房地產(chǎn)估價理論與方法真題匯編11

房地產(chǎn)估價理論與方法真題匯編11單項選擇題第1題、下列房地產(chǎn)估價相關(guān)活動中，屬于傳統(tǒng)價值評估業(yè)務(wù)范疇的是()。A.高層建筑地價分攤B.房地產(chǎn)投資價值評估C.因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值減損評估D.城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評估我的答案：參考答案：B答案解析：第2題、從科學(xué)且可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性的是()。A.估價對象的真實價值B.估價對象的重置價格C.估價對象的實際成交價格D.合格估價師的重新估價結(jié)果我的答案：參考答案：D答案解析：第3題、一個估價項目中的估價時點，本質(zhì)上是由()決定的。A.估價委托合同簽訂時間B.估價目的C.實地查勘估價對象的時間D.委托人意愿我的答案：參考答案：B答案解析：第4題、房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是()。A.土地的總量有限B.房地產(chǎn)的不可移動性C.房地產(chǎn)的獨一無二性D.房地產(chǎn)的價值量大我的答案：參考答案：B答案解析：第5題、下列土地狀況中，不屬于土地權(quán)益狀況的是()。A.土地使用期限B.土地使用管制C.土地面積大小D.土地權(quán)利性質(zhì)我的答案：參考答案：C答案解析：第6題、某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為6000萬元，房地產(chǎn)估價師知悉該項工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為1000萬元，同時還有一筆貸款成數(shù)為50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為()萬元。A.2500B.3000C.3500D.4000我的答案：參考答案：B答案解析：第7題、某宗建筑密度為50%的土地上建有一幢8層且各層建筑面積相同的住宅樓，均價為5000元/m2，房地產(chǎn)總價為2000萬元，樓面地價為1200元/m2。該宗土地的總價為()萬元。A.96B.192C.240D.480我的答案：參考答案：D答案解析：第8題、下列購買某宗房地產(chǎn)付款方式中，對買方而言最經(jīng)濟的是(假定年折現(xiàn)率是6%)()。A.現(xiàn)在按9.5折一次性支付B.一年后一次性支付C.現(xiàn)在首付30%，余款在未來3年內(nèi)分年等額支付D.現(xiàn)在首付50%，余款在未來10年內(nèi)分年等額支付我的答案：參考答案：A答案解析：第9題、用距離來評價某宗房地產(chǎn)的交通便捷程度時，一般不宜采用的距離是()。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時間距離D.經(jīng)濟距離我的答案：參考答案：A答案解析：第10題、下列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策等措施中，會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格上升的是()。A.降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率B.增加土地有效供給C.降低契稅D.提高購房貸款利率我的答案：參考答案：C答案解析：第11題、某工廠經(jīng)所在街道負責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干個小商鋪出租，某估價機構(gòu)接受委托以實際用途為估價前提對該房地產(chǎn)的抵押價值進行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)滿足條件中的()。A.技術(shù)上的可能B.經(jīng)濟上的可行C.價值最大化D.法律上許可我的答案：參考答案：D答案解析：第12題、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制條件下的估價結(jié)果顯示，乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于()。A.乙土地上建筑物價值低于拆遷費用B.甲土地的容積率大于乙土地的容積率C.甲土地的價值高于乙土地的價值D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長我的答案：參考答案：A答案解析：第13題、某可比實例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為120m2，經(jīng)調(diào)查，其成交價格為150萬元，另有20m2的房屋天臺贈送，該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1:0.8，則按建筑面積計算的比準價格是()元/m2。A.8571B.10000C.13393D.15625我的答案：參考答案：B答案解析：第14題、某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負擔(dān)，并在原價基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格為()元/m2。A.2385B.2393C.2955D.2964我的答案：參考答案：A答案解析：第15題、評估甲別墅的市場價值，選取了乙別墅為可比實例。乙別墅的成交價格為8000元/m2，裝修標準為1000元/m2(甲別墅的裝修標準為800元/m2)，因乙別墅位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準價格為()元/m2。A.7020B.7091C.7380D.8580我的答案：參考答案：B答案解析：(8000-1000+800)/1.1=7091(元/m2)。第16題、評估某底層商鋪的價格時，估價師選取的可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪(其成交價格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價格)，在求取最終價格時，對甲、乙、丙三個可比實例比準價格依次選取的權(quán)重，最合適的是()。