【整體主義視角下完善上海樓市調(diào)控的法律規(guī)制探究（論文）12000字】

整體主義視角下完善上海樓市調(diào)控的法律規(guī)制研究目錄TOC\o"1-2"\h\u3074摘要 121747一、引言 210037二、文獻(xiàn)綜述 22973（一）國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)綜述 225995（二）國(guó)外文獻(xiàn)綜述 314403三、上海樓市新政的實(shí)施現(xiàn)狀與影響 431940（一）上海樓市新政的實(shí)施現(xiàn)狀與影響 47858（二）其他城市的樓市調(diào)控措施 514921四、上海樓市調(diào)控新政存在的問題 613397（一）“一刀切”的做法未考慮實(shí)際需求 611499（二）交易成本增加，成本負(fù)擔(dān)不均導(dǎo)致更多的經(jīng)濟(jì)糾紛 726470（三）打破正常的市場(chǎng)交易秩序 7491（四）引發(fā)投機(jī)現(xiàn)象，導(dǎo)致市場(chǎng)波動(dòng) 828778五、完善上海樓市調(diào)控的法律規(guī)制理念與對(duì)策 822261（一）以平衡協(xié)調(diào)作為上海樓市調(diào)控新政的規(guī)制理念 92222（二）促進(jìn)相關(guān)立法以強(qiáng)化房?jī)r(jià)調(diào)控的預(yù)期機(jī)制 94396（三）完善土地供應(yīng)政策，健全保障性住房供應(yīng)體系 1030119（四）加強(qiáng)銀行等金融機(jī)構(gòu)的審慎監(jiān)管，控制金融風(fēng)險(xiǎn) 112438（五）增進(jìn)多機(jī)構(gòu)間聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)，加強(qiáng)信息互通 116245六、結(jié)語 128450參考文獻(xiàn) 12摘要為了緩解瘋狂暴漲的房產(chǎn)市場(chǎng)，上海市出臺(tái)了新的樓市調(diào)控政策，其中值得關(guān)注的是嚴(yán)堵“假離婚買房”的住房限購政策。在實(shí)踐中該政策產(chǎn)生的正外部性與負(fù)外部性并存，應(yīng)通過法律手段使之更加優(yōu)化和規(guī)范。表面看來這項(xiàng)住房限購政策對(duì)于意圖通過假離婚來獲得購房資格的購房者，以及獲得首套購房?jī)?yōu)惠的購房者而言，會(huì)產(chǎn)生直接的遏制作用。但同時(shí)“一刀切”的做法未考慮實(shí)際需求、增加了交易成本，成本負(fù)擔(dān)不均導(dǎo)致更多的經(jīng)濟(jì)糾紛，并存在打破正常的市場(chǎng)交易秩序、引發(fā)投機(jī)現(xiàn)象，導(dǎo)致市場(chǎng)波動(dòng)等問題。對(duì)此應(yīng)秉持經(jīng)濟(jì)法中平衡協(xié)調(diào)的理念，從整體主義的視角重新審視政府的監(jiān)管措施。通過對(duì)比國(guó)外以及其他城市在房地產(chǎn)調(diào)控方面的做法，及時(shí)促進(jìn)相關(guān)立法以強(qiáng)化房?jī)r(jià)調(diào)控的預(yù)期機(jī)制、增加土地供給，控制金融風(fēng)險(xiǎn)、增進(jìn)多機(jī)構(gòu)間聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)，加強(qiáng)信息互通并嚴(yán)格追究弄虛作假等違法違規(guī)行為的違法責(zé)任。關(guān)鍵詞：整體主義房?jī)r(jià)調(diào)控限購政策監(jiān)管理念一、引言2021年1月21日，上海市出臺(tái)了新的樓市調(diào)控政策，發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（以下簡(jiǎn)稱“《意見》”）?！兑庖姟分幸?guī)定“夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算”，這一政策引起公眾關(guān)注。追溯上海市出臺(tái)此《意見》的動(dòng)因，主要在于上海樓市自2020年下半年處于瘋狂狀態(tài)，政府不得不迅速做出反應(yīng)。房屋需求量居高不下，賣方和第三方抓住了買家急切購房的心態(tài)，炒作、哄抬房?jī)r(jià)，導(dǎo)致上海房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)極為嚴(yán)峻。由此誕生的《意見》給瘋狂暴漲的上海樓市迅速降溫。表面看來這項(xiàng)住房限購政策對(duì)于意圖通過假離婚來獲得購房資格的購房者，以及獲得首套購房?jī)?yōu)惠的購房者而言，會(huì)產(chǎn)生直接的遏制作用。但從經(jīng)濟(jì)法中平衡協(xié)調(diào)的理念來看，地方政府的這種調(diào)控措施能否真正實(shí)現(xiàn)其預(yù)期的效果還尚未確定，實(shí)施結(jié)果恐將難如人意。在實(shí)踐中該政策產(chǎn)生的正外部性與負(fù)外部性并存，應(yīng)通過法律手段使之更加優(yōu)化和規(guī)范。國(guó)外以及其他城市在房地產(chǎn)調(diào)控方面各有做法，其中有許多值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)，分析其背后法理及經(jīng)濟(jì)規(guī)律，以便于上海政府設(shè)計(jì)出樓市調(diào)控的合理規(guī)制路徑。二、文獻(xiàn)綜述（一）國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)綜述關(guān)于房產(chǎn)限購政策下假離婚現(xiàn)象的研究。