽州的發(fā)展前景是十分廣闊的。特別是隨著欽州的發(fā)展，將吸引更多外地人來到欽州創(chuàng)業(yè)，對于住房的需求將會(huì)不斷上升?！暨M(jìn)出口后勢強(qiáng)勁，欽州進(jìn)出口發(fā)展?jié)摿薮髿J州進(jìn)出口總額增長率都一直在高位運(yùn)行直到08年受到全球金融危機(jī)的影響，增長率有所趨緩，但是都達(dá)到了40%以上的增長率?？梢姎J州的進(jìn)出口生機(jī)勃勃。隨著北部灣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，欽州的進(jìn)出口也將迎來新的時(shí)代?！魵J州將迎來重大項(xiàng)目投產(chǎn)的收獲期——區(qū)域經(jīng)濟(jì)新經(jīng)濟(jì)增長極點(diǎn)凸顯2009年，欽州市的重大項(xiàng)目建設(shè)在逆勢中前行，在金融危機(jī)中引進(jìn)了2000萬噸原油儲(chǔ)備、中糧120萬噸糧油加工、新加坡勝科、遼寧天合、美國鑫源以及靈山縣興萊鞋業(yè)、浦北縣那白嶺地產(chǎn)、欽南區(qū)旭升水泥粉磨、欽北區(qū)建華管樁等重大項(xiàng)目。在建大港中，用一年半的時(shí)間建成保稅港區(qū)一期，順利通過國家封關(guān)驗(yàn)收，并成功實(shí)現(xiàn)企業(yè)入園。爭取保稅港區(qū)列為整車進(jìn)口口岸取得突破性進(jìn)展。30萬噸級航道、“五鐵兩高”、保稅港區(qū)3#-8#泊位等實(shí)現(xiàn)開工；10萬噸級航道、10萬噸級油碼頭、2個(gè)10萬噸集裝箱泊位等竣工。中石油一期1000萬噸煉油項(xiàng)目初步建成，華港糧油竣工投產(chǎn)；原油儲(chǔ)備項(xiàng)目一期420萬方油庫建成。爭取金桂林漿紙總部投資7億元，加快推進(jìn)一期工程。中糧120萬噸大豆加工、香港清華同方數(shù)字電視等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開工建設(shè)。河?xùn)|工業(yè)園區(qū)、石化產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及靈山、浦北、欽南、欽北各縣區(qū)工業(yè)園區(qū)建設(shè)步伐加快?？偼顿Y152億元的中石油千萬噸大煉油項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)入收尾階段，新世紀(jì)中國西南地區(qū)首個(gè)千萬噸級的煉油基地正浮出水面；總投資85億元的金桂林漿紙項(xiàng)目一期工程主要生產(chǎn)線第一化機(jī)漿車間主體完工，設(shè)備安裝進(jìn)入沖刺階段，總投資200多億元的欽州石化物流項(xiàng)目首批48個(gè)10萬噸油罐全面安裝，我國最大的石油儲(chǔ)備基地正在北部灣畔迅速崛起。在2009年全市招商引資工作中，欽州市在實(shí)際引進(jìn)249億元，居全區(qū)第三名，這也是我市在全區(qū)排位第一次進(jìn)入前三名；實(shí)際引進(jìn)外商投資項(xiàng)目到位2.2億美元，居全區(qū)第二名；項(xiàng)目大兌現(xiàn)工作實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目履約率百分之百、開竣工率百分之百、資金到位率百分之九十二。◆欽州未來經(jīng)濟(jì)走勢預(yù)判——一個(gè)快速的競爭增長平臺(tái)1.外部政策環(huán)境的利好從國內(nèi)宏觀環(huán)境看，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定了“穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促消費(fèi)”為2010年的經(jīng)濟(jì)工作目標(biāo)，繼續(xù)采取積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策不改變，把鞏固經(jīng)濟(jì)回升的成果作為宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)之一，這些將為欽州市經(jīng)濟(jì)的快速增長提供了一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境和平臺(tái)。