新疆匯嘉時(shí)代百貨股份有限公司擬購(gòu)買(mǎi)單項(xiàng)資產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

中盛華評(píng)報(bào)字(2024)第1282號(hào)二O二四年八月十八日中盛華資產(chǎn)評(píng)估有限公司1新疆匯嘉時(shí)代百貨股份有限公司擬購(gòu)買(mǎi)單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 2資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要 3資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 5一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有人及和其他資產(chǎn)評(píng)佔(zhàn)報(bào)告使用人 5 6 6 8 9 9 八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況 十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明 十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明 十三、評(píng)估報(bào)告日 評(píng)估報(bào)告附件 新疆匯嘉時(shí)代百貨股份有限公司擬購(gòu)買(mǎi)單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 新疆匯嘉時(shí)代百貨股份有限公司擬購(gòu)買(mǎi)單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告新疆匯嘉時(shí)代百貨股份有限公司擬購(gòu)買(mǎi)單項(xiàng)資產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要評(píng)估目的：根據(jù)《新疆匯嘉時(shí)代百貨股份有限公司2024年3月10日總經(jīng)理辦公會(huì)評(píng)估范圍：為昌吉市匯投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司申報(bào)的存貨-在產(chǎn)品(開(kāi)發(fā)成本),平方米，車(chē)位23,502.56平方米，共計(jì)權(quán)面積為40,619.46m2;昌吉匯嘉B區(qū)委估商業(yè)房地產(chǎn)21,396.07平方米，車(chē)位21,152.55平方米，共計(jì)560個(gè)停車(chē)位，B區(qū)委估房地產(chǎn)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)面積為評(píng)估基準(zhǔn)日：2023年12月31日。評(píng)估結(jié)論：經(jīng)評(píng)估，于評(píng)估基準(zhǔn)日2023年12月31日，新疆匯嘉時(shí)代百貨股份有限公司委估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為89,796.93萬(wàn)元，人民幣(大寫(xiě)):捌億玖仟柒佰玖拾陸萬(wàn)論有效使用期原則上自評(píng)估基準(zhǔn)日期起一年，即自2023年12月31日至2024年12月30日。5%,不包含契稅。2.2016年9月昌吉市匯投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與新疆匯嘉時(shí)代百貨股份有限公司 新疆匯嘉時(shí)代百貨股份有限公司擬購(gòu)買(mǎi)單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告計(jì)11年，自2018年11月1日至2029年10月31日，將“昌吉匯嘉時(shí)代購(gòu)物中心”一期商業(yè)街建筑面積為68360.27平方米，一期A段負(fù)一至四層建筑面積141200.73平方2018年11月1日至2024年10月31日為2500.00萬(wàn)元(含稅),年租金后五年即2024年11月1日至2029年10月31日為3000.00萬(wàn)元(含稅),合計(jì)租金30000.00萬(wàn)元。1昌吉匯嘉車(chē)庫(kù)行股份有限公司2昌吉匯嘉第四層商業(yè)3昌吉匯嘉負(fù)一層商業(yè)4昌吉匯嘉第一層商業(yè)5昌吉匯嘉第二層商業(yè)6昌吉匯嘉第三層商業(yè)7昌吉匯嘉負(fù)一層商業(yè)行股份有限公司負(fù)一層、負(fù)二層為社團(tuán)昌吉匯嘉負(fù)二層車(chē)位銀行股份有限公司業(yè)銀行股份有限公司 新疆匯嘉時(shí)代百貨股份有限公司擬購(gòu)買(mǎi)單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告新疆匯嘉時(shí)代百貨股份有限公司擬購(gòu)買(mǎi)單項(xiàng)資產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告按照必要的資產(chǎn)評(píng)估程序，對(duì)貴公司擬購(gòu)買(mǎi)單項(xiàng)資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日2023年12月31日上市日期：2016年05月06日注冊(cè)地址：新疆烏魯木齊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)北京南路鉆石城5號(hào)1棟23層成立日期：2008年04月07日營(yíng)業(yè)期限：2008年04月07日至無(wú)固定期限 新疆匯嘉時(shí)代百貨股份有限公司擬購(gòu)買(mǎi)單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告品及禮儀用品銷(xiāo)售(象牙及其制品除外);照相機(jī)及器材銷(xiāo)售；辦公設(shè)備耗材銷(xiāo)售；玩產(chǎn)品零售；勞務(wù)服務(wù)(不含勞務(wù)派遣);電子專(zhuān)用設(shè)備銷(xiāo)售；環(huán)境保護(hù)專(zhuān)用設(shè)備銷(xiāo)售；成立日期：2013年06月06日營(yíng)業(yè)期限：2013月06月06日至2063年06月05日 新疆匯嘉時(shí)代百貨股份有限公司擬購(gòu)買(mǎi)單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告地下一層33,715.19m2);B區(qū)商業(yè)步行街，總建筑面積70,819.46平方米(地下2層42,548.62m2,地上3層28,270.84m2),建筑面積共計(jì)210,190.46平方米。