【商業(yè)】2021年商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)報(bào)告

?2目錄市場(chǎng)篇辦篇業(yè)辦公：運(yùn)營(yíng)與創(chuàng)新42

表現(xiàn)研究成果47表現(xiàn)研究成果48度社區(qū)業(yè)篇09社區(qū)業(yè):生態(tài)圈煥新50

10社區(qū)業(yè)運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)研究成果54

111923辦公空服務(wù)篇牌價(jià)表現(xiàn)研究成果24辦公空服務(wù)：多元發(fā)展56

25資產(chǎn)管理表現(xiàn)研究成果26長(zhǎng)租公寓篇27長(zhǎng)租公寓：重整旗鼓6229資管理機(jī)構(gòu)表現(xiàn)研究成果332021年度業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)研究成果名單68購(gòu)物中心篇購(gòu)物中心：突破邊界35購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)研究成果39微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)研究成果404?4年內(nèi)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)集中度有所提升，帶動(dòng)資產(chǎn)的流動(dòng)。長(zhǎng)效機(jī)制等調(diào)，土地供應(yīng)、金融監(jiān)管、租賃市場(chǎng)等領(lǐng)域

相繼釋出政策，房企加調(diào)整發(fā)展結(jié)構(gòu)及模式，以維持健

康著產(chǎn)成為不少房企拓展第

受累于資金上的壓力，年商以練好內(nèi)功、維持現(xiàn)有項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理同路。輕重資出分拆管上市的信號(hào)，萬(wàn)億元，比增長(zhǎng)15.2%，占社會(huì)消費(fèi)零總額的，市盈率、23.6%，相較年初的20.67%的比重，錄近3個(gè)百分點(diǎn)的漲跌情況遍優(yōu)于母公司，這也明投資提升。在實(shí)物額中，2021年1-9月吃、穿、用三類年內(nèi)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)集中度有所提升，帶動(dòng)資產(chǎn)的流動(dòng)。的零額分別增長(zhǎng)20.2%、15.6%和14.5%，兩類的復(fù)截至2021年10月23日，房地產(chǎn)的并購(gòu)數(shù)量和金額幾近蘇勁頭明顯更足。而在城鎮(zhèn)居民各項(xiàng)消費(fèi)支出中，食煙超越2020年全年，單筆并購(gòu)金額提升了26.7%。預(yù)計(jì)在接酒對(duì)比2019年1-9月的占比提升也較為明顯。下來(lái)的2個(gè)月時(shí)里，并購(gòu)數(shù)據(jù)有望超過(guò)去年。實(shí)物年內(nèi)至今，與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)遇到的“濤駭浪”不，商

業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)保持自己的節(jié)奏，總體保持穩(wěn)定向上發(fā)展。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)，2021年1-9月社會(huì)消費(fèi)品

零總額達(dá)到31.81萬(wàn)億元,比增長(zhǎng)16.4%，增相較

2019年期提高8.2個(gè)百分點(diǎn)。全年來(lái)，一季度社會(huì)消

費(fèi)零總額恢復(fù)較好，比增超過(guò)30%。進(jìn)入二季度，受國(guó)內(nèi)零疫情影響，多地消費(fèi)市場(chǎng)受到波及，社會(huì)消費(fèi)微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai總額比增逐月下跌，但依舊維持兩位數(shù)增長(zhǎng)。8

月增首次在20%以下，9月則進(jìn)一步回落至16.4%。其中，2021年1-9月實(shí)物額累計(jì)為7.5數(shù)據(jù)來(lái)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理5??6可以到，自2020年疫情以來(lái)，社會(huì)消費(fèi)中的相當(dāng)部分和竣工積差逐步擴(kuò)大。以竣工與銷的積簡(jiǎn)單觀

需求轉(zhuǎn)向依靠線上滿足，這也促動(dòng)了部分購(gòu)物中心、百貨年1-9月辦公樓的竣工積為1662.19萬(wàn)平方米，

等。銷2256.95萬(wàn)平方米。從上圖可以到，自4月

業(yè)地產(chǎn)有以來(lái)，銷大于由14萬(wàn)平方米擴(kuò)大到

更多的相關(guān)招及創(chuàng)新動(dòng)作。9月的595萬(wàn)平方米，辦公樓的庫(kù)存到有效消耗。具體城市的表現(xiàn)上，城鎮(zhèn)地區(qū)的社會(huì)消費(fèi)零總額達(dá)業(yè)營(yíng)業(yè)用房方，樣出現(xiàn)銷竣工積27.59萬(wàn)億元，比增長(zhǎng)16.5%，占社會(huì)消費(fèi)零總額的的現(xiàn)象，差由2月的-460萬(wàn)平方米擴(kuò)大到9月的1340

比重為86.74%，鄉(xiāng)村地區(qū)占比13.26%，城鄉(xiāng)消費(fèi)不平衡萬(wàn)平方米。問(wèn)題仍然有待緩解。今年以來(lái)，不少城市發(fā)文明確表示嚴(yán)控大型業(yè)綜合體數(shù)據(jù)來(lái)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理一線城市的消費(fèi)復(fù)蘇有所分化，其中上海9月累計(jì)比的規(guī)模和數(shù)量，避免業(yè)過(guò)剩和質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，預(yù)計(jì)業(yè)建數(shù)據(jù)來(lái)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理上升19.6%，明顯高于全國(guó)水平。而廣州、深圳及北京則筑供應(yīng)過(guò)剩的現(xiàn)象將到進(jìn)一步緩解。

稍顯遜色，這與上海整體的消費(fèi)市場(chǎng)一向較為活躍有關(guān)。業(yè)建筑供應(yīng)過(guò)剩有所緩解聯(lián)合辦公和長(zhǎng)及。根在于輕資產(chǎn)可以

隨主業(yè)遭遇瓶頸，業(yè)地產(chǎn)成為不少房企拓展第二盈利增長(zhǎng)點(diǎn)的關(guān)鍵業(yè)務(wù)。但受累于資金端的影響，今年以來(lái)品

開(kāi)發(fā)投資稍顯謹(jǐn)。以涉及傳統(tǒng)業(yè)業(yè)態(tài)的企業(yè)來(lái)，年內(nèi)龍湖業(yè)全啟動(dòng)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年1-9月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)為11.26萬(wàn)億元，比增長(zhǎng)8.8%；較2019此外，保利業(yè)、凱德、萬(wàn)達(dá)等均繼續(xù)加大發(fā)展輕資產(chǎn)。

年期增長(zhǎng)14.86%?；仡櫲辏@該指標(biāo)首次增為個(gè)位數(shù)，年初增最高為38.30%。今年3數(shù)據(jù)來(lái)：Wind，觀點(diǎn)指數(shù)整理以專注于投資管理的輕資產(chǎn)發(fā)展。最新的10月，珠海萬(wàn)達(dá)性管上市公司在資本市場(chǎng)上的表現(xiàn)開(kāi)發(fā)投資增，管提交招股書，截至2021年6月30日在管的380個(gè)2021年1月1日-9月30日，寶龍業(yè)、合景悠活、華潤(rùn)

開(kāi)發(fā)投資的投入臨壓力，時(shí)這種謹(jǐn)也延續(xù)到業(yè)地業(yè)廣場(chǎng)中，輕資產(chǎn)占比27.89%，162個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目中輕資產(chǎn)萬(wàn)象生活、中駿管的市盈率（TTM）明顯高于母公司，

產(chǎn)領(lǐng)域。占比達(dá)到82.10%。分別為和32均為個(gè)位數(shù)。2021年1-9月，業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓的開(kāi)發(fā)投資累計(jì)無(wú)獨(dú)有偶，聯(lián)合辦公方優(yōu)客工場(chǎng)以“輕資產(chǎn)戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)規(guī)比增長(zhǎng)度均轉(zhuǎn)為負(fù)數(shù)，在9月之，兩的累計(jì)比也6月30日，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)已簽約154個(gè)場(chǎng)地，區(qū)漲跌幅方亦表現(xiàn)亮眼，不少管公司三季度漲幅

已經(jīng)逐月下降。比增長(zhǎng)141%，并于10月在爾本落地海外首個(gè)輕資產(chǎn)優(yōu)于母公司，其中華潤(rùn)萬(wàn)象生活區(qū)漲幅為20.72%，跑贏項(xiàng)目。氪空亦在內(nèi)部孵化了新的產(chǎn)線生指數(shù)30.47個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)來(lái)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理其中，1-9月業(yè)營(yíng)業(yè)用房的開(kāi)發(fā)投資累計(jì)為9422.83億以輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)。元，比下跌1.3%，較2月下滑29.1%；辦公樓開(kāi)發(fā)投資產(chǎn)證券化方，國(guó)內(nèi)首9個(gè)礎(chǔ)設(shè)施公募正式登

資累計(jì)為4446.29億元，比下跌0.5%，對(duì)比2月的隨資本市場(chǎng)。10月中旬，再次受理3只公募金，22.8%的增錄較大下降。于所有環(huán)節(jié)的覆，而集合自身的優(yōu)勢(shì)專注于少范圍加上4月受理的中國(guó)鐵建申報(bào)項(xiàng)目，合計(jì)4只，產(chǎn)業(yè)園和業(yè)務(wù)，業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入專業(yè)化時(shí)代。在此過(guò)程中，輕重逐漸收費(fèi)公路項(xiàng)目各占一半。另外關(guān)注到的，目還有包微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai兩的開(kāi)發(fā)投資轉(zhuǎn)負(fù)，反映了房企資金壓力加劇，難有較分離，表現(xiàn)形式上以重資產(chǎn)的以及輕資產(chǎn)的管公含東湖高新、深圳能等在內(nèi)的6家上市公司發(fā)布關(guān)于開(kāi)

舊業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)為主。司為主。展申報(bào)發(fā)行工作的公告。庫(kù)存方，辦公樓和業(yè)營(yíng)業(yè)用房庫(kù)存有所消化，年內(nèi)銷輕資產(chǎn)對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)的較優(yōu)選擇。可以到，年內(nèi)輕資產(chǎn)屬7月公募擴(kuò)容至公募領(lǐng)域，國(guó)家發(fā)改委明確將7?保障性租賃住房（包括各轄市及人口凈流入大城市的保

障性租賃住房項(xiàng)目）納入試點(diǎn)項(xiàng)目。雖然購(gòu)物中心、寫字樓等業(yè)業(yè)態(tài)目暫未納入公募

REITs，但以發(fā)展成熟的國(guó)家來(lái)，業(yè)地產(chǎn)

市場(chǎng)不可或缺的重組成部分，后續(xù)發(fā)展期待。類方，2021年1-9月業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)行總

數(shù)為42支，發(fā)行總額為798.32億元，比2020年期數(shù)量增加155.741.83億元。數(shù)據(jù)來(lái)：Wind，觀點(diǎn)指數(shù)整理可以如上所述，受資金端以及財(cái)務(wù)改的求，不少房企或主壽330億元收購(gòu)凱德集團(tuán)來(lái)福士資產(chǎn)包等。

動(dòng)或被動(dòng)地做減法，對(duì)現(xiàn)有的資產(chǎn)組合做調(diào)整，年內(nèi)資產(chǎn)交易頻繁。到，

除了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)、投資機(jī)構(gòu)，險(xiǎn)資如平安人壽、自用買家如字節(jié)跳動(dòng)等，也開(kāi)始活躍在業(yè)資產(chǎn)交易市場(chǎng)，如7月字節(jié)跳動(dòng)買下鐵獅門上海浦領(lǐng)世19.5萬(wàn)平方米辦

公項(xiàng)目。1-9月，自用型買家促成的交易占總交易的比例超過(guò)30%。表現(xiàn)力指數(shù)2021年度數(shù)據(jù)來(lái)：Wind，觀點(diǎn)指數(shù)整理商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)研究成果數(shù)據(jù)顯示，截至2021年10月23日，Wind房地產(chǎn)二級(jí)分類下的并購(gòu)數(shù)量合計(jì)572起，相較去年期減少156起；

