土地招拍掛制度,收入

土地招拍掛制度,收入

篇一：關于土地招拍掛制度的幾點想法

關于土地招拍掛制度的幾點想法

自招拍掛以來，土地出讓收益年年創(chuàng)新高。據相關數據表明，20XX

年至20XX年間，地方政府的土地出讓金收入為9100億元，約占同

期全國地方財政收入的35％；20XX年全國土地出讓金高達5894億

元，占同期地方財政收入的％；20XX年在國家緊縮“地根”

的情況下，土地出讓金總額仍有5505億元；20XX年為7677億元；

20XX年高達萬億元。20XX年房地產市場不景氣，有10％左右

的土地流標流拍，勾地、變相退地的現象在增加，但地方政府仍獲

得了9600億元土地出讓收益，其中，9551億元來自招拍掛。土地

收益已名副其實成為“第二財政”。從經濟特性上講,土地是一種有

限的不可再生的自然資源，稀缺性決定了其供給彈性小于其他要

素，其價格上漲的幅度就快。從物理特性上講，其獨特的地理位置

及異質性必然會影響地上房子的價格。將土地劃撥和協議出讓改革

為招拍掛，這在土地資源分配上是一種進步，是防治“暗箱操作”

產生腐敗的有效辦法。土地招拍掛源于土地私有制度，在我國，土

地屬于國家，是公共財產，必須惠及所有國民。因此，決不能把土

地招拍掛與基本的土地制度割裂開來。我國土地的特殊屬性，使得

地方政府作為賣方居于高度壟斷的強勢地位，土地買賣并不是完全

競爭的市場經濟。從經濟學的角度講，現有的土地招拍掛屬于供給

壟斷和需求競爭型。這種供給壟斷與需求競爭并存的模式，必然造

成需求方惡性競爭，導致地價不斷暴漲。

為抑制土地財政、土地投機和土地金融推動地價非理性上揚，完

善招拍掛制度勢在必行。建議：

一、參與招拍掛的企業(yè)及其管理者的經營紀錄、資歷和征信應作

為制度組成部分，對那些只炒地不蓋房、囤地“磨洋工”的不良企

業(yè)實施進入限制。

二、作為涉及公共利益的土地交易，不能搞“一錘子買賣”，必須

嚴格事后監(jiān)管，既要讓囤地、炒地者無所遁形，更要限制、杜絕那

種“先拿地，再調整規(guī)劃”的行徑。決不能讓約定容積率、配套設

施、公共用地及開竣工時間等變成“松緊帶”。

三、必須堅持健全信息公開制度，從土地供應計劃到竣工驗收和

違法違規(guī)用地查處信息，要全程公開，解決信息不對稱問題。要做

到主管部門信息上網、社區(qū)信息上墻，使土地利用和建設規(guī)劃成為

大眾規(guī)劃。采取措施改進土地交易方式，控制非理性土地競價，設

立地價合理區(qū)間、增加配建保障性房和承擔公益性設施建設等作為

土地競買條件，有助于制度的完善。

四、繼續(xù)堅持土地有償使用的基本原則，但對不同用途的商業(yè)用

地應采取不同的招拍掛方式。應細化商業(yè)用地的用途，對酒店賓館、

商業(yè)、旅游、娛樂設施、別墅、高檔公寓住宅用地可以采取“價高

者得”的招拍掛方式；但對普通住宅建設用地應采取綜合指標招拍

掛方式，即綜合地價、房價、戶型、面積、企業(yè)自有資本、企業(yè)信

譽、以往業(yè)績（開發(fā)面積、房屋質量、節(jié)能環(huán)保技術的應用）、消

費者評價、納稅情況和社會責任等多種指標，選拔出真正能為消費

者提供品質高、服務好可支付住房的企業(yè)。綜合指標的測算可像大

學生考試答卷一樣，采取電腦計分法，以避免人為因素。同時，要

認真貫徹[國發(fā)31號]文，落實工業(yè)用地招拍掛出讓制度，對節(jié)能

環(huán)保、集約用地的企業(yè)給予政策傾斜，引導企業(yè)改變增長方式。政

府辦公用地也應逐步實行有償出讓制度，以限制政府行政辦公費用

的膨脹和奢靡之風盛行，讓納稅人的錢用在刀刃上。

五、實行“收支兩條”線，嚴格土地出讓收益的管理。對土地出

