房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題匯編15

房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題匯編15單項(xiàng)選擇題第1題、不同的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估值可能有所不同，主要原因是______。A.掌握的估價(jià)信息不同B.遵循的估價(jià)原則不同C.履行的估價(jià)程序不同D.估價(jià)對(duì)象的狀況不同我的答案：參考答案：A答案解析：第2題、根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》，不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照______劃分。A.行政區(qū)域B.估價(jià)目的C.估價(jià)對(duì)象規(guī)模D.價(jià)值類(lèi)型我的答案：參考答案：B答案解析：不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍根據(jù)估價(jià)目的劃分，應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)，但不受地域范圍的限制。第3題、在估價(jià)中選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)______來(lái)選取。A.估價(jià)假設(shè)和估價(jià)原則B.價(jià)值類(lèi)型和估價(jià)結(jié)果C.估價(jià)程序和估價(jià)方法D.估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象我的答案：參考答案：D答案解析：在實(shí)際估價(jià)中，選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象來(lái)選取。不同的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象，估價(jià)依據(jù)有所不同。第4題、房地產(chǎn)利用中存在外部性，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)______的特性。A.不可移性B.獨(dú)一無(wú)二C.相互影響D.用途多樣我的答案：參考答案：C答案解析：一宗房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身狀況直接相關(guān)，而且與周?chē)姆康禺a(chǎn)狀況密切相關(guān)，受周?chē)康禺a(chǎn)利用的影響。房地產(chǎn)利用存在經(jīng)濟(jì)學(xué)上所講的“外部性”。第5題、關(guān)于房地產(chǎn)互補(bǔ)品的說(shuō)法，正確的是______。A.商業(yè)用房與工業(yè)用房是互補(bǔ)品B.新建商品房與存量房是互補(bǔ)品C.經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住房是互補(bǔ)品D.郊區(qū)住宅與連接它和市區(qū)的高速公路收費(fèi)是互補(bǔ)品我的答案：參考答案：D答案解析：與某種房地產(chǎn)相關(guān)的物品，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補(bǔ)品。某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿(mǎn)足相同或相似的需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，則消費(fèi)者就會(huì)把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加。房地產(chǎn)的互補(bǔ)品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，一種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品的價(jià)格如果上漲，對(duì)該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少。例如，大城市郊區(qū)的住宅，當(dāng)提高連接它與市區(qū)的高速公路收費(fèi)時(shí)，對(duì)其需求就會(huì)減少。居住用房和與其配套的商業(yè)用房是互補(bǔ)品，商業(yè)用房與工業(yè)用房不存在互補(bǔ)關(guān)系；經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住房是替代品，新建商品房與存量房也是替代品。第6題、某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中建筑面積1000m2的寫(xiě)字樓，約定租賃期限為20年，第一年租金為24萬(wàn)元，以后每年租金在上年租金基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元，第8年以后每年租金與第8年租金相同。目前市場(chǎng)上類(lèi)似辦公樓的年租金為360元/m2(建筑面積)。該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，目前該承租人權(quán)益價(jià)值為_(kāi)_____萬(wàn)元。A.39.48B.40.67C.41.81D.46.84我的答案：參考答案：B答案解析：承租人權(quán)益價(jià)值=無(wú)租約限制下價(jià)值-有租約限制下價(jià)值獨(dú)家解讀：(1)本題應(yīng)在“目前市場(chǎng)上類(lèi)似辦公樓的年租金為360元/m2(建筑面積)”后增加一句話(huà)：“預(yù)計(jì)未來(lái)年租金不變”。(2)在考試中建議先不做此題，在全部做完后看時(shí)間再考慮是否做此題，因?yàn)樵擃}較復(fù)雜、計(jì)算較繁瑣，做對(duì)了分值也只有1分，得不償失。錯(cuò)誤解法：錯(cuò)在未審清題意，沒(méi)有考慮是5年前簽訂的租賃合同，把當(dāng)前時(shí)點(diǎn)與5年前時(shí)點(diǎn)混為一談了。第7題、某套100m2的期房一年后竣工投入使用，目前類(lèi)似現(xiàn)房的市場(chǎng)價(jià)格為10000元/m2，預(yù)計(jì)一年后漲至10500元/m2，每年末租賃凈收益為40000元/套。年折現(xiàn)率為12%，年貸款利率為7%，期房風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的3%，該期房目前的市場(chǎng)價(jià)格為_(kāi)_____萬(wàn)元。A.93.26B.93.43C.98.11D.98.28我的答案：參考答案：B答案解析：錯(cuò)誤解法：以下均為錯(cuò)誤解法，錯(cuò)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)是“目前”而不是一年之后。最后兩種解法還有另一處錯(cuò)誤：房?jī)r(jià)的折現(xiàn)率與凈收益折現(xiàn)率混為一談了。第8題、關(guān)于住宅估價(jià)中樓層因素的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是______。A.估價(jià)對(duì)象為整幢住宅樓時(shí)，樓層屬于區(qū)位因素B.位于同一住宅樓不同樓層的住房，景觀有所不同C.對(duì)于一套住房而言，樓層會(huì)影響其通達(dá)性D.同一住宅小區(qū)總層數(shù)相同的住宅樓的樓層差價(jià)可能不同我的答案：參考答案：A答案解析：如果是整個(gè)住宅小區(qū)，則其區(qū)位狀況一般不包括朝向和樓層；如果是一幢住宅樓，則其區(qū)位狀況應(yīng)包括朝向，但不包括樓層；如果是一幢住宅樓中的一套住房，則其區(qū)位狀況既包括朝向，也包括樓層。當(dāng)為某幢房屋中的某層、某套時(shí)，樓層是重要的位置因素，因樓層影響到通達(dá)性、視野、景觀、采光、通風(fēng)、空氣質(zhì)量、安寧程度、安全、室內(nèi)溫度、自來(lái)水潔凈(是否有通過(guò)水箱、水池等供水的二次污染)，以及頂層是否可獨(dú)享屋面使用權(quán)，底層是否可獨(dú)享室外一定面積空地的使用權(quán)等。住宅樓層的優(yōu)劣通常按總層數(shù)和有無(wú)電梯來(lái)區(qū)分?！巴蛔≌^(qū)總層數(shù)相同的住宅樓的樓層差價(jià)可能不同”可能是因?yàn)橐粋€(gè)有電梯一個(gè)沒(méi)有電梯。第9題、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于制度政策因素的是______。A.開(kāi)征房產(chǎn)稅B.物價(jià)水平變化C.調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模D.城市規(guī)劃變更我的答案：參考答案：B答案解析：制度政策因素包括房地產(chǎn)制度政策、稅收制度政策、金融制度政策、相關(guān)特殊政策以及相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃等。開(kāi)征房產(chǎn)稅屬于稅收制度政策，調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模屬于金融制度政策，城市規(guī)劃變更屬于有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃；而物價(jià)水平變化屬于經(jīng)濟(jì)因素。第10題、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋?，甲土地為空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是因?yàn)開(kāi)_____。A.乙土地價(jià)值低于甲土地價(jià)值B.該建筑物價(jià)值小于其重置成本C.該建筑物價(jià)值小于其拆除費(fèi)用D.該建筑物更新改造后的價(jià)值低于其現(xiàn)狀價(jià)值我的答案：參考答案：C答案解析：均衡原理是以估價(jià)對(duì)象的各個(gè)組成部分是否搭配，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。從建筑物和土地兩大組成部分來(lái)看，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過(guò)大或過(guò)小，或者檔次過(guò)高或過(guò)低，則建筑物與土地的搭配不當(dāng)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在最高最佳利用狀態(tài)，如已過(guò)時(shí)、破舊、現(xiàn)狀容積率低，則會(huì)妨礙該土地的有效利用，在對(duì)該土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)就需要做減價(jià)調(diào)整?！霸摻ㄖ飪r(jià)值小于其拆除費(fèi)用”意味著該建筑物的凈殘值為負(fù)值，它對(duì)土地價(jià)值有減價(jià)影響，因此乙土地及地上建筑物價(jià)值低于甲土地價(jià)值。第11題、某辦公樓的建筑面積為1500m2，土地面積為1000m2，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為5000元/m2，同類(lèi)土地的市場(chǎng)單價(jià)為2200元/m2。在法律、政策允許下，如果對(duì)該辦公樓進(jìn)行裝修改造，預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用及應(yīng)得利潤(rùn)為1300元/m2；裝修改造后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可達(dá)6500元/m2；如果將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓，預(yù)計(jì)拆除費(fèi)用為300元/m2，舊建筑物殘值為50元/m2，新建筑物重置價(jià)格為3800元/m2，新建后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可達(dá)8000元/m2。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為_(kāi)_____。A.維持現(xiàn)狀B.裝修改造C.拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓D.新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓我的答案：參考答案：B答案解析：6500元/m2-1300元/m2=5200元/m2＞5000元/m2，說(shuō)明裝修改造是可行的、合理的，比維持現(xiàn)狀更合理；(8000-3800+50-300)×1500=3950×1500(元)＜5000×1500(元)，說(shuō)明將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓不經(jīng)濟(jì)、不可行、不合理，(5000-300+50)×1500=712.5(萬(wàn)元)＞2200×1000=220(萬(wàn)元)，說(shuō)明拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓不可行、不經(jīng)濟(jì)、不合理，綜上所述，對(duì)其進(jìn)行裝修改造是該辦公樓的最高最佳利用方式。第12題、謹(jǐn)慎原則主要是評(píng)估房地產(chǎn)______時(shí)應(yīng)遵循的原則。A.抵押價(jià)值B.征收價(jià)值C.現(xiàn)狀價(jià)值D.投資價(jià)值我的答案：參考答案：A答案解析：第13題、某可比實(shí)例成交價(jià)格為100萬(wàn)美元，成交時(shí)人民幣兌美元的匯率為6.5:1，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)按人民幣計(jì)的類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3:1，對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整后的價(jià)格為人民幣_(tái)_____萬(wàn)元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5我的答案：參考答案：D答案解析：100×6.5×(1+5%)=682.5(萬(wàn)元人民幣)。第14題、采用百分率法進(jìn)行交易情況修正時(shí)，應(yīng)以可比實(shí)例______為基準(zhǔn)確定交易情況修正系數(shù)。A.成交價(jià)格B.賬面價(jià)格C.正常價(jià)格D.期望價(jià)格我的答案：參考答案：C答案解析：在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定，因?yàn)檫@樣只有一個(gè)比較基礎(chǔ)，如果以實(shí)際成交價(jià)格為基準(zhǔn)，就會(huì)有多個(gè)比較基礎(chǔ)。第15題、某類(lèi)房地產(chǎn)2013年4月的市場(chǎng)價(jià)格為6500元/m2，該類(lèi)房地產(chǎn)2013年3月至10月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，該類(lèi)房地產(chǎn)2013年10月的市場(chǎng)價(jià)格為_(kāi)_____元/m2。A.5110.51B.5307.26C.5548.37D.5638.13我的答案：參考答案：A答案解析：第16題、某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價(jià)格為50萬(wàn)元，首付40%，余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為8%，家電家具價(jià)值為5萬(wàn)元，現(xiàn)將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，評(píng)估類(lèi)似住宅不含家電家具的市場(chǎng)價(jià)格，可比單價(jià)為_(kāi)_____元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887我的答案：參考答案：B答案解析：考點(diǎn)是統(tǒng)一付款方式和統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍。此題關(guān)鍵在于5萬(wàn)元家電家具價(jià)值應(yīng)不應(yīng)該折現(xiàn)。由于題意并沒(méi)有說(shuō)家電家具價(jià)值在成交日期一次性付清，相反，是說(shuō)“含家電家具的成交價(jià)格為50萬(wàn)元，首付40%，余款半年后一次付清”，因此可判定家電家具價(jià)值5萬(wàn)元是名義價(jià)格，應(yīng)該換算成實(shí)際價(jià)格，家電家具價(jià)值應(yīng)該參與折現(xiàn)。或錯(cuò)誤解法：，此解法錯(cuò)在以家電家具價(jià)值在成交日期一次性付清為前提求解。獨(dú)家解讀：此題中年利率應(yīng)改為年折現(xiàn)率。第17題、評(píng)估某宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，選取了甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例：甲可比實(shí)例的成交價(jià)格為8000元/m2，比正常價(jià)格低2%；乙可比實(shí)例的賣(mài)方實(shí)收價(jià)格為7800元/m2，交易稅費(fèi)全由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中買(mǎi)方和賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%；丙可比實(shí)例的成交價(jià)格為8300元/m2，其裝修標(biāo)準(zhǔn)比估價(jià)對(duì)象的裝修標(biāo)準(zhǔn)高200元/m2。假設(shè)不考慮其他因素影響，三個(gè)可比實(shí)例比較價(jià)值的權(quán)重依次為0.4、0.2、0.4，該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為_(kāi)_____元/m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88我的答案：參考答案：D答案解析：甲可比實(shí)例比較價(jià)值=8000×100/(100-2)=8163.27(元/m2)，乙可比實(shí)例比較價(jià)值=7800/(1-6%)=8297.87(元/m2)，丙可比實(shí)例比較價(jià)值=8300-200=8100(元/m2)，估價(jià)對(duì)象比較價(jià)值=8163.27×0.4+8297.87×0.2+8100×0.4=8164.88(元/m2)錯(cuò)誤解法：甲可比實(shí)例比較價(jià)值=8000×(1+2%)=8160(元/m2)，乙可比實(shí)例比較價(jià)值=7800/(1-6%)=8297.87(元/m2)，丙可比實(shí)例比較價(jià)值=8300-200=8100(元/m2)，估價(jià)對(duì)象比較價(jià)值=8160×0.4+8297.87×0.2+8100×0.4=8163.57(元/m2)。