DB61-T 5076-2023 住宅物業(yè)服務標準

陜西省工程建設標準住宅物業(yè)服務標準ResidentialpropertyservicestandardsDB61/T5076-2023主編部門:陜西省住房和城鄉(xiāng)建設廳批準部門:陜西省住房和城鄉(xiāng)建設廳陜西省市場監(jiān)督管理局實施日期:2023年12月10日2023西安陜西省住房和城鄉(xiāng)建設廳陜西省市場監(jiān)督管理局文件陜建標發(fā)(2023)1009號陜西省住房和城鄉(xiāng)建設廳陜西省市場監(jiān)督管理局7項陜西省工程建設標準的通告陜西省住房和城鄉(xiāng)建設廳、陜西省市場監(jiān)督管理局批準發(fā)布《建筑消能減震技術規(guī)程》《裝配式循環(huán)鋼支護井技術規(guī)程》《體育場館物業(yè)服務標準》《住宅物業(yè)服務標準》《裝飾混凝土應用技術規(guī)程》《體育建筑工藝設計標準》《城市軌道交通工程沿線土遺址振動控制與監(jiān)測標準》等7項標準為陜西省工程建設地方標準,2023年11月9日發(fā)布,2023年12月10日實施?，F予以公布 (見附件)。特此通告。附件:批準發(fā)布的7項陜西省工程建設地方標準目錄陜西省住房和城鄉(xiāng)建設廳陜西省市場監(jiān)督管理局2023年11月9日附件:批準發(fā)布的7項陜西省工程建設地方標準目錄序號標準名稱主編單位標準編號條文解釋單位備注建筑消能減震技術規(guī)程中國建筑西北設計研究院有限公司、北京堡瑞思減震科技有限公司、西安建筑科技大學DB61/T5067-2023中國建筑西北設計研究院有限公司2裝配式循環(huán)鋼支護井技術規(guī)程西安市政道橋建設集團有限公司、西安市政設計研究院有限公司DB61/T5074-2023西安市政道橋建設集團有限公司3體育場館物業(yè)服務標準陜西省物業(yè)管理協會、西安創(chuàng)業(yè)物業(yè)發(fā)展有限公司DB61/T5075-2023陜西省物業(yè)管理協會4住宅物業(yè)服務標準陜西省物業(yè)管理協會、西安紫薇物業(yè)管理有限公司DB61/T5076-2023陜西省物業(yè)管理協會5裝飾混凝土應用技術規(guī)程陜西建工灃西建設有限公司、陜西省建筑科學研究院有限公司DB61/T5077-2023陜西省建筑科學研究院有限公司體育建筑工藝設計標準陜西省體育場館協會、陜西和眾體育建筑研究院DB61/T5078-2023陜西省體育場館協會7城市軌道交通工程沿線土遺址振動控制與監(jiān)測標準西安建筑科技大學DB61/T5079-2023西安建筑科技大學前言為進一步規(guī)范我省物業(yè)服務行為,提高服務質量和水平,實現物業(yè)服務的標準化、專業(yè)化、精細化,根據《陜西省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于下達2021年度準制訂計劃的通知》(陜建標發(fā)2021)3號)要求,標準編制組經廣泛調查研究,認真總結實踐經驗,參考國內外標準,結合陜西省實際,在廣泛征求意見的基礎上,制定本標準。本標準共11章,主要技術內容包括:1.總則;2.術語;3.基本規(guī)定;4.綜合服務;5.共有部分維護管理;6.共用設施設備維護管理;7.保潔服務;8.公共秩序維護;9.消防安全管理;10.突發(fā)事件處置;11.服務評價與改進。本標準由陜西省住房和城鄉(xiāng)建設廳歸口管理,陜西省建設標準設計站負責日常管理,陜西省物業(yè)管理協會負責具體技術內容的解釋。執(zhí)行過程中如有意見或建議,請寄送至陜西省物業(yè)管理協會(地址:西安市高新區(qū)博士路西安紫薇物業(yè)管理有限公司,郵編:710119,聯系電話郵箱:313910880@qq·com)。本標準主編單位:陜西省物業(yè)管理協會西安紫薇物業(yè)管理有限公司本標準參編單位:西安創(chuàng)業(yè)物業(yè)發(fā)展有限公司西安經發(fā)物業(yè)管理有限公司西安天地源物業(yè)服務管理有限責任公司西安高科物業(yè)管理有限責任公司西安高新楓葉物業(yè)服務管理有限責任公司本標準主要起草人:閆小龍荊波峰吳鎖正趙焱賈玫柳海軍賈礪孫琦秦婉紅劉華趙偉張麗芳尹琿耿何翔程平張艷楊曉娟陳倩本標準主要審查人:秦朝鋒職建民劉東順鄧軍季偉侯亦峰靳少平侯玉成李憲民常艷妮6Maintenanceandmanagementofcommonfacilitiesandequipment6.1serviceguarantee 6.2Equipmentroommanagement 206.3powersupplyanddistribution 6.4watersupplyanddrainage 226.5Firecontrol 6.6security 6.7Elevator 246.8Heating 256.9publiclighting 6.10Maintenanceoflightning 266.11parkinglotmaintenance 276.12Gradingservicestandardforcommonfacilitiesandequip-ment 277cleaningservice…7.1cleaningservicesinpublicareas…………7.2cleaninghighaltituldeoperations………7.3Domesticwastecollectionandtransportation…7.4vectorbiologicalcontrol………7.5classificationstandardofcleaningservice………8Maintenanceofpulblicorder……………8.1Dailyservice……………2828282930303131338.3classificationstandardforpublicordermaintenance 349Firesafetymanagement 9.1Integratedmanagement 359.2Maintenanceandmanagementoffirefightingfacilitiesandequipment 9.3Firesafetymanagementofhigh-riseresidentialproperty 4010Emergencydisposal……………10.2Institutionalguarantee……………10.3organization…10.4Riskcontrol………………10.5preventionmanagement……………10.6Emergencyresponse…………11serviceevaluationandimprovement…………11.2Evaluationprocedure…………11.3Evaluationmethod……11.4serviceimprovementAppendixAComprehensiveserviceclassificationstandard…AppendixBGradingstandardforgreeningmaintenance… AppendixCClassificationstandardsforcommonparts……424243444444454646464647485255AppendixDclassificationstandardofcommonfacilitiesandEquip-ment………………57AppendixEclassificationstandardofcleaningservice……64AppendixFclassificationstandardforpublicordermaintenanceDescriptionoftermsinthisstandard ListofQuotedstandards Descriptionoftheprovisions 1.0.1為提升陜西省物業(yè)服務管理水平,規(guī)范物業(yè)管理活動行為,加強行業(yè)能力建設,制定本標準。