讓金實行“收支兩條”、專戶和比例管理，首先要明確與民生相關

的公共服務的支出的重點項目和所占的比例。例如，土地凈收益用

于廉租住房保障資金的比例不得低于10％，以促政府職能按照“十

七大”的精神，向服務型政府的轉化。對土地出讓收益使用和分配

應實行公示制，接受地方人大、審計、監(jiān)察和社會的監(jiān)督，以確保

土地收益的使用和分配更加公開、公正和合理，真正從制度上保障

國有土地全民所有，為民所用，為民造福。

六、提高政策制定的科學性，增強執(zhí)法的力度。近年來，國家為

抑制房地產和非房地產企業(yè)“囤地、曬地、倒地”出臺的政策很多。

但多是粗線條的，前期的調查、研究、論證不夠，囤地與合理儲備

界定不清，閑置與分期開發(fā)界定不清，各地有法不依，執(zhí)行不嚴。

導致出臺的諸多政策法規(guī)形同虛設，失去了其應有的嚴肅性。應在

完善現行法規(guī)的基礎上，對閑置土地嚴格按出讓時地價征收20％土

地閑置費，或征繳增值地價；對于不開發(fā)、專門囤地倒地、哄抬地

價的企業(yè)更要有專項治理措施，以規(guī)范市場秩序。對于地方政府的

“變通”行為，國家可通過審計、監(jiān)察和稅務稽查部門等組成聯合

督察組代為征繳，或直接在財政轉移支付中扣除。

七、強化部門間的政策協調,增加可支付住房的供給。如果我們認

定一個社會合理的收入分配結構是中間大兩頭小的“橄欖”形，如

果我們認定廣大中等收入群體租得起買得起房才是房地產市場的

健康可持續(xù)發(fā)展不竭的源泉，那么，政府就應旗幟鮮明地大力發(fā)展

可支付住房，使之成為住房市場的主打產品。所謂的可支付住房。

即一般中等收入群體（包括中央公務員）租買得起的住房，在國外。

可支付住房支出占家庭月收入比在30％左右，考慮中國收入多元化

和透明度低，住房支出與家庭收入比可略有提升。大力發(fā)展可支付

住房需要中央與地方住房與土地部門步調一致，政策協調。政府要

有開發(fā)可支付住房的總體規(guī)劃，每年供地總量中可支付住房用地應

占合理的比重，嚴禁將綜合指標招拍掛出讓的可支付住房用地挪作

他用，政府還應從開工許可和項目審批源頭上，增加可支付住房的

供給，優(yōu)化其空間分布和嚴格工程質量進度，并借助信貸和稅收政

策引導和鼓勵企業(yè)增加可支付住房供給，作為企業(yè)，特別是國有企

業(yè)應堅持追逐利潤與社會責任并舉。

總之，深化土地制度改革，完善招拍掛的基礎工程建設。要從根

本上解決招拍掛中的問題，還應從深化土地制度改革入手，具體包

括：一是從產權制度入手，建立一套界定清晰、受法律保障和監(jiān)督、

可實施的產權制度，這是構建多元真實市場參與主體的基礎工程；

二是在產權清晰的基礎上，讓更多的農村建設用地和“城中村”土

地,以有償出讓、作價出資（入股）、租賃、聯營、抵押等方式出讓。

早日進入土地市場，加快建立多元主體的土地供給體系，改變“一

口進一口出”的市場壟斷格局；三是按照十七大“政企分開、政資

分開、政事分開”的精神，改變政府在土地市場上既當“裁判員”

又當“運動員”的角色，限定政府權力為產權保護、信息公示、調

控總量、土地用途、結構管制和維護市場秩序等，真正從根本上解

決合理地價的形成機制問題，抑制地價、房價的非理性上揚。

篇二：土地招拍掛制度與高房價相互關系的反思

土地招拍掛制度與高房價相互關系的反思

【摘要】土地招拍掛制度：是指國家土地資源出讓、買賣的招標、拍賣、掛牌制度的簡稱，該方式是目前我國經營性用地出讓的指定方式。土地是國家和社會最大的資源和財富，是生產要素中價值最高的資產。國有土地使用招標、拍賣、掛牌出讓制度（簡稱招拍掛）充分地體現了公開、公平、公正的市場經濟原則，但我國土地招拍掛出讓制度實施還存在若干問題，制度完善的緊迫性日益凸現。

