20150804深圳龍華新區(qū)錦豐廠片區(qū)城市更新項(xiàng)目初步研究報(bào)告

深圳龍華新區(qū)錦豐廠片區(qū)城市更新項(xiàng)目初步研究報(bào)告PAGE12深圳龍華新區(qū)錦豐廠片區(qū)城市更新項(xiàng)目初步研究報(bào)告第一部分項(xiàng)目市場分析1、土地指標(biāo)及權(quán)屬擬拆除重建用地面積：41768.8平米（合62.65畝）擬開發(fā)建設(shè)用地面積：21626.7平米(合32.44畝)容積率：6.97（法定圖則中為2.5）擬規(guī)劃計(jì)容建筑面積：150670平米擬更新方向:居住等功能；公共配建:更新單元范圍內(nèi)應(yīng)落實(shí)不少于24班小學(xué)用地一處擬更新經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)(專項(xiàng)規(guī)劃尚未批復(fù)):土地現(xiàn)狀情況:現(xiàn)狀土地權(quán)屬較復(fù)雜，1-2地塊為國有出讓的用地，現(xiàn)狀性質(zhì)為工業(yè)用地,權(quán)屬單位為龍華鎮(zhèn)油松下油松村;3號(hào)地塊為國有已出讓用地,現(xiàn)狀性質(zhì)為綜合用地,權(quán)屬單位為龍華鎮(zhèn)油村瓦窯排村；7-10地塊為國有出讓用地，性質(zhì)分別為工業(yè)、商住混合、住宅用地，用地權(quán)屬單位為深圳寶安龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司；其余4-6號(hào)用地為未完成征轉(zhuǎn)手續(xù)的村集體用地（需補(bǔ)出讓手續(xù)，但是由于改造后的功能為學(xué)校，因此可以采取協(xié)議出讓的方式），分屬瓦窯排經(jīng)濟(jì)合作社和伍屋合作社及瓦窯新村。國有已出讓的用地24760平，占拆除用地面積的59%。計(jì)劃申報(bào)主體:深圳市龍華街道投資管理公司主體類型:集體注冊資本金:2000萬元股東:深圳市寶安區(qū)龍華街道辦事處法定代表人:韓垂學(xué)成立時(shí)間:1995年項(xiàng)目手續(xù):2011年12月8日:列入《2011年深圳市城市更新單元計(jì)劃第三批計(jì)劃》,并在深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)網(wǎng)站公示.2014年10月20日:列入《2014年深圳市城市更新單元計(jì)劃第三批計(jì)劃》,并在深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)網(wǎng)站公示（更新范圍調(diào)整，拆除重建用地面積縮小）截止目前,項(xiàng)目更新規(guī)劃成果未在深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)網(wǎng)站公示，除上述公示外，項(xiàng)目手續(xù)無進(jìn)一步進(jìn)展，尚未正式列入城市更新單元計(jì)劃。除公示數(shù)據(jù)外，以上項(xiàng)目部分?jǐn)?shù)據(jù)來源于合作方提供的專項(xiàng)規(guī)劃草案數(shù)據(jù)，2、項(xiàng)目區(qū)位宗地位置地鐵清湖站華為工業(yè)區(qū)深圳北站梅林關(guān)片區(qū)坂田宗地位置地鐵清湖站華為工業(yè)區(qū)深圳北站梅林關(guān)片區(qū)坂田片區(qū)項(xiàng)目地塊位處龍華新區(qū)油松片區(qū)，東臨坂田片區(qū)，北部為觀瀾街道，南部為龍華新區(qū)核心區(qū)及梅林關(guān)片區(qū)，整體區(qū)位處于龍華片區(qū)北部。地塊距離四號(hào)線清湖站車程僅2公里，通往市民中心僅11個(gè)站點(diǎn)，時(shí)間約30分鐘，到深圳北站車程約7公里，車程約15分鐘，周邊有梅龍路、布龍路、梅觀高速等多條快速路，內(nèi)外交通較便捷。