從欽州市內(nèi)在因素看：當(dāng)前，欽州市進(jìn)入經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速協(xié)調(diào)發(fā)展和全方位開放的新階段，呈現(xiàn)出新的發(fā)展特征和新的發(fā)展趨勢：中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)建成，標(biāo)志著廣西進(jìn)入全方位開放的新階段；《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》實(shí)施和《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)廣西經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的若干意見》出臺(tái)，欽州保稅港區(qū)建成封關(guān)，推動(dòng)欽州市加快發(fā)展的政策效應(yīng)將會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)出來。2.欽州經(jīng)濟(jì)開始步入一個(gè)加速階段一是經(jīng)濟(jì)保持快速增長的長期趨勢不可逆轉(zhuǎn)。近年來，欽州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了前所未有的好形勢，2004－2009年已連續(xù)6年保持兩位數(shù)的增長，年均增速達(dá)到15.3%。連續(xù)多年的“兩位數(shù)”快速增長，為欽州市經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步加快發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。二是經(jīng)濟(jì)保持快速增長存在很大的空間。從總體上看，欽州市經(jīng)濟(jì)仍欠發(fā)達(dá)，總量不大，人均收入水平還很低。欽州市生產(chǎn)總值只占全區(qū)5%。目前欽州市正處于城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的加速階段，城鄉(xiāng)建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)升級、生活改善等方面都需要大量投入，生產(chǎn)、投資、消費(fèi)需求巨大，發(fā)展?jié)摿涂臻g很大。三是經(jīng)濟(jì)快速增長有著較為堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)支撐。當(dāng)前，加快欽州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)鍵在工業(yè)，潛力在工業(yè)，出路在工業(yè)。2010年，在中石油等大項(xiàng)目竣工投產(chǎn)的作用下，欽州市工業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用將非常突出。據(jù)測算，工業(yè)增加值每增長1個(gè)百分點(diǎn)，可拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長0.4個(gè)百分點(diǎn)。另外，2010年欽州市金融、房地產(chǎn)、物流等行業(yè)仍保持較快的增長，將為第三產(chǎn)業(yè)保持快速增長提供有力的支撐。3.欽州臨海工業(yè)“龍頭”效應(yīng)顯現(xiàn)中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)的建成和廣西欽州保稅港區(qū)的封關(guān)運(yùn)作，推進(jìn)了北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的加快發(fā)展，有力拉動(dòng)了欽州經(jīng)濟(jì)提速。2009年，市政府確定了四類43項(xiàng)急需開展編制和修編的規(guī)劃。中國石油天然氣股份有限公司規(guī)劃總院受邀幫助編制欽州市欽州港石化產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展規(guī)劃，其主要目的和內(nèi)容就是要以中石油1000萬噸煉油項(xiàng)目落戶欽州為契機(jī)，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃發(fā)展我市石化產(chǎn)業(yè)鏈。國務(wù)院總理溫家寶考察欽州時(shí)要求把欽州建設(shè)成為西南地區(qū)乃至全國最大石化產(chǎn)業(yè)基地。