【關鍵詞】土地招拍掛制度高房價改善

1國土地招拍掛制度的由來及演變

招拍掛制度最初起源于歐美，后來在新加坡、香港廣泛推廣使用。我國目前土地的招拍掛的制度，正是以香港的土地拍賣規(guī)則而參照制定的。

經過近三十年的改革，我國逐步形成了土地出讓政府壟斷、以招拍掛方式為主、一次性收取土地出讓金的城市土地出讓制度。

2土地招拍掛制度的利與弊

土地招拍掛制度的優(yōu)點

（1）實施土地招拍掛制度，有利于規(guī)范土地市場，公平競爭。土地使用權出讓招拍掛制度的推行，以及與之配套的土地儲備制度的建立，使土地供應的信息公開化，土地出讓規(guī)劃的科學化，杜絕了以往通過行政命令協議出讓土地中存在的盲目性，防止了由于土地市場不規(guī)范導致的國有資產的流失以及由于規(guī)劃不當造成的寶貴土地資源的浪費。

（2）實施土地招拍掛制度，有利于杜絕腐敗現象。實行土地招拍掛制度，正是建立土地市場的競爭機制方式，完善土地出讓制度，真正的引入競爭機制。通過市場競爭，使土地的真實價格得到體現，從源頭上有效的遏制以往采取行政手段配置土地資源中政府官員出現的腐敗尋租等現象。

（3）實施土地招拍掛制度，有利于房產開發(fā)商綜合實力的提高，促進房地產企業(yè)的整合。

目前中國土地市場招拍掛出讓中存在的問題

（1）土地招拍掛令地方政府依賴土地財政現象日益嚴重。房產市場土地招拍掛以來，土地變成了地方政府的搖錢樹，根據國土資源部公布的官方數據顯示，20XX至20XX年，全國土地出讓金達9100多億元，約相當于同期全國地方財政收入的35%。20XX年中國土地總收入達萬億元，相當于同期全國地方財政

篇三：土地招拍掛制度特點

經營性房地產用地招標拍賣掛牌三種出

土地招拍掛的共同特點是采用市場競爭機制顯化土地的真實價格，“出價高者得地”是招拍掛共同的游戲規(guī)則。然而，社會各界人士對土地拍出的“天價”頗有異議。那么，如何才能使土地招拍掛制度發(fā)揮最佳效果呢？在當前形勢下，招標出讓是回歸理性的較為有效的手段，畢竟最高的土地價格不是土地供應的唯一目的。

掛牌出讓的優(yōu)缺點。掛牌出讓的最大優(yōu)點是如果只有一人參加報價同樣可成交，可以由一人一次報價、多次報價，也可以由多人多次報價，具有很強的靈活性和操作性。缺點是容易受掛牌設定的限制條件、信息公開程度等因素影響，往往會出現不公開、不公平、不規(guī)范競爭的情況，給土地市場秩序帶來負面影響。掛牌出讓的缺點是較多地考慮土地的價值，而較少顧及政府對資源的配置職能。拍賣出讓的優(yōu)缺點。土地拍賣出讓給我國土地市場發(fā)展帶來了生機和活力?！俺鰞r高者得地”是拍賣出讓的最顯著特點，能夠實現土地價值最大化，土地的經濟價值得以充分顯現。土地拍賣出讓的缺憾是過分追求土地的市場價值，政府無法控制市場成交價，更談不上充分發(fā)揮政府對資源的調控職能。招標出讓的優(yōu)缺點。在招標的評估過程中，地價作為確定中標與否的一個因素，但不是主要因素，外界環(huán)境設計、配套設施建設等綜合指標才是衡量投標方案優(yōu)劣的更重要的因素。而且，評標小組由出讓人代表、有關專家等五人以上組成，更能體現中標的合理性和科學性。因此，招標出讓不但能真正體現土地的價值，而且能更好地發(fā)揮政府配置土地資源的職能，有效地防止市場機制與政府職能的割裂。招標方式的不足是容易被人為因素操控，處理不當就會演化成暗箱操作。