1.0.2物業(yè)服務合同的履約雙方根據本標準,確定相應的服務等級和內容納入物業(yè)服務合同中。未涉及內容不受分級限制。1.0.3本標準適用于陜西省行政區(qū)域內的物業(yè)服務管理活動。本標準服務等級由高到低分為一級、二級、三級。1.0.4陜西省行政區(qū)域內的物業(yè)服務工作除應遵守本標準外,尚應符合國家、行業(yè)及陜西省現行有關標準的規(guī)定。2術語2.0.1住宅物業(yè)Residentialproperty已通過竣工驗收和正在使用中的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地等組成的房地產實體以及依托于該實體上的權益。2.0.2物業(yè)服務管理propertymanagement是指業(yè)主選聘物業(yè)服務人按照物業(yè)服務合同約定,在物業(yè)服務區(qū)域內為業(yè)主提供建筑物及其附屬設施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的管理維護等服務的活動。2.0.3前期物業(yè)服務prophasepropertyservices是指建設單位通過招標或者協議方式選聘物業(yè)服務人,在物業(yè)服務區(qū)域內進行的物業(yè)服務活動。2.0.4物業(yè)使用人occupantoftheproperty一般指業(yè)主及其他實際使用物業(yè)的人員。2.0.5共有部分commonparts是指屬于業(yè)主共有共用的房屋主體承重結構部位(包括基2.0.6專有部分proprietaryparts是指門戶以內業(yè)主使用的房間、陽臺、天井、庭院以及室內墻面等部位。2.0.7共用設施設備commonfacilities&equipment是指物業(yè)服務區(qū)域內業(yè)主共同使用的供排水管道、水箱、加 2體及共用的電動車充電樁等設施設備。2.0.8專有設施設備proprietaryfacilities&equipment是指門戶以內業(yè)主自用的門窗、衛(wèi)生潔具和通向總管的供和充電樁等設施設備。2.0.9承接查驗undertakeinspection承接新建物業(yè)前,物業(yè)服務人和建設單位按照國家有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定,共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。2.0.10急修Emergencyrepair對影響物業(yè)管理區(qū)域正常生活秩序的設施設備故障進行及時的處理和維修。2.0.11滿意率customersatisfactionrate業(yè)主、物業(yè)使用人在對物業(yè)服務人或者其他管理人的服務質量進行滿意度測評活動中,表示滿意的人數占征詢意見總人數的百分比。2.0.12突發(fā)事件precipitatingevent指突然發(fā)生,造成或者可能造成嚴重社會危害,需要采取應急處置措施予以應對的自然災害、事故災難、公共衛(wèi)生事件和社會安全事件。按照社會危害程度、服務行業(yè)特點、影響范圍等因素,自然災害、事故災難、社會安全事件、公共衛(wèi)生事件分為特別重大、重大、較大和一般四級。法律、行政法規(guī)或者國務院另有規(guī)定的,從其規(guī)定。2.0.13應急管理contingencymanagement應急管理是指政府及其他公共機構在突發(fā)事件的事前預防、事發(fā)應對、事中處置和善后恢復過程中,通過建立必要的應對機3制,采取一系列必要措施,應用科學、技術、規(guī)劃與管理等手段,保障公眾生命、健康和財產安全;促進社會和諧健康發(fā)展的有關活動。2.0.14公共收益publicbenefits是指公共區(qū)域的廣告收益、停車收益、租賃攤位收益、利用公共配套設施的經營收入、部分通信運營管理費、因小區(qū)公共設施損壞所得賠償、物業(yè)服務用房等利用物業(yè)服務區(qū)域內業(yè)主共有部分、共用設施設備經營所取得的收益。2.0.15高層住宅建筑Highriseresidentialbulilding是指建筑高度大于27米且小于100米的住宅建筑(包括設置商業(yè)服務網點的住宅建筑)。2.0.16物業(yè)檔案propertyfiles是指物業(yè)服務和管理等方面活動直接形成的對管理區(qū)域具有保存價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的記錄,一般為傳統載體檔案和電子檔案。43基本規(guī)定3.1組織要求3.1.1一個物業(yè)服務區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)服務。3.1.2物業(yè)服務用房配置應符合表3.1.2要求。表3.1.2物業(yè)服務用房配置對照表小區(qū)規(guī)模服務用房面積其他配置建筑面積<30萬建筑面積30萬以下的,按建筑面積的3%o提供,但最低不得少于1001.物業(yè)服務用房應按照辦公用房標準設計3.地面以上物業(yè)服務用房建筑面積不小于物業(yè)服務用房總建筑面積的50%建筑面積≥30萬建筑面積超過30萬f的,除按照30萬的3%o提供外,超過部分按1%o的標準提供3.1.3物業(yè)服務企業(yè)應將開辦費用于配備滿足服務需要的物業(yè)定資產。3.1.4物業(yè)服務企業(yè)應設置客戶服務中心及崗位,為業(yè)主或物業(yè)使用人提供咨詢、付款、報修、投訴等服務,服務中心應設置標識牌,標注服務組織名稱、部門,在醒目位置明示工作時間、公示值班和投訴電話。3.1.5符合條件的物業(yè)服務企業(yè)應成立黨組織,開展黨的活動。53.2人員要求3.2.1物業(yè)服務企業(yè)根據合同約定的服務標準應配備充足的服務人員,人數滿足日常業(yè)務開展的需要。3.2.2服務人員應當取得與本崗位相適應的相關行政管理部門頒發(fā)的專業(yè)資格證書。3.2.3服務人員應定期參加法律法規(guī)、安全、專業(yè)技3.2.4物業(yè)服務企業(yè)應結合小區(qū)服務需求對上崗人員進行崗前培訓,合格后上崗。3.2.5服務人員應統一著裝并佩戴明顯標識,服務主動熱情,儀容儀表整潔,用語文明規(guī)范,宜使用普通話。3.3制度建設3.3.1物業(yè)服務企業(yè)應根據住宅物業(yè)的特點,制定完善的物業(yè)管理方案和工作流程以及相關的管理制度。