地塊距龍華人民醫(yī)院1公里，距已建成的龍華文化廣場僅700米，有滿足日常需求的基本商業(yè)和生活配套3、區(qū)域規(guī)劃龍華中心(1)龍華新區(qū)發(fā)展規(guī)劃龍華中心2011年12月30日，深圳龍華新區(qū)正式成立，新設(shè)的龍華新區(qū)包括觀瀾、大浪、龍華、民治四個(gè)街道。龍華新區(qū)地處深圳市中北部，東臨龍崗，西接寶安、南山、光明，南連福田，北至東莞，總面積175.58平方公里。2012年末常住人口140.86萬人，其中非戶籍人口占90%以上根據(jù)龍華新區(qū)綜合發(fā)展規(guī)劃，龍華新區(qū)構(gòu)建“一中軸、兩核心、七功能區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu)。

一中軸：中央服務(wù)軸，強(qiáng)化綜合服務(wù)功能，支撐城市中軸的延伸與拓展；

兩核心：南部商務(wù)核和北部科技核，形成新的發(fā)展“引擎”；

七功能區(qū)；按照特色分工，分區(qū)發(fā)展的原則，將龍華新區(qū)分為七個(gè)功能片區(qū)，每個(gè)功能片區(qū)制訂針對性的功能及產(chǎn)業(yè)發(fā)展指引，包括觀瀾東生態(tài)文化片區(qū)、羊臺(tái)山生態(tài)休閑片區(qū)、九龍山生態(tài)休閑片區(qū)、龍華商貿(mào)區(qū)、大浪時(shí)尚產(chǎn)業(yè)區(qū)、觀瀾－龍華高新區(qū)、觀瀾北汽車產(chǎn)業(yè)區(qū)。本項(xiàng)目位于中部的龍華商貿(mào)區(qū)和中央服務(wù)軸上。項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置(2)油松片區(qū)法定圖則規(guī)劃根據(jù)2010年公示的深圳市寶安402-19&20&21號(hào)片區(qū)[油松地區(qū)]法定圖則（最新），片區(qū)規(guī)劃如下：發(fā)展目標(biāo):建設(shè)一個(gè)高新產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展、生活功能完善、環(huán)境優(yōu)美的和諧新城功能定位：以生態(tài)居住、城市休閑、商貿(mào)服務(wù)為主，。發(fā)展策略是：通過城市更新，優(yōu)化地區(qū)功能結(jié)構(gòu)，完善公共設(shè)施，結(jié)合軌道站點(diǎn)布局綜合服務(wù)中心。完善地區(qū)道路交通體系，提高片區(qū)生活環(huán)境品質(zhì)發(fā)展指引：(2)宗地法定圖則規(guī)劃宗地位置宗地位置宗地分屬于兩幅地塊03-10地塊，規(guī)劃性質(zhì)為教育科研用地，占地面積16399平米，要求建設(shè)24班小學(xué)；03-11地塊，規(guī)劃性質(zhì)為二類居住用地，占地面積25748平米，容積率2.5，要求配套12班幼兒園和郵政所；。法定圖則要求兩地塊需捆綁開發(fā)4、地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境地塊目前現(xiàn)狀南部為未拆除簡易工業(yè)廠房，北部為在生產(chǎn)狀態(tài)的新松普塑膠電線有限公司，地塊西側(cè)為已建成的村民小產(chǎn)權(quán)房，北側(cè)南側(cè)均為現(xiàn)狀居民區(qū)，東側(cè)為工業(yè)區(qū)（法定圖則和現(xiàn)狀均為工業(yè)區(qū)規(guī)劃）四至道路:地塊北、東、南三個(gè)方位均為已建成的市政道路，西側(cè)有現(xiàn)狀支路。小產(chǎn)權(quán)房工業(yè)區(qū)小產(chǎn)權(quán)房工業(yè)區(qū)5、地塊周邊配套及交通配套情況：教育資源充足：清湖小學(xué)，松和小學(xué)，龍華中心中學(xué)，新華中學(xué)、清湖幼兒園，四季花蕾幼兒園等商業(yè)配套齊全：龍華商業(yè)中心購物廣場、興萬和購物廣場、金東源百貨以及多家銀行、ATM機(jī)等醫(yī)療資源充足：龍華人民醫(yī)院、深圳國丹婦兒科醫(yī)院、龍華人民醫(yī)院油松社區(qū)健康服務(wù)中心等景觀文化配套：龍華文化廣場、龍華公園、三聯(lián)公園、龍勝公園等，可滿足交通情況公交完善：富士康西門、瓦窯排村公交站點(diǎn)緊鄰項(xiàng)目，有324路324區(qū)間線352路612路635路等多10余條公交線路軌道交通：距已開通的地鐵龍華線清湖站2公里，通往市民中心11個(gè)站點(diǎn)，約30分鐘快速路直達(dá)：布龍路、梅龍大道、梅觀高速等多條快速路地塊屬性小結(jié):地塊位于深圳城市中部組團(tuán)的區(qū)域中心的龍華新區(qū)，定位為城市次中心。