陳竹韻（2015）認(rèn)為假離婚是具有中國(guó)特色的畸形時(shí)代產(chǎn)物，指夫妻本無離婚的真實(shí)意思，但是出于規(guī)避國(guó)家政策、法律法規(guī)的目的而作出解除夫妻關(guān)系的民事法律行為。參見陳竹韻：《杭州住房限購令下假離婚現(xiàn)象調(diào)研》，載《現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)》2015年第10期，第200頁。部分消費(fèi)者過度放大自身利益，使假離婚這種具有典型時(shí)代特征的違法現(xiàn)象開始蔓延。例如陳至奕、范劍勇（2016）披露了房產(chǎn)限購令出臺(tái)后的假離婚大潮，展示了夫妻為了買房假離婚，最終成真離婚的案例。參見陳至奕、范劍勇：《限購、離婚與房地產(chǎn)區(qū)域差異》，載《浙江社會(huì)科學(xué)》2016年第參見陳竹韻：《杭州住房限購令下假離婚現(xiàn)象調(diào)研》，載《現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)》2015年第10期，第200頁。參見陳至奕、范劍勇：《限購、離婚與房地產(chǎn)區(qū)域差異》，載《浙江社會(huì)科學(xué)》2016年第12期，第33頁。參見周素素：《論“假結(jié)婚”與“假離婚”行為的效力與控制》，載《東南大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)》2018年第1期，第88頁。參見禹黃姣、吳倩欣：《公共政策漏洞初探——以“中國(guó)式假離婚”現(xiàn)象為例》，載《湖北民族學(xué)院學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)》2014年第2期，第80頁。參見李綿：《房控政策下假離婚現(xiàn)象的原因及對(duì)策》，載《哈爾濱學(xué)院學(xué)報(bào)》2014年第4期，第56頁。關(guān)于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的研究。張守文（2014）指出宏觀調(diào)控是政府由于市場(chǎng)不能有效發(fā)揮資源配置作用出現(xiàn)市場(chǎng)失靈時(shí)不得不對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)的行為，以達(dá)到維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定的目的。參見張守文：《政府與市場(chǎng)關(guān)系的法律調(diào)整》，載《中國(guó)法學(xué)》2014年第5期，第65頁。吳凈霖（2011）認(rèn)為政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控既要保障市場(chǎng)機(jī)制的有效運(yùn)作,又要保護(hù)公民的權(quán)利自治。參見吳凈霖：《從宏觀調(diào)控法角度規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政府行為》，載《法制與社會(huì)》2011年第2期，第109頁。凌維慈（2019）在其研究中表明政府實(shí)行的價(jià)格調(diào)控具有很明顯的政治色彩，政府在房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控方面應(yīng)當(dāng)發(fā)揮主導(dǎo)作用。參見張守文：《政府與市場(chǎng)關(guān)系的法律調(diào)整》，載《中國(guó)法學(xué)》2014年第5期，第65頁。參見吳凈霖：《從宏觀調(diào)控法角度規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政府行為》，載《法制與社會(huì)》2011年第2期，第109頁。參見凌維慈：《住房政策的任務(wù)分化及法律控制》，載《法商研究》2019年第2期，第16頁。參見尹中立：《因城施策是房地產(chǎn)調(diào)控的創(chuàng)新》，載《中國(guó)金融》2019年第7期，第71頁。關(guān)于政府實(shí)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控具體措施的研究。我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施面臨許多困境，原因在于政策頻繁的動(dòng)態(tài)變化，表現(xiàn)為政策制定的相機(jī)抉擇和調(diào)控目標(biāo)的搖擺不定。由此，近年來許多學(xué)者對(duì)如何調(diào)控我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了富有建設(shè)性的意見。在意識(shí)層面，符啟林（2009）在其書中指出房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控要結(jié)合我國(guó)基本國(guó)情，因地制宜，加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的認(rèn)識(shí)。參見符啟林：《房地產(chǎn)法》，法律出版社2009年版，第17頁。在實(shí)踐層面，王新廣（2017）通過分析我國(guó)的土地制度，得出導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格非理性上漲的重要原因之一是土地出讓價(jià)格不合理，據(jù)此應(yīng)實(shí)行土地出讓、劃撥制度的改革。參見王新廣：《對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控措施的法律評(píng)析》，載《中國(guó)市場(chǎng)》2017年第8期，第28頁。