振華科技：振華集團(tuán)深圳電子有限公司擬吸收合并所涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制振華集團(tuán)深圳電子有限公司擬吸收合并所涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值2024年8月8日中天華臺(tái)同字[2024]第P0781號(hào)法定評(píng)估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中天華資評(píng)報(bào)字[2024]第10897號(hào)股東金部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告639.576,100.00元2024年08月08日北京中天華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司簽名人員；余穎莉溫志朝(資產(chǎn)評(píng)估師)(資產(chǎn)評(píng)估師)會(huì)員編號(hào)：52120001會(huì)員編號(hào)：52000206(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)振華集團(tuán)深圳電子有限公司股東全鄰權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)告報(bào)告 1 2資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 5 三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 五、評(píng)估基準(zhǔn)日 十一、特別事項(xiàng)說明 十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說明 十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日 地址：北京市西城區(qū)車公莊大衍9號(hào)能五棟大樓H棟13層傳真燜10044見。地址：北京市西城區(qū)車公莊大行9號(hào)院五棟大樓81棟13層振華集團(tuán)深圳電子有限公司擬吸收合并公司的共同委托，對(duì)振華集團(tuán)深圳電子有限公司擬吸收合并所涉及的其股東全部權(quán)益本次評(píng)估基準(zhǔn)日為2023年12月31日。表序號(hào)19深勻房產(chǎn)1棟1樓B(廠房)、明細(xì)表序號(hào)20深勻房產(chǎn)1棟4樓(廠房)、28華勻大廈3棟1樓食堂、明細(xì)表序號(hào)29其他房屋建筑(華勻大廈1層)、明細(xì)表3棟一層101-102室等9項(xiàng)房產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日2023年康C綜合樓一層、明細(xì)表序號(hào)40華美3號(hào)廠房東半層于評(píng)估基準(zhǔn)日2023年12月3113為裝修加建及改造費(fèi)用，其余14項(xiàng)于評(píng)估基準(zhǔn)日2023年12月31日均未辦理產(chǎn)權(quán)地址：北京市西城區(qū)車公莊大行9號(hào)院五棟大樓81棟13層卻箱：zhocgiarhua@zth深圳市新大欣科技有限公司于2015年10月1日至2020年7月26日期間承租振子有限公司于2024年2月收到相關(guān)材料，于2024年3月提出反請(qǐng)求申請(qǐng)，主張深圳一、委托人、被評(píng)估單位和資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人概況(一)委托人一簡(jiǎn)介7.成立日期：1989年5月26日(二)委托人二簡(jiǎn)介二”)7.成立日期：1984年10月19日(三)委托人三簡(jiǎn)介3.類型：其他股份有限公司(上市)8.成立日期：1997年6月26日地址：北京市西城區(qū)車公莊大行9號(hào)院五棟大樓81棟13層卻箱：zhocgharhua@zhecpeoam67.成立日期：1988年08月09日8.經(jīng)營(yíng)期限：1988年08月09日至2031年03月29日10.歷史沿革府辦(1988481號(hào)),振華深圳公司前身中國(guó)振華(深圳)電子工業(yè)公司設(shè)立，作為獨(dú)8月9日領(lǐng)取了深圳市工商行政管理局頒發(fā)的深內(nèi)法字01707號(hào)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)(2)2000年12月16日，經(jīng)深圳市工商行政管理局核準(zhǔn)，公司名稱變更為振華集注冊(cè)資本為人民幣5000萬元。根據(jù)深圳中慶會(huì)計(jì)師事務(wù)所2000年12月22日出具的深慶[2000]驗(yàn)字第075號(hào)驗(yàn)資報(bào)告：截止至2000年4月30日止，中國(guó)振華(深圳)電子工業(yè)公司增加實(shí)收資本人民幣3123萬元，變更后的投入資本總額為人民幣本(萬元)認(rèn)繳比例(%)實(shí)繳出資(萬元)限公司股份有限公司(3)根據(jù)2002年4月8日振華深圳公司股東會(huì)決議，振華深圳公司申請(qǐng)?jiān)黾幼?cè)地址：北京市西城區(qū)車公莊大行9號(hào)院五棟大樓81棟13層本(萬元)認(rèn)繳比例(%)實(shí)繳出資(萬元)限公司股份有限公司本(萬元)認(rèn)繳比例(%)實(shí)繳出資(萬元)限公司股份有限公司11.組織機(jī)構(gòu)振華深圳公司(原名中國(guó)振華(深圳)電子工業(yè)公司),經(jīng)“深府辦(1988)481華、福田等園區(qū)均設(shè)有物業(yè)管理服務(wù)處。物業(yè)面積約15萬m2,受托代管物業(yè)約8700地址：北京市西城區(qū)車公莊大行9號(hào)院五棟大樓81棟13層卻箱：zhocgsarhua@zthcpeoam8用言看聲窄舊武用言看聲窄舊武12.