地塊所處的位置為龍華中心區(qū)，功能以商貿(mào)居住為主，區(qū)域目前基礎(chǔ)設(shè)施和配套功能不斷升級(jí)完善，未來發(fā)展?jié)摿^大。第二部分項(xiàng)目市場分析區(qū)域市場供求基本面土地市場：龍華作為城市新區(qū)，土地供應(yīng)相對深圳其它老城區(qū)較多，近年來龍華新區(qū)成交地塊的樓面地價(jià)一直呈上升態(tài)勢，這種上漲態(tài)勢在2011年新區(qū)成立之后表現(xiàn)的尤為明顯，2014年更是實(shí)現(xiàn)了跳躍式的增長2013年10月，中海成交的商住用地成交樓面價(jià)約1.45萬/㎡；2014年10月，龍光成交的白石龍地塊成交樓面價(jià)約2.5萬/㎡。隨著近幾年龍華新區(qū)的大規(guī)模開發(fā)，可供開發(fā)的土地銳減，未來土地供應(yīng)將大幅度減少，未來土地供應(yīng)將主要依靠，據(jù)統(tǒng)計(jì)，龍華新區(qū)近年來啟動(dòng)的舊改項(xiàng)目約有37個(gè)，共計(jì)用地面積約270萬平方米，在這些項(xiàng)目全面啟動(dòng)后，龍華新區(qū)的樓市供應(yīng)量將激增，同時(shí)也有效緩解了當(dāng)前樓市的供給壓力。附：龍華新區(qū)2007-2014年成交地塊的主要指標(biāo)住宅市場：龍華新區(qū)自2011年成立以來，在區(qū)位優(yōu)勢、規(guī)劃利好和發(fā)展利好的推動(dòng)下，新區(qū)很快成為深圳炙手可熱的置業(yè)區(qū)域，自2011年以來新區(qū)推盤量高位運(yùn)行，2012年推盤量接近百萬平方米，不過推盤量的高企，并未給龍華樓市帶來壓力，相反，入市的新盤，都能被市場快速消化，2013年，龍華新區(qū)新房成交量為10496套，占全市總量的21.8%，由此可見龍華樓市的火爆程度。自新區(qū)成立以來，龍華的新房均價(jià)亦大踏步上漲，2011年均價(jià)為18300元/平方米，2013年均價(jià)已達(dá)24100元/平方米，2014年均價(jià)24800元/平，2015年市場火爆，在政策利好以及市場供不應(yīng)求的背景下，房價(jià)得到了接近翻倍的增長，2015年均價(jià)已超過3萬元每平，部分項(xiàng)目已逼近或超過4萬元每平。2、項(xiàng)目可比性樓盤分析龍光玖龍璽中海錦城星河傳奇港鐵天頌悠山美地家園錦繡御園宗地位置幸福城保利悅都龍光玖龍璽中海錦城星河傳奇港鐵天頌悠山美地家園錦繡御園宗地位置幸福城保利悅都1、保利悅都（在售住宅）保利悅都位于龍觀東路與清龍路交匯處（龍華線清湖站450米），處于龍華商業(yè)新中心，坐享4號(hào)線便利交通及龍華醇熟配套。保利悅都總建面約13.5萬平米，由4棟高層組成，其中4棟為保障房，1、2、3棟推售，均為25層，三梯五戶、南北通透，68-118㎡絕版2至5房創(chuàng)變空間超大樓間距打造超低容積率宜居生活社區(qū)，三梯五戶、南北通透，68-118㎡絕版2至5房創(chuàng)變空間；保利悅都配有龍華首個(gè)IMAX影城——保利影院，以及2.7萬平方米的自帶開放式商業(yè)街區(qū)。保利悅都開盤銷售火爆,推盤日光,目前住宅已基本售罄,成交均價(jià)37000/平.2、幸福城幸福城位于龍華中心商業(yè)居住區(qū)，龍華和平路與清泉路交匯處，零距離接地鐵龍華線首站清湖站，幸福城總占地約7.1萬㎡，總建筑面積達(dá)39萬㎡，總共分四期開發(fā)，Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ期均是純粹住宅，Ⅳ期為城市綜合體（商業(yè)、寫字樓、高級(jí)公寓），幸福城Ⅲ期單位是133-268㎡的大戶型產(chǎn)品,目前已經(jīng)全部售罄,三期15年4月尾盤大戶型銷售價(jià)格30000元每平。