成都欣嘉物流有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

【本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)中國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制】成都欣嘉物流有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告閩中興評(píng)字(2024)第ARQ30044號(hào)(共一冊(cè)，第一冊(cè))福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司二O二四年八月二十九日中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)此報(bào)告涉密(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會(huì)對(duì)該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2024年08月29日 成都欣嘉物流有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員不承擔(dān)責(zé)任。本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師提示資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。三、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。四、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托人、被評(píng)估單位申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)其提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。五、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事人不存在偏見。六、資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，已經(jīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露。但我們僅對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的價(jià)值發(fā)表意見，我們無權(quán)對(duì)它們的法律權(quán)屬作出任何形式的保證。本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告亦不得作為任何形式的產(chǎn)權(quán)證明文件使用。七、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。成都欣嘉物流有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告目錄 1 4 6 6 7 8 8 福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司 成都欣嘉物流有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告成都欣嘉物流有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要委托人(暨被評(píng)估單位):成都欣嘉物流有限公司報(bào)告僅供委托人和國家法律、法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用，無其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)二、評(píng)估目的：本次資產(chǎn)評(píng)估是為成都欣嘉物流有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的成都欣三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍：本次評(píng)估對(duì)象為成都欣嘉物流有限公司股家全部權(quán)益價(jià)值。評(píng)估范圍為成都欣嘉物流有限公司申報(bào)的于2024年6月30日的資產(chǎn)和負(fù)債。五、評(píng)估基準(zhǔn)日：本次資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為2024年6月30日。七、評(píng)估結(jié)論及其使用有效期：在評(píng)估基準(zhǔn)日2024年6月30日，成都欣嘉物流有限公司未經(jīng)審計(jì)的股東全部權(quán)益(凈資產(chǎn))賬面值為人民幣6,431.95萬元，經(jīng)采用資產(chǎn)萬元(大寫人民幣貳億壹仟零柒拾伍萬壹仟元整),增值14,643.15萬元，增值率227.66%。12非流動(dòng)資產(chǎn)34持有至到期投資56長(zhǎng)期股權(quán)投資7投資性房地產(chǎn)8固定資產(chǎn)9工程物質(zhì)固定資產(chǎn)清理生產(chǎn)性生物資產(chǎn)油氣資產(chǎn)無形資產(chǎn)開發(fā)支出商譽(yù)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用資產(chǎn)總計(jì)非流動(dòng)負(fù)債負(fù)債總計(jì)凈資產(chǎn)(股東全部權(quán)益)本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用有效期為一年，即自2024年6月30日至2025年6月29日。八、特別事項(xiàng)說明(一)擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債(或有資產(chǎn))等事項(xiàng)的性質(zhì)、金額及與評(píng)估對(duì)象的關(guān)1.截至評(píng)估基準(zhǔn)日，被評(píng)估單位存有經(jīng)營場(chǎng)所租賃情況如下：已出租面積(平方米)1倉庫1234倉庫4152.截至評(píng)估基準(zhǔn)日，被評(píng)估單位存有抵押、擔(dān)保情況如下：2020年6月19日，成都欣嘉物流有限公司、佛山睿信物流管理有限公司與星展銀行(中國)有限公司上海分行簽訂借款協(xié)議，星展銀行上海分行授予成都欣嘉物流有限公司人民幣160,000,000.00元和佛山睿信人民幣442.000,000.00元，總計(jì)人民幣602,000,000.00元的借款額度，借款用途為直接或間接用于償還成都欣嘉物流有限公司和佛山睿信物流管理有限公司內(nèi)現(xiàn)有貸款項(xiàng)下的全部未償還本金金額。借款期限自2020年6月29日起至2025年6月27日止，借款年利率為5年期以上LPR+0.6725%組成的貸款利率。成都欣嘉物流有限公司和佛山睿信物流管理有限公司對(duì)上述兩家公司的借款提供相互擔(dān)保保證。同時(shí)，上述銀行長(zhǎng)期借款的抵押物、質(zhì)押物包括：(1)成都欣嘉物流有限公司持有的的投資性房地產(chǎn)(川(2019)新津縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0014004號(hào)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證證 載土地使用權(quán)及房屋所有權(quán))作為抵押物；(2)與成都欣嘉物流有限公司投資性房地產(chǎn)相關(guān)之未來應(yīng)收租金權(quán)利作為質(zhì)押物。本次評(píng)估未考慮上述抵押、擔(dān)保、租賃及或有負(fù)債(或有資產(chǎn))等事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的(二)其他事項(xiàng)估師認(rèn)為是評(píng)估過程中不可缺少的資料，這些資料的真實(shí)性、正確性及來源合法性由成都欣嘉物流有限公司負(fù)責(zé)，資產(chǎn)評(píng)估師均假定這些資料是真實(shí)、正確及來源合法，本次資產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果在一定程度上依賴于這些資料的真實(shí)性、正確性及來源合法性。結(jié)論受資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中評(píng)估假設(shè)和限定條件的限制，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)知悉和充分考慮報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影4.