企業(yè)相關(guān)證書情況深圳交通運(yùn)輸局深交許(福田)2025年4月16日深圳交通運(yùn)輸局深交許(寶安)[2023]T574號(hào)2024年11月30日警察局華A0065號(hào)2024年05月止正在申請(qǐng)延期徑)如下項(xiàng)目2021年12月31日2022年12月31日2023年12月31日資產(chǎn)總額負(fù)債總額凈資產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入凈利潤(rùn)金額單位：人民幣萬元項(xiàng)目2021年12月31日2022年12月31日2023年12月31日資產(chǎn)總額負(fù)債總額凈資產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入凈利潤(rùn)14.主要會(huì)計(jì)政策當(dāng)期銷項(xiàng)稅額實(shí)際激納流轉(zhuǎn)稅教育費(fèi)附加實(shí)際繳納流轉(zhuǎn)稅地方教有費(fèi)附如實(shí)際繳納流轉(zhuǎn)稅企業(yè)所得稅(五)委托人和被評(píng)估單位的關(guān)系 因振華深圳公司擬吸收合并事宜，特委托北京中天華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)述經(jīng)濟(jì)行為所涉及的其股東全部權(quán)益在2023年12月31日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)黨(2024)11號(hào))。流動(dòng)資產(chǎn)非流動(dòng)資產(chǎn)其中；投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)其他非流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債非流動(dòng)負(fù)債1.實(shí)物資產(chǎn)情況(1)投資性房地產(chǎn)(2)固定資產(chǎn)2.無形資產(chǎn)情況日期性質(zhì)準(zhǔn)用賬面價(jià)值(元)1(康力)深圳市龍華區(qū)龍華衍道清湖社區(qū)出讓一平2土地使用權(quán)深圳市龍華區(qū)龍華衍道清湖社區(qū)和平路19號(hào)出讓一平2)其他無形資產(chǎn)使用賬面價(jià)值(元)12思源資管云物業(yè)軟件3資管云系統(tǒng)二期軟件4(四))引用其他機(jī)構(gòu)出其的報(bào)告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額(或資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的評(píng)估基準(zhǔn)日為2023年12月31日。六、評(píng)估依據(jù)(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)(二)法律法規(guī)依據(jù)1.(中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》;2.(中華人民共和國(guó)公司法》:3.(中華人民共和國(guó)民法典》;5.(中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》;12.《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國(guó)發(fā)[200428號(hào));13.《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(2020年國(guó)務(wù)院令第732號(hào));管理工作意見的通知》(國(guó)辦發(fā)(2001)102號(hào)):16.《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問題的規(guī)定》(財(cái)政部令第14號(hào)):18.《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問題的通知3(國(guó)資委產(chǎn)權(quán)稅(2016)36號(hào));告2019年第39號(hào)):3.(資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估方法》(中評(píng)協(xié)(2019)35號(hào)):(四)權(quán)屬依據(jù)地址：北京市西城區(qū)車公莊大行9號(hào)院五棟大樓81棟13層卻箱：zhocgsarhua@zthcpeoam14施行):規(guī)劃資源(2023)333號(hào)); 5.《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)(第二版)》(北京科學(xué)技術(shù)出版社):7.其他相關(guān)資料。(一)評(píng)估方法的選擇(二)資產(chǎn)基礎(chǔ)法介紹1.關(guān)于流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估2.投資性房地產(chǎn)的評(píng)估V=A/(R—r)x[1-((1+r/(1+A:房地產(chǎn)年純收益n:房地產(chǎn)收益年期3.關(guān)于機(jī)器設(shè)備的評(píng)估(1)重置成本法評(píng)估價(jià)值=重置全價(jià)×成新率項(xiàng)稅額運(yùn)雜費(fèi)=重置購(gòu)價(jià)×運(yùn)雜費(fèi)率安裝費(fèi)=重置購(gòu)價(jià)x安裝費(fèi)率前期費(fèi)及其他費(fèi)用=(重置購(gòu)價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝費(fèi))x待攤費(fèi)率D.