預(yù)計(jì)2015年年底將推四期40-50平米的公寓產(chǎn)品。幸福城是龍華地鐵上蓋綜合體，將有約3萬㎡的華潤商業(yè)進(jìn)駐，未來將打造華潤在龍華最大的商業(yè)體。3、中海錦城中海錦城位于龍華新區(qū)民治辦事處簡上路和騰龍路的交叉口，占地面積52460.1平，建筑面積262300平。零距離地鐵上蓋物業(yè)，無縫接駁地鐵四號(hào)線及公交總站，毗鄰地鐵六號(hào)線（規(guī)劃中）。周邊布局福龍路、布龍路、新區(qū)大道等多條城市主干線縱橫，立體化交通路網(wǎng)，從容享受城市的豐盛生活。項(xiàng)目從精品生活理念出發(fā)，智裝打造約72-134平名品簡奢豪宅，省卻裝修煩惱和時(shí)間成本，為品質(zhì)生活提供最貼己的“私人定制”。與此同時(shí)，還提供了53000平的綜合商業(yè)MALL。中海錦城現(xiàn)有20-60平商鋪在售，預(yù)計(jì)8月底開盤，單價(jià)7萬/平起，現(xiàn)認(rèn)籌5萬可享50萬優(yōu)惠。住宅已售罄，均價(jià)40000元/平，工期進(jìn)度已封頂，正在退綠網(wǎng)。第三部分初步評(píng)估及建議深圳“工改商住”相關(guān)政策規(guī)定2009年12月《深圳市城市更新辦法》第三十八條規(guī)定（地價(jià)補(bǔ)繳）：拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目升級(jí)改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補(bǔ)繳地價(jià)；增加的建筑面積按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納地價(jià)。拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目升級(jí)改造為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營性用途的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價(jià)，扣減原土地用途及剩余期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的地價(jià)；增加建筑面積部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以市場評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價(jià)。但市政府關(guān)于寶安龍崗兩區(qū)舊城舊村改造項(xiàng)目的處理意見已有規(guī)定的，從其規(guī)定。拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目，未按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)全額繳納地價(jià)的部分限定自用；建成后其建筑物需要轉(zhuǎn)讓的，適用市政府工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定。2014年5月《深圳市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施的通知》（繳納辦法）（十二）城市更新項(xiàng)目涉及按照市場評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收地價(jià)的，由市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心和在深圳市注冊且執(zhí)業(yè)范圍為廣東省或全國的土地評(píng)估市場中介機(jī)構(gòu)（以下簡稱市場機(jī)構(gòu)）按照同等規(guī)則分別進(jìn)行評(píng)估，地價(jià)金額按照市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心評(píng)估結(jié)果和市場機(jī)構(gòu)評(píng)估結(jié)果平均值的85%計(jì)收。