【表庫】地產(chǎn)收并購業(yè)務(wù)全流程操作指引

,收并購業(yè)務(wù)流程操作指引,,,,,,,,,,,,,,,

,說明：收并購項目從項目初判通過后到正式合同簽訂周期不超過60天,,,,,,,,,,,,,關(guān)鍵會議,成果性文件,備注

,序號,業(yè)務(wù)流程,關(guān)鍵指引,時間要求,投資拓展中心,集團(tuán)法務(wù),財務(wù)管理中心,營銷管理中心,產(chǎn)品研發(fā)中心,成本合約中心,工程管理中心,項目團(tuán)隊,人力行政中心,,,

,1,項目信息登記,登記項目信息,—,負(fù)責(zé)信息歸口與統(tǒng)計,—,—,—,—,—,—,—,—,—,《項目收并購信息登記表》,

,2,項目初判,"A、投資拓展中心進(jìn)行初判分析：

1-戰(zhàn)略分析

2-地塊現(xiàn)狀了解

3-市場調(diào)研

4-初步交易方式

5-財務(wù)初步測算

B、初判通過后，投資拓展中心出具工作聯(lián)系函至相關(guān)專業(yè)部門（產(chǎn)品、營銷、成本）",—,負(fù)責(zé)根據(jù)“五指標(biāo)”進(jìn)行項目初步評估,—,—,—,—,—,—,,,項目初判評審會（投資拓展中心內(nèi)審）,"《項目初判評估表》

《工作聯(lián)系函》",

,3,投資立項分析報告編制,"各配合部門完成所屬的工作方案，匯總至投資拓展中心編制報告，內(nèi)容包括：

1-交易方式分析

2-交易風(fēng)險初判

3-市場初步分析

4-產(chǎn)品初步定位

5-強(qiáng)排方案

6-經(jīng)濟(jì)測算",項目初判通過后兩周內(nèi)編制完成,"負(fù)責(zé)：

1-交易方式分析

2-交易風(fēng)險初判

3-市場初步分析并匯總編制投資分析報告",—,—,負(fù)責(zé)產(chǎn)品初步定位,負(fù)責(zé)強(qiáng)排方案,負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)測算,—,,,,《投資立項分析報告》,

,4,投資立項評審,《投資立項分析報告》由投資拓展中心內(nèi)部審閱通過后，組織上會評審，評審會出具《立項會議紀(jì)要》定調(diào),項目初判通過兩周內(nèi)評審,負(fù)責(zé)匯報《投資立項分析報告》,—,—,參與,參與,參與,—,,,投資立項評審會,《立項會議紀(jì)要》,

,5,顧問居間協(xié)議簽訂（非必須）,投資拓展中心根據(jù)特定條件須簽訂居間協(xié)議。法務(wù)提供協(xié)議模板，投資拓展中心負(fù)責(zé)簽訂,,"1-組織洽談

2-主導(dǎo)文件簽訂","1-提供文件模板

2-負(fù)責(zé)起草文件

3-參與洽談

4-參與文件審核","1-參與洽談

2-參與文件審核",—,—,—,—,,,,《顧問居間協(xié)議》,

,6,意向協(xié)議書及盡調(diào)（保密）協(xié)議簽訂（原則上需要）,"?意向協(xié)議書簽訂（與目標(biāo)公司）經(jīng)與轉(zhuǎn)讓方洽談達(dá)成共識后，按集團(tuán)模板（法務(wù)）起草，具體包括：

1-明確并購標(biāo)的、交易方式、交易對價等

2-保密條款（尤其是對于上市公司）

3-提供資料和信息的條款

4-費用分?jǐn)倵l款

5-對價條款及付款進(jìn)度

6-排他協(xié)商條款

7-意向金條款

8-意向金解除條款

9-爭議解決條款

?盡調(diào)協(xié)議書簽訂（與目標(biāo)公司）",立項評審?fù)ㄟ^后--周內(nèi)完成協(xié)議簽訂,"1-組織洽談

2-主導(dǎo)文件簽訂","1-提供文件模板

2-負(fù)責(zé)起草文件

3-參與洽談編

4-參與文件審核","1-參與洽談

2-參與文件審核",—,—,—,—,—,—,—,"《意向協(xié)議書》

《盡調(diào)（保密）協(xié)議》",

,7,酬定盡調(diào)工作小組及工作計劃,"1-盡調(diào)協(xié)議簽訂完成后，由投資拓展中心出具工作聯(lián)系函至法務(wù)