當(dāng)?shù)乜傮w房地產(chǎn)市場欽州土地市場供應(yīng)——2009年有大幅度增長，供應(yīng)增長率高達(dá)546.81%根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，欽州土地市場在08年收到大環(huán)境影響有較為明顯的降低外，在09年市場刺激下，土地供應(yīng)成交呈現(xiàn)大幅度飆升之勢，增長率高達(dá)546%，供應(yīng)量達(dá)到282.76萬㎡，預(yù)示著市場后市競爭壓力非常明顯。另一方面，在土地面積供應(yīng)增長546%，而可建筑總面積增加454%對比下，欽州新出讓土地已經(jīng)開始逐步降低容積率，提高社區(qū)居住品質(zhì)，欽州將逐步進(jìn)入品質(zhì)地產(chǎn)時(shí)代。在海量土地供應(yīng)下，雖然09年成交土地面積有爆發(fā)式增長，但是因?yàn)槭袌龉?yīng)量較大，并沒有像其他城市那樣“地王”頻出，一方面降低了市場房價(jià)提價(jià)刺激度，另一方面也說明出讓宗地價(jià)值也逐步偏遠(yuǎn)話，市中心土地供應(yīng)逐步減少。房地產(chǎn)銷售情況——09年樓市強(qiáng)力反彈數(shù)據(jù)來源：《欽州社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》相關(guān)數(shù)據(jù)整理1、城市的住宅市場欽州的商品房銷售一直呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的趨勢，在03年、05年上升幅度較大，之后樓市保持較為穩(wěn)定的增長趨勢。08年在金融危機(jī)的影響下，增長幅度放緩，也正由于這一年的需求積壓，09年的樓市強(qiáng)力反彈。整個(gè)市場的需求量的節(jié)節(jié)攀升，購房者對樓市的發(fā)展充滿信心。在房地產(chǎn)銷售市場良好發(fā)展的狀況下，為房地產(chǎn)開發(fā)投資的平穩(wěn)增長起到良好的促進(jìn)作用。欽州房地產(chǎn)市場前景仍有很大的發(fā)展空間。欽州房地產(chǎn)市場交投活躍。經(jīng)欽州市房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)，2010年1-3月，欽州市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成9.65億元,同比增長85.91%,增幅比去年同期上升67.11個(gè)百分點(diǎn)。全市商品房施工面積517.72萬平方米，比上年同期增長68.15%，其中住宅426.59萬平方米，增長72.78%。商品房新開工面積142.47萬平方米，增長4.09倍。從商品房銷售情況看，1-3月，商品房銷售面積25.14萬平方米,同比增長5.96%。商品房銷售額12.73億元請補(bǔ)充1-3月欽州市和“碧海盛世”項(xiàng)目周邊樓盤商品房及商鋪的銷售均價(jià)答：4.2.3列的幾個(gè)樓盤都是在“碧海盛世”項(xiàng)目周邊的樓盤，價(jià)格也是最近的銷售價(jià)格請補(bǔ)充1-3月欽州市和“碧海盛世”項(xiàng)目周邊樓盤商品房及商鋪的銷售均價(jià)答：4.2.3列的幾個(gè)樓盤都是在“碧海盛世”項(xiàng)目周邊的樓盤，價(jià)格也是最近的銷售價(jià)格2、區(qū)域住宅市場現(xiàn)狀樓市格局發(fā)展——市中心版塊隨著欽州樓市的不斷發(fā)展，整個(gè)城市年后逐漸形成較明顯的板塊劃分，把欽州市場除部分為5個(gè)板塊，市中心板塊，政務(wù)區(qū)板塊、水東板塊、城北板塊、城西/南板塊。中心板塊一直是欽州的熱點(diǎn)板塊，不論是舊商業(yè)中心還是新商業(yè)中心的形成都在這一區(qū)域，而這一區(qū)域也由于配套的完善、地段的優(yōu)勢，房價(jià)位居欽州前列，而政務(wù)區(qū)憑借著“八大場館”、高爾夫廣場，市政廣場的修建，以及市政部門搬遷到該板塊，使整個(gè)政務(wù)區(qū)板塊的樓市看漲，成為今年欽州樓市的“新秀”。板塊劃分：東至欽江、西達(dá)文峰路，北到永福西大街，南臨新興街。板塊配套：該板塊的各種配套設(shè)施是所有板塊中生活配套設(shè)施最為完善的一個(gè)區(qū)域；周邊市政配套設(shè)施較完善，交通條件優(yōu)越。板塊樓市現(xiàn)狀：該區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目受到較多消費(fèi)者的青睞，尤其是商業(yè)部分；該板塊集中了欽州市城區(qū)近2/3的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如賽格商業(yè)廣場、陽光麗城、金湖國際、時(shí)代名城、還有本項(xiàng)目“碧海盛世”等。板塊房價(jià)：由于地段、商業(yè)價(jià)值、生活配套設(shè)施等原因，目前市中心板塊的房價(jià)均價(jià)也要達(dá)到4500元/㎡。