3.3.2管理制度應包括以下內容:1服務質量管理制度,包括服務質量要求、服務流程、服務2公共管理制度,包括入住管理、安全管理(含消防、安全防范、應急管理)、物業(yè)共用部位及共用設施設備管理、裝飾裝修管理、公共區(qū)域秩序維護管理、綠化養(yǎng)護、公共環(huán)境衛(wèi)生管理等制度;3內部管理制度,如人力資源管理、財務管理、工作現場管理、檔案管理、培訓和考核、供方管理、房屋管理、維修養(yǎng)護、巡檢 6的作業(yè)規(guī)程和制度;4建立健全投訴處理制度,建立投訴渠道,公布投訴聯系方式,業(yè)主、物業(yè)使用人投訴回訪率應達到100%,并留存回訪記錄;5每年度的第四季度制定下一年度的物業(yè)服務、維修養(yǎng)護計劃;6物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務區(qū)域內的部分專項服務事項委托給專業(yè)性服務組織或者其他第三人的,應建立專項服務委托管理制度。3.4財務管理3.4.1物業(yè)服務企業(yè)收費應遵循誠實守信、公平合理、質價相符的原則,依照有關規(guī)定實行政府指導價和市場調節(jié)價。3.4.2物業(yè)服務企業(yè)可以接受業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會委托,依據合同代為收取停車服務費。3.4.3物業(yè)服務企業(yè)可以接受業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會委托,經營物業(yè)服務區(qū)域內共有部分、共用設施設備的,應當單獨分類列賬,獨立核算,每半年公布一次經營所得收支情況,并接受業(yè)主監(jiān)督。3.4.4財務管理應流程規(guī)范,賬目清晰。3.5檔案管理3.5.1物業(yè)服務企業(yè)應劃定專門區(qū)域用于檔案的保存。檔案資料應齊全、整潔、管理規(guī)范,查閱方便。3.5.2物業(yè)服務企業(yè)應建立檔案收集、整理、保管、檢索、應用以及查驗、鑒定和銷毀等管理制度。建立小區(qū)基礎信息數據庫,與7街道、社區(qū)實現數據共享,共享的電子檔案應落實權限管理和網絡安全管理措施。3.5.3物業(yè)服務企業(yè)應當建立以下資料的管理檔案:2共用設施設備及共有部分管理臺賬;3公共區(qū)域環(huán)境管理、秩序維護檔案;4水箱清洗記錄及水箱水質檢測報告;5業(yè)主名冊及聯系方式,客戶服務檔案;6住宅裝飾裝修相關資料;7簽訂的供水、供電、垃圾清運等協議;8小區(qū)共有部分經營管理檔案;9物業(yè)服務活動中形成的與業(yè)主權益相關的其他資料。3.5.4檔案的管理與使用應符合以下要求:1物業(yè)服務企業(yè)應建立檔案借閱、使用登記制度,借閱手續(xù)齊全,使用涉密檔案時審批手續(xù)嚴謹;2借閱原始資料的,應按檔案的不同密級,經相關負責人批準后辦理借閱手續(xù),做好借閱登記,并規(guī)定借閱期限;3物業(yè)服務企業(yè)宜使用計算機技術,實行檔案電子化管理,并采用檢索軟件,充分發(fā)揮檔案和資料的作用;4使用檔案應采取有效措施,保護業(yè)主或物業(yè)使用人隱私。3.5.5檔案儲存環(huán)境應保持干燥、通風、清潔,并確保儲存地點1配置專人進行管理,鑰匙由專人保管,禁止無關人員隨意進出;2存放檔案的場所設置滅火器等消防設備;3存放檔案的場所有溫度控制和調節(jié);84存放檔案的場所有防盜設施和措施;5存放檔案的場所設置防蟲和防霉藥劑;6檔案的借閱做好登記;7經常性借閱的檔案使用其復印件;8定期對檔案的完好性做檢查。3.6信息管理3.6.1物業(yè)服務企業(yè)應在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置公示物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務項目和物業(yè)服務合同約定的服務事項、服務標受監(jiān)督。接受委托收取停車服務費的,按照停放服務合同約定,公示收費標準。3.6.2服務中心醒目位置應設置服務監(jiān)督牌,公示信息應包括以下內容:1物業(yè)服務企業(yè)證照、項目主要服務人員姓名、照片、崗位信息、企業(yè)和項目負責人的信用信息;2物業(yè)服務合同約定的服務內容、服務標準、服務流程;4報修、咨詢及服務監(jiān)督電話;5每年公示共有部分經營情況、酬金制項目物業(yè)服務資金收支情況;6其他信息。3.6.3主要出入口應設置公示欄,公示信息應包括以下內容:1住宅物業(yè)名稱;3項目負責人信息;94服務窗口的接待地址、接待時間、服務電話和24h報修電話;5公共收益收支賬目。物業(yè)服務企業(yè)應當在每年第一季度將上一年度物業(yè)服務合同履行情況、歸屬業(yè)主收益等情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置據實公示,公示時間不得少于1個月。3.6.4物業(yè)服務企業(yè)宜利用科技手段,提高物業(yè)服務的智慧化水平,為業(yè)主或物業(yè)使用人提供便捷、優(yōu)質的服務。3.7標識管理3.7.1物業(yè)服務企業(yè)在接管管理區(qū)域內的指示或引導性標識,標識等應按相應的設計標準進行驗收。3.7.3主要道路及停車場應設交通、消防標識,主要路口設路牌標識。3.7.4應配置并適時使用"維修進行中""小心地滑""作業(yè)中"等服務狀態(tài)標識。3.7.5一般標識應符合國家標準《標志用公共信息圖形符號第1部分:通用符號》GB/T10001.1的要求,消防與安全標識應符合國家標準《安全標志及其使用導則》GB2894、《消防安全標志第1部分:標志》GB13495.1、《道路交通標志和標線第2部分:道路交通標志》GB5768.2、《道路交通標志和標線第3部分:道路交通標線》GB5768.3的要求。共信息導向系統設置原則與要求第1部分:總則》GB/T15566.1、標識表面色設計應符合國家標準《安全色》GB2893要求。3.8服務內容3.8.1物業(yè)服務企業(yè)應遵守管理規(guī)約。3.8.2物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,提供維護物業(yè)服務區(qū)域內的基本秩序,采取合理措施降低區(qū)域內的人身、財產安全風險。對物業(yè)服務區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、消防、公共衛(wèi)生、動物管理以及物業(yè)裝飾裝修和使用等法律、法規(guī)的行為,物業(yè)服務企業(yè)及時采取合理措施制止和向有關部門報告,并協助處理。接受主管部門的監(jiān)督、檢查和指導。3.8.3物業(yè)服務合同應當包括下列內容:1物業(yè)服務區(qū)域的基本情況;2委托方和受托方的權利義務;3物業(yè)服務事項、服務質量等級和服務標準;4物業(yè)服務費用、停車服務費等收費標準和收取辦法;5物業(yè)服務區(qū)域的養(yǎng)護和維修;6合同的期限、變更和解除;7合同終止時物業(yè)資料、財物以及服務的交接;8維修資金的管理和使用;9物業(yè)服務用房的管理和使用;10違約責任及解決糾紛的途徑;11物業(yè)服務企業(yè)公開作出的有利于業(yè)主的服務承諾;12約定的其他內容。3.8.4物業(yè)服務企業(yè)應當自與建設單位簽訂合同之日起十五日內,向縣(市、區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案。3.9承接查驗3.9.1物業(yè)服務企業(yè)和建設單位在縣(市、區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的監(jiān)督下,對共有部分、共用設施設備進行承接查驗,并公開承接查驗結果。