房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題匯編13

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題匯編13單項(xiàng)選擇題第1題、新建重點(diǎn)中學(xué)周邊的房價(jià)迅速上漲，表明房地產(chǎn)投資具有______的特性。A.易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)B.易受政策影響C.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移D.適于長期投資我的答案：參考答案：C答案解析：房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。第2題、張某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期為三年，張某面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)是______風(fēng)險(xiǎn)。A.政策B.通貨膨脹C.利率D.或然損失我的答案：參考答案：B答案解析：由于通貨膨脹將導(dǎo)致未來收益的價(jià)值下降，按長期固定租金方式出租所擁有物業(yè)的投資者，實(shí)際上承擔(dān)了本來應(yīng)由承租人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。第3題、整個投資市場的平均收益率為20%，國債的收益率為10%，房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.4，寫字樓市場相對于房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.9，寫字樓市場的預(yù)期收益率為______。A.13.6%B.14.0%C.19.0%D.23.6%我的答案：參考答案：A答案解析：房地產(chǎn)投資市場的預(yù)期收益率為：10%+0.4×(20%-10%)=14%，寫字樓市場的預(yù)期收益率為：10%+0.9×(14%-10%)=13.6%，或者寫字樓市場的預(yù)期收益率=10%+0.9×0.4×(20%-10%)=13.6%。第4題、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場是______市場。A.完全競爭B.壟斷競爭C.寡頭壟斷D.完全壟斷我的答案：參考答案：D答案解析：我國國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場目前是由屬地政府完全壟斷的。第5題、對一線、二線、三線城市之間房地產(chǎn)市場發(fā)育情況的差異和特點(diǎn)的分析，是房地產(chǎn)市場的______分析。A.總量結(jié)構(gòu)B.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)C.投資結(jié)構(gòu)D.區(qū)域結(jié)構(gòu)我的答案：參考答案：D答案解析：區(qū)域結(jié)構(gòu)是考察不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房價(jià)水平和政策措施的差異。第6題、某城市2012年可供租售的寫字樓面積為90萬m2，全年寫字樓銷售量為60萬m2，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接出售量為15萬m2，該城市2012年寫字樓的吸納周期為______年。A.0.67B.0.83C.1.20D.1.50我的答案：參考答案：D答案解析：90÷60=1.5(年)。第7題、下列房地產(chǎn)市場預(yù)警指標(biāo)中，屬于考查房地產(chǎn)價(jià)格是否過度偏離其價(jià)值的是______。A.住房可支付性指數(shù)B.住房價(jià)格合理性指數(shù)C.房價(jià)租金比D.量價(jià)彈性我的答案：參考答案：C答案解析：住房可支付性指數(shù)(HousingAffordabilityIndex，HAI)，是指中位數(shù)收入水平的家庭對中位數(shù)價(jià)格的住房的承受能力，在數(shù)值上等于家庭可承受房價(jià)的上限與該城市實(shí)際住房中位數(shù)價(jià)格之比，如果HAI＜100，說明居民家庭只能承受更低價(jià)格的住房；住房價(jià)格合理性指數(shù)，是指從城市經(jīng)濟(jì)基本面可支撐住房價(jià)格的角度，對當(dāng)前實(shí)際住房價(jià)格合理性作出的判斷，反映了實(shí)際住房價(jià)格與城市經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)的協(xié)調(diào)關(guān)系；房價(jià)租金比，是指房地產(chǎn)價(jià)格與租金的比值，用來考察房地產(chǎn)價(jià)格是否過度偏離其使用價(jià)值；量價(jià)彈性，是指報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變化率與交易變化率的比值。依據(jù)交易量和價(jià)格的升降關(guān)系，可以判斷市場所處的景氣階段。第8題、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)______階段的重要工作。A.投資分析決策B.施工準(zhǔn)備C.建設(shè)D.租售我的答案：參考答案：A答案解析：投資決策分析主要包括市場分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)和投資決策三部分工作。