(法律法規(guī)課件)法律概要

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。根據(jù)國(guó)務(wù)院於1998年7月20??的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的註冊(cè)資本不得少於人民幣420%及以上提高到35%（二）根據(jù)中華人民共和國(guó)商務(wù)部和國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)於2004年11月30日頒布並於2005設(shè)??—VI-法規(guī)的規(guī)定，可以成??境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購(gòu)買非自用房地產(chǎn)，須遵循商業(yè)存在的原則，按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)O(shè)??後，方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)範(fàn)圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。設(shè)??外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管部門和工商行政管理機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)設(shè)??—VI-（三）企業(yè)到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案後，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到上述備案申請(qǐng)後—VI-—VI-（四）按照出讓合同約定支付土地出讓金，土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金後，向土規(guī)定，除中國(guó)法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以採(cǎi)用劃撥方式取得的土地使用權(quán)外，房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得。以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競(jìng)得人後，出讓人應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)人、競(jìng)保證金?！猇I-必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。根據(jù)國(guó)土資源部於1999年4月28日頒布並施行的《閑置土地處置辦法》的規(guī)定，具有下列情形之一的，可以被認(rèn)定為閑置土地：或者已投資額佔(zhàn)總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1根據(jù)全國(guó)人大常委會(huì)於1989年12月26日頒布，並於1990年4月1人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、建設(shè)部於1992年12月4日頒布，並於1993年1月1日起施行的《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》及建設(shè)部於2002年12月26日頒布並施行的《建設(shè)部關(guān)於加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓規(guī)劃管理工作的通知》的規(guī)定，房地產(chǎn)—VI-根據(jù)建設(shè)部於1999年10月15日頒布並於2001年7月4有關(guān)證明文件向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取《建築工程施工許可證》。（五）—VI-根據(jù)《開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》及建設(shè)部於1994年11月15日頒布並分別於2001年8月列條件：(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；(2)規(guī)劃許可證和施工許可證；(3)按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%或以上，並已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；及(4)已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！猇I-—VI-用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；(7)—VI-根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳於2005年5月9日所轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等部門《關(guān)於做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》（國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)）出得以認(rèn)購(gòu)（包括認(rèn)訂、登記、選號(hào)等）有嚴(yán)重違法違規(guī)不良記錄的房地產(chǎn)企業(yè)和不具備預(yù)（銷）—VI-—VI-（六）—VI-嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。制展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。房且套型建築面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%根據(jù)於2006年7月11日起施行的《房地產(chǎn)外資準(zhǔn)入意見》的規(guī)定，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)註冊(cè)資本金未全部繳付的，未取得《國(guó)有土地使用證》的，或開發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目總額的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外?管理部門不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外?借款結(jié)?。（七）—VI-（八）根據(jù)全國(guó)人大於1991年4月9日頒布，並於1991年7月1商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法》和國(guó)務(wù)院於1991年6月30日頒布的《中華人民共和國(guó)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，外商投資企業(yè)的企業(yè)所得稅和外國(guó)企業(yè)就其在中國(guó)境內(nèi)設(shè)??的從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所的企業(yè)所得稅稅率為30%；地方所得稅稅率為3%根據(jù)國(guó)務(wù)院於1993年12月13日頒布，並於1994年1月1增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；增值稅超過扣除項(xiàng)目金額100%扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；增值稅超過扣除項(xiàng)目金額200%1995年1月27日頒布之《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)於對(duì)1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)徵免土地增值稅的通知》的規(guī)定，下述情形可免徵土地增值稅：?1994年1月1—VI-1999年12月24增值稅優(yōu)惠政策延期的通知》，將上述第(5)項(xiàng)免徵土地增值稅政策的期限延長(zhǎng)至2000國(guó)家稅務(wù)總局於2002年7月10管理工作的通知》。該通知要求各地地方稅務(wù)局完善土地增值稅的徵收管理制度和操作規(guī)程，建??健全土地增值稅的納稅申報(bào)制度，完善預(yù)售房地產(chǎn)的預(yù)徵辦法等。該通知同時(shí)指出：對(duì)於在1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或??項(xiàng)並已投入資金開發(fā)，其首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免徵土地增值稅的優(yōu)惠政策已到期，應(yīng)恢復(fù)徵稅?！猇I-各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)徵辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場(chǎng)發(fā)展情況，區(qū)別普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)徵率，並適時(shí)調(diào)整。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算後，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)?！猇I-

