2022年第1季度福州中原樓市季報(bào) 下行周期未轉(zhuǎn)向 政策刺激動(dòng)真格

下行周期未轉(zhuǎn)向政策刺激動(dòng)真格福州房地產(chǎn)市場(chǎng)季報(bào)（2022.1.1-3.31）本報(bào)告數(shù)據(jù)自2012年1季度起采用新的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)方式，數(shù)據(jù)均來(lái)源于福州市相關(guān)政務(wù)網(wǎng)站及中原數(shù)據(jù)平臺(tái)，經(jīng)中原地產(chǎn)研究中心分析整理，分析結(jié)果僅供參考。本報(bào)告所涵蓋信息或所表達(dá)之觀點(diǎn)意見(jiàn)不構(gòu)成任何投資買(mǎi)賣(mài)建議。本報(bào)告版權(quán)歸中原地產(chǎn)所有，未經(jīng)書(shū)面許可，任何機(jī)構(gòu)及個(gè)人不得以任何形式翻版、復(fù)制、刊登、發(fā)表及引用。鄭重聲明商品住宅供銷(xiāo)低位，認(rèn)購(gòu)環(huán)比回落21%；土拍市場(chǎng)表現(xiàn)清冷，10宗底價(jià)成交/2宗流拍/3宗取消出讓本季度福州五區(qū)商品房供應(yīng)面積77.51萬(wàn)㎡，環(huán)比下行54.4%，處于2019年至今次低位水平；福州五區(qū)商品房成交面積94.81萬(wàn)㎡，環(huán)比下行30％，處于2019年至今中位水平，單季度整體市場(chǎng)呈供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)；供應(yīng)占比方面，普通住宅以31%供應(yīng)占比位列首位，主要來(lái)自萬(wàn)科城市之光、首開(kāi)融創(chuàng)榕耀之城等項(xiàng)目；車(chē)位供應(yīng)占比31%緊隨其后，供應(yīng)主要來(lái)自中海錦江城、建發(fā)商務(wù)中心、融僑外灘壹號(hào)等；保障房供應(yīng)占比25%，排名第三，新城卓越榕域風(fēng)華、盈福壹號(hào)為供應(yīng)主力。本季度福州五區(qū)商品住宅供應(yīng)面積26.91萬(wàn)㎡，環(huán)比下行65%，處于2019年至今次低位水準(zhǔn)，供應(yīng)主要來(lái)自萬(wàn)科城市之光、首開(kāi)融創(chuàng)榕耀之城、象嶼金地世界江灣國(guó)貿(mào)鳳凰原、中駿世界城等項(xiàng)目，占商品住宅總供應(yīng)量58%；商品住宅成交面積43.52萬(wàn)㎡，成交量環(huán)比下行23.2%，處于2019年至今次低位水準(zhǔn)，成交主力為海月江南、碧桂園正榮悅玲瓏、首開(kāi)融創(chuàng)榕耀之城、萬(wàn)科城市之光、陽(yáng)光城象嶼登云湖等項(xiàng)目；商品住宅成交均價(jià)25790元/㎡，環(huán)比上行0.5%，處于2019年至今中低位水準(zhǔn)。商品住宅排行方面，本季度融僑外灘壹號(hào)以5.08億簽約總額位居榜首，海月江南和萬(wàn)科城市之光位列二三，分別網(wǎng)簽5.03億及4.58億，閩侯無(wú)項(xiàng)目進(jìn)入前十榜單；開(kāi)發(fā)商排行方面，本季度融僑憑借融僑外灘壹號(hào)、融僑則徐道壹號(hào)、融僑望云等項(xiàng)目，以11.97億位居樓市成交金額冠軍，融信成交金額11.65億次之，萬(wàn)科以成交金額10.77億元排名第三。存量方面，截止2022年第1季度，福州五區(qū)商品住宅存量272.49萬(wàn)㎡，去化周期需11.3個(gè)月（約3.8個(gè)季度）；具體板塊存量方面，北區(qū)板塊商品住宅存量最大，存量3484套/35.29萬(wàn)㎡，三江口板塊次之，存量3020套/32.57萬(wàn)㎡。土地供應(yīng)方面，本季度福州五區(qū)供應(yīng)16宗經(jīng)營(yíng)性用地（13宗涉宅+3宗商服商辦），合計(jì)占地41.55萬(wàn)㎡（約623畝），計(jì)容總建90.52萬(wàn)㎡；成交方面，福州五區(qū)成交14宗經(jīng)營(yíng)性用地（11宗涉宅+3宗商服商辦），合計(jì)占地29.16萬(wàn)㎡（約437畝）、計(jì)容總建63.48萬(wàn)㎡、總攬金77.11億元，另外2宗流拍/3宗取消出讓，整體溢價(jià)率4%；競(jìng)得人方面，成交以國(guó)企、央企為主，其中廈門(mén)建發(fā)和福州新區(qū)開(kāi)發(fā)分別競(jìng)得2宗宅地，保利、市城投建筑、欣隆盛房地產(chǎn)、榕圣市政、眾益置業(yè)、梅園酒店、福州市建發(fā)、廈門(mén)銀行、馬尾建發(fā)和亭江歸國(guó)華僑聯(lián)合會(huì)均有所獲。中原看市-福州樓市中原看市-閩侯樓市受疫情影響，商品住宅供求低迷，個(gè)盤(pán)以價(jià)換量均價(jià)走低；閩侯首場(chǎng)土拍遇冷，4幅宅地慘遭流拍本季度閩侯商品房供應(yīng)面積19.55萬(wàn)㎡，環(huán)比下行29.0％，處于2019年至今最低位水準(zhǔn)；本季度閩侯商品房成交面積13.31萬(wàn)㎡，環(huán)比下行43.3%，亦處于2019年至今最低位水準(zhǔn)，整體市場(chǎng)供過(guò)于求；供應(yīng)占比方面，本季度車(chē)位以47%的供應(yīng)占比居首位，供應(yīng)來(lái)自中鐵城江督府二期、三英花園項(xiàng)目；普通住宅供應(yīng)占比32%，排名第二，供應(yīng)主力來(lái)自龍旺華府壹號(hào)、正榮棠悅濱江項(xiàng)目；SOHO供應(yīng)占比15%，排名第三，均來(lái)自龍旺閩越水鎮(zhèn)項(xiàng)目。供應(yīng)方面，本季度閩侯商品住宅新增供應(yīng)764套/7.21萬(wàn)㎡，供應(yīng)量環(huán)比下行63.2%，處于2019年至今最低位水平，主力供應(yīng)來(lái)自龍旺華府壹號(hào)、正榮棠悅濱江和象嶼美的公園天下等；成交方面，閩侯商品住宅成交面積9.4萬(wàn)㎡，環(huán)比下行39.9%，成交主力為萬(wàn)科城市花園、金地自在城和保利閱江臺(tái)；均價(jià)方面，閩侯商品住宅成交均價(jià)14485元/㎡，環(huán)比下行38.8%。商品住宅存量方面，截止2022年第一季度，閩侯商品住宅存量79.77萬(wàn)㎡，處于2019年至今第四高位水平，去化周期需11.92個(gè)月（約3.97個(gè)季度）；從各板塊來(lái)看，竹岐板塊存量居首位，套數(shù)2260套、面積20.20萬(wàn)㎡。土地供應(yīng)方面，2022年第一季度閩侯土地市場(chǎng)新增4宗經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)，分別位于荊溪、甘蔗、上街鎮(zhèn)，合計(jì)占地18.52萬(wàn)㎡，總建40.28萬(wàn)㎡，起始價(jià)為33.95億元；4宗地塊均為純商房用地（不含安置房），其中榕高新2022-01號(hào)曾于2021年底取消出讓，本次出讓起拍價(jià)下調(diào)0.72億至15.30億，同時(shí)取消全裝修比例達(dá)60%以上硬性要求；成交方面，2022年第一季度閩侯土地市場(chǎng)無(wú)新增經(jīng)營(yíng)性用地成交，4幅宅地均遭遇流拍。PARTA政策資訊全國(guó)政策福州樓市政策福州城市建設(shè)全國(guó)調(diào)控政策堅(jiān)持“房住不炒”大方向不變，兩會(huì)強(qiáng)調(diào)支持商品房合理住房需求，各部委積極表態(tài)釋放維穩(wěn)信號(hào)1.7國(guó)務(wù)院辦公廳：支持探索土地管理制度改革深化戶籍制度改革1.14最高法在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，對(duì)于監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內(nèi)的款項(xiàng)，不得采取扣劃措施，不得影響賬戶內(nèi)資金依法依規(guī)使用1.10發(fā)改委要求積極推動(dòng)改善住房條件，制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房1.17發(fā)改委提出加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給1.28國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院提出營(yíng)商環(huán)境持續(xù)優(yōu)化、市場(chǎng)運(yùn)行更加規(guī)范、市場(chǎng)循環(huán)充分暢通、消費(fèi)安全保障有力、質(zhì)量水平顯著提升、監(jiān)管效能全面提高等目標(biāo)2.9住建部提出到2025年，裝配式建筑占新建建筑的比例達(dá)30%以上2.18發(fā)改委國(guó)家發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)的若干政策的通知》，提出營(yíng)業(yè)收入20億元以下