第9題、通過招拍掛方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，不需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行辦理______。A.規(guī)劃意見書(選址)B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.國有土地使用證D.建設(shè)工程規(guī)劃許可證我的答案：參考答案：A答案解析：對于依法以招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式獲得用地建設(shè)項(xiàng)目，規(guī)劃意見書(選址)審批環(huán)節(jié)已經(jīng)在土地一級開發(fā)環(huán)節(jié)完成。第10題、某資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在對其開發(fā)的某個住宅項(xiàng)目定價(jià)時，銷售價(jià)格明顯低于相鄰?fù)瑱n次的其他住宅項(xiàng)目，該企業(yè)采用的定價(jià)方法是______。A.目標(biāo)定價(jià)法B.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法C.挑戰(zhàn)定價(jià)法D.隨行就市定價(jià)法我的答案：參考答案：C答案解析：當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時，如果定價(jià)比市場領(lǐng)導(dǎo)者定價(jià)稍低或低得較多，則認(rèn)為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價(jià)法。如果公司具有向市場領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用挑戰(zhàn)定價(jià)法，雖然利潤較低，但可以擴(kuò)大市場份額，提高聲望，以爭取成為市場領(lǐng)導(dǎo)者。第11題、從市場營銷的角度，房地產(chǎn)市場之所以能夠進(jìn)行市場細(xì)分，主要是由于______存在著差異性。A.房地產(chǎn)產(chǎn)品B.項(xiàng)目區(qū)位C.房地產(chǎn)需求D.住房價(jià)格我的答案：參考答案：C答案解析：一個整體市場之所以能夠細(xì)分為若干子市場，主要是由于顧客需求存在著差異性。第12題、對房地產(chǎn)市場調(diào)查的分析與評估，主要是考慮房地產(chǎn)市場調(diào)查的______。A.有效性B.經(jīng)濟(jì)性C.參與性D.廣泛性我的答案：參考答案：A答案解析：對市場調(diào)查的分析與評估，主要是考察市場調(diào)查的有效性。第13題、房地產(chǎn)市場營銷中的“金九銀十”現(xiàn)象，描述了房地產(chǎn)消費(fèi)者市場的______特征。A.分散性B.替代性C.易變性D.季節(jié)性我的答案：參考答案：D答案解析：消費(fèi)者市場的季節(jié)性分為三種情況：一是季節(jié)性氣候變化引起的季節(jié)性消費(fèi)；二是季節(jié)性生產(chǎn)而引起的季節(jié)性消費(fèi)；三是風(fēng)俗習(xí)慣和傳統(tǒng)節(jié)日引起的季節(jié)性消費(fèi)。第14題、在房地產(chǎn)市場分析報(bào)告中，不包括的內(nèi)容是______。A.開發(fā)地點(diǎn)的最佳用途分析B.開發(fā)項(xiàng)目的SWOT分析C.開發(fā)項(xiàng)目的償債能力分析D.房地產(chǎn)市場供求分析我的答案：參考答案：C答案解析：房地產(chǎn)市場分析報(bào)告通常由以下幾部分內(nèi)容組成：①地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析。②區(qū)位分析。該部分是開發(fā)地點(diǎn)多種用途比較分析，是為一塊土地選擇用途，即該地點(diǎn)的最佳用途分析。③市場概況分析。④市場供求分析。⑤項(xiàng)目競爭分析。⑥營銷建議。⑦售價(jià)和租金預(yù)測。⑧吸納量計(jì)劃預(yù)測。⑨回報(bào)率預(yù)測。⑩敏感性分析。第15題、下圖表示的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)______經(jīng)營模式下的典型現(xiàn)金流量圖。A.開發(fā)—銷售B.開發(fā)—持有出租—出售C.購買—持有出租—出售D.購買—更新改造—出租—出售我的答案：參考答案：B答案解析：有土地成本和建造成本及相關(guān)費(fèi)用投入說明是“開發(fā)”模式，有租金收入和運(yùn)營成本說明是“持有出租”模式，有轉(zhuǎn)信收入及轉(zhuǎn)信稅費(fèi)說明在持有一段時間后出售。第16題、某筆貸款的年名義利率為6.60%，年實(shí)際利率為6.77%，該筆貸款的計(jì)息周期是______。A.月B.季度C.半年D.年我的答案：參考答案：B答案解析：(1+6.6%/m)m-1=6.77%，可采用試算法得出m=4。第17題、甲、乙兩人分別向銀行貸款，貸款金額、利率、期限均相同，貸款期限為1年，甲的償還方式為按月付息到期一次償還本金，乙的償還方式為按月計(jì)息到期一次還本付息。甲實(shí)際支付的利息額I甲和乙實(shí)際支付的利息額I乙之間的關(guān)系為______。A.I甲＞I乙B.I甲＜I乙C.I甲=I乙D.I甲≥I乙我的答案：參考答案：B答案解析：第18題、關(guān)于資金等效值的說法，錯誤的是______。A.在資金等效值計(jì)算中，終值、時值都可以與現(xiàn)值相等B.在資金等效值計(jì)算中，年值是序列值C.資金運(yùn)動起點(diǎn)時的資金額稱為時值D.絕對數(shù)額不等的資金額，在一定的時間和利率條件下，價(jià)值可以相等我的答案：參考答案：C答案解析：第19題、某物業(yè)未來10年租金收入的終值為20萬元，年租金增長率為6%，租金在每年年末支付。