涉及金額合計(jì)4761.23期下降23.59億元。

通過(guò)對(duì)比可以明顯到，今年單筆并購(gòu)的金額平均為8.32

億元，比去年提升了26.7%。到的，距離年末還有近2個(gè)月的時(shí)，因此今年數(shù)據(jù)來(lái)：Wind，觀點(diǎn)指數(shù)整理的并購(gòu)數(shù)據(jù)極有希望超過(guò)去年。換個(gè)角度來(lái)，疫情疊加行業(yè)深度調(diào)整的陣痛在2021年會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)。潛在并購(gòu)機(jī)會(huì)方，2021年1-9月房地產(chǎn)領(lǐng)域合計(jì)有130微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai宗、涉及金額5040.18億元的并購(gòu)交易有待進(jìn)一步進(jìn)行。市場(chǎng)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年三季度，全國(guó)錄大宗交易金額超過(guò)1600億元，比增長(zhǎng)超過(guò)20%。代表展望四季度及來(lái)年，行業(yè)中仍有少量資產(chǎn)包交易正在進(jìn)行案例有博楓89億元收購(gòu)上海悅薈等五個(gè)購(gòu)物中心、平安人中，因此今年的業(yè)地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)有可能進(jìn)一步上漲。9??10表現(xiàn)力指數(shù)營(yíng)運(yùn)指標(biāo)40分2021年度商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)及業(yè)物業(yè)區(qū)域布局指各投資物業(yè)()的研究成果產(chǎn)生過(guò)程管理指標(biāo)30分主招覆企業(yè)甄選標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)獲取方法營(yíng)運(yùn)指標(biāo)業(yè)投資性物業(yè)總收入、非自持計(jì)重。業(yè)總資產(chǎn)、平均租金水平、已開(kāi)業(yè)物業(yè)個(gè)數(shù)、中研究數(shù)據(jù)系統(tǒng)，創(chuàng)新指標(biāo)分：資本創(chuàng)新、模式的研究體系微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai本研究成果由營(yíng)運(yùn)、管理、牌、創(chuàng)新四大研究體系構(gòu)成，總分分，權(quán)重分別為營(yíng)運(yùn)指標(biāo)40%、管理指標(biāo)管理指標(biāo)分：業(yè)態(tài)規(guī)劃、招管理、團(tuán)11??12營(yíng)運(yùn)指標(biāo)40分管理指標(biāo)30分品牌指標(biāo)15分創(chuàng)新指標(biāo)15分序號(hào)企業(yè)名稱業(yè)總非物資性物業(yè)總產(chǎn)業(yè)態(tài)規(guī)劃牌熟知度資本總分招管理租戶認(rèn)可度模式

設(shè)計(jì)創(chuàng)新創(chuàng)新創(chuàng)新平均租金水平已開(kāi)業(yè)物業(yè)個(gè)數(shù)已開(kāi)業(yè)物業(yè)積城市布局團(tuán)隊(duì)建設(shè)策劃推廣城市推動(dòng)力社會(huì)貢獻(xiàn)12345678910111213141516171819202122232425華潤(rùn)萬(wàn)象生活33.225.8恒隆地產(chǎn)33.526.0凱德集團(tuán)33.424.9珠海萬(wàn)達(dá)管35.323.8龍湖集團(tuán)33.825.0太古地產(chǎn)31.024.8印力集團(tuán)32.323.612.1中海業(yè)31.123.512.1中糧大悅城30.123.212.3碧桂園文旅32.121.211.3九龍倉(cāng)集團(tuán)30.622.011.4新城控股30.022.911.5新鴻基地產(chǎn)29.322.012.0招30.822.011.1越秀投29.621.911.5世茂業(yè)30.621.011.1寶龍業(yè)28.721.811.3置集團(tuán)30.120.610.5融創(chuàng)文旅業(yè)28.321.910.5金科股份27.820.610.7世紀(jì)金28.321.210.4光大安石28.621.39.9微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai嘉里建設(shè)27.621.311.0合生業(yè)集團(tuán)28.020.110.9保利業(yè)27.121.211.112.311.912.511.411.212.411.211.010.410.611.010.310.810.110.59.910.29.610.011.510.210.09.710.49.984.984.884.183.782.682.079.277.776.075.275.074.774.174.073.572.672.070.870.770.670.169.869.669.469.313??14營(yíng)運(yùn)指標(biāo)40分管理指標(biāo)30分品牌指標(biāo)15分創(chuàng)新指標(biāo)15分序號(hào)企業(yè)名稱業(yè)總非物資性物業(yè)總產(chǎn)業(yè)態(tài)規(guī)劃牌熟知度資本總分招管理租戶認(rèn)可度模式

設(shè)計(jì)創(chuàng)新創(chuàng)新創(chuàng)新平均租金水平已開(kāi)業(yè)物業(yè)個(gè)數(shù)已開(kāi)業(yè)物業(yè)積城市布局團(tuán)隊(duì)建設(shè)策劃推廣城市推動(dòng)力社會(huì)貢獻(xiàn)26272829303132333435363738394041424344454647484950瑞安房地產(chǎn)27.520.7新世界中國(guó)26.320.9金地置25.921.2中國(guó)金茂25.821.6遠(yuǎn)洋業(yè)25.121.5恒基兆業(yè)26.519.6益田旅游業(yè)集團(tuán)24.621.010.5綠地業(yè)24.820.510.6富力業(yè)24.820.110.9業(yè)23.521.410.7陸家嘴業(yè)25.419.910.4愛(ài)琴海集團(tuán)23.120.210.8中國(guó)國(guó)貿(mào)23.820.110.0佳兆業(yè)業(yè)集團(tuán)24.319.19.5百聯(lián)集團(tuán)25.319.09.6合景悠活22.918.79.5金融街資管23.618.510.2豫園文23.319.010.1金隅業(yè)地產(chǎn)22.819.49.7銀泰業(yè)21.818.710.2首創(chuàng)鉅大21.319.310.6凱華地產(chǎn)20.721.29.5微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai長(zhǎng)江實(shí)業(yè)23.618.19.3卓越業(yè)21.318.810.2北辰實(shí)業(yè)22.118.59.310.010.39.89.49.710.69.49.59.59.69.49.89.19.98.511.19.28.88.99.58.88.58.78.78.869.168.368.267.666.866.365.565.465.365.265.163.963.062.862.462.261.561.260.860.260.059.959.759.058.715??16營(yíng)運(yùn)指標(biāo)40分管理指標(biāo)30分品牌指標(biāo)15分創(chuàng)新指標(biāo)15分序號(hào)企業(yè)名稱業(yè)總非物資性物業(yè)總產(chǎn)業(yè)態(tài)規(guī)劃牌熟知度資本總分招管理租戶認(rèn)可度模式

設(shè)計(jì)創(chuàng)新創(chuàng)新創(chuàng)新平均租金水平已開(kāi)業(yè)物業(yè)個(gè)數(shù)已開(kāi)業(yè)物業(yè)積城市布局團(tuán)隊(duì)建設(shè)策劃推廣城市推動(dòng)力社會(huì)貢獻(xiàn)51525354555657585960616263646566676869707172737475時(shí)代業(yè)21.318.5綠景資產(chǎn)21.118.3仁恒業(yè)21.817.2花樣年旅文20.517.4弘陽(yáng)業(yè)20.817.2茂業(yè)國(guó)際22.316.5金鷹國(guó)際21.716.79.5上實(shí)城開(kāi)21.516.49.5天河城集團(tuán)19.318.79.4恒太業(yè)20.118.09.1中駿管20.617.29.1萊蒙管22.115.88.8東20.616.48.6建業(yè)新生活18.917.39.4金輝業(yè)19.616.89.4步步高置業(yè)19.815.78.9正佳集團(tuán)19.315.99.1國(guó)瑞業(yè)18.017.59.4中南用18.216.49.6英格卡購(gòu)物中心19.615.49.2海印集團(tuán)18.316.49.4寶能業(yè)19.316.09.0微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai奧園健康19.316.98.2五礦地產(chǎn)19.016.68.5禹洲業(yè)18.915.38.48.68.68.58.98.98.18.28.48.38.48.38.29.08.68.18.68.67.88.48.38.27.87.46.97.758.357.757.156.856.756.556.155.855.755.655.254.954.654.253.953.052.952.752.652.552.352.151.851.050.317??18營(yíng)運(yùn)指標(biāo)40分管理指標(biāo)30分品牌指標(biāo)15分創(chuàng)新指標(biāo)15分序號(hào)企業(yè)名稱業(yè)總非物資性物業(yè)總產(chǎn)業(yè)態(tài)規(guī)劃牌熟知度資本總分招管理租戶認(rèn)可度模式

設(shè)計(jì)創(chuàng)新創(chuàng)新創(chuàng)新平均租金水平已開(kāi)業(yè)物業(yè)個(gè)數(shù)已開(kāi)業(yè)物業(yè)積城市布局團(tuán)隊(duì)建設(shè)策劃推廣城市推動(dòng)力社會(huì)貢獻(xiàn)767778798081828384858687888990919293949596979899100雅居樂(lè)業(yè)18.716.1陽(yáng)光城業(yè)17.115.0北投業(yè)16.315.0魯能旅16.914.6大信業(yè)16.514.0龍光業(yè)16.115.0融僑業(yè)17.013.28.8華發(fā)業(yè)17.312.97.3崇邦集團(tuán)15.313.98.9榮盛業(yè)16.812.78.7證大業(yè)15.712.78.5京基集團(tuán)17.311.57.1環(huán)球港業(yè)集團(tuán)14.813.68.2砂之船集團(tuán)15.112.88.4南國(guó)置業(yè)16.911.27.9正榮業(yè)14.212.48.0SM中國(guó)15.611.37.0上坤用15.39.26.1方圓管14.410.57.1鴻榮壹方置17.49.46.5美的業(yè)15.39.76.6?；葑u(yù)業(yè)14.710.66.9微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai海倫堡業(yè)13.810.27.4富港集團(tuán)14.39.87.7上億集團(tuán)16.49.65.96.48.57.97.18.17.17.07.36.66.47.07.56.76.96.27.06.89.97.95.76.85.86.45.95.450.049.448.747.647.246.846.044.844.744.643.943.443.343.242.241.640.740.539.939.038.438.037.837.737.319??20不過(guò)從市場(chǎng)占比的角度來(lái)，投資物業(yè)收入二十的企業(yè)收入總和為1207.7億元，占樣本總數(shù)的66%，份額占比與去年期相比提升了6個(gè)百分點(diǎn)。而上述企業(yè)，投資物業(yè)平均資產(chǎn)在1000億元以上?？梢?jiàn)，頭部企業(yè)還了絕大部分的話權(quán)。觀點(diǎn)指數(shù)通過(guò)對(duì)年度·2021年度隆、

凱德表現(xiàn)出色，在研究成果名單中位居列。數(shù)據(jù)來(lái)：觀點(diǎn)指數(shù)整理可以發(fā)現(xiàn)，由于上年整體數(shù)較低，加上行業(yè)環(huán)境向好，今年3月末，武漢隆廣場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)，延續(xù)隆地產(chǎn)精細(xì)正向增長(zhǎng)，而去年則有26%的企業(yè)

為負(fù)增長(zhǎng)。區(qū)分布上，位于0-20%區(qū)的企業(yè)最多，

疫情陰霾逐漸消散，業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了充滿變、機(jī)會(huì)與想占比為30%，而在20-50%、50-100%之的占比皆為

邊26.67%。對(duì)過(guò)去一年疫情的挑戰(zhàn)，企業(yè)在考驗(yàn)中重整旗作為行業(yè)先行，隆地產(chǎn)在持續(xù)打造業(yè)牌的鼓，加之積極優(yōu)化經(jīng)營(yíng)模式、調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等多重舉措，

新?tīng)I(yíng)收增長(zhǎng)恢復(fù)往期水平。此外社會(huì)消費(fèi)的復(fù)蘇，更利好業(yè)企業(yè)的發(fā)展。根據(jù)國(guó)

3間本企業(yè)中，10億元以下家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，三季度社會(huì)消費(fèi)零總額為318057億

旗下房地產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)分支以及集團(tuán)的旅宿業(yè)務(wù)將納入收入的企業(yè)數(shù)量占比最多，為59%。緊隨其后的則收入元，比增長(zhǎng)16.4%，其中9月份社會(huì)消費(fèi)零總額為

9月日上午在新30收入的企業(yè)占比最小，36833億元，比增長(zhǎng)4.4%。比增雖然較上半年有所

交所首次上市交易。從一個(gè)具備資管能力的開(kāi)發(fā)，到轉(zhuǎn)·均為11%。這種“斷層”分布也折射出頭部企業(yè)資優(yōu)勢(shì)放緩，但依然顯示出消費(fèi)欲的提升與市場(chǎng)信心的提振，

型為一個(gè)有開(kāi)發(fā)能力的資管方，在買與賣的運(yùn)作之，凱華潤(rùn)萬(wàn)象生活、隆、凱德表現(xiàn)出色，在研究成果名單中資產(chǎn)收并購(gòu)、別對(duì)于部分購(gòu)物中心規(guī)模占比較大的業(yè)地產(chǎn)而言，