房企可按季度享受納稅優(yōu)惠2.22商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)已出臺(tái)，中房協(xié)會(huì)長(zhǎng)表示新規(guī)更加符合市場(chǎng)化規(guī)律3.5政府工作報(bào)告堅(jiān)持“房住不炒”，因城施策，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求2.24住建部部長(zhǎng)王蒙徽表示保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性3.11住建部提出到2025年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域科技創(chuàng)新能力大幅提升的目標(biāo)3.16國(guó)務(wù)院副總理劉鶴表示房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案3.16財(cái)政部今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件3.17發(fā)改委持續(xù)深化戶籍制度改革，城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下城市落實(shí)全面取消落戶限制政策3.20住建部向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)引導(dǎo)房企在產(chǎn)品打造方面更加注重于居住品質(zhì)全國(guó)金融政策中央著力穩(wěn)宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)，1月降息落地，并多次強(qiáng)調(diào)貨幣政策要主動(dòng)應(yīng)對(duì)，新增貸款要保持適度增長(zhǎng)，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)下調(diào)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），1年期為3.7%，5年期以上為4.6%，中期借貸便利（MLF）操作和公開(kāi)市場(chǎng)逆回購(gòu)操作的中標(biāo)利率均下降10個(gè)基點(diǎn)中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督委員會(huì)發(fā)布“關(guān)于防范以“元宇宙”名義進(jìn)行非法集資的風(fēng)險(xiǎn)提示”，警惕惡意炒作元宇宙房地產(chǎn)圈錢(qián)1月20日央行2月18日銀保監(jiān)會(huì)2月25日銀保監(jiān)會(huì)、住建部商業(yè)銀行要優(yōu)化整合金融資源，積極對(duì)接保障性租賃住房開(kāi)發(fā)建設(shè)、購(gòu)買(mǎi)、裝修改造、運(yùn)營(yíng)管理、交易結(jié)算等服務(wù)需求，提供專業(yè)化、多元化金融服務(wù)配合做好金融安全、房地產(chǎn)調(diào)控等工作，防止各類風(fēng)險(xiǎn)跨地區(qū)跨領(lǐng)域跨市場(chǎng)傳導(dǎo)，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線1月6日發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》，為房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目并購(gòu)營(yíng)造良好的融資環(huán)境，助力化解風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)行業(yè)出清1月3日央行銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向持有保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)的保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理2月8日央行、銀保監(jiān)會(huì)積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款努力做到金融對(duì)民營(yíng)企業(yè)的支持維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益3月16日銀保監(jiān)3月30日央行支持鼓勵(lì)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)優(yōu)化住房金融服務(wù)提升金融服務(wù)的均等性和便利度3月4日銀保監(jiān)會(huì)、央行加大房地產(chǎn)/金融等領(lǐng)域投資管控力度嚴(yán)禁超越財(cái)務(wù)承受能力的舉債投資3月2日國(guó)資委保持信貸和社融適度增長(zhǎng)防止和糾正出臺(tái)不利于市場(chǎng)預(yù)期的政策3月21日李克強(qiáng)強(qiáng)化黨中央對(duì)金融工作的集中統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，堅(jiān)定不移走好中國(guó)特色金融發(fā)展之路。要強(qiáng)化金融風(fēng)險(xiǎn)防控，堅(jiān)決維護(hù)金融穩(wěn)定大局2月25日中共中央政治局會(huì)議全國(guó)重點(diǎn)政策2022年至今已60余城出臺(tái)樓市松綁新政，涵蓋放松限貸、限購(gòu)，降低首付、購(gòu)房補(bǔ)貼等利好刺激，“因城施策”助推樓市回暖降低商貸首付放寬首付比公積金首付降低貸款額度增加發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼江西南昌，河南鄭州，黑龍江哈爾濱，福建福州安徽，重慶，廣東佛山，河南駐馬店，江蘇南通，江西贛州，山東德州、菏澤，云南昆明、江西贛州安徽馬鞍山、宣城，河北唐山，河南新鄉(xiāng)，福建福州，湖南株洲，湖北宜昌、廣東東莞、中山，廣西北海、南寧，江西南昌，山東青島、濟(jì)南，山西晉中，四川達(dá)州、自貢河北保定，廣西玉林、惠州，吉林長(zhǎng)春、延吉，四川瀘州、南充，浙江南潯，安徽合肥，湖南衡陽(yáng)，河南鄭州，云南昆明，上海金山區(qū)放松限貸、限購(gòu)下調(diào)房貸利率安徽蚌埠、合肥，廣東廣州、深圳、惠州，河南鄭州，山東濟(jì)南，浙江杭州，云南昆明，上海，江蘇蘇州放松落戶廣東中山，浙江杭州，嘉興，天津1.28福州公積金新政出臺(tái)，二次申請(qǐng)比例調(diào)至40％、異地互認(rèn)等多條件放寬，但惠及面畢竟偏窄，更多為試探性“穩(wěn)樓市”行為福州樓市政策第二次申請(qǐng)純住房公積金貸款的，首付款比例調(diào)整為40%。申請(qǐng)組合貸款購(gòu)房的，參照商業(yè)銀行首付款比例的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二次使用公積金貸款，在結(jié)清后可再次申請(qǐng)住房公積金貸款，購(gòu)買(mǎi)福州市行政區(qū)域范圍內(nèi)自住房。在福州以外的地區(qū)繳存住房公積金的福州戶籍職工在福州市行政區(qū)域范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)自住房的，可以申請(qǐng)住房公積金貸款。職工在償還首期購(gòu)房貸款本息后，當(dāng)月即可辦理委托還貸。福州調(diào)整住房公積金政策二次申請(qǐng)使用住房公積金貸款條件將放寬政策解讀2021年下半年，全國(guó)樓市行情普遍遇冷，福州上下半年更是遭遇“冰火兩重天”。繼全國(guó)性降準(zhǔn)、降息之后，省會(huì)福州在福建省各地市中率先做出放松舉措。本次公積金新政對(duì)福州而言，也是在市場(chǎng)下行周期做的一次明顯的“穩(wěn)樓市”行為。二次申請(qǐng)純公積金貸款首付比例由50%降為40％、二次申請(qǐng)公積金由結(jié)清后滿2年調(diào)整為結(jié)清后即可，相當(dāng)于降低二次購(gòu)房門(mén)檻及擴(kuò)大短期內(nèi)可購(gòu)房群體；實(shí)行公積金異地互認(rèn)，將刺激部分客戶在外地繳存，進(jìn)一步增大返鄉(xiāng)/來(lái)榕置業(yè)概率。但當(dāng)前福州主城房?jī)r(jià)高企，商業(yè)貸（含組合貸）為市場(chǎng)絕對(duì)主流，公積金貸款惠及面畢竟偏窄，作為福州近半年來(lái)首個(gè)明顯的“穩(wěn)樓市”行為，本次公積金政策更多以試探為主，市場(chǎng)反應(yīng)為后續(xù)是否有“組合拳”關(guān)鍵。3.29福州無(wú)明文式放松限購(gòu)，外地戶口購(gòu)買(mǎi)五城區(qū)房屋無(wú)需提供醫(yī)社保證明，長(zhǎng)樂(lè)戶口購(gòu)房等同于五城區(qū)。