除非特別說明，本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估值以被利為基礎(chǔ)，同時(shí)未考慮由于被評(píng)估單位截至基準(zhǔn)日的賬面未體現(xiàn)的尚未支付某些費(fèi)用或5.根據(jù)《房屋租賃合同》記載，投資性房地產(chǎn)龍地成都東百新津物流園3#倉庫1-3單元(不含1、2單元辦公)及4單元局部(計(jì)租面積19041.36m2)租賃期為2023年12月8日至2024年12月7日，同時(shí)，合同約定了租約到期后續(xù)租一年的租金價(jià)格，根據(jù)被評(píng)估單位提供的情況，承租人已與其接洽續(xù)租事宜，本次評(píng)估考慮該合同約定租金與市場(chǎng)租金差異不大，同時(shí)項(xiàng)目續(xù)租可能性較大，因此本次評(píng)估按合同約定續(xù)租租金估算該房產(chǎn)未來的租金收益。6.本次簽名資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行本次資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的目的是對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，資產(chǎn)評(píng)估師及其所在資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)并不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人決策的責(zé)任。評(píng)以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文。 成都欣嘉物流有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告成都欣嘉物流有限公司：福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱“本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)”)接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)成都欣嘉物流有限公司擬實(shí)施股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權(quán)益在2024年6月80日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下。(一)委托人(暨被評(píng)估單位):成都欣嘉物流有限公司(以下簡(jiǎn)稱“成都欣嘉”)1.公司基本情況統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91510132050080889K注冊(cè)資本：1200萬元人民幣成立日期：2012年7月17日營業(yè)期限：2012年7月17日至長(zhǎng)期經(jīng)營范圍：一般項(xiàng)目：普通貨物倉儲(chǔ)服務(wù)(不含危險(xiǎn)化學(xué)品等需許可審批的項(xiàng)目);低溫倉儲(chǔ)(不含危險(xiǎn)化學(xué)品等需許可審批的項(xiàng)目);倉儲(chǔ)設(shè)備租賃服務(wù)；非居住房地產(chǎn)租賃；住房租賃；機(jī)械設(shè)備租賃；園區(qū)管理服務(wù)；物業(yè)管理；國內(nèi)貨物運(yùn)輸代理；裝卸搬運(yùn)；包裝服務(wù)；信息咨詢服務(wù)(不含許可類信息咨詢服務(wù));汽車零配件批發(fā)；日用 百貨銷售。(除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目外，憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營活動(dòng))(涉及國家規(guī)定實(shí)施準(zhǔn)入特別管理措施的除外)成都欣嘉成立于2012年7月17日，成立時(shí)股東及股權(quán)情況見下表：出資額(人民幣萬元)出資比例葉曉郭會(huì)明經(jīng)過歷年數(shù)次投資方變更，截至2018年12月31日止，平潭信智資產(chǎn)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“平潭信智”)持有成都欣嘉100%股份。于2019年12月27日，平潭信智將DCChengduHoldingsIILimited認(rèn)繳出資人民幣9,600,000.00元，占80%;平潭信智認(rèn)繳出資人民幣2,400,000.00元，占20%。出資額(人民幣萬元)出資比例平潭信智資產(chǎn)管理有限公司3.基準(zhǔn)日股權(quán)結(jié)構(gòu)出資額(人民幣萬元)出資比例平潭信智資產(chǎn)管理有限公司4.近三期資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、經(jīng)營狀況2022年12月31日2023年12月31日2024年6月30日流動(dòng)資產(chǎn)非流動(dòng)資產(chǎn)資產(chǎn)總計(jì)非流動(dòng)負(fù)債負(fù)債合計(jì) 成都欣嘉物流有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告股東權(quán)益(凈資產(chǎn))2024年1-6月營業(yè)收入營業(yè)利潤凈利潤備注：2022年-2023年報(bào)表數(shù)據(jù)經(jīng)德勤華永會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計(jì)，并出具標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計(jì)報(bào)告；2024年1-6月報(bào)表數(shù)據(jù)未經(jīng)審計(jì)。6.委托人與被評(píng)估單位之間的關(guān)系委托人成都欣嘉物流有限公司暨被評(píng)估單位。(三)資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定，本報(bào)告僅供委托人和國家法律、法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為本報(bào)告的使用人。二、評(píng)估目的本次資產(chǎn)評(píng)估是為成都欣嘉物流有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權(quán)益提供價(jià)值參考。三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍(一)評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍內(nèi)容本次委托評(píng)估對(duì)象為成都欣嘉物流有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值；委托評(píng)估范圍為成都欣嘉物流有限公司申報(bào)的于2024年6月30日的資產(chǎn)和負(fù)債，其具體類型和賬面金額如四、流動(dòng)負(fù)債合計(jì)貨幣資金預(yù)收款項(xiàng)預(yù)付款項(xiàng)一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用七、股東權(quán)益(凈資產(chǎn))經(jīng)核實(shí)，委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致，上述賬面金額未經(jīng)審計(jì)。(二)納入本次評(píng)估范圍的主要資產(chǎn)情況介紹1.銀行存款：為4個(gè)銀行賬戶的人民幣存款。2.應(yīng)收賬款：為應(yīng)收租金及水電費(fèi)等。3.預(yù)付賬款：為預(yù)付的電費(fèi)及保險(xiǎn)費(fèi)等。4.其他流動(dòng)資產(chǎn)：為預(yù)繳增值稅及待抵扣增值稅。5.投資性房地產(chǎn)：納入本次評(píng)估范圍的投資性房地產(chǎn)系指龍地成都東百新津物流園項(xiàng)目，項(xiàng)目位于四川省成都市新津縣金華鎮(zhèn)西新大道688號(hào)，土地總面積155,052.51m2,具體包括倉庫1、倉庫2、倉庫3、倉庫4和綜合樓以及消防水池及設(shè)備用房、門衛(wèi)等輔助用房，建筑面積合計(jì)95,301.30m2,上述房產(chǎn)已辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》[川(2019)新津縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第m2,已出租面積97598.43m2。