錯(cuò)在甲可比實(shí)例比較價(jià)值計(jì)算時(shí)以甲可比實(shí)例成交價(jià)格為基準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整了。第18題、某宗房地產(chǎn)的收益期限為8年，未來(lái)第一年的有效毛收入為80萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為45萬(wàn)元，此后每年的有效毛收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用在上年基礎(chǔ)上分別遞增4%和3%，該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為_(kāi)_____萬(wàn)元。A.183.78B.257.55C.873.19D.1427.16我的答案：參考答案：B答案解析：第19題、某寫(xiě)字樓年凈收益為420萬(wàn)元，未來(lái)三年內(nèi)仍然維持該水平，預(yù)計(jì)三年后該寫(xiě)字樓為現(xiàn)在價(jià)格的1.3倍，該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為13%。該寫(xiě)字樓現(xiàn)在的價(jià)格為_(kāi)_____萬(wàn)元。A.992B.3306C.10014D.12723我的答案：參考答案：C答案解析：，解得V=10013.49獨(dú)家解讀：該題應(yīng)該明確說(shuō)明該寫(xiě)字樓未來(lái)獲得凈收益的報(bào)酬率和三年后實(shí)現(xiàn)1.3倍現(xiàn)在價(jià)格的寫(xiě)字樓價(jià)格的報(bào)酬率相同，均為13%。第20題、關(guān)于有租約限制房地產(chǎn)估價(jià)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是______。A.因估價(jià)目的不同，評(píng)估有租約限制房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)可不考慮租約限制B.承租人權(quán)益價(jià)值可能為負(fù)值C.出租人權(quán)益價(jià)值與合同租金及市場(chǎng)租金有關(guān)D.承租人權(quán)益價(jià)值等于房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命期間合同租金與市場(chǎng)租金差額的現(xiàn)值之和我的答案：參考答案：D答案解析：評(píng)估有租約限制房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，如是房屋征收目的估價(jià)則不必考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)視為無(wú)租約限制的房屋來(lái)估價(jià)；如是為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)目的或抵押目的估價(jià)，則應(yīng)再考慮租約租金(合同租金)與市場(chǎng)租金差異的影響。承租人權(quán)益價(jià)值等于剩余租賃期間各期合同租金與市場(chǎng)租金差額的現(xiàn)值之和。第21題、某房地產(chǎn)每年凈收益為20萬(wàn)元，加裝空調(diào)系統(tǒng)后不考慮空調(diào)系統(tǒng)重置提撥款下的每年凈收益為25萬(wàn)元，空調(diào)系統(tǒng)需在10年后以15萬(wàn)元更換，更換空調(diào)系統(tǒng)后立即轉(zhuǎn)售的價(jià)格為260萬(wàn)元。償債基金儲(chǔ)蓄的年利率為4%，貸款年利率為7%，報(bào)酬率為10%，在考慮重置提撥款下，該房地產(chǎn)價(jià)值為_(kāi)_____萬(wàn)元。A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86我的答案：參考答案：B答案解析：每年需留出的重置提撥款：，考慮重置提撥款的年凈收益=250000-12493.64=237506.36(元)，在考慮重置提撥款下房地產(chǎn)價(jià)值=V=(元)第22題、某綜合樓的土地取得成本為1000萬(wàn)元，建設(shè)成本為800萬(wàn)元，管理費(fèi)用為60萬(wàn)元，投資利息為140萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及附加和其他銷(xiāo)售稅費(fèi)分別為售價(jià)的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤(rùn)率為25%。該綜合樓的價(jià)值為_(kāi)_____萬(wàn)元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49我的答案：參考答案：A答案解析：綜合樓價(jià)值V=1000+800+60+140+(5.6%+2%)V+(1000+800)×25%，解得綜合樓價(jià)值V=2651.52(萬(wàn)元)。第23題、某商品住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為300萬(wàn)元，土地取得成本為600萬(wàn)元，建設(shè)成本為900萬(wàn)元，管理費(fèi)用為50萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用為60萬(wàn)元，投資利息為150萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅金為120萬(wàn)元。該商品住宅項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率為_(kāi)_____。A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86%我的答案：參考答案：B答案解析：該商品住宅項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率=300/(600+900+50+60+150)=17.05%。第24題、某房屋的建筑面積為100m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為1000無(wú)/m2，建筑物自然壽命為45年，殘值率為2.5%。經(jīng)測(cè)算，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場(chǎng)價(jià)格為7.5萬(wàn)元。假設(shè)該建筑物在經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為_(kāi)_____年。A.29B.39C.40D.45我的答案：參考答案：B答案解析：V=C(1-dt)=C[1-(1-S)/Nt]，7.5=1000×100×[1-(1-2.5%)/N×10]，可得：N=39年。第25題、某辦公樓的建筑面積為20000m2，土地面積為10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前該辦公樓的市場(chǎng)價(jià)格為5200元/m2，土地重新購(gòu)置價(jià)格為4800元/m2，建筑物重置價(jià)格為3200元/m2，建筑物自然壽命為50年，殘值率為2%，建筑物折舊總額為_(kāi)_____萬(wàn)元。A.800B.878C.896D.1129我的答案：參考答案：A答案解析：建筑物折舊總額=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物市場(chǎng)價(jià)值=建筑物重置價(jià)格-(房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格-土地重新購(gòu)建價(jià)格)=3200×2-(5200×2-4800×1)=800(萬(wàn)元)。第26題、某在建商城的建設(shè)用地使用權(quán)于2年前以出讓方式取得，土地使用期限40年，不可續(xù)期。預(yù)計(jì)尚需1.5年建成，總建筑面積為50000m2，可供出租的面積為總建筑面積的80%；經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，目前當(dāng)?shù)卦擃?lèi)商城的市場(chǎng)租金為每月90元/m2，空置率為10%；預(yù)測(cè)該商城建成后當(dāng)?shù)卦擃?lèi)商城的市場(chǎng)租金為每月100元/m2，空置率為15%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%。報(bào)酬率為10%，折現(xiàn)率為12%，該商城開(kāi)發(fā)完成后的現(xiàn)值為_(kāi)_____萬(wàn)元。A.22253B.23352C.26488D.27796我的答案：參考答案：B答案解析：建成后每年凈收益=100×5×80%×12×(1-15%)×(1-30%-)=2856(萬(wàn)元)，開(kāi)發(fā)完成后現(xiàn)值為：(萬(wàn)元)。錯(cuò)誤解法：錯(cuò)在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)為潛在毛收入，應(yīng)該是有效毛收入。建成后每年凈收益=100×5×80%×12×(1-15%-30%)=2640(萬(wàn)元)，開(kāi)發(fā)完成后現(xiàn)值為：(萬(wàn)元)獨(dú)家解讀：(1)缺收租損失率說(shuō)明。