A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.3我的答案：參考答案：A答案解析：甲、乙實例與估價對象最相似(均為底層商鋪)，故取較高的權(quán)重。第17題、某寫字樓的剩余收益年限為38年，預(yù)計5年后售出時價格將上漲20%，銷售稅費率為6%，已知持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%，報酬率中無風(fēng)險報酬率為6%，風(fēng)險報酬率為無風(fēng)險報酬率的25%，則該寫字樓目前的收益價格為()萬元。A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.90我的答案：參考答案：A答案解析：該寫字樓的報酬率=無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率=6%×(1+25%)=7.5%。設(shè)該寫字樓目前的收益價格為V，依據(jù)公式V=A/Y[1-1/(1+Y)n]+Vt/(1+Y)t，則V=400×(1-30%)/7.5%×[1-1/(1+7.5%)5]+V×(1+20%)×(1-6%)/(1+7.5%)5，解得V=5286.72(萬元)。第18題、某公司2年前租賃某寫字樓中的500m2用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為每天3元/m2。已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似寫字樓的凈租金為每天3.5元/m2，報酬率為6%，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價值為()萬元。A.98.80B.592.81C.691.61D.667.22我的答案：參考答案：A答案解析：根據(jù)公式V=A/Y[1-1/(1+Y)n]，則V=(3.5-3)×365×500/6%×[1-1/(1+6%)18]=98.80(萬元)。第19題、下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是()。A.凈收益包括有形收益和無形收益B.運營費用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費C.通常只有客觀收益才能作為估價依據(jù)D.應(yīng)同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值我的答案：參考答案：B答案解析：運營費用不包含房地產(chǎn)的折舊額，這里的房地產(chǎn)折舊額是指會計上的建筑物折舊費、土地取得費用的攤銷，而不包含壽命比整體建筑物經(jīng)濟壽命短的構(gòu)件、設(shè)備、裝飾裝修等的折舊費。因為它們的購置成本是確實發(fā)生的，因此其折舊費應(yīng)包含在運營費用中。C項是正確的說法，但要注意的是通常情況下的前提，在投資價值評估和租約期內(nèi)凈收益的求取中，應(yīng)使用實際收益值。第20題、下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運營費用差異的是()。A.毛租金乘數(shù)法B.潛在毛收入乘數(shù)法C.有效毛收入乘數(shù)法D.凈收益乘數(shù)法我的答案：參考答案：C答案解析：第21題、某商品住宅項目的土地取得費用、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為()。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%我的答案：參考答案：B答案解析：投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用)，開發(fā)利潤=20%×(600+900+50+60)=322(萬元)，成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息)×100%=322/(600+900+50+60+150)]×100%=18.30%。第22題、城市房屋拆遷補償評估中，對被征收房屋的室內(nèi)自行裝修補償款的評估應(yīng)采用的價值類型是()。A.投資價值B.謹慎價值C.快速變現(xiàn)值D.市場價值我的答案：參考答案：D答案解析：被征收房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補償費單獨計算的，其標準是該自行裝飾裝修部分的市場價值，具體由征收人和被征收人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估確定。第23題、某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設(shè)的，現(xiàn)按要求補辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設(shè)時投入的費用為255萬元，現(xiàn)時重新購建價格為350萬元，經(jīng)濟壽命為60年，殘值率為3%，則采用直線法計算其建筑物的折舊總額為()萬元。A.61.84B.78.35C.84.88D.173.17我的答案：參考答案：C答案解析：因為建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用期限而結(jié)束，應(yīng)按建筑物經(jīng)濟壽命計算建筑物折舊，故N=60年，D=C(1-R)/N=350×(1-3%)/60=5.658萬元)，Et=D×f=5.658×15=84.88(萬元)。第24題、下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的是()。A.圍墻工程費B.電力設(shè)施工程費C.居委會用房建設(shè)費D.人防工程費我的答案：參考答案：B答案解析：開發(fā)成本中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，包括城市規(guī)劃要求配套的道路、給排水、電力、電信、燃氣、熱力、有線電視等設(shè)施的建設(shè)費。圍墻工程費屬于建筑安裝工程費，居委會用房建設(shè)費屬于公共配套設(shè)施建設(shè)費，人防工程費屬于開發(fā)期間稅費。第25題、參與房地產(chǎn)開發(fā)用地掛牌交易的各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報價相差懸殊，其根本原因是()。A.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用不同的估價方法衡量開發(fā)用地價值B.