6.固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)一房屋建筑物包括成都新津L0GO標(biāo)牌和吸煙亭，為投資性房地產(chǎn)附屬建筑固定資產(chǎn)一電子設(shè)備包括排污設(shè)備、電腦、打印機(jī)、文件柜，以上設(shè)備購置用于2020年11月和2022年7月?，F(xiàn)場(chǎng)查看之日，設(shè)備日常維護(hù)情況良好，設(shè)備未見異常。7.長(zhǎng)期待攤費(fèi)用長(zhǎng)期待攤費(fèi)用為中介傭金的攤余價(jià)值。(三)企業(yè)申報(bào)的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)情況無。(四)企業(yè)申報(bào)的表外資產(chǎn)(如有申報(bào))的類型、數(shù)量(不含無形資產(chǎn))無。(五)引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額(或評(píng)估值)無。(一)本次資產(chǎn)評(píng)估所選取的價(jià)值類型為：市場(chǎng)價(jià)值類型。(二)價(jià)值定義表述：所謂市場(chǎng)價(jià)值，是指評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日公開市場(chǎng)條件下進(jìn) 行正常、公平交易可以實(shí)現(xiàn)的價(jià)值的估計(jì)數(shù)額。(三)價(jià)值類型選取的理由及依據(jù)：根據(jù)本次資產(chǎn)評(píng)估目的、特定市場(chǎng)條件及評(píng)估對(duì)象狀況，確定本次資產(chǎn)評(píng)估所選取的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。五、評(píng)估基準(zhǔn)日本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日是2024年6月30日。確定評(píng)估基準(zhǔn)日的相關(guān)事項(xiàng)說明：(一)本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日確定的理由：該日期經(jīng)委托人書面確認(rèn)。委托人預(yù)計(jì)該日期與評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)的日期較近，因此，確定本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為2024年6月30日。(二)本次評(píng)估中采用的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。六、評(píng)估依據(jù)(一)法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國民法典》(中華人民共和國主席令第45號(hào)，2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過，自2021年1月1日起施行);2.《中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)估法》(中華人民共和國主席令第46號(hào));3.《中華人民共和國公司法》(2023年12月29日第平四屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議第二次修訂);4.《中華人民共和國證券法》(2019年12月28日第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十五次會(huì)議第二次修訂);5.《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》(2018年12月29日第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議修正);6.《資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》(中華人民共和國財(cái)政部令第97號(hào)，20197.《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》(2007年11月28日國務(wù)院第197次常務(wù)會(huì)議通過，2019年修訂);8.《中華人民共和國增值稅暫行條例》(國務(wù)院令第691號(hào)，2017年修訂);9.《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(2011年財(cái)政部、國家稅務(wù)總局令第65號(hào)修訂);10.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)事項(xiàng)的公告》(國家稅務(wù)總局公告2019年第14號(hào));11.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019第39號(hào));12.其他有關(guān)法律法規(guī)。(二)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)1.《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》(財(cái)資(2017)43號(hào));2.《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評(píng)協(xié)(2017)30號(hào));3.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)(2018)36號(hào));4.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)(2018)35號(hào));5.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估委托合同》(中評(píng)協(xié)(2017)33號(hào));6.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估檔案》(中評(píng)協(xié)(2018)37號(hào));7.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估方法》(中評(píng)協(xié)(2019)35號(hào));8.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則企業(yè)價(jià)值》(中評(píng)協(xié)(2018)38號(hào));9.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則機(jī)器設(shè)備》(中評(píng)協(xié)(2017)39號(hào));10.《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評(píng)協(xié)(2017)46號(hào))11.《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)(2017)47號(hào))12.《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)(2017)48號(hào));13.《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)(2017)53號(hào));14.其他準(zhǔn)則。(三)權(quán)屬依據(jù)1.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、公司章程；2.其他權(quán)屬證明文件。(四)取價(jià)依據(jù)1.國家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、政策文件等方面的資料；3.資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)清查、取證、記錄等方面的資料；5.《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)》(機(jī)械工業(yè)出版社2011年版);6.《2024機(jī)電產(chǎn)品價(jià)格信息查詢系統(tǒng)》(機(jī)械工業(yè)信息研究院、機(jī)械工業(yè)出版社);8.從同花順iFinD收集的有關(guān)資料；9.其他有關(guān)參考資料。 (五)其他參考依據(jù)1.被評(píng)估單位提供的評(píng)估基準(zhǔn)日及前三年會(huì)計(jì)報(bào)表、賬冊(cè)與憑證等資料；2.