(2)沒(méi)有給出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命，在確定收益期限時(shí)只能以土地使用權(quán)剩余年限為準(zhǔn)。(3)在確定收益價(jià)格(開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值)時(shí)由于沒(méi)有給出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命，只能以土地使用權(quán)剩余年限為收益期計(jì)算的價(jià)值為準(zhǔn)。第27題、關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是______。A.靜態(tài)分析法中應(yīng)根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況測(cè)算后續(xù)建設(shè)成本B.動(dòng)態(tài)分析法中要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)C.靜態(tài)分析法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都不顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中D.動(dòng)態(tài)分析法中要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)我的答案：參考答案：C答案解析：靜態(tài)分析法是不需要預(yù)測(cè)的。動(dòng)態(tài)分析法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都不顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。第28題、某在建工程按正常建設(shè)進(jìn)度建設(shè)1年后停工，停工半年后基坑進(jìn)水，現(xiàn)人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)該在建工程，預(yù)計(jì)拍賣(mài)處置正常期限為0.5年，之后處理基坑進(jìn)水、清淤、協(xié)調(diào)施工約需0.25年。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，類(lèi)似開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正常建設(shè)期為2.5年，開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)價(jià)格為5000元/m2。折現(xiàn)率為10%，用動(dòng)態(tài)分析法估價(jià)時(shí)，開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)價(jià)格的現(xiàn)值為_(kāi)_____元/m2。A.3939.93B.4034.93C.4132.23D.4231.87我的答案：參考答案：B答案解析：類(lèi)似開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正常建設(shè)期為2.5年，之前按正常建設(shè)進(jìn)度建設(shè)1年，因此后續(xù)正常建設(shè)期為1.5年，由于這是強(qiáng)制拍賣(mài)目的估價(jià)，應(yīng)按被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提測(cè)算，在接手前有一個(gè)接手期或者說(shuō)一個(gè)“前期”，這個(gè)時(shí)期為0.75年，因此最終確定的后續(xù)開(kāi)發(fā)期應(yīng)為2.25年。開(kāi)發(fā)完成后現(xiàn)值=。第29題、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，同一估價(jià)對(duì)象在業(yè)主自行開(kāi)發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)三種估價(jià)前提下的評(píng)估值由大到小的順序通常是______。A.業(yè)主自行開(kāi)發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)B.自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)、業(yè)主自行開(kāi)發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)C.被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)、業(yè)主自行開(kāi)發(fā)D.自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)、業(yè)主自行開(kāi)發(fā)我的答案：參考答案：A答案解析：第30題、在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用______測(cè)算。A.指數(shù)修勻法B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度法D.二次拋物線(xiàn)趨勢(shì)法我的答案：參考答案：C答案解析：在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用平均發(fā)展速度法測(cè)算；如果是各期上升的數(shù)額大致接近，宜選用平均增減量法計(jì)算。第31題、在應(yīng)用路線(xiàn)價(jià)法估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度宜為路線(xiàn)價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的______。A.簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)B.加權(quán)算術(shù)平均數(shù)C.眾數(shù)D.中位數(shù)我的答案：參考答案：C答案解析：如果不以路線(xiàn)價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，由此制作的臨街深度價(jià)格修正率將使以后多數(shù)臨街土地價(jià)值的計(jì)算都要用臨街深度價(jià)格修正率進(jìn)行調(diào)整，這不僅會(huì)增加計(jì)算的工作量，還會(huì)使所求得的路線(xiàn)價(jià)失去代表性。第32題、根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地單價(jià)求得一宗臨街深度為50m、臨街寬度為20m的土地總價(jià)為280萬(wàn)元。標(biāo)準(zhǔn)臨街深度為100m，假設(shè)相同臨街深度的矩形宗地以臨街寬度20m為基準(zhǔn)，每增加臨街寬度1m單價(jià)增加1%。根據(jù)四三二一法則，求取臨街深度為75m，臨街寬度為25m的矩形宗地單價(jià)為_(kāi)_____元/m2。A.2000B.2100C.2400D.2520我的答案：參考答案：D答案解析：設(shè)臨街深度為100m、臨街寬度為20m的總價(jià)為V，則根據(jù)四三二一法則，280=V(40%+30%)，解得V=400萬(wàn)元，V75×20=V×(40%+30%+20%)=360(萬(wàn)元)，臨街深度為75m、臨街寬度為20m的地塊單價(jià)為360/(75×20)=2400(元/m2)，據(jù)題意，臨街深度為75m、臨街寬度為25m的地塊單價(jià)為2400×(1+5%)=2520(元/m2)。獨(dú)家解讀：題中的計(jì)量單位應(yīng)采用英尺而不是米。第33題、關(guān)于明確估價(jià)目的的說(shuō)法，正確的是______。A.估價(jià)目的由價(jià)值類(lèi)型決定B.估價(jià)目的根據(jù)估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)確定C.估價(jià)目的由委托人的估價(jià)需要決定D.估價(jià)目的根據(jù)估價(jià)對(duì)象和價(jià)值時(shí)點(diǎn)綜合確定我的答案：參考答案：C答案解析：估價(jià)目的是由委托人的估價(jià)需要決定的，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)是估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的并經(jīng)委托人認(rèn)可后確定的，而不是相反；估價(jià)對(duì)象是根據(jù)已確定的估價(jià)目的和價(jià)值時(shí)點(diǎn)并經(jīng)委托人認(rèn)可后確定的，而不是相反；價(jià)值類(lèi)型與價(jià)值時(shí)點(diǎn)一樣，是由估價(jià)目的確定的，而不是相反。第34題、房屋征收估價(jià)中，因房地產(chǎn)占有人拒絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘，為完成估價(jià)，對(duì)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理假定屬于______。A.未定事項(xiàng)假設(shè)B.背離事實(shí)假設(shè)C.不相一致假設(shè)D.