板塊樓盤情況：該板塊的在售樓盤均是中等規(guī)模甚至是小規(guī)模的樓盤，商業(yè)地段較好，升值潛力較大，是一個(gè)集投資、居住、辦公的好區(qū)域。房地產(chǎn)市場的發(fā)展，都是由市中心區(qū)域逐步向周邊區(qū)域擴(kuò)散，欽州也不例外。目前市中心區(qū)域已經(jīng)沒有多余土地可以供應(yīng)給普通房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目，，市中心繁華的商業(yè)和先進(jìn)的辦公條件是成為一個(gè)特大城市最基本的條件，這也將是欽州建設(shè)發(fā)展的方向。中心版塊擁有良好的方位優(yōu)勢，有利于打造成為環(huán)境優(yōu)美的中央生活區(qū)；該區(qū)域離福州繁華地段比較近，上班方便，也便于人們購物、休閑、娛樂；該板塊的樓盤多為尾盤，處在清盤階段。目前，欽州已形成新的商業(yè)中心，即“白海豚廣場”（即原“欽州灣廣場”）商圈，其周邊樓盤眾多，如陽光麗城、世紀(jì)新城、廣場麗園、廣廈花苑、萬國廣場、御景華庭、賽格廣場等?！氨毯Ｊ⑹馈表?xiàng)目距“白海豚廣場”核心圈約1公里，隨著欽州市東進(jìn)南拓的未來城市發(fā)展方向不斷建設(shè)，它所處的地理位置可謂是得天獨(dú)厚，其周邊政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融樣樣俱全，如：欽州市政中心、幸福園廣場、建行、農(nóng)行、北部灣銀行、電信、賽格購物廣場、華潤商場、欽州灣廣場等等，從商務(wù)到辦公再到休閑，“碧海盛世”占盡了欽州市現(xiàn)在和未來發(fā)展的商務(wù)資源。另外，“碧海盛世”項(xiàng)目周邊還云集了欽州學(xué)院、八中、欽州附小等名校。并且處在欽江河畔，32層共100多米的樓高使得一江兩岸美景盡收眼底。樓盤東側(cè)緊鄰欽州市政廣場（即目前市政府區(qū)域）與規(guī)劃用地達(dá)800畝的八大場館（即婦女兒童培訓(xùn)教育中心、青少年活動(dòng)中心、科技館、博物館、圖書館、體育館、游泳館、體育場），相距約800米。欽州市房地產(chǎn)市場在售樓盤整體上為住商組合，在環(huán)境上追求“以人為本”的理念，在戶型上以2房到3房的套型為主，面積多以70~120平方米為主。3、欽州城市商業(yè)上世紀(jì)80年代，欽州市曾以一馬路，二馬路為商業(yè)中心區(qū)，但到了90年代，欽州市的商業(yè)中心逐漸向北移至人民路，新興路，直至目前。該商業(yè)中心距XX項(xiàng)目約2公里。未來，欽州市的城市規(guī)模向北、向東重點(diǎn)擴(kuò)張，特別是隨著市政府的搬遷至欽州東站新區(qū)，無容置疑，以“白海豚廣場”區(qū)域?qū)⒊蔀榱硪恢匾纳虡I(yè)中心區(qū)。欽州一馬路二馬路曾經(jīng)被視為這個(gè)城市的中心，如今只剩下豬腳粉2009年，欽州市區(qū)商品房每平方米均價(jià)為3690元，2010年年初漲至每平方平均價(jià)4700元。目前，國家雖然對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，但對欽州市的房地產(chǎn)市場影響不大，XX項(xiàng)目周邊樓盤銷售均價(jià)為4800~5100元/平方米。XX是欽州市的高端樓盤之一，為鋼筋混凝土剪力墻架構(gòu)。目前，該項(xiàng)目房屋部分銷售均價(jià)為4800元/平方米，預(yù)計(jì)2010年下半年的銷售均價(jià)可以保持在4800元/平方米。項(xiàng)目分析及市場情況一、項(xiàng)目的目標(biāo)市場1、以XX項(xiàng)目開發(fā)的初步總體構(gòu)想，根據(jù)對欽州市房地產(chǎn)宏觀市場發(fā)展的分析，以及本項(xiàng)目的項(xiàng)目發(fā)展總體構(gòu)思，項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體定位非常清晰，即目標(biāo)客戶群體是欽州市部分投資者、商業(yè)與辦公需求的客戶及收入較高的住宅客戶。2、項(xiàng)目的物業(yè)產(chǎn)品，針對性較強(qiáng)，將主要面對欽州市中高收入家庭，向他們提供一個(gè)高居住環(huán)境條件及高品質(zhì)的建筑空間，也為小型公司提供一個(gè)良好的商業(yè)設(shè)施條件，為廣大的投資者提供一個(gè)良好的投資機(jī)會(huì)。3、本項(xiàng)目客戶群體的支持由4大類人群組成：A欽州市中高收入的家庭B追求較高居住環(huán)境條件及品質(zhì)的人群C需要提高商業(yè)設(shè)施條件的小型公司D完全的投資者二、項(xiàng)目的價(jià)值評價(jià)1、項(xiàng)目的物業(yè)價(jià)值體現(xiàn)在區(qū)位優(yōu)勢、交通條件、商業(yè)氛圍、區(qū)域環(huán)境、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、園藝綠化、配套設(shè)施、物業(yè)管理、業(yè)主品牌等等方面，是這些綜合要素的反映。