3.9.2物業(yè)服務企業(yè)應當將共有部分、共用設施設備的數量以及質量不符合約定或者規(guī)定的情形,書面通知建設單位,建設單位應當及時處理并組織物業(yè)服務人復驗。復驗仍與竣工驗收資料不符的,不得承接。3.9.3在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,物業(yè)服務企業(yè)應接收下列資料:1竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;2設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;3建筑物及其附屬設施質量保修文件和使用說明文件;4物業(yè)服務區(qū)域劃分的相關文件;5物業(yè)服務所必需的其他資料;6業(yè)主資料。3.9.4物業(yè)服務企業(yè)應在物業(yè)服務合同終止之日起十五日內,在縣(市、區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的監(jiān)督下,向業(yè)委會或者物業(yè)管理委員會移交下列資料和財物,并配合新的物業(yè)服務人做好交接工作:1業(yè)主共有的結余資金;2本標準3.5.3規(guī)定的檔案和資料;3物業(yè)服務用房;4本標準3.9.3規(guī)定的資料;125物業(yè)服務期間配置的屬于業(yè)主共用的設施設備;6其他應當移交的物業(yè)管理必需的資料和財物。3.10服務分級3.10.1住宅物業(yè)服務包括綜合服務、共用部位共用設施設備管內容,每項內容劃分為三個等級,一級為最高等級,三級為最低等級,高一等級要求包含相應低一等級的要求。3.10.2本標準從六項內容、三個分級指標表述住宅物業(yè)服務的具體內容和要求,可供物業(yè)服務合同雙方當事人采用。3.10.3住宅物業(yè)服務應符合現行的國家有關法規(guī)和標準,或按照物業(yè)服務合同約定的標準執(zhí)行。134綜合服務4.1基礎服務4.1.1每日提供不少于8h的現場接待服務,顯著位置設置并公示24h值班電話。4.1.2急修應30min內到現場。4.1.3對房屋本體結構附著物進行定期巡查,發(fā)現異常及時報告,保持物業(yè)使用人房屋使用安全。對符合房屋大中修、更新改造的房屋本體,按照住宅專項維修資金管理辦法規(guī)定使用維修資金并對房屋本體進行更新維護。4.1.4公共場所,每日清掃并保潔1次地面。4.1.5編制綠化養(yǎng)護措施和計劃,生長季節(jié)定期檢查綠化工作建立綠化檔案。4.1.6制定詳細的巡邏方案,按照規(guī)定路線和時間進行巡邏并做好巡邏記錄。4.1.7配合政府有關部門、社區(qū)居民委員會開展社區(qū)服務、公益性宣傳等相關活動。4.2專項服務4.2.1物業(yè)服務企業(yè)委托第三方服務的,應與其簽訂服務協議,明確服務要求。項服務企業(yè)的資質、操作人員的職業(yè)資格證書進行確認,簽訂專14項服務委托合同,并對專項服務進行監(jiān)督及評價。符合相關行政主管部門的要求,操作人員應持有相應的職業(yè)資格證書。4.3其他服務4.3.1物業(yè)服務企業(yè)協助業(yè)主大會籌備組工作,提供成立業(yè)主大會必須的文件資料,并在物業(yè)服務區(qū)域內提供相應的人力、場地支持等保障措施。4.3.2專業(yè)經營單位對專業(yè)設施設備進行維修、養(yǎng)護、更新時,業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當配合。4.3.3物業(yè)服務企業(yè)在街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的領導下做好相關應急保障工作。4.3.4維修資金劃轉業(yè)主大會管理前,需要使用的,物業(yè)服務企業(yè)可提出使用建議,經業(yè)主共同決定后,依照維修資金管理相關規(guī)定,向縣(市、區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設主管部門申請審核列支。4.3.5開展社區(qū)關愛空巢老人、殘障人士等便民利民志愿服務活動。4.3.6社區(qū)文化應有活動計劃、記錄、總結,資料齊全。4.3.7法定節(jié)假日和傳統節(jié)日應進行節(jié)日氛圍營造。4.4綜合服務分級標準4.4.1為標準不同服務等級企業(yè)服務標準,細化服務內容,建立綜合服務分級標準。4.4.2綜合服務的分級標準應符合附錄A的要求。155共有部分維護管理5.1房屋主體5.1.1外立面維護1主體結構安全,房屋外立面無破損;2定期巡查,季節(jié)更替時期加強巡查頻次;3發(fā)現外墻開裂、脫落及時采取安全防范措施并報告相關部門;4雷電、強降水、大風等極端天氣前后應檢查防范措施。5.1.2屋面維護1隔熱板無斷裂、缺損;2屋面雨水、污水總管、排水溝、出墻管暢通、無堵塞;3每年汛前和強降雨后應檢查屋面防水和雨水落水管。5.1.3樓內公共區(qū)域1大廳、樓梯/電梯廳和樓道的門應完好,配件齊全,安裝牢固;2照明、應急照明燈具完好,開關完整、無損;4門窗、玻璃等配件完好,開閉靈活;5強弱電、管道豎井等設施設備完好,無安全隱患;6房屋基礎部位定期維護保養(yǎng)、巡檢。5.1.4人防設施維護效,運行正常;2保持環(huán)境整潔,無雜物、垃圾、滲漏;3進出口道路暢通,孔口偽裝及地面附屬設施完好。5.2室外公共區(qū)域5.2.1室外公共區(qū)域道路應堅實平整,路面無大面積沉陷或碎裂。5.2.2室外排水溝渠應無阻礙、暢通。5.2.3交通標識應醒目清晰、照明效果良好,車位劃線應合理、無安全隱患。5.2.4景觀設施維護1景觀小品設施外觀完好,功能完好;2水景設施的水泵及水泵控制系統工作良好,供電線路控制保護系統完好;3無漏電隱患;4綠地水龍頭出水正常;5花臺完整。5.2.5綠化養(yǎng)護管理應符合附錄B《綠化養(yǎng)護管理分級標準》的要求。5.2.6無障礙設施維護1無障礙廁所衛(wèi)生潔具、應急救援按鈕等設施設備外觀完好,使用功能正常;2出入通道暢通,扶手牢固、無安全隱患。5.2.7電動自行車充電設施維護1基礎設施安裝牢固;外觀良好,安全可靠;2配置的滅火器數量符合國家標準《建筑滅火器配置設計規(guī)范》GB50140的要求,外觀良好,安全有效。175.2.8圍墻柵欄應完好,定期做好維護保養(yǎng)。5.2.9門崗室、垃圾房等建筑物完好,發(fā)現問題及時修復。5.2.10健身游樂設施應保證器械、設施的安全使用(如需更換的除外)。5.3共有部分維護管理分級服務標準5.3.1為規(guī)范不同服務等級企業(yè)服務標準,細化服務內容,建立共有部分維護管理的分級服務標準。5.3.2共有部分維護管理的分級服務標準,應符合附錄C的要求。186共用設施設備維護管理6.1服務保障6.1.1組織機構與職責1應在物業(yè)服務區(qū)域內設置設施設備管理部門;2設施設備管理應包括以下內容:1)建立物業(yè)設備管理臺賬和檔案,確定設備管理責任;2)制訂物業(yè)設備維護保養(yǎng)計劃;3)開展物業(yè)設備巡查、維護、保養(yǎng)工作;4)特種設備定期檢驗;5)監(jiān)督、檢查、評價專業(yè)外包單位維護保養(yǎng)服務。6.1.2人員配置1應按物業(yè)合同約定合理配置專業(yè)技術人員,明確崗位職責;2專業(yè)技術人員應有相應資格。