行業(yè)整合的推進(jìn)，集中度將不斷提升，中小企業(yè)的生存空有助于投資物業(yè)收入的快反彈回升。如6月底，凱德以億出國(guó)內(nèi)6個(gè)來(lái)福士項(xiàng)目部分股走在管分拆上市浪潮的沿，華潤(rùn)萬(wàn)象生活于去年月觀點(diǎn)指數(shù)從樣本企業(yè)中抽取收入增長(zhǎng)明顯、發(fā)展模式各有權(quán)予平安人壽，獲不俗的資產(chǎn)回報(bào)，并在后續(xù)持續(xù)對(duì)項(xiàng)底成功上市，并在資本市場(chǎng)上保持較好的成績(jī)。今年上半通過(guò)數(shù)據(jù)對(duì)比可以到購(gòu)物收入對(duì)整體租金收入的提升有

比增長(zhǎng)11.7%。其中購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入比大幅增長(zhǎng)較大貢獻(xiàn)。租金收入比增長(zhǎng)幅度較大的企業(yè)I，購(gòu)物中心

武漢和成都物流資產(chǎn)后，凱德中國(guó)信托的管理資產(chǎn)規(guī)模增126.9%，出租率為96%；寫字樓運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入比大幅增占比達(dá)90%，購(gòu)物中心收入比增長(zhǎng)率超80%；在樣本企

長(zhǎng)長(zhǎng)業(yè)中增長(zhǎng)率最高的企業(yè)G，購(gòu)物中心占比60%。投資物業(yè)收入增長(zhǎng)回升20%反映到資本市場(chǎng)表現(xiàn)上，截至9月日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在所有上市倍的為億元港元。隨外拓能力的逐步加強(qiáng)，其管能力隨疫情影響的逐漸消散，市場(chǎng)在應(yīng)、調(diào)整與變化中重

現(xiàn)活力。去年考驗(yàn)的業(yè)地產(chǎn)們以回調(diào)。而過(guò)去的一年內(nèi)，內(nèi)地地產(chǎn)行業(yè)大量債券約、資金雷數(shù)據(jù)來(lái)：觀點(diǎn)指數(shù)整理影響。而港資企業(yè)有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、成熟的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、出色從觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)下的業(yè)地產(chǎn)樣本數(shù)據(jù)來(lái)，2021年微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai的營(yíng)收效益，盡展業(yè)優(yōu)勢(shì)。作為港資代表之一的隆地三季度投資物業(yè)總收入為1785.12億元，按年提升了24.6%。平均為18.48億元，中位數(shù)為8億元，而2020在研究過(guò)程中，為了更加聚焦地探討收入的增長(zhǎng)情況，觀加上侈市場(chǎng)的復(fù)蘇，給其業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)逆勢(shì)增長(zhǎng)。受年數(shù)則分別為15.58億元、7億元。在業(yè)回暖的大環(huán)境點(diǎn)指數(shù)剔除規(guī)模較小且非典型企業(yè)，選取投資物業(yè)收入前

。之下，行業(yè)整體走勢(shì)趨好。三十的企業(yè)做進(jìn)一步觀察。數(shù)據(jù)來(lái)：觀點(diǎn)指數(shù)整理21??22新調(diào)整、的動(dòng)線設(shè)計(jì)與各種高優(yōu)于行招管理與改變，讓這些存量的業(yè)重新煥發(fā)新的活力，市地標(biāo)。對(duì)于即將入市、欲求在市場(chǎng)中分一杯羹的零售才能歷久彌新。業(yè)項(xiàng)目更牌、從文的數(shù)據(jù)對(duì)比中，可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)的各項(xiàng)投資物業(yè)收入言，其單位租金水平表現(xiàn)稍有遜色，僅為2.25元/平方米把握流量碼、進(jìn)行新零的融合、智能化與體驗(yàn)場(chǎng)景的都有不幅度的提升，但聚焦到收入質(zhì)量上，不運(yùn)/天。比去年期，由于2020年下半年其開(kāi)業(yè)了近30

在國(guó)慶金灘太古里深諳此道，通過(guò)打重塑等，才能打造新的消費(fèi)熱點(diǎn)。營(yíng)模式以及布局邏輯的企業(yè)存在較大的表現(xiàn)差異。個(gè)零積有所增長(zhǎng)，單位租

造開(kāi)放式、低度的街區(qū)形態(tài)購(gòu)物中心，提升體驗(yàn)感。獨(dú)金水平略有提升。對(duì)比上一年，樣本企業(yè)今年三季度的租金收入比增速10%以上，其中企業(yè)G增最高達(dá)到近90%，而而除了租金水平外，投資物業(yè)資產(chǎn)也衡量一個(gè)業(yè)地投資物業(yè)公允業(yè)價(jià)值與去年增相比，差超過(guò)90%。今年的消費(fèi)反彈之下，產(chǎn)有優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)能力的關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)。打造高價(jià)的可以觀到其收入數(shù)據(jù)差別較大。作為港資企業(yè)，企業(yè)業(yè)資產(chǎn)，創(chuàng)造可持續(xù)性且高收益回報(bào)，才能獲行業(yè)認(rèn)為了更全地分析行業(yè)的投資物業(yè)資產(chǎn)變動(dòng)情況，觀點(diǎn)期有所減少。公允變動(dòng)超過(guò)20億元的企業(yè)數(shù)占比為

G旗下業(yè)項(xiàng)目本為重購(gòu)物中心，隨消費(fèi)回可與資本睞。到，本在1000-2000億元之，

一騎絕塵，在樣本企業(yè)中遙遙領(lǐng)先。但虧損程度不大，本為行業(yè)龍頭企業(yè)的優(yōu)勢(shì)不言而喻。從樣本數(shù)據(jù)企業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)，港資企業(yè)B、G的單位資產(chǎn)值相對(duì)較高，分別為4.5萬(wàn)元/平方米、6.4萬(wàn)元/平方米，高的企業(yè)則達(dá)到近50億規(guī)模超過(guò)2000億元，

除此之外，企業(yè)也港資企業(yè)，盡管在內(nèi)地布局項(xiàng)目而且結(jié)合上述提及的單位租金收入、租金收入增長(zhǎng)情況來(lái)總建超800萬(wàn)平米，在全國(guó)超過(guò)65個(gè)城市都有布局，租有限，但在地段、模式經(jīng)驗(yàn)加持之下，這些有成熟體系，盡管其業(yè)項(xiàng)目規(guī)模有限，但依然借亮眼的資產(chǎn)值金收入比增長(zhǎng)超65%。的業(yè)地產(chǎn)無(wú)論在疫情還疫情后，單位租金收入水與價(jià)創(chuàng)造能力打造出備受業(yè)內(nèi)推崇的業(yè)牌。平都本處于列。根據(jù)企業(yè)半年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)公允上，

通過(guò)對(duì)比后兩年的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，受市場(chǎng)環(huán)境變化、企該企業(yè)購(gòu)物中心占比8%。業(yè)自身經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整等，企業(yè)的單位資產(chǎn)或多或少有升租金收入增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好，加之購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)優(yōu)異、市場(chǎng)環(huán)

跌。其中，企業(yè)F的跌幅最大，接近60%。其收入貢獻(xiàn)大境改等，帶動(dòng)了資產(chǎn)估的上升。此外，在上半年公允

部分來(lái)自購(gòu)物中心項(xiàng)目，上半年購(gòu)物中心項(xiàng)目平均出租率到添的落成投資物業(yè)和在建投

為94%，但個(gè)別項(xiàng)目表現(xiàn)未如理想，出租率未達(dá)90%，再資物業(yè)的公允分別為13.82億元、72.35億元，在一定程

加上租金收入比下降等因素，致使業(yè)績(jī)表現(xiàn)未如預(yù)期，度上拉升了公允。

資產(chǎn)價(jià)受影響。數(shù)據(jù)來(lái)：觀點(diǎn)指數(shù)整理優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，不僅對(duì)企業(yè)營(yíng)收有所裨益，時(shí)還能促使企從區(qū)分布來(lái)，公允變動(dòng)在0-1億元內(nèi)的企業(yè)數(shù)占比業(yè)釋放資產(chǎn)流動(dòng)性，兌現(xiàn)更高的業(yè)地產(chǎn)價(jià)，如選擇優(yōu)

為30.77%，其次占比最多的為5-10億元，占比23.08%。秀資產(chǎn)打包并實(shí)現(xiàn)上市?？傮w來(lái)，公允變動(dòng)幅度不大，虧損的企業(yè)也相對(duì)去年

8月27日，寶龍地產(chǎn)公告披露擬分拆寶龍業(yè)房地產(chǎn)投資

信托金赴港上市。資料顯示，其底層資產(chǎn)包括8個(gè)優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心，總樓達(dá)7.4萬(wàn)平米，上半年平均租用率

為96.5%，評(píng)估價(jià)約為82億元。而先于寶龍地產(chǎn)，早在

7月30日新城控股也發(fā)布公告，擬將主位于長(zhǎng)三角區(qū)域和部分二線省會(huì)城市的9個(gè)業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)在新加數(shù)據(jù)來(lái)：觀點(diǎn)指數(shù)整理坡設(shè)立信托金。隨疫后市場(chǎng)的逐漸恢復(fù)，業(yè)項(xiàng)目入市節(jié)奏有所加快。

通過(guò)資本運(yùn)作的手段，既拓寬融資渠道，時(shí)也能為母公

根據(jù)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2021年下半年及2022年將司輸血。因此，對(duì)于業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，如何練好內(nèi)功，數(shù)據(jù)來(lái)：觀點(diǎn)指數(shù)整理有2259萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)零物業(yè)入市，主核心城市將迎鞏來(lái)開(kāi)業(yè)高峰，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將加劇。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai數(shù)據(jù)來(lái)：觀點(diǎn)指數(shù)整理持續(xù)努力的方向。企業(yè)I增可觀，益于在期內(nèi)新開(kāi)業(yè)多個(gè)零半年新增已出租積為27萬(wàn)平方米，在一定程度上提升了關(guān)注到的，業(yè)地產(chǎn)的存量時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，無(wú)論已

企業(yè)的租金收入總額。但由于該企業(yè)在全國(guó)各地的布局大經(jīng)運(yùn)籌帷幄的成熟企業(yè)，還后來(lái)居上的的奮進(jìn)，如何

多為二三線城市，相對(duì)于重倉(cāng)一線或新一線城市的企業(yè)而在質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中突圍而出才關(guān)鍵。23??24研究體系包括：企業(yè)的業(yè)管理能力（業(yè)態(tài)規(guī)劃、招管理、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、研究體系包括：企業(yè)的牌價(jià)（牌熟知度、租戶認(rèn)可度、城市推動(dòng)力、社會(huì)貢獻(xiàn)等）。

策劃推廣等）。序號(hào)企業(yè)名稱發(fā)序號(hào)企業(yè)名稱一場(chǎng)疫情，使國(guó)內(nèi)業(yè)地產(chǎn)變升級(jí)。無(wú)論業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商管理亦或經(jīng)營(yíng)服務(wù)，1恒隆地產(chǎn)1太古地產(chǎn)發(fā)展向才關(guān)鍵。熟知度、租戶認(rèn)可度、城市推動(dòng)力、社會(huì)貢獻(xiàn)等多個(gè)維度2華潤(rùn)萬(wàn)象生活2華潤(rùn)萬(wàn)象生活綜合研究出具備優(yōu)秀牌價(jià)的企業(yè)。為此觀點(diǎn)指數(shù)從業(yè)態(tài)規(guī)劃、招管理、團(tuán)隊(duì)建設(shè)以及策劃推廣等3龍湖集團(tuán)3恒隆地產(chǎn)多維度，綜合觀察過(guò)去一年全力提升管理能力，表現(xiàn)超群的業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，為行業(yè)發(fā)展提供樣本。通過(guò)此次疫情，可以發(fā)現(xiàn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的整體格局亟待重4凱德集團(tuán)德集團(tuán)構(gòu)。過(guò)往行業(yè)企業(yè)忽視牌價(jià)、忽視精細(xì)化管理，依仗5太古地產(chǎn)萬(wàn)達(dá)管從名單上，隆地產(chǎn)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、龍湖集團(tuán)表現(xiàn)亮眼。資本優(yōu)勢(shì)快實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)張的模式需摒棄，轉(zhuǎn)向更6珠海萬(wàn)達(dá)管湖集團(tuán)