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握開發(fā)用地的信息不夠?qū)ΨQC.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選取開發(fā)用地利用方式的規(guī)劃條件不一致D.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均是以自身條件為依據(jù)衡量開發(fā)用地的投資價值我的答案：參考答案：D答案解析：第26題、假設(shè)開發(fā)法估價在選取估價對象最佳開發(fā)利用方式時，其中最重要的是選取()。A.最佳用途B.最佳規(guī)模C.最佳集約度D.最佳開發(fā)時機我的答案：參考答案：A答案解析：第27題、現(xiàn)擬開發(fā)建設(shè)某寫字樓，預(yù)計3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2，可售建筑面積為8000m2，銷售單價為1.6萬元/m2，若報酬率為8%，折現(xiàn)率為10%。則測算該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值是()萬元。A.9616.83B.10161.05C.12021.04D.12800我的答案：參考答案：A答案解析：1.6×8000/(1+10%)3=9616.83萬元。第28題、某在建工程現(xiàn)擬拍賣，已知該在建工程是半年前通過一次性付款取得土地的，目前已經(jīng)完成地上一層結(jié)構(gòu)部分。半年后開始預(yù)售，1年后可竣工，銷售期為1年，銷售收入在銷售期內(nèi)均勻?qū)崿F(xiàn)，則采用成本法評估該在建工程價值中計算土地取得費用的投資利息的計息期和采用假設(shè)開發(fā)法評估該在建工程價值中對開發(fā)完成后的價值進行折現(xiàn)時的折現(xiàn)期分別為()。A.0.5年和1年B.0.5年和1.5年C.0.5年和2年D.1年和1.5年我的答案：參考答案：A答案解析：首先明確估價時點，估價時點是在半年前一次性付款取得土地之時，用成本法計算該在建工程中土地取得費用的投資利息應(yīng)為0.5年，而對采用假設(shè)開發(fā)法計算該在建工程開發(fā)完成后的價值對于估價時點應(yīng)折現(xiàn)為1年。在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，估價對象開發(fā)完成后價值是在估價時點之后未來某時點市場狀況下，未來房地產(chǎn)狀況下的價值，此題中既有預(yù)售也有延遲銷售，由于在整個銷售期(1年)中均勻銷售，可視為在銷售期期中一次性售完，此時距估價時點為1年，因此折現(xiàn)期為1年。第29題、某類房地產(chǎn)的歷史價格變動時高時低，但整體上呈上升趨勢，現(xiàn)在要預(yù)測該類房地產(chǎn)的未來價格，應(yīng)選用的預(yù)測方法()。A.平均發(fā)展速度法B.平均增減量法C.數(shù)學(xué)曲線擬合法D.中位數(shù)法我的答案：參考答案：C答案解析：第30題、某類房地產(chǎn)2005年～2009年的價格見下表，各年增長量的權(quán)重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，則利用平均增減量法預(yù)測該類房地產(chǎn)2010年的價格為()元/m2。某類房地產(chǎn)2005年～2009年的價格(單位：元/m2)A.8460B.8500C.8790D.8838我的答案：參考答案：B答案解析：該房地產(chǎn)價格逐年上漲額的加權(quán)平均數(shù)d=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338(元/m2)，則2010年的價格=6810+338×5=8500(萬元)。第31題、用直線趨勢法預(yù)測甲類房地產(chǎn)的價格變化趨勢為V甲=1480+80i，乙類房地產(chǎn)的價格變化趨勢為V乙=1500+60i，則該兩類房地產(chǎn)的價格增長潛力相比()。A.甲類房地產(chǎn)比乙類房地產(chǎn)強B.乙類房地產(chǎn)比甲類房地產(chǎn)強C.該兩類房地產(chǎn)強弱程度相同D.該兩類房地產(chǎn)強弱程度不可比我的答案：參考答案：A答案解析：由直線趨勢法公式可知，i＞1。當i＞1時，1480+80i-(1500+60i)＞0，故甲類房地產(chǎn)比乙類房地產(chǎn)的價格增長潛力強。第32題、某地塊臨街深度為18m，臨街寬度為50m，總價格為243萬元，假設(shè)標準深度為24m，則根據(jù)四三二一法則，其路線價為()元/m2。A.2025B.2250C.2700D.3000我的答案：參考答案：B答案解析：設(shè)臨街寬度為50m的標準宗地價格為x萬元，根據(jù)四三二一法則，243=x×(40%+30%+20%)，解得x=270萬元。路線價=2700000/(50×24)=2250(元/m2)。第33題、某宗土地總面積為7500m2，容積率為3，相應(yīng)的土地單價為4500元/m2，現(xiàn)允許容積率提高到5，假設(shè)容積率每提高0.1，樓面地價下降1%，則理論上因容積率提高應(yīng)補交的地價款為()萬元。A.1125B.1800C.2250D.3375我的答案：參考答案：A答案解析：樓面地價=土地單價/容積率，當容積率為3時，該宗土地的樓面地價=4500/3=1500(元/m2)；依題意，當容積率為5時，該宗土地的樓面地價為1500×(1-20%)=1200(元/m2)。補地總價=(1200×5-1500×3)×7500=11250000元=1125(萬元)。第34題、下列關(guān)于估價對象實地查勘的說法，錯誤的是()。A.任何估價項目，估價師都必須對估價對象進行實地查勘B.對已消失的房地產(chǎn)，估價師應(yīng)對估價對象原址進行必要的調(diào)查了解C.實地查勘的內(nèi)容包括估價對象的實物和區(qū)位狀況，一般不涉及其權(quán)益狀況D.拆遷估價的實地查勘記錄可不需要被拆遷入簽字認可我的答案：參考答案：C答案解析：第35題、下列估價業(yè)務(wù)中，估價機構(gòu)可以承接的是()。A.超出了估價機構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價業(yè)務(wù)B.估價機構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任的估價業(yè)務(wù)C.