被評(píng)估單位提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表；3.有關(guān)市場(chǎng)價(jià)格資料。七、評(píng)估方法(一)資產(chǎn)評(píng)估基本方法介紹依據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—企業(yè)價(jià)值》(中評(píng)協(xié)[2018]38號(hào))和《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一資產(chǎn)評(píng)估方法》(中評(píng)協(xié)[2019]35號(hào))的規(guī)定，執(zhí)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、評(píng)估方法的適用條件、評(píng)估方法應(yīng)用所依據(jù)數(shù)據(jù)的質(zhì)量和數(shù)量等情況，分析市場(chǎng)法、收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種基本方法的適用性，選擇評(píng)估1.資產(chǎn)基礎(chǔ)法企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指以被評(píng)估單位評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評(píng)估企業(yè)表內(nèi)及可識(shí)別的表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法的前提條件有：(1)應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。(2)形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必需的。(3)資產(chǎn)基礎(chǔ)法要求被評(píng)估資產(chǎn)處于或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。2.收益法收益法是指通過將評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，來確定其價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。選擇和使用收益法時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮收益法應(yīng)用的前提條件：(1)評(píng)估對(duì)象的未來收益可以合理預(yù)期并用貨幣計(jì)量；(2)預(yù)期收益所對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)能夠度量；(3)收益期限能夠確定或者合理預(yù)期。3.市場(chǎng)法企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的市場(chǎng)法，是指將評(píng)估對(duì)象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。市場(chǎng)法常用的兩種具體方法是上市公司比較法和交易案例比較法。 選擇和使用市場(chǎng)法時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件：(1)評(píng)估對(duì)象的可比參照物具有公開的市場(chǎng)，以及活躍的交易；(2)有關(guān)交易的必要信息可以獲得。(二)評(píng)估方法的選用與被評(píng)估單位相關(guān)行業(yè)、相關(guān)規(guī)模企業(yè)符合條件的可比較交易案例很少，同時(shí)我國目前股權(quán)交易市場(chǎng)尚未完全公開，所以相關(guān)參考企業(yè)和交易案例的經(jīng)營和財(cái)務(wù)信息等資料難于取得，無法取得符合條件的可比實(shí)例，故無法采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估；由于成都欣嘉物流有限公司的主要資產(chǎn)為投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)已采用收益法進(jìn)行評(píng)估，故本次不再采用整體收益法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。被評(píng)估單位各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債能夠根據(jù)會(huì)計(jì)政策、企業(yè)經(jīng)營等情況合理加以識(shí)別，評(píng)估中有條件針對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債的特點(diǎn)選擇適當(dāng)、具體的評(píng)估方法，并具備實(shí)施這些評(píng)估方法的操作條件，因此本次資產(chǎn)評(píng)估適宜采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估。(三)評(píng)估測(cè)算思路1.資產(chǎn)基礎(chǔ)法測(cè)算思路資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在對(duì)企業(yè)申報(bào)的各個(gè)單項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行逐一評(píng)估，用各項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值的合計(jì)扣減各項(xiàng)負(fù)債評(píng)估值的合計(jì)，得到凈資產(chǎn)的評(píng)估值作為被評(píng)估單位股東全部權(quán)益價(jià)值。在評(píng)估過程中，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)各項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債的具體情況，分別采用不同的評(píng)估方法，具體介紹如下：(1)貨幣資金的評(píng)估貨幣資金為銀行存款。根據(jù)清查核實(shí)后的價(jià)值確認(rèn)評(píng)估值。(2)應(yīng)收款項(xiàng)的評(píng)估：資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員將資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表中的相關(guān)項(xiàng)目、數(shù)據(jù)及其他信息與被評(píng)估單位的財(cái)務(wù)資料進(jìn)行核對(duì)，抽查部分會(huì)計(jì)憑證等相關(guān)財(cái)務(wù)資料，借助歷史資料和現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)查情況，核實(shí)各賬戶交易事項(xiàng)的真實(shí)性、以及業(yè)務(wù)內(nèi)容和金額；分析各賬戶往來款項(xiàng)的發(fā)生頻繁、業(yè)務(wù)性質(zhì)、數(shù)額、賬齡，并發(fā)函詢證，以了解欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等，預(yù)計(jì)款項(xiàng)的可回收情況，以每筆款項(xiàng)可收回的數(shù)額確定評(píng)估值。(3)預(yù)付賬款的評(píng)估預(yù)付賬款為預(yù)付的電費(fèi)及保險(xiǎn)費(fèi)等。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員將資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表中的相關(guān)項(xiàng)目、數(shù)據(jù)及其他信息與被評(píng)估單位的財(cái)務(wù)資料進(jìn)行核對(duì)，并抽查有關(guān)會(huì)計(jì)憑證， 成都欣嘉物流有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告通過發(fā)函詢證予以核實(shí)，了解對(duì)方單位的資信情況等。重要的項(xiàng)目，了解評(píng)估基準(zhǔn)日至現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)日收到貨物或接受服務(wù)的情況。根據(jù)清查核實(shí)后的價(jià)值確認(rèn)評(píng)估值。