側(cè)重于價(jià)創(chuàng)造與盈利能力的打造。仍然堅(jiān)持舊模式的企

今年上半年，隆地產(chǎn)收入不俗，較去年期增長(zhǎng)19%，較疫情7印力集團(tuán)大悅城2019年增長(zhǎng)13%。其收入和利潤(rùn)增長(zhǎng)均來(lái)自物業(yè)租賃業(yè)務(wù)，業(yè)，未來(lái)的利潤(rùn)空會(huì)逐漸縮窄，更容易被整合、淘汰。8中海業(yè)力集團(tuán)而內(nèi)地營(yíng)運(yùn)部分貢獻(xiàn)了整體收入的2/3。益于侈市場(chǎng)的繁榮，

場(chǎng)大多實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)的收入增長(zhǎng)。此外，大連9中糧大悅城海業(yè)港資及外資業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，如太古地產(chǎn)、隆地產(chǎn)以及凱隆廣場(chǎng)將有更多侈牌店鋪于下半年開(kāi)業(yè)，德集團(tuán)借在業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的多年發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，牌力依然10新城控股基地產(chǎn)場(chǎng)的優(yōu)異表現(xiàn)預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)保持。不減。11九龍倉(cāng)集團(tuán)城控股除隆地產(chǎn)外，太古地產(chǎn)、九龍倉(cāng)以及新鴻等港資企業(yè)借港12新鴻基地產(chǎn)12越秀投式精細(xì)化管理模式樣在名單中占據(jù)領(lǐng)先的位，上述企業(yè)都擁太古地產(chǎn)于今年加大對(duì)多元化業(yè)地產(chǎn)的融合，透過(guò)具有

有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)旗下物業(yè)的管理精益求精。13招13九龍倉(cāng)集團(tuán)業(yè)項(xiàng)目，提升牌熟知度與租客認(rèn)可度；14越秀投14碧桂園文旅此外，嘉里建設(shè)亦位列名單之中。嘉里建設(shè)今年2月份聯(lián)合GIC近期，太古地產(chǎn)連續(xù)第五年被全球房地產(chǎn)可持續(xù)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)為全球業(yè)界領(lǐng)導(dǎo)，推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展。15融創(chuàng)文旅業(yè)15業(yè)積規(guī)劃為18.4萬(wàn)平方米，寶龍業(yè)相當(dāng)于4個(gè)浦東嘉里城場(chǎng)。而出租率方，今年上半年，靜安16寶龍業(yè)16金地置嘉里中心、浦東嘉里城、杭州嘉里中心等項(xiàng)目超95%，浦東嘉里華潤(rùn)萬(wàn)象生活、珠海萬(wàn)達(dá)管以及龍湖集團(tuán)的牌價(jià)也17中國(guó)金茂招城出租率達(dá)100%。17日益凸顯，以創(chuàng)造性的業(yè)模式滿足消費(fèi)內(nèi)循環(huán)需求，進(jìn)18遠(yuǎn)洋業(yè)18世茂業(yè)值一提的，近期珠海萬(wàn)達(dá)管向港交所遞交招股明書，從A19輝業(yè)19保利業(yè)股轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股，自今年3月撤回A股IPO申請(qǐng)后，用時(shí)七個(gè)月實(shí)現(xiàn)象城”、“萬(wàn)象天地”、“萬(wàn)象匯”牌，以“購(gòu)物中心輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)重組。重組后珠海萬(wàn)達(dá)管主根據(jù)委托管理模式及20光大安石20嘉里建設(shè)+新零業(yè)務(wù)”為核心，為客戶提供專業(yè)服務(wù)，提升自身租賃運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)收，截至今年上半年，珠海萬(wàn)達(dá)管在管380個(gè)的深度與廣度。21嘉里建設(shè)21合生業(yè)集團(tuán)積達(dá)5420萬(wàn)平方米。22碧桂園文旅22瑞安房地產(chǎn)90年代便開(kāi)始拓展內(nèi)地市場(chǎng)，在上海、輕資產(chǎn)管理在各大業(yè)地產(chǎn)中被頻繁提及。今年3月，龍湖商23世紀(jì)金23富力業(yè)業(yè)布全啟動(dòng)輕資產(chǎn)模式，預(yù)計(jì)明年龍湖首個(gè)輕資產(chǎn)購(gòu)物中心沈陽(yáng)、武漢等地打造“隆廣場(chǎng)”、“隆府”等牌，24保利業(yè)24新世界中國(guó)將投入運(yùn)營(yíng)。獲租客以及投資的廣泛認(rèn)可。近期布采用電池儲(chǔ)能25金地置25中國(guó)金茂系統(tǒng)助力減碳行動(dòng)與可持續(xù)發(fā)展，如中海、碧桂園、新城、技推動(dòng)城市運(yùn)營(yíng)的新典范。26凱華地產(chǎn)26愛(ài)琴海集團(tuán)保利等在業(yè)領(lǐng)域取不錯(cuò)的成績(jī)，業(yè)管理能力在今年也有所體現(xiàn)。其他企業(yè)如凱德、印力、中糧大悅城等企業(yè)，繼續(xù)展現(xiàn)較27世茂業(yè)27金科股份微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai為出眾的業(yè)管理能力。凱德集團(tuán)的“來(lái)福士”牌在上海、重慶興起，其經(jīng)營(yíng)融28益田旅游業(yè)集團(tuán)28輝業(yè)合住宅、業(yè)、公寓以及辦公樓多元化業(yè)態(tài)，以滿足租戶疫后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，國(guó)內(nèi)業(yè)市場(chǎng)日漸活躍。今年來(lái)，多家企業(yè)迎來(lái)29新世界中國(guó)29綠地業(yè)差異化需求，為消費(fèi)提供國(guó)際化購(gòu)物體驗(yàn)為經(jīng)營(yíng)理念，業(yè)地產(chǎn)企30瑞安房地產(chǎn)30首創(chuàng)鉅大獲廣泛的牌認(rèn)可度。業(yè)發(fā)展的核心方向。25??26研究體系包括：企業(yè)的業(yè)創(chuàng)新能力（資本創(chuàng)新、模式創(chuàng)新、研究體系包括：企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力（業(yè)投資性物業(yè)總收入、投資性物業(yè)總設(shè)計(jì)創(chuàng)新等）。資產(chǎn)、投資性業(yè)物業(yè)積、投資性業(yè)項(xiàng)目數(shù)量、投資性業(yè)物業(yè)布

局、平均租金水平等）、業(yè)管理（業(yè)態(tài)規(guī)劃、招管理、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、策序號(hào)企業(yè)名稱劃推廣等）、創(chuàng)新能力（資本創(chuàng)新、模式創(chuàng)新、設(shè)計(jì)創(chuàng)新等）以及牌指標(biāo)（牌熟知度、租戶認(rèn)可度、區(qū)域推動(dòng)力、社會(huì)貢獻(xiàn)等）。1凱德集團(tuán)批獨(dú)具慧眼，察行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，始終引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展的優(yōu)秀企業(yè)。2太古地產(chǎn)3華潤(rùn)萬(wàn)象生活經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，全國(guó)各地分布相當(dāng)體量的業(yè)項(xiàng)目，滲透業(yè)名稱Hy4恒隆地產(chǎn)到人們的工作、生活、娛樂(lè)等各個(gè)方。技術(shù)的進(jìn)步與社會(huì)的5金科股份發(fā)展推動(dòng)消費(fèi)需求的變，轉(zhuǎn)變運(yùn)營(yíng)策略、打破有的業(yè)德集團(tuán)隆地產(chǎn)還推出“隆會(huì)”的會(huì)員計(jì)劃，并舉辦多項(xiàng)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的關(guān)鍵。6珠海萬(wàn)達(dá)管市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)，成效顯著。今年上半年隆地產(chǎn)內(nèi)地高端隆地產(chǎn)7龍湖集團(tuán)至指淺層義上的改變裝風(fēng)格，而通過(guò)海業(yè)8印力集團(tuán)新的途徑來(lái)更加迎合客戶的需求，從而創(chuàng)造出新的消費(fèi)點(diǎn)。凱除此之外，在寫字樓出租方，隆地產(chǎn)進(jìn)行服務(wù)優(yōu)化和

德集團(tuán)很早就開(kāi)始探索數(shù)字時(shí)代的業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作，用新維構(gòu)9湖集團(tuán)合景悠活產(chǎn)升級(jí)，例如昆明隆廣場(chǎng)推出了設(shè)備高級(jí)齊全的模塊

建業(yè)地產(chǎn)人、貨、場(chǎng)的未來(lái)消費(fèi)場(chǎng)景，用數(shù)字技術(shù)賦能資產(chǎn)10中海業(yè)運(yùn)營(yíng)。此外，從最初的1.0到3.0，凱德不斷對(duì)旗下的來(lái)福士古地產(chǎn)化精裝修辦公室，吸引眾多優(yōu)質(zhì)租戶承租，上半年收入大11九龍倉(cāng)集團(tuán)進(jìn)行更新迭代。時(shí)打破可租賃積的束縛和傳統(tǒng)維，加大6瑞安房地產(chǎn)對(duì)非租賃積的管理和創(chuàng)新。在自我新中，未來(lái)12新鴻基地產(chǎn)在業(yè)資產(chǎn)管理方，凱德集團(tuán)的表現(xiàn)亦可圈可點(diǎn)。作137嘉里建設(shè)碧桂園文旅除了運(yùn)用數(shù)字化技術(shù)之外，近些年業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也在跳出傳統(tǒng)14恒基兆業(yè)的設(shè)計(jì)維。以購(gòu)物中心為例，與傳統(tǒng)的封閉式項(xiàng)目相比，開(kāi)8新城控股發(fā)放業(yè)中心更有活力、可塑性更強(qiáng)。太古地產(chǎn)便開(kāi)放街區(qū)15越秀投里的佼佼，上海灘太古里和成都遠(yuǎn)洋太古9九龍倉(cāng)集團(tuán)16中糧大悅城里均為其代表作。開(kāi)放式業(yè)建筑群與文化的相容性更強(qiáng)，無(wú)

年，凱德集團(tuán)開(kāi)始向新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域發(fā)力，不斷開(kāi)辟新的1710中糧大悅城合生業(yè)集團(tuán)論當(dāng)?shù)匚幕?、夜市文化還其他流行文化，都能與街區(qū)形態(tài)區(qū)、物流資產(chǎn)等等，18新城控股撞出更多的火花。19新世界中國(guó)年，中國(guó)內(nèi)地部分地區(qū)發(fā)生了局部疫情，寫字樓、酒金科地產(chǎn)場(chǎng)景定義購(gòu)物空。20寶龍業(yè)

在完成資產(chǎn)收購(gòu)之后，凱德集團(tuán)將會(huì)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行孵化，通

21世紀(jì)金體育事等多項(xiàng)活動(dòng)，打造購(gòu)物新體驗(yàn)。時(shí)，金科地產(chǎn)瞻性地提出了未來(lái)社區(qū)業(yè)中心的構(gòu)想，產(chǎn)線金·WALK將于不斷提升資產(chǎn)價(jià)年7月，凱德集團(tuán)收購(gòu)22招明年正式落地。在業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境臨挑戰(zhàn)的情況下，行業(yè)內(nèi)依舊有一些23融創(chuàng)文旅業(yè)業(yè)地產(chǎn)卓越的資產(chǎn)管理能力，取了亮眼的運(yùn)營(yíng)24光大安石推動(dòng)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力。尤其歷經(jīng)疫情之后，業(yè)地產(chǎn)新格局正在逐漸形成，業(yè)地產(chǎn)25瑞安房地產(chǎn)一些業(yè)地產(chǎn)中的優(yōu)等生亦在積極擴(kuò)大業(yè)資產(chǎn)規(guī)模，企業(yè)應(yīng)抓住這一機(jī)遇，以創(chuàng)新的維激發(fā)業(yè)活力，提升核心26世茂業(yè)用優(yōu)異的管理能力創(chuàng)造穩(wěn)定增長(zhǎng)的可持續(xù)性收入，如龍湖競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。18%；營(yíng)業(yè)溢利亦上升至億港元。集團(tuán)上半年新開(kāi)業(yè)5座天街項(xiàng)目，下半年在南京、北京、27保利業(yè)微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai7長(zhǎng)期來(lái)，業(yè)地產(chǎn)持續(xù)創(chuàng)新這一趨勢(shì)不會(huì)改變，借文化和28佳兆業(yè)業(yè)集團(tuán)技術(shù)的發(fā)展，業(yè)地產(chǎn)企業(yè)之業(yè)務(wù)創(chuàng)新、模式創(chuàng)新、設(shè)計(jì)創(chuàng)29上坤用新等會(huì)愈發(fā)活躍。被動(dòng)等待行業(yè)轉(zhuǎn)型的路已走不通，唯有積極30金地置求變才能在行業(yè)中長(zhǎng)。27?研究體系包括：企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力（業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)收入、在管商