2-法務(wù)組織確定盡調(diào)工作小組（明確各條線盡調(diào)責(zé)任人，包括是否需要第二方參與盡調(diào)）

3-盡調(diào)小組負(fù)責(zé)人組織各相關(guān)部門召開交底會，通報項目情況，明確工作計劃",在協(xié)議簽訂后3天內(nèi)完成,協(xié)助,主導(dǎo)，明確總體工作任務(wù)及分解要求,參與，明確分項工作任務(wù)，提出工作要求,參與，明確分項工作任務(wù)，提出工作要求,參與（如有），明確分項工作任務(wù)，提出工作要求,參與（如有），明確分項工作任務(wù)，提出工作要求,參與，明確分項工作任務(wù)，提出工作要求,參與（如有），以工程為主，配合各專業(yè)工作,參與（如有），明確分項工作任務(wù)，提出工作要求,—,"《工作聯(lián)系函》

《盡調(diào)小組人員名單》

《盡調(diào)工作計劃》",

,8,盡職調(diào)否,"由法務(wù)主導(dǎo)，各條線開展各自專業(yè)盡調(diào)工作：

1-法務(wù)盡職調(diào)住

2-財務(wù)盡職調(diào)査

3-工程盡職調(diào)査

4-成本調(diào)査復(fù)核，合同、合約調(diào)査梳理

5-設(shè)計進(jìn)行各類建筑設(shè)計方案、圖紙復(fù)核

6-銷售情況調(diào)査榆理，產(chǎn)品定位報告調(diào)查復(fù)核

7-現(xiàn)有團(tuán)隊人員情調(diào)查梳理

8-其他事項",盡職調(diào)査報告編制在確定盡調(diào)工作小組及工作計劃后兩周內(nèi)完成,協(xié)助,主導(dǎo)法務(wù)盡職調(diào)查，包括∶目標(biāo)公司的設(shè)立與存續(xù)、現(xiàn)狀、組織架構(gòu)、資產(chǎn)、負(fù)債、稅務(wù)、勞動用工、環(huán)境責(zé)任、重大合同、重大訴訟/仲裁/行政處罰、知識產(chǎn)權(quán)等,財務(wù)盡職調(diào)查，包括∶審計報告、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表等,銷售情況調(diào)查梳理，產(chǎn)品定位報告調(diào)查復(fù)核,各類建筑設(shè)計方案、圖紙復(fù)核,成本調(diào)查復(fù)核，合同、合約調(diào)查梳理,現(xiàn)場勘察、在建工程梳理,1-工程盡職調(diào)查（若項目團(tuán)隊未建立，由工程管理中心負(fù)責(zé)）包括∶目標(biāo)地塊現(xiàn)狀（地上部分）、周邊環(huán)境及配套、宗地地下分析（包括地質(zhì)條件、管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)、有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建等）,現(xiàn)有團(tuán)隊人員情況調(diào)查梳理,—,"《收并購項目盡職調(diào)查清單》

《收并購項目盡職調(diào)查報告（初稿）》",

,9,盡職調(diào)査后期交流討論，交叉論證分析,"1-盡調(diào)負(fù)責(zé)人組織盡調(diào)工作交圏，盡調(diào)工作小組成員參與討論分析

2-盡調(diào)負(fù)責(zé)人根據(jù)交流討論結(jié)論修訂盡調(diào)報告",盡職調(diào)査報告完成后3日內(nèi)召開,協(xié)助,發(fā)起及主導(dǎo),參與，提出財務(wù)風(fēng)險點,參與,參與,參與,"參與，