依據(jù)不足假設(shè)我的答案：參考答案：D答案解析：依據(jù)不足假設(shè)是指在估價(jià)委托人無(wú)法提供估價(jià)所必需的反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料以及注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，對(duì)缺少該資料的說(shuō)明以及對(duì)相應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況的合理假定。第35題、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的估價(jià)，下列日期中不應(yīng)選為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的是______。A.估價(jià)作業(yè)期間的某日B.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某日C.估價(jià)報(bào)告出具日期D.估價(jià)報(bào)告出具后的某日我的答案：參考答案：D答案解析：價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的，一般以估價(jià)作業(yè)日期內(nèi)或者估價(jià)師實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某個(gè)日期(如實(shí)地查勘完成之日)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)。一般不得早于估價(jià)委托合同簽訂日期，不得晚于估價(jià)報(bào)告出具日期。多項(xiàng)選擇題第36題、下列估價(jià)師的行為中，不符合估價(jià)規(guī)范的有______。A.僅要求委托人提供估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證書(shū)復(fù)印件，但在實(shí)地查勘時(shí)對(duì)復(fù)印件中的相關(guān)信息進(jìn)行核對(duì)B.委托人將其對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的期望主動(dòng)告知估價(jià)師，估價(jià)師認(rèn)為該價(jià)值不離譜，便按此出具估價(jià)報(bào)告C.估價(jià)師認(rèn)為估價(jià)對(duì)象有較大投資價(jià)值，將相關(guān)信息告知特定投資人D.估價(jià)師在估價(jià)過(guò)程中接受委托人提供給其個(gè)人的加班費(fèi)E.估價(jià)師認(rèn)為自己的專(zhuān)業(yè)能力還不足以做好估價(jià)，邀請(qǐng)其他估價(jià)師幫助其完成估價(jià)工作我的答案：參考答案：ABD答案解析：估價(jià)師應(yīng)勤勉盡責(zé)，在估價(jià)時(shí)就要求委托人提供估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證書(shū)原件，驗(yàn)原件并在實(shí)地查勘時(shí)核對(duì)相關(guān)信息；估價(jià)師不應(yīng)為委托人意愿所左右，應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正地評(píng)估；估價(jià)師不得接受除評(píng)估費(fèi)以外的額外好處；估價(jià)師專(zhuān)業(yè)能力不足時(shí)，可以聘請(qǐng)具有專(zhuān)業(yè)勝任能力的專(zhuān)業(yè)人員或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)提供幫助，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。第37題、下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實(shí)物狀況的有______。A.房屋實(shí)際用途B.土地開(kāi)發(fā)程度C.房屋建筑結(jié)構(gòu)D.房屋出租情況E.房屋維護(hù)狀況及完損程度我的答案：參考答案：BCE答案解析：房屋實(shí)際用途屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況，土地開(kāi)發(fā)程度、房屋建筑結(jié)構(gòu)和房屋維護(hù)狀況及完損程度屬于房地產(chǎn)實(shí)物狀況，房屋出租情況也屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況。第38題、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素主要有______。A.是否適于安裝設(shè)備B.是否易于取得動(dòng)力C.是否便于處理廢料D.是否接近大自然E.是否利于獲取原料我的答案：參考答案：BCE答案解析：工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，一般來(lái)說(shuō)，凡是有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸，便于動(dòng)力取得和廢料處理的區(qū)位，價(jià)格必有趨高的傾向。第39題、關(guān)于投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值異同點(diǎn)的說(shuō)法，正確的有______。A.市場(chǎng)價(jià)值是客觀的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值B.用收益法評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，凈收益的計(jì)算通常要扣除所得稅，而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅C.用收益法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的報(bào)酬率取值應(yīng)相同D.用成本法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的利息取值可能不同E.投資價(jià)值的評(píng)估結(jié)果一般大于市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果我的答案：參考答案：AB答案解析：某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是指根據(jù)某個(gè)特定的投資者的實(shí)際情況，對(duì)該房地產(chǎn)所評(píng)估的價(jià)值。該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，是指該房地產(chǎn)對(duì)一個(gè)典型的投資者的價(jià)值。即市場(chǎng)價(jià)值來(lái)源于市場(chǎng)參與者的共同價(jià)值判斷，是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值；投資價(jià)值是對(duì)特定的投資者而言的，是基于主觀的、個(gè)人因素上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而有所不同。同一房地產(chǎn)之所以對(duì)不同的投資者有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椴煌耐顿Y者可能在品牌、開(kāi)發(fā)成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等方面的優(yōu)勢(shì)不同，納稅狀況不同，風(fēng)險(xiǎn)偏好不同，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期或信心不同。所有這些因素都會(huì)影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)等的估計(jì)，從而影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)。因此，用收益法評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，凈收益的計(jì)算通常要扣除所得稅，而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅。評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率(即典型的投資者所要求的報(bào)酬率)；而評(píng)估投資價(jià)值時(shí)所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率(通常稱(chēng)為最低期望收益率)。因此，用收益法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的報(bào)酬率取值并不相同。成本法中投資利息是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，而不僅是借款部分的利息和手續(xù)費(fèi)，不管是自有資金還是借貸資金，均應(yīng)計(jì)算利息，因此用成本法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的利息取值應(yīng)該相同。投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于或等于該房地產(chǎn)的價(jià)格，是其投資行為(如購(gòu)買(mǎi)行為)能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，說(shuō)明值得投資(購(gòu)買(mǎi))；反之，說(shuō)明不值得投資(購(gòu)買(mǎi))。