若年利率為6%，則第5年年末的租金是______元。A.14945.16B.15841.87C.26764.51D.28370.38我的答案：參考答案：A答案解析：注意“某物業(yè)未來10年租金收入的終值為20萬元”不能錯誤理解為第十年的租金收入。第20題、某人用1000萬元購買了一商鋪用于出租經(jīng)營，如果投資收益率為10%，經(jīng)營期為20年，每年凈經(jīng)營收益相等，其投資回報(bào)是______萬元。A.17.46B.100.00C.117.46D.672.75我的答案：參考答案：C答案解析：第21題、甲、乙兩個可供比較的房地產(chǎn)投資方案中，甲方案的開發(fā)經(jīng)營期為4年，乙方案的開發(fā)經(jīng)營期為3年，兩方案比選宜采用的方法是______。A.凈現(xiàn)值法B.等額年值法C.差額投資內(nèi)部收益率法D.費(fèi)用年值比較法我的答案：參考答案：B答案解析：當(dāng)不同開發(fā)經(jīng)營方案的經(jīng)營期不同時，應(yīng)將不同方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值換算為年值，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。第22題、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的FIRR能夠反映項(xiàng)目投資所能接受的______。A.最低投資報(bào)酬率B.最高現(xiàn)金回報(bào)率C.最低償債備付率D.最高貸款利率我的答案：參考答案：D答案解析：內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率，如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會面臨虧損。第23題、王某以總價(jià)150萬元購買一商鋪用于出租經(jīng)營，其中貸款額為60萬元，每年的還本付息額為7.8萬元，扣除運(yùn)營費(fèi)用的年租金收入為18萬元，王某在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率是______。A.11.33%B.12.00%C.17.00%D.20.00%我的答案：參考答案：A答案解析：(18-7.8)/(150-60)=11.33%。第24題、張某購買一商鋪用于出租經(jīng)營，在商鋪購買中，銀行提供了貸款額20萬元、貸款期限10年、年貸款利率7%、按年等額還本付息的抵押貸款。該商鋪潛在年毛租金收入為5.5萬元，空置與租金損失為潛在毛租金收入的10%，運(yùn)營費(fèi)用為實(shí)際租金收入的30%，該項(xiàng)目的償債備付率為______。A.1.16B.1.22C.1.74D.1.93我的答案：參考答案：B答案解析：償債備付率=可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息額，可用于還本付息資金=5.5×(1-10%)×(1-30%)=3.465(萬元)，當(dāng)期應(yīng)還本付息額=20×7%/[1-(1+7%)-10]=2.848(萬元)，償債備付率=3.465/2.848=1.22。第25題、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析中的保本點(diǎn)，是分析計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使項(xiàng)目達(dá)到______時的極限值。A.利潤為零B.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為零C.基準(zhǔn)收益率D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率我的答案：參考答案：A答案解析：保本點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個或多個風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤為零時的極限值，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為零說明項(xiàng)目獲利能力剛剛滿足基準(zhǔn)收益率的要求，是臨界點(diǎn)而不是保本點(diǎn)。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項(xiàng)目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回(注：FIRR相當(dāng)于保本點(diǎn)分析中的報(bào)酬率)，最適合答案是A。第26題、線性盈虧平衡分析中的盈虧平衡價(jià)格是______。A.銷售量等于盈虧平衡產(chǎn)量時單位產(chǎn)品銷售價(jià)格B.銷售量小于盈虧平衡產(chǎn)量時單位產(chǎn)品銷售價(jià)格C.銷售量等于生產(chǎn)能力產(chǎn)量時單位產(chǎn)品最低銷售價(jià)格D.銷售量等于生產(chǎn)能力產(chǎn)量時單位產(chǎn)品最高銷售價(jià)格我的答案：參考答案：A答案解析：線性盈虧平衡分析中，銷售收入等于總成本，盈虧平衡價(jià)格就等于盈虧平衡產(chǎn)量時單位產(chǎn)品銷售價(jià)格。第27題、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)總建筑面積為50000m2的住宅項(xiàng)目，可銷售面積為47500m2，項(xiàng)目的開發(fā)成本為5000元/m2，銷售均價(jià)為6500元/m2，營業(yè)稅金及附加為銷售收入的5.5%。當(dāng)該項(xiàng)目利潤為零時，售價(jià)允許降低的最大幅度是______。