6.1.3工具配置1配置必備的辦公設備、檢修檢測工具;2制定管理制度,建立臺賬;3檢測工具應定期檢驗,留存記錄。電力安全工器具應符合行業(yè)標準《電力安全工器具預防性試驗規(guī)程》DL/T1476的要求。6.1.4本標準中涉及的物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護為日常維修養(yǎng)護工作,不包括應當使用專項維修資金的情形。6.2設備房管理6.2.1設備房門應鎖閉,非工作人員不得入內。6.2.2配電室的門口應設置擋鼠板,其高度不低于0.6m6.2.3高、低壓配電柜(屏)前、后應配置絕緣膠墊,安全操作距離標識明顯。6.2.4應在顯著位置公示管理制度、專業(yè)技術人員、設備臺賬、設備運行信息,設施設備標識、標牌及安全標識、標牌應齊全、規(guī)范:1管理制度包括設備操作規(guī)程、系統運行圖示、應急預案等;2專業(yè)技術人員信息包括責任人姓名、職務、聯系方式及相關崗位資格證書;3設備運行信息包括運行記錄、巡查記錄。6.2.5設備房應每日巡檢,巡檢包括以下查驗內容:1擋鼠板等安全防范設施完好;2門鎖、照明、衛(wèi)生正常;3溫度、濕度、通風正常;4各種儀表指示正常;5設備狀態(tài)指示燈正常;6無異常響聲或氣味;7消防設施正常;8標識標牌設施完好;9公示信息齊全、完好。6.2.6運行、檢查、維修養(yǎng)護工作有記錄,并對記錄每月進行歸檔。206.3供配電系統維護管理6.3.1供配電系統維護管理范圍應包括以下內容:1高低壓配電一次二次電氣設備;2變配電室、強電設備間(井)、電梯豎井;3電力分支箱、照明配電柜、動力配電柜;4配電箱(柜);5發(fā)電機房;6物業(yè)服務合同約定的其他范圍。6.3.2供配電系統維護管理內容應包含以下方面:1日常巡查;2運行操作;3維修保養(yǎng);4故障排查、處理。6.3.3供配電系統維護管理要求應包括以下內容:1變配電室設備每年應按計劃維護保養(yǎng)不少于1次,斷電維護保養(yǎng)應提前告知業(yè)主或物業(yè)使用人,并做好安全防范措施;2變配電室設備維護保養(yǎng)項目應包括以下內容:1)高壓柜檢修保養(yǎng);2)低壓柜檢修保養(yǎng);3)補償電容檢查;4)直流屏、UPS檢查;5)固定螺栓緊固;6)設備衛(wèi)生清潔。3電氣控制柜、線路等低壓配電系統應定期檢查;4采取委托專業(yè)單位實施維護保養(yǎng)的,應簽訂合同,并依據21合同進行監(jiān)督管理。6.4給排水系統維護管理6.4.1給排水系統維護管理范圍應包括以下內容:1二次生活給水加壓泵房、消防給水加壓、穩(wěn)壓泵房;2生活水箱(池)、消防水箱(池);3管道間、水表井;4集水坑、排污泵、景觀水系;5雨(污)水管道、檢查井、化糞池;6前期物業(yè)服務合同約定的其他范圍。6.4.2給排水系統維護管理內容應包含以下方面:1日常巡查;2定期檢修、清理;3維修保養(yǎng)。6.4.3給排水系統維護管理要求應包括以下內容:1給排水系統每年應維護保養(yǎng)不少于2次,停水維護保養(yǎng)應提前告知業(yè)主和物業(yè)使用人;2雨(污)水管道、排水溝、化糞池每月檢查不少于1次,定期清掏;汛期應增加檢查、清理次數;壞井蓋;4生活水箱(池)保持完好并加鎖,檢查孔應鎖閉,溢流管口及通氣口防護網保持完好;5生活水箱(池)應每6個月清洗消毒1次,委托有資質的專業(yè)機構進行水質檢測,檢測報告應公示;6采取委托專業(yè)機構實施維護保養(yǎng)的,應簽訂合同,并依據22合同進行監(jiān)督管理。6.5消防系統維護管理6.5.1消防系統維護管理范圍應包括以下內容:1火災自動報警設施;2消防廣播;3防排煙設施;4防火分離設施;5水滅火設施;6應急照明、疏散設施;7消防電梯;8滅火器;9物業(yè)服務合同約定的其他范圍。6.5.2消防系統維護管理內容應包含以下方面:1日常巡查;2定期檢修;3維修保養(yǎng);4消防設施設備測試。6.5.3消防系統維護管理要求應滿足本標準第十章消防安全管理之規(guī)定。6.6安防系統維護管理6.6.1安防系統維護管理范圍應包括以下內容:1監(jiān)控中心(室);2安全防范設備;233出(入)口安檢、入侵防范等安全防范設施設備;4物業(yè)服務合同約定的其他范圍。6.6.2安防系統維護管理內容應包含以下方面:1日常巡查;2定期檢修;3維修保養(yǎng)。6.6.3安防系統維護管理要求應包括以下內容:1監(jiān)控主機、顯示器和攝像機應每季度不少于1次清潔除塵;2監(jiān)控設施24h運轉正常,畫面清晰;監(jiān)控視頻存儲應不少于30天;3安全防范系統設備應定期維護保養(yǎng),出現運行不正常和損壞等問題,應立即進行維修;4采取委托有資質的機構實施維護保養(yǎng)的,應簽訂合同,并依據合同進行監(jiān)督管理。6.7電梯系統維護管理6.7.1電梯系統維護管理范圍應包括以下內容:1電梯機房;2電梯轎廂;3電梯底坑;4物業(yè)服務合同約定的其他范圍。6.7.2電梯系統維護管理內容應包含以下方面:1日常巡查;2定期檢修、年檢;3使用運行;244維修保養(yǎng);5應急救援及演練;6專業(yè)維保單位服務的評估和考核。6.7.3電梯系統維護管理要求應包括以下內容:1應由具備相應資質的專業(yè)維保單位實施維護保養(yǎng),簽訂維保合同,約定維護保養(yǎng)的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任;2應申報電梯設備定期檢驗檢測,取得電梯檢驗檢測標志在轎廂公示。電梯轎廂內應公示電梯使用、警示及96333標志、專業(yè)維護保養(yǎng)單位名稱、聯系人、24h應急救援電話和使用安全須知,保持電梯緊急報警裝置有效;3電梯轎廂巡查每日應不少于1次,日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現的故障隱患應及時消除;4電梯出現故障或乘客被困,應啟動預案處置,物業(yè)服務工作人員在15min內到達現場安撫受困乘客,未及時恢復正常運行的電梯應通告;5物業(yè)服務企業(yè)應按規(guī)定配備取得相應資格的電梯安全管理員。6.7.4服務內容中涉及電梯、配電等共用設施設備硬件及其物業(yè)服務企業(yè)人員的數量,遵循"合同約定"原則。6.8供暖系統維護管理6.8.1供暖系統維護管理范圍應包括以下內容:1鍋爐、熱交換器;3循環(huán)泵、補水泵;254管道、閥門;5前期物業(yè)服務合同約定的其他范圍。6.8.2供暖系統維護管理內容應包含以下方面:1日常巡查;2定期檢修;3維修保養(yǎng);4定期檢測。6.8.3供暖系統維護管理要求應包括以下內容:1應定期維護保養(yǎng)供暖設施設備;2鍋爐、安全閥、壓力表應定期檢驗、檢測,取得檢驗合格報告;3應建立節(jié)能管理制度和措施,供暖前進行試運行,供暖期間每月對能源消耗進行統計、分析;4供暖設備運行期巡查每日應不少于1次,抄錄各項數據并填好報表。6.9公共照明維護6.9.1定期巡查室外照明,點亮時長應根據季節(jié)和天氣調整。燈具完好。6.9.3定期巡視應急照明、疏散指示標識。6.10避雷設施維護6.10.1避雷設施應保持外觀完好,無斷點、脫焊,每年應定期對接地阻值進行測試。266.10.2在雨季或災害性天氣來臨前應對防雷設施進行專項檢查維護。6.10.3處于雷區(qū)的房屋,每年應委托具有資質的防雷檢測機構對建筑物防雷裝置(接閃桿、接閃帶、接閃線、接閃網和電涌保護器),進行防雷檢測,出具檢測報告。