根據(jù)國(guó)務(wù)院於1997年7月7日頒布，並於1997年10月1於1997年10月1日起施行的《廣東省契稅實(shí)施辦法》的規(guī)定，廣東省的契稅稅率按3%根據(jù)國(guó)務(wù)院於1988年9月27日頒布，並於1988年11月1鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅按有關(guān)土地面積徵收，城鎮(zhèn)土地每平方米年稅額為人民幣0.2元至人民幣10元，按照所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的稅率計(jì)算徵收。根據(jù)財(cái)政部1988年11月2日發(fā)布的《關(guān)於對(duì)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)在華機(jī)構(gòu)的用地不徵收土地使用稅的通知》，及國(guó)家稅務(wù)總局1997年3月27日發(fā)布的《關(guān)於外商投資企業(yè)免徵土地使用稅問題的批復(fù)》，對(duì)外商投資企業(yè)不徵城鎮(zhèn)土地使用稅，應(yīng)徵收土地使用費(fèi)。然而，中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》已於2006年12月31日由國(guó)務(wù)院修訂。於2007年1月1日，將對(duì)外商投資企業(yè)徵收土地使用稅。年稅額將介乎於每平方米城鎮(zhèn)土地調(diào)整為人民幣0.6元至人民幣30.0元?！猇I-不在市區(qū)縣、鎮(zhèn)的，稅率為1%。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局分別於1994年2月25日發(fā)布的《關(guān)於外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)暫不徵收城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加的通知》，及2005年9月14對(duì)外商投資企業(yè)是否開徵城市維護(hù)建設(shè)稅，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院下發(fā)的通知執(zhí)行，在國(guó)務(wù)院沒有明確規(guī)定之前，暫不徵收。《徵收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》的規(guī)定，凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅或營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，外，均應(yīng)繳納教育費(fèi)附加。根據(jù)國(guó)務(wù)院1994年10月12日發(fā)布的《關(guān)於教育費(fèi)附加徵收問題的補(bǔ)充通知》，國(guó)家稅務(wù)總局分別於1994年2月25日發(fā)布的《關(guān)於外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)暫不徵收城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加的通知》、及2005年9月14日發(fā)布的《關(guān)於外商投資貨物運(yùn)輸企業(yè)徵免城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加問題的批復(fù)》，對(duì)外商投資企業(yè)是否開徵教育費(fèi)附加，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院下發(fā)的通知執(zhí)行，在國(guó)務(wù)院沒有新的規(guī)定之前，暫不徵收?！猇I-（九）對(duì)於住房?jī)r(jià)格上漲過快、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足的地區(qū)，住房建設(shè)要以中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目為主。要嚴(yán)格控制低密度、高檔住房的建設(shè)。對(duì)中低價(jià)位普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，在供應(yīng)土地前，由城市規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃出具建築高度、容積率、綠地等規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，房地產(chǎn)主管部門會(huì)同自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額徵收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過二年（含二年）業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過二年（含二年）購(gòu)買房屋的價(jià)款後的差額徵收營(yíng)業(yè)稅?！猇I-房收入全額徵收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過5年（含5年）銷售時(shí)一般免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%—VI-買自住住房且套型建築面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿1—VI-—VI-（一）（二）—VI-（一）（二）—VI-一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬(wàn)平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。（三）（一）權(quán)的地方工商行政管理局註冊(cè)登記，(c)—VI-（二）根據(jù)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)於1997年11月1日通過，並自1998年3月1華人民共和國(guó)建築法》以及建設(shè)部於2001年4月18日頒布，並於2001年7月1日起施行的《建築技術(shù)裝備和已完成的建築工程業(yè)績(jī)等資質(zhì)條件，劃分為不同的資質(zhì)等級(jí)。取得相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書後，方可在其資質(zhì)等級(jí)許可的範(fàn)圍內(nèi)從事建築活動(dòng)。建築活動(dòng)。建築業(yè)企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度。施工總承包特級(jí)企業(yè)資質(zhì)和一級(jí)企業(yè)資質(zhì)、專業(yè)承包一級(jí)企業(yè)資質(zhì)，由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)年檢；施工總承包、專業(yè)承包二級(jí)及二級(jí)以下企業(yè)資質(zhì)、勞務(wù)分包企業(yè)資質(zhì)，由企業(yè)註冊(cè)所在地省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)年檢。根據(jù)建設(shè)部於2003年4月8日發(fā)布並實(shí)施的《建設(shè)部關(guān)於外商投資建築業(yè)企業(yè)管理規(guī)定中有關(guān)資質(zhì)管理的實(shí)施辦法》，外國(guó)企業(yè)收購(gòu)內(nèi)資建築業(yè)企