估價機構(gòu)的某些估價師與估價需求者有利害關(guān)系的估價業(yè)務(wù)D.承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風(fēng)險的估價業(yè)務(wù)我的答案：參考答案：C答案解析：多項選擇題第36題、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的說法，正確的有()。A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格B.房地產(chǎn)估價是替相關(guān)當事人為房地產(chǎn)定價C.房地產(chǎn)估價是為委托人提供價格保證D.房地產(chǎn)估價會有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)E.房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)我的答案：參考答案：ADE答案解析：這道題考查的是房地產(chǎn)估價本質(zhì)的五點認識。(B項)房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代相關(guān)當事人為房地產(chǎn)定價；(C項)房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證。第37題、對部分或全部超出了自己專業(yè)勝任能力的估價項目，估價師合理的處理方式有()。A.放棄這個項目B.努力學(xué)習(xí)，邊學(xué)邊干C.埋頭苦干，克服困難完成項目D.找別人完成項目，簽自己的名E.對自己不能勝任的部分工作，主動請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助我的答案：參考答案：AE答案解析：第38題、關(guān)于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強弱比較的說法，錯誤的是()。A.標準廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱C.小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)住宅的變現(xiàn)能力弱E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱我的答案：參考答案：ABC答案解析：(A項)一般廠房通常比標準廠房的通用性差，故其變現(xiàn)能力較弱；(B項)生地、毛地的開發(fā)程度較低，故其通常比熟地變現(xiàn)能力弱；(C項)大商鋪價值較高，故其通常比小商鋪變現(xiàn)能力弱。第39題、某宗房地產(chǎn)購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息。則關(guān)于該房地產(chǎn)價格的說法，正確的有()。A.該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格B.該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元C.該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元D.該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元E.該房地產(chǎn)不存在名義價格我的答案：參考答案：ABC答案解析：(B項)評估市場價值所采用的折現(xiàn)率，是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率，而評估投資價值所采用的折現(xiàn)率；是某個特定的投資者所要求的最低報酬率，可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率。第40題、關(guān)于投資價值和市場價值的說法，正確的有()。A.市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值B.投資價值與市場價值在采用收益法評估時，折現(xiàn)率取值相同C.在凈收益方面，評估投資價值時通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅D.國有建設(shè)用地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌出讓時，有意購買者委托評估其能承受的最高購買價格，是一種投資價值評估E.在對某房地產(chǎn)進行抵押價值評估時，不用考慮債務(wù)人或債權(quán)人對該房地產(chǎn)投資價值的評估我的答案：參考答案：ACDE答案解析：第41題、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有()。A.交通便捷程度B.朝向、樓層C.周圍環(huán)境和景觀D.建筑規(guī)模E.外部配套設(shè)施我的答案：參考答案：ABCE答案解析：(D項)，建筑規(guī)模屬于實物因素。第42題、城市規(guī)劃對土地使用管制的內(nèi)容，主要包括()等。A.建筑高度B.建筑結(jié)構(gòu)C.容積率D.土地使用權(quán)來源E.土地用途我的答案：參考答案：ACE答案解析：第43題、在房地產(chǎn)抵押估價實務(wù)中，遵循謹慎原則的具體要求包括()。A.在運用市場法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進行必要的實地查勘B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低時，應(yīng)采用居中的收益估計值進行估價C.在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低D.在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊E.在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，應(yīng)對后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤進行適當修正我的答案：參考答案：ACD答案解析：(B項)應(yīng)選用保守的較低的收益估計值，(E項)應(yīng)是不低估后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤。第44題、下列房地產(chǎn)中，難以采用市場法估價的有()。A.