人建成年月1昌吉A區(qū)新(2019)昌吉市不動(dòng)昌吉市匯投房地產(chǎn)公司昌吉匯嘉車(chē)庫(kù)2018年10月結(jié)構(gòu)已抵押2新(2019)昌吉市不動(dòng)昌吉匯嘉第四層商業(yè)2018年10月結(jié)構(gòu)已抵押3新(2019)昌吉市不動(dòng)昌吉匯嘉負(fù)2018年10月結(jié)構(gòu)已抵押4新(2019)昌吉市不動(dòng)昌吉匯嘉第2018年10月結(jié)構(gòu)已抵押5新(2019)昌吉市不動(dòng)昌吉匯嘉第2018年10月結(jié)構(gòu)已抵押6新(2019)昌吉市不動(dòng)昌吉匯嘉第2018年10月結(jié)構(gòu)已抵押7昌吉B區(qū)新(2020)昌吉市不動(dòng)昌吉匯嘉負(fù)2018年10月結(jié)構(gòu)已抵押8新(2020)昌吉市不動(dòng)昌吉匯嘉負(fù)2018年10月結(jié)構(gòu)已抵押昌吉市匯嘉時(shí)代城市綜合體A區(qū)外立面為異型鋁板、玻璃幕墻，B區(qū)外立面為新疆 處于一級(jí)商業(yè)地價(jià)區(qū)，終止日期為2053年6月2329.50年，本次委估的昌吉市匯嘉時(shí)代城市綜合體A區(qū)第1層、第2層、第3層、第4于一級(jí)商業(yè)地價(jià)區(qū)，終止日期為2053年6月23日，在評(píng)估基準(zhǔn)日土地剩余使用年限年，自2018年11月1日至2029年10月31日，將“昌吉匯嘉時(shí)代購(gòu)物中心”一期商年11月1日至2024年10月31日為2500.00萬(wàn)元(含稅),年租金后五年即2024年11月1日至2029年10月31日為3000.00萬(wàn)元(含稅),合計(jì)租金30000.00萬(wàn)元。1動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0012344號(hào)昌吉匯嘉車(chē)庫(kù)行股份有限公司2動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0012345號(hào)昌吉匯嘉第四層商業(yè)3動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0012346號(hào)昌吉匯嘉負(fù)一層商業(yè)4動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0012347號(hào)昌吉匯嘉第一層商業(yè)5動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0012348號(hào)昌吉匯嘉第二層商業(yè)6動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0012349號(hào)昌吉匯嘉第三層商業(yè)7動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0008652號(hào)昌吉匯嘉負(fù)一層商業(yè)行股份有限公司負(fù)一層、負(fù)二層為社團(tuán)動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0008654號(hào)昌吉匯嘉負(fù)二層車(chē)位銀行股份有限公司新疆吉木薩爾農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致。 新疆匯嘉時(shí)代百貨股份有限公司擬購(gòu)買(mǎi)單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為2023年12月31日。(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)《新疆匯嘉時(shí)代百貨股份有限公司2024年3月10日總經(jīng)理辦公會(huì)會(huì)議紀(jì)要》。(二)法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年7月2日第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常2.《中華人民共和國(guó)公司法》(2018年10月26日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)3.《中華人民共和國(guó)民法典》(2020年5月28日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過(guò));4.《中華人民共和國(guó)證券法》(2019年12月28日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十五次會(huì)議第二次修訂);5.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日第十三屆全國(guó)人民代表6.《中華人民共和國(guó)土地管理法》(2019年8月26日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議通過(guò));7.《資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》(中華人民共和國(guó)財(cái)政部令第97號(hào)，2019年修訂);務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號(hào)); 新疆匯嘉時(shí)代百貨股份有限公司擬購(gòu)買(mǎi)單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(三)準(zhǔn)則依據(jù)2.《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評(píng)協(xié)(2017)30號(hào));3.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估委托合同》(中評(píng)協(xié)(2017)33號(hào));4.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)〔2018)35號(hào)〕;5.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)〔2018)36號(hào)〕;6.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一不動(dòng)產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)(2017)38號(hào));7.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估檔案》(中評(píng)協(xié)〔2018)37號(hào)〕;8.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估方法》(中評(píng)協(xié)〔2019)35號(hào)〕;9.《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評(píng)協(xié)(2017)46號(hào));10.