A.14.32%B.18.62%C.19.03%D.23.08%我的答案：參考答案：A答案解析：5000×5+保本售價(jià)×4.75×5.5%=保本售價(jià)×4.75，可得保本售價(jià)=5569.48元/m2，(6500元/m2-5569.48元/m2)/6500元/m2=14.32%。第28題、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析內(nèi)容中，在風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段應(yīng)完成的是______。A.識別投資項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)B.測算風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小C.分析風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因D.提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對的建議我的答案：參考答案：B答案解析：“識別投資項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)”和“分析風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因”屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識階段工作，“測算風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小”屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段工作，“提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對的建議”屬于風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)階段工作。第29題、某公司擬投資興建一停車場，如果按照每個車位的綜合投資乘以車位數(shù)估算其總投資額，這種投資估算方法是______。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法我的答案：參考答案：A答案解析：單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法；單位指標(biāo)估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法。第30題、考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各投資方案比較建立共同的基礎(chǔ)，需要編制______。A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.投資者各方現(xiàn)金流量表D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表我的答案：參考答案：A答案解析：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個投資方案(不論其資金來源及利息多少)進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。而投資者各方現(xiàn)金流量表是以投資者各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評價(jià)指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。第31題、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的利潤總額，應(yīng)首先用于______。A.向投資者分配B.提取法定盈余公積金C.繳納企業(yè)所得稅D.彌補(bǔ)企業(yè)5年內(nèi)的累計(jì)虧損我的答案：參考答案：C答案解析：稅后利潤的分配順序，首先是彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損，然后是提取法定盈余公積金，之后是可向投資者分配的利潤。第32題、在股票市場的融資方式中，增發(fā)與配股相比具有的優(yōu)點(diǎn)是______。A.成本較低B.限制條件較少C.操作較簡單D.不需要還本付息我的答案：參考答案：B答案解析：增發(fā)和配股本質(zhì)上沒有大的區(qū)別，但增發(fā)融資與配股相比具有限制條件少、融資規(guī)模大的優(yōu)點(diǎn)。第33題、個人住房抵押貸款與商用房地產(chǎn)抵押貸款相比，個人住房抵押貸款的______。A.貸款期限更短B.貸款價(jià)值比率更高C.貸款利率更高D.還款方式更復(fù)雜我的答案：參考答案：B答案解析：由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來源主要是商用房地產(chǎn)的凈經(jīng)營收入，而凈經(jīng)營收入的高低又受到租金水平、出租率、運(yùn)營成本等市場因素的影響，導(dǎo)致商用房地產(chǎn)抵押貸款相對于個人住房抵押貸款來說，承擔(dān)了更高的風(fēng)險(xiǎn)。因此，國內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時，貸款價(jià)值比率(LTV)通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年，貸款利率也通常高于個人住房抵押貸款，而且僅對已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)發(fā)放。