當(dāng)下“限購(gòu)放松”對(duì)福州樓市而言是重大利好，必將釋放一波剛性需求，預(yù)計(jì)在疫情影響消退后，市場(chǎng)逐步恢復(fù)。福州樓市政策政策解讀今年以來(lái)，全國(guó)多地因城施策，出臺(tái)適度寬松的房地產(chǎn)調(diào)控政策，中央層面也密集表態(tài)釋放積極信號(hào)，開(kāi)省會(huì)城市調(diào)整限購(gòu)先例；福州房地產(chǎn)市場(chǎng)繼去年第三四季度成交低迷、2月公積金異地互認(rèn)新政收效甚微、首輪土拍遇冷，未提振市場(chǎng)信心之后，又遭遇突發(fā)疫情影響，政府財(cái)政壓力巨大。當(dāng)下“限購(gòu)放松”對(duì)福州樓市而言是重大利好，對(duì)政府而言，既“穩(wěn)樓市”亦“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”；值得注意的是，“限購(gòu)放松”，并非“取消限購(gòu)”，2021年初福州已實(shí)施落戶零門(mén)檻，去年已經(jīng)消化不少寧德、三明、南平等外地購(gòu)房客，本次“限購(gòu)放松”主要釋放的是不愿意遷戶口仍計(jì)劃在福州購(gòu)房的外地客群，如外地公務(wù)人員、潛在拆遷群體等；長(zhǎng)樂(lè)戶籍購(gòu)買(mǎi)五城區(qū)房屋等同五城區(qū)，算是從樓市層面首次將長(zhǎng)樂(lè)納入福州主城區(qū)，無(wú)需社保&可購(gòu)買(mǎi)2套雙重利好將為福州樓市帶來(lái)更多的需求增量；未來(lái)預(yù)判：本次限購(gòu)放松對(duì)福州樓市而言，是一次重大利好，必將釋放一波剛性需求，但后疫情下經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不樂(lè)觀，客戶購(gòu)房信心仍需時(shí)間修復(fù)，“房住不炒”主旋律沒(méi)有改變，且福州整體庫(kù)存仍居高位，本次新政并未涉及金融層面寬松，多重因素決定房?jī)r(jià)并不具備大幅上漲的基礎(chǔ)條件；對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，政策利好效應(yīng)將逐步減弱，且調(diào)控政策時(shí)緊時(shí)松，建議開(kāi)發(fā)商應(yīng)抓住本輪機(jī)會(huì)，加快推貨跑量。非五城區(qū)戶籍家庭（含港澳臺(tái)）在福州五城區(qū)購(gòu)買(mǎi)普通住宅，需提供2年內(nèi)在五城區(qū)累計(jì)滿12個(gè)月的醫(yī)社保證明或個(gè)人所得稅長(zhǎng)樂(lè)戶籍購(gòu)買(mǎi)五城區(qū)普通住宅時(shí)，需提供2年內(nèi)在福州五城區(qū)累計(jì)滿12個(gè)月的醫(yī)社保證明或個(gè)稅；且僅能購(gòu)買(mǎi)一套

現(xiàn)政策

原政策非五城區(qū)戶籍家庭（含港澳臺(tái)）無(wú)需提供醫(yī)社保證明或個(gè)人所得稅，可購(gòu)買(mǎi)一套五城區(qū)普通住宅長(zhǎng)樂(lè)戶籍購(gòu)買(mǎi)五城區(qū)房屋等同五城區(qū)戶籍，可以購(gòu)買(mǎi)兩套五城區(qū)普通住宅福州樓市政策福州“十四五”將建設(shè)保障性租賃住房15萬(wàn)套，進(jìn)一步完善住房保障體系；城鄉(xiāng)建設(shè)局明確商品房預(yù)售資金監(jiān)管將繼續(xù)從嚴(yán)；福州房協(xié)公眾號(hào)發(fā)布福州精裝房標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)意見(jiàn)，實(shí)行精裝分三檔定制，最高8000元/㎡，但非政府官方發(fā)文，現(xiàn)主流媒體均刪稿；4月1日起省直公積金可提取支付首付款，救市政策組合拳再加碼。省發(fā)改委、住建廳提出新建商業(yè)、辦公、公建建筑超過(guò)配建標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的公共停車(chē)設(shè)施，其建筑面積不計(jì)入容積率。單獨(dú)選址建設(shè)的公共停車(chē)設(shè)施，結(jié)構(gòu)層高在2.20米以下的計(jì)算1/2面積。福州市人民政府辦公廳提出“十四五”期間計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房15萬(wàn)套（間）。此外，保障性租賃住房租金接受政府指導(dǎo)和管控，低于同地段同品質(zhì)社會(huì)化租賃住房，且年度漲幅不超過(guò)5%。福州市城鄉(xiāng)建設(shè)局表示將強(qiáng)化商品房項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管，實(shí)行“專戶管理、封閉運(yùn)行”，且新建商品房項(xiàng)目的監(jiān)管額度原則上不少于項(xiàng)目工程總造價(jià)的1.2倍。此外，實(shí)施差別化監(jiān)管為發(fā)力點(diǎn)，對(duì)于信用不良或存在違規(guī)行為的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管或全額監(jiān)管。福建省人民政府辦公廳強(qiáng)調(diào)不得假借綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名義進(jìn)行以經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)為主的開(kāi)發(fā)運(yùn)作。此外，非住宅建筑未全部投入運(yùn)營(yíng)或未按約定移交政府的，剩余的10%商品住宅不得批準(zhǔn)預(yù)售許可。三部門(mén)強(qiáng)調(diào)新建城區(qū)和住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照每百戶不少于30平方米建筑面積，且單處用房面積不得少于400平方米標(biāo)準(zhǔn)配建社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。老城區(qū)和已建成住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)按照每百戶不低于20平方米建筑面積配備社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。福州出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)審批和監(jiān)管的實(shí)施意見(jiàn)》，規(guī)定工業(yè)建筑高度原則上不超過(guò)50米，宿舍建筑層高不大于3.6米等。福州市房管局要求對(duì)經(jīng)鑒定為D級(jí)危險(xiǎn)房屋的，要按照“四個(gè)一律”（一律封房、一律清人、一律拉警戒線、一律拆除）的要求進(jìn)行處置。福州市人民政府表示對(duì)于首次被評(píng)定為中國(guó)服務(wù)業(yè)企業(yè)500強(qiáng)、民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)的，給予一次性200萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)；首次被評(píng)定為中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)的，給予一次性500萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì);首次被評(píng)定為世界企業(yè)500強(qiáng)的，給予一次性2000萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)。福州市房管局、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合要求精裝修住宅項(xiàng)目需建設(shè)交付樣板房，保留到交房后6個(gè)月才能拆除；精裝修價(jià)格按市場(chǎng)價(jià)評(píng)估確定，計(jì)入房?jī)r(jià)一并辦理價(jià)格備案手續(xù)；精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)分三檔定制，分別為3000元/平方米、5000元/平方米、8000元/平方米。從2022年4月1日起，新開(kāi)戶的繳存單位及其職工或已繳存單位中的新開(kāi)戶職工，應(yīng)按照省人力資源和社會(huì)保障廳公布的我省月最低工資標(biāo)準(zhǔn)1960元執(zhí)行。從2022年4月1日起，在福州市行政區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房（含共有產(chǎn)權(quán)房、限價(jià)房以及其他配售型保障性住房），省直公積金繳存職工可按流程材料辦理“購(gòu)買(mǎi)新建商品住房提取住房公積金支付首付款”。