稅收調(diào)控也是政府實(shí)行宏觀調(diào)控的重要手段，楊勤法（2011）提出對(duì)房地產(chǎn)稅制的認(rèn)識(shí)和研究應(yīng)順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，從房產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)到持有環(huán)節(jié)都應(yīng)當(dāng)征稅。參見符啟林：《房地產(chǎn)法》，法律出版社2009年版，第17頁。參見王新廣：《對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控措施的法律評(píng)析》，載《中國(guó)市場(chǎng)》2017年第8期，第28頁。參見楊勤法：《房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策與法律》，北京大學(xué)出版社2011年版，第168頁。參見趙晶：《房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與金融風(fēng)險(xiǎn)探討》，載《現(xiàn)代商業(yè)》2014年第36期，第203頁。參見倪斐：《風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)中的宏觀調(diào)控及其法律規(guī)制》，載《江海學(xué)刊》2011年第2期，第230頁。（二）國(guó)外文獻(xiàn)綜述關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的研究。Abelson（2008）通過實(shí)證研究表明可以用土地的供地市場(chǎng)解釋房地產(chǎn)的發(fā)展變化，土地因素在房地產(chǎn)的供求關(guān)系中起到重要作用。SeePeterAbelson.PriceAndEfficiencyEffectsOfTaxesAndSubsidiesForAustralianHousing,AppliedSeePeterAbelson.PriceAndEfficiencyEffectsOfTaxesAndSubsidiesForAustralianHousing,Appliedeconomicsandpolicy,2008(26):147-169.SeeMiguelA,LonezG.HousingpricesandtaxpolicyinSpain,SpanishEconomicReview,2014(6):29-52.SeeHherring,R.S.WacherRealEstateBoomsandBankingBusts:anInternationalPerspective,TheWhartonFiancialInstitutionsCentre,2016.關(guān)于國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控理念與手段的研究。外國(guó)政府實(shí)行宏觀調(diào)控的理念與我國(guó)有一定不同，例如Robert（1998）提出政府通過糾正市場(chǎng)失靈從而達(dá)到增進(jìn)社會(huì)整理福利目的而實(shí)施的橫向性管制。SeeRobertJ.Duffy,SeeRobertJ.Duffy,NuclearPoliticsinAmerica:AHistoryandTheoryofGovernmentRegulation,JournalofAmericanHistory,1998(3).通過梳理文獻(xiàn)，可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)當(dāng)前主流的房地產(chǎn)調(diào)控政策是限購政策，而國(guó)外的房地產(chǎn)調(diào)控限購政策并不明顯，傾向于全面調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，最終達(dá)到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的。由此可見，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策頻繁且缺乏一致性。為保證政府調(diào)控政策的有效推行，應(yīng)借鑒國(guó)外有益經(jīng)驗(yàn)，從我國(guó)國(guó)情出發(fā)，因地制宜，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行改進(jìn)，為今后房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的制定起到一定的參考作用。三、上海樓市新政的實(shí)施現(xiàn)狀與影響（一）上海樓市新政的實(shí)施現(xiàn)狀與影響在上海樓市活躍，部分買方與賣方頻繁鉆法律的空子、實(shí)施違法違規(guī)行為的情況下，《意見》的出臺(tái)旨在精準(zhǔn)打擊、及時(shí)止損，果斷對(duì)樓市的火熱做出調(diào)控與緩解，全面降低樓市投機(jī)買家的入市機(jī)會(huì)，提高入市成本。與此同時(shí)，搖號(hào)政策也最大限度保護(hù)了無房家庭等剛需市民的買房權(quán)利，安撫購房者的緊張心理。目前上海樓市新政的實(shí)施效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)，房屋漲價(jià)比例明顯下降，由此可見，新政對(duì)需求端的抑制作用初現(xiàn)成效。此外，上海在征收房產(chǎn)稅的通知中規(guī)定按照應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格來計(jì)算計(jì)稅依據(jù)。此條款對(duì)于樓市炒作具有一定的威懾力，精準(zhǔn)打擊炒房行為，尤其是對(duì)擁有多套房屋，意圖通過頻繁的房產(chǎn)交易實(shí)現(xiàn)套利的投資者也產(chǎn)生一定的壓力。通知中規(guī)定對(duì)個(gè)人部分住房征稅，主要針對(duì)的是多套房人群或家庭，一戶一房的普通家庭并不在征收范圍之內(nèi)。