因此，投資價(jià)值的評(píng)估結(jié)果可能大于也可能小于，甚至可能等于市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果。第40題、某套期房住宅的套內(nèi)建筑面積為120m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為30m2，套內(nèi)建筑面積的購(gòu)買(mǎi)單價(jià)為15000元/m2，購(gòu)買(mǎi)人采用的付款方式為：首付60萬(wàn)元，余款向銀行申請(qǐng)貸款。關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法，正確的有______。A.使用面積的購(gòu)買(mǎi)單價(jià)為12500元/m2B.建筑面積的購(gòu)買(mǎi)單價(jià)為12000元/m2C.名義價(jià)格為180萬(wàn)元D.實(shí)際價(jià)格為180萬(wàn)元E.現(xiàn)房?jī)r(jià)格低于180萬(wàn)元我的答案：參考答案：BCD答案解析：使用面積小于套內(nèi)建筑面積，因此使用面積的購(gòu)買(mǎi)單價(jià)肯定大于套內(nèi)建筑面積的購(gòu)買(mǎi)單價(jià)15000元/m2[也可以進(jìn)行以下計(jì)算后得出結(jié)論：使用面積的購(gòu)買(mǎi)單價(jià)=15000元/m2×120m2÷(120-20)=18000元/m2]；建筑面積的購(gòu)買(mǎi)單價(jià)=1.5×120/(120+30)=1.2(萬(wàn)元/m2)；名義價(jià)格為180萬(wàn)元，實(shí)際價(jià)格也為180萬(wàn)元，因?yàn)橛嗫钕蜚y行申請(qǐng)貸款，無(wú)論是哪一種貸款形式，肯定要支付利息；現(xiàn)房?jī)r(jià)格肯定高于180萬(wàn)元(=15000元/m2×120m2)，因?yàn)閺钠诜康浆F(xiàn)房要蒙受期間房屋無(wú)法獲得收益的經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)還應(yīng)獲得風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。第41題、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于區(qū)位因素的有______。A.地形、地勢(shì)B.土地開(kāi)發(fā)程度C.土地用途、容積率D.朝向、樓層E.外部配套設(shè)施我的答案：參考答案：ABC答案解析：地形、地勢(shì)屬于實(shí)物因素，土地開(kāi)發(fā)程度也屬于實(shí)物因素，土地用途、容積率屬于權(quán)益因素，外部配套設(shè)施屬于區(qū)位因素，朝向、樓層一般情況下屬于區(qū)位因素。第42題、對(duì)某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，這時(shí)應(yīng)遵循的估價(jià)原則有______。A.替代原則B.謹(jǐn)慎原則C.合法原則D.最高最佳利用原則E.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則我的答案：參考答案：ACDE答案解析：謹(jǐn)慎原則是針對(duì)抵押目的估價(jià)的特定原則，除現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估外，房地產(chǎn)估價(jià)均應(yīng)遵循最高最佳利用原則。合法原則、替代原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則是普適性原則。第43題、某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三～六層為住宅，現(xiàn)需評(píng)估其中第四層某套住宅價(jià)格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實(shí)例，該樓為同期建造但不臨街。對(duì)該可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行對(duì)比，進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)，判斷錯(cuò)誤的有______。A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整B.因同期建造，質(zhì)量一致，不需進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整C.因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同，不需進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整D.因樓層相同，不需進(jìn)行樓層因素調(diào)整E.因臨街狀況不同，應(yīng)進(jìn)行噪聲污染因素調(diào)整我的答案：參考答案：ABCD答案解析：雖然估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例位于同一小區(qū)，區(qū)位因素也會(huì)有差異，如臨街狀況、周?chē)h(huán)境及景觀、交通條件等；估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例雖然同期建造，質(zhì)量一致，實(shí)物狀況也可能會(huì)有差異，如是否帶電梯、一梯三戶(hù)還是一梯兩戶(hù)、樓梯寬窄、層高、是否南北通透等；估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例雖然權(quán)利性質(zhì)相同，權(quán)益狀況也可能有差異，如土地使用權(quán)剩余年限、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況等；雖然估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例樓層相同，因?yàn)槭欠裨O(shè)電梯或估價(jià)對(duì)象是底商住宅，商業(yè)部分層高較高，整體樓層系數(shù)可能與純住宅樓的樓層系數(shù)不同等原因，也可能需要進(jìn)行樓層因素調(diào)整。第44題、收益法估價(jià)中求取凈收益時(shí)，通常不作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用扣除的有______。A.電梯折舊費(fèi)B.租賃保證金利息C.房地產(chǎn)稅D.企業(yè)(個(gè)人)所得稅E.房屋保險(xiǎn)費(fèi)我的答案：參考答案：BD答案解析：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等。電梯折舊費(fèi)屬于短壽命項(xiàng)目的折舊費(fèi)，可以算在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中，租賃保證金利息通常計(jì)入有效毛收入，企業(yè)(個(gè)人)所得稅不計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。第45題、關(guān)于資本化率應(yīng)用及內(nèi)涵的說(shuō)法，正確的有______。A.資本化率應(yīng)用在直接資本化法中B.資本化率是有效毛收入乘數(shù)的倒數(shù)C.資本化率是通過(guò)折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率D.資本化率能明確表示房地產(chǎn)的獲利能力E.資本化率通常用未來(lái)第一年的凈收益除以?xún)r(jià)格來(lái)計(jì)算我的答案：參考答案：AE答案解析：資本化率應(yīng)用在直接資本化法中，資本化率是凈收益乘數(shù)的倒數(shù)，資本化率不是通過(guò)折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，而是房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益與其價(jià)值或價(jià)格的百分比，僅表示從收益到價(jià)值的比率，并不明確表示獲得能力。第46題、關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值的說(shuō)法，正確的有______。A.靜態(tài)分析法中開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值B.動(dòng)態(tài)分析法中對(duì)適宜預(yù)售的房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值C.評(píng)估酒店等在建工程的價(jià)值時(shí)，預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以包含家具、設(shè)備及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值D.可用成本法根據(jù)當(dāng)前的客觀成本及應(yīng)得利潤(rùn)測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值E.