(4)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估投資性房地產(chǎn)包括投資性房地產(chǎn)一房屋及投資性房地產(chǎn)—土地使用權(quán)。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員將資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表中的相關(guān)項(xiàng)目、數(shù)據(jù)及其他信息與被評(píng)估單位的財(cái)務(wù)資料進(jìn)行核對(duì)。收集、查閱相關(guān)的合同或協(xié)議，抽查賬面價(jià)值形成過程相關(guān)的會(huì)計(jì)憑證等。在核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，根據(jù)不同資產(chǎn)的特點(diǎn)選用相應(yīng)的方法進(jìn)行評(píng)估測(cè)①投資性房地產(chǎn)—房屋本次評(píng)估采用房地合一收益法進(jìn)行評(píng)估。收益一般來源于租金收益，故本次評(píng)估選用全持有模式，即凈收益在未來不同持有期間內(nèi)每年按不同租金增長(zhǎng)比例遞增，穩(wěn)定后凈收益在平穩(wěn)期保持不變。收益法的基本公式為：其中：V—收益價(jià)值(元或元/平方米);A?—未來第i年的收益(元或元人平方來);本評(píng)估結(jié)果為房地合一價(jià)，即該投資性房地產(chǎn)價(jià)值內(nèi)涵包括房屋建筑物價(jià)值和土地使用權(quán)價(jià)值。②投資性房地產(chǎn)一土地使用權(quán)投資性房地產(chǎn)一土地使用權(quán)，已經(jīng)在投資性房地產(chǎn)一房屋進(jìn)行房地合一進(jìn)行評(píng)估，該(5)固定資產(chǎn)的評(píng)估固定資產(chǎn)包括房屋建(構(gòu))筑物類及設(shè)備類固定資產(chǎn)。①房屋建(構(gòu))筑物的評(píng)估根據(jù)被評(píng)估單位提供的建筑物明細(xì)清單，評(píng)估對(duì)象為投資性房地產(chǎn)附屬建筑物，故并入投資性房地產(chǎn)評(píng)估。②設(shè)備的評(píng)估 根據(jù)本次特定經(jīng)濟(jì)行為所確定的評(píng)估目的及所采用的價(jià)值類型，評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件，數(shù)據(jù)資料收集情況及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)的取值依據(jù)，由于無法取得充分相關(guān)類似資產(chǎn)的近期可比交易案例，無法采用市場(chǎng)法；由于委評(píng)資產(chǎn)的收益難以從企業(yè)收益中進(jìn)行剝離，無法采用收益法；經(jīng)適用性判斷，結(jié)合所評(píng)估的設(shè)備的特點(diǎn)，主要采用成本法進(jìn)行評(píng)估。其基本計(jì)算公式為：評(píng)估值=重置成本×綜合成新率(6)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的評(píng)估長(zhǎng)期待攤費(fèi)用為中介傭金的攤余價(jià)值。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員將資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表中的數(shù)據(jù)及信息與被評(píng)估單位的財(cái)務(wù)進(jìn)行核對(duì)；了解了長(zhǎng)期待攤費(fèi)用發(fā)生的原因，查閱了長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的記賬憑證，核實(shí)了費(fèi)用的發(fā)生日期、預(yù)計(jì)攤銷月數(shù)，已攤銷月數(shù)以及基準(zhǔn)日后尚存受益月數(shù)。本次并入投資性房地產(chǎn)評(píng)估。(7)負(fù)債的評(píng)估納入本次評(píng)估的負(fù)債項(xiàng)目包括：應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、其他應(yīng)付款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債、其他流動(dòng)負(fù)債、長(zhǎng)期借款和遞延所得稅負(fù)債。負(fù)債評(píng)估值根據(jù)評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)后的被評(píng)估單位實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債項(xiàng)目及金額確認(rèn)。八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受評(píng)估委托后，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的原則和規(guī)定，按照本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托人簽訂的資產(chǎn)評(píng)估委托合同所約定的事項(xiàng)，組織資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估。先后經(jīng)過接受委托、核實(shí)資產(chǎn)與驗(yàn)證資料、選用評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)定估算、結(jié)果匯總、內(nèi)部審核并出具報(bào)告等過程。具體步驟如下：(一)接受委托階段1.通過初步接洽，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，確定評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象和范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日等；2.接受委托人委托，簽訂資產(chǎn)評(píng)估委托合同；3.根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估委托合同的要求及溝通情況，編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃；4.組成項(xiàng)目小組，并對(duì)項(xiàng)目組成員進(jìn)行適當(dāng)培訓(xùn)。(二)資產(chǎn)核實(shí)階段1.評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估工作的需要，向被評(píng)估單位提供資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表表樣，并指 導(dǎo)其進(jìn)行資產(chǎn)清查、并準(zhǔn)備評(píng)估所需的資料；2.現(xiàn)場(chǎng)了解被評(píng)估單位基本情況及委估資產(chǎn)狀況，收集相關(guān)資料；3.審查核對(duì)被評(píng)估單位提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表和相關(guān)資料；4.根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表的內(nèi)容進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，收集整理資產(chǎn)購建、運(yùn)行、維修等相關(guān)資料，并對(duì)資產(chǎn)狀況進(jìn)行勘查、記錄；5.收集整理委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證、有關(guān)合同、發(fā)票等權(quán)屬證明資料，核實(shí)資產(chǎn)權(quán)屬情況；6.收集相關(guān)行業(yè)資料，了解被評(píng)估單位的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)；7.收集并查驗(yàn)資產(chǎn)評(píng)估所需的其他相關(guān)資料。(三)評(píng)定估算階段1.根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際情況和特點(diǎn)，制定各類資產(chǎn)的具體評(píng)估方法；2.收集市場(chǎng)信息；3.對(duì)委估資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行分析、估算；(四)結(jié)果匯總階段1.