這種差異化的征稅具有其科學(xué)性，對(duì)于炒房、囤房行為有一定的抑制作用。參見何翠云.：《上海個(gè)人部分住房征稅新政為何受關(guān)注》，載《中華工商時(shí)報(bào)》2021年第3期，第2頁。但隨之而來也產(chǎn)生許多問題，參見何翠云.：《上海個(gè)人部分住房征稅新政為何受關(guān)注》，載《中華工商時(shí)報(bào)》2021年第3期，第2頁。（二）其他城市的樓市調(diào)控措施針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)氣浮躁、房?jī)r(jià)久居不下甚至還可能繼續(xù)暴漲的問題，自2020年7月份以來，包括杭州、深圳、內(nèi)蒙古、長(zhǎng)春、寧波、南京等近10座城市紛紛出臺(tái)樓市調(diào)控新政策。這些地方政府的調(diào)控政策有許多類似之處。首先，從各地發(fā)布的樓市調(diào)控新政的總體特征來看，都是在“房住不炒”的思路下，支持剛需購房，遏制投資者入市炒房。例如深圳市對(duì)居民落戶年限和個(gè)稅社保繳納年限規(guī)定為3年，提高購房門檻，并排除不合理的購房需求。寧波市則實(shí)施“限購+優(yōu)購”的政策，保障無房家庭的優(yōu)先購房權(quán)利，并將限制房屋轉(zhuǎn)讓的年限提高到5年。此外，南京、杭州等地在“限購+優(yōu)購”的政策基礎(chǔ)下，對(duì)之前的房產(chǎn)政策進(jìn)行補(bǔ)充與更新，包括對(duì)“無房家庭”的認(rèn)定條件，二套房首付、貸款利率等多個(gè)問題。其次，從各地發(fā)布的樓市調(diào)控新政的集中措施來看，遏制投機(jī)炒房的措施集中針對(duì)“假離婚”“假落戶”“假人才”等現(xiàn)象。參見：《多地樓市密集出臺(tái)新政為哪般》，載《中國(guó)報(bào)道》2020年第8期，第13頁。參見：《多地樓市密集出臺(tái)新政為哪般》，載《中國(guó)報(bào)道》2020年第8期，第13頁。與之相比的是國(guó)外的做法，美國(guó)、新加坡等國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控方面的研究較多，主要體現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)和土地經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域，傾向運(yùn)用市場(chǎng)化的手段來進(jìn)行調(diào)控引導(dǎo)。比如美國(guó)實(shí)行美國(guó)住宅融資制度，韓國(guó)實(shí)行有差別的土地供應(yīng)政策，新加坡推行組屋制度，德國(guó)的限價(jià)法律規(guī)定等等，都取得了一定的成效，值得我國(guó)學(xué)習(xí)借鑒。四、上海樓市調(diào)控新政存在的問題在宏觀經(jīng)濟(jì)體制下，市場(chǎng)具有自我調(diào)節(jié)的能力。根據(jù)普適的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，住房?jī)r(jià)格應(yīng)該由市場(chǎng)定價(jià)，除了《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》中賦予了政府在特殊情況下的定價(jià)限價(jià)權(quán)、實(shí)施價(jià)格管制措施，政府通常通過宏觀調(diào)控手段對(duì)價(jià)格進(jìn)行干預(yù)，上海對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控主要表現(xiàn)在限購住房、管理土地市場(chǎng)、實(shí)施差別化信貸政策、稅收調(diào)整等方面，這些都顯示出市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的錘煉下逐漸成熟的政府調(diào)控理念與能力。參見馮輝：《論地方政府在當(dāng)下房?jī)r(jià)調(diào)控問題上的角色轉(zhuǎn)變及法律規(guī)范》，載《廣東社會(huì)科學(xué)》2011年第4期，第240頁。上海樓市新政策的推出及時(shí)遏制上海房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的趨勢(shì)，給風(fēng)氣浮躁的房地產(chǎn)市場(chǎng)及時(shí)降溫。盡管新政實(shí)施以來已經(jīng)取得正面的效果，對(duì)住房需求端的遏制初現(xiàn)成效。參見馮輝：《論地方政府在當(dāng)下房?jī)r(jià)調(diào)控問題上的角色轉(zhuǎn)變及法律規(guī)范》，載《廣東社會(huì)科學(xué)》2011年第4期，第240頁。（一）“一刀切”的做法未考慮實(shí)際需求在此次出臺(tái)的樓市新政中，最受關(guān)注的政策之一為嚴(yán)格執(zhí)行“假離婚買房”住房限購政策。這一政策嚴(yán)堵規(guī)避法律、夫妻雙方假離婚達(dá)到買房目的的漏洞。“3年”這一確定數(shù)字為典型的“一刀切”做法，盡管這種做法可以暫時(shí)擊退“假離婚買房”的行為，但也將有剛性購房需求的購房者拒之門外。僅僅以離異年限來限制購房具有不合理性，一方面，如何判斷雙方為“假離婚”？夫妻離異后一方有剛性住房需求的人不在少數(shù)，限制購房將會(huì)增加其生活負(fù)擔(dān)。一個(gè)新政策的推出往往會(huì)更加便利人們的生活，提高生活質(zhì)量，這種情況下卻得到適得其反的效果。退一步而言，即使真的為“假離婚”，夫妻雙方為了買房，再等個(gè)3年，時(shí)間成本又不高，并沒有根本解決“假離婚買房”的問題。另一方面，在時(shí)間的界定上為何為“3年”？而不是“2年”“3年半”或者“4年”，太短的時(shí)間沒有意義，太長(zhǎng)的時(shí)間不符合經(jīng)濟(jì)需求，總之太過具體的時(shí)間限定就會(huì)使規(guī)則脫離實(shí)際。