1月1月1月2月2月3月3月3月3月3月福州城市建設(shè)交通方面：福州國(guó)際機(jī)場(chǎng)二期擴(kuò)建工程項(xiàng)目獲國(guó)務(wù)院批復(fù)，地鐵5/6號(hào)線計(jì)劃年內(nèi)通車(chē)；教育方面：鼓一小教育集團(tuán)正式掛牌成立，清華附中福州學(xué)校小學(xué)二部正式揭牌；醫(yī)療方面：福建省人民醫(yī)院黃山分院區(qū)啟動(dòng)招標(biāo)，馬尾快安擬建大型三甲醫(yī)院——馬尾區(qū)醫(yī)院；綜合配套方面：晉安新添1380畝魔獸森林大型文旅項(xiàng)目，華潤(rùn)萬(wàn)象城預(yù)計(jì)6月開(kāi)業(yè)。1、北嶺隧道右線小里程進(jìn)口全面貫通北二通道貴安段預(yù)計(jì)5月投用2、晉安區(qū)五四北三條道路獲批未來(lái)將連接北二環(huán)通道3、晉安后嶼11條道路建設(shè)獲批未來(lái)將完善片區(qū)路網(wǎng)4、鼓山沿線將建6條生態(tài)廊道總投資8523萬(wàn)元5、大學(xué)城片區(qū)兩條道路獲批建設(shè)總投資約5456萬(wàn)元6、福州新店外環(huán)路西段道路工程獲批全長(zhǎng)5040米7、倉(cāng)山李厝山支路道路工程項(xiàng)目投資近4千萬(wàn)元1、閩侯二橋主橋本月底合龍計(jì)劃今年5月建成通車(chē)2、道慶洲大橋于1月30日正式通車(chē)福州市區(qū)至濱海新城僅需40分鐘1、海峽奧體片區(qū)華威四季小學(xué)進(jìn)展情況教學(xué)樓主體結(jié)構(gòu)封頂2、福州劃撥36.95畝建設(shè)馬尾第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)新增學(xué)位1620個(gè)3、福建師大濱海附小將于3月份完成主體結(jié)構(gòu)施工9月投入使用4、鼓一小教育集團(tuán)正式掛牌成立計(jì)劃新建擴(kuò)建國(guó)棉廠小學(xué)5、清華附中福州學(xué)校小學(xué)二部正式揭牌并公布劃片范圍6、福州高新區(qū)第二小學(xué)監(jiān)理招標(biāo)辦學(xué)規(guī)模30個(gè)班1、福建省人民醫(yī)院黃山分院區(qū)啟動(dòng)招標(biāo)倉(cāng)山城南或添一所三甲醫(yī)院2、福州新啟動(dòng)5個(gè)醫(yī)療項(xiàng)目布局三江口、螺洲等板塊3、晉安區(qū)114畝“泰康之家·福園”奠基動(dòng)工預(yù)計(jì)2024年投用4、馬尾快安擬建馬尾區(qū)醫(yī)院總投資11.8億1、香格里拉二期項(xiàng)目已完成主體結(jié)構(gòu)封頂未來(lái)地鐵將直達(dá)商場(chǎng)2、引資近250億晉安再添1380畝魔獸森林大型文旅項(xiàng)目3、晉安區(qū)將打造200平方公里壽山國(guó)石小鎮(zhèn)總投資約10.8億4、鼓樓區(qū)將添9萬(wàn)方重奢旗艦購(gòu)物中心預(yù)計(jì)今年6月正式開(kāi)業(yè)5、青口正祥廣場(chǎng)預(yù)計(jì)2023年底開(kāi)業(yè)1、福廈高鐵再迎重要進(jìn)展通車(chē)后福建6市實(shí)現(xiàn)“高鐵進(jìn)京”2、福州國(guó)際機(jī)場(chǎng)二期擴(kuò)建工程項(xiàng)目用地獲國(guó)務(wù)院正式批復(fù)3、福州南站、機(jī)場(chǎng)建設(shè)迎重大進(jìn)展預(yù)計(jì)2023年南站擴(kuò)建工程與福廈高鐵同步啟用4、福州地鐵5號(hào)線初期運(yùn)營(yíng)時(shí)間確定預(yù)計(jì)2022年上半年通車(chē)5、地鐵6號(hào)線迎來(lái)最新進(jìn)展全線有望8月份開(kāi)通初期運(yùn)營(yíng)6、地鐵2號(hào)線東延線投資117.38億8個(gè)站點(diǎn)已確定7、福州濱?？炀€岱嶺隧道雙線貫通預(yù)計(jì)2024年下半年通車(chē)PARTB福州樓市福州市土地市場(chǎng)福州市商品房市場(chǎng)福州市土地市場(chǎng)Part1福州市土地供求走勢(shì)供應(yīng)方面，本季度福州五區(qū)供應(yīng)16宗經(jīng)營(yíng)性用地（13宗涉宅+3宗商服商辦），合計(jì)占地41.55萬(wàn)㎡（約623畝），計(jì)容總建90.52萬(wàn)㎡；成交方面，本季度福州五區(qū)成交14宗經(jīng)營(yíng)性用地（11宗涉宅+3宗商服商辦），合計(jì)占地29.16萬(wàn)㎡（約437畝）、計(jì)容總建63.48萬(wàn)㎡、總攬金77.11億元，另外2宗流拍/3宗取消出讓，整體溢價(jià)率4%；競(jìng)得人方面，成交以國(guó)企、央企為主，其中廈門(mén)建發(fā)和福州新區(qū)開(kāi)發(fā)分別競(jìng)得2宗宅地，保利、市城投建筑、欣隆盛房地產(chǎn)、榕圣市政、眾益置業(yè)、梅園酒店、福州市建發(fā)、廈門(mén)銀行、馬尾建發(fā)和亭江歸國(guó)華僑聯(lián)合會(huì)均有所獲。一季度土拍清冷收?qǐng)觯?0宗底價(jià)成交/2宗流拍/3宗取消出讓，廈門(mén)建發(fā)/保利搖號(hào)競(jìng)得2022-08號(hào)和2022-15號(hào)宅地福州五區(qū)2022年第1季度土地成交地圖1237412138910115614福州市土地成交明細(xì)2022-14計(jì)容總建：2.50萬(wàn)㎡樓面價(jià)：3002元/㎡競(jìng)得人：梅園酒店/0.75億2022-15計(jì)容總建：1.88萬(wàn)㎡樓面價(jià)：3246元/㎡競(jìng)得人：保利/0.61億10112022-13可售體量：0.15萬(wàn)㎡樓面價(jià)：4502元/㎡競(jìng)得人：眾益置業(yè)/1.55億92022-11可售體量：1.46萬(wàn)㎡可售樓面價(jià)：16880元/㎡競(jìng)得人：榕圣市政/3.45億2022-12可售體量：0.78萬(wàn)㎡可售樓面價(jià)：16542元/㎡競(jìng)得人：市城投建筑/2.98億782022-02可售體量：12.30萬(wàn)㎡可售樓面價(jià)：22224元/㎡競(jìng)得人：廈門(mén)建發(fā)/27.34億2022-06可售體量：12.83萬(wàn)㎡可售樓面價(jià)：12317元/㎡競(jìng)得人：福州新區(qū)/14.81億2022-07可售體量：3.34萬(wàn)㎡可售樓面價(jià)：18059元/㎡競(jìng)得人：福州新區(qū)/6.03億2022-08可售體量：1.37萬(wàn)㎡可售樓面價(jià)：17127元/㎡競(jìng)得人：廈門(mén)建發(fā)/2.35億12342022-09可售體量：0.82萬(wàn)㎡可售樓面價(jià)：17547元/㎡競(jìng)得人：欣隆盛/1.45億5馬宗地2022-02號(hào)可售體量：8.25萬(wàn)㎡可售樓面價(jià)：13007元/㎡競(jìng)得人：馬尾建發(fā)/10.73億62022-16可售體量：7.79萬(wàn)㎡可售樓面價(jià)：4568元/㎡競(jìng)得人：福州市建發(fā)/3.56億122022-17可售體量：1.16萬(wàn)㎡可售樓面價(jià)：12039元/㎡競(jìng)得人：廈門(mén)銀行/1.39億13馬宗地2022-01號(hào)可售體量：0.61萬(wàn)㎡可售樓面價(jià)：1805元/㎡競(jìng)得人：亭江歸國(guó)華僑聯(lián)合會(huì)/0.11億14租賃住房純商品房含安商地塊商務(wù)商服地塊七縣土地供求明細(xì)（不含閩侯）供應(yīng)信息：七縣（不含閩侯）共出讓14幅經(jīng)營(yíng)性用地，地塊性質(zhì)涉及住宅、商住及商服，其中福清6宗，連江5宗，長(zhǎng)樂(lè)2宗，閩清1宗，合計(jì)占地約61萬(wàn)㎡，總起拍價(jià)39.73億元。