個人住房抵押貸款與商用房地產(chǎn)抵押貸款相比，個人住房抵押貸款的貸款期限更長、貸款價(jià)值比率更高、貸款利率更低。第34題、某投資者以30%的預(yù)付款訂購了一寫字樓，一年后該寫字樓價(jià)格上漲了15%，該投資者預(yù)付款的收益率是______。A.15.0%B.21.4%C.30.0%D.50.0%我的答案：參考答案：D答案解析：15%/30%=50%?？梢约僭O(shè)投資者以100%付款，則其收益率就是15%，則預(yù)付款比率越低，其預(yù)付款的收益率就越高。第35題、寫字樓的可出租面積是指______。A.出租單元內(nèi)使用面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣eB.出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積C.出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積一半D.出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e我的答案：參考答案：D答案解析：出租單元內(nèi)建筑面積等于出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積一半，寫字樓的可出租面積等于出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。多項(xiàng)選擇題第36題、按物業(yè)用途不同劃分的房地產(chǎn)投資類型包括______。A.居住物業(yè)投資B.商用物業(yè)投資C.土地開發(fā)投資D.房地產(chǎn)經(jīng)營投資E.酒店投資我的答案：參考答案：ABE答案解析：按物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。第37題、按照增量存量細(xì)分，房地產(chǎn)二級市場包括______市場。A.土地使用權(quán)出讓B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓C.新建商品住宅銷售D.新建寫字樓出租E.二手房買賣我的答案：參考答案：BCD答案解析：按增量存量細(xì)分，房地產(chǎn)市場可劃分為三級市場：一級市場是土地使用權(quán)出讓市場，二級市場是土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租信市場，三級市場是存量房地產(chǎn)交易市場。第38題、關(guān)于房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)過度開發(fā)的說法，正確的有______。A.房地產(chǎn)過度開發(fā)反映市場的供求關(guān)系失衡B.房地產(chǎn)泡沫反映市場價(jià)格和價(jià)值背離C.過度開發(fā)與房地產(chǎn)泡沫具有同等程度的危害性D.房地產(chǎn)泡沫通常會引起過度開發(fā)E.房地產(chǎn)市場上不存在泡沫也可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過度開發(fā)我的答案：參考答案：ABDE答案解析：房地產(chǎn)過度開發(fā)反映市場的供求關(guān)系，當(dāng)新增供給的增長速度超過了需求的增長速度時，就會產(chǎn)生過度開發(fā)現(xiàn)象；房地產(chǎn)泡沫反映市場價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系，如果市場價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值太遠(yuǎn)，而且這種偏離是由于過度投機(jī)所產(chǎn)生的，房地產(chǎn)泡沫就出現(xiàn)了；房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)的危害性更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落；房地產(chǎn)泡沫通常會引起過度開發(fā)，但過度開發(fā)卻不一定是由泡沫引發(fā)的。第39題、地方政府的年度土地儲備計(jì)劃包括______。A.年初和年末土地儲備規(guī)模B.年度前期開發(fā)規(guī)模C.年度土地出讓金總額D.年度土地供應(yīng)規(guī)模E.年度土地儲備臨時利用計(jì)劃我的答案：參考答案：ABDE答案解析：第40題、下列分析房地產(chǎn)市場趨勢的方法中，屬于定性分析的有______。A.購買者意圖調(diào)查法B.銷售人員意見綜合法C.時間序列分析法D.相關(guān)分析法E.專家意見法我的答案：參考答案：ABE答案解析：時間序列分析法和相關(guān)分析法屬于定量分析方法，而購買者意圖調(diào)查法、銷售人員意見綜合法和專家意見法屬于定性分析方法。第41題、企業(yè)不論從何種角度進(jìn)行市場細(xì)分，所確定的細(xì)分市場必須具備______。A.可衡量性B.可實(shí)現(xiàn)性C.可整合性D.可盈利性E.可區(qū)分性我的答案：參考答案：ABDE答案解析：第42題、利率的儲蓄投資決定理論認(rèn)為______。A.利率是由貨幣的供給與需求決定的B.利率是資本的租用價(jià)格C.利率是由可貸資金的供求決定的D.利率的高低取決于平均利潤率E.利率不受貨幣因素的影響我的答案：參考答案：BE答案解析：儲蓄投資決定理論認(rèn)為，利率是由儲蓄和投資等非貨幣的實(shí)際因素所決定的，儲蓄代表資本供給，投資代表資本需求，利率就是資本的租賃價(jià)格，該理論是一種實(shí)際利率理論，認(rèn)為利率不受貨幣因素的影響；流動性偏好利率理論則認(rèn)為利率是由貨幣的供給和需求決定的，可貸資金利率理論認(rèn)為利率是由可貸資金的供求決定的，馬克思的利率決定理論認(rèn)為利率的高低取決于平均利潤率。