不斷壓抑剛性需求就會(huì)引發(fā)新的社會(huì)問題，也容易造成房?jī)r(jià)反彈，在增加房地產(chǎn)商心理籌碼的同時(shí)也增加了房?jī)r(jià)調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)。參見馮輝：《論地方政府在當(dāng)下房?jī)r(jià)調(diào)控問題上的角色轉(zhuǎn)變及法律規(guī)范》，載《廣東社會(huì)科學(xué)》2011年第4期，第240頁。值得注意的是，限售具有兩面性。一方面它確實(shí)提高了炒作成本，會(huì)暫時(shí)緩解房?jī)r(jià)過高的問題。但另一方面，限售也意味著限制供應(yīng)，根據(jù)基本的供求決定價(jià)格的原理，市場(chǎng)上房源減少，房?jī)r(jià)最終還是會(huì)上漲。因此限售政策實(shí)施的契機(jī)與期限十分重要，最好能夠從整體主義的視角出發(fā)，最大化平衡各方的利益。（二）交易成本增加，成本負(fù)擔(dān)不均導(dǎo)致更多的經(jīng)濟(jì)糾紛上海發(fā)布的新政還對(duì)增值稅征免年限進(jìn)行調(diào)整，將個(gè)人對(duì)外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。調(diào)整增值稅免征年限對(duì)二手房市場(chǎng)的交易有直接的影響，特別是對(duì)于滿2年不滿5年的普通住宅來說，買賣交易成本大大提高。在實(shí)踐中，買賣雙方因?yàn)槎喑鰜淼亩愘M(fèi)誰來承擔(dān)的問題一直在爭(zhēng)論，但多數(shù)情況還是轉(zhuǎn)嫁在買家頭上。而新政對(duì)稅費(fèi)的承擔(dān)沒有規(guī)定，現(xiàn)實(shí)中就會(huì)產(chǎn)生新的經(jīng)濟(jì)糾紛，在以前明明是很簡(jiǎn)便利落的房屋買賣，現(xiàn)在卻要再涉及增值稅的分配問題。有賣方提出“不退定金且解約”或者“買家自行承擔(dān)稅費(fèi)”的要求，雙方協(xié)商不成只能訴諸法院或?qū)嵭腥嗣裾{(diào)解，無形之中加大了司法工作量，造成司法資源的浪費(fèi)。而對(duì)于部分非普通住宅而言，稅費(fèi)提高的更加明顯，按照原來的政策，非普通住宅實(shí)行增值稅差額征收，新政后則實(shí)行全額增收。由此可見，調(diào)整增值稅征免年限最終的結(jié)果可能是成本轉(zhuǎn)嫁給沒有房產(chǎn)、需要租房的公民，增加其經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，難以改變房?jī)r(jià)上漲的大趨勢(shì)，進(jìn)而導(dǎo)致調(diào)控效果不盡人意。（三）打破正常的市場(chǎng)交易秩序上海的調(diào)控新政一推出，立即引發(fā)非常劇烈的市場(chǎng)反應(yīng)。房?jī)r(jià)調(diào)控在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)穩(wěn)定之間頻繁交替，在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，不得不承受由此可能產(chǎn)生的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。參見鄭世剛、嚴(yán)培勝：《雙重任務(wù)下地方政府資源配置與中央政府房?jī)r(jià)調(diào)控研究》，載《湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)》2021年第1期，第37頁。實(shí)踐表明，一項(xiàng)新的房產(chǎn)政策的出臺(tái)，往往伴隨著房產(chǎn)交易量的劇增。出現(xiàn)交易量暴漲的現(xiàn)象很重要的原因是房產(chǎn)調(diào)控新政改變了人們的預(yù)期。這些調(diào)控手段，包括提高買房門檻，如延長(zhǎng)繳納個(gè)人所得稅或社保的年限；降低杠桿比例，如降低了公積金貸款的額度，或者提高第二套房貸款的首付。無論何種舉措，都增加了購房者的參見鄭世剛、嚴(yán)培勝：《雙重任務(wù)下地方政府資源配置與中央政府房?jī)r(jià)調(diào)控研究》，載《湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)》2021年第1期，第37頁。交易量暴漲只是房產(chǎn)調(diào)控改變預(yù)期的一個(gè)方面，更重要的是，突如其來的新政打破了正常的市場(chǎng)交易秩序。上海是全球第一大房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，金額、面積遠(yuǎn)超國(guó)內(nèi)其它城市，房產(chǎn)市場(chǎng)牽涉千家萬戶，因此交易規(guī)則一有改變，就會(huì)引發(fā)各種各樣的連鎖效應(yīng)。特別是房地產(chǎn)調(diào)控政策大都是發(fā)布即實(shí)施，即將進(jìn)行交易以及正在進(jìn)行交易的參與者都會(huì)受到很大的影響，從而導(dǎo)致更多的糾紛。最為明顯的是，原本符合購房條件的購房者，在上海調(diào)控新政實(shí)施后后，不滿足條件因此失去購房資格。但房產(chǎn)正在交易中，對(duì)正在交易中的房產(chǎn)，如果因?yàn)檎咦兓ベ彿抠Y格出現(xiàn)違約，該如何處理。還有已付定金但尚未達(dá)成交易的雙方又將何去何從。據(jù)此可以預(yù)見，在接下來相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，法院會(huì)新增很多關(guān)于房產(chǎn)交易無法達(dá)成的訴訟，無形之中增加了司法負(fù)擔(dān)。此外，嚴(yán)格房貸這一規(guī)定必然會(huì)導(dǎo)致銀行放貸速度放緩，意味著本來能即將得到貸款買房的人不得不繼續(xù)持續(xù)租房或無房的狀態(tài)。