6.11停車場維護6.11.1停車場包括地面停車場、地庫停車位、機械車位和其他停車區(qū)域。6.11.2車場地面、立面應設置必要的導向標志、限速標志、限高標志并保持整潔、清晰。6.11.3維護車場道路和場地使用的正常秩序,保持消防通道暢通。6.11.4規(guī)范管理機動車充電設施,張貼設備銘牌,建立設備設施管理臺賬和巡查制度,充電設施的安裝和使用應符合行業(yè)標準《住宅物業(yè)消防安全管理》GA1283的要求。6.12共用設施設備維護管理分級服務標準6.12.1為規(guī)范不同服務等級企業(yè)服務標準,細化服務內容,建立共用設施設備維護管理的分級服務標準。6.12.2共用設施設備維護管理的分級服務標準,應符合附錄D的要求。277保潔服務7.1公共區(qū)域保潔服務7.1.1走廊、門廳、大堂、樓梯無張貼、堆放和懸掛掛雜物的情況。7.1.2電梯轎廂無積灰、無蛛網,操作面板無污跡,電梯溝槽無7.1.3樓梯扶手、欄桿表面無積灰、無蜘蛛網,門、窗表面無積7.1.4滅/防火設施表面無積灰、無蜘蛛網,天花板、風口/百頁、公共燈具表面無積灰、無蜘蛛網。7.1.6公共道路的路面整潔,無明顯垃圾堆積。7.1.7停車場及車庫地面干凈,無積存污水和垃圾。7.1.8綠化帶/區(qū)域無垃圾,景觀小品無污漬。7.1.9操作機械人員須經專門培訓合格方可上崗。7.2保潔高空作業(yè)7.2.1保潔高空作業(yè)須符合相關資質及持證要求。7.2.2高空作業(yè)人員必須佩戴安全帶,安全帶高掛低用,無掛扣現場,需設置生命線。7.2.3高處作業(yè)必須在監(jiān)護下進行作業(yè)。7.2.46級及以上的大風和雨雪天氣禁止室外高處作業(yè)。287.2.5使用移動腳手架必須安裝護欄,鎖緊滑輪,5米以上禁止使用移動腳手架。7.2.6作業(yè)人員禁止踩在彩鋼板等不承重的物體上進行作業(yè)。7.3生活垃圾收集與轉運潔。定期清洗、消毒、消殺,無污水、無明顯異味、無垃圾溢出,保持密閉。7.3.2生活垃圾分類管理應符合以下要求:1根據生活垃圾相關法規(guī)及管理要求,制定生活垃圾日常分類管理制度;2開展生活垃圾分類相關宣傳,在投放點張貼分類標準、指南等圖文資料,派發(fā)宣傳品,指導投放人分類投放;嚴格按照國家標準印刷各類宣傳資料;建立生活垃圾引導員、督導員、宣傳員隊伍,定時、定點正確引導業(yè)主按要求投放生活垃圾;3按照標準設置生活垃圾分類收集容器,保持收集容器完好和整潔,出現污損或者數量不足的,及時維修、更換、清洗或者補充;生活垃圾分類投放點定時開放;4明確不同種類生活垃圾的投放時間、地點,分類收集、貯存生活垃圾;符合轉運暫存要求;5將生活垃圾交由有資質的單位收集運輸;6對不符合投放要求的行為,小區(qū)生活垃圾引導員、宣傳員應予以勸告、制止。7.3.3生活垃圾集中收集,統一清運、日產日清。垃圾收集車應密閉防漏、外觀整潔、有垃圾收集車標識。297.4病媒生物防治7.4.1定期對垃圾桶、垃圾中轉站、污雨水井、化糞池、綠地、明溝、設備房、樓內、公共衛(wèi)生間、停車場及配套設施等實施消殺滅害。7.4.2遇突發(fā)性公共衛(wèi)生事件,應根據衛(wèi)生防疫部門的指導和規(guī)范要求,進行消殺防疫工作。7.4.3病媒生物防治包括對老鼠、蒼蠅、蟑螂、蚊子等病媒生物的防治,白蟻等危害性比較嚴重的社會性蟲害的防治以及環(huán)境綜合治理等。7.4.4消殺藥劑根據不同的殺滅對象做好分類存放,須由專人進行保管并建立完善的進、出、存、銷登記制度,存放處必須做好防火、防中毒的相應措施,確保安全。7.4.5應做好環(huán)境積水清除、垃圾雜物清理、雨污分流、建筑縫隙填堵等綜合治理工作。7.4.6病媒生物防治應提前向業(yè)主進行溫馨提示。7.4.7每年對房屋共用部位、共用設施等區(qū)域進行專項檢查,若發(fā)現白蟻及時向相關部門匯報處理。7.5保潔服務分級標準7.5.1為規(guī)范不同服務等級企業(yè)服務標準,細化服務內容,建立保潔服務的分級標準。7.5.2保潔服務的分級標準應符合附錄E的要求。308公共秩序維護8.1日常服務8.1.1秩序維護服務的出入管理,應符合:1對外來人員及車輛進出實施登記管理,外來人員及車輛未經許可應勸阻其進入,保持出入口環(huán)境整潔、暢通有序;2主出入口24h值班,按照前期物業(yè)服務合同要求進行值崗人員配置,建立健全門崗制度、出入車輛管理、訪客管理制度,落實崗位職責制。鼓勵前期物業(yè)服務企業(yè)通過智能手段提升物業(yè)服務品質;3對裝修及其他臨時施工人員實行出入管理,來訪車輛、大型物品搬出進行登記,記錄規(guī)范、詳實;4應建立大宗物品進出管理制度,實行大宗物品進出登記管理。8.1.2秩序維護服務的日常巡查,應符合:1及時發(fā)現和快速處置住宅物業(yè)公共秩序維護中的問題;2遇到突發(fā)事件時,應采取必要的措施并及時報告主管部門和相關部門。對擅自占用、堵塞消防通道、亂堆亂放現象等違反相關政策法規(guī)現象及時勸阻上報。對違法犯罪行為立即報警,并協助公安機關處理;3前期物業(yè)服務企業(yè)定期進行安全檢查。發(fā)現事故隱患時,及時發(fā)出警示和采取處置措施,勸阻、制止無效的,應當及時報告有關部門。應勸阻、制止下列行為:1)擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者改變房屋外貌,312)擅自占用或者故意毀損共有部分、共用設施設備,擅自移動共用設施設備;3)擅自占用、改造和損壞人民防空工程設施;4)違反法律、法規(guī)以及臨時管理規(guī)約,未經有利害關系的業(yè)主一致同意,擅自將住宅改變?yōu)榻洜I性用房;5)違反有關規(guī)定制造、存儲、使用和處置爆炸性、毒害性、放射性和腐蝕性物質或者傳染病病原體等危險物質;6)違反有關規(guī)定任意停放機動車和非機動車、私拉電線(纜)為電動車輛充電或者電動車輛進樓入戶充電的;電動車存放、充電場所應當配備必要的消防器材,充電設施應當具備充滿自動斷電功能;7)侵占綠地,毀壞花草樹木;8)任意傾倒垃圾、堆放雜物、高空拋物;9)飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活的;10)違反噪聲污染防治法律、法規(guī)規(guī)定,制造噪聲干擾他人正常生活的;12)違反法律、法規(guī)以及臨時管理規(guī)約從事危害公共利益和侵害他人合法權益的其他行為。8.1.3秩序維護服務的技防管理包括但不限于:1監(jiān)控室應24h值班并保持設備運行,值班人員須持有資格證書,發(fā)現異常情況,及時通知相關人員處置。影像資料、報警記錄應當至少留存30天,不得刪改或傳播;2制訂并定期實施應急預案演練。8.1.4秩序維護服務的車輛管理,應符合:1應制定住宅物業(yè)的車輛管理方案,明確停車場管理制度、322道路和停車場地使用正常,保持消防通道暢通、停車場內視線良好,車輛停放有序,停車場區(qū)監(jiān)控設施運行良好;3充電設施的安裝和使用,應符合行業(yè)標準《住宅物業(yè)消防安全管理》GA1283的要求,設置電動車集中停放及充電場所的,應當落實隔離、監(jiān)護等防范措施,防止發(fā)生火災;4停車場出入口采用系統管理無人值守的,應設置緊急按鈕或者公示緊急聯系電話。