業(yè)物業(yè)本創(chuàng)新、模式創(chuàng)新、設(shè)計(jì)創(chuàng)新等）以及牌指標(biāo)（牌熟知度、租戶認(rèn)可

度、區(qū)域推動(dòng)力、社會(huì)貢獻(xiàn)等）。序號(hào)企業(yè)名稱提供業(yè)運(yùn)營(yíng)等服務(wù)，獲運(yùn)營(yíng)收入。輕身上陣的萬(wàn)達(dá)業(yè)即將在港股重新上市，這萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下最為核心的業(yè)1珠海萬(wàn)達(dá)管2華潤(rùn)萬(wàn)象生活3合生業(yè)集團(tuán)在管建筑積達(dá)萬(wàn)平方米。截至年中期，萬(wàn)達(dá)業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量達(dá)4遠(yuǎn)洋業(yè)5寶龍業(yè)華潤(rùn)萬(wàn)象生活“購(gòu)物中心+寫字樓”兩手抓，在營(yíng)購(gòu)物中6愛(ài)琴海集團(tuán)心積積7建業(yè)新生活8益田旅游業(yè)集團(tuán)今年上半年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在管購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)零額9中駿管億元，比增長(zhǎng)84.4%。其中，上半年重購(gòu)物中心的銷商業(yè)地產(chǎn)金融篇期增長(zhǎng)了88.5%，其他的非重的質(zhì)購(gòu)物中10花樣年旅文78創(chuàng)新能力、牌指標(biāo)等多維度綜合研究，盤點(diǎn)過(guò)去一年全合生業(yè)始終堅(jiān)持多元業(yè)務(wù)發(fā)展，旗下涵購(gòu)物中心、寫

合生廣場(chǎng)、合生新天地在內(nèi)的一套完整的業(yè)產(chǎn)線。項(xiàng)

臨較大壓力，但時(shí)也涌現(xiàn)出了一批目均處于北京、上海、廣州、杭州等一二線城市較為核心

從研究成果名單中可以到百花齊放，既有專注于運(yùn)營(yíng)購(gòu)此外，合生業(yè)正借鑒外資經(jīng)驗(yàn)，逐步建立自己的不動(dòng)產(chǎn)微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai29??30成新賽道我國(guó)的業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時(shí)較短，受住宅快而大企業(yè)旗下的管公司會(huì)強(qiáng)更強(qiáng)；二三線城市的消費(fèi)回款的快轉(zhuǎn)模式。但隨水平?jīng)Q定了收益空有限，且輕資產(chǎn)模式容易受到合作方

道影響，難以把控主動(dòng)權(quán)。回顧2021三個(gè)季度，業(yè)地產(chǎn)在輕資產(chǎn)與新經(jīng)濟(jì)方有明顯迎來(lái)了發(fā)增長(zhǎng)。

的發(fā)展趨勢(shì)。目來(lái)，雖然不少頭部企業(yè)開(kāi)始嘗試輕資產(chǎn)模式，但重

2020年的疫情讓實(shí)體業(yè)的發(fā)展受阻，而“三道紅線”政心仍放在重資產(chǎn)核心項(xiàng)目的打造上。從項(xiàng)目打造的角度來(lái)策給重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的業(yè)發(fā)展帶來(lái)更大打擊，不少傳統(tǒng)企，輕資產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)疑具有一定的管理水準(zhǔn)，但并非每一個(gè)受消費(fèi)升級(jí)和業(yè)地產(chǎn)回暖影響，不少資本在全球資產(chǎn)收業(yè)開(kāi)始通過(guò)輸出業(yè)管理實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)拓展。項(xiàng)目都能到量身定制的管理，這也關(guān)注

益不佳的情況下將目光轉(zhuǎn)向了中國(guó)，業(yè)資產(chǎn)投資競(jìng)爭(zhēng)愈的地方。加白熱化。2021年上半年，龍湖布全啟動(dòng)輕資產(chǎn)模式；凱德拆分

合上市實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略；與已經(jīng)占據(jù)業(yè)地產(chǎn)半壁江山的開(kāi)始在此影響下，開(kāi)發(fā)、投資機(jī)構(gòu)等紛紛尋求合作共贏，合龍頭企業(yè)紛紛布局輕資逐漸受到中國(guó)投資的關(guān)注。除已經(jīng)上市的越秀房托和招

作金受到行業(yè)睞。業(yè)、房托，寶龍房托成為內(nèi)地赴港上市的第三支星亦在積極準(zhǔn)來(lái)：觀點(diǎn)指數(shù)整理并以中國(guó)內(nèi)地為地。管部門、

核心項(xiàng)目對(duì)投資機(jī)構(gòu)們的重性不言而喻，但如果在資金成立子公司，轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)道。目，香港市場(chǎng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行上市的主要

或管理能力上有所不足，可能很難獲項(xiàng)目的最佳收益。窗口。而香港房托金中半數(shù)以上持有內(nèi)地物業(yè)資產(chǎn)，收而在成立合作金后，可以實(shí)現(xiàn)實(shí)力互補(bǔ)，時(shí)還能分擔(dān)而也給業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供道路，繼越秀房托和招有利于降低融資成本，幫助企業(yè)投融資

風(fēng)險(xiǎn)。上市的企業(yè)。后進(jìn)行退出，有效輔助企業(yè)提升資金轉(zhuǎn)。時(shí)，對(duì)于投資來(lái)每年收入至少90%用于分紅，具有較大

新經(jīng)濟(jì)方，受政策利好，越來(lái)越多的資本加入其中。中縱觀三季度的發(fā)展趨勢(shì)，輕資產(chǎn)與新經(jīng)濟(jì)成為業(yè)地產(chǎn)的吸引力。

國(guó)的物流地產(chǎn)在過(guò)去十年取了快發(fā)展，數(shù)據(jù)顯示2020行業(yè)的主發(fā)展方向。不過(guò)隨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸加劇，企業(yè)

年中國(guó)物流地產(chǎn)的投資額比上升77%。數(shù)據(jù)來(lái)：Wind，觀點(diǎn)指數(shù)整理（數(shù)據(jù)截止至2021年9月30日）需對(duì)現(xiàn)有資進(jìn)行優(yōu)化組合，以挖掘更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，此外，中國(guó)首批9個(gè)礎(chǔ)設(shè)施公募試點(diǎn)項(xiàng)目也已經(jīng)對(duì)比拆分后的管公司與母公司數(shù)據(jù)，于6月在滬深交易所掛牌上市，邁出了關(guān)鍵性的一步。

另外今年的公募試點(diǎn)也給行業(yè)提供了穩(wěn)定的退出渠業(yè)管理業(yè)務(wù)和重資產(chǎn)持有態(tài)度差異

道，提高物流資產(chǎn)的投資吸引力。該類資產(chǎn)收益率明顯高明顯。在當(dāng)?shù)A設(shè)施領(lǐng)域的社會(huì)資本想要

于其他業(yè)類資產(chǎn)，并且收益穩(wěn)定。不過(guò)期需擴(kuò)張規(guī)睞實(shí)現(xiàn)杠桿率的下降非常艱難，不少企業(yè)都走向了變賣資產(chǎn)模的資金，而合作金可以很好地解決這個(gè)問(wèn)題。但輕資產(chǎn)并不具有期需大量資金但后期的困境?？梢宰兆饨鸷唾Y產(chǎn)增收益的重資產(chǎn)路線，輕資產(chǎn)對(duì)企收購(gòu)相關(guān)業(yè)務(wù)公司，內(nèi)地不少資本也聯(lián)外資方，收購(gòu)了ARA的ESR在中國(guó)物流市場(chǎng)有了更多的業(yè)的管理和項(xiàng)目把控力提出更高求。通過(guò)公募REITs，企業(yè)將進(jìn)入“投資養(yǎng)項(xiàng)目-公募合設(shè)立合作金，在中國(guó)市場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)張。資和平臺(tái)。8月13日ESR與APG（歐洲養(yǎng)老金）、收購(gòu)項(xiàng)目-回籠資金投資新項(xiàng)目”的良性循環(huán)中，穩(wěn)定企RECO（新加坡GIC子公司）簽訂合作協(xié)議，設(shè)立一個(gè)新基在業(yè)地產(chǎn)趨于飽和的一線城市，多數(shù)業(yè)資產(chǎn)為龍頭開(kāi)業(yè)的發(fā)展與效率。未來(lái)業(yè)地產(chǎn)公募開(kāi)放之時(shí)，企

自外資入境后，業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈加白熱化。相比資本金新中國(guó)發(fā)展平臺(tái)。該平臺(tái)將投資于由ESR采購(gòu)、開(kāi)發(fā)和發(fā)企業(yè)持有的核心資產(chǎn)，并不會(huì)交予第三方進(jìn)行管理，故業(yè)將可以更快地進(jìn)行項(xiàng)目退出，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)擴(kuò)張。

雄厚管理能力強(qiáng)大的境外投資機(jī)構(gòu)，內(nèi)地投資機(jī)構(gòu)的壓力管理位于中國(guó)一線及重點(diǎn)二線城市的倉(cāng)儲(chǔ)或倉(cāng)儲(chǔ)與工業(yè)混不小。合用途物業(yè)。ESR收購(gòu)ARA后，形成了從投入到退出的完整金平臺(tái)，內(nèi)機(jī)構(gòu)在努力提升競(jìng)爭(zhēng)力的共、且有本地和國(guó)際化團(tuán)隊(duì)，再加上APG與雄厚的資互利共贏的目的。金能力，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步加強(qiáng)。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai近年來(lái)融資收緊和“三道紅線”等政策不僅給住宅地產(chǎn)帶從各家企業(yè)的合作細(xì)節(jié)來(lái)，成立合作金一為了核心在內(nèi)生消費(fèi)驅(qū)動(dòng)下中國(guó)物流市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越龐大，但在資本來(lái)打擊，于推動(dòng)公司信用類債券市場(chǎng)改開(kāi)放高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意

區(qū)域的傳統(tǒng)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，二劍指以物流、數(shù)據(jù)中心加持下集中度提高不可避免，未來(lái)物流地產(chǎn)領(lǐng)域多個(gè)資本對(duì)房企債務(wù)進(jìn)行了全方位監(jiān)管，業(yè)地產(chǎn)也重資產(chǎn)高杠見(jiàn)》的推出，都表明針對(duì)企業(yè)融資的補(bǔ)丁越來(lái)越多。在政

為代表的新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。聯(lián)合投資的局或?qū)⒊蔀槌B(tài)。桿的重災(zāi)區(qū)，不少企業(yè)上半年都在盡力降負(fù)債。策助力下，試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)31??32金短債比三項(xiàng)核心經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)指標(biāo)明顯改，負(fù)債規(guī)模穩(wěn)步

下降，經(jīng)營(yíng)融資行為更加審自律，整體經(jīng)營(yíng)趨于穩(wěn)健?？傮w來(lái)，業(yè)地產(chǎn)金融化已勢(shì)不可擋。布局中國(guó)。相信在政策加持下，未來(lái)新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將會(huì)持

大型企業(yè)在降負(fù)債方游刃有余，但中小企業(yè)未必就有續(xù)火熱。更多選擇，債務(wù)約的風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)上升。2021年三季度多一方，國(guó)內(nèi)資本對(duì)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)越來(lái)越心應(yīng)手，重視

家企業(yè)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性約，高負(fù)債帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)，企度逐漸提升；另一方，國(guó)外資金也越來(lái)越多進(jìn)入中國(guó)，雖然公募未推及至業(yè)地產(chǎn)，但各種創(chuàng)新金融產(chǎn)業(yè)難以依靠融資維持資金流動(dòng)性。來(lái)：觀點(diǎn)指數(shù)整理收購(gòu)一二線核心資產(chǎn)，而市場(chǎng)對(duì)業(yè)地產(chǎn)金融產(chǎn)的接受的誕生讓業(yè)地產(chǎn)逐漸釋放自己的價(jià)。以國(guó)外成熟市度也越來(lái)越高。場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)和資產(chǎn)證券化的發(fā)展將加相信隨行業(yè)政策的轉(zhuǎn)向，未來(lái)業(yè)地產(chǎn)重資產(chǎn)負(fù)債擴(kuò)張發(fā)行綠色債券也成為較受關(guān)注的融資渠道，不過(guò)由于求的擴(kuò)張，也將推動(dòng)輕重資產(chǎn)的分離。其中，重資產(chǎn)將在成的局將逐漸消失，輕資產(chǎn)越來(lái)越受歡迎。高，目規(guī)模仍較小。作為全球金融市場(chǎng)中與股、債券樣重的金融產(chǎn)熟后由資金成本更低、期限更長(zhǎng)的和金持有，其目覆的他地產(chǎn)企業(yè)將更偏向投資管理機(jī)構(gòu)，在項(xiàng)目孵化期和運(yùn)營(yíng)