《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型指導(dǎo)意見(jiàn)》(中評(píng)協(xié)(2017)47號(hào));11.《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》(中評(píng)協(xié)(2017)48號(hào));12.《資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)家指引第8號(hào)一資產(chǎn)評(píng)估中的核查驗(yàn)證》(中評(píng)協(xié)[2019]39號(hào));(四)權(quán)屬依據(jù)(五)取價(jià)依據(jù)(六)其他參考依據(jù)(一)評(píng)估方法簡(jiǎn)介(二)評(píng)估方法選擇依據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估方法》(中評(píng)協(xié)[2019]35號(hào)),執(zhí)行單項(xiàng)資產(chǎn)(三)評(píng)估方法說(shuō)明價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。評(píng)估值=收益期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值+收益期滿后房屋建筑物余值則房地產(chǎn)評(píng)估值公式如下：式中：V——房地產(chǎn)評(píng)估值V?——收益期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值V?——收益期滿后房屋建筑物余值其中：V?——收益期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值Ri——第i年的純收益n—未來(lái)可獲收益的年限(年)收益期滿后房屋建筑物余值=土地使用權(quán)期滿時(shí)房屋建筑物重置成本×成新率÷八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)(2018)36號(hào))的相關(guān)規(guī)定，本次評(píng)估我們實(shí)施了如下必要的評(píng)估程序：(一)明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)中盛華評(píng)估公司經(jīng)與委托人洽談后，在承接評(píng)估業(yè)務(wù)前，明確了以下事項(xiàng)：委托人、產(chǎn)權(quán)持有人和委托人以外的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人；評(píng)估目的；評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍；價(jià)值類(lèi)型；評(píng)估基準(zhǔn)日；資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用范圍；資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告提交期限及方式；評(píng)估服務(wù)費(fèi)及支付方式；委托人、其他相關(guān)當(dāng)事人與中盛華評(píng)估公司及其資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員工作配合和協(xié)助等需要明確的其他重要事項(xiàng)。(二)訂立資產(chǎn)評(píng)估委托合同在明確了上述事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，雙方簽訂資產(chǎn)評(píng)估委托合同，約定了中盛華評(píng)估公司和昌吉市匯投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的權(quán)利、義務(wù)、違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決等內(nèi)容。(三)編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃，并合理確定資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃的繁簡(jiǎn)程度。對(duì)評(píng)估進(jìn)度、人員安排、費(fèi)用預(yù)算、是否需要專(zhuān)家?guī)椭仍u(píng)估業(yè)務(wù)的全過(guò)程進(jìn)行了合理安排。(五)收集評(píng)估資料(六)評(píng)定估算(七)編制和提交評(píng)估報(bào)告(一)一般性假設(shè) 新疆匯嘉時(shí)代百貨股份有限公司擬購(gòu)買(mǎi)單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(一)經(jīng)評(píng)估，于評(píng)估基準(zhǔn)日2023年12月31日，新疆匯嘉時(shí)代百貨股份有限公司委估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為89,796.93萬(wàn)元，人民幣(大寫(xiě)):捌億玖仟柒佰玖拾陸萬(wàn)玖仟(二)本評(píng)估結(jié)論的使用有效期為自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年，即自2023年12月31日至2024年12月30日。超過(guò)一年，需重新進(jìn)行評(píng)估。本次評(píng)估價(jià)值為含稅價(jià)，昌吉匯嘉A區(qū)增值稅率為9%,昌吉匯嘉B區(qū)增值稅率為5%,不包含契稅。 (五)抵押擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債(或有資產(chǎn))等事項(xiàng)的性質(zhì)、金額及與評(píng)估對(duì)1昌吉匯嘉車(chē)庫(kù)行股份有限公司2昌吉匯嘉第四層商業(yè)3昌吉匯嘉負(fù)一層商業(yè)4昌吉匯嘉第一層商業(yè)5昌吉匯嘉第二層商業(yè)6昌吉匯嘉第三層商業(yè)7昌吉匯嘉負(fù)一層商業(yè)行股份有限公司負(fù)一層、負(fù)二層為社團(tuán)昌吉匯嘉負(fù)二層車(chē)位銀行股份有限公司業(yè)銀行股份有限公司(六)重大期后事項(xiàng)(八)其他需要說(shuō)明的事項(xiàng) 新疆匯嘉時(shí)代百貨股份有限公司擬購(gòu)買(mǎi)單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告8.本次評(píng)估價(jià)值為含稅價(jià)，昌吉匯嘉A區(qū)增值稅率為9%,昌吉匯嘉B區(qū)增值稅率為5%,不包含契稅。計(jì)11年，自2018年11月1日至2029年10月31日，將