房地產(chǎn)開發(fā)用地B.學(xué)校C.在建工程D.別墅E.特殊廠房我的答案：參考答案：BCE答案解析：第45題、某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預(yù)計建筑物剩余自然壽命為加年，房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，報酬率為8%，則()。A.該房地產(chǎn)的收益價格為136.73萬元B.該房地產(chǎn)的收益價格為143.89萬元C.以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)為5.14D.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為15年E.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為20年我的答案：參考答案：BCD答案解析：第46題、某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運用成本法估價應(yīng)注意的內(nèi)容包括()。A.應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本B.應(yīng)采用實際成本而不是客觀成本C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整D.應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整E.應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整我的答案：參考答案：ACD答案解析：第47題、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計算投資利息時，應(yīng)計息的項目包括()。A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B.待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費C.續(xù)建開發(fā)成本D.銷售費用E.銷售稅金我的答案：參考答案：ABCD答案解析：(E項)注意在開發(fā)完成時發(fā)生的銷售費用不應(yīng)計息。第48題、根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料，對某類房地產(chǎn)價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)整理如下表，其中，2006年的房地產(chǎn)價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)缺失。則關(guān)于該類房地產(chǎn)價格的說法，正確的有()。某類房地產(chǎn)2004年～2009年的價格(單位：元/m2)A.利用平均增減量法模擬2006年的價格為7482元/m2B.利用平均增減量法預(yù)測2010年的價格為8826元/m2C.利用平均發(fā)展速度法模擬2006年的價格為7438元/m2D.利用平均發(fā)展速度法預(yù)測2010年的價格為7438元/m2E.無法利用平均增減量法預(yù)測2010年的價格為8873元/m2我的答案：參考答案：ABCE答案解析：利用平均增減量法，設(shè)2006年價格為x，該房地產(chǎn)價格逐年上漲額的平均數(shù)d=[(7130-6810)+(x-7130)+(7810-x)+(8150-7810)+(8490-8150)]/5=336(元/m2)，則x=6810+336×2=7482(元/m2)，據(jù)此預(yù)測該宗房地產(chǎn)2010年的價格=6810+336×6=8826(元/m2)。利用平均發(fā)展速度法，設(shè)2006年價格為x，該房地產(chǎn)價格逐年平均發(fā)展速度為t=(8490/6810)0.2=1.005，則x=6810×1.0052=7438(元/m2)，據(jù)此預(yù)測該宗房地產(chǎn)2010年價格為6810×1.0456=8873(元/m2)。第49題、運用基準地價修正法評估宗地價值時，應(yīng)明確的基準地價內(nèi)涵的內(nèi)容主要包括基準地價對應(yīng)的()。A.容積率B.土地用途C.土地開發(fā)程度D.評估單位E.土地使用權(quán)性質(zhì)我的答案：參考答案：ABE答案解析：明確基準地價內(nèi)涵的內(nèi)容主要包括基準地價對應(yīng)的估價時點、土地用途、土地使用權(quán)性質(zhì)、土地使用期限、土地條件和容積率。第50題、實際估價中，估價對象范圍的界定包括()的界定。A.實物構(gòu)成范圍B.權(quán)益范圍C.空間范圍D.時間范圍E.影響范圍我的答案：參考答案：ABC答案解析：判斷題第51題、對于有租約限制的房地產(chǎn)，如果是為城市房屋拆遷補償目的而進行估價的，不必考慮房屋租約的影響，應(yīng)視為無租約限制的房地產(chǎn)進行估價。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第52題、在房地產(chǎn)估價中，只能評估不包含無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)價值。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第53題、甲、乙兩塊其他條件相似的相鄰?fù)恋?，甲土地單價為1.500元/m2，容積率為4，土地使用年限為50年，乙土地單價為1130元/m2，容積率為3，土地使用年限為60年，以樓面地價來判斷，投資乙地塊較甲地塊更經(jīng)濟(土地報酬率為6%)。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：甲土地樓面地價=土地單價/容積率=1500/4=375(元/m2)，乙土地樓面地價=1130/3=376.66(元/m2)，則投資甲地塊較乙地塊更經(jīng)濟。第54題、在使用交通時間距離時，應(yīng)采用與該房地產(chǎn)有代表性的使用者相對應(yīng)的交通工具和出行時段來測量。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第55題、房地產(chǎn)估價原則是為了使不同的房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象的估價目的具有相似性。