8.2裝飾裝修管理8.2.1綜合管理1物業(yè)服務企業(yè)書面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項,并對房屋裝修裝飾施工進行監(jiān)督;2業(yè)主違反房屋裝修裝飾規(guī)定、管理規(guī)約(臨時管理規(guī)約)的,物業(yè)服務企業(yè)應當予以制止。業(yè)主拒不改正或者已造成損害后果的,物業(yè)服務企業(yè)應當報告有關部門依法處理;造成其他業(yè)主損失或者對公共利益造成損害后果的,責任人應當依法承擔賠償責任;3有裝飾裝修申報登記制度、管理服務制度和裝飾裝修施工現場安全巡查制度。8.2.2物業(yè)服務企業(yè)應建立裝飾裝修管理檔案。8.2.3物業(yè)服務企業(yè)應受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申報登記,與業(yè)主或物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議,告知業(yè)主或物業(yè)使用人在裝飾裝修過程中的禁止行為和注意事項,并進行安全教育和安全交底。8.2.4裝飾裝修期間物業(yè)服務企業(yè)應每日巡查1次現場,發(fā)現33業(yè)主或使用人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的,應立即勸阻;拒不改正的,報告相關行政主管部門、物業(yè)管理委員會,并在物業(yè)管理區(qū)域內公示。8.2.5裝修所產生的噪音應符合國家標準《聲環(huán)境質量標準》GB3096的要求,對不符合現象及時勸阻、制止或報告。8.2.6室外廣告、牌匾按照相關部門審批規(guī)定設置,保持整潔、美觀、統一,無安全隱患及破損且不影響消防登高要求。8.2.7對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋結構及用途的行為,物業(yè)服務企業(yè)應及時發(fā)現勸阻,并報告相關部門。8.2.8裝飾裝修結束后物業(yè)服務企業(yè)應進行檢查,對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人按照約定處理。8.2.9物業(yè)服務企業(yè)有委托清運裝修垃圾的,應定點有序堆放,采取圍擋、遮蓋措施,每日清理,定時清運,無外溢。自行清運裝修垃圾的,應采用袋裝或其他密閉方式清運。8.3公共秩序維護分級標準8.3.1為規(guī)范不同服務等級企業(yè)服務標準,細化服務內容,建立公共秩序維護的分級標準。8.3.2公共秩序維護的分級標準,應符合附錄F的要求。349消防安全管理9.1綜合管理9.1.1建立和落實消防安全管理責任制度,明確消防安全管理人員,逐級逐崗明確消防安全管理職責,擬訂年度消防工作計劃。9.1.2按照規(guī)定建立志愿消防隊(微型消防站)等消防組織,配備必要的人員、場所和器材、裝備。9.1.3相關人員應當具備與其職責相適應的消防安全知識和管理能力。員工應進行上崗前消防安全培訓,并對消防安全管理人員組織專門培訓。9.1.4組織消防宣傳教育培訓,制定滅火和應急疏散預案。定期組織有員工、業(yè)主和使用人參加的消防演練,每年對員工開展不少于2次消防安全培訓。9.1.5演練前,有關單位應當告知演練范圍內的人員并進行公告;演練時,應當設置明顯標識;演練結束后,應當進行總結評估,并及時對預案進行修訂和完善。9.1.6定期組織防火巡查、檢查,及時消除火災隱患。發(fā)現在建筑內違反國家規(guī)定生產、儲存、經營甲、乙類火災危險性物品等違規(guī)行為應予以制止;制止無效的,及時報告消防救援機構等有關行政管理部門依法處理。9.1.7對管理區(qū)域內的共用消防設施、器材定期進行檢測、維護保養(yǎng)應包括:1建筑的常閉式防火門應當保持常閉,閉門器、順序器等部35件應當完好有效;2常開式防火門應當保證發(fā)生火災時自動關閉并反饋信號,確保完好有效;3消防設施配電柜電源開關、消防設備用房內管道閥門等應當標識開、關狀態(tài);對需要保持常開或者常閉狀態(tài)的閥門,應當采取鉛封等限位措施。9.1.8管理區(qū)域內消防標志應符合下列規(guī)定:1建筑內應當確定禁火禁煙區(qū)域,并設置明顯標志;2設有建筑外墻外保溫系統的住宅,物業(yè)服務企業(yè)應當在主入口及周邊相關顯著位置,設置提示性和警示性標識,標示外墻外保溫材料的燃燒性能、防火要求;3建筑內的鍋爐房、變配電室、空調機房、自備發(fā)電機房、儲油間、消防水泵房、消防水箱間、防排煙風機房等設備用房應當確定為消防安全重點部位,設置明顯的防火標志,實行嚴格管理,并不得占用和堆放雜物;4消防車道、消防車登高操作場地、滅火救援窗、滅火救援口、消防車取水口、室外消火栓、消防水泵接合器、常閉式防火門等應當設置明顯的提示性、警示性標識;5消防車道、消防車登高操作場地、防火卷簾下方還應當在地面標識出禁止占用的區(qū)域范圍;6消火栓箱、滅火器箱上應當張貼使用方法的標識。9.1.9疏散通道、安全出口、消防車通道暢通應符合下列規(guī)定:行為予以制止;制止無效的,及時報告消防救援機構等有關行政管理部門依法處理;2禁止堆放物品、鎖閉出口、設置障礙物。平時需要控制人員出入或者設有門禁系統的疏散門,應當保證發(fā)生火災時易于開 36啟,并在現場顯著位置設置醒目的提示和使用標識;3禁止圈占、遮擋消火栓,禁止在消火栓箱內堆放雜物,禁止在防火卷簾下堆放物品;4禁止在消防車通道、消防車登高操作場地設置構筑物、停車泊位、固定隔離樁等障礙物;5禁止在消防車通道上方、登高操作面設置妨礙消防車作業(yè)的架空管線、廣告牌、裝飾物等障礙物。9.1.10定期向所在住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會和業(yè)主、使用人通報消防安全情況,提示消防安全風險。9.1.11建筑消防控制室應當由其前期物業(yè)服務企業(yè)實行24h值班制度,每班不應少于2名值班人員,消防控制室值班操作人員應符合:1依法取得相應等級的消防行業(yè)特有工種職業(yè)資格證書;2熟練掌握火警處置程序和要求;3按照有關規(guī)定檢查自動消防設施、聯動控制設備運行情況,確保其處于正常工作狀態(tài)。9.1.12消防控制室內應當保存高層民用建筑總平面布局圖、平面布置圖和消防設施系統圖及控制邏輯關系說明、建筑消防設施維修保養(yǎng)記錄和檢測報告等資料。9.1.13發(fā)生火情立即報警,組織撲救初起火災,疏散遇險人員。9.1.14建筑高度超過100米的超高層民用建筑應當實行更加嚴格的消防安全管理。9.1.15施工期間,前期物業(yè)服務企業(yè)應當與施工單位明確施工現場的消防安全責任。施工期間應當嚴格落實現場防范措施,配置消防器材,指定專人監(jiān)護,采取防火分隔措施,不得影響其他區(qū)域的人員安全疏散和建筑消防設施的正常使用。9.1.16物業(yè)服務企業(yè)應當對動用明火作業(yè)實行嚴格的消防安37全管理:1不應在具有火災、爆炸危險的場所使用明火;2因施工等特殊情況需要進行電焊、氣焊等明火作業(yè)的,應當按照規(guī)定辦理動火審批手續(xù),落實現場監(jiān)護人;3配備消防器材,并在建筑主入口和作業(yè)現場顯著位置公告;4作業(yè)人員應當依法持證上崗,嚴格遵守消防安全規(guī)定;5清除動火作業(yè)周圍及下方的易燃、可燃物,采取防火隔離措施;6作業(yè)完畢后,應當進行全面檢查,消除遺留火種。