由此可見，新政的實(shí)施所帶來的房地產(chǎn)市場(chǎng)收緊趨勢(shì)，對(duì)市場(chǎng)交易秩序和民眾生活都帶來了很大的影響。（四）引發(fā)投機(jī)現(xiàn)象，導(dǎo)致市場(chǎng)波動(dòng)上海樓市新政是在公布的第二天開始實(shí)施，從理論上說，房地產(chǎn)交易涉及人數(shù)眾多，決策應(yīng)該更為慎重，但現(xiàn)實(shí)卻并非如此。從過往的經(jīng)驗(yàn)看，歷次的房產(chǎn)調(diào)控都是突然襲擊，其原因很有可能的是為了減少投機(jī)套利的現(xiàn)象。但事實(shí)上這種效果并不明顯，而且由于很多人掌握了內(nèi)部信息，反而會(huì)存在內(nèi)部人投機(jī)現(xiàn)象，而更多的普通交易者卻無從下手。此次上海的房產(chǎn)調(diào)控，新政內(nèi)容此前已在社交媒體上廣為流傳，它只能起到滋長(zhǎng)市場(chǎng)緊張情緒，助推房產(chǎn)價(jià)格突然走高的作用，最后的受害者還是普通民眾。從形式上看，我國(guó)的房產(chǎn)調(diào)控政策的推出與法律的公布有很大的不同。調(diào)控政策的推出大都是自文件發(fā)放之日起實(shí)施，這種實(shí)施方式實(shí)際上并不利于保持市場(chǎng)正常的交易秩序。而我國(guó)絕大多數(shù)的法律，都有一個(gè)公布日期和實(shí)施日期的時(shí)間差。如《民法典》在2020年5月28日公布，自2021年1月1日起施行。法律存在公布與實(shí)施的時(shí)間差的原因是法律具有可預(yù)見性和指導(dǎo)性，人們可以提前熟悉法律，根據(jù)法律的規(guī)定來約束行為，不至于無所適從。但是房產(chǎn)調(diào)控就沒有公布日和實(shí)施日的時(shí)間差，道理很簡(jiǎn)單，存在的時(shí)間差給予了市場(chǎng)很明顯的提示，市場(chǎng)交易者據(jù)此迅速作出行動(dòng)，使政府隨后實(shí)施的調(diào)控手段名存實(shí)亡。如前所述，新政的推出不留時(shí)間差可能是為了減少市場(chǎng)投機(jī)行為，但事實(shí)證明這種決策恰恰導(dǎo)致了更多的投機(jī)，使市場(chǎng)產(chǎn)生了更大的波動(dòng)。近十多年來國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中，有幾個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)價(jià)格和交易量同時(shí)劇增，此種現(xiàn)象最為根本的原因就是政府介入而導(dǎo)致的交易畸形。正因?yàn)檎呷狈Ψ€(wěn)定的預(yù)期，市場(chǎng)才會(huì)充斥著投機(jī)現(xiàn)象。需要明確的是，市場(chǎng)與政府不是對(duì)立的，政府也是市場(chǎng)的一個(gè)主體，在市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行中發(fā)揮作用。有穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期，市場(chǎng)中各交易主體的行為才能穩(wěn)定，最終市場(chǎng)也趨于穩(wěn)定。五、完善上海樓市調(diào)控的法律規(guī)制理念與對(duì)策根據(jù)中央政府“房住不炒”的定位要求和“改革完善房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制”的政策目標(biāo)，要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展，必須考慮房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)和預(yù)期機(jī)制對(duì)政府資源配置和房?jī)r(jià)調(diào)控的影響。為保證房?jī)r(jià)調(diào)控新政實(shí)施的有效性，提出以下完善對(duì)策。（一）以平衡協(xié)調(diào)作為上海樓市調(diào)控新政的規(guī)制理念在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,房地產(chǎn)炒作的負(fù)外部性僅僅依靠市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)節(jié)難以抑制，因此應(yīng)加緊構(gòu)建全方位多維度房地產(chǎn)調(diào)控體系，充分發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控的作用。從內(nèi)容上看，上海市推出的樓市新政大多數(shù)是禁止性政策，禁止購房者進(jìn)行某種行為或者強(qiáng)制其履行新增義務(wù)，這是典型的管控式監(jiān)管，監(jiān)管的實(shí)際效果往往不盡人意。為解決這一難題，應(yīng)秉持經(jīng)濟(jì)法中平衡協(xié)調(diào)的理念，從整體主義的視角重新審視政府的監(jiān)管措施。在市場(chǎng)自發(fā)式的調(diào)節(jié)不能滿足現(xiàn)狀的情形下，政府進(jìn)行融合安全、效率與公平的平衡式監(jiān)管，考慮多方市場(chǎng)主體的利益和需求，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)功能和社會(huì)功能的統(tǒng)一。在政策上表現(xiàn)為注重理念、規(guī)范和具體制度之間的統(tǒng)一，政府不可濫用管控的權(quán)力，進(jìn)行“一刀切”式、看守式監(jiān)管，這樣不但于事無補(bǔ)，也是不負(fù)責(zé)任、“懶政”的表現(xiàn)，有極大可能弄巧成拙。參見馮輝：《惠普金融視野下企業(yè)公平融資權(quán)的法律構(gòu)造研究》，載《現(xiàn)代法學(xué)》2015年第1期，第85頁。