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：應(yīng)是對同一估價對象在同一估價目的和同一估價時點的評估價值趨于相同或近似。第56題、市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。因此，只要有足夠多的類似房地產(chǎn)的交易實例，對其成交價格進行適當處理后得到的結(jié)果就可以作為正常市場價格的最佳參照值。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：選取可比實例除了應(yīng)符合可比實例房地產(chǎn)是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)外，還應(yīng)符合可比實例的交易類型與估價目的吻合，可比實例的成交日期盡量接近估價時點和可比實例的成交價格盡量為正常市場價格的條件。第57題、在市場法估價中，當有較多的交易實例符合可比實例要求時，應(yīng)選取其中與估價對象最相似，與預(yù)設(shè)的估價結(jié)果最接近的交易實例，因此不能隨意選取交易實例。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：應(yīng)選取與估價對象最為類似的交易實例作為可比實例，而不能先預(yù)設(shè)估價結(jié)果，以此作為選取可比實例的標準和依據(jù)。第58題、根據(jù)收益法計算公式，對于土地凈收益每年不變的情形，報酬率越高，土地使用權(quán)價格接近無限年價格就越慢。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第59題、某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為0.07，則該宗房地產(chǎn)的價格為25萬元。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：購買者要求的稅前現(xiàn)金流量=5×12%=0.6(萬元)，償還抵押貸款的能力=2-0.6=1.4(萬元)，抵押貸款金額=1.4/0.07=20(萬元)，該宗房地產(chǎn)價格=自有資金額+抵押貸款金額=5+20=25(萬元)。第60題、建筑物的有效年齡可能等于，也可能大于或小于其實際年齡。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第61題、成本法是以房地產(chǎn)價格各個組成部分的累加為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價格的，適用于評估可獨立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)價格，不能用來評估局部房地產(chǎn)的價格。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：成本法也可評估局部房地產(chǎn)的價格。第62題、在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值，開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間不一定是開發(fā)完成之時。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：在傳統(tǒng)方法中，估價對象開發(fā)完成后價值是在估價時點市場狀況、未來房地產(chǎn)狀況下的價值；在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，估價對象開發(fā)完成后價值是在估價時點之后、未來某時點市場狀況下，未來房地產(chǎn)狀況下的價值。第63題、在運用移動平均法預(yù)測房地產(chǎn)價格時，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價格變化的同期長度進行移動平均。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價格變化的周期長度進行移動平均。第64題、路線價法實質(zhì)上是一種市場法，在求取路線價時不需要進行交易情況修正，但應(yīng)進行市場狀況調(diào)整及房地產(chǎn)狀況調(diào)整。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：路線價法與一般的市場法主要有三點不同：一是不做“交易情況修正”和“市場狀況調(diào)整”；二是先對多個“可比實例價格”進行綜合，然后進行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”，三是利用相同的“可比實例價格”——路線價，同時評估出許多“估價對象”。第65題、在實際估價中，應(yīng)進行估價方法適用性分析，除因客觀因素導(dǎo)致估價方法不適用的外，只要是在理論上適用估價對象的估價方法都應(yīng)選用，不得隨意取舍。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：計算題第66題、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%，請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。______我的答案：我的答案：參考答案：1)總有效毛收入A=40000×0.7×(1-20%)×40×12=1075.2(萬元)；2)總運營費用C=30×12+1075.2×8%≈446.02(萬元)；3)年凈收益a=A-C=1075.2-446.02=629.18(萬元)，或a=4×0.7×(1-20%)×40×12×(1-8%)-30×12=629.18(萬元)；4)土地總價L=40000/4×2100=2100(萬元)；5)年土地凈收益aL=2100×8%/[1—1/(1+8%)40-5]=180.19(萬元)；6)年建筑物凈收益aB=a-aL=629.18-180.19=4448.99(萬元)；7)建筑物總價B=448.99/10%×[1-1/(1+10%)40-5]=4330.13(萬元)；8)房地產(chǎn)價值V=L+B=2100+4330.13=6430.13(萬元)。答案解析：第67題、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2(含裝修、設(shè)備費)，專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。______我的答案：我的答案：參考答