上半年湖北省房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理體制考試試卷

2017年上半年湖北省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理體制考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格.一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中,只有1個(gè)事最符合題意)1、能夠全面反映房屋及其用地位置和權(quán)屬等狀況的房地產(chǎn)圖是。（2009年試題)

A:地籍圖

B：房產(chǎn)分幅圖

C:房產(chǎn)分丘圖

D：房產(chǎn)分戶圖

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、下列關(guān)于現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用住房政策，表述錯(cuò)誤的是__。

A．其銷售基準(zhǔn)價(jià)格及浮動(dòng)幅度，由有定價(jià)權(quán)的價(jià)格主管部門會(huì)同經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門,依據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理的有關(guān)規(guī)定，在綜合考慮建設(shè)、管理成本和利潤的基礎(chǔ)上確定并向社會(huì)公布

B．集資、合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的組成部分

C．市、縣人民政府直接組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目利潤率按不高于3%核定

D．經(jīng)濟(jì)適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分3、從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本條件是.

A:取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格

B：取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格

C：取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)執(zhí)業(yè)資格證書

D：取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格并經(jīng)注冊(cè)生效

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、某套住宅的采光受到影響。受影響前的年租金為3萬元，受影響后的年租金為2.5萬元.該住宅的預(yù)期剩余價(jià)值壽命為30年，報(bào)酬率為8％。該住宅因采光受影響導(dǎo)致的價(jià)值減損為__萬元

A．0.50

B．5.63

C．6。25

D．28.145、w省某開發(fā)公司開發(fā)一項(xiàng)目，需征收A市B縣集體土地30公頃，．為保證該項(xiàng)目的整體性，需征收基本農(nóng)田以內(nèi)的耕地5公頃。那么，這一項(xiàng)目的征收土地應(yīng)由批準(zhǔn)。

A:國務(wù)院

B：w省人民政府

C:A市人民政府

D:B縣人民政府

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章6、民間個(gè)人之間借貸往來作為一種信用形式，存在的局限性主要表現(xiàn)在__。

A．資金供求雙方直接形成債權(quán)、債務(wù)關(guān)系,債務(wù)人在經(jīng)營上會(huì)產(chǎn)生較大的壓力

B．融資雙方在資金數(shù)量、期限、利率等方面受到的限制比銀行信用少

C．融資雙方在資金數(shù)量、期限、利率等方面受到的限制比銀行信用多

D．資金供求雙方直接聯(lián)系，這種直接協(xié)商方式難以滿足各自的需要7、張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款.如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項(xiàng)成本費(fèi)用為3.4萬元，其中支付銀行利息1．5萬元。則張某的這項(xiàng)投資在第4年的利息備付率是__。

A．1。07

B．1。47

C．2。07

D．3。338、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員有時(shí)采取在夜間到居住小區(qū)測(cè)算“亮燈率"的方法來分析入住率，這種調(diào)查方法屬于（).

A．觀察法

B．實(shí)驗(yàn)法

C．討論法

D．問卷調(diào)查法9、某商品住宅于1999年1月10日竣工驗(yàn)收合格,2002年1月10日交付給買受人。開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)該商品住宅屋面防水工程的最低保修期限應(yīng)至__.

A．2002年1月10日

B．2004年1月10日

C．2005年1月10日

D．2007年1月10日10、耕地占用稅免稅用地，凡改變用途、不屬于免稅范圍的，應(yīng)從起補(bǔ)繳稅款。

A：改變開發(fā)時(shí)間

B:改變用途

C：改變產(chǎn)權(quán)人

D：改變使用人

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、現(xiàn)代營銷戰(zhàn)略的核心可以稱為STP營銷，下面不屬于STP營銷的是__。

A．市場(chǎng)分析

B．選擇目標(biāo)市場(chǎng)

C．細(xì)分市場(chǎng)

D．產(chǎn)品定位12、若假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況是公開、平等、自愿的交易市場(chǎng),要求估價(jià)對(duì)象在較短時(shí)間內(nèi)達(dá)成交易，則評(píng)估價(jià)值應(yīng)是__。

A．謹(jǐn)慎價(jià)值

B．市場(chǎng)價(jià)值

C．快速變現(xiàn)價(jià)值

D．投資價(jià)值13、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍的土地使用權(quán)__轉(zhuǎn)讓。

A．同時(shí)

B．隨之

C．不能

D．權(quán)利人確定是否14、某期房預(yù)計(jì)2年后竣工交付使用,目前與其類似的現(xiàn)房價(jià)格為4500元/㎡，出租的年末凈收益為500元／㎡。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房價(jià)格的3%，則該期房目前的價(jià)格為元／㎡。

A：3473

B:4365

C：4500

D：4635

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格15、下列哪種房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的類型__.