分析并匯總各項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果，形成評(píng)估結(jié)論；2.編制初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；3.對(duì)初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告提交內(nèi)部審核；4.征求有關(guān)各方意見。(五)出具報(bào)告階段經(jīng)過內(nèi)部各級(jí)審核與修改、完善，并與委托人充分溝通后出具正式的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的分析和結(jié)論僅在設(shè)定的以下假設(shè)條件下成立：1.企業(yè)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)是假定被評(píng)估企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)合法、穩(wěn)定，不會(huì)出現(xiàn)不可預(yù)見的因素導(dǎo)致其無法持續(xù)經(jīng)營；被評(píng)估資產(chǎn)按現(xiàn)有用途原地持續(xù)使用。2.交易假設(shè)交易假設(shè)是假定評(píng)估對(duì)象已經(jīng)處在交易的過程中，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)評(píng)估對(duì)象的交易條件模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)。3.公開市場(chǎng)假設(shè) 成都欣嘉物流有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以便于對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等做出理智的判斷。公開市場(chǎng)假設(shè)以資產(chǎn)在市場(chǎng)(二)具體假設(shè)1.國家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)及政策、國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)無重大變化，本次交易各方3.被評(píng)估單位所屬行業(yè)的特點(diǎn)及產(chǎn)品市場(chǎng)需求狀況、價(jià)格狀況無重大變化和重大影4.除非另有說明，假設(shè)被評(píng)估單位完全遵守所有有關(guān)的法律法規(guī)；5.本次評(píng)估基準(zhǔn)日財(cái)務(wù)報(bào)表未經(jīng)審計(jì)，本報(bào)告假設(shè)被評(píng)估單位的財(cái)務(wù)報(bào)表符合我國企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的編制規(guī)定，公允反映了其財(cái)務(wù)狀況以及經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量。6.被評(píng)估單位的經(jīng)營者是負(fù)責(zé)的，并且公司管理層有能力擔(dān)當(dāng)其職7.被評(píng)估單位在現(xiàn)有的管理方式和管理水平的基礎(chǔ)上，經(jīng)營范圍方式與目前方向8.委托人及被評(píng)估單位提供的全部文件材料真實(shí)、有效、準(zhǔn)確。9.無其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見因素對(duì)被評(píng)估單位造成重大不利影響；10.除已知悉并披露的事項(xiàng)外，不存在其他未被申報(bào)的賬外資產(chǎn)和負(fù)債、抵押或擔(dān)保本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及評(píng)估結(jié)論是依據(jù)上述評(píng)估假設(shè)，以及本評(píng)估報(bào)告中確定的原則、依據(jù)、條件、方法和程序得出的結(jié)果，若上述前提和假設(shè)條件發(fā)生變化時(shí)，本資產(chǎn)評(píng)估(一)評(píng)估結(jié)果在評(píng)估基準(zhǔn)日2024年6月30日，成都欣嘉物流有限公司未經(jīng)審計(jì)的股東全部權(quán)益(凈資產(chǎn))賬面值為人民幣6,431.95萬元，經(jīng)采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估后，在滿足報(bào)告中所述的全部假設(shè)和限制條件下的評(píng)估值為人民幣21,075.10萬元(大寫人民幣貳億壹仟零柒拾伍萬壹仟元整),增值14,643.15萬元，增值率227.66%。 成都欣嘉物流有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告1流動(dòng)資產(chǎn)2非流動(dòng)資產(chǎn)34持有至到期投資56長(zhǎng)期股權(quán)投資7投資性房地產(chǎn)8固定資產(chǎn)9工程物質(zhì)固定資產(chǎn)清理生產(chǎn)性生物資產(chǎn)油氣資產(chǎn)無形資產(chǎn)開發(fā)支出商譽(yù)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用遞延所得稅資產(chǎn)其他非流動(dòng)資產(chǎn)非流動(dòng)負(fù)債負(fù)債總計(jì)凈資產(chǎn)(股東全部權(quán)益)評(píng)估結(jié)論詳細(xì)情況見評(píng)估明細(xì)表。(二)評(píng)估結(jié)果與賬面值比較變動(dòng)情況及原因分析1.投資性房地產(chǎn)評(píng)估增值14,711.70萬元，增值原因：項(xiàng)目早期取得，土地取得成本較低，項(xiàng)目建成物流倉儲(chǔ)用房收益相對(duì)較高，形成較大的評(píng)估增值。2.固定資產(chǎn)評(píng)估減值3.11萬元，減值原因：排污設(shè)備作為投資性房地產(chǎn)的附屬配套設(shè)備并入投資性房地產(chǎn)評(píng)估導(dǎo)致。3.長(zhǎng)期待攤費(fèi)用評(píng)估減值65.45萬元，減值原因：并入投資性房地產(chǎn)評(píng)估導(dǎo)致。十一、特別事項(xiàng)說明(一)擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債(或有資產(chǎn))等事項(xiàng)的性質(zhì)、金額及與評(píng)估對(duì)象的關(guān)1.截至評(píng)估基準(zhǔn)日，被評(píng)估單位存有經(jīng)營場(chǎng)所租賃情況如下：已出租面積(平方米) 成都欣嘉物流有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告1倉庫123452.截至評(píng)估基準(zhǔn)日，被評(píng)估單位存有抵押、擔(dān)保情況如下：2020年6月19日，成都欣嘉物流有限公司、佛山睿信物流管理有限公司與星展銀行(中國)有限公司上海分行簽訂借款協(xié)議，星展銀行上海分行授予成都欣嘉物流有限公司人民幣160,000,000.00元和佛山睿信人民幣442.000,000.00元，總計(jì)人民幣602,000,000.00元的借款額度，借款用途為直接或間接用于償還成都欣嘉物流有限公司和佛山睿信物流管理有限公司內(nèi)現(xiàn)有貸款項(xiàng)下的全部未償還本金金額。借款期限自2020年6月29日起至2025年6月27日止，借款年利率為5年期以上LPR+0.6725%組成的貸款利率。成都欣嘉物流有限公司和佛山睿信物流管理有限公司對(duì)上述兩家公司的借款提供相互擔(dān)保保證。同時(shí)，上述銀行長(zhǎng)期借款的抵押物、質(zhì)押物包括：(1)成都欣嘉物流有限公司持有的的投資性房地產(chǎn)(川(2019)新津縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0014004號(hào)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證證載土地使用權(quán)及房屋所有權(quán))作為抵押物；(2)與成都欣嘉物流有限公司投資性房地產(chǎn)相關(guān)之未來應(yīng)收租金權(quán)利作為質(zhì)押物。本次評(píng)估未考慮上述抵押、擔(dān)保、租賃及或有負(fù)債(或有資)等事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。(二)其他事項(xiàng)1.