五礦鋼鐵廣州有限責任公司擬轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)相關資產(chǎn)評估報告

五礦鋼鐵有限責任公司擬資產(chǎn)處置所涉及的五礦鋼鐵廣州有限公司房產(chǎn)價值項目資產(chǎn)評估報告中通評報字【2024】11212號共一冊第一冊中通合同字[2024]11129號報告類型：法定評估業(yè)務資產(chǎn)評估報告報告文號：中通評報字[2024]11212號報告名稱：鐵廣州有限公司房產(chǎn)價值項目資產(chǎn)評估報告評估結(jié)論：9,619,050.00元評估報告日：2024年07月10日中通誠資產(chǎn)評估有限公司陳敏朱智龍(資產(chǎn)評估師)會員編號：11190057會員編號：11220292(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務信息)說明：報告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報告已在業(yè)務報備管理系統(tǒng)進行了備案，不作為協(xié)會對該報告認證、認可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評估機構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評估專業(yè)人員免除相關法律責任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2024年08月09日五礦鋼鐵有限責任公司擬資產(chǎn)處置所涉及的五礦鋼鐵廣州有限公司房產(chǎn)價值項目評估報告目錄 1 2 5 6 7 8 9 9 十一、特別事項說明 十三、資產(chǎn)評估報告日 擬資產(chǎn)處置所涉及的五礦鋼鐵廣州有限公司持有的房產(chǎn)價值聲明產(chǎn)處置的請示》(五礦鋼鐵簽報〔2024)192號〕。限公司對該經(jīng)濟行為涉及的房產(chǎn)進行評估，為其提供價值參考依據(jù)。評估對象為五礦鋼鐵廣州有限公司擬處置房產(chǎn)的市場價值。評估范圍為五礦鋼鐵廣州有限公司擬處置的房產(chǎn)，具體情況如下表所示：五礦鋼鐵廣州有限公司擬處置房產(chǎn)信息表序號結(jié)構(gòu)建成年月積(m2)1第0075021號?？谑薪鹳Q(mào)區(qū)世貿(mào)東路2號D座1603號房2第0068856號1992年四套房子在同一房產(chǎn)證上，處置也是四套一起產(chǎn)權分割處理地塊第拾伍層15013第0068855號?？谑旋埨ケ甭?4第0069652號號第九幢之四402、602號2擬資產(chǎn)處置所涉及的五礦鋼鐵廣州有限公司房產(chǎn)價值項目摘要5鎮(zhèn)龍昆南路金霖花2024年5月31日。34(六)擔保、租賃及其或有負債(或有資產(chǎn))等事項的性質(zhì)、金額及與評估疵情形1.由于條件所限評估專業(yè)人員未借助任何檢測儀器對住宅內(nèi)部結(jié)構(gòu)(非2.本次評估中評估值為包含增值稅的市場價值，但未考慮產(chǎn)權交易過程3.被評估房產(chǎn)?？谑薪鹳Q(mào)區(qū)A8-8地塊第拾伍層，權證編號《?？谑胁粍右陨蟽?nèi)容摘自評估報告正文，欲了解本評估業(yè)務的詳5中通誠資產(chǎn)評估有限公司5(一)委托人概況統(tǒng)一社會信用代碼：911101081000247636成立日期：1997-01-176目的經(jīng)營活動。)統(tǒng)一社會信用代碼：91440104757754293N注冊地址：廣州市越秀區(qū)環(huán)市東路403號28樓06房(不可作廠房使用)委托人已提供本次評估的相關經(jīng)濟行為文件《關于五礦鋼鐵進行低效資產(chǎn)處置的請示》(五礦鋼鐵簽報(2024)192號)。結(jié)構(gòu)建成年月積(m2)1號?？谑薪鹳Q(mào)區(qū)世貿(mào)東路2號D座1603號房2號1992年四套房子在同一房產(chǎn)證理地塊第拾伍層15013號?？谑旋埨ケ甭?4號號第九幢之四402、602號在同一房產(chǎn)證上，處置也是兩套一起處置，不做產(chǎn)權分割?？谑旋埨ケ甭??？谑旋埨ケ甭?號第九幢之四6025號園A幢804房委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致。列入本次評估范圍的房產(chǎn)為9套住宅，均位于?？诔菂^(qū)，目前狀態(tài)為自用。其中?？谑薪鹳Q(mào)區(qū)A8-8地塊第拾伍層1501、?？谑薪鹳Q(mào)區(qū)A8-8地塊第拾伍層1502、?？谑薪鹳Q(mào)區(qū)A8-8地塊第拾伍層1503、?？谑薪鹳Q(mào)區(qū)A8-8地塊第拾伍中通誠資產(chǎn)評估有限公司7擬資產(chǎn)處置所涉及的五礦鋼鐵廣州有限公司房產(chǎn)價值項目8層1504四套住宅在同一不動產(chǎn)權證《?？