供應(yīng)明細(xì)：本季度七縣土地（不含閩侯）推地14宗，總占地913畝，福清、連江為供應(yīng)主力地區(qū)宗地編號(hào)宗地位置土地面積（㎡）土地用途容積率總建面積（㎡）起始價(jià)(萬(wàn)元）交易時(shí)間備注福清2021拍-26號(hào)宏路街道48744商住2.5121860749002022/2/18最高限制價(jià)（為111000萬(wàn)元）2022拍-02號(hào)龍山街道，東部新城，城關(guān)小學(xué)新校區(qū)東側(cè)，元華路南側(cè)136611商住2273222605002022/4/19最高限價(jià)9億、限售15年2022拍-03號(hào)龍山街道，東部新城，喜盈門(mén)東側(cè)，龍江西側(cè)45039商住2.3103590205002022/4/19最高限價(jià)3.05億元，商業(yè)、商辦自持40年，多層11000㎡住宅自持10年2022拍-04號(hào)龍山街道，福清龍山街道鴻生商務(wù)中心地塊北側(cè)地塊22641住宅2.35207491002022/4/19“限地價(jià)、搖號(hào)”,最高限價(jià)1.35億元、全回購(gòu)2022拍-06號(hào)龍江街道23511住宅2.354075119002022/4/19“限地價(jià)、搖號(hào)”,最高限價(jià)1.77億元、全回購(gòu)2022拍-07號(hào)江陰鎮(zhèn)51053商住210210631002022/4/19“限地價(jià)、搖號(hào)”,最高限價(jià)0.46億元、全回購(gòu)連江連地拍[2022]1號(hào)琯頭青芝大道與中央大道交叉口西側(cè)45792商住2.5114480185002022/1/28——連地拍[2022]2號(hào)可門(mén)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)36143商住2.27951538002022/2/16全租賃連地拍[2022]5號(hào)客運(yùn)站北站溫泉小學(xué)南側(cè)15598商住2.538995157002022/4/22——連地拍[2022]4號(hào)連江縣規(guī)劃?rùn)M五線南側(cè)、規(guī)劃南塘亭河西側(cè)30967住宅2.577418295002022/4/20——連地拍[2022]3號(hào)物流城22824商服24564840002022/4/14——長(zhǎng)樂(lè)2022拍-1號(hào)吳航街道東關(guān)村東鶴路南側(cè)、鳳翔路東側(cè)36322商住1.554483240002022/3/17限售2年/農(nóng)貿(mào)自持2022濱拍-2號(hào)福州濱海新城壺井路東北側(cè)，漳東支路東南側(cè)，商務(wù)一路西南側(cè),漳江路西北側(cè)34172商住268344510002022/3/17限地價(jià)、控房?jī)r(jià)、搖號(hào)（溢價(jià)率15%）閩清2022003梅城鎮(zhèn)南山路以南59523商住2.3136903708002022/4/2——合計(jì)608940————1322713397300————七縣土地供求明細(xì)（不含閩侯）成交信息：七縣（不含閩侯）共成交5宗地塊，總占地17.10萬(wàn)㎡，地塊性質(zhì)為商住、租賃住房，其中連江2宗，福清、永泰、長(zhǎng)樂(lè)各1宗。七縣（不含閩侯）土地總攬金15億元，四宗地底價(jià)成交，長(zhǎng)樂(lè)濱海新城宅地由福州新區(qū)一輪競(jìng)得成交明細(xì)：地區(qū)宗地編號(hào)宗地位置土地面積（㎡）土地用途容積率總建面積（㎡）成交價(jià)(萬(wàn)元）競(jìng)得人樓面價(jià)溢價(jià)率備注永泰樟[2021]拍06號(hào)樟城鎮(zhèn)里島片區(qū)6147商住2.19134622700倪波濤36840%回購(gòu)6535㎡商鋪，商品住宅銷(xiāo)售最高備案均價(jià)：13500元/㎡連江連地拍賣(mài)[2022]1號(hào)琯頭青芝大道與中央大道交叉口西側(cè)45792商住2.511448018500青芝山旅游16160%——連地拍賣(mài)[2022]2號(hào)可門(mén)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)36143商住2.2795153800福建申遠(yuǎn)4780%全租賃福清2021拍-26號(hào)宏路街道48744商住2.512186074900諾希61460%——長(zhǎng)樂(lè)2022濱拍-2號(hào)福州濱海新城壺井路東北側(cè)，漳東支路東南側(cè)，商務(wù)一路西南側(cè),漳江路西北側(cè)34172商住26834451200福州新區(qū)74920.4%——合計(jì)170998————397661151100————————福州市商品房市場(chǎng)Part2福州市商品房供求走勢(shì)供求方面，本季度福州五區(qū)商品房供應(yīng)面積77.51萬(wàn)㎡，環(huán)比下行54.4%，處于2019年至今次低位水平；福州五區(qū)商品房成交面積94.81萬(wàn)㎡，環(huán)比下行30％，處于2019年至今中位水平，單季度整體市場(chǎng)呈供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)；供應(yīng)占比方面，本季度普通住宅以31%供應(yīng)占比位列首位，主要來(lái)自萬(wàn)科城市之光、首開(kāi)融創(chuàng)榕耀之城等項(xiàng)目；車(chē)位供應(yīng)占比31%緊隨其后，供應(yīng)主要來(lái)自中海錦江城、建發(fā)商務(wù)中心、融僑外灘壹號(hào)等；保障房供應(yīng)占比25%，排名第三，新城卓越榕域風(fēng)華、盈福壹號(hào)為供應(yīng)主力。商品房供應(yīng)回落至近年次低位，普通住宅和車(chē)位供應(yīng)量相當(dāng)，保障房供應(yīng)占比25%位列第三福州市商品房成交結(jié)構(gòu)物業(yè)類別成交套數(shù)（套）成交面積（萬(wàn)㎡）成交總額（億元）成交均價(jià)（元/㎡）住宅372939.56100.2725345別墅2753.9611.9730240商品住宅小計(jì)400443.52112.2325790環(huán)比-21.7%-23.2%-22.8%0.5%商業(yè)店鋪4884.4214.9733896寫(xiě)字樓1372.565.9223169SOHO10514.628.9519381車(chē)位436312.9010.598208保障房350626.8044.7516696其他00.000.00——商品房合計(jì)1354994.81197.4120822環(huán)比-33.0%-30.0%-27.2%3.9%據(jù)中原研究部統(tǒng)計(jì)，本季度五區(qū)商品房成交面積94.81萬(wàn)㎡，環(huán)比下行30%，處于2019年至今中位水準(zhǔn)，商品住宅成交43.52萬(wàn)㎡，環(huán)比下行23.2%，處于2019年至今次低位水準(zhǔn)；成交均價(jià)方面，本季度五區(qū)商品房成交均價(jià)20822元/㎡，環(huán)比上行3.9%；商品住宅成交均價(jià)25790元/㎡，環(huán)比上行0.5%，處于2019年至今中低位水準(zhǔn)；成交占比方面，本季度商品房成交結(jié)構(gòu)中，普通住宅以42%的占比位列榜首，海月江南、碧桂園正榮悅玲瓏、首開(kāi)融創(chuàng)榕耀之城等項(xiàng)目為成交備案主力；保障房成交占比28%位列其次，金輝觀瀾云著、盈福壹號(hào)等為成交主力；車(chē)位成交面積占比13%位居第三，碧桂園正榮悅玲瓏、建發(fā)養(yǎng)云二期等項(xiàng)目為主力。福州市商品住宅供求走勢(shì)本季度福州五區(qū)商品住宅供應(yīng)面積26.91萬(wàn)㎡，環(huán)比下行65%，處于2019年至今次低位水準(zhǔn)，供應(yīng)主要來(lái)自萬(wàn)科城市之光、首開(kāi)融創(chuàng)榕耀之城、象嶼金地世界江灣國(guó)貿(mào)鳳凰原、中駿世界城等項(xiàng)目，占商品住宅總供應(yīng)量58%；本季度福州五區(qū)商品住宅成交面積43.52萬(wàn)㎡，成交量環(huán)比下行23.2%，處于2019年至今次低位水準(zhǔn)，成交主力為海月江南、碧桂園正榮悅玲瓏、首開(kāi)融創(chuàng)榕耀之城、萬(wàn)科城市之光、陽(yáng)光城象嶼登云湖等項(xiàng)目；價(jià)格方面，本季度福州五區(qū)商品住宅成交均價(jià)25790元/㎡，環(huán)比上行0.5%，處于2019年至今中低位水準(zhǔn)。商品住宅供應(yīng)量回落65%，網(wǎng)簽連續(xù)三個(gè)季度下滑，整體價(jià)格持穩(wěn)2.5+萬(wàn)/㎡福州市商品住宅認(rèn)購(gòu)情況2022年第一季度主力商品住宅項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)數(shù)3892套，環(huán)比回落21%，萬(wàn)科城市之光、首開(kāi)融創(chuàng)榕耀之城等為認(rèn)購(gòu)主力2022年第1季度五區(qū)主力商品住宅項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)排行序號(hào)項(xiàng)目名稱板塊認(rèn)購(gòu)套數(shù)1萬(wàn)科城市之光金山板塊3022首開(kāi)融創(chuàng)榕耀之城帝封江板塊2093海月江南江南會(huì)展板塊1554碧桂園正榮悅玲瓏桂湖板塊1205名城紫金軒快安板塊1206招商江悅府快安板塊1187保利天悅二期中心城區(qū)1038中駿世界城老倉(cāng)山板塊1029陽(yáng)光城象嶼登云湖登云板塊9810福州熙悅府北區(qū)板塊95福州市商品住宅各板塊成交成交面積方面，本季度板塊整體回落23.2%，僅帝封江、桂湖、江南會(huì)展、金山、金山淮安、西區(qū)板塊呈上行態(tài)勢(shì)，剩余板塊均下行；簽約均價(jià)方面，本季度江濱板塊憑借高價(jià)項(xiàng)目融僑外灘壹號(hào)，以均價(jià)41868元/㎡排名榜首；中心城區(qū)價(jià)格排名第二，環(huán)比上行0.1%；東區(qū)板塊成交價(jià)格排名第三，環(huán)比下行2.3%。