第43題、下列經(jīng)濟(jì)效果評價(jià)指標(biāo)中，屬于衡量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目“開發(fā)—銷售”經(jīng)營模式的指標(biāo)有______。A.投資收益率B.物業(yè)增值率C.開發(fā)利潤D.成本利潤率E.股權(quán)增加率我的答案：參考答案：ACD答案解析：房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果的大小用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標(biāo)來衡量。其中在教材中沒有具體介紹“投資收益率”的概念。第44題、關(guān)于開發(fā)后出租或自營的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期的說法，正確的有______。A.計(jì)算期為項(xiàng)目的開發(fā)期B.計(jì)算期為項(xiàng)目的經(jīng)營期C.計(jì)算期為項(xiàng)目的開發(fā)期與經(jīng)營期之和D.計(jì)算期以土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命中較短的年限為最大值E.計(jì)算期的單位可為年、半年、季、月我的答案：參考答案：CDE答案解析：第45題、對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行臨界點(diǎn)分析時，通常要進(jìn)行______分析。A.最低租售價(jià)格B.最高土地取得價(jià)格C.最高工程費(fèi)用D.最低租售數(shù)量E.最高銷售價(jià)格我的答案：參考答案：ABCD答案解析：收入類項(xiàng)目選最低的，成本類項(xiàng)目選最高的。第46題、按決策性質(zhì)不同劃分的投資決策類型包括______決策。A.業(yè)務(wù)型B.風(fēng)險(xiǎn)型C.確定型D.群體型E.不確定型我的答案：參考答案：BCE答案解析：按性質(zhì)劃分，決策包括確定型決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策和不確定型決策。第47題、在房地產(chǎn)開發(fā)投資的項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中，現(xiàn)金流出不包括______。A.開發(fā)建設(shè)投資B.土地增值稅C.借款本金償還D.借款利息支付E.運(yùn)營費(fèi)用我的答案：參考答案：CD答案解析：在房地產(chǎn)開發(fā)投資的項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中，借款本金及應(yīng)付利息不應(yīng)計(jì)入現(xiàn)金流出，因?yàn)榻杩钜矊儆谕顿Y。開發(fā)建設(shè)投資、土地增值稅和運(yùn)營費(fèi)用屬于現(xiàn)金流出。第48題、相對于債務(wù)融資，權(quán)益融資的特點(diǎn)有______。A.需到期償還B.無需還本付息C.稅收負(fù)擔(dān)輕D.共擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)E.共享投資利潤我的答案：參考答案：BDE答案解析：房地產(chǎn)權(quán)益融資的特點(diǎn)是資金供給方或房地產(chǎn)權(quán)益投資者需要與房地產(chǎn)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，分享房地產(chǎn)投資活動形成的可分配利潤。權(quán)益融資所得資金屬于資本金，不需要還本付息，債務(wù)融資形成的是企業(yè)的負(fù)債，需要還本付息。第49題、能夠改變收益性物業(yè)潛在毛租金收入的因素有______。A.空置面積B.租金水平C.收租損失水平D.可出租面積E.經(jīng)營費(fèi)用我的答案：參考答案：BD答案解析：能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化。判斷題第50題、從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)是指過去獲得的實(shí)際收益與預(yù)期收益的差異程度。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。第51題、一般來說，在增量房市場上，賣方對房地產(chǎn)信息的了解程度要高于買方。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：由于房地產(chǎn)具有的位置固定性、異質(zhì)性、弱流動性和價(jià)值量大等特性，導(dǎo)致房地產(chǎn)質(zhì)量離散、交易分散、不頻繁且私密性強(qiáng)，使賣方對房地產(chǎn)信息的了解程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買方。第52題、如果一宗商業(yè)用地只有一個意向用地者，則可以采取協(xié)議方式出讓該宗土地使用權(quán)。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓，但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地除外。第53題、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般只需進(jìn)行單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收一般分為三個階段：一是單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收，二是綜合驗(yàn)收，三是竣工驗(yàn)收備案。