谑胁粍赢a(chǎn)權第00市龍昆北路2號第九幢之四402與海口市龍昆北路2號第九幢之四602兩套住宅在同一不動產(chǎn)權證《?？谑胁粍赢a(chǎn)權第0069652號》上海口市金貿(mào)區(qū)A8-8地塊第拾伍層位于?？谑兄泻夤?，室內(nèi)裝修情況為內(nèi)墻裝飾為抹灰面刷干粉型內(nèi)墻漆，衛(wèi)生間與廚房為瓷木質(zhì)地板，門窗為防火防盜門、鋁合金窗。此外，樓?？谑旋埨ケ甭?號第肆幢602號與?？谑旋埨ケ甭?號第九幢之四402、602號3套房產(chǎn)均位于海口市龍珠新城，室內(nèi)裝修情況為內(nèi)墻裝飾為抹灰面刷干粉型內(nèi)墻漆，木質(zhì)吊頂，衛(wèi)生間與廚房為瓷磚貼面。屋內(nèi)地面均為瓷磚，門窗為防火防盜門、鋁合金窗。因房產(chǎn)長期無人居住，樓內(nèi)上下水、電氣照海口市瓊山區(qū)府城鎮(zhèn)龍昆南路金霖花園A幢804房位于?？谑薪鹆只▓@小區(qū)，室內(nèi)裝修情況為內(nèi)墻裝飾為抹灰面刷于粉型內(nèi)墻漆，衛(wèi)生間與廚房為瓷磚貼面。屋內(nèi)地面均為瓷磚，門窗為防火防盜門、鋁合金窗。樓內(nèi)上下水、評估價值類型包括市場價值和市場價值以外的價值類型。市場價值以外的價值類型一般包括(但不限于)投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等。本次評估目的是為正常的交易提供價值參考，對市場條件和評估對象的使用等無特別限制和要求，因此根據(jù)行業(yè)慣例選擇市場價值作為本次評估市場價值是指自愿買方和自愿賣方，在各自理性行事且未受任何強迫的9本次評估基準日是2024年5月31日。(一)經(jīng)濟行為依據(jù)192號)。(二)法律法規(guī)依據(jù)4.《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務院令第91號，國務院令第732號最新修改);5.《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》(國資辦發(fā)(1992)36號);6.《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(國務院令第378號，國務院令第709號最新修改);意見》(國辦發(fā)(2001)102號);8.《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》(國務院國資委令第12號);9.《國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定》(財政部令第14號);10.《關于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關問題的通知》(國資委11.《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(國務院國資委財政部令第32中通誠資產(chǎn)評估有限公司14.《關于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關問題的通知》(國資委產(chǎn)權(2006)274號);15.《關于中央企業(yè)國有產(chǎn)權協(xié)議轉(zhuǎn)讓有關事項的通知》(國資發(fā)產(chǎn)權(2010)11號);16.《關于企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告審核工作有關事項的通知》(國資產(chǎn)權(2009)941號);院令第691號最新修訂);20.《關于深化增值稅改革有關政策的公告》(財政部稅務總局海關總3.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估程序》(中評協(xié)(2018)36號);4.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則資產(chǎn)評估報告》(中評協(xié)〔2018)35號〕;7.《資產(chǎn)評估機構(gòu)業(yè)務質(zhì)量控制指南》(中評協(xié)(2017)46號);8.《資產(chǎn)評估價值類型指導意見》(中評協(xié)(2017)47號);9.《資產(chǎn)評估對象法律權屬指導意見》(中評協(xié)〔2017〕48號);10.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則———不動產(chǎn)》(中評協(xié)(2017)38號);11.《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》(中評協(xié)(2017)42號);(四)權屬依據(jù)(五)取價依據(jù)擬資產(chǎn)處置所涉及的五礦鋼鐵廣州有限公司房產(chǎn)價值項目正文中通誠資產(chǎn)評估有眼公司資料，不滿足采用成本法進行評估的條件。