2、在區(qū)位優(yōu)勢、交通條件和區(qū)域環(huán)境這些條件上，該項(xiàng)目具有較好優(yōu)勢。在建筑風(fēng)格、園藝綠化、配套設(shè)施等提升建筑層次的要素方面，按項(xiàng)目的發(fā)展理念與規(guī)劃設(shè)想，也是超前的。3、該項(xiàng)目無論從自然資源條件還是發(fā)展的理念、整體規(guī)劃層面來看，具有很強(qiáng)的項(xiàng)目物業(yè)整體優(yōu)勢，從而為本項(xiàng)目市場價(jià)格實(shí)現(xiàn)奠定良好基礎(chǔ)。三、市場調(diào)查欽州市民購房偏好解讀圖1調(diào)查對象預(yù)計(jì)購房時(shí)間圖2調(diào)查對象對購房區(qū)域選擇解析從圖1可得知目前欽州市民打算在2年內(nèi)購房的意向者有半數(shù)以上，這對項(xiàng)目的發(fā)展是個(gè)利好消息。究其原因如下：1）購房者的剛性需求，并且在北部灣的發(fā)展帶動(dòng)下，許多投資購房者都看好欽州房地產(chǎn)市場的發(fā)展2）買漲不買跌”的心理使然，近年欽州樓市景氣程度提升，房價(jià)漲幅較大，市民覺醒“早買房，置業(yè)成本更低”的意識，另基于“買漲不買跌”的心理推動(dòng)，促使短期內(nèi)的市場需求上升。市中心區(qū)域仍是購房者的首選，但是隨著近年來永福西大街區(qū)域的發(fā)展，以展現(xiàn)出新市中心的姿態(tài)，購房者對該區(qū)域的認(rèn)可度也在不斷提升，而八大場館、新行政中心的建設(shè)，使新行政中心區(qū)域也成為購房者購房首選地三大區(qū)域之一。市中心、永福西大街和新行政中心以其完善的市政配套、發(fā)展前景吸引購房者的關(guān)注。但這三個(gè)區(qū)域許多項(xiàng)目都已經(jīng)進(jìn)入銷售的尾聲，新盤新貨推出較少，導(dǎo)致這三個(gè)區(qū)域的房源供不應(yīng)求，價(jià)格的飆升也是在意料之中，對于本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)有相對利好的影響。由圖2可以看出，市中心區(qū)域仍是購房者的首選，但是隨著近年來永福西大街區(qū)域的發(fā)展，以展現(xiàn)出新市中心的姿態(tài)，購房者對該區(qū)域的認(rèn)可度也在不斷提升，而八大場館、新行政中心的建設(shè)，使新行政中心區(qū)域也成為購房者購房首選地三大區(qū)域之一。市中心、永福西大街和新行政中心以其完善的市政配套、發(fā)展前景吸引購房者的關(guān)注。但這三個(gè)區(qū)域許多項(xiàng)目都已經(jīng)進(jìn)入銷售的尾聲，新盤新貨推出較少，導(dǎo)致這三個(gè)區(qū)域的房源供不應(yīng)求，價(jià)格的飆升也是在意料之中，對于本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)有相對利好的影響。圖3調(diào)查對象預(yù)計(jì)購房時(shí)間圖4調(diào)查對象對購房區(qū)域選擇解析由圖3可以看出：（1）、市民購房目的以自住為主：自住型客戶占了購房主要目的的一大半份額，解決剛性需求仍是欽州購房者的首要目的。（2）、消費(fèi)者投資意識薄弱：從本次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，僅有5.4％左右的市民購房目的為投資，同時(shí)辦公的客戶比例為2.5%，說明欽州樓市消費(fèi)者的投資意識已經(jīng)有所提升，故住宅產(chǎn)品規(guī)劃過程中，在著重考慮自住型的住宅物業(yè)的情況下，對于投資型或?qū)懽謽穷愇飿I(yè)，可以作為輔助產(chǎn)品。由圖4可以看出，市民對欽州的房價(jià)升值潛力仍是非常有信心的，認(rèn)為今后仍有較大升值空間的比例占到了52%。對于本項(xiàng)目的入市對價(jià)格的拉升，有很好的群眾思想基礎(chǔ)。而隨著北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的快速發(fā)展，欽州房價(jià)的上漲前景樂觀。