被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提下開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提下開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值我的答案：參考答案：ABCE答案解析：靜態(tài)分析法中開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；動(dòng)態(tài)分析法中對(duì)適宜預(yù)售的房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；評(píng)估酒店等在建工程的價(jià)值時(shí)，預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以包含家具、設(shè)備及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值；被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提下開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提下開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值；不能用成本法根據(jù)當(dāng)前的客觀成本及應(yīng)得利潤(rùn)測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，因此這樣做表面上是采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，實(shí)質(zhì)是采用成本法估價(jià)。第47題、在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應(yīng)計(jì)利息的項(xiàng)目有______。A.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值B.后續(xù)建設(shè)成本C.后續(xù)管理費(fèi)用D.后續(xù)銷(xiāo)售稅費(fèi)E.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)我的答案：參考答案：ABCE答案解析：后續(xù)銷(xiāo)售稅費(fèi)是在開(kāi)發(fā)完成時(shí)發(fā)生的，不應(yīng)計(jì)算利息。第48題、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，適用長(zhǎng)期趨勢(shì)法的有______。A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開(kāi)發(fā)方式下的開(kāi)發(fā)價(jià)值B.判斷某經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平C.預(yù)測(cè)某地區(qū)限購(gòu)政策出臺(tái)后對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度D.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整E.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估我的答案：參考答案：BD答案解析：長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要用于推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格，如用于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，此外還有以下作用：①用于收益法中預(yù)測(cè)未來(lái)的租金、經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置率或凈收益等；②用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整；③用來(lái)比較、分析麗宗或兩類(lèi)以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)或潛力；④用來(lái)填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏。由于長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要是依據(jù)某類(lèi)房地產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在較長(zhǎng)時(shí)期的歷史價(jià)格資料來(lái)判斷推測(cè)出該類(lèi)房地產(chǎn)未來(lái)的價(jià)格，因此不適用于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。第49題、關(guān)于路線(xiàn)價(jià)法中選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的說(shuō)法，正確的有______。A.應(yīng)一面臨街B.土地形狀應(yīng)為矩形C.臨街寬度與臨街深度之比應(yīng)為1:1D.用途應(yīng)為所在區(qū)段的代表性用途E.容積率一般設(shè)定為1.0我的答案：參考答案：ABD答案解析：標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地簡(jiǎn)稱(chēng)標(biāo)準(zhǔn)宗地，是路線(xiàn)價(jià)區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的要求是：①一面臨街；②土地形狀為矩形；③臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；④臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度(簡(jiǎn)稱(chēng)標(biāo)準(zhǔn)寬度，可為同一路線(xiàn)價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街寬度的眾數(shù)或平均數(shù))；⑤臨街寬度與臨街深度的比例(簡(jiǎn)稱(chēng)“寬深比”)；⑥用途為所在路線(xiàn)價(jià)區(qū)段具有代表性的用途；⑦容積率為所在路線(xiàn)價(jià)區(qū)段具有代表性的容積率(可為同一路線(xiàn)價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的容積率的眾數(shù)或平均數(shù))；⑧其他方面，如土地使用期限、土地開(kāi)發(fā)程度等也應(yīng)具有代表性。第50題、一份完整的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常包括封面、致估價(jià)委托人函、目錄及______。A.估價(jià)師聲明B.估價(jià)假設(shè)和限制條件C.估價(jià)特殊說(shuō)明D.估價(jià)技術(shù)報(bào)告E.估價(jià)結(jié)果報(bào)告我的答案：參考答案：ABDE答案解析：判斷題第51題、在房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)中，如果損害修復(fù)的必要費(fèi)用大于修復(fù)所能帶來(lái)的價(jià)值增加額，則損害在經(jīng)濟(jì)上是可修復(fù)的。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：B答案解析：在房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)中，如果損害修復(fù)的必要費(fèi)用大于修復(fù)所能帶來(lái)的價(jià)值增加額，則損害在經(jīng)濟(jì)上是不可修復(fù)的。第52題、臨街廠房實(shí)際用于商業(yè)運(yùn)營(yíng)，抵押估價(jià)時(shí)可按商業(yè)用途評(píng)估，但估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)通過(guò)估價(jià)假設(shè)來(lái)規(guī)避。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：B答案解析：應(yīng)遵循合法原則，按法定用途而不是實(shí)際用途評(píng)估；另外不得濫用估價(jià)假設(shè)。第53題、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增加帶來(lái)房地產(chǎn)需求增加，從而引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，這種房地產(chǎn)價(jià)格上漲屬于房地產(chǎn)自然增值。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：A答案解析：房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，不是房地產(chǎn)的自然增值；通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值；外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。第54題、運(yùn)用收益法評(píng)估投資價(jià)值時(shí)采用的報(bào)酬率應(yīng)是特定投資者所要求的最低期望收益率。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：A答案解析：第55題、在商品房?jī)r(jià)格快速上漲情況下，提高購(gòu)買(mǎi)商品房首付款比例，上調(diào)購(gòu)買(mǎi)商品房貸款利率，會(huì)抑制商品房?jī)r(jià)格上漲。