經營性房地產用地招標出讓是實現市場功能和政府職能的最佳結合點

土地資源要物盡其用，除了按市場的要求進行配置外，還要求政府實施有效的干預。實行經營性房地產用地招標出讓，是在當前房價高企、固定資產投資過熱的形勢下，健全土地市場競爭機制、完善政府社會公共管理職能的最佳選擇。

嚴格限定商品房銷售價格。普通商品房和經濟適用住房不同于純粹市場意義上的商品，其銷售價格構成主要為土地成本（包括出讓金、拆遷安置費等）、開發(fā)成本、稅費和開發(fā)商利潤等四部分，影響銷售價格的可變因素很多。因此，政府部門應當將商品房的銷售價格控制在土地取得前期，即在土地評標過程中，評標專家必須將房地產開發(fā)商對商品房銷售價位的承諾作為判斷投標方案優(yōu)劣的重要標準，杜絕房地產開發(fā)商私自抬高房價、違規(guī)銷售經濟適用住房等行為。

科學確定土地出讓金。土地招標以“出價最優(yōu)者得地”來確定土地使用者。在土地招標出讓前期，國土資源管理部門會同有關部門對擬招標地塊的地價進行科學評估，確定出讓土地的底價和最高限價，中標者的地價必須在底價和最高限價的區(qū)間內。因為，低于底價的，不符合土地有償使用的原則；高于最高限價的，開發(fā)商不可能獲得更多的開發(fā)利潤，勢必影響限價商品房的建筑質量，不利于人民居住安全。

高度重視建筑設計要素。建造普通商品房和經濟適用住房的目的是滿足人民的居住要求，改善人民的生活質量，因此，政府部門必須在土地招標出讓時對商品房的套型、面積、層高、結構以及建筑容積率、綠化率、公共設施配套功能等建筑設計要素提出要求，以提高普通商品房和經濟適用住房的建筑品位。

經營性房地產用地招標出讓是實現政府公共管理職能的較為有效的辦法

政府配置土地資源。在出現住房價格居高不下、中低價位普通商品房和經濟適用住房供應不足的情況下，地方政府應及時調整住房建設格局，明確土地供應結構，并確定開工和竣工時間，盡快向社會推出土地招標公告，以穩(wěn)定市場預期，更好地調控房地產市場。

保障“居者有其屋”。居住是人類生存的最基本的條件，保障“居者有其屋”是各級政府必須具備的基本職能。政府部門應對普通商品房和經濟適用住房的價格作必要的控制，其最有效的措施是在土地招標過程中對房地產開發(fā)商作出合理的選擇，不是“出價高者得地”，而是“出價最優(yōu)者得地”，防止房價虛高，使社會中低收入階層買得起住房。

創(chuàng)造良好的人居環(huán)境。良好的人居環(huán)境是以人為本執(zhí)政理念的體現，土地資源利用效率的提高促進了人與自然的和諧共處，推動整個社會走上生產發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好的文明發(fā)展道路。政府要創(chuàng)造良好的人居環(huán)境，就必須在土地招標公告中明確商品房的環(huán)境設計和景觀布局要求，從源頭上防止出現房地產開發(fā)中“只見房子不見綠化”等不良現象，真正為人民創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境。弊端主要表現在如下三點：

1、資源價格該市場化的未市場化，導致價格的市場化形成部分占比偏低。這是資源價格形成機制最突出的問題。截至20XX年底，“招拍掛”出讓土地面積占全部出讓土地面積的比例只有35％。特別是經營性土地該市場化而未市場化的問題比較突出，工業(yè)用地和經營性基礎設施用地，大部未按市場機制運作。

2、“已化”與“未化”兩部分并存，形成價格“雙軌制”。這種價格雙軌制導致了套利的機會主義傾向：以“非經營性用地”的名義，通過協議出讓甚至行政劃撥方式，低價或無償取得土地，之后再全部或部分轉為經營性用地，套取高額的利潤。

3、即使有償交易部分，權力部門處于“雙重壟斷”地位。在中國當前的土地市場中，權力部門實際擁有“雙重壟斷”的權力：一方面，面對土地的擁有者（特別是農民的土地），權力部門是“壟斷買方”，土地要轉換性質，必須首先“賣”給政府。這種強制力使權力部門與農民之間存在一種不對等的交易（關于在這一過程中農民的利益被嚴重損害的問題，