2010年1月-5月欽州市商品房交易統(tǒng)計(jì)（數(shù)據(jù)來源：欽州市房產(chǎn)局）分類預(yù)售套數(shù)預(yù)售總面積（萬平方米）預(yù)售金額（萬元）住宅641865.97315，930.33辦公樓000商業(yè)營業(yè)用房5634.3981，478.4工業(yè)倉儲(chǔ)用房000合計(jì)746770.36397，408.73自2005年開始，由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市民收入的提高，市民對商品房總價(jià)接受能力的增強(qiáng)，部分市民的住宅消費(fèi)欲望開始從需求型向享受型轉(zhuǎn)變，欽州市開始出現(xiàn)一些較高檔的住宅產(chǎn)品，高檔住宅的開發(fā)進(jìn)入起步階段，但目前欽州房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的樓盤的檔次還有待于進(jìn)一步提高，欽州市高端樓盤的房地產(chǎn)市場仍有較大的發(fā)展空間。項(xiàng)目區(qū)域交通情況“XX項(xiàng)目位于欽州市老城區(qū)北面的城市主干道之一永福西大街南側(cè)，處于新老城區(qū)結(jié)合部的中心地帶，XX項(xiàng)目與欽州市行政中心以及“白海豚廣場”均同在永福大街上。從項(xiàng)目往東經(jīng)欽江二橋可通往欽州市行政中心（相距500米），往西與“白海豚廣場”相距約1000米，與火車站（相距3公里），無論是到市中心的商業(yè)區(qū)、還是到欽州市行政中心均不到五分鐘的車程。項(xiàng)目地處目前欽州市最中心最繁華的地段之一，其區(qū)位優(yōu)勢突出、交通便利、周邊環(huán)境好。周邊主要土地成交情況宗地編號位置用途面積容積率出讓方式成交價(jià)(萬元)成交時(shí)間買受人GC2009-1欽州市永福東大街北面、東站區(qū)A-22地塊商服、城鎮(zhèn)住宅用地45.608畝1.0≤容積率≤4.5掛牌46772009-4-10廣西欽州大華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司GC2009-2欽江東面、子材大橋北面、欽州市新二中西面商服、城鎮(zhèn)住宅用地85.762畝1.0≤容積率≤3.0掛牌75922009-4-10欽州市宏基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、李建雄GC2009-3武警欽州市支隊(duì)北面、擁軍路東面商服、城鎮(zhèn)住宅用地55.435畝1.0≤容積率≤3.5掛牌23832009-4-28欽州市天寶置業(yè)有限公司GC2009-8欽州市子材東大街北面、蓬萊大道東面A-6、A-7、A-8地塊工業(yè)用地商服用地、城鎮(zhèn)住宅用地533.05畝1.0≤R≤2.2掛牌96652009/7/10廣西欽州同方數(shù)字技術(shù)有限責(zé)任公司GC2009-16欽州市永福東大街南面、興桂路東面商服、城鎮(zhèn)住宅用地53.873掛牌84802009/9/11廣西東日光大建設(shè)投資有限公司GC2009-18欽州市子材東大街北面、揚(yáng)帆大道西面、新二中南面東站區(qū)C-03號、C-04號地塊商服、城鎮(zhèn)住宅用地67.19773掛牌110702009/9/16黃春潤欽市GC2010-3欽州市南珠東大街與揚(yáng)帆大道交匯處商服用地、城鎮(zhèn)住宅用地41249.11≤4.0掛牌186002010-3-18廣西梧州中恒集團(tuán)欽州北部灣房地產(chǎn)有限公司周邊競爭項(xiàng)目分析1、北部灣大廈

地址欽州市南珠西大街與人民路交匯處運(yùn)作團(tuán)隊(duì)廣西欽州市鑫富置業(yè)有限公司規(guī)模占地面積20多畝總建面積48200容積率10綠化率15%規(guī)劃形態(tài)建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約單元形態(tài)獨(dú)棟商住樓層控制28層小區(qū)配套協(xié)盛、恒基購物廣場、舊二中、3、8、9、22、25、26、301等多條公交車穿梭全城現(xiàn)推戶型配比樓號戶型面積區(qū)間（平米）數(shù)量（套）比例備注地下一層，地上28層（1-3層商鋪4-28層住宅）單間配套28.75506%一房一廳42-5371590.8%該戶型可以自由組合出2-4房的戶型三房兩廳115.34253.2%推售情況項(xiàng)目總套數(shù)項(xiàng)目總銷售比例現(xiàn)推套數(shù)60014023%開盤整體出售現(xiàn)售價(jià)格最低價(jià)（元/㎡）最高價(jià)（元/㎡）均價(jià)（元/㎡）優(yōu)惠折扣一次98按揭99380054804840優(yōu)勢：項(xiàng)目地理位置較好為老城區(qū)中心區(qū)域，人氣旺；周邊生活配套設(shè)施齊全，項(xiàng)目戶型靈活多變可以滿足不同消費(fèi)客戶的需求。