其他政策方，務(wù)部發(fā)布了創(chuàng)建綠色場(chǎng)的通知，大根據(jù)氣候債券倡議組織（CBI）數(shù)據(jù)顯示，2020年全球綠新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域也展現(xiàn)了不一樣的活力，物流、產(chǎn)業(yè)、數(shù)據(jù)中期起到更大的作用。力推動(dòng)節(jié)能綠色發(fā)展。氣候問(wèn)題逐漸顯現(xiàn)，占我國(guó)GDP超色債券投向綠色建筑的占比約為30%，亞太區(qū)占比49%，度居高不下，大量資金過(guò)14%的房地產(chǎn)建筑業(yè)更需探索出一條綠色低碳發(fā)展之而在我國(guó)卻不到10%，遠(yuǎn)低于國(guó)際上投向類建筑的占比不過(guò)，即使未來(lái)公募放開(kāi)，也路。因此不僅財(cái)務(wù)報(bào)表需變綠，建筑也如此。水平。并不依賴于企業(yè)的主體增信，資產(chǎn)的收轉(zhuǎn)向高附加和服務(wù)型益率及未來(lái)分紅的可能性才產(chǎn)的決定性影響因求也體現(xiàn)了中國(guó)內(nèi)循環(huán)素。換而言之，更關(guān)注的資產(chǎn)升潛質(zhì)和企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理

能力。在資產(chǎn)的流動(dòng)性、穩(wěn)定性、低杠桿等方能做年首度踏入新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，出較大貢獻(xiàn)。隨中國(guó)金融政策逐漸健全，相信未來(lái)稅收

資產(chǎn)證券化方月單月發(fā)行數(shù)量較上半年有明顯回落，業(yè)如吉寶IDC房托也開(kāi)始優(yōu)惠也將成為的一大亮點(diǎn)。但發(fā)行利率在3-5%之，較上半年平均利率偏低。其中以業(yè)地產(chǎn)為底層資產(chǎn)的發(fā)行規(guī)模偏少，較去年期有明

顯下降。但今年資產(chǎn)證券化創(chuàng)新產(chǎn)層出不窮，首個(gè)長(zhǎng)租類首單城市更新核心資產(chǎn)等創(chuàng)新產(chǎn)引起關(guān)注。與往年相比，2021

年三季度房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)發(fā)行質(zhì)量維持較高水平，

金融化創(chuàng)新蓬勃發(fā)展。長(zhǎng)期以來(lái)，業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資大、回報(bào)期久、流動(dòng)性差，

影響了企業(yè)對(duì)業(yè)資產(chǎn)的持有熱情將沉淀了大量資金的業(yè)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)證券化，以改善現(xiàn)金流狀況，也成為諸多房企的選擇。數(shù)據(jù)來(lái)：觀點(diǎn)指數(shù)整理總體來(lái)，三季度資產(chǎn)證券化產(chǎn)平均發(fā)行規(guī)模在20億

元左右，單筆規(guī)模在10-20億內(nèi)的數(shù)量最多。單筆發(fā)行規(guī)模超過(guò)30其中，零及含零物業(yè)的綜合體大宗交易總額超過(guò)800

金-合生-北京朝陽(yáng)合生匯資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”以80億的億元，比猛增近務(wù)園規(guī)模，成為史上最大規(guī)模的單體購(gòu)物中心數(shù)據(jù)中心等在內(nèi)的各類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大宗交易總額超過(guò)340億微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai元，均創(chuàng)歷史期新高。

收并購(gòu)方，根據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，今年三季

度，業(yè)地產(chǎn)大宗物業(yè)交易金額達(dá)到1878億元，比上升另外，外資交易占比在第三季度已經(jīng)回升至25%，并相繼

34%，接近2019年的歷史峰。成立金積極入市，未來(lái)外資交易占比可能持續(xù)升高。33?研究體系包括：企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力（在管/累計(jì)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資管理資產(chǎn)規(guī)

模、積及項(xiàng)目個(gè)數(shù)、業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目融資渠道及成本、成功退出項(xiàng)目個(gè)

數(shù)、退出渠道及項(xiàng)目平均收益率、業(yè)物業(yè)區(qū)域布局等）、管理指標(biāo)（募

以及牌指標(biāo)（牌色、牌熟知度、投資認(rèn)可度等）。序號(hào)企業(yè)名稱1平安不動(dòng)產(chǎn)2光大安石3遠(yuǎn)洋資本4領(lǐng)展5國(guó)壽資本6弘毅投資7越秀房產(chǎn)基金8黑石集團(tuán)9中信資本10高和資本微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai35??36比累計(jì)為9423比冷靜。消費(fèi)升級(jí)推動(dòng)業(yè)地產(chǎn)快外

資都在繼續(xù)增配中國(guó)的優(yōu)質(zhì)今年以來(lái)的趨

不于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的深刻變業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出穩(wěn)定趨好、業(yè)物積極創(chuàng)新的局，從業(yè)主體都在尋求突破。

業(yè)的投資最為睞的經(jīng)濟(jì)實(shí)力提升和不于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的深刻變，年內(nèi)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出杭州以及重慶等二線城市也逐步進(jìn)入投資穩(wěn)定趨好、積極創(chuàng)新的局，從業(yè)主體都在尋求突破。

歡迎。隨大量新項(xiàng)目入市，時(shí)，

此外,隨臨較大資各類業(yè)政策的出臺(tái)有利于整體營(yíng)環(huán)境優(yōu)化，消費(fèi)需求

金配以及增壓升級(jí)也給購(gòu)物中心帶來(lái)更多的發(fā)展機(jī)遇。國(guó)內(nèi)業(yè)的良好態(tài)勢(shì)，吸引越來(lái)越多資本入局。年內(nèi)，

優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心資產(chǎn)的大額交易格外引人注目，收購(gòu)方以投資機(jī)構(gòu)為主，交易標(biāo)的大多為投資眼中的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

90%每年租金回報(bào)率接近7%至8%。在此景下，不少購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)除了維持自身的穩(wěn)定發(fā)

展外，也在尋求突破，如豐富產(chǎn)線、強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)能力、引來(lái)：公開(kāi)資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理入首店等，讓旗下項(xiàng)目更好地應(yīng)市場(chǎng)需求。素與此時(shí)，隨據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年1-9月，全國(guó)范圍內(nèi)共開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)方依然保持穩(wěn)定的擴(kuò)張度，其中以輕資產(chǎn)輸出

選擇分拆管業(yè)務(wù)上市，進(jìn)行輕資產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的擴(kuò)展。企254個(gè)項(xiàng)目（體量≥2萬(wàn)平方米），總體量約2314萬(wàn)平方為主的企業(yè)今年以來(lái)開(kāi)出不少項(xiàng)目。業(yè)分拆管業(yè)務(wù)上市，目輕資產(chǎn)趨勢(shì)下的較優(yōu)選擇，米。而2020年1-9月全國(guó)開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心為157個(gè)，總體量但未來(lái)發(fā)展還為1322.19萬(wàn)平方米。相比之下，今年實(shí)現(xiàn)了開(kāi)業(yè)項(xiàng)目數(shù)萬(wàn)達(dá)管、華潤(rùn)萬(wàn)象生活開(kāi)業(yè)數(shù)量在一眾運(yùn)營(yíng)中較多，

量和體量的雙增長(zhǎng)。隨在管項(xiàng)目的增加，從中獲的收益也在穩(wěn)步增長(zhǎng)?；仡櫧衲暌詠?lái)全國(guó)的新入市項(xiàng)目，中小體量依然占據(jù)較大比重。的年內(nèi)，相關(guān)業(yè)政策續(xù)出臺(tái)，涉及城市業(yè)發(fā)展、圈

還質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、色化難題等。改造升級(jí)、夜經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方，給行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展?fàn)I造了數(shù)據(jù)來(lái)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理

健環(huán)境。針對(duì)當(dāng)下存在的業(yè)體過(guò)度開(kāi)發(fā)問(wèn)題，江蘇率先出臺(tái)了相

關(guān)見(jiàn)，指出嚴(yán)控大型綜合體的規(guī)模和數(shù)量，不以業(yè)

綜合體作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的賣點(diǎn)。數(shù)據(jù)來(lái)：觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)月社會(huì)消費(fèi)零總額累計(jì)錄得微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai318057億元，比增長(zhǎng)16.4%，實(shí)現(xiàn)比穩(wěn)定增長(zhǎng)，整體城市選擇上，由于產(chǎn)線定位差異，企業(yè)在城市布局選擇

消費(fèi)氛圍活躍，新興消費(fèi)穩(wěn)中向好。上也不盡相。華潤(rùn)萬(wàn)象生活、龍湖集團(tuán)、印力集團(tuán)、世

茂業(yè)等企業(yè)管、月業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工積累計(jì)為新城控股、寶龍業(yè)等則選擇深耕三四線城市。數(shù)據(jù)來(lái)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理數(shù)據(jù)來(lái)：公開(kāi)資料，觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)37??38大多企業(yè)遍選擇1-2條產(chǎn)印力集團(tuán)則一方發(fā)力超大規(guī)模標(biāo)桿產(chǎn)印象城MEGA，的，目購(gòu)物中心的首店引入更加精細(xì)，會(huì)更首店經(jīng)濟(jì)對(duì)于購(gòu)物中心發(fā)展具有重作用，但首店的招商

該產(chǎn)線在全國(guó)的趨勢(shì)來(lái)落地與業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合應(yīng)該相輔相成，此外運(yùn)營(yíng)還需

已開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)不少項(xiàng)目。北京、成都等地項(xiàng)目重點(diǎn)關(guān)注服裝、美妝業(yè)態(tài)，時(shí)也變化，注重場(chǎng)景空升級(jí)、提供運(yùn)營(yíng)管理體系

睞文創(chuàng)、劇本殺類沉浸體驗(yàn)業(yè)態(tài)。保障。色的主萬(wàn)象匯正在加快并業(yè)企業(yè)擴(kuò)張的重購(gòu)和開(kāi)店線具有更高的以及正在籌備的南京2個(gè)項(xiàng)目。擴(kuò)張的利器。組成主流選擇對(duì)于業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，越來(lái)越多企業(yè)專注于管業(yè)務(wù)，進(jìn)先機(jī)和市場(chǎng)。行輕資產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)擴(kuò)展。但就未來(lái)增長(zhǎng)性而言，更多獨(dú)立第三方項(xiàng)目更能體現(xiàn)企業(yè)收入上可以到，自持規(guī)模較大的企業(yè)，收入較可觀，但的自身運(yùn)營(yíng)能力和從企業(yè)披露的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)，益于侈的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，全年的3.8倍，成都首店落戶227家。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全期較長(zhǎng)。管類企業(yè)收入雖然不及未來(lái)，隨母公司資支持減少，企業(yè)的獨(dú)立拓展能力將

港資高端場(chǎng)業(yè)績(jī)表現(xiàn)亮眼。如隆和太古旗下的高端項(xiàng)的現(xiàn)金流。成為競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵。關(guān)注到的，優(yōu)質(zhì)標(biāo)桿項(xiàng)目無(wú)疑企業(yè)

目上半年銷增長(zhǎng)幅度喜人，均超50%。北京朝陽(yáng)大悅城期內(nèi)引入5個(gè)首店，數(shù)量最多；“首店收進(jìn)行外拓的名片，具有典型項(xiàng)目的企業(yè)更具有擴(kuò)張優(yōu)勢(shì)。割機(jī)”的三里屯太古里則引入3個(gè)首店，包括2個(gè)全國(guó)首受益于營(yíng)業(yè)額上揚(yáng)，租金收益亦非常可觀。隆上半年內(nèi)店及1個(gè)北京首店。

管業(yè)務(wù)帶來(lái)更多的想象，目國(guó)內(nèi)

地場(chǎng)收入22.32億元，比增長(zhǎng)38%，其中增長(zhǎng)幅度較

購(gòu)物中心市場(chǎng)空較大、行業(yè)集中度較低，存在許多結(jié)

大的均為高端場(chǎng)，上海隆廣場(chǎng)租金收入增幅達(dá)56%。

構(gòu)性機(jī)會(huì)，大量項(xiàng)目由于開(kāi)發(fā)缺乏專業(yè)管理能力和經(jīng)驗(yàn)積累，成為了收益較低的低效資產(chǎn)。值注的，而且，不于住宅物業(yè)超長(zhǎng)期合約，業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)合約通