第54題、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場定位就是塑造本企業(yè)產(chǎn)品的鮮明個性或形象，使該項(xiàng)目在細(xì)分市場上占據(jù)有利的競爭位置。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：市場定位就是塑造本企業(yè)產(chǎn)品的鮮明個性或形象，使該項(xiàng)目在細(xì)分市場上占據(jù)有利的競爭位置，可以說，市場定位是塑造一種產(chǎn)品在細(xì)分市場的位置。第55題、若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的季度收益率為3%，則其年實(shí)際收益率為12%。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第56題、在我國，房地產(chǎn)開發(fā)貸款以單利計(jì)算利息，個人住房抵押貸款以復(fù)利計(jì)算計(jì)息。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：在我國，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款均以復(fù)利計(jì)算計(jì)息，儲蓄存款和國庫券以單利計(jì)息。第57題、計(jì)算期較長的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)宜采用動態(tài)評價(jià)指標(biāo)。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：動態(tài)評價(jià)指標(biāo)能較全面反映投資方案整個計(jì)算期的經(jīng)濟(jì)效果，適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評價(jià)和計(jì)算期較長的投資項(xiàng)目；靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)通常在概略評價(jià)時采用。第58題、在房地產(chǎn)投資的互斥方案比選中，如果差額投資內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率且有足夠的資金，則應(yīng)選擇投資額較大的方案。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：在房地產(chǎn)投資的互斥方案比選中，如果差額投資內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，以投資大的方案為優(yōu)選方案；反之，以投資小的方案為優(yōu)選方案。當(dāng)多個方案比選時，首選按投資由小到大排序，再依次就相鄰方案兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案。第59題、在房地產(chǎn)置業(yè)投資中，權(quán)益投資比率越低，資本金占投資總額的比例就越高。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：權(quán)益投資比率越低說明資本金投入比例越低。第60題、房地產(chǎn)投資決策問題可以轉(zhuǎn)換為實(shí)物期權(quán)定價(jià)問題，是因?yàn)樵诓淮_定性條件下，房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：傳統(tǒng)投資決策方法隱含兩種假定，即可逆性和不可延期性。但在不確定的市場環(huán)境中，房地產(chǎn)投資往往是不可逆和可延期的。因此，房地產(chǎn)投資也就有了期權(quán)性質(zhì)，其決策問題可以轉(zhuǎn)換為實(shí)物期權(quán)定價(jià)問題。第61題、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招、拍、掛方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)所繳納的契稅，屬于房地產(chǎn)開發(fā)的期間費(fèi)用。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的銷信費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招、拍、掛方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)所繳納的契稅屬于土地費(fèi)用。第62題、不確定因素對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響，可以運(yùn)用概率分析的方法進(jìn)行定量分析。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：風(fēng)險(xiǎn)分析中的概率分析法不但考慮風(fēng)險(xiǎn)因素在未來變動的幅度，還考慮了這種變動幅度在未來發(fā)生變動的可能性的大小及對項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響，這種分析是一種定量分析。第63題、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主要抵押物是開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)用地使用權(quán)和在建工程。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第64題、某寫字樓的租金水平高于寫字樓市場平均租金水平，則其獲利水平也高于寫字樓市場的平均收益水