項目團(tuán)隊（若無理中心）提出工程實施風(fēng)險點","參與，

（若無項目團(tuán)隊，則工程管理中心）提出工程實施風(fēng)險點",—,盡調(diào)工作評審會,"《評審會議紀(jì)要》

《綜合盡調(diào)報告定稿版（包括交易方案）》",

,10,項目簽約前置工作,"立項評審會通過后投資拓展中心出具工作聯(lián)系函吿知各專業(yè)開展工作：

1-營銷管理中心深化并確定產(chǎn)品定位報告

2-產(chǎn)品研發(fā)中心完成建筑設(shè)計實施方案

3-成本合約中心完成完整經(jīng)濟(jì)測算

4-項目運營團(tuán)隊完成項冃實施計劃的編制

5-項目團(tuán)隊籌建",意向協(xié)議書簽訂后三周內(nèi)完成,協(xié)助,—,—,深化并確定產(chǎn)品定位報告,建筑設(shè)計實施方案,完整經(jīng)濟(jì)測算,協(xié)助,項目實施計劃的編制,項目運營團(tuán)隊的籌建,—,"《建筑設(shè)計實施方案》

《產(chǎn)品定位報告（確定版）》

《成本套表（拿地版）》

《項目實施計劃》

《項目運營團(tuán)隊人員名單》",

,11,談判及合同起草,根據(jù)綜合盡職調(diào)査報告，就交易方案（包括交易模式、項目運作方式、對價、款項支付、附加條件等）與轉(zhuǎn)讓方進(jìn)?步談判,盡職調(diào)查后期交流論證確定后3日內(nèi)完成,"1-組織談判

2-組織文件的起草","1-提供合同模板

2-負(fù)責(zé)起草文件

3-參與審核",參與審核,—,—,—,—,,,,《收并購項目合同初稿》,

,12,項目可行性實施報告編制,"A、根據(jù)盡職調(diào)查報告結(jié)論及項目簽約五前置工作事項，編制《XX項目可行性實施報告》，具體包括：

1-項目基礎(chǔ)信息

2-法務(wù)盡調(diào)結(jié)論

3-財務(wù)盡調(diào)結(jié)論

4-工程盡調(diào)結(jié)論

5-產(chǎn)品深化定位報告及營銷總案

6-建筑設(shè)計實施方案

7-完整經(jīng)濟(jì)測算（靜態(tài)&動態(tài)）

8-交易方案

9-項目實施計劃

10-本項目的結(jié)論及建議

B、《XX項目可行性實施報告》報相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱",盡職調(diào)查及拿地前置工作溝通評審?fù)ㄟ^后3天內(nèi)完成,"1-項目基礎(chǔ)信息確認(rèn)

2-交易方案（包括交易模式、項目運作方式、合同初稿、最終對價、款項支付、其他附加條件等）

3-本項目的初步結(jié)論及建議",法務(wù)盡調(diào)結(jié)論,財務(wù)盡調(diào)結(jié)論,產(chǎn)品深化定位及營銷總案（策劃方案及營銷計劃）,建筑設(shè)計實施方案,經(jīng)濟(jì)測算（靜態(tài)和動態(tài)）,—,,,,《XX項目可行性實施報告》（包含交易方案）,

,13,投資決策評審,評審《XX項目可行性實施報告》,可行性實施報告編制完成后一周內(nèi)召開,負(fù)責(zé)匯報《XX項目可行性實施報吿》,參與,參與,參與,參與,參與,參與,參與,—,投資決策評審會,《評審會議紀(jì)要》,

,14,合同文木修訂、談判及正式合同簽訂,"A、就交易方案（包括交易模式、項目運作方式、對價、款項支付、附加條件、債權(quán)債務(wù)處理、擔(dān)保等）與轉(zhuǎn)讓方商治

B、投資中心組織合同簽訂

C、正式合同及相關(guān)資料備案至集團(tuán)檔案管理處",投資決策評審?fù)ㄟ^后1周內(nèi)完成,"1-組織洽談

2-組織合同簽訂","1-協(xié)助更新合同

2-參與洽談

3-參與文件審核","1-可參與洽談

2-參與文件審核",—,—,—,—,參與,—,—,《收并購項目合同》,

,15,項目移交,"A、項目團(tuán)隊移交時注意資料移交（項目資料、目標(biāo)公司資料、前期收并購過程中與轉(zhuǎn)讓方簽訂的文書）、現(xiàn)場移交、原項目人員移交

B、《項目移交資料活單》備案投資拓展中心",技協(xié)議約定,移交相關(guān)資料并監(jiān)督現(xiàn)場、原項目人員移交,參與,參與,—,—,—,—,接收資料,—,—,《項目移交資料清單》,

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