本季度北區(qū)板塊成交量位居各板塊之首，占比為13%，主要為福州熙悅府、魯能公館三期等項(xiàng)目突出貢獻(xiàn)；中心城區(qū)占比為10%，排名第二，榕發(fā)悅樂(lè)郡、鼓樓金茂府、保利天悅二期等為成交主力；東區(qū)板塊亦占比10%，主要憑借綠城美的桂語(yǔ)映月、融僑望云等項(xiàng)目排名第三；三江口板塊占比9%緊隨其后。板塊套數(shù)環(huán)比面積（萬(wàn)㎡）環(huán)比均價(jià)（元/㎡）環(huán)比北區(qū)板塊622-33.0%5.83-39.5%22507-4.3%登云板塊107-9.3%1.48-12.3%26454-13.9%帝封江板塊303110.4%2.7052.9%22111-18.5%東區(qū)板塊342-22.8%4.27-24.5%33511-2.3%桂湖板塊25711.3%2.3010.7%10865-4.2%黃山板塊236-64.2%2.55-63.0%26437-2.0%江濱板塊41-25.5%1.25-33.6%41868-1.9%江南會(huì)展板塊262172.9%3.19191.9%266163.4%金山奧體113-45.1%1.19-45.3%28604-0.3%金山板塊26675.0%3.0169.0%302277.6%金山淮安2926.1%0.4725.3%23416-9.2%快安板塊208-28.0%1.91-27.9%15793-0.4%老倉(cāng)山板塊231-15.4%2.58-15.2%29588-5.5%馬尾老城91-53.8%0.89-56.2%14068-1.5%南站板塊34-19.0%0.35-18.7%216581.2%三江口板塊398-16.7%3.82-17.3%238763.5%亭江瑯岐板塊109-68.6%1.22-66.6%7755-9.9%西區(qū)板塊5-16.7%0.1591.8%2782648.0%義序板塊14-33.3%0.10-36.4%204602.5%中心城區(qū)336-17.2%4.27-14.7%352100.1%全市4004-21.7%43.52-23.2%257900.5%福州市商品住宅產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)本季度福州五區(qū)商品住宅成交結(jié)構(gòu)中，

80-90㎡面積段以占比27%位居榜首，碧桂園正榮悅玲瓏、首開(kāi)融創(chuàng)榕耀之城、招商江悅府等項(xiàng)目為該面積段備案主力，

70-80㎡/120-130㎡均占比11%次之；總價(jià)方面，150-300萬(wàn)總價(jià)段為主力，合計(jì)占比45%，100-150萬(wàn)和300-350萬(wàn)總價(jià)段分別占比12%和11%。80-90㎡仍為市場(chǎng)主流，100-110㎡剛改比例壓縮至10%，350-400萬(wàn)高總價(jià)產(chǎn)品占比提升至9%福州市商品住宅存銷(xiāo)比走勢(shì)及各板塊存量截止2022年第1季度，福州五區(qū)商品住宅存量272.49萬(wàn)㎡，去化周期需11.3個(gè)月（約3.8個(gè)季度）；具體板塊存量方面，北區(qū)板塊商品住宅存量最大，存量3484套/35.29萬(wàn)㎡，三江口板塊次之，存量3020套/32.57萬(wàn)㎡。五區(qū)商品住宅庫(kù)存272萬(wàn)㎡，消化周期持續(xù)拉升，北區(qū)/三江口板塊存量超30萬(wàn)㎡截止2022年第1季度各板塊存量情況序號(hào)板塊套數(shù)面積（萬(wàn)㎡）去化周期（月）1中心城區(qū)147316.956.32西區(qū)板塊520.7828.93東區(qū)板塊247329.6711.74江濱板塊1022.424.05金山板塊96011.308.86金山奧體113914.8616.17金山淮安1724.1812.38老倉(cāng)山板塊6877.605.19江南會(huì)展板塊3353.845.210帝封江板塊171022.7016.511黃山板塊6897.663.312南站板塊500.512.113三江口板塊302032.5713.414義序板塊860.635.015北區(qū)板塊348435.2912.916登云板塊5357.8014.817桂湖板塊187721.5630.818快安板塊166818.6416.419馬尾老城6866.499.620亭江瑯岐板塊267827.0321.1合計(jì)23876272.4911.3福州市普通住宅供求走勢(shì)及排名排名項(xiàng)目板塊成交總額（萬(wàn)元）成交套數(shù)（套）成交面積（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）1融僑外灘壹號(hào)江濱板塊50826.473811918.45426452海月江南江南會(huì)展板塊50342.5513718464.37272653萬(wàn)科城市之光金山板塊45841.7813015289.48299834榕發(fā)悅樂(lè)郡中心城區(qū)34059.158210279.57331335首開(kāi)融創(chuàng)榕耀之城帝封江板塊33853.8721316651.72203316保利天悅二期中心城區(qū)33836.27548214.03411937中駿世界城老倉(cāng)山板塊31900.94889537.02334508鼓樓金茂府中心城區(qū)30781.03699515.86323479魯能公館三期北區(qū)板塊25647.62788989.132853210綠城美的桂語(yǔ)映月東區(qū)板塊24831.04456955.0235702本季度福州五區(qū)普通住宅供應(yīng)2439套，供應(yīng)面積24.04萬(wàn)㎡，環(huán)比下行60.2%，其供應(yīng)主力項(xiàng)目為萬(wàn)科城市之光、首開(kāi)融創(chuàng)榕耀之城、象嶼金地世界江灣等；本季度福州五區(qū)普通住宅成交3729套，成交面積39.56萬(wàn)㎡，環(huán)比下行22.9%，成交主力為海月江南、首開(kāi)融創(chuàng)榕耀之城、萬(wàn)科城市之光、融僑外灘壹號(hào)等項(xiàng)目；本季度福州五區(qū)普通住宅成交均價(jià)為25345元/㎡，環(huán)比下行0.2%，處于2019年至今次低位水準(zhǔn)。普通住宅供應(yīng)量回落60%，網(wǎng)簽持續(xù)下滑，海月江南、首開(kāi)融創(chuàng)榕耀之城為主力，整體均價(jià)低位維穩(wěn)福州市別墅供求走勢(shì)及排名排名項(xiàng)目板塊成交總額（萬(wàn)元）成交套數(shù)（套）成交面積（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）1陽(yáng)光城象嶼登云湖登云板塊28580.97619318.88306702融僑望云東區(qū)板塊23763.27406269.39379043濱江正榮府三江口板塊10239.05283225.35317464融創(chuàng)福州府黃山板塊6339.98172227.04284685旭輝江山雲(yún)出金山奧體5760.30131821.50316246陽(yáng)光城保利源溪里山桂湖板塊5452.22303244.02168077濱海首府老倉(cāng)山板塊5425.13141734.40312808世茂福晟云樾東升老倉(cāng)山板塊4789.3181419.71337349三盛百督府西區(qū)板塊3963.7641385.532860810融信海月江潮中心城區(qū)3477.475925.7637563本季度福州五區(qū)別墅新增供應(yīng)177套，供應(yīng)面積2.87萬(wàn)㎡，環(huán)比下行82.6%，供應(yīng)主要來(lái)自泰禾福州院子、融僑望云、世茂福晟云樾東升、融創(chuàng)福州府等項(xiàng)目；本季度福州五區(qū)別墅成交275套，成交面積3.96萬(wàn)㎡，環(huán)比下行26.3%，成交主力為陽(yáng)光城象嶼登云湖、融僑望云、陽(yáng)光城保利源溪里山、濱江正榮府等項(xiàng)目；本季度福州五區(qū)別墅成交均價(jià)30240元/㎡，環(huán)比上行7.0%，處于2019年至今中低位水準(zhǔn)。別墅供應(yīng)高位下跌八成，成交量連續(xù)三個(gè)季度回落，陽(yáng)光城象嶼登云湖、融僑望云相對(duì)高價(jià)產(chǎn)品拉升均價(jià)福州市商業(yè)供求走勢(shì)及排名排名項(xiàng)目板塊成交總額（萬(wàn)元）成交套數(shù)（套）成交面積（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）1正榮世茂棠悅山南中心城區(qū)13717.64163140.87436752龍湖天曜東區(qū)板塊13613.29444059.01335383融信海月江潮中心城區(qū)8968.47141750.99512194融信雙杭城中心城區(qū)7366.06261424.71517025湖濱府南站板塊6185.15141972.24313616融僑則徐道壹號(hào)老倉(cāng)山板塊5735.0351712.85334827禹洲天悅灣帝封江板塊5665.29101741.31325358閩江世紀(jì)城江南會(huì)展板塊5581.22171914.77291489龍湖盛天天鉅中心城區(qū)5273.57161282.354112410陽(yáng)光城榕心未來(lái)東區(qū)板塊5210.41161369.0438059本季度福州五區(qū)商業(yè)新增供應(yīng)186套，供應(yīng)面積2.27萬(wàn)㎡，環(huán)比下行68.2%，供應(yīng)主力項(xiàng)目為榕心映月、福州溫泉城泉悅別院、新城卓越榕域風(fēng)華等；本季度福州五區(qū)商業(yè)市場(chǎng)成交488套，成交面積4.42萬(wàn)㎡，環(huán)比下行40.8%，成交主力為龍湖天曜、正榮世茂棠悅山南、湖濱府、閩江世紀(jì)城等項(xiàng)目；本季度福州五區(qū)商業(yè)成交均價(jià)33896元/㎡，環(huán)比上行1.7%，處于2019年至今中位水準(zhǔn)。