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：A答案解析：提高最低首付款比例，上調(diào)購(gòu)房貸款利率，會(huì)降低購(gòu)房支付能力，提高購(gòu)房門(mén)檻，從而會(huì)減少商品房需求，進(jìn)而會(huì)使商品房?jī)r(jià)格下降。第56題、不論何種估價(jià)目的，估價(jià)所依據(jù)的房地產(chǎn)狀況始終是價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，所依據(jù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不一定是價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：B答案解析：不論何種估價(jià)目的，估價(jià)所依據(jù)的房地產(chǎn)狀況不一定是價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，所依據(jù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況始終是價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。第57題、比較法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括土地使用期限、規(guī)劃條件、配套設(shè)施狀況、出租情況、地役權(quán)設(shè)立情況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：B答案解析：比較法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容不包括配套設(shè)施狀況，配套設(shè)施狀況屬于區(qū)位狀況。第58題、某可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)物狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)3%，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)物狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)5%。若采用直接比較法，可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)為0.922。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：B答案解析：100/103×105/100=1.019。第59題、收益法估價(jià)中采用V=A{1-[(1+g)/(1+Y)]n}/(Y-g)的公式時(shí)，按照估價(jià)對(duì)象類(lèi)似房地產(chǎn)客觀租金逐年遞增的比率確定g值。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：A答案解析：收益法測(cè)算時(shí)應(yīng)采用客觀數(shù)據(jù)而不是估價(jià)對(duì)象的主觀或個(gè)別數(shù)據(jù)。第60題、.收益法中運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含經(jīng)濟(jì)壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等的重置提撥款。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：A答案解析：收益法中運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含經(jīng)濟(jì)壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等的折舊費(fèi)或重置提撥款。第61題、.位于同一住宅樓不同樓層的兩套住宅，面積、戶(hù)型、裝修等條件均相同，采用成本法估價(jià)時(shí)，由于其分?jǐn)偟某杀鞠嗤?，所以估價(jià)結(jié)果也相同。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：B答案解析：由于這兩套住宅樓層不同，則其通達(dá)性、景觀、通風(fēng)、采光、日照、視野、空氣質(zhì)量、安寧程度、安全、室內(nèi)溫度、自來(lái)水潔凈，以及頂層是否可獨(dú)享屋面使用權(quán)、底層是否可獨(dú)享室外一定面積空地的使用權(quán)等條件均可能不同，因此價(jià)格也可能會(huì)不同。第62題、.假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)中運(yùn)營(yíng)期的預(yù)測(cè)主要考慮未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一般正常持有期或者經(jīng)濟(jì)壽命。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：A答案解析：運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點(diǎn)是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)一般正常持有期結(jié)束之日或者經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日。第63題、.運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)時(shí)，若歷史價(jià)格受短期波動(dòng)影響較大，可采用加權(quán)移動(dòng)平均法進(jìn)行趨勢(shì)分析。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：A答案解析：運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)時(shí)，若歷史價(jià)格受短期波動(dòng)影響較大，可采用移動(dòng)平均法進(jìn)行趨勢(shì)分析。加權(quán)移動(dòng)平均法不像簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法那樣，在計(jì)算平均值時(shí)對(duì)移動(dòng)期內(nèi)的數(shù)據(jù)同等看待，而是根據(jù)越是近期數(shù)據(jù)對(duì)預(yù)測(cè)值影響越大這一特點(diǎn)，不同地對(duì)待移動(dòng)期內(nèi)的各個(gè)數(shù)據(jù)。對(duì)近期數(shù)據(jù)給予較大的權(quán)數(shù)，對(duì)較遠(yuǎn)的數(shù)據(jù)給予較小的權(quán)數(shù)，這樣來(lái)彌補(bǔ)簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法的不足。第64題、.按照建筑面積分?jǐn)偢邔咏ㄖ貎r(jià)的方法主要適用于各層用途相同且價(jià)格差異不大的建筑物。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：A答案解析：按照建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偟膬?yōu)點(diǎn)，是簡(jiǎn)便、可操作性強(qiáng)，它主要適用于各層用途相同且價(jià)格差異不大的建筑物，如用途單一的住宅樓、辦公樓。第65題、.夫妻共有一套房改房，房改信房?jī)r(jià)格10萬(wàn)元，現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值50萬(wàn)元?，F(xiàn)二人因離婚分割財(cái)產(chǎn)委托估價(jià)，該房改房的評(píng)估價(jià)格應(yīng)為兩者的平均值30萬(wàn)元。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：B答案解析：房改售房?jī)r(jià)格是政策性?xún)r(jià)格，與市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均后的價(jià)格沒(méi)有意義。該房改房的價(jià)格應(yīng)在現(xiàn)時(shí)正常市場(chǎng)價(jià)格基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定確定最終的價(jià)格。計(jì)算題第66題、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬(wàn)元，貸款期限10年，貸款年利率6%(貸款期間貸款利率不變)，每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類(lèi)似商場(chǎng)較樂(lè)觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬(wàn)元、560萬(wàn)元和500萬(wàn)元。該商場(chǎng)除上述貸款外無(wú)其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件下帶抵押合同的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格(分別計(jì)算以下兩種購(gòu)買(mǎi)方式下的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格：一是購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購(gòu)買(mǎi)者一次性?xún)斶€剩余貸款后購(gòu)買(mǎi))。我的答案：我的答案：參考答案：解：(1)求解201