劣勢：項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，鄰進(jìn)道路十字路口轉(zhuǎn)盤地帶灰塵、噪音大。樓盤綠化率較低只有15%，周邊沒有景觀條件可言。2、翰林福第地址欽州市人民路（原南北區(qū)政府）運(yùn)作團(tuán)隊(duì)開發(fā)商：廣西中恒興投資發(fā)展有限公司景觀設(shè)計(jì)：香港匯森景觀設(shè)計(jì)有限公司規(guī)模占地面積144畝總建面積30萬平米容積率3.1綠化率31％規(guī)劃形態(tài)建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約組團(tuán)分期3期樓層控制多層、小高層、高層單元形態(tài)1梯2戶1梯3戶4梯30戶小區(qū)配套30000多平米新加坡風(fēng)情園林景觀，400米特色商業(yè)步行街，雙會(huì)所，三軸—八大景觀組團(tuán)，游泳池，幼兒園現(xiàn)推戶型配比樓號戶型面積區(qū)間（平米）數(shù)量比例2#樓、3#樓、22#樓（420套）兩室兩廳一衛(wèi)78-937219%三房兩廳兩衛(wèi)109-11525266%138-141369%四房兩廳兩衛(wèi)170.49184%推售情況項(xiàng)目總套數(shù)現(xiàn)售價(jià)格（住宅）最低（元/㎡）最高（元/㎡）均價(jià)（元/㎡）優(yōu)惠折扣一次、按揭98折約2700340049004200項(xiàng)目總銷售比例商鋪?zhàn)畹停ㄔ?㎡）最高（元/㎡）均價(jià)（元/㎡）約200074%3020031500310002009年10月1日開盤，當(dāng)時(shí)2、3#樓折前均價(jià)3350元/㎡，22#樓折前均價(jià)3600元/㎡，到2009年12月底，該價(jià)格上浮400元/㎡，2010年3月該樓盤均價(jià)達(dá)到了4200元/㎡，價(jià)格上浮幅度較大。優(yōu)勢：項(xiàng)目地理位置較好，人流量較大，人氣旺；周邊生活配套設(shè)施齊全，項(xiàng)目戶型豐富，產(chǎn)品較符合市場需求。劣勢：項(xiàng)目原是政府用地，在欽州市民眼里感覺風(fēng)水不好，不是一般人能住的地方；負(fù)面口碑傳播影響較大；項(xiàng)目近鄰人民路城市主干道，噪音較大，居住環(huán)境受到影響。項(xiàng)目產(chǎn)品整體設(shè)計(jì)較為落后，市場抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差。3、永欣.時(shí)代寶第地址欽州市富民路運(yùn)作團(tuán)隊(duì)開發(fā)商：欽州市永欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模占地面積13914.912m2總建面積47493.20m2容積率3.4規(guī)劃形態(tài)建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約樓層控制A棟23層，B\C棟21層單元形態(tài)1梯4戶小區(qū)配套羽毛球館、游泳池現(xiàn)推戶型配比樓號戶型面積區(qū)間（平米）數(shù)量比例A棟（88套）三房兩廳133.75~141.098495.4%樓中樓258.9644.5%推售情況項(xiàng)目總套數(shù)項(xiàng)目總銷售比例優(yōu)惠折扣無折扣254152套60%現(xiàn)售價(jià)格最低價(jià)（元/㎡）最高價(jià)（元/㎡）均價(jià)（元/㎡）380060005000優(yōu)勢：1、位于新區(qū)核心位置，緊鄰市政廣場和八大場館，交通便利；2、隨著北部灣（廣西）經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)加快，欽州新區(qū)廣場區(qū)域國際商務(wù)；3、區(qū)域價(jià)值全面攀升，而位于核心位置的世代寶第將是受益者。劣勢：1、樓盤走風(fēng)水路線，均價(jià)達(dá)5000元/平米，性價(jià)比不高；2、樓盤外立面材料難看；3、整個(gè)樓盤朝向西曬，居住欠舒適。