商業(yè)供應(yīng)量不足3萬(wàn)方，成交亦明顯下行，龍湖天曜、正榮世茂棠悅山南項(xiàng)目主力成交福州市寫(xiě)字樓供求走勢(shì)及排名排名項(xiàng)目板塊成交總額（萬(wàn)元）成交套數(shù)（套）成交面積（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）1華潤(rùn)萬(wàn)象城中心城區(qū)33927.7211213571.84249992榕金大廈東區(qū)板塊24123.462111213.20215133閩江世紀(jì)城江南會(huì)展板塊996.233645.96154224世界閩商大廈江南會(huì)展板塊162.991124.3413108本季度福州五區(qū)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)203套，供應(yīng)面積3.94萬(wàn)㎡，供應(yīng)均來(lái)自建發(fā)商務(wù)中心項(xiàng)目；本季度福州五區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交137套，成交面積2.56萬(wàn)㎡，環(huán)比上行224.9%，華潤(rùn)萬(wàn)象城為絕對(duì)成交主力；本季度福州五區(qū)寫(xiě)字樓成交均價(jià)23169元/㎡，環(huán)比上行268.5%。建發(fā)商務(wù)中心單項(xiàng)目供應(yīng)203套，華潤(rùn)萬(wàn)象城大客戶團(tuán)購(gòu)112套，價(jià)格拉升至23169元/㎡福州市SOHO供求走勢(shì)及排名排名項(xiàng)目板塊成交總額（萬(wàn)元）成交套數(shù)（套）成交面積（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）1華潤(rùn)萬(wàn)象城中心城區(qū)18052.761377113.26253792陽(yáng)光城榕心未來(lái)東區(qū)板塊13058.622217546.41173043融僑則徐道壹號(hào)老倉(cāng)山板塊10058.541344844.24207644萬(wàn)科金域國(guó)際中心城區(qū)7353.54332538.48289685龍湖天曜東區(qū)板塊5308.39632662.74199366萬(wàn)科云城三江口板塊5183.06884389.09118097旭輝公元大觀東區(qū)板塊3741.18431906.42196248新榕金城灣金山板塊3488.11381717.36203119香開(kāi)連天東區(qū)板塊3295.64381562.562109110三盛濱江國(guó)際江濱板塊3125.02171266.5924673本季度福州五區(qū)SOHO市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)；本季度福州五區(qū)SOHO市場(chǎng)成交1051套，成交面積4.62萬(wàn)㎡，環(huán)比下行31.6%，成交主力為陽(yáng)光城榕心未來(lái)、華潤(rùn)萬(wàn)象城、融僑則徐道壹號(hào)、萬(wàn)科云城等項(xiàng)目；本季度福州五區(qū)SOHO成交價(jià)格19381元/㎡，環(huán)比上行1.4%，處于2019年至今中低位水準(zhǔn)。SOHO季度供應(yīng)斷檔，成交回落三成，均價(jià)中低位持穩(wěn)，中心城區(qū)/東區(qū)板塊成交市占高PARTC閩侯樓市閩侯土地市場(chǎng)閩侯商品房市場(chǎng)閩侯土地市場(chǎng)Part1閩侯縣土地供求走勢(shì)供應(yīng)方面，2022年第一季度閩侯土地市場(chǎng)新增4宗經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)，分別位于荊溪、甘蔗、上街鎮(zhèn)，合計(jì)占地18.52萬(wàn)㎡，總建40.28萬(wàn)㎡，起始價(jià)為33.95億元；4宗地塊均為純商房用地（不含安置房），其中榕高新2022-01號(hào)曾于2021年底取消出讓，本次出讓起拍價(jià)下調(diào)0.72億至15.30億，同時(shí)取消全裝修比例達(dá)60%以上硬性要求；成交方面，2022年第一季度閩侯土地市場(chǎng)無(wú)新增經(jīng)營(yíng)性用地成交，4幅宅地均遭遇流拍。一季度閩侯供應(yīng)4宗純商房地塊，其中高新區(qū)宅地條件優(yōu)化再度“上架”，均以流拍告終，首場(chǎng)土拍遇冷閩侯商品房市場(chǎng)Part2閩侯縣商品房供求走勢(shì)本季度閩侯商品房供應(yīng)面積19.55萬(wàn)㎡，環(huán)比下行29.0％，處于2019年至今最低位水準(zhǔn)；本季度閩侯商品房成交面積13.31萬(wàn)㎡，環(huán)比下行43.3%，亦處于2019年至今最低位水準(zhǔn)，整體市場(chǎng)供過(guò)于求。供應(yīng)占比方面，本季度車(chē)位以47%的供應(yīng)占比居首位，供應(yīng)來(lái)自中鐵城江督府二期、三英花園項(xiàng)目；普通住宅供應(yīng)占比32%，排名第二，供應(yīng)主力來(lái)自龍旺華府壹號(hào)、正榮棠悅濱江項(xiàng)目；SOHO供應(yīng)占比15%，排名第三，均來(lái)自龍旺閩越水鎮(zhèn)項(xiàng)目。商品房供求雙雙下滑至最低，車(chē)位供應(yīng)占比47%居首，價(jià)格保持高位閩侯縣商品房成交結(jié)構(gòu)物業(yè)類別成交套數(shù)（套）成交面積（萬(wàn)㎡）成交總額（億）成交均價(jià)（元/㎡）住宅9568.7012.2714096別墅260.691.3419365商品住宅小計(jì)9829.4013.6114485環(huán)比-41.5%-39.9%-43.8%-6.5%商業(yè)店鋪1321.122.0918686寫(xiě)字樓10.050.0612486SOHO3671.631.8411249車(chē)位3040.830.425106保障房430.280.3010572其他00.000.00——商品房合計(jì)182913.3118.3213769環(huán)比-48.4%-43.3%-43.2%0.1%據(jù)中原研究部統(tǒng)計(jì)，本季度閩侯商品房成交下行，商品房成交面積13.31萬(wàn)㎡，環(huán)比下行43.3%，商品住宅成交982套，成交面積9.40萬(wàn)㎡，成交總量環(huán)比下行39.9%，整體成交處于2019年至今最低位水準(zhǔn)；成交均價(jià)方面，本季度商品房成交均價(jià)13769元/㎡，環(huán)比持穩(wěn)，整體價(jià)格處于2019年至今最高位水準(zhǔn)；本季度閩侯商品住宅成交均價(jià)14485元/㎡，環(huán)比下行6.5%，處于2019年至今第三低位，主要受萬(wàn)科城市花園、金地自在城等相對(duì)低價(jià)項(xiàng)目集中備案影響；成交占比方面，本季度商品房成交結(jié)構(gòu)中，普通住宅物業(yè)以66%的占比位列榜首，萬(wàn)科城市花園、金地自在城、保利閱江臺(tái)為成交備案主力；SOHO成交占比12%，位居第二，陽(yáng)光城MODO、龍旺閩越水鎮(zhèn)為成交主力；商業(yè)成交面積以9%的占比位列第三，西海岸、國(guó)貿(mào)學(xué)原二期為成交主力。閩侯縣商品住宅供求走勢(shì)本季度閩侯商品住宅新增供應(yīng)764套，供應(yīng)面積7.21萬(wàn)㎡，環(huán)比下行63.2%，處于2019年至今最低位水平，主力供應(yīng)來(lái)自龍旺華府壹號(hào)1.82萬(wàn)㎡、正榮棠悅濱江1.37萬(wàn)㎡和象嶼美的公園天下1.19萬(wàn)㎡；本季度閩侯商品住宅成交面積9.40萬(wàn)㎡，環(huán)比下行39.9%，成交主力為萬(wàn)科城市花園、金地自在城和保利閱江臺(tái)，分別成交1.25萬(wàn)㎡、0.71萬(wàn)㎡和0.55萬(wàn)㎡；均價(jià)方面，本季度商品住宅均價(jià)14485元/㎡，環(huán)比下行38.8%，處于2019年至今第三低位水平。