資金成本故重置成本=重置購(gòu)價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝費(fèi)故重置成本=重置購(gòu)價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝費(fèi)-可抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額(2)市場(chǎng)法4.關(guān)于房屋建(構(gòu))筑物的評(píng)估(1)重置成本法 房屋建(構(gòu))筑物的重置全價(jià)一般包括建筑安裝工程費(fèi)用、建設(shè)工程前期及其他重置全價(jià)=含稅工程造價(jià)+前期及其他費(fèi)用+資金成本-可抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額前期工程咨詢費(fèi)建安工程造價(jià)*費(fèi)率市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)設(shè)計(jì)費(fèi)市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)建安工程造價(jià)×費(fèi)率市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi)建安工程造價(jià)×費(fèi)率市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)工程監(jiān)理費(fèi)建安工程造價(jià)x費(fèi)事市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)建設(shè)單位管理費(fèi)建安工程造價(jià)x費(fèi)率財(cái)建(2016)504號(hào)審計(jì)費(fèi)建安工程造價(jià)x費(fèi)率市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)2)綜合成新率體、屋面)、裝飾部分(門窗、內(nèi)外裝修及其他)、設(shè)備部分(水、電)。通過上述(2)收益法V=A/(R—r)x[1-((1+r((1+R)A:房地產(chǎn)年純收益R:房地產(chǎn)資本化率n:房地產(chǎn)收益年期(3)市場(chǎng)法5.關(guān)于土地使用權(quán)的評(píng)估根據(jù)《深圳市地價(jià)測(cè)算規(guī)則》(深府辦規(guī)(2019)9號(hào))規(guī)定，采用標(biāo)定地價(jià)系地)、拆除重建類城市更新項(xiàng)目修正系數(shù)。對(duì)于不涉及的修宗地地價(jià)=2(土地的市場(chǎng)價(jià)格×對(duì)應(yīng)建筑面積X基礎(chǔ)修正系數(shù)×項(xiàng)目修正系數(shù))7.關(guān)于長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的評(píng)估 負(fù)債類型包括流動(dòng)負(fù)債和非流動(dòng)負(fù)債，流動(dòng)負(fù)債主要包括應(yīng)付賬款、合同負(fù)債、地址：北京市西城區(qū)車公莊大行9號(hào)院五棟大樓81棟13層卻箱：zhocgharhua@zhecpeoam22應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)、其他應(yīng)付款等；非流動(dòng)負(fù)債主要包括長(zhǎng)期應(yīng)付職工薪對(duì)負(fù)債，評(píng)估人員根據(jù)企業(yè)提供的各項(xiàng)目明細(xì)表及相關(guān)財(cái)(三)收益法評(píng)估介紹1.收益法適用的前提條件(2)資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以2.收益法評(píng)估方法企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的收益法，是指將預(yù)期收益資收益法常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。股利折現(xiàn)法是將預(yù)期股利進(jìn)行折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的具體方法?，F(xiàn)金流量折3.基本評(píng)估思路本思路是以企業(yè)歷史經(jīng)審計(jì)的公司會(huì)計(jì)報(bào)表為依據(jù)估算其股東全部權(quán)益價(jià)值(凈資產(chǎn)),即首先按收益途徑采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法(DCF),估算企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的價(jià)值，再加上企業(yè)報(bào)表中未體現(xiàn)對(duì)外投資收益的對(duì)外長(zhǎng)期投資的權(quán)益價(jià)值、以及基準(zhǔn)日的其他非經(jīng)營(yíng)性、溢余資產(chǎn)的價(jià)值，得到整體企業(yè)價(jià)值，并由整體企業(yè)價(jià)值扣減付息債務(wù)價(jià)值后，得出企業(yè)的股東全部權(quán)益價(jià)值(凈資產(chǎn))。