常3-5年一簽，這味運(yùn)營(yíng)能力不夠的企業(yè)將被市場(chǎng)淘汰，優(yōu)勝劣汰將常態(tài)。數(shù)據(jù)來(lái)：企業(yè)財(cái)報(bào)，觀點(diǎn)指數(shù)整理數(shù)據(jù)來(lái)：公開(kāi)資料，觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)目已上市的管企業(yè)在資本市場(chǎng)表現(xiàn)、業(yè)務(wù)發(fā)展上都有管業(yè)務(wù)分拆上市之外，資管也大方向之一。亮點(diǎn)，因此有不少后來(lái)亦計(jì)劃分拆旗下管業(yè)務(wù)獨(dú)立上

細(xì)分業(yè)態(tài)類型來(lái)市，以輕資產(chǎn)輸出的模式發(fā)展。9生活以及相關(guān)集合店。占比方，餐飲作為礎(chǔ)業(yè)態(tài)的比數(shù)據(jù)來(lái)：企業(yè)財(cái)報(bào)，觀點(diǎn)指數(shù)整理三的房地產(chǎn)資管公司。

例最大，其次集合店，再則服飾和生活類業(yè)態(tài)。可以如瑞安房地產(chǎn)擬分拆瑞安新天地在港上市，并已于9月提截至2021年6月30日，凱德投資資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)1190

發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下購(gòu)物中心引入的首店中集合店越來(lái)越多。疫情之下，國(guó)內(nèi)侈消費(fèi)逆勢(shì)增長(zhǎng)。進(jìn)入2021年，國(guó)內(nèi)交招股書。該企業(yè)有多個(gè)位于核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，億新加坡元（約人民幣5700億元）。疫情控制，但境外旅游依然受限，促使國(guó)內(nèi)侈消費(fèi)管收入較為穩(wěn)定，并嘗試管理母公司以外的第三方項(xiàng)目，相比傳統(tǒng)店鋪，集合店類業(yè)態(tài)能為消費(fèi)提供更多元的選轉(zhuǎn)向線下高端場(chǎng)，上海、北京、廣州、深圳消具備一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。10月下旬，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下業(yè)運(yùn)營(yíng)這凱德集團(tuán)向輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的重一步，投資管理業(yè)

擇，滿足一站式購(gòu)物需求。目的集合店多為潮牌、服飾費(fèi)的重城市。益于此，該類場(chǎng)均錄不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。平臺(tái)萬(wàn)達(dá)管亦向香港聯(lián)交所遞交了招股明書。務(wù)資本效率更高，上市與資本集型的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)分隔，能

類集合店。于集合店自身點(diǎn)，未來(lái)新興與傳統(tǒng)牌有讓其保持相對(duì)獨(dú)立，獲更大的靈活性。

望借助集合店類形式激發(fā)消費(fèi)購(gòu)買活力。此外，免稅經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的影響也不可忽視。海南在開(kāi)放型經(jīng)企業(yè)分拆管業(yè)務(wù)上市，目輕資產(chǎn)趨勢(shì)下的較優(yōu)選擇，濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)下，免稅購(gòu)物店迅崛起，其中三亞超越國(guó)

但未來(lái)發(fā)展還此外，打包部分物業(yè)以信托形式上市也不失為選擇之一。內(nèi)大多二三線城市，成為國(guó)內(nèi)侈消費(fèi)的主目的地之

近段時(shí)，新城控股和寶龍地產(chǎn)先后布分拆部分業(yè)物一。按目已上市管企業(yè)的運(yùn)作模式來(lái)，項(xiàng)目獲取方式主業(yè)以REIT形式分別在新交所和港交所上市。這種方式的底目層資產(chǎn)組合選取相對(duì)靈活，能夠打通資本市場(chǎng)渠道，促進(jìn)消費(fèi)持續(xù)火熱外，首店經(jīng)濟(jì)的熱度也沒(méi)有下降。作微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai的主關(guān)注點(diǎn)，當(dāng)下不少已上市企業(yè)都在加擴(kuò)張，占據(jù)業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)化運(yùn)作。為國(guó)內(nèi)首店首選的北京、上海、成都等城市，年內(nèi)引入了不少首店牌。數(shù)據(jù)顯示，今年三季度共696家首店落地北京，去年數(shù)據(jù)來(lái)：公開(kāi)資料，觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)39??40研究體系包括：企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力（租金收入、購(gòu)物中心資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)額、坪效、

平均租金水平、出租率、在管購(gòu)物中心積、在管購(gòu)物中心數(shù)量、城市布出租率、客流量等）、管理指標(biāo)（招規(guī)劃能力、客群維護(hù)能力、人才隊(duì)

局等）、管理指標(biāo)（牌入駐及業(yè)態(tài)規(guī)劃、人才隊(duì)伍建設(shè)、領(lǐng)導(dǎo)力與執(zhí)行性、性、新的運(yùn)營(yíng)方式等）以及牌指標(biāo)（項(xiàng)目熟知度、租戶滿度、市場(chǎng)認(rèn)可度等）。

以及牌指標(biāo)（牌認(rèn)可度、策劃推廣、行業(yè)影響力等）。*以下企業(yè)以拼音首字母排序*以下項(xiàng)目以拼音首字母排序華貿(mào)購(gòu)物中心

寶龍業(yè)太古地產(chǎn)華潤(rùn)萬(wàn)象生活·上海萬(wàn)象城

光大安石新城控股合生匯金融街購(gòu)物中心合生業(yè)集團(tuán)新鴻基地產(chǎn)南翔印象城MEGA

恒隆地產(chǎn)新世界中國(guó)成都遠(yuǎn)洋太古里前海壹方城華潤(rùn)萬(wàn)象生活益田旅游業(yè)集團(tuán)重慶光環(huán)購(gòu)物公園上海國(guó)金中心場(chǎng)Mall

九龍倉(cāng)集團(tuán)印力集團(tuán)重慶來(lái)福士上海恒隆廣場(chǎng)凱德集團(tuán)銀泰業(yè)重慶時(shí)代天街上海新天地龍湖集團(tuán)中海業(yè)德基廣場(chǎng)深圳萬(wàn)象城世紀(jì)金中糧大悅城東方新天地天河城廣場(chǎng)首創(chuàng)鉅大珠海萬(wàn)達(dá)管港匯恒隆廣場(chǎng)天環(huán)廣場(chǎng)公園1903五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)廣州K11西單大悅城廣州太古匯廈門SM業(yè)城杭州湖濱銀泰in77正佳廣場(chǎng)微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai?42能否獲穩(wěn)定收益不僅取決于項(xiàng)目本身的質(zhì)與競(jìng)爭(zhēng)力，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的運(yùn)

營(yíng)能力以及對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的預(yù)判也至關(guān)重。2021年，擺脫疫情影響后，辦市場(chǎng)逐步恢復(fù)，行業(yè)正處

于調(diào)整升級(jí)過(guò)程，企業(yè)臨新的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。是穩(wěn)步進(jìn)行，由此創(chuàng)造的商

類業(yè)政策的推進(jìn)，部分置步改。選擇優(yōu)質(zhì)且具有發(fā)展?jié)撌莵?lái)：公開(kāi)資料，觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不小。隨國(guó)內(nèi)辦物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)完，租戶個(gè)性化需求日益增多，企業(yè)亟需升級(jí)物業(yè)硬件，時(shí)亦需提務(wù)寫字樓等級(jí)評(píng)定實(shí)施細(xì)則升運(yùn)營(yíng)服務(wù)的質(zhì)量。辦物業(yè)的健可持續(xù)發(fā)展。截止到9積累計(jì)為3847辦行業(yè)的發(fā)現(xiàn)辦公樓的開(kāi)發(fā)1662辦行業(yè)帶來(lái)更多需求。300萬(wàn)以下城市新建超高層建筑，相信辦物業(yè)的過(guò)度開(kāi)發(fā)問(wèn)題將到改辦行業(yè)發(fā)展起到正注到國(guó)內(nèi)微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai相關(guān)行業(yè)規(guī)范的制定工作。今年昆明市樓宇經(jīng)濟(jì)促進(jìn)會(huì)發(fā)布《昆明市務(wù)樓宇等級(jí)評(píng)定務(wù)樓宇等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。數(shù)據(jù)來(lái)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理43??44辦公樓開(kāi)發(fā)投資額為4446額水平均超3元/日/平方米，其余的二線城市則均在元今年以來(lái)商辦物業(yè)大宗交易錄/日/。比來(lái)城市項(xiàng)目類型交易價(jià)買方賣方體表現(xiàn)依然穩(wěn)定，辦投資市場(chǎng)較冷靜。漢京金融中心35-48層辦北京辦公15.59深國(guó)際羅蘭斯寶公司公物業(yè)北京火炬創(chuàng)新科技發(fā)

北京啟迪科技大廈D座辦公12.02金茂+高和資本

展有限公司空率方10%左右的較低空和北京鉆石大廈辦公-安獅資產(chǎn)遠(yuǎn)洋資本率略高于北京北京SK大廈辦公90.57和諧健康保險(xiǎn)SK集團(tuán)上海上海楊浦商辦物業(yè)辦公2.09上海復(fù)旦獨(dú)立第三者由于新增供應(yīng)較少，上海歌斐中心辦公40平安信托歌斐資產(chǎn)科技類主力產(chǎn)業(yè)需求持續(xù)。上海星外灘5號(hào)樓辦公22百年人壽凱德集團(tuán)上海綠地外灘中心辦公樓辦公27.35中泰證券綠地集團(tuán)上海文匯新民實(shí)業(yè)有上海七寶傳媒谷5號(hào)樓辦公4.63特步國(guó)際限公司上海虹橋新地中心辦公22諾亞控股新地集團(tuán)上海張江星創(chuàng)科技廣場(chǎng)90％股份辦公零售22安聯(lián)集團(tuán)東久中國(guó)上海尚浦領(lǐng)世辦公項(xiàng)目辦公-字節(jié)跳動(dòng)鐵獅門數(shù)據(jù)來(lái)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理上海晶耀前灘建筑群部分辦公樓辦公20.7前程無(wú)憂-特步-李寧-數(shù)據(jù)來(lái)：觀點(diǎn)指數(shù)整理質(zhì)、平安人壽凱德集團(tuán)優(yōu)化租戶組合，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目增，后期也可通過(guò)發(fā)行類或?qū)庸嫉姆绞綄?shí)現(xiàn)退出，這也存量時(shí)代下商武漢中心大廈開(kāi)發(fā)投長(zhǎng)江證券資有限公司辦資產(chǎn)獲益的方式之一。數(shù)據(jù)來(lái)：仲量聯(lián)行，觀點(diǎn)指數(shù)整理點(diǎn)指數(shù)整理考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)能力辦行業(yè)整體發(fā)展仍會(huì)趨于穩(wěn)健。今年以來(lái)，隨市場(chǎng)的整體復(fù)蘇，辦企業(yè)的收入恢復(fù)也數(shù)據(jù)來(lái)：中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)，觀點(diǎn)指數(shù)整理圈的改造升級(jí)，將為市場(chǎng)提供高質(zhì)量較快。觀點(diǎn)指數(shù)選取的5個(gè)樣本企業(yè)，比均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。9國(guó)個(gè)一線城市的日租金除自持資產(chǎn)較多的企業(yè)外，以管上市的華潤(rùn)萬(wàn)象生活寫

字樓收入也不少，而港資企業(yè)在波動(dòng)市場(chǎng)中依然展現(xiàn)較強(qiáng)的穩(wěn)定性，為數(shù)不多的項(xiàng)目貢獻(xiàn)了可觀收入。大宗交易大宗交易市場(chǎng)上，今年三季度辦公類物業(yè)的交易熱度居就交易買家來(lái)，主分為四類，投資機(jī)構(gòu)、險(xiǎn)資、券商高不下，無(wú)論交易頻次和體量都居于高位。數(shù)據(jù)來(lái)：企業(yè)財(cái)報(bào)，公開(kāi)資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理?yè)?jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年公開(kāi)市場(chǎng)上共有17宗辦公類自用型買家購(gòu)買物業(yè)，一可以滿足擴(kuò)張下的辦公自用需資管類的凱德集團(tuán)積也不少。