其中，市場機(jī)構(gòu)評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)按照3家市場機(jī)構(gòu)評(píng)估值的算術(shù)平均值確定。市場評(píng)估由市規(guī)劃國土主管部門委托市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心按照公開、公平的要求組織，項(xiàng)目實(shí)施主體參與，通過搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定3家市場機(jī)構(gòu)，市場評(píng)估的組織費(fèi)用和評(píng)估費(fèi)用由項(xiàng)目實(shí)施主體承擔(dān)。（十三）城市更新項(xiàng)目的地價(jià)可以不計(jì)息分期繳交。按照市場評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收的地價(jià)部分，首次繳交比例不得低于30%，余款1年內(nèi)交清；按照其他標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收的地價(jià)部分，首次繳交比例不得低于50%，余款1年內(nèi)交清。項(xiàng)目初步分析及建議項(xiàng)目價(jià)值：項(xiàng)目地處深圳中部組團(tuán)的龍華中心區(qū)，隨著區(qū)域配套及產(chǎn)業(yè)人口的導(dǎo)入，未來區(qū)域價(jià)值將得進(jìn)一步實(shí)質(zhì)性的提升，項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)越，未來發(fā)展?jié)摿^大。項(xiàng)目可行度：項(xiàng)目目前已納入城市更新計(jì)劃草案，土地方尚未與他方達(dá)成合作協(xié)議，中間人已跟進(jìn)多年，并承諾能夠負(fù)責(zé)完善相關(guān)手續(xù)并取得項(xiàng)目的改造和開發(fā)權(quán)。（中間擁有的資源尚需進(jìn)一步證實(shí)）。項(xiàng)目合作模式：中間人負(fù)責(zé)與土地方達(dá)成合作協(xié)議，由土地方出地，我方出資，建成后物業(yè)按3：7的比例分成，我方分7成。該種模式對于我司來說比較理想，資金占用較少，資金壓力不大。中間人負(fù)責(zé)取得項(xiàng)目的實(shí)施主體前的全部手續(xù)和費(fèi)用，項(xiàng)目完成后中間人根據(jù)獲利的情況按10%~20%的比例分享利潤。項(xiàng)目雖然存在權(quán)屬關(guān)系相對復(fù)雜、規(guī)劃指標(biāo)需要調(diào)整等問題，且前期手續(xù)由全部由中間負(fù)責(zé)理順，因此，只要通過合同界定清楚雙方的權(quán)益和義務(wù)，則風(fēng)險(xiǎn)還是可控的。項(xiàng)目售價(jià)及效益：目前項(xiàng)目可比性項(xiàng)目保利悅都37000元每平，從項(xiàng)目區(qū)位配套比較而言，本項(xiàng)目弱于保利悅都，暫可按35000元每平暫估，按此房價(jià)及上述合作條件測算項(xiàng)目的銷售利潤率約為：37%，效益非常理想（拆遷補(bǔ)償成本尚需進(jìn)一步核實(shí)）。項(xiàng)目地價(jià)：2014年10月龍光地塊樓面價(jià)已達(dá)25000元每平，從區(qū)位和售價(jià)來看，優(yōu)于本項(xiàng)目，從售價(jià)和可比地價(jià)來看，建議本項(xiàng)目可接受地價(jià)在20000元每平以內(nèi)。建議：建議帶條件與中間方溝通，前期以少量安全可控資金作為保證，待中間方達(dá)成項(xiàng)目條件