供應(yīng)明顯放緩，成交大幅下跌至近年低位，受荊溪、竹岐低價(jià)項(xiàng)目網(wǎng)簽影響，均價(jià)回落至14485元/㎡閩侯縣商品住宅認(rèn)購(gòu)情況本季度閩侯主力商品住宅項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)872套，環(huán)比下行51.7%，金地自在城、保利閱江臺(tái)等為認(rèn)購(gòu)主力。2022年第一季度閩侯主力商品住宅項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)排行排名項(xiàng)目名稱板塊認(rèn)購(gòu)套數(shù)1金地自在城竹岐板塊1062保利閱江臺(tái)上街板塊563萬(wàn)科城市花園荊溪板塊544國(guó)貿(mào)潤(rùn)原甘蔗板塊545龍旺華府壹號(hào)竹岐板塊496坤鴻天璽青口板塊477正榮棠悅濱江甘蔗板塊408保利閱云臺(tái)上街板塊389保利堂悅荊溪板塊3010龍湖盛天春江天越青口板塊30閩侯縣商品住宅各板塊成交成交面積方面，本季度閩侯各板塊中荊溪板塊、青口板塊上行，剩余板塊均呈下行態(tài)勢(shì)；成交均價(jià)方面，本季度上街板塊以均價(jià)18364元/㎡排名首位，環(huán)比上行5.0%，主要受保利閱云臺(tái)、高爾夫莊園項(xiàng)目備案主導(dǎo)；南嶼板塊價(jià)格排名第二，環(huán)比下行1.3%；甘蔗板塊成交價(jià)格排名第三，環(huán)比下行10.6%；本季度竹岐板塊成交占比23%位居各板塊之首，主要為金地自在城和正榮棠悅江南項(xiàng)目突出貢獻(xiàn)；荊溪板塊占比21%位居第二，萬(wàn)科城市花園為該板塊成交主力；甘蔗板塊以12%成交占比位居第三，正榮棠悅濱江、國(guó)貿(mào)潤(rùn)原項(xiàng)目為成交主力。板塊套數(shù)（套）環(huán)比面積（萬(wàn)㎡）環(huán)比均價(jià)（元/㎡）環(huán)比上街板塊114-67.5%1.19-65.5%183645.0%南嶼板塊104-73.7%1.30-62.9%17267-1.3%荊溪板塊211124.5%1.90121.7%14047-5.2%甘蔗板塊119-30.4%1.11-30.0%15297-10.6%竹岐板塊223-26.4%1.76-32.0%12032-1.6%南通板塊99-63.3%1.04-62.6%13239-3.9%青口板塊10624.7%1.0431.7%12332-1.9%白沙板塊6-33.3%0.06-39.4%6917-31.0%合計(jì)982-41.5%9.40-39.9%14485-6.5%閩侯縣商品住宅產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)本季度閩侯商品住宅80-90㎡面積段以44%占比位居第一，萬(wàn)科城市花園和國(guó)貿(mào)潤(rùn)原項(xiàng)目為成交主力，70-80㎡面積段產(chǎn)品成交以占比19%位居第二，金地自在城、萬(wàn)科城市花園項(xiàng)目為成交主力；總價(jià)方面，100-150萬(wàn)總價(jià)區(qū)間占比57%居首，50-100萬(wàn)總價(jià)段位列其次。80-90㎡面積段與100-150萬(wàn)總價(jià)段為市場(chǎng)主流，其中80-90面積段占比提升7%，100-150萬(wàn)總價(jià)段占比提升4%閩侯縣商品住宅存銷(xiāo)比走勢(shì)及各板塊存量截止2022年第一季度，閩侯商品住宅存量79.77萬(wàn)㎡，處于2019年至今第四高位水平，去化周期需11.92個(gè)月（約3.97個(gè)季度）；從各板塊來(lái)看，竹岐板塊存量居首位，套數(shù)2260套、面積20.20萬(wàn)㎡。存銷(xiāo)比=月末庫(kù)存量/近12個(gè)月月均銷(xiāo)售量截止2022年第一季度閩侯各板塊存量情況排名板塊套數(shù)面積（萬(wàn)㎡）去化周期（月）1上街5376.437.562南嶼5667.583.463荊溪7677.1118.374甘蔗112810.3121.975竹岐226020.2016.136南通4524.9099.167青口139814.2015.198白沙9769.0416.23總計(jì)808479.7711.92閩侯商品住宅庫(kù)存高位持穩(wěn)，去化周期約12個(gè)月，竹岐板塊為最大糧倉(cāng)閩侯縣普通住宅供求走勢(shì)及排名本季度閩侯普通住宅新增供應(yīng)734套，供應(yīng)面積6.33萬(wàn)㎡，環(huán)比下行66.7%，處于2019年至今最低位水平；本季度共5個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)入市，其主力項(xiàng)目為龍旺華府壹號(hào)、正榮棠悅濱江和象嶼美的公園天下；本季度閩侯普通住宅共成交956套，成交面積8.70萬(wàn)㎡，環(huán)比下行41.0%，成交主力為萬(wàn)科城市花園、金地自在城、保利閱江臺(tái)；本季度閩侯普通住宅成交均價(jià)為14096元/㎡，環(huán)比下行7.6%，主要受金地自在城、坤鴻天璽等相對(duì)低價(jià)項(xiàng)目影響。排名項(xiàng)目板塊成交總額（億元）成交套數(shù)（套）成交面積（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）1萬(wàn)科城市花園荊溪板塊1.7913912510.40143222保利閱江臺(tái)上街板塊0.94595475.62171313金地自在城竹岐板塊0.90977106.70126204正榮棠悅濱江甘蔗板塊0.69464311.36159305保利閱云臺(tái)上街板塊0.64313159.69201276坤鴻天璽青口板塊0.62514987.88125177國(guó)貿(mào)潤(rùn)原甘蔗板塊0.58423934.90148448國(guó)貿(mào)學(xué)原南嶼板塊0.51342917.94175099正榮棠悅江南竹岐板塊0.50494232.121187510金輝優(yōu)步悅山二期荊溪板塊0.46393373.1813663普通住宅供求連續(xù)三季度下滑，萬(wàn)科城市花園單季度網(wǎng)簽超百套，帶動(dòng)價(jià)格持續(xù)回落本季度閩侯別墅新增供應(yīng)30套，供應(yīng)面積0.88萬(wàn)㎡，環(huán)比上行54.1%，處于2019年至今中低位水平，僅高爾夫莊園、樾榕灣、龍恒鳳凰城三個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)；本季度閩侯別墅共成交26套，成交面積0.69萬(wàn)㎡，環(huán)比下行22.7%，成交主力為樾榕灣和高爾夫莊園；本季度閩侯別墅成交均價(jià)為19365元/㎡，環(huán)比持穩(wěn)，處于2019年至今最高位水平。閩侯縣別墅供求走勢(shì)及排名排名項(xiàng)目板塊成交總額（億元）成交套數(shù)（套）成交面積（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）1樾榕灣南嶼板塊0.6963372.63205952高爾夫莊園上街板塊0.2961355.34210793正祥林語(yǔ)墅三期南嶼板塊0.146787.28174604龍恒鳳凰城青口板塊0.094752.40126155禹洲朗廷灣上街板塊0.083418.52188596順華烏龍江大區(qū)南嶼板塊0.051249.8920649別墅市場(chǎng)供應(yīng)回升5成，但仍處近年中低位，成交自21年逐季度下滑，受個(gè)盤(pán)備案影響均價(jià)維持高位本季度閩侯共2個(gè)項(xiàng)目新增商業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)入市，供應(yīng)套數(shù)21套，供應(yīng)面積0.16萬(wàn)㎡，環(huán)比大幅下行89.6％，來(lái)自龍旺閩越水鎮(zhèn)和正榮棠悅濱江項(xiàng)目；本季度閩侯商業(yè)市場(chǎng)成交132套，成交面積1.12萬(wàn)㎡，成交量環(huán)比下行15.0%，成交主力為西海岸、國(guó)貿(mào)學(xué)原二期、陽(yáng)光城MODO等；本季度閩侯商業(yè)成交均價(jià)18686元/㎡，環(huán)比下行1.7%，主要受西海岸、陽(yáng)光城MODO等低價(jià)項(xiàng)目備案影響。閩侯縣商業(yè)供求走勢(shì)及排名排名項(xiàng)目板塊成交總額（億元）成交套數(shù)（套）成交面積（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）1國(guó)貿(mào)學(xué)原二期南嶼板塊0.50331805.26278262西海岸甘蔗板塊0.30102233.35136383陽(yáng)光城MODO上街板塊0.29291655.79175204保利閱云臺(tái)上街板塊0.2113689.61306075龍旺閩越水鎮(zhèn)竹岐板塊0.173802.21214616保利和光嶼湖白沙板塊0.17111334.74127957陽(yáng)光城翡麗灣南嶼板塊0.116508.39225188東南建材城南通板塊0.1141195.6391879正祥學(xué)林豐茂商務(wù)中心上街板塊0.088318.742381510祥禾公社南嶼板塊0.023100.