A．出租的房地產(chǎn)

B．自用的房地產(chǎn)

C．餐飲的房地產(chǎn)

D．營業(yè)的房地產(chǎn)16、某市去年住宅的實(shí)際銷售量為500萬m2，預(yù)測(cè)銷售量為450m2，平滑指數(shù)為0。8,則利用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的今年的住宅銷售量是__萬m2.

A．450

B．475

C．490

D．50017、住房置業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額,不得超過其實(shí)有資本的倍。

A：10

B:20

C：25

D：30

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、屬于禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的情形有。

A：在劃撥土地上開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)

B：已設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

C：未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)

D：沒有選聘物業(yè)管理企業(yè)的房地產(chǎn)

E:房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章19、某宗房地產(chǎn)的交易總價(jià)款為80萬元，其中首期付款為20%，余款于半年后和一年后分期平均支付。假設(shè)季利率為1.2％，則在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格為__萬元。

A．50

B．79。43

C．78。87

D．77。7520、在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中,三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2,根據(jù)可比性綜合評(píng)估得到的三個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是0.3、0。5和0。2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測(cè)算最終的比準(zhǔn)單價(jià)，則前者與后者的差值是__元/m2。

A．—100

B．-50

C．50

D．10021、甲、乙兩宗相鄰地塊，市場(chǎng)價(jià)值分別為60萬元和40萬元，若將兩宗土地合并則總價(jià)值為120萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人擬購買乙地塊，則對(duì)雙方最為公平臺(tái)理的正常價(jià)格應(yīng)為萬元。

A：40

B：48

C:60

D:70

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格22、拆遷人拆除超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，。

A:不予補(bǔ)償

B:按使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予適當(dāng)補(bǔ)償

C：減半補(bǔ)償

D：給予正常補(bǔ)償

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章23、北京天鴻寶業(yè)通過公司上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投入問題，購買該公司的股票屬于__。

A．房地產(chǎn)開發(fā)投資

B．房地產(chǎn)置業(yè)投資

C．房地產(chǎn)間接投資

D．投資于房地產(chǎn)投資信托公司24、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)供出租使用的商品住宅、廠房、倉庫、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設(shè)施所完成的投資屬于__.

A．商品房建設(shè)投資

B．置業(yè)投資

C．土地開發(fā)投資

D．土地一級(jí)開發(fā)25、為估算某建筑物的重新購建價(jià)格，經(jīng)測(cè)算其土建工程直接費(fèi)為780元／㎡，安裝工程直接費(fèi)為450元／㎡(其中人工費(fèi)為50元／㎡)，裝飾裝修工程直接費(fèi)為900元／㎡(其中人工費(fèi)為45元／㎡)，又知該地區(qū)土建工程綜合費(fèi)率為土建工程直接費(fèi)的15％，安裝工程綜合費(fèi)率為安裝工程人工費(fèi)的75％，裝飾裝修工程綜合費(fèi)率為裝飾裝修工程人工費(fèi)的72％，稅金為3．5％,則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費(fèi)為．【2007年考題】

A：2204．55元／㎡

B:2397．99元／㎡

C:3237．60元／㎡

D:3345．64元／㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中,有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、按照專業(yè)性質(zhì)不同,王程建設(shè)定額可以劃分為三種。

A：全國通用定額

B：行業(yè)通用定額

C：專業(yè)專用定額

D：施工定額

E：概算定額2、屬于房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記情形的有__。

A．翻建

B．?dāng)U建

C．分割

D．抵押

E．裁決3、房屋的建筑等級(jí)分為__方面.

A．建筑物的耐久性等級(jí)

B．建筑物的抗震等級(jí)

C．建筑物的耐火等級(jí)

D．建筑物的環(huán)保等級(jí)

E．建筑物的重要性等級(jí)4、當(dāng)建筑長度的上部土層較軟，承載力較低,不適宜采用載天然地基上作淺基礎(chǔ)時(shí)，采用__。

A．條形基礎(chǔ)

B．獨(dú)立基礎(chǔ)

C．樁基礎(chǔ)

D．箱形基礎(chǔ)5、住房公積金管理中心可以將住房公積金余額用于__。

A．購買國債

B．為單位或個(gè)人提供擔(dān)保

C．購買股票

D．發(fā)放商業(yè)性貸款6、某建筑物已建成10年，預(yù)計(jì)尚可使用40年,殘值率為4％，該建筑物的成新率為__。

A．75％

B．79%

C．81％

D．84％7、下列關(guān)于銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù),表述正確的是。