本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估過程中，接受了部分由成都欣嘉物流有限公司提供的資產(chǎn)評(píng)估師認(rèn)為是評(píng)估過程中不可缺少的資料，這些資料的真實(shí)性、正確性及來源合法性由成都欣嘉物流有限公司負(fù)責(zé)，資產(chǎn)評(píng)估師均假定這些資料是真實(shí)、正確及來源合法，本次資產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果在一定程度上依賴于這些資料的真實(shí)性、正確性及來源合法性。2.盡管我們實(shí)施的評(píng)估程序已經(jīng)包括了對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的查勘，這種查勘工作僅限于對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的可見部分的觀察，未采用其他的專業(yè)檢測(cè)及鑒定手段、也未進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)操作。3.本次簽名資產(chǎn)評(píng)估師及其所在資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中評(píng)估假設(shè)和限定條件的限制，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)知悉和充分考慮報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。4.除非特別說明，本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估值以被評(píng)估單位對(duì)有關(guān)資產(chǎn)擁有完全的權(quán)利為基礎(chǔ)，同時(shí)未考慮由于被評(píng)估單位截至基準(zhǔn)日的賬面未體現(xiàn)的尚未支付某些費(fèi)用或尚未完成相關(guān)手續(xù)所形成的相關(guān)債務(wù)對(duì)本次資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的影響。 成都欣嘉物流有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告5.根據(jù)《房屋租賃合同》記載，投資性房地產(chǎn)龍地成都東百新津物流園3#倉庫1-3單元(不含1、2單元辦公)及4單元局部(計(jì)租面積19041.36m2)租賃期為2023年12月8日至2024年12月7日，同時(shí)，合同約定了租約到期后續(xù)租一年的租金價(jià)格，根據(jù)被評(píng)估單位提供的情況，承租人已與其接洽續(xù)租事宜，本次評(píng)估考慮該合同約定租金與市場(chǎng)租金差異不大，同時(shí)項(xiàng)目續(xù)租可能性較大，因此本次評(píng)估按合同約定續(xù)租租金估算6.本次簽名資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行本次資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的目的是對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，資產(chǎn)評(píng)估師及其所在資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)并不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人決策的責(zé)任。評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說明(一)本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書僅供資產(chǎn)評(píng)估委托合同中載明的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用者使用，(二)委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員不承擔(dān)責(zé)(三)除委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使(四)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評(píng)估結(jié)論。評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。(五)本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告有效期自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年有效；即自2024年6月30日至2025年6月29日止有效。(六)未征得資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)同意，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日本次資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日為二○二四年八月二十九日，為資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員形成評(píng)估結(jié)論【本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書文號(hào)為閩中興評(píng)字(2024)第ARQ30044號(hào)，成都欣嘉物流有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估值為人民幣21,075.10萬元(大寫人民幣貳億壹仟零柒拾伍萬壹仟元整)?！抠Y產(chǎn)評(píng)估師：福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司二O二四年八月二十九日 成都欣嘉物流有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告成都欣嘉物流有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件閩中興評(píng)字(2024)第ARQ30044號(hào)福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司二O二四年八月二十九日福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司第20頁共21頁 成都欣嘉物流有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告成都欣嘉物流有限公司擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的成都欣嘉物流有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件清單1.委托人和被評(píng)估單位法人營業(yè)執(zhí)照；2.委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人的承諾函；4.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)備案文件或者資格證明文件；5.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)法人營業(yè)執(zhí)照副本；6.負(fù)責(zé)該評(píng)估業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評(píng)估師資格證明文件。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼統(tǒng)一社會(huì)信用代碼法定代表人成都欣嘉物流有限公司有限責(zé)任公司(臺(tái)港澳與境內(nèi)合資)趙若川一般項(xiàng)目：普通貨物倉儲(chǔ)服務(wù)(不含危險(xiǎn)化學(xué)品等需許可審批的項(xiàng)目);低溫倉儲(chǔ)(不含危險(xiǎn)化學(xué)品等需許可審批的項(xiàng)目);倉儲(chǔ)設(shè)備租賃服務(wù)；非居住房地產(chǎn)租賃；住房租賃；機(jī)械設(shè)備租賃；園區(qū)管理服務(wù)；物業(yè)管理；國內(nèi)貨物運(yùn)輸代理；裝卸搬運(yùn)；包裝服務(wù)；信息咨詢服務(wù)(不含許可類信息咨詢服務(wù));汽車零配件批發(fā)；日用百貨銷售。