4、江濱豪園地址欽州市育才路與子材東路交匯處運(yùn)作團(tuán)隊(duì)開發(fā)商：欽州市金茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模占地面積15100平方米總建面積259120平方米容積率6.8綠化率32.1%規(guī)劃形態(tài)建筑風(fēng)格江景洋房組團(tuán)分期現(xiàn)在銷售第3期樓層控制10棟18層高層單元形態(tài)1梯3戶、一梯4、小區(qū)配套會(huì)所、水景園林、幼兒園、小學(xué)現(xiàn)推戶型配比樓號戶型面積區(qū)間（平米）數(shù)量比例備注住宅樓兩房兩廳88-89156449.4%主要以大戶型高層江景房為主，目標(biāo)客戶為改善型客戶三房兩廳116-143156449.4%復(fù)式戶型250341.1%推售情況項(xiàng)目總套數(shù)項(xiàng)目總銷售比例現(xiàn)推套數(shù)現(xiàn)推銷售比例1800126070%24012050%現(xiàn)售價(jià)格最低價(jià)（元/㎡）最高價(jià)（元/㎡）均價(jià)（元/㎡）優(yōu)惠折扣一次98按揭99、額外99418060005100優(yōu)勢：1、臨近欽江部分樓棟可以看到江景，交通便利。在售樓部裝修和樓體質(zhì)量上投入大，營造項(xiàng)目高品質(zhì)大盤形象。2、項(xiàng)目樓棟間的布局運(yùn)用了交錯(cuò)式的布局，使項(xiàng)目在景觀園林，視覺空間上都感受到非常的寬敞。3、為能夠讓社區(qū)區(qū)民生活?yuàn)蕵穲鏊S富，項(xiàng)目配有籃球場、主題水景園林。4、項(xiàng)目戶數(shù)做成了一梯兩戶或一梯三戶的高層型式，讓戶型的采光通風(fēng)達(dá)到最好的效果。劣勢：1、戶型的設(shè)計(jì)未能夠達(dá)到欽州市高端住宅的戶型，整體空間布局比較亂。2、部分的戶型的開間非常小影響了居住的舒適度。3、在人車分流的空間系統(tǒng)中設(shè)計(jì)的就比較死板，不人性化。4、周邊的配套少，便利性差。5、銷售的價(jià)格也是相當(dāng)?shù)母??？偨Y(jié)：1.市中心版塊和政務(wù)區(qū)板塊水平相對持平，這兩個(gè)板塊也是目前欽州市場最為火熱和最為客戶追捧的版塊；但是由于各個(gè)板塊價(jià)值尚未被充分挖掘，加上欽州市場有“價(jià)格同盟”的潛在影響，各個(gè)板塊之間項(xiàng)目價(jià)值差異并不明顯2.相對而言，市中心版塊項(xiàng)目更受到欽州本地消費(fèi)者的青睞，政務(wù)區(qū)板塊則以異地和欽州新政客群為主，部分投資購房客戶。時(shí)至今日，本地欽州人依然有“不過江東”的傳統(tǒng)觀念。3.板塊格局上，從前面的土地出讓市場可以得知，城北板塊將會(huì)在接下來一個(gè)階段內(nèi)有較大量入地放出，屆時(shí)可以滿足相當(dāng)部分欽州本地局面購房需求。4.無論板塊格局如何變化，本項(xiàng)目所處市中心版塊的地位和格局不會(huì)改變，其稀缺性和價(jià)值前景將會(huì)得到逐步凸顯。XX項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模按照欽州市城市規(guī)劃的具體要求進(jìn)行籌劃，堅(jiān)持項(xiàng)目開發(fā)的“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，一切從實(shí)際出發(fā)，以高起點(diǎn)、高品味的要求進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)，以美觀大方、高效實(shí)用的現(xiàn)代理念為出發(fā)點(diǎn)確定建設(shè)的規(guī)模。根據(jù)欽州市城市的發(fā)展目標(biāo)以及城市總體規(guī)劃，結(jié)合場地所蘊(yùn)涵的自然和社會(huì)資源條件，XX項(xiàng)目的市場定位是：以現(xiàn)代化的城市建設(shè)為切入點(diǎn)和發(fā)展高度，綜合實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和后續(xù)經(jīng)營管理，項(xiàng)目定位為融商業(yè)、住宅為一體的城市綜合樓。項(xiàng)目租售情況預(yù)測項(xiàng)目銷售方式1、銷售的政策限定根據(jù)國家現(xiàn)行的商品房銷售政策，房地產(chǎn)項(xiàng)目須投資達(dá)到總投資額的25%后方可預(yù)售，一般的執(zhí)行原則是完成基礎(chǔ)工程后即可發(fā)給《預(yù)售許可證》。2、銷售計(jì)劃根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位及項(xiàng)目的綜合競爭力分析，銷售分為二幢進(jìn)行，東邊以商務(wù)辦公為主，西邊以公寓為主。為了獲得收益最大化，碧海公司計(jì)劃放慢樓盤的銷售速度，放緩項(xiàng)目的施工進(jìn)度，計(jì)劃在2011年6月份以后才開始逐步正式銷售，銷售計(jì)劃見下面4.3.2中的銷售前景分析。銷售前景分析商鋪序號年份2010年2011年2012年2013年2014年2015年合計(jì)1銷售面積(㎡)2銷售價(jià)格(元/㎡)3銷售收入(萬元)房屋序號年份2010年2011年