A：根據(jù)銀行運(yùn)用資金的方式，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中，資產(chǎn)業(yè)務(wù)可分為房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)放款業(yè)務(wù)

B：表外業(yè)務(wù)涉及動(dòng)用銀行自己的資本金，故也稱中間業(yè)務(wù)

C：銀行涉及房地產(chǎn)的表外業(yè)務(wù)主要有房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)等

D：負(fù)債業(yè)務(wù)指銀行吸取資金的業(yè)務(wù),主要有存款業(yè)務(wù)、借款業(yè)務(wù)、金融機(jī)構(gòu)往來業(yè)務(wù)等

E：表外業(yè)務(wù)指銀行通過替客戶承辦支付和其他委托事項(xiàng)而收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)8、某銷售型住房市場(chǎng)年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套,本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套，則吸納周期為年.（2007年試題）

A:0。63

B：1.63

C：2.25

D：12。50

E：借款合同9、當(dāng)建筑物的建筑式樣，特別是外形方面會(huì)讓人產(chǎn)生不好的聯(lián)想時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)格一般__。

A．較低

B．取決于周邊環(huán)境

C．不受影響

D．取決于地段影響10、下列符合房地產(chǎn)廣告要求的有。

A：房地產(chǎn)廣告中對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚地表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限

B：房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，可以以所需時(shí)間來表示距離

C：房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中應(yīng)當(dāng)在廣告中注明

D:房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積還是使用面積

E:預(yù)售、預(yù)租商品房廣告不得涉及裝修、裝飾內(nèi)容

11、建筑工程項(xiàng)目質(zhì)量控制的主要工作包括(）.

A．原材料檢驗(yàn)

B．配套設(shè)備檢驗(yàn)

C．制定控制質(zhì)量的具體措施

D．建立有關(guān)檔案制度12、下列市盈率的表達(dá)式中，正確的是__.

A．市盈率=股價(jià)/每股凈資產(chǎn)

B．市盈率=股價(jià)/每股收益

C．市盈率=市值/銷售收入

D．市盈率=市值/現(xiàn)金流13、評(píng)估某宗房開發(fā)用地2005年10月16日的價(jià)值,要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預(yù)測(cè)該宗土地2008年10月15日開發(fā)完成后的房價(jià)為3000萬元，折現(xiàn)率為12％，則需將這3000萬元折現(xiàn)到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房價(jià)實(shí)際為__萬元。

A．2526

B．2241

C．2135

D．298514、下列說法正確的是__。

A．購買年是利息率的倒數(shù)

B．購買年法是地租資本化的另一種表現(xiàn)

C．購買年法實(shí)質(zhì)是一種收益法

D．購買年實(shí)際是預(yù)計(jì)的可獲收益的年限15、一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價(jià)為5000元/m2,后街路線價(jià)為3800元/m2。如果按重疊價(jià)值估價(jià)法,該宗地的前街影響深度為__m。

A．22

B．28

C．38

D．5016、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工程費(fèi)主要包括__.

A．“三通一平”費(fèi)

B．土地租用費(fèi)

C．可行性研究費(fèi)

D．土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)

E．建筑費(fèi)用17、價(jià)格等于“成本加平均利潤"，是長期內(nèi)平均來看的，而且還需要具備下述條件__。

A．生產(chǎn)成本高于市場(chǎng)平均成本

B．生產(chǎn)成本低于市場(chǎng)平均成本

C．自由競(jìng)爭(zhēng)

D．該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)

E．生產(chǎn)成本等于市場(chǎng)平均成本18、損益表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況,用以計(jì)算等評(píng)價(jià)指標(biāo)。

A：投資利潤率

B：資本金利潤率

C:資本金凈利潤率

D:財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

E:借款償還期19、債券的償還期限，一般分為短期、中期和長期.下列說法正確的包括.

A：償還期在1年以內(nèi)的為短期

B：1年以上、5年以下的為中期

C:1年以上、10年以下的為中期

D：10年以上的為長期

E:5年以上的為長期20、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤不足彌補(bǔ)的,可以在年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。

A:2

B：3

C:4

D：5

E：借款合同21、決定某類房地產(chǎn)供給量的主要直接因素有.

A：該類房地產(chǎn)的價(jià)格水平

B：消費(fèi)者的收入水平

C：該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本

D:該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平

E：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)未來的預(yù)期22、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起__日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。

A．10

B．15

C．20

D．3023、銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為5000元的個(gè)人