參見馮輝：《惠普金融視野下企業(yè)公平融資權(quán)的法律構(gòu)造研究》，載《現(xiàn)代法學(xué)》2015年第1期，第85頁。（二）促進(jìn)相關(guān)立法以強(qiáng)化房?jī)r(jià)調(diào)控的預(yù)期機(jī)制從過去十幾年的經(jīng)驗(yàn)做法來看，政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控大都為突發(fā)實(shí)施，以短期見效快的經(jīng)濟(jì)和行政手段為主。在這一調(diào)控模式下，由于政策文本并不具有較強(qiáng)的法律效力，很難強(qiáng)制執(zhí)行。正所謂“上有政策，下有對(duì)策”，地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及居民等理性經(jīng)濟(jì)人出于逐利的動(dòng)機(jī)，其行為必然產(chǎn)生扭曲。實(shí)踐中地方政府的一系列做法也證實(shí)了這一觀點(diǎn)，例如，有的地方政府為了完成以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)績(jī)效為核心指標(biāo)的政績(jī)考核，沒有按照政策的規(guī)定行事，執(zhí)行程度達(dá)不到中央政府要求，有的甚至自行增加或削減執(zhí)行計(jì)劃。政府身為公權(quán)力機(jī)關(guān)尚未能以身作則，真心誠意貫徹落實(shí)調(diào)控政策，房地產(chǎn)商以及市場(chǎng)上的交易者更遑論認(rèn)真遵守政策指示了，最終權(quán)益受損的還是普通居民。由此可見，政府房?jī)r(jià)調(diào)控政策缺乏可置信性和執(zhí)行力的重要原因，在于這些政策大都為“《通知》”“《意見》”等文件形式，短期目的較強(qiáng)，沒有較強(qiáng)的約束力。從德國(guó)、日本、美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)基礎(chǔ)制度建設(shè)經(jīng)驗(yàn)來看，立法是解決執(zhí)行力度低下的根本途徑。參見鄭世剛、嚴(yán)培勝：《雙重任務(wù)下地方政府資源配置與中央政府房?jī)r(jià)調(diào)控研究》，載《湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)》2021年第1期，第41頁。參見鄭世剛、嚴(yán)培勝：《雙重任務(wù)下地方政府資源配置與中央政府房?jī)r(jià)調(diào)控研究》，載《湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)》2021年第1期，第41頁。具體而言，當(dāng)務(wù)之急應(yīng)完善關(guān)于增值稅分配的規(guī)定，更為重要的是厘清房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，解決重復(fù)征稅、稅費(fèi)模糊等制度問題。上海樓市新政關(guān)于增值稅年限的延長(zhǎng)增加了市場(chǎng)交易的成本，對(duì)此，上海政府應(yīng)隨后出臺(tái)具體規(guī)定處理在買賣雙方或者買方、賣方及中介三者之間的成本合理負(fù)擔(dān)問題，從而保證政策的貫徹執(zhí)行，減少由成本分配不均導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)糾紛，大大節(jié)約司法資源。（三）完善土地供應(yīng)政策，健全保障性住房供應(yīng)體系對(duì)于大城市住房供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，增加土地供應(yīng)可真正緩解供求矛盾。當(dāng)前城市土地供應(yīng)存在顯著的不平衡問題，住宅用地供應(yīng)不足，導(dǎo)致地價(jià)持續(xù)上漲。造成此種現(xiàn)象的重要原因是地方政府財(cái)政過度依賴土地出讓金，在高地價(jià)與高房?jī)r(jià)之間形成利益鏈。這種“賣地財(cái)政”的出現(xiàn)也是政府融資機(jī)制缺失的客觀結(jié)果。參見馮輝：《論地方政府在當(dāng)下房?jī)r(jià)調(diào)控問題上的角色轉(zhuǎn)變及法律規(guī)范》，載《廣東社會(huì)科學(xué)》2011年第4期，第238頁。高房?jī)r(jià)、高成本下，有限的城市土地必須更多供應(yīng)保障房和租賃住房。毋庸置疑，政府既有增加財(cái)政收入的義務(wù)，也負(fù)有建設(shè)保障性住房、改善民生的社會(huì)職責(zé)。因此必須強(qiáng)化市場(chǎng)機(jī)制在土地供應(yīng)中的基礎(chǔ)作用，構(gòu)建土地供應(yīng)與房?jī)r(jià)、人口之間的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，參見馮輝：《論地方政府在當(dāng)下房?jī)r(jià)調(diào)控問題上的角色轉(zhuǎn)變及法律規(guī)范》，載《廣東社會(huì)科學(xué)》2011年第4期，第238頁。具體而言，一方面應(yīng)加大住宅用地供給力度，保證居民的住房剛需，從根本上解決問題，同時(shí)進(jìn)一步完善住房租賃與保障體系，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)治理。另一方面，對(duì)于資金統(tǒng)籌的問題，由于保障性住房需要較多的財(cái)政補(bǔ)貼，可以通過立法鼓勵(lì)保險(xiǎn)行業(yè)或公益基金參與融資，作為保障性住房的前期建設(shè)資金，作為對(duì)價(jià)，政府承諾許之一定的投資回報(bào)。