(除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目外，憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營活動(dòng))(涉及國家規(guī)定實(shí)施準(zhǔn)入特別管理措施的除外)住所1200.000000萬人民幣2012年07月17日2019年12月17日至2069年12月16日四川省成都市新津縣物流園區(qū)金華鎮(zhèn)興物5路北側(cè)2022年8月3日國家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局監(jiān)制國家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局監(jiān)制2024年08月29日中華人民共和國不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書『不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人申請(qǐng)登記的本證所列不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)(章)2019)新津縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0014004號(hào)成都欣嘉物流有限公司國有建設(shè)用地使用權(quán)/房屋(構(gòu)筑物)所有權(quán)權(quán)利性質(zhì)出讓/普通共用宗地面積155052.51平方米/房圈建筑面積95301.使用期限國有建設(shè)用地使用權(quán)：2063年02月23日止權(quán)利其他狀況建筑菌和21919.93平方狀，零有建織面積21825.C平方米，分排論筑寬地宏共使用的土地為金保業(yè)主共金華鎮(zhèn)西新大道688號(hào)4棟1層-1層夾層1金華鎮(zhèn)西新大道688號(hào)3棟1層102號(hào)，用途：消防水池及設(shè)備用房華鎮(zhèn)西新大道688號(hào)2棟1層-1層夾層14新津縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心不動(dòng)產(chǎn)登記樓盤表明細(xì)清單成都欣嘉物流有限公司號(hào)區(qū)門牌號(hào)附號(hào)棟號(hào)單元樓層用途結(jié)構(gòu)(m2)(m2)性質(zhì)鎮(zhèn)道11層層夾層牽鋼出讓/普通月23日0鎮(zhèn)道21層層庫2鋼出讓/普通月23日0鎮(zhèn)道31鋼出讓/普通月23日0鎮(zhèn)道31消防水池及設(shè)備用房出讓/普通月23日0鎮(zhèn)道41層層鋼出讓/普通月23日0鎮(zhèn)道5綜合樓出讓/普通月23日0鎮(zhèn)道61門衛(wèi)出讓/普通月23日0總套數(shù)(套/間)7總面積打印日期宗地圖個(gè)所在圖幅：186.00-202.50宗地面積：155052.51平方米N成都市新津縣工業(yè)投資經(jīng)營有限責(zé)任公司6臨2知知西新無J242372019年11月22日1:5000測(cè)量員：田傳冬統(tǒng)一統(tǒng)一社會(huì)信用代碼“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”了解副本編號(hào)：2-1法定代表人福建中興資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)有限責(zé)任公司有限責(zé)任公司資產(chǎn)評(píng)估；房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)；土地調(diào)查評(píng)估服務(wù)；土地登記代理服務(wù)；企業(yè)管理咨詢服務(wù)；財(cái)務(wù)咨詢服務(wù)；市場(chǎng)調(diào)查。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動(dòng))伍佰萬圓整2000年03月08日福州市湖東路152號(hào)中山大廈B座11層閩財(cái)委備(榕)2017【013】號(hào)變更法人代表的函2018年11月29日經(jīng)財(cái)政部、中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)審查，批準(zhǔn)福建中興序列號(hào)：000075掃碼查看詳細(xì)信息掃碼查看詳細(xì)信息掃碼查看詳細(xì)信息打印時(shí)間：2024年07月05日評(píng)估基準(zhǔn)日：2024年06月30日12345678固定資產(chǎn)凈額9固定資產(chǎn)清理開發(fā)支出長(zhǎng)期待攤費(fèi)用資產(chǎn)總計(jì)負(fù)債總計(jì)凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)2評(píng)估基準(zhǔn)日：2024年06月30日共2頁第1頁123交易性金融資產(chǎn)456789固定資產(chǎn)凈額固定資產(chǎn)清理開發(fā)支出長(zhǎng)期待攤費(fèi)用3評(píng)估基準(zhǔn)日：2024年06月30日被評(píng)估單位：成都欣嘉物流有限公司金額單位：人民幣元四、流動(dòng)負(fù)債合計(jì)應(yīng)付股利(應(yīng)付利潤)4評(píng)估基準(zhǔn)日：2024年06月30日表31234567893填表日期：2024年08月28日5評(píng)估基準(zhǔn)日：2024年06月30日被評(píng)估單位：成都欣嘉物流有限公司1234被評(píng)估單位填表人：藍(lán)文杰評(píng)估人員：錢仁煌、姚雯填表日期：2024年08月28日6評(píng)估基準(zhǔn)日：2024年06月30日被評(píng)估單位：成都欣嘉物流有限公司幣種1人民幣2人民幣3人民幣4人民幣填表日期：2024年08月28日7評(píng)估基準(zhǔn)日：2024年06月30日被評(píng)估單位：成都欣嘉物流有限公司金額單位：人民幣元欠款單位名稱(結(jié)算對(duì)象)12東方承啟(北京)商務(wù)科技有限公司3四川華騰聯(lián)創(chuàng)人力資源管理有限公司4四川順豐速運(yùn)有限公司5四川順和豐快運(yùn)有限公司67暫估水電費(fèi)暫估水電費(fèi)填表日期：2024年08月28日8評(píng)估基準(zhǔn)日：2024年06月30日被評(píng)估單位：成都欣嘉物流有限公司收款單位名稱(結(jié)算對(duì)象)1國網(wǎng)四川省電力公司新津縣供電分公司電費(fèi)234安盛天平財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)有限公司上海分公司填表日期：2024年08月28日9評(píng)估基準(zhǔn)日：2024年06月30日被評(píng)估單位：成都欣嘉物流有限公司發(fā)生日期12被評(píng)估單位填表人：藍(lán)文杰填表日期：2024年08月28日評(píng)估人員：錢仁煌、姚雯評(píng)估基準(zhǔn)日：2024年06月30日被評(píng)估單位：成都欣嘉物流有限公司123456固定資產(chǎn)凈額789固定資產(chǎn)清理開發(fā)支出長(zhǎng)期待攤費(fèi)用4填表日期：2024年08月28日評(píng)估基準(zhǔn)日：2024年06月30日被評(píng)估單位：成都欣嘉物流有限公司1234567被評(píng)估單位填表人：藍(lán)文杰評(píng)估人員：錢仁煌填表日期：2024年08月28日評(píng)估基準(zhǔn)日：2024年06月30日建成年月成本單價(jià)(元/)1自建轉(zhuǎn)入鋼2019年8月2自建轉(zhuǎn)入鋼2019年8月3自建轉(zhuǎn)入鋼2019年8月4自建轉(zhuǎn)入鋼2019年8月5自建轉(zhuǎn)入鋼2019年8月6自建轉(zhuǎn)入2019年8月7門衛(wèi)自建轉(zhuǎn)入2019年8月評(píng)估人員：錢仁煌填表日期：2024年08月28日評(píng)估基準(zhǔn)日：2024年06月30日用地性質(zhì)而積(m2)1自用轉(zhuǎn)入華鎮(zhèn)磚橋村1,2.3.6.出讓填表日期：2024年08月28日評(píng)估基準(zhǔn)日：2024年06月30日被評(píng)估單位：成都欣嘉物流有限公司金額單位：人民幣元12固定資產(chǎn)一房屋建筑物3固定資產(chǎn)一構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施4固定資產(chǎn)一管道和溝槽56固定資產(chǎn)一機(jī)器設(shè)備7固定資產(chǎn)一車輛8固定資產(chǎn)一電子設(shè)備9固定資產(chǎn)一土地固定資產(chǎn)合計(jì)6固定資產(chǎn)凈額填表日期：2024年08月28日評(píng)估人員：錢仁煌、姚雯評(píng)估基準(zhǔn)日：2024年06月30