9.1.17物業(yè)服務企業(yè)應對設有建筑外墻外保溫系統的住宅實行嚴格的消防安全管理:1在建筑內及周邊禁止燃放煙花爆竹;2在外墻周圍不得堆放可燃物;3對于使用難燃外墻外保溫材料或者采用與基層墻體、裝飾層之間有空腔的建筑外墻外保溫系統的高層民用建筑,不得在外墻動火。9.1.18不得占用電纜井、管道井,或者在電纜井、管道井等豎向管井堆放雜物。9.1.19因維修等需要停用建筑消防設施的,前期物業(yè)服務企業(yè)應當嚴格履行內部審批手續(xù),制定應急方案,落實防范措施,并在建筑入口處等顯著位置公告。9.2消防設施設備維護管理9.2.1火災自動報警系統維護管理應滿足下列要求:1火災報警控制器、聯動控制設備,每日巡查1次設備運行38情況,保證24h連續(xù)正常運行;每月檢查測試1次報警控制器、聯動控制設備的報警、聯動控制、顯示、打印等功能;每年機柜內部除塵1次。2火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置,每月抽查測試1次火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能;探測器投入運行2年后,每3年由專業(yè)清洗單位清洗1次。3備用電源每月檢測切換1次主、備電源;每季度備用電源、蓄電池充放電試驗和表面除塵1次。9.2.2消防廣播系統維護管理應滿足下列要求:1每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、并測試音量;2每年機柜內部除塵1次;3每年機柜內的設備內部除塵1次。9.2.3防排煙系統維護管理應滿足下列要求:1每月檢查測試1次防排煙風機、排煙閥的聯動功能,核對風速;2每年養(yǎng)護2次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。9.2.4防火分隔設施維護管理應滿足下列要求:1每月抽查測試1次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯動關閉功能;2每年在防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位補充1次潤滑油,電控箱內部除塵1次;3每年維修養(yǎng)護2次防火門附件,在門的轉動部位補充1次潤滑油。9.2.5水滅火系統維護管理應滿足下列要求:1每月盤查1次消防泵、噴淋泵,每季度檢查1次潤滑39情況;2每年養(yǎng)護1次室內、外消火栓。9.2.6應急照明、疏散指示標志維護管理應滿足下列要求:1應當在每層的顯著位置張貼安全疏散示意圖,公共區(qū)域電子顯示屏應當播放消防安全提示和消防安全知識;2每月測試切斷正常供電1次,供電時間應符合標準要求。9.2.7消防電梯維護管理應每月檢查測試1次按鈕迫降和聯動控制功能,轎箱內消防電話。9.2.8滅火器維護管理應每日巡查1次滅火器數量、位置情況,每月檢查核對1次滅火器壓力和有效期,保證處于完好狀態(tài)。9.3住宅物業(yè)消防安全管理9.3.1接受委托的物業(yè)服務企業(yè)應當在服務合同中約定消防安全服務的具體內容。9.3.2物業(yè)服務企業(yè)應當明確專人擔任消防安全管理人,負責整棟建筑的消防安全管理工作,并在建筑顯著位置公示其姓名、聯系方式和消防安全管理職責。9.3.3對住宅建筑,鼓勵物業(yè)服務企業(yè)聘用相應級別的注冊消防工程師或相關工程類中級及以上專業(yè)技術職務的人員擔任消防安全管理人。9.3.4住宅的電纜井、管道井等豎向管井和電纜橋架應當在每層樓板處進行防火封堵,管井檢查門應當采用防火門。9.3.5高層住宅應當在顯著位置設置標識,超100米的超高層住宅建筑指示避難層(間)的位置。9.3.6禁止占用高層住宅避難層(間)和避難走道或者堆放雜物,禁止鎖閉避難層(間)和避難走道出入口。409.3.7高層住宅建筑應當進行每日防火巡查,并填寫巡查記錄。9.3.8高層住宅建筑應當每月至少開展一次防火檢查,并填寫檢查記錄。4110突發(fā)事件處置10.1基本要求10.1.1物業(yè)服務企業(yè)應制定物業(yè)服務區(qū)域內突發(fā)事件應急預案,明確應急響應級別、預案啟動條件、職責和流程等,并定期組織演練。10.1.2發(fā)生突發(fā)事件時,物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時,及時向有關部門報告,并協助做好相關配合工作。10.1.3應急預案應包含以下內容:1編寫目的:簡述應急預案編制的目的;2編寫依據:簡述應急預案編制所依據的法律、法規(guī)、規(guī)章、標準等文件;3適用范圍:說明應急預案適用的工作范圍和突發(fā)事件類4預案啟動條件:明確在什么樣的情況下啟動應急預案;5應急組織機構及職責:明確應急救援隊伍的成員和具體分工、職責;6預警:根據物業(yè)服務企業(yè)監(jiān)測監(jiān)控系統數據變化或有關部門提供的預警信息進行預警,明確預警的條件、方式、方法和信息發(fā)布的程序;7應急聯系電話:明確應急指揮人,應急救援隊伍,外部援助及相關成員的電話;8信息報告程序:突發(fā)事件發(fā)生后向行政主管部門、上級單位報告突發(fā)事件信息的流程、內容、時限和責任人;429應急處理:根據突發(fā)事件的類別,明確應急處理的程序和措施;10應急物資與裝備:明確執(zhí)行相關應急處置所需的物資和11注意事項:明確在應急處置過程中需要特別重視的事項。10.1.4應制定應急預案的培訓計劃,明確培訓對象、方式、頻次和要求,評估培訓效果,使相關人員了解應急預案內容,熟悉應急職責、應急處置程序和措施及相關注意事項。如應急預案涉及到物業(yè)適用人,應做好宣傳教育和告知等工作。10.1.5應制定應急預案的演練計劃,明確不同類型應急預案的10.2制度保障10.2.1建立應急管理制度,應至少包含安全生產責任制度、應急預案及事故處理、重大危險源安全管理制度、特種作業(yè)管理制度、勞動保護用品管理制度、安全生產事故報告的制度、安全生產教育培訓制度、特種設備設施安全管理制度、突發(fā)衛(wèi)生事件應急管理制度。10.2.2應建立良性的運行機制,包括:隱患排查、預警、預測、應10.2.3應建立完善的應急保障體系,包括:人力保障、財力保10.2.4應建立完善的監(jiān)督管理機制,包括:預案演練、培訓教10.2.5應建立并妥善保管應急管理檔案資料。4310.3組織機構10.3.1應組建應急組織機構,包括:領導機構、工作機構。10.3.2應明確各管理機構的分工與職責。10.4風險管控10.4.1建立風險管控機制,開展物業(yè)服務過程中可能產生的各類風險的識別、評估與管控措施活動。10.4.2購買公眾責任險,降低風險,減少損失。10.5預防管理10.5.1根據住宅物業(yè)特點,識別并制定可能發(fā)生的各類突發(fā)事件,并充分考慮到管理區(qū)域內孤寡老人、殘疾人、癱瘓病人等行動不便人員,制定相應的應預案。應包括以下內容:1防爆;2疫情;3火災;4高空墜物(外墻墻面、花盆等);5嚴重設備事故(包括電梯困人、停6治安;7自然災害。10.5.2物業(yè)服務企業(yè)應當按照應急預案,落實應急指揮體系、應急救援隊伍、應急物資及裝備,建立應急物資、裝備的配備及其44使用檔案,并對應急物資、裝備進行定期檢測和維護,使其處于適用狀態(tài)。10.5.3物業(yè)服務企業(yè)應制定預案演練計劃,根據風險特點每年組織不少于2次有員工、業(yè)主或物業(yè)使用人參加的突發(fā)事件演練,應急預案演練,保留預案演練的相關記錄。10.5.4物業(yè)服務企業(yè)應定期評審并修訂應急預案,特別是發(fā)生應急情況和預案