(1)基本模型E=B-DE:評(píng)估對(duì)象的股東全部權(quán)益(凈資產(chǎn))價(jià)值B:評(píng)估對(duì)象的企業(yè)價(jià)值P;評(píng)估對(duì)象的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值 EQ\*jc3\*hps19\o\al(\s\up11(中天草g),DraApm)Rn+1:評(píng)估對(duì)象永續(xù)期的預(yù)期等額收益(自由現(xiàn)金流最):r:折現(xiàn)率；2Ci:評(píng)估對(duì)象基準(zhǔn)日存在的溢余性、非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)(負(fù)債)的價(jià)值C1:評(píng)估對(duì)象基準(zhǔn)日存在的溢余現(xiàn)金類資產(chǎn)(負(fù)債)價(jià)值C2:評(píng)估對(duì)象基準(zhǔn)日存在的其他溢余性或非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)(負(fù)債)價(jià)值Q:評(píng)估對(duì)象的長(zhǎng)期股權(quán)投資價(jià)值D:評(píng)估對(duì)象的付息債務(wù)價(jià)值(2)收益指標(biāo)企業(yè)自由現(xiàn)金流=稅后凈利潤(rùn)+折舊與推銷+扣稅后付息債務(wù)利息-資本性支出-凈營(yíng)運(yùn)資金變動(dòng)(3)預(yù)測(cè)期被評(píng)估單位為正常經(jīng)營(yíng)且在可預(yù)見的未來不會(huì)出現(xiàn)影響收益年限采用永續(xù)方式。(4)折現(xiàn)率本次評(píng)估采用加權(quán)平均資本成本模型(WACC)確定折現(xiàn)率rt:所得稅率Wd:評(píng)估對(duì)象的債務(wù)比率：We:評(píng)估對(duì)象的股權(quán)資本比率：Ke:股權(quán)資本成本，按資本資產(chǎn)定價(jià)模型(CAPM)確定股權(quán)資本成本；Rf:無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；1.前期準(zhǔn)備2.資產(chǎn)核實(shí)3.盡職調(diào)查(三)收集整理評(píng)估資料(五)整理歸集評(píng)估檔案(一)一般假設(shè)1.交易假設(shè)(二)特別假設(shè)2.假設(shè)公司的經(jīng)營(yíng)者是負(fù)責(zé)的，并且公司管理層有能力擔(dān)當(dāng)其職務(wù)。3.除非另有說明，假設(shè)公司完全遵守所有有關(guān)的法律法規(guī)。4.假設(shè)公司未來將采取的會(huì)計(jì)政策和編寫此份報(bào)告時(shí)所采用的會(huì)計(jì)政策在重要方面基本一致。5.假設(shè)公司在現(xiàn)有的管理方式和管理水平的基礎(chǔ)上，經(jīng)營(yíng)范圍、方式與日前方向保持一致。6.有關(guān)利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費(fèi)用等不發(fā)生重大變化。7.假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后被評(píng)估單位的現(xiàn)金流入為均勻流入，現(xiàn)金流出為均勻流出。8.無其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見因素對(duì)企業(yè)造成重大不利影響。特別提請(qǐng)報(bào)告使用人注意，根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的要求，認(rèn)定上述假設(shè)條件在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)成立，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限制，當(dāng)上述條件發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)論一般會(huì)失效，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師將不承擔(dān)由于假設(shè)條件改變面推導(dǎo)出不同評(píng)估結(jié)論的責(zé)任。(一)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果在評(píng)估基準(zhǔn)日2023年12月31日，振華深圳公司申報(bào)的總資產(chǎn)賬面值為73,214.21萬元，總負(fù)債為11,219.59萬元，凈資產(chǎn)為61,994.62萬元；總資產(chǎn)評(píng)估值為75,172.36萬元，增值額為1,958.15萬元，增值率為2.67%;總負(fù)債評(píng)估值為11,214.75萬元，減值額為483萬元，減值率0.04%;凈資產(chǎn)評(píng)估值為63,957.61萬元，增值額為1,962.99萬元，增值率為3.17%。評(píng)估結(jié)果詳見下表：資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表流動(dòng)資產(chǎn)非流動(dòng)資產(chǎn)其中：長(zhǎng)期股權(quán)投資投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)其他非流動(dòng)資產(chǎn)非流動(dòng)負(fù)債(二)收益法評(píng)估結(jié)果(三)評(píng)估結(jié)論有效期至2024年12月30日止。超過一年，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。表序號(hào)19深勻房產(chǎn)1棟1樓B(廠房)、明細(xì)表序號(hào)20深勻房產(chǎn)1棟4樓(廠房)、明細(xì)表序號(hào)21深勻連廊第四層一半、明細(xì)表序號(hào)27華勻大廈1棟廠房、明細(xì)表序號(hào)28華勻大廈3棟1樓食堂、明細(xì)表序號(hào)29其他房屋建筑(華勻大廈1