參見馮輝：《我國(guó)保障房融資創(chuàng)新與風(fēng)險(xiǎn)控制的發(fā)展路徑及立法建議——以美國(guó)政策性住宅金融發(fā)展的得失為參照》，載《社會(huì)科學(xué)》2013年第5期，第98頁。參見馮輝：《我國(guó)保障房融資創(chuàng)新與風(fēng)險(xiǎn)控制的發(fā)展路徑及立法建議——以美國(guó)政策性住宅金融發(fā)展的得失為參照》，載《社會(huì)科學(xué)》2013年第5期，第98頁。（四）加強(qiáng)銀行等金融機(jī)構(gòu)的審慎監(jiān)管，控制金融風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有明顯的短期投機(jī)性色彩。有些購房者利用消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等資金成本較低的特點(diǎn)，套用該部分資金買房，一定程度上加劇了新房銷售市場(chǎng)的火爆程度。由此可見，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)利用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸和信用貸的資金監(jiān)管存在漏洞，個(gè)別商業(yè)銀行管控不力，導(dǎo)致樓市交易過于頻繁，某些開發(fā)商銷售資金回籠不暢,部分開發(fā)商甚至已出現(xiàn)資金鏈斷裂現(xiàn)象,房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)由隱性轉(zhuǎn)向顯性的可能加大。參見劉雪峰：《樓市新政的困境與出路》，載《中國(guó)房地產(chǎn)金融》，2010年第12期，第33頁。針對(duì)以上問題，上海市出臺(tái)的《意見》明確，嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。并附加相應(yīng)的配套措施：首先，在購房資金層面，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款審慎管理，防止商業(yè)銀行突擊放貸，并加大對(duì)購房人首付資金來源的審查。其次，在購房資格層面，嚴(yán)格管理通過假離婚等虛假手段來騙取購房資格的人群，發(fā)現(xiàn)一例便予以相關(guān)的行政處罰或者罰款，限制其一定期限內(nèi)的購房資格，提高造假成本。最后，在住宅銷售層面，嚴(yán)厲打擊利用陰陽合同來逃避稅款的行為。并加強(qiáng)對(duì)于中介行業(yè)的監(jiān)管，規(guī)范交易流通環(huán)節(jié)，打擊各種交易當(dāng)中的違法違規(guī)行為，比如速銷房、壟斷房源哄抬房?jī)r(jià)、捂盤惜售等現(xiàn)象。與此同時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房銷售“一價(jià)清”“實(shí)名制”等各項(xiàng)管理制度，最大限度保障剛需人群的正當(dāng)買房需求。（五）增進(jìn)多機(jī)構(gòu)間聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)，加強(qiáng)信息互通房?jī)r(jià)調(diào)控往往涉及房產(chǎn)、公安、規(guī)資、建設(shè)、金融監(jiān)督等多個(gè)部門，綜合運(yùn)用多重手段，增進(jìn)多部門、多機(jī)構(gòu)間聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)，貫徹落實(shí)“房住不炒”的定位，確保精準(zhǔn)施策，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展具有十分重要的意義。當(dāng)前有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員發(fā)布虛假房源和不實(shí)價(jià)格信息招攬業(yè)務(wù)、哄抬房?jī)r(jià)，甚至教唆、誘導(dǎo)、協(xié)助購房人弄虛作假騙取購房資格，為違規(guī)申請(qǐng)購買住房的客戶提供服務(wù)和便利。參見萬磊、劉貞平：《新形勢(shì)下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的困局與出路》，載《中國(guó)房地產(chǎn)》2017年第15期，第75頁。參見萬磊、劉貞平：《新形勢(shì)下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的困局與出路》，載《中國(guó)房地產(chǎn)》2017年第15期，第75頁。為了保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，應(yīng)開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)發(fā)布真實(shí)、全面、準(zhǔn)確的住房房源信息。同時(shí)加大聯(lián)合整治執(zhí)法力度，形成執(zhí)法合力，嚴(yán)肅查處價(jià)格違法行為、虛假廣告、人為制造市場(chǎng)緊張氛圍等違法違規(guī)行為。此外，就社會(huì)輿論引導(dǎo)而言，政府要善于引導(dǎo)民意，加強(qiáng)行政系統(tǒng)內(nèi)自我監(jiān)督和社會(huì)監(jiān)督的配合。對(duì)于群眾的建議和舉報(bào)應(yīng)當(dāng)迅速處理并作出回應(yīng)，并向社會(huì)公布詳細(xì)信息。就懲罰機(jī)制而言，對(duì)于查實(shí)的違法行為，除了給予行為人必要的行政處罰和罰款之外，應(yīng)當(dāng)在購房體制中引入信用懲罰機(jī)制，可以參考深圳市的做法，對(duì)弄虛作假、隱瞞真實(shí)情況，或者提供虛假證明材料的行為進(jìn)行相應(yīng)處罰。例如在一定期限內(nèi)停止相關(guān)人員的購買住房資格，停止住房公積金貸款資格等