資產(chǎn)的大宗交易達(dá)成，上海成交最多的城市，數(shù)量為12求，減少未來(lái)的租金支出；二穩(wěn)宗，占比超過(guò)三分之二。定收益，且資產(chǎn)具有較強(qiáng)的保性，預(yù)計(jì)未來(lái)此類買家仍出租率方，觀點(diǎn)指數(shù)選取的17個(gè)樣本企業(yè)中有10家整

會(huì)在交易中占據(jù)一定比例。體出租率在90%以上，4家企業(yè)出租率為80%-90%，其這與上海的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有較強(qiáng)關(guān)聯(lián)，金融、TMT及專業(yè)服務(wù)余3家在70%-80%之。維持較高出租率的樣本企業(yè)，數(shù)據(jù)來(lái)：企業(yè)財(cái)報(bào)，觀點(diǎn)指數(shù)整理等在上海設(shè)立總部，隨這些主力租賃行業(yè)的發(fā)展，對(duì)辦從成交物業(yè)來(lái)，不少位于一二線城市的增類資產(chǎn)受到遍在一二線城市核心區(qū)持有物業(yè)，且城市布局?jǐn)?shù)量本公空的需求也不斷上升。10個(gè)樣本企業(yè)中，在管積華潤(rùn)萬(wàn)象生活較多，承接了華不超過(guò)6個(gè)，專注于城市深耕運(yùn)營(yíng)。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai但由于缺乏高效運(yùn)營(yíng)，硬件老舊，難以滿足現(xiàn)代化企業(yè)的潤(rùn)地龐大的寫字樓資此外，上海持續(xù)推出一系列金融開(kāi)放、科技創(chuàng)新政策和城多元需求，租金和出租率都較低，難以獲可觀的收益。雙重加成使其在管規(guī)模具備一定優(yōu)勢(shì)。的，能否獲穩(wěn)定收益不僅取決于項(xiàng)目本身的

市發(fā)展規(guī)劃，有效激勵(lì)并引導(dǎo)了企業(yè)的辦公擇址行為，越質(zhì)與競(jìng)爭(zhēng)力，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)能力以及對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的預(yù)

來(lái)越多國(guó)內(nèi)以及跨國(guó)公司辦公需求在此到釋放。這對(duì)于具備較強(qiáng)資管運(yùn)營(yíng)能力的機(jī)構(gòu)來(lái)，較為睞的中海業(yè)、家嘴業(yè)等多為自持資產(chǎn)，規(guī)模增長(zhǎng)穩(wěn)定，判也至關(guān)重。45??46當(dāng)下，各地辦公租賃市場(chǎng)的分化趨勢(shì)也隨經(jīng)濟(jì)期的波隨綠色經(jīng)濟(jì)發(fā)展，綠色健樓宇建設(shè)成為不可阻擋的趨打造低碳樓宇。

動(dòng)逐漸強(qiáng)化，這也考驗(yàn)辦企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力。勢(shì)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2015年全國(guó)LEED寫字樓積占甲級(jí)

寫字樓約10%，而今年北京和上海約有40%寫字樓獲LEED認(rèn)證。駐企業(yè)創(chuàng)造礎(chǔ)上持續(xù)吸引新客戶形成

在此礎(chǔ)上，越來(lái)越多企業(yè)開(kāi)始在項(xiàng)目打造運(yùn)營(yíng)上做出改廈門海峽世茂大廈、深圳海世茂大廈、長(zhǎng)沙世茂環(huán)球金融中心在內(nèi)的重點(diǎn)項(xiàng)目，均參與健安全評(píng)價(jià)。來(lái)：觀點(diǎn)指數(shù)整理的中海提供管運(yùn)營(yíng)服務(wù)的項(xiàng)目數(shù)量為24個(gè)，積150萬(wàn)平方米。與此時(shí)，提供物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目數(shù)量已達(dá)93個(gè)，積為710萬(wàn)平方米。數(shù)據(jù)來(lái)：觀點(diǎn)指數(shù)整理輕資產(chǎn)趨勢(shì)加強(qiáng)下，年內(nèi)不少企業(yè)加大在輕資產(chǎn)領(lǐng)域的探管上市目企業(yè)發(fā)力輕資產(chǎn)的主方式之一，以寫字

索與發(fā)展力度。樓業(yè)務(wù)作為主力業(yè)務(wù)的有華潤(rùn)萬(wàn)象生活和合景悠活。世茂股份期內(nèi)啟動(dòng)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，未來(lái)將發(fā)力輕資產(chǎn)項(xiàng)目獲業(yè)務(wù)表現(xiàn)上，華潤(rùn)萬(wàn)象生活除母公司輸送外，正積極外拓業(yè)2021年在成都和上海新增2棟輕資產(chǎn)項(xiàng)目，第三方項(xiàng)目，因此規(guī)模有較大增長(zhǎng)；而合景悠活在營(yíng)運(yùn)項(xiàng)

截止上半年在手輕資產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到8個(gè)，相比去年年末有所目多為母公司提供，輕資產(chǎn)項(xiàng)目未釋放，但未來(lái)開(kāi)業(yè)計(jì)

增加?？梢猿?，中海在輕資產(chǎn)項(xiàng)目獲取上較為審，劃樂(lè)觀。

重項(xiàng)目本身質(zhì)量。盈利能力方，華潤(rùn)萬(wàn)象生活寫字樓業(yè)運(yùn)營(yíng)及物管服務(wù)

的毛利約2.33便捷的交通、完的配套和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，現(xiàn)代辦公樓宇

的標(biāo)配。當(dāng)今寫字樓運(yùn)營(yíng)正從設(shè)計(jì)到運(yùn)營(yíng)、硬件到軟件

進(jìn)行創(chuàng)新，逐步升級(jí)數(shù)字化系統(tǒng)、綠色環(huán)保等，為租賃企業(yè)提供更好的服務(wù)，獲取可觀收益。運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新上，部分企業(yè)選擇與聯(lián)合辦公企業(yè)合作，讓旗下物業(yè)發(fā)揮多樣作用，滿足更多租賃企業(yè)的需求。來(lái)：公開(kāi)資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理此外，寫字樓已進(jìn)入新的時(shí)代，企業(yè)打造的產(chǎn)也需滿

足租戶更多元需求。以越秀為寫字樓3.0版本，微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai該項(xiàng)目主以5G機(jī)互聯(lián)網(wǎng)、電子務(wù)等數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)和人才，形成產(chǎn)

業(yè)集群的發(fā)展態(tài)勢(shì)，并且智能化、大數(shù)據(jù)賦能辦公環(huán)節(jié)，融合科技與辦公業(yè)態(tài)。來(lái)：公開(kāi)資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理47??48研究體系包括：企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力（租金收入、辦項(xiàng)目資產(chǎn)、平均租金研究體系包括：項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)能力（租金收入、資產(chǎn)、出租率等）、管理

辦項(xiàng)目指標(biāo)（人才隊(duì)伍建設(shè)、數(shù)字化平臺(tái)建設(shè)、辦物業(yè)評(píng)定等級(jí)等）、業(yè)模

管理指標(biāo)（招引進(jìn)與維護(hù)、人才隊(duì)伍建設(shè)、辦物業(yè)評(píng)定等級(jí)等）、式（資金運(yùn)用水平、項(xiàng)目獨(dú)性、新的運(yùn)營(yíng)方式等）以及牌指標(biāo)（項(xiàng)

業(yè)模式（資金運(yùn)用與融資、新的運(yùn)營(yíng)方式、創(chuàng)新服務(wù)理念等）以及牌目熟知度、租戶滿度、市場(chǎng)認(rèn)可度等）。

指標(biāo)（牌熟知度、租戶滿度、市場(chǎng)認(rèn)可度等）。*以下企業(yè)以拼音首字母排序*以下項(xiàng)目以拼音首字母排序界貿(mào)易中心京基100保利業(yè)陸家嘴業(yè)嘉里中心凱華國(guó)際中心合景悠活綠地業(yè)銀泰中心上海環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)合生業(yè)集團(tuán)平安不動(dòng)產(chǎn)北京中信大廈上海環(huán)球金融中心恒基兆業(yè)時(shí)代業(yè)長(zhǎng)沙世茂環(huán)球金融中心上海來(lái)福士廣場(chǎng)恒隆地產(chǎn)世茂業(yè)成都國(guó)際科技節(jié)能大廈上海中心大廈

華潤(rùn)萬(wàn)象生活新鴻基地產(chǎn)重慶國(guó)金中心深圳平安金融中心嘉里建設(shè)遠(yuǎn)洋業(yè)東方廣場(chǎng)寫字樓升龍環(huán)球中心金融街資管越秀投東方之門外灘金融中心九龍倉(cāng)集團(tuán)招福州融僑中心武漢環(huán)貿(mào)中心凱德集團(tuán)中海業(yè)廣州國(guó)際金融中心廈門世茂海峽大廈

廣州周大福金融中心越秀金融大廈

杭州來(lái)福士中心紫峰大廈

華潤(rùn)總部大廈中建財(cái)富國(guó)際中心濟(jì)南綠地中心卓越前海壹號(hào)微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai50?50社區(qū)商業(yè):生態(tài)圈煥新社區(qū)業(yè)潛在的消費(fèi)市場(chǎng)成為關(guān)注的焦點(diǎn)，房企、物企以及電等紛紛

涌入，發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，以獨(dú)的運(yùn)營(yíng)模式搶占市場(chǎng)份額。后疫情時(shí)代，控常態(tài)化與互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用下，人們的盡管社區(qū)在人均GDP超過(guò)3000美元之后，社區(qū)業(yè)所占消費(fèi)零售便利店、電平臺(tái)等等，線上線下融合成為新消費(fèi)趨勢(shì)?？傤~的比例一般在40%-60%區(qū)。但中國(guó)社區(qū)業(yè)占據(jù)社會(huì)業(yè)總支出比例不到30%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平，這景下，社表明社區(qū)業(yè)未來(lái)依舊有較大的發(fā)展?jié)摿翱?。商此外，在運(yùn)營(yíng)層，國(guó)內(nèi)大多數(shù)社區(qū)遍帶有濃厚的住宅底常見(jiàn)的社區(qū)一層的業(yè)街鋪，實(shí)際開(kāi)發(fā)區(qū)業(yè)成為關(guān)注的焦點(diǎn)，和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中呈現(xiàn)出非系統(tǒng)化、先行后改的局，這與成熟的社區(qū)業(yè)模式相比還有很大的差距。特為了規(guī)范運(yùn)營(yíng)體系，充分發(fā)掘社區(qū)業(yè)藍(lán)海市場(chǎng)，相關(guān)部門先后發(fā)布多個(gè)政策條例。例如2016年，務(wù)部、民政部業(yè)的新發(fā)力方向。等五部委發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)電子務(wù)進(jìn)社區(qū)，促進(jìn)居民便利消費(fèi)的求力提升社區(qū)規(guī)范化、集約化水平，推動(dòng)社區(qū)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展模式。社區(qū)今年5月，務(wù)部等12部門發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)城市一刻鐘便社區(qū)業(yè)一種以邊社區(qū)服務(wù)半徑范圍內(nèi)的社區(qū)居民為民生活圈建設(shè)的見(jiàn)》，明確求推進(jìn)科學(xué)優(yōu)化布局、補(bǔ)服務(wù)對(duì)象，秉承便民、利民的則，以滿足居民綜合性的齊設(shè)施短板、豐富業(yè)業(yè)態(tài)、狀大市場(chǎng)主體、創(chuàng)新服務(wù)能消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型業(yè)。力以及引導(dǎo)規(guī)范經(jīng)營(yíng)6個(gè)主任務(wù)，提高社區(qū)業(yè)服務(wù)的便利化、標(biāo)準(zhǔn)化、智慧化、質(zhì)化水平，并確定全國(guó)首批城市一刻鐘便民生活圈試點(diǎn)地區(qū)30個(gè)。從政策風(fēng)向上，社區(qū)業(yè)到越來(lái)越多的關(guān)注和資投

推動(dòng)便利消費(fèi)及擴(kuò)大就業(yè)的重平臺(tái)和載體。來(lái)：觀點(diǎn)指數(shù)整理業(yè)可分為社區(qū)底業(yè)內(nèi)街、社區(qū)商業(yè)相關(guān)政策一覽社區(qū)業(yè)中心三種類型，主服務(wù)半徑300米-5公里的社時(shí)間政策重點(diǎn)內(nèi)容區(qū)人群，具備顧客屬地性、業(yè)態(tài)配套性、消費(fèi)日常性、鄰里親和性、盈利穩(wěn)定性、供需依賴性等明顯點(diǎn)。微信公眾號(hào)/知識(shí)星球：地產(chǎn)研報(bào)素材業(yè)內(nèi)微信交流群：DCyanbaosucai后