因此，本次評估不適用成本法。綜上，本次采用市場法和收益法對委估對象進行評估。2.市場法原理：選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與評估對象進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到評估對象價值或價格的方法。3.收益法原理：預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法的基本公式如下：式中V一收益價格；Ai一未來第i年的凈收益(i為整年度);i一未來可獲收益的年限。八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況經(jīng)與委托人洽談溝通，了解委估資產(chǎn)基本情況，明確評估目的、評估對象與評估范圍、評估基準日等評估業(yè)務基本事項，經(jīng)綜合分析專業(yè)能力、獨立性和評價業(yè)務風險，確定接受委托，訂立資產(chǎn)評估委托合同。針對具體情況，確定評估價值類型，擬定評估工作計劃，組織評估工作團隊。指導產(chǎn)權持有人清查資產(chǎn)、準備評估資料，以此為基礎，對評估對象進行了現(xiàn)場調(diào)查，收集資產(chǎn)評估業(yè)務需要的資料，了解影響資產(chǎn)價值的相關因素，關注評估對象法律權屬。并依法對資產(chǎn)評估活動中使用的資料進行核查和驗證。根據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務具體情況對收集的評估資料進行分析、歸納和整理，形成評定估算和編制評估報告的依據(jù)；根據(jù)評估評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，依據(jù)資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則選擇評估方法。根據(jù)所采用的評估方法，選取相應的公式和參數(shù)進行分析、計算和判斷，分析評判可能會影響評估業(yè)務和評估結(jié)論的評估假設和限制條件，形成測算結(jié)果；對采用不同方法評估形成的測算結(jié)果進行分析比較，形成評估結(jié)論。項目負責人在評定、估算形成評估結(jié)論后，編制初步資產(chǎn)評估報告。本公司按照法律、行政法規(guī)、資產(chǎn)評估準則規(guī)定和內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對初步資產(chǎn)評估報告進行內(nèi)部審核，在與委托人和其他相關當事人就評估報告有關內(nèi)容進行必要溝通后，出具正式資產(chǎn)評估報告。本評估報告所使用的主要資產(chǎn)評估假設包括：1.交易假設。交易假設是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。2.公開市場假設。公開市場假設是指資產(chǎn)可以在充分競爭的市場上自由買賣，其價格高低取決于一定市場供給狀況下獨立的買賣雙方對資產(chǎn)價值的判斷。公開市場是指一個有眾多買者和賣者的充分競爭的市場。在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲得足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強制或不受限制的條件下進行的。3.在用續(xù)用假設。在用續(xù)用假設是假定處于使用中的待評估資產(chǎn)在產(chǎn)權(二)一般假設(三)特殊假設(一)市場法測算結(jié)果(二)收益法測算結(jié)果賬面價值37.85萬元相比，增值321.36萬元，增值率為848.92%。(三)兩種評估測算結(jié)果的差異及其原因被評估房產(chǎn)的兩種評估測算結(jié)果的差異如下表所示：擬資產(chǎn)處置所涉及的五礦鋼鐵廣州有限公司房產(chǎn)價值項目正文市場法收益法差異原因主要是由于收益法是立足于判斷資產(chǎn)獲利能力的角度，關鍵指標是未來收益及折現(xiàn)率，對未來指標進行預測，將委估房屋預期收益資本化或折現(xiàn)來評估房屋價值，鑒于現(xiàn)階段中國房產(chǎn)市場整體租售比較低，采用收結(jié)合差異原因以及本次評估目的為資產(chǎn)處置，故本次評估選取市場法結(jié)在評估基準日2024年5月31日，五礦鋼鐵廣州有限價值為961.91萬元(大寫為玖佰陸拾壹萬玖仟壹佰值稅),較賬面價值37.85萬元，評估增值924.06萬元，增值率為2441.10本評估結(jié)論的使用有效期為一年，自評估基準日2024年5月31日起，至(一)重要的利用專家工作及相關報告情況(六)擔保、租賃及其或有負債(或有資產(chǎn))等事項的性質(zhì)、金額及與評估對象的關系疵情形(九)其他需要